Срок эксплуатации дома

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни. Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти в негодность, и заранее знать, что нужно делать.

Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.

По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.

Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Толще — значит лучше

Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.

К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

В Киеве, правда, встречаются и строительные «аномалии». Как рассказывает директор консалтинговой фирмы «Инвесткон» Тимур Аджиев, в столице есть старые многоэтажные дома, в которых нет фундамента, и они возведены прямо на песке. Такие строения имеют толстые стены и держатся на швеллерах по всему периметру. Эти конструктивные особенности делают проблематичной реконструкцию подобных зданий.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»

Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.

Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по месту его расположения.

Учитывая обилие на вторичном рынке квартир в домах, возраст которых составляет 20 и более лет, специалисты рекомендуют при покупке жилья проводить индивидуальную экспертизу технического состояния. Ее можно заказать, например, в АК «Киевреконструкция». Самостоятельно оценить степень физического износа недвижимости достаточно непросто.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.

Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и инженерного оборудования
Фундаменты		Деревянные по деревянным балкам	60 лет
Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные и железобетонные	150 лет	Полы
Ленточные бутовые на известковом растворе	50 лет	Паркетные из бука по дощатому основанию	50 лет
Бутовые или бетонные столбы	30 лет	Паркетные дубовые по дощатому основанию	80 лет
Деревянные стулья	10 лет	Дощатые	40 лет
Стены		Из линолеума	20 лет
Особо капитальные, каменные (кирпичные) при толщине в 2,5 — 3,5 кирпича и крупноблочные на сложном или цементном растворе	150 лет	Из поливинилхлоридных плиток	25 лет
Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине в 2 — 2,5 кирпича) и крупнопанельные	125 лет	Из керамических плиток по бетонному основанию	80 лет
Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	100 лет	Цементные с мраморной крошкой	40 лет
Деревянные рубленые и брусчатые	50 лет	Цементные с железнением	30 лет
Деревянные сборно-щитовые, каркасные, глинобитные и саманные	30 лет	Мастичные из поливинилацетатной мастики	30 лет
Каркасно-камышитовые и пр.	15 лет	Лестницы
Перекрытия		Площадки железобетонные, ступени каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите	100 лет
Железобетонные	150 лет	Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой	50 лет
Смешанные (камень, металл, бетон)	125 лет	Деревянные	15 лет
Деревянные по металлическим балкам	80 лет

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки
Тип дома	время постройки	срок эксплуатации	сроки реконструкции	время сноса*
Сталинские довоенные	1930-40	125	1990-2005	2050-2070
Сталинские послевоенные	1945-55	150	2020-2030	2095-2105
«Хрущевки» панельные	1955-70	50	**	2005-2020
Кирпичные пятиэтажки	1955-70	100	2015-2030	2055-2070
Панельные и блочные 9-16-ти этажные	1965-80	100	***	2055-2080
Современные кирпичные и монолитные	1980-98	125-150	2050-2070	2105-2150
Современные панельные	1980-98	100-120	***	2070-2105
Современные блочные	1980-98	100	***	2080-2095

* — Нормативный срок

** — Разрабатывается комплексная программа реконструкции

*** — Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена

Строительная экспертиза дома

Обследование деревянных домов с целью определения конструктивной надежности .

Характеристика обследуемого объекта

Объект обследования представляет собой одноэтажое здание с не отапливаемой мансардой из профилированного бруса размерами в плане 12х6м (см. Приложение №1, фото 1-4).

Жилой дом расположен на территории частного участка.

Основная конструктивная схема:

Фундамент выполнен ленточный бутобетонный.

Материал капитальных стен, фронтонов и внутренних перегородок: 1 этаж: профилированный брус 100х150мм (уложенных «лежа»), перегородки брус 100Х150 (уложенных «стоя»). Мансарда не отапливаемая каркасно-щитовая, перегородки на мансарде каркасно-щитовые, не утеплённые. Рубка углов стен из бруса выполнена в полбруса.

Силовые конструкции: крыша двускатная, имеется третий фронтон.

Кровля: оцинкованный гофралист. Обрешетка не сплошная из не обрезной доски толщиной 20мм, с шагом до 300мм.

Оконные блоки с двойными рамами и остеклением: 8 штук – 1,0х1,2м.

Утеплитель: в стенах – минеральная вата URSA толщиной 50мм, в перекрытиях и мансарде по всему периметру – минеральная вата URSA толщиной 100мм.

К жилому зданию пристроен гараж из легкобетонных блоков.

Проведение обследования дома

На основании Договора экспертом было произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта (дом), в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правило обследование несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Произведены замеры геометрических характеристик в соответствии с ГОСТ 26433.0-95 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».

Экспертом произведен внешний осмотр конструктивных элементов, с выборочным фиксированием на цифровую камеру (См. Приложение № 1, Фото), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Обследованию является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д.

Обмер геометрических параметров дома выполнялся с помощью измерительного инструмента:

• рулетка метрическая ТL5M ГОСТ 7502- 98;
• дальномер DISTO classic/lite лазерный.

Строительное обследование результат:

Обследование дома выявило:

• фундамент выполнен ленточным бутобетонным. Цокольная часть здания выложена из керамического кирпича.

Обследование выявило разрушение поверхности цокольной части бутобетонного фундамента.

Так же, выявлены трещины шириной до 3мм в цокольной части из керамического кирпича со стороны улицы;

• в результате осмотра наружных несущих стен дома дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности — обследование не зафиксировало;
• в результате осмотра стен гаража выявлены дефекты в виде трещин шириной до 2мм в кладке из легкобетонных блоков ;
• в результате осмотра перекрытий дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности — экспертиза не зафиксировала;
• при экспертизе деревянного дома была осмотрены лестницы и их повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности, в ходе обследования не зафиксировано;
• при осмотре внутренних поверхностей стен следов увлажнений и признаков промерзаний не зафиксировано;
• при исследовании фасадов не выявлено каких-либо деформаций основных несущих конструкций;
• при обследовании конструкции крыши дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности, в ходе обследования не зафиксировано;
• электроснабжение к жилому дому осуществляется от общей городской сети с потребляемой мощностью 380/220 Вт. Электропроводка выполнена открытым способом. Внутренние помещения оборудованы приборами электропитания и освещения в виде розеток штепсельных, выключателей, светильников.

Оценка строительного эксперта

Для полноценного ответа на поставленный вопрос эксперту необходимо установить степень физического износа конструкций дома. В результате исследования несущих конструкций экспертом определена степень физического износа конструктивных элементов. Исходя из результатов осмотра установлено, что степень физического износа, в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»:

• фундамента составляет 2 %;
• несущих стен составляет 3 %;
• монолитных перекрытий составляет 5 %;
• перекрытия составляет 5%;
• крыши составляет 5%.

Согласно положениям ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа зданий:

• Оценка износа ленточного фундамента
• Оценка износа деревянных стен
• Оценка износа стен из бревен
• Оценка износа стен из мелких блоков
• Оценка износа перекрытий
• Оценка износа деревянных лестниц
• Оценка износа деревянных крыш
• Оценка износа стальной кровли
• Оценка износа пола
• Оценка износа пола из рулонного материала
• Оценка износа деревянных дверей

Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков имеющих различное техническое состояние

При осмотре установлено: 1. Бутобетонный фундамент под жилым домом имеет признаки, соответствующие 5% износа. 2. Фундамент в цокольной части из кирпича имеет признаки, соответствующие 5% износа. 3. Стены гаража имеют признаки, соответствующие 8% износа.

Определяем общую величину износа фундамента

Округляя величину износа до 5%, получаем физический износ, равный 0,6%.

3.3. В зависимости от количества дефектов и степени повреждения, техническое состояние строительных деревянных конструкций оценивается по следующим категориям (см. Гл. 3 «Термины и определения» СП 13-102-2003).

С учетом отсутствия дефектов влияющих на снижение несущей способности конструкций в соответствии ГОСТ Р 53778-2010 Здания и сооружения. Правило — обследование и мониторинг технического состояния. Общие требования: категория технического состояния несущих и ограждающих конструкций здания в целом оценивается как «I –Нормальное».

Приложение Е (обязательное)

Категории технического состояния существующих сооружений

Таблица Е.1

Категория состояния сооружения	Характеристика состояния сооружения
I-нормальное	Выполняются требования норм и проектной документации по условиям эксплуатации. Необходимость ремонтных работ отсутствует
II-удовлетворительное	С учетом фактических свойств материалов удовлетворяются требования норм, относящиеся к предельным состояниям I группы; требования, относящиеся к предельным состояниям II группы, могут быть нарушены, но обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется текущий ремонт с устранением локальных повреждений без усиления конструкций
III-неудовлетворительное	Нарушены требования норм, но отсутствуют опасность обрушения и угроза безопасности людей. Требуются усиление и восстановление несущей способности поврежденных конструкций
IV-предаварийное или аварийное	Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности конструкций к эксплуатации, об опасности их обрушения и опасности пребывания людей в зоне расположения конструкций

3.3. Согласно Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, помещения непригодным для проживания и многоквартирных домов аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (с изменениями на 2 августа 2007 года)» жилое помещение должно отвечать требованиям.

На момент осмотра, помещения расположенные в жилом доме, в целом соответствуют требованиям, которым должно отвечать жилое помещение. Оснований для признания помещениянепригодным для проживания не зафиксировано.

Экспертиза деревянного дома результат

Вывод по произведенной экспертизе деревянного дома

В результате экспертизы деревянного дома — эксперты пришли к следующему выводу:

• Фундамент дома в целом находится в исправном состоянии, однако требует мелкого ремонта;
• Стены пристроенного гаража находятся в исправном состоянии, однако требуют мелкого ремонта;
• Несущие и ограждающие конструкции дома в целом соответствуют требованиям действующей нормативно–технической документации;
• Техническое состояние несущих и ограждающих конструкций дома, в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как исправное при котором строительные конструкции или здание в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Угрозы жизни и здоровью людей пребывающих в здании не установлено;
• На момент осмотра помещения в целом соответствуют требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.

  Оснований для признания помещения непригодным для проживания не зафиксировано.

деревянного дома

• Обследование деревянного дома — Экспертиза жилого дома с целью определения конструктивной надежности деревянного жилого дома.
• Оценка износа деревянных дверей — Двери деревянные
• ocenka_iznosa_derevjannyh_krysh — Крыши деревянные
• Оценка износа деревянных лестниц — Лестницы деревянные
• Оценка износа деревянных стен — Стены деревянные каркасные
• Оценка износа ленточного фундамента — Фундаменты ленточные каменные
• Оценка износа перекрытий — Перекрытия деревянные неоштукатуренные
• Оценка износа пола — Полы дощатые
• Оценка износа пола из рулонного материала — Полы из рулонных материалов
• Оценка износа стальной кровли — Кровли стальные
• Оценка износа стен из бревен — Стены рубленные из бревен и брусчатые
• Оценка износа стен из мелких блоков — Стены из мелких блоков, искусственных и естественных камней

Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?

Нормативные сроки эксплуатации зданий

Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.

Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.

Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.

Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.

Сроки заявленной службы жилых домов в РФ

Источник: Гарантпроект

Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.

У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.

Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.

«Слабое звено» жилфонда

«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни. И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов. Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек». В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей. В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.

Темпы сноса «хрущевок» замедлились

Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году. Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года. Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть .

Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.

Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.

Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.

«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».

Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:

– Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.

Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства. Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания. Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой. Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.

ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения. Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны. Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий. Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.

Снос или надстройка плюс капремонт?
Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.

Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».

Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.

Главная / «Сталинки», сталинские дома

«Сталинки», сталинские дома

«Сталинки», сталинские дома — общее разговорное название многоквартирных домов, сооружавшихся в СССР с конца 1930-х годов до середины 1950-х годов, главным образом во время правления И. В. Сталина, преимущественно в стиле неоклассицизм.

Сталинские дома сооружались с 1935 года до 1960 года. По дате сооружения здания делят на до- и послевоенные. «Сталинки» представляют собой капитальные многоквартирные дома высотой от 2 этажей со стенами из негорючих материалов, обеспеченные коммунальными удобствами: водопроводом, канализацией, центральным отоплением (кроме некоторых малоэтажных домов). К сталинкам не относят другие типы жилых зданий, возведенных в период правления Иосифа Сталина: бараки, кирпичные дома без коммунальных удобств, индивидуальные или спаренные одноэтажные дома.

Строительство сталинских домов резко сократилось в 1956 году, когда были приняты ориентиры на индустриальное массовое домостроение и отказ от «излишеств» в архитектуре, что привело к появлению массивов из дешёвых типовых «хрущёвок».

В 1957—1960 гг. строились здания переходного типа, в которых сочетались «сталинская» монументальность и практически полное отсутствие какого-либо декора. Такие полусталинки-полухрущевки («ободранные сталинки») можно в большом количестве встретить в Москве и других городах страны. В частности, домами такого типа застроена северная часть Профсоюзной улицы в Москве.

Как правило, сталинская квартира имеет значительное число комнат — обычно три-четыре, реже две или больше четырёх. Однокомнатные сталинки строились ограниченно. Комнаты могут быть как раздельными, так и смежными (в трехкомнатных сталинках обычно совмещены две комнаты).

Общая площадь сталинок обычно составляет:

1-комнатная — 32—50 м2; 2-комнатная — 44—70 м2; 3-комнатная — 57—85 м2; 4-комнатная — 80—110 м2.

По конструкции зданий и планировке квартир сталинки делятся на два типа: «номенклатурные» и «рядовые» сталинские дома

Номенклатурное (элитное) жильё

Номенклатурные дома (также «ведомственное жильё» («ведомки»)) строились для высших слоев советского общества. В них в основном жили партийные, советские и хозяйственные руководители, высшие военные чины и работники силовых структур, крупные представители научной и творческой интеллигенции.

Номенклатурные дома имеют хорошую планировку с холлами и двумя — четырьмя квартирами большой площади на этаже. Во многих квартирах предусматривались кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги, просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты — от 15 до 25, а местами даже до 30 м?, подсобные помещения, в некоторых домах (Верхняя Масловка, д.1, д.3) — мастерские для скульпторов и художников.

Директорское жильё

Обычно «директорские» дома имеют классические архитектурные формы и небогатый декор, сами здания крупные, с высоким бельэтажем. При строительстве здания оштукатуривались и украшались лепным декором; перекрытия — железобетонные или комбинированные. В домах выше пяти этажей обязательны лифты, нередки индивидуальные мусоропроводы на кухнях. Потолки в номенклатурных домах имеют высоту 2,9—3,2 м и более.

Здания этого типа возводились в центре города, при застройке проспектов и магистральных улиц, возле площадей. Обычно они построены по индивидуальным проектам и являются архитектурными достопримечательностями городов.

Рядовое жилье

Рядовые «сталинки» строились для рабочих (часто под коммунальное заселение) и представляют собой более скромное жилье. В домах встречаются как классические для того периода трёх- и четырёхкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» — изначально общежития. Площади квартир меньше, чем в домах для номенклатуры (однако всё равно больше, чем в хрущёвках и более поздних домах), встречаются смежные комнаты. Архитектура утилитарна, отсутствуют украшения, фасады — почти плоские со стандартным лепным декором.

Наружные стены зданий из красного или силикатного кирпича иногда не штукатурились, перекрытия применялись в основном деревянные. В рабочих сталинках нередко отсутствуют ванная комната и горячая вода. Рабочие сталинки не имеют мусоропровода и лифта — это связано с их более низкой этажностью.

Рядовые сталинки строились, как правило, в рабочих посёлках, размещавшихся возле заводов, на окраинах или в глубине кварталов. При строительстве применялось копирование проекта, что приводило к возникновению однотипных жилых массивов.

Малоэтажное жилье

Распространённым видом рядовых сталинок являются малоэтажные дома высотой 1-3 этажа. Наиболее распространёнными являются двухэтажные дома на 8-18 квартир, однако строились и более внушительные трехэтажные многоквартирные дома, а также одноэтажные индивидуальные или спаренные коттеджи.

Малоэтажные сталинки строились в период после войны вплоть до конца 1950-х годов. Дома строились по заранее спроектированным типовым сериям, что роднит их с более поздними хрущевками. Серия обычно включала в себя несколько вариантов домов: одно-, двух-, трёхподъездные, угловые и с магазинами на первом этаже, а также общежития.

Малоэтажное строительство использовалось из-за того, что не требовало применения дефицитной строительной техники, могло вестись силами военнопленных немцев и заключённых, а постройка дома занимала не так много времени. Этим обусловлены прозвища таких домов — «немецкие дома», хотя далеко не все дома строились немцами. В Санкт-Петербурге распространено название «немецкие коттеджи» из-за их малоэтажности (2-3 этажа) сравнительно с основной застройкой. В 90-е и 2000-е в некоторых таких домах выкупались все квартиры, после чего они превращались в «настоящие» коттеджи (индивидуальные жилые дома).

Малоэтажные дома строились из кирпича с применением сплошной либо пустотной кладки или из шлакоблоков. Обычно дома оштукатуривались и снабжались типовым проектным лепным декором. Перекрытия использовались деревянные. В домах отсутствовал полноценный подвал.

Малоэтажные дома, как правило, предназначались для рабочих посёлков при предприятиях. В зависимости от расположения и размера предприятия в посёлках могли отсутствовать водоснабжение, канализация, центральное отопление и иные коммуникации. Поэтому в различных проектах были варианты домов с ваннами и без них, с центральным и с печным отоплением, а в некоторых проектах отсутствовали центральное водоснабжение и канализация — в качестве туалетов использовались люфт-клозеты с выгребными ямами. Последние занимают промежуточное положение между «капитальными» сталинскими домами и временными постройками барачного типа.

Малоэтажная застройка обычно велась кварталами с расположением 10-30 двухэтажных однотипных домов по периметру и в глубине. Однотипная застройка стала предвестником хрущёвского массового строительства. Однако, в отличие от массивов однообразных хрущёвок, кварталы типовых малоэтажных сталинок имеют более выигрышный внешний вид благодаря разнообразию вариантов домов в рамках одной серии, наличию штукатурки, лепного декора, колонн, эркеров, балконов различной формы, сложных многоскатных крыш и других «архитектурных излишеств», осуждённых постановлением 1955 года.

Конструкция

Основной стройматериал, использовавшийся при возведении сталинских домов — кирпич, в довоенных постройках в основном использовался красный, в более поздних — белый. Наружные стены обычно имеют толщину 2,5 кирпича (65 см), внутренние несущие — 1-1,5 кирпича (25-38 см). Для уменьшения расхода кирпича в довоенных и послевоенных сталинках внутриквартирные и часть межквартирных несущих стен отсутствовали. Вместо их использовались стальные или железобетонные колонны и горизонтальные ригеля, на которые укладывались перекрытия.

Кирпичные дома, как правило, отличаются более высокой этажностью, изысканным фасадом, просторными квартирами, лучшей шумоизоляцией.

В малоэтажном строительстве применялись шлакоблоки — шлакоблочные дома стали предвестниками грядущего массового строительства на основе индустриальных блоков и панелей. В конце 1940-х — начале 1950-х были построены первые крупнопанельные дома.

В основном сталинские дома покрывались штукатуркой, крупные «номенклатурные» дома могли быть облицованы каменной или керамической плиткой. Фасад дома обычно украшался лепным декором. После начала борьбы с «излишествами» и до начала массового строительства хрущевок возводились «ободранные» сталинские дома без лепного декора и нередко — без штукатурки. Штукатурки лишались и дома, находившиеся в процессе строительства и частично оштукатуренные.

Внутренние перегородки в сталинке обычно выполнены из деревянных досок, покрыты сеткой из дранки и оштукатурены.

Конструкция фундамента в сталинках могла быть: ленточная с монолитной заливкой, столбчатая, позднее — свайная.

Перекрытия в сталинских домах нередко деревянные или комбинированные — в местах санузлов применялся бетон. Деревянные перекрытия настилались по деревянным балкам в форме бревна или бруса, иногда — по стальным балкам. В домах выше 2 этажей с деревянными перекрытиями из негорючих материалов выполнены лестничные марши и площадки. При реконструкции или ремонте после пожаров деревянные перекрытия нередко заменялись на плиты или на металлоконструкции с последущей монолитной заливкой.

В самых важных «номенклатурных» сталинках также использовались железобетонные перекрытия — в основном монолитные. В послевоенных сталинках с начала 50-х уже применялись изготовленные заводским способом железобетонные плиты. Для звуко- и теплоизоляции применялись шлак и керамзит.

Крыша в сталинских домах обычно двух- или многоскатная, образует большой чердак; стропила и обрешетка — деревянные. В качестве кровельного материала использовались шифер или кровельное железо.

Двухэтажные сталинки обычно строились без подвалов. Крупные дома имеют внушительные подвальные помещения. Также некоторые сталинки (в том числе послевоенные) имеют бомбоубежища на случаи войны.

Многие сталинки имеют балконы (лоджии на тот момент сооружались редко). Балконы выполнялись в виде монолитной плиты, лежавшей на двух или нескольких балках, которая отливалась на месте. В домах 50-х годов постройки использовались готовые плиты.

Высота потолков в сталинках в основном не ниже трёх метров. В рабочих сталинках это обусловлено расчётом под коммунальное заселение — для проживания нескольких человек в одной комнате требовался определённый объём воздуха. Первый этаж здания часто сооружался более высоким — в нём размещались магазины, почтовые отделения и другие социально значимые объекты.

Коммуникации

Сталинские дома сильно различаются по обеспеченности коммунальными удобствами.

Холодное водоснабжение и канализация в сталинках — централизованное, санузел — раздельный при наличии ванны, смежный при ее отсутствии. Отопление — водяное, в основном центральное, нередко с верхним вертикальным розливом и двухтрубной разводкой. Существуют и дома со встроенными котельными — позднее большинство этих зданий было всё же подключено к центральному теплоснабжению. Малоэтажные сталинские дома обычно проектировались в двух вариантах — с центральным отоплением и с печным, конкретная реализация зависела от возможности подключения домов к ТЭЦ или котельной. Дома с печами позже подключались к центральному отоплению или в них устанавливались газовые котлы.

При строительстве сталинок в городах отсутствовало газоснабжение (в Москве природный газ появился в 1949 году). Для приготовления пищи на кухнях ставились дровяные плиты. Для их эксплуатации в конструкции сталинок предусматривались мощные дымоходы. Горячее водоснабжение изначально могло быть как централизованным, так и местным — для нагрева воды применялись твердотопливные водогрейные колонки накопительного типа («титаны»). Для хранения топлива использовались места в подвальных помещениях или дровяные сараи, которые строились во дворах. При проведении газификации городов в сталинках устанавливались газовые кухонные плиты. Дровяные водонагреватели в большинстве сталинских домов заменялись на газовые колонки, часть домов подключались к центральному горячему водоснабжению.

Вентиляция в сталинках естественная вытяжная, в кухне и санузле. В довоенных сталинках вытяжная вентиляция может присутствовать в жилых комнатах и в коридоре.

В рабочих сталинках могла отсутствовать ванная комната — санузел состоял только из умывальника и унитаза. В таком случае в доме обычно не было и горячего водоснабжения. Позднее ванны или душевые кабины устанавливались на кухнях либо проводилась перепланировка для увеличения площади санузла.

В некоторых сталинках между санузлом и кухней имелось небольшое застекленное окно, расположенное на высоте 2-2,5 метра от пола. При изолированном санузле имелось дополнительное окно между ванной и туалетом. Наиболее вероятное назначение окна связано с нестабильностью электроснабжения в период строительства. При отключении электричества окно позволяло воспользоваться санузлом. Позднее окно между кухней и санузлом перешло в хрущёвки и ранние брежневки.

Электропроводка в сталинках могла быть как скрытой, так и открытой, выполненной гибким проводом на роликах; использовались как алюминиевые, так и медные провода. Электрические счётчики обычно размещались в квартирах. На момент строительства проводка закладывалась с большим запасом, однако сейчас мощности электропроводки нередко не хватает.

В домах выше пяти этажей имелись лифты и мусоропроводы. Люки мусоропроводов обычно размещались на кухнях. Также на кухнях нередко размещался зимний холодильник — шкаф под окном, вынесенный на улицу. Так как на момент строительства домов электрический холодильник был недоступен большинству населения, то зимой такой холодильник оказывался полезен для хранения продуктов.

Срок эксплуатации

Срок службы для сталинок довоенного периода составляет 125 лет, нормативное время сноса — 2050—2070 гг. Срок службы для сталинок послевоенного периода составляет 150 лет, нормативное время сноса — 2095—2105 гг.

Для номенклатурных домов необходимо учитывать больший запас эксплуатационного ресурса, в среднем — это дополнительные 40—50 лет. В случае, если был проведён капитальный ремонт с заменой крыши и процент износа по оценке БТИ и в соответствии с техническим паспортом меньше 5 %, то это увеличивает изначальный срок эксплуатации здания в среднем на 60—80 лет (а по некоторым данным до 100 лет в зависимости от состояния здания и железобетонных усиленных перекрытий).

Преимущества

Cталинские дома являются достаточно престижным жильем. Прежде всего это объясняется высокой надёжностью построек: прочностью стен и перекрытий, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир.

Высокую теплоизоляцию сталинским домам обеспечивают толстые наружные стены, сложенные из белого силикатного или (лучше) красного керамического кирпича. Кирпичные стены также обеспечивают высокую шумоизоляцию внутри дома. Благодаря им сталинки превосходят по теплоизоляции все советские и постсоветские панельные дома, построенные до внедрения «теплой панели», а по внутренней шумоизоляции — панельные и монолитные дома. Многие внутриквартирные стены не являются капитальными, особенно при использовании колонн и ригелей вместо внутренних несущих стен. Это дает широкие возможности по перепланировке.

По высоте потолков (3 метра и выше) сталинские дома превосходят все советские жилые дома более поздней постройки, а также современные дома эконом- и комфорт-класса.

Многоскатная жесткая крыша сталинских домов, крытая шифером или кровельным железом, имеет высокий срок службы — 30-50 лет — против 10-15 лет для плоской мягкой кровли хрущёвок и более поздних домов.

В двухэтажных сталинках отсутствует подвал — полы первого этажа расположены на небольшой высоте от земли. Благодаря этому в квартире первого этажа можно обустроить мини-погреб.

В сталинках, не подключенных к горячему водоснабжению и изначально оснащенных «титанами», для нагрева воды используется газовая колонка, которая позволяет круглый год получать качественную и недорогую горячую воду. Предусмотренный конструкцией дома мощный «печной» дымоход имеет хорошую тягу. Технически возможна установка квартирного газового отопительного котла.

На лестничной площадке сталинского дома обычно расположены 2, 3 или 4 квартиры. Этажность большинства сталинских домов не превышает 12 этажей, чаще 6-10 этажей, для сталинских домов рабочего типа и для региональных городов — 2-5 этажей. Благодаря этому в подъезде относительно немного квартир, дом не создает впечатление «муравейника» и позволяет знать в лицо всех жителей подъезда.

Сталинки часто располагаются в центральных и прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением. В кварталах сталинской постройки просторные дворовые территории с густым озеленением.

В 1990-е спрос на сталинки был чрезвычайно высоким — это было лучшее жильё постройки советского периода. Позднее, с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность сталинских домов упала. Однако и сейчас номенклатурные и рядовые «сталинки» остаются достаточно дорогим и престижным жильём, особенно после проведённого ремонта.

Недостатки

Недостатками сталинских домов являются высокий износ зданий и коммуникаций. Системы отопления и, в меньшей степени, водоснабжения и канализации, в сталинках остались со времен постройки дома, поэтому трубы и батареи поржавели, заросли грязью и ржавчиной. При верхнем розливе системы отопления вероятно затопление квартир при аварии. Электрические сети сталинок не рассчитаны на современные электроприборы (стиральные машины и т. д.). Во многих сталинках, в отличие от хрущевок и брежневских домов, использованы качественные медные провода, но изоляция проводов изношена. Большинство сталинских домов газифицировано, неправильная эксплуатация и большой возраст газовых плит и колонок потенциально могут привести к отравлению газом или продуктами сгорания, пожару и взрыву.

Во многих сталинках открытые балконы сильно изношены и могут упасть. Кроме того, очень часто балконы малогабаритны, а их форма и декор затрудняют остекление. Замена оконных рам и остекление балконов в таких домах дороже, нежели в более поздних проектах.

В ряде сталинок крыша долго не ремонтировалась и протекает. Существенным недостатком являются деревянные перекрытия — они пожароопасны и подвержены гниению в случае регулярных промочек. Как правило, изношены фасады домов, отваливается штукатурка и лепной декор. Водосточные трубы у сталинских домов внешние, при краже или повреждении происходит намокание стен, последующее разрушение штукатурки и, затем, кирпичной кладки.

В двухэтажных сталинках отсутствует подвал. Разводка водоснабжения, отопления и канализации проходит под полом квартир первого этажа, для ремонта коммуникаций необходимо получать доступ в квартиры и вскрывать полы. Из-за отсутствия подвала в квартирах на первом этаже может быть холодно, сыро, деревянные полы ускоренно гниют.

Высота потолков увеличивает отапливаемый объем помещений, может осложнить ремонт жилого помещения и замену ламп в осветительных приборах.

Может приносить неудобства отсутствие лифта, характерное для многих сталинок высотой до 6 этажей, особенно с учётом значительной высоты этажей. В ряде многоэтажных сталинок до настоящего времени эксплуатируются старые лифты, которые изношены и потребляют много электроэнергии, дополнительно нагружая домовую сеть. Мусоропровод на кухне может быть источником тараканов, крыс и неприятных запахов.

В «рабочих» сталинках, особенно довоенных и упрощенных послевоенных, в проекте отсутствует ванна. В этом случае ванна или душ установлены на кухне, а для создания «нормального» санузла необходима перепланировка, которая требует места, затрат и не всегда возможна.

В многокомнатных сталинках (3 и более комнат), включая и «номенклатурные» дома, одна из комнат может быть проходной. Обычно это самая большая комната (зал). При использовании ее в качестве общей комнаты (гостиная, столовая, домашний кинотеатр и т. д.) это не вызывает проблем, однако создает неудобства при использовании в качестве жилой. Кроме того, во многих сталинках относительно малогабаритные кухни.

В кварталах сталинских домов обычно отсутствует современная инфраструктура — в частности, автостоянки и подземные гаражи.

Кроме того, в сталинках разнороден социальный состав жителей и до сих пор встречаются коммунальные квартиры

О замечательных свойствах деревянных домов мы можем прочитать в рекламных буклетах любых компаний, специализирующихся на строительстве из древесины. Если верить некоторым строительным организациям, то чуть ли не все наши зимние недомогания – от того, что мы живем не в деревянных, а в каменных строениях. Дерево – это и отличный термос, позволяющий сохранить тепло, и природный кондиционер, обеспечивающий в коттедже здоровый микроклимат, а также насыщающий воздух фитонцидами… Особая категория «деревянного мифотворчества» – зимний лес. Представители фирм и артелей, специализирующихся на ручной рубке, утверждают, что строить нужно только из бревен, заготовленных зимой. Наконец, древесина – материал не только «живой» и качественный, но и доступный в богатой лесами России.

Между тем данные маркетологов часто свидетельствуют совсем об обратной тенденции. Выбирая коттедж, граждане нашей страны отдают первенство домам из керамических блоков и кирпича, материалам на основе пено- и газобетона. Дома из дерева, а тем более каркасные коттеджи с деревянным каркасом, ассоциируются с эконом-классом, дачами да хибарами. И, по всей видимости, причин здесь две. Во-первых, качество деревянных домов не всегда соответствует тому, что обещает производитель. Во-вторых, маркетологи, продвигающие кирпич и газобетон, – работают лучше.Однако, в отличие от нас, в США львиная доля малоэтажного домостроения отдана домам с деревянным каркасом, в Европе коттеджи из дерева имеют немало поклонников, а в Японии настоящий деревянный дом, доставленный из Финляндии, может себе позволить только очень состоятельный господин. Разберемся с основными мифами, сложившимися вокруг деревянного домостроения.

Миф первый: дерево – самый экологичный материал
Это не миф, а правда. Однако «экологическая дружелюбность» деревянного дома, о которой говорят все без исключения производители, легко сводится на нет, если применяются декоративные пропитки на основе ядовитых растворителей, антисептики, антипирены, составы, использованные при производстве клееного бруса, межвенцовые утеплители. Наконец, даже рубленые дома требуют утепления фронтонов и подкровельного пространства. А здесь идут в ход минераловатные плиты, древесно-волокнистые листы (от разных производителей, в том числе не всегда добросовестных), а также всевозможные сертифицированные и несертифицированные пенопласты и пенополистиролы, которые в лучшем случае – аллергены, в худшем – обладают токсичностью.

Миф второй: деревянные дома недолговечны
По данным специальной литературы, при правильном соблюдении технологии срок службы деревянного дома – от 50 лет, кирпичного – от 80 лет. Но это не аксиома. Бывают кирпичные строения, которые рассыпаются за десятилетия, в то же время как некоторые деревенские дома прошлых веков сохранились в такой кондиции, как будто построены вчера. Любой дом требует заботы. Он живет, пока в нем живут и поддерживают его в должном состоянии. Заброшенное строение из кирпича или пенобетонных блоков в нашем влажном климате, когда в межсезонье температура постоянно скачет через губительную для любых материалов «нулевую» отметку, тоже быстро приходит в негодность. И это состояние может оказаться необратимым. Долговечность деревянного дома зависит от выбранных при строительстве антисептиков и антипиренов, качества древесины, правильности монтажа утеплителей, инженерных систем, вентиляции и гидроизоляции цокольного этажа.
Мы опасаемся, что деревянные конструкции поразит плесень, мыши и насекомые. Но эта проблема есть не только у древесины. Грибки также разрушают и бетон, и кирпич, и полимеры. Между тем современные технологии обработки древесины, с использованием составов, имеющих биологическую основу, сводят опасности к минимуму, однако порождают еще один расхожий миф: обработал – и забыл. Но в инструкциях по применению большинства антисептических составов сказано, что обработку рекомендуется повторять через четыре-пять лет.

Миф третий: дерево «дышит»
Вроде бы это тоже не миф. Специалисты утверждают, что древесина аккумулирует тепло и обычно имеет температуру на пару градусов выше, нежели все, что ее окружает. Она обладает исключительной паро- и воздухопроницаемостью, поэтому деревянный дом как бы самопроветривается, кондиционируется, но при этом сохраняет тепло и естественный для человека уровень влажности воздуха. А «деревянная» способность дышать в свою очередь уменьшает риск поражения плесенью и гнилостными бактериями. Разумеется, если предусмотрена возможность для такого «дыхания», а именно качественная вентиляция (к слову, деревянный дом нуждается в исключительно качественной и продуманной системе вентиляции – но это тема для отдельной публикации).
Что же показывает отечественный опыт? Многие деревянные дома действительно дышат, но не благодаря «волшебным» свойствам древесины, а за счет продуваемости углов и межвенцовых стыков. Чтобы убедиться в этом, достаточно провести тепловизионное обследование современных рубленых домов.
Строители в один голос утверждают, что чем толще стены, тем теплее дом. На самом деле важна не столько толщина бревен, сколько то, как много древесины выбрано, чтобы положить их друг на друга. В местах стыка бревен стена всегда получается тоньше. Между тем есть нормы выборки, но некоторые строители пользуются нашим незнанием. К примеру, если высота стены вашего дома 2,5 м, то на нее понадобится не десять бревен диаметром 25 см, а с учетом выборки – восемнадцать. Недобросовестный строитель «сэкономит» на стесе и обойдется пятнадцатью. Тогда «дыхание» обеспечено. На тепловизионном снимке видно, как надежные и основательные стены из калиброванного бревна теряют тепло. Протопить такой дом – не проблема, но остывает он стремительно (см. снимки).

Многие деревянные дома действительно дышат, но не благодаря «волшебным» свойствам древесины, а за счет продуваемости углов и межвенцовых стыков. Чтобы убедиться в этом, достаточно провести тепловизионное обследование современных домов из калиброванного бревна и бруса.

Миф четвертый: деревянные дома пожароопасны
Любые дома горят, и это печальная реальность. Но почему-то у потенциальных домовладельцев есть убеждение, что именно деревянные и каркасные дома в этом отношении более всего опасны. И если бы не эта фобия, поклонников у деревянного домостроения было бы значительно больше. А приобретатели квартир в городском старом фонде не предпочитали бы металлические балки перекрытий деревянным.
Неправильно построенный дом, если его хозяин сэкономил на противопожарных мерах, может выгореть в считанные минуты. Мне как-то довелось наблюдать, как сгорает новая изба: в вентиляционных зазорах между утеплителем и облицовкой огонь распространяется мгновенно, как в турбине, а опилки, заметенные гастарбайтерами под пол, вспыхивают, словно порох. Но почему-то все уверены, что деревянный дом сгорит дотла, а кирпичный после пожара можно будет восстановить. Это не соответствует истине.

При строительстве очень важно соблюсти комплекс мер пожарной безопасности. Деревянные элементы в проблемных местах, например около дымоходов, должны быть обработаны огнезащитными составами. Кроме того, необходимо строго соблюдать правила монтажа печей, дымоходов, отопительных систем и электрооборудования – именно они являются основными «горячими точками», приводящими к пожарам.

Между тем утверждение, что дерево горит лучше, чем другие материалы, на поверку оказывается сомнительным. На самом деле деревянная балка более устойчива в огне, чем металлическая. При достижении критической температуры, металл плавится и изменяет форму, в результате чего металлическая конструкция, в особенности нагруженная бетонными плитами, может обрушиться значительно раньше деревянной. Деревянная балка долго сохраняет несущую способность: чтобы рухнуть, ей нужно прогореть примерно до половины, а за это время уже и пожарные могут подоспеть. К тому же, горение затрудняет и образующаяся зола. Да и поджечь дерево, в особенности обработанное огнезащитными составами, задача не такая и простая.
Гораздо больше нареканий у представителей пожарного надзора вызывает применение в качестве утеплителя внутренних конструкций пенопласта и горячеформованных пенополистролов. Они не должны соседствовать с деревянной обшивкой. Хоть эти материалы, по заверениям производителей, «не поддерживают горение», но в случае пожара такое помещение быстро заволакивается ядовитым дымом. Строго говоря, помещения такой конструкции не должны приниматься пожарными в эксплуатацию, однако «дачная амнистия» позволяет строить пожароопасные дачи сплошь и рядом. И это печальный факт.

Миф пятый: зимний лес
Едва придет весна, как в наших садоводствах появится множество объявлений с предложениями о строительстве из так называемого «зимнего леса». «Зимний» и «северный» лес – это еще один расхожий источник «деревянных» мифов и легенд. Некоторые наши строители считают промороженную древесину лучшим материалом для строительства, в то время как другие утверждают, что это всего лишь маркетинговый ход. По их мнению, зимой в деревнях строили лишь потому, что летом крестьяне занимались сельским хозяйством, да и вывозить бревна из леса по скованной морозом почве – было значительно легче. Тем не менее этот миф имеет под собой правдивую основу.

Действительно, зимой дерево не растет, а осенью сбрасывает излишки влаги. Немало поклонников имеют постройки из медленнорастущей и очень плотной архангельской или лапландской сосны. Но здесь надо иметь в виду следующее. Во-первых, кто из вас может отличить настоящий северный лес от подверженного грибковым заболеваниям нашего, северо-западного? Во-вторых, где гарантия, что деревья, которые предлагаются как «зимние», не были срублены осенью и не брошены на делянке до весны? Практика показывает, что как раз именно зимой строительство зачастую ведется из «летнего» леса. И лишь к лету в ход может пойти «зимний». Тому, кто хочет дом именно из зимней древесины, необходимо интересоваться не сроком заготовки, а условиями, в которых хранился лес до момента попадания на стройплощадку.