В соответствии с общим правилом, установленным ст.381.1 ГК РФ возврат обеспечительного платежа по договору аренды осуществляется в следующих случаях:
- в связи с прекращением обеспеченного обязательства;
- если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в предусмотренный договором срок.
Из ст.381.1 ГК РФ прямо следует, что в случае добросовестного исполнения своих обязательств лицом, внесшим платеж, после прекращения договора, в том числе и его расторжения, осуществляется возврат обеспечительного платежа. В то же время договором его стороны могут предусмотреть иные последствия прекращения обязательства, при которых обеспечительный платеж по аренде не возвращается полностью или частично либо засчитывается в счет платы за пользование арендованным имуществом.
Таким образом, обеспечительный платеж при расторжении договора либо прекращения его действия может быть:
- возвращен арендатору полностью либо частично;
- зачтен в счет исполнения возникших в связи с допущенными арендатором нарушениями денежных обязательств перед арендодателем в счет их исполнения;
- зачтен в счет арендной платы.
Содержание
Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора аренды
По общему правилу, при прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия либо при расторжении договора прекращаются обеспечивающие его обязательства, что является основанием возврата обеспечительного платежа, если только в период действия договора не наступили обстоятельства, на случай которых вносилось обеспечение или договором не предусмотрено иное правило по распоряжению обеспечительной суммой.
Срок возврата обеспечительного платежа по аренде
В законе не содержится специального предписания о сроке, в течение которого при прекращении либо расторжении договора аренды должен быть осуществлен возврат обеспечительной суммы. Этот вопрос законодатель предлагает сторонам урегулировать соглашением по своему усмотрению.
Если при заключении договора указанный срок не был согласован, следует руководствоваться ст.314 ГК РФ, гласящей о том, что когда обязательство не предусматривает срок выполнения, оно должно быть исполнено в течение семи дней с момента предъявления требования о его исполнении.
Размер суммы обеспечения, которую можно удержать из обеспечительного платежа при расторжении договора:
Согласно правовой позиции, изложенной в п.29 «Обзора судебной практики применения законодательства о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017) обеспечительный платеж удерживается в размере, равном размеру имущественных требований, если иное не предусмотрено договором. Сумма денежных средств, превышающая указанный размер, подлежит взысканию в качестве неосновательного обогащения.
Если условиями договора согласовано, что возврат обеспечения не производится в случае досрочного расторжения договора по инициативе либо вине стороны, действия которой привели к расторжению договора, то суды в указанных ситуациях в возврате обеспечительной суммы обычно отказывают. При этом судебная практика руководствуется ст.421 ГК РФ, согласно которой условия договора определяются по усмотрению сторон, если иное прямо не предусмотрено законом.
Пример судебной практики:
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя, под которой он понимал сумму обеспечительного платежа, не возвращенного арендодателем после расторжения договора.
Судом установлено, что по условиям договора обеспечительный депозит подлежит возврату арендатору только при истечении согласованного сторонами срока аренды или при расторжении договора по вине арендодателя.
Установив, что договор расторгнут по инициативе арендатора на основании подписанных между сторонами соглашений в связи с невозможностью арендатора исполнять свои обязательства в части оплаты арендных платежей, в иске арендатору отказано.
Суд признал правомерность удержания ответчиком обеспечительных платежей, так как его действия основаны на условиях договора (Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2019 и Постановление АС Московского округа от 06.09.2019 по делу N А40-252770/2017).
Аналогичную позицию занял Верховный суд РФ по делу N А40-224255/2018
Возврат обеспечительного платежа по аренде при смене собственника имущества
На практике встречаются ситуации, когда собственник переданного в аренду имущества меняется, например, в связи с его продажей или отчуждением по иным основаниям. Согласно установленному ст.617 ГК РФ правилу переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, место арендодателя занимает новый собственник.
В указанной ситуации может возникнуть вопрос о том, кто должен возвращать обеспечительный платеж по аренде, новый или первоначальный арендодатель ? В качестве ответа на него приведем пример из судебной практики:
Судом установлено, что в договоре аренды поменялся арендодатель в связи с отчуждением в его пользу имущества, являвшегося объектом договора аренды. Арендодатель обратился в суд с требованием к новому собственнику (арендодателю) о возврате обеспечительного платежа после расторжения договора аренды. Новый арендодатель возражал по иску, ссылаясь на то, что стороны не согласовывали передачу обеспечительного депозита новому собственнику, и он ему не передавался. Принимая решение в пользу истца, суд указал, что при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. Следовательно, обязанность по возврату истцу обеспечительного платежа перешла к ответчику. (Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2020 , Постановление АС Московского округа от 12.11.2019 по делу N А40-305948/2018)
Как защитить права арендатора на случай не возврата обеспечительного платежа
Включение в договор аренды условия об обеспечении направлено на защиту интересов его получателя (как правило, арендодателя). При этом на стороне арендатора так же возникают следующие риски, обусловленные фактом передачи обеспечительной суммы:
- передача денежных средств на длительный срок в связи с инфляцией снижает их платежеспособность на момент возврата обеспечительного платежа;
- уклонение недобросовестного арендодателя от возврата обеспечительного платежа при расторжении договора или истечения срока, на который он заключался.
О снижении указанных рисков арендатору следует позаботиться еще на стадии формулирования условий об обеспечительном платеже в договоре аренды и его подписании.
В частности риск инфляционных потерь можно снизить, если включить в договор условие о начислении процентов на сумму обеспечения, с момента ее передачи до момента возврата.
На практике встречаются случаи, когда обеспечительный платеж при расторжении договора аренды незаконно удерживается арендодателем под вымышленными предлогами.
Например, арендодатель может ссылаться на факт причинения арендатором ущерба арендованному имуществу. По закону, арендатор должен по окончании срока действия договора вернуть имущество по акту в том же состоянии, в котором оно было получено, но с учетом его естественного износа. В таком же порядке имущество принимается по акту при его передачи в аренду.
При составлении первоначального акта в интересах арендатора отразить в нем все недостатки, имеющиеся в объекте аренды, чтобы при его возврате их возникновение не было вменено в вину арендатору. В противном случае при прекращении договора арендодатель может осуществить удержание в размере, необходимом для устранения недостатков (ремонта), якобы возникших в имуществе по вине арендатора из обеспечительной суммы.
В качестве другого примера уклонения от возврата обеспечительного платежа по договору аренды можно привести ситуацию, при которой арендодатель длительное время без причин не подписывает акт приемки объекта из аренды. Пока имущество не возвращено арендодателю по акту, оно, если не доказано иное, находится в пользовании арендатора и за период такого пользования продолжает начисляться арендная плата, даже если срок действия договора истек.
В этом случае арендатору необходимо принять срочные меры, направленные на сбор доказательств по возврату объекта.
В частности арендодателя необходимо заранее письменно и под роспись либо заказным письмом уведомить о готовности вернуть имущество, с указанием дня и часа подписания акта о его возврате. При неявки арендодателя в указанное время, при свидетелях составить соответствующий акт о том, что арендодатель на приемку имущества из аренды не явился. Составить односторонний акт сдачи-приемки, подписать его и второй экземпляр вручить либо направить арендодателю заказной почтой с описью вложения.
Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 статьи 329 ГК РФ).
Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.
В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2015 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.
Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего «обеспечения», или «гарантийного/страхового депозита» (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц). В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы, или просрочки в ее уплате, арендодатель удерживал нужную сумму из суммы «обеспечения».
Если же арендатор добросовестно исполняет обязанности, то обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотреть соглашением сторон. Например, договором аренды может быть предусмотрено, что такой платеж поступает в счет уплаты аренды за последний месяц пользования объектом аренды.
Определение понятия «обеспечительный платеж»
Обеспечительный платеж — это определенная соглашением сторон сделки денежная сумма, вносимая одной из сторон в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения обязательства.
Согласно п. 1 статьи 381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Таким образом, посредством применения обеспечительного платежа могут обеспечиваться:
- денежное обязательство;
- обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора;
- обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ «Требования, связанные с организацией игр и пари и участием в них».
Обеспечительный платеж в договоре аренды
- Образец договора аренды нежилого помещения с обеспечительным платежом
Обеспечительный платеж в обеспечение обязательств, которые возникнут в будущем
Допускается использование обеспечительного платежа в целях обеспечения обязательств, которое возникнет в будущем. В этом случае условие об обеспечительном платеже закрепляется в предварительном договоре. Если основной договор не будет заключен по вине стороны, внесшей обеспечительный платеж, то этот платеж остается у другой стороны. В случае если основной договор не будет заключен по вине контрагента стороны, внесшей платеж, то последняя вправе требовать его возврата.
Функции обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств применим только в денежном обязательстве и выполняет кроме обеспечительной еще и платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства
Когда обеспечительный платеж подлежит возврату
По общему правилу, установленному п. 2 статьи 381.1 ГК РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату в следующих случаях:
1) в связи с прекращением обеспеченного обязательства;
2) если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в предусмотренный договором срок.
Вместе с тем, иные положения могут быть предусмотрены соглашением сторон. Например, в договоре аренды может быть предусмотрено, что «обеспечительный платеж засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц пользования объектом аренды».
Как вариант, стороны не лишены возможности предусмотреть в договоре и условие о возврате обеспечительного платежа не в полном размере. Например, из 100 000 рублей, подлежит возврату только 50 000 рублей.
Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
Применение правил об обеспечительном платеже
В соответствии со статьей 381.2 ГК РФ, правила об обеспечительном платеже (ст. 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
Таким образом, помимо денег, предметом обеспечительного платежа могут являться ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками (см. ст. ст. 130, 133, 134, 135 ГК РФ).