Как риэлтор может помочь в получении ипотеки?

— Вам когда-нибудь доводилось быть «черным риэлтором»?

— Нет, у меня вообще установка по жизни — приносить людям счастье и радость, приносить пользу обществу. У меня несколько высших образований, и одно из них связано с менеджментом. Так вот, вы знаете, что такое миссия? У каждого она должна быть. Нельзя делать своей миссией зарабатывание денег любыми средствами. Такой подход к жизни и к делу приведет в места не столь отдаленные или вообще в могилу загонит.

— Вы наших читателей сейчас напугаете.
— Это правда, есть море примеров, когда гнавшиеся за большим кушем люди, неважно кто: риэлторы, менеджеры, продавцы воздуха, погибали. Некоторые в прямом, другие в переносном смысле. Высокая цель, если хотите, должна быть у любого человека, неважно какой он профессии.

Моя цель — помогать людям решать жилищные проблемы, а не увозить в тьмутаракань одиноких старушек, чтобы кому-то досталась квартира (и ведь, как правило, такие квартиры достаются не молодым семьям, а «крутым парням», которые уже сдают по 10–15 квартир, полученных таким путем). Но я об этом знаю только по разговорам, в интернете читала про это. Это же уголовные дела, а знаете, сколько веревочке не виться.

— Хорошо, давайте поговорим об особенностях вашей профессии, вашего бизнеса. Вы специализируетесь на ипотечных кредитах?

— Настоящий риэлтор — конечно, универсал: он может и гараж продать, и офис в аренду сдать, и провести сложнейшую сделку, например, решить жилищный вопрос сразу трех-четырех семей, согласовав при этом сроки переездов, получения кредитов, сбора документов и очень много других нюансов.
Но на практике, как правило, складывается специализация, кому-то нравится коммерческой недвижимостью заниматься, кому-то квартирами и ипотеками, кому-то загородная недвижимость больше нравится. Это объяснимо, так как в каждом из направлений множество нюансов, особенностей.
Например, жилищный риэлтор точно должен знать, какие сроки у каких банков для одобрения рассмотрения заявок, для получения кредитов, для совершения сделки после одобрения кредита. Риэлтор должен объяснить клиенту и про процентную ставку, как ее можно уменьшить, и про то, во сколько по времени лучше идти в МФЦ регистрировать сделку, и про то какие от нотариуса документы потребуются, сколько они стоят. В общем, уровень профессионализма риэлтора играет очень большую роль в сделках с недвижимостью.

— Существует какое-то профессиональное сообщество, какие-то стандарты профессии?
— Я вам скажу, раз уж разговор откровенный и анонимный, мы все друг друга знаем. Не говорю про «студентов», «мелочь», которая сбивает цену, а способна только электронную очередь в МФЦ занять, чем подрывает уровень доверия к риэлторам в целом. Я говорю об эффективном, нормальном профессиональном сообществе, которое существует, разрабатывает свои правила поведения на рынке, придерживается этих правил, проводит крупные мероприятия, поставляет информацию в органы власти, в СМИ.

Это крупные, средние и даже небольшие компании, это юридические лица, они платят налоги, платят людям зарплаты. Кроме этого есть какие-то неписаные этические законы профессии, которые нормальные риэлторы нарушать не будут.

— Многие с предубеждением относятся к вашей профессии. Мол, можно и самостоятельно приобрести жилье.
— Самостоятельно можно и сапоги тачать, и пироги печь, кто ж против? Можно и жилье приобрести или продать самостоятельно, только смотря какое, смотря по какой схеме. Если у вас есть деньги, вы хотите купить квартиру (строящееся, новостройка, вторичка, без разницы), вы просто идете и покупаете, учитывая, что все риски сделки берете на себя, а главное — проверку добросовестности продавца.

Вы посмотрите, сколько обманутых дольщиков, но нормальные риэлторы, как правило, имеют представление о застройщиках. Например, знающие люди своим клиентам сразу говорили о тех, кто строил «Первый Пермский микрорайон», что там «мошенники», и соваться туда не стоит.

Можно самостоятельно купить или продать жилье, если сделка связана с ипотекой, но если вы немного юрист, немного экономист, знаете особенности рынка и обладаете свободным временем. Я таких клиентов не встречала.

— Риэлтор может помочь в получении ипотечного кредита? Как?
— Ну вы себе, наверное, представляете это так — занести в ипотечный отдел банка коробку конфет или взятку начальнику отдела. Нет, у банков сильные службы безопасности, и даже если риэлтор и ипотечный менеджер банка муж и жена, нет гарантии, что кредит клиенту одобрят.
Тут совсем другие подходы. Так, для начала важно определиться с суммой дохода, который есть у заемщиков, со справками 2НДФЛ, справками по форме банка.

— Я слышала, что справки 2НДФЛ подделывают.
— Так дыма без огня не бывает. Раз слышали, значит, все возможно.

— А за сколько?
— А за сколько вы слышали?

— В среднем 8–10 тыс. рублей.
— Значит, так оно и есть.

— Хорошо, законно или не очень, с суммой дохода определились, что дальше?
— После того, как сумма дохода понятна, нужно выбрать банк и ипотечный продукт. Банков выбираем несколько, конечно же. И если спрашивают в каком-нибудь, не подавали ли документы в другой банк для получения ипотеки, говорим, нет, не подавали.

Если уже окончательно и бесповоротно отказали в «Сбербанке», идем в ВТБ, так как есть устойчивое мнение, что у них нет общей базы, базы кредитных историй. И в «Сбербанке» вы можете оказаться в списке неблагонадежных, а в ВТБ вам все одобрят. Соответственно, наоборот, не получилось в ВТБ, идем в «Сбербанк».

— А почему именно эти банки?
— Можно и в другие, конечно, просто у риэлторов с этими наработаны более тесные взаимоотношения.

— Некоторые удивляются, и доход нормальный, белый, и кредитная история ничем не испорчена, а вот не одобряют кредит, и все тут.
— Здесь профессиональный практикующий риэлтор опять же может подсказать, в чем дело. Например, мы заметили такую закономерность: клиентам отказывают при наличии кредитной карты. Может, прямой связи и нет, но мы рекомендуем закрыть карту, счет. И — срабатывает!

— Да, я помню, всем предлагали такие карты, лимит которых до 15–30 тыс. рублей. Про них речь?
— Да.

— Итак, есть доход, нет кредитных карт, одобрена сумма. Что дальше?
— В идеале надо еще до истории с банком подобрать квартиру, определиться с ее стоимостью (договориться с продавцом), тогда уже будет понятно, сколько денег просить у банка. Просить надо, конечно же, больше, потому что одобрят все равно меньше, чем просите или ровно столько, сколько стоит квартира. Максимальный срок рассмотрения заявки банком — две недели, хорошо, если продавец согласится ждать. Можно, конечно, получить одобрение от банка на получение кредита, и потом искать квартиру, но будете нервничать чуть больше, так как на сделку отводится от 2 до 3 месяцев после рассмотрения заявки.

— Как снизить процентную ставку?
— Торгуйтесь. Торгуйтесь по поводу и без, не бойтесь задавать вопросы, спрашивайте у своего менеджера, учел ли он, что вы молодая семья, супер-клиент их банка, получаете зарплату через этот банк, у вас трое-четверо детей, может, что-то и выстрелит в сторону уменьшения процентной ставки. Не бойтесь того, что менеджер отправит заявку на корректировку.

— Как сэкономить на получении ипотеки? Все представляют, сколько нужно средств, чтобы получить кредит, это и первоначальный взнос, и страховки, и выплаты оценщикам, нотариусу.
— Я знаю, как взять ипотеку вообще без денег, но все зависит от везения клиента. О первоначальном взносе некоторые договариваются с продавцом, если повезет, то продавец согласится подтвердить, что первоначальный взнос он получил. В итоге квартира, которая стоит 2 млн рублей «уходит» как будто за 2,4 млн рублей, из них 400 тыс. рублей — это те самые 20% первоначального взноса.

Банки, конечно, подстраховываются, требуют оценку квартир. Оценка делается за счет продавца или покупателя, или обоих. Если повезет, оценщики пойдут навстречу клиентам, повысят среднерыночную стоимость квартиры. Если повезет, продавец может «уступить» как раз сумму первоначального взноса.

Нотариусу нужно будет заплатить, конечно, за положенные документы, по прайсам. Со страховками проще. Не соглашайтесь на страховки, которые предлагает вам банк! Берите список аккредитованных банком страховых организаций, обзвоните все, узнайте меньшую цену.

— И про саму ипотеку. Вот такие примеры приводят люди: при ежемесячных регулярных платежах в 13 тыс. рублей, за год выплачено 23 тыс. рублей основного долга, остальное — проценты. Или: при ежемесячных регулярных платежах в пределах 25 тыс. рублей за три года выплачено 100 тыс. рублей основного долга, остальное — проценты. Как уменьшить сам кредит?
— Уменьшайте при досрочном погашении срок, а не сумму платежа, это поможет уменьшить проценты и увеличить тело кредита. Это вам и в банке скажут, единственное, чего не скажут, хотя это уже секрет Полишинеля, это то, что в онлайн-режиме можно уже досрочно гасить сумму основного долга, раньше нужно было обязательно идти в банк с заявлением.

При покупке жилья на чужие средства, заемщик задает себе вопрос, выгодно ли оформлять ипотеку через риэлторов. Скажем коротко: с финансовой стороны – не очень выгодно. Дополнительные расходы составят 3–5%.

Но занятым людям риэлторские услуги могут быть весьма полезны. Ведь оформление ипотечного займа – занятие не из легких. Опытный консультант окажется кстати в нужный момент.

Рассмотрим плюсы покупки квартиры в ипотеку через риэлтора. Опытный посредник:

  • найдет вариант, который понравится банку;
  • упростит и ускорит процедуру;
  • проверит, нет ли на жилье обременения, не является ли жилплощадь предметом дележа между родственниками;
  • подберет продавца, согласного подождать свои деньги;
  • возьмет на себя часть операций по проведению сделки.

Проанализируем каждый из этих пунктов более подробно.

Чем полезны услуги риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

  1. Опытный маклер сразу подберет квартиру, которая устроит банк. Ведь финансовые учреждения предъявляют строгие требования к объекту недвижимости. Квартира не должна:
  • находиться в аварийном здании;
  • иметь проблемы с водоснабжением и отоплением;
  • быть предметом судебного спора.

Требований целый список. Риэлтор знает о них – поэтому не станет предлагать заведомо неликвидный вариант.

  1. Посредник упростит сложную процедуру покупки жилья. Например, семья продает свою долю в квартире, добавляет кредитные деньги и покупает коттедж за городом. Придется сразу выступить в роли продавца, покупателя и заемщика. Цепочка может быть еще более длинной, включать продажу, перепродажу, обмен. У маклера большая база данных, ему проще подобрать вариант, который устроит всех.
  2. Как и банки, риэлтор проверяет чистоту квартиры. Но финансовое учреждение больше интересует документальная безупречность сделки. А маклера – история жилья, начиная с самых первых владельцев. Путем доверительных расспросов он может выяснить то, до чего не докопался банк.
  3. Посредник значительно ускоряет процесс. Оформление ипотеки через риэлтора – это четкий пошаговый алгоритм. Все операции в нем следуют друг за другом в правильной последовательности. Часто основные бумаги составляются и подписываются в один день.
  4. Умный риэлтор сможет уговорить продавца согласиться на продажу с участием банка. Не секрет, что владелец недвижимости не всегда идет охотно на дополнительные хлопоты. Агент подберет правильные слова, чтобы убедить продающую сторону в надежности сделки.
  5. Снижение ставки по ипотеке за счет преференций от банка. Многие риэлторские компании заключают соглашение о сотрудничестве с банками, и банк в свою может предоставить фиксированную скидку по процентам ипотеки. Размер скидки до 0,5 процентных пункта. При оформлении ипотеки через риэлтора, обязательно поинтересуйтесь о возможности снижения ставки.

Обратите внимание! Риэлтор может выступать посредником в двух случаях: вы продаете имущество или продают вам. В первом случае маклер защитит ваши интересы как продавца, во втором – как покупателя.

Минусы участия риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Отрицательных моментов, связанных с риэлторскими услугами, по сути, два:

  • дороговизна;
  • недобросовестное исполнение своих обязанностей.

Средняя стоимость квартиры в крупном городе–миллионнике – 2 млн. рублей. Придется отдать маклеру около 100 тыс. рублей. При этом, чем профессиональнее и надежнее посредник, тем дороже.

Также есть шанс нарваться на бестолкового посредника, который не знает специфики банковского кредитования и не умеет договариваться. Придется менять его на другого специалиста. Правда, в случае с ипотекой потерянное время может очень дорого обойтись.

А вот мошенник с ипотечной сделкой связываться побоится. Это несомненный плюс покупки на кредитные средства.

Важно! Не надо думать, что посредник – стопроцентная защита от всех проблем. Но профессионал поможет сэкономить время, деньги и подберет тот вариант, который действительно вас устраивает. Причем довольно быстро.

Сколько можно сэкономить, если взять ипотеку через риэлтора

Когда заемщик подсчитывает свои траты, он плюсует к общим расходам стоимость посреднических услуг. Он видит, что заем обходится ему еще дороже. Но мало кто задумывается над тем, сколько удается сэкономить благодаря грамотным услугам посредника. Таким образом, оформить ипотеку с риэлтором бывает выгоднее, чем самостоятельно.

Давайте посчитаем. Помимо стоимости квартиры, заемщику придется оплатить:

  • оценку недвижимости;
  • услуги нотариуса;
  • страховку;
  • открытие расчетного счета, аккредитив или аренду банковской ячейки;
  • ряд платных справок и документов.

А ведь банк не гарантирует заключения договора. Он имеет право отказать в кредитовании даже в день сделки – без объяснения причин. И расходы заемщику не возместит.

Рекомендуем прочитать: Могут ли отказать в ипотеке после одобрения

Что делать если банк отказал в ипотеке

Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Но если с квартирой все в порядке, то у кредитора не будет причин для расторжения договора. Таким образом риэлторы помогают взять ипотеку без отказа. И сэкономить те деньги, которые пришлось бы снова тратить на оценку, нотариальное заверение, платные справки и так далее.

Важно понимать, что у кредитора и посредника – разные задачи. Цель банка – проверить объект на ликвидность. Цель маклера – подобрать подходящие варианты по цене, месторасположению, этажности и т. д. Если агент знает о желании совершить покупку в долг, он подберет жилье по соответствующим критериям.

Почему риэлторы спрашивают – наличка или ипотека

Агент обязательно поинтересуется, как покупатель собирается рассчитываться. Ведь есть продавцы, которые категорически не согласны на ипотечные деньги и предпочитают расчет живьем. Их пугает необходимость связываться с банком, напрягает процесс дополнительного сбора документов.

На самом деле для продавца в ипотечной сделке больше плюсов, чем минусов. Оформление бумаг ложится на плечи заемщика – ведь он заинтересован в получении кредита. К тому же банк гарантирует прозрачность расчетов – деньги налево не уйдут. И экономия времени налицо: ипотечные сделки регистрируются быстрее – до 5 рабочих дней.

Важно! Количество ипотечных сделок на рынке недвижимости растет. Пропорционально новым реалиям увеличивается количество агентств, сопровождающих процесс продажи–покупки квадратных метров от А до Я.

Как риэлторы помогают с одобрением ипотеки

Повлиять на решение кредитора агент может косвенно. Он понимает, каким критериям должна соответствовать недвижимость, чтобы понравиться банку. А также помогает с оформлением документов.

Посредник решает еще одну задачу: помогает кредитуемому уложиться в отведенные сроки. Обычно это 3–4 месяца после одобрения кредитной заявки.

Важно! Как и в любом бизнесе, для маклера время – деньги. Поэтому он постарается сделать все от него зависящее максимально быстро.

Как риэлторы делают ипотеку без первоначального взноса

Очень часто юристам поступает запрос о том, как оформить займ без начального взноса. Банки кредитуют на таких условиях очень неохотно. Считается, что риэлторы оформляют ипотеку без первоначального взноса. Или, по крайней мере, могут помочь в решении этого вопроса.

На самом деле речь идет о том, что посредник, покупатель и продавец при участии оценочной компании заведомо завышают сумму сделки, например, на 15%. И эти лишние деньги идут на оплату начального взноса. Разумеется, подобная схема незаконна. Но некоторые риэлторские конторы соглашаются на такой шаг, чтобы получить свои комиссионные.

Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Продаю квартиру, у покупателя нет первоначального взноса. Он сделал оценку с завышением, и в итоге Сбербанк отказал. Почему так бывает?

Также риэлторы могут предложить взять кредит на первоначальный взнос. Это может приводить к отказу.

Мы бы рекомендовали заемщикам обращаться в те банки, которые действительно готовы кредитовать без аванса. Подобные предложения есть, например, у ВТБ и Сбербанка. Правда для получения такого займа необходимо либо иметь льготы от государства, либо предоставить дополнительное обеспечение (другое жилье, машину, земельный участок).

Как покупать квартиру в ипотеку через риэлтора грамотно

Услуги риэлторской конторы стоят недешево. Поэтому в самом начале должен быть составлен договор, в котором прописаны все услуги маклера и его ответственность за невыполнение условий.

Заемщик должен понимать, что исчерпывающего списка обязанностей агента по недвижимости не существует. Он может выступать просто посредником (найти, порекомендовать подходящий вариант). А может сопровождать сделку от первого шага до последнего, вникая во все нюансы и проверяя документы. Бывает и такое, что агент представляет интересы заемщика по нотариальной доверенности и выполняет большую часть операций без личного присутствия клиента.

Определитесь, за какой объем услуг вы готовы заплатить. Пропишите все пункты в договоре, указав конкретные сроки. Так вы обеспечите сопровождение сделки по плану, избежав лишних волнений.

Рекомендуемые статьи: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора

Если процесс не предполагает сложной процедуры подбора вариантов, можно обойтись и без агента. Своими силами найти продавца и договориться о продаже на условиях ипотечного займа.

Схема обычно следующая:

  • ищем банк с хорошими условиями;
  • получаем одобрение;
  • находим подходящий объект;
  • вносим задаток (не забудьте взять расписку);
  • собираем документы на квартиру, относим кредитору, подписываем кредитный договор;
  • вносим первоначальный взнос, подписываем договор купли–продажи, регистрируем его в Росреестре;
  • деньги уходят продавцу – наши отношения с ним закончены;
  • оформляем закладную для кредитора, оплачиваем заем согласно графику.

Покупка квартиры в ипотеку без риэлтора таит в себе минимальные риски. Ведь банкиры и без того дотошно проверяют залоговое жилье. Кроме того, подключают к проверке страховые компании. Стопроцентной гарантии не даст даже банковское учреждение. Но в целом ипотека – определенная гарантия надежности квартиры.

Важно: Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Покупка новостройки в ипотеку: инструкция

Оформление ипотеки без риэлтора: как сэкономить с минимальным риском

Есть категория заемщиков, готовых потратить свое личное время на изучение законодательных актов и подробной схемы кредитования. Они категорически не согласны переплачивать за услуги посредников. Для таких заемщиков перечислим все способы, как оформить ипотеку без риэлтора:

  • изучить законодательство, требования кредитора, проверять все документы самостоятельно;
  • обратиться напрямую к застройщику – часто агенты строительных компаний работают для покупателя совершенно бесплатно;
  • оформить сделку через нотариуса.

Остановимся на этих вариантах подробнее.

  1. Если вы умеете договариваться с продавцами напрямую и согласны потратить день–два на изучение юридических аспектов ипотечных сделок, попробуйте пройти все этапы самостоятельно. Банк будет подсказывать, в каком направлении двигаться, какие бумаги собирать.
  2. Часто риэлторская фирма сотрудничает с застройщиком. Он и оплачивает все ее услуги. В таком случае расходы покупателя – только цена квартиры, маклеру он ничего не платит. В этом, в частности, кроется секрет ипотеки без первоначального взноса через риэлтора. Довольно много строительных фирм готовы заключить договор, не требуя аванса.
  3. Если уверены в чистоте квартиры, можете обратиться к нотариусу. Он проверит документы, оформит и зарегистрирует договор ДКП. Через нотариуса можно договориться и о передаче денег (задатка). А также грамотно составить расписку в их получении.

Рекомендуемые статьи: Порядок оформления ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке

В каком банке взять ипотеку без постоянной прописки

Ипотека через риэлтора – отзывы

Довольство или недовольство клиента часто зависит от профессионализма посредника. Есть те, кому повезло. Сделка прошла быстро. Клиент получил квалифицированную помощь. И даже ценную подсказку от риэлторов ипотеку без первоначального взноса оформили без проблем.

Но и негативные отклики в Сети встречаются часто. Отмечают невежественность отдельных агентов в юридических вопросах, попытки внести в договор дополнительные платные услуги, дороговизну.

Мнения о риэлторских услугах в Интернете полярны. Одни считают их жуликами, которые ничего не гарантируют, а берут дорого. Другие – что агент реально помог найти быстро выгодный вариант, дал ценные советы. Как всегда, истина находится где–то посередине.

Нужен ли риэлтор при ипотеке – подведем итоги

При проблемах с покупкой недвижимости или приобретении квадратных метров у застройщика без маклера обойтись будет сложно. Он обеспечит грамотное сопровождение сделки. В первом случае – сэкономит клиенту время. Во втором – еще и деньги так как его услуги, скорее всего, оплачивает строительная фирма.

Также агент будет полезен при внештатной ситуации. Например, необходимы услуги риэлтора для ипотеки с плохой кредитной историей. Или требуется выстроить длинную цепочку между покупателем, банкирами и продавцом.

Еще один вопрос беспокоит заемщика: сколько стоит оформить ипотеку через риэлтора. Конечно, цены договорные. В целом, если покупать у застройщика, то бесплатно (в большинстве случаев). Если на вторичном рынке – около 3–5% от суммы сделки. Попался сложный случай – ставки могут подняться до 8–10%.

Как риэлтор может помочь в получении ипотеки?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *