Особенности купли продажи земельных участков

Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков регулируется ст. ст. 454-491, 549-558 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу. Таким образом, особенности купли-продажи земельных участков, установленные ст. 37 ЗК РФ, являются приоритетными по отношению к ГК РФ.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию:

    • об обременениях земельного участка и
    • об ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

    • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
    • о разрешении на застройку данного земельного участка;
    • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, .

Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Стороны договора не вправе:

    1. изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора;
    2. изменять (самовольно) такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (ст. 555 ГК РФ).

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений (ст. 36 ЗК РФ — утратила силу с 01.03.2015). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

    1. отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
    2. отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

Правильное документальное оформление гражданских сделок играет огромную роль, особенно если они касаются ситуаций с отчуждением недвижимости. Одним из документов, которые при этом используются, является договор купли-продажи.

Он обязательно оформляется в ситуациях, когда происходит продажа недвижимости или другого дорогостоящего имущества. Далее будут подробно рассмотрены правила и особенности его составления на примере такого вида недвижимости, как земельный участок.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Понятие и назначение

Купля-продажа является одной из наиболее распространенных сделок, используемых в гражданской сфере. Ее законодательное регулирование осуществляется при помощи главы 30 Гражданского кодекса РФ. Что касается конкретно недвижимости, то ее продажа регулируется параграфом 7 данной главы.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, объектом продажи может быть различное недвижимое имущество, например:

  • здание;
  • сооружение;
  • земельный участок;
  • квартира;
  • доля одного из перечисленных выше объектов и т. п.

Договор продажи земельного участка (соглашение) представляет собой документ, при помощи которого оформляется двусторонняя сделка по отчуждению данного вида недвижимости.

В соответствии с этой сделкой, земельный участок передается от собственника второй стороне на условиях оплаты за него установленной стоимости.

Сторонами купли-продажи являются:

  • продавец — собственник имущества;
  • покупатель — лицо, которое хочет данное имущество приобрести.

Отличительной особенностью этого договора является возмездность, поскольку за передаваемый участок покупатель обязательно должен внести определенную плату. При этом плата может быть установлена как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Подробные условия относительно величины стоимости и условий ее внесения определяются сторонами в договоре.

Основные риски при этом несет покупатель — всегда существует вероятность, что продавец окажется мошенником или сделку смогут оспорить другие заинтересованные лица.

Однако и продавец должен серьезно отнестись к оформлению договора, поскольку это может значительно сохранить время и силы, необходимые для продажи недвижимости.

Содержание и типовая структура

Составлением договора купли-продажи обычно занимается продавец, однако все его положения и условия обязательно согласовываются с покупателем.

Утвержденной формы этого документа в законодательстве нет, поэтому он может быть составлен в относительно произвольной форме.

Примерная структура договора выглядит следующим образом:

Реквизиты сторон

В договор вписываются основные паспортные данные покупателя и продавца, а именно:

  • фамилия, имя и отчество;
  • дата рождения;
  • адрес регистрации (можно также указать и место фактического проживания);
  • серия и номер паспорта.

При этом обязательно уточняется, кто именно из сторон является продавцом, а кто — покупателем.

Предмет

Это условие является существенным, поэтому описание предмета должно обязательно присутствовать в договоре. В данном случае предметом является тот земельный участок, который подлежит продаже. Необходимо описать его настолько подробно, чтобы можно было идентифицировать данный объект среди множества других.

В частности, требуется такая информация:

  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • месторасположение и точный адрес;
  • вид разрешенного использования.

Стоит учесть, что для продажи участка он обязательно должен состоять на государственном кадастровом учете.

В случае если данное требование не выполняется, продавцу необходимо сначала провести процедуру постановки земли на учет.

Цена

Собственник имеет право установить любую цену за участок, которую сочтет нужной. Однако если ее величина будет слишком низкой, могут возникнуть претензии со стороны налоговых органов. Поэтому лучше указывать сумму, определенную либо на основании специальной оценки, либо при помощи усредненных рыночных показателей.

Помимо указания конкретной стоимости, необходимо также отметить, каким именно способом она будет вноситься. Если используется рассрочка, то к договору обязательно прилагается график платежей.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью продавца является передача участка, покупателя — его прием. Все остальные взаимные права и обязанности они могут установить самостоятельно и в добровольном порядке.

Ответственность

Стороны вправе установить друг другу различные меры наказания, предусмотренные за нарушение ими условий сделки или невыполнение прав и обязанностей. Данные меры не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Обременения

При наличии на недвижимости каких-либо обременений (например, ареста, залога, сервитута) продавец обязательно должен отметить это в договоре. В случае их отсутствия это также фиксируется.

В качестве подтверждения может быть использован специальный документ — выписка из ЕГРП, которую может получить владелец участка.

Заключительные положения

Здесь указывается момент вступления договора в силу, наличие либо отсутствие нотариального удостоверения, а также все прочие условия, которые не были включены в основные разделы документа.

В конце договора стороны ставят свои подписи, подтверждающие их согласие со всеми условиями сделки. Желательно, чтобы подписание документа происходило уже в регистрационном органе (если он не заверяется нотариально).

Пример (образец) договора продажи земельного участка можно скачатьздесь.

Правила и особенности оформления

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист Договор продажи оформляется в обязательной письменной форме, поскольку устный способ проведения данной сделки действующим законодательством не допускается.

Это установлено на законодательном уровне, а именно ст. 550 ГК РФ. Однако при этом разрешается оформление документа без нотариального удостоверения — для вступления его в действие достаточно наличия подписей обеих сторон.

Стоит отметить, что участие в оформлении документа юриста значительно повышает его надежность, поскольку при этом будут учтены все возможные нюансы и особенности. Нотариус может не только заверить документ, но и проверить правильность его оформления или даже полностью оформить его.

При этом нотариальное удостоверение подтверждает не только правильность оформления, но и следующие моменты:

  • дееспособность обеих сторон;
  • наличие у продавца законных прав на участок;
  • наличие у обеих сторон необходимых документов;
  • правильность их составления.

Стоит также учесть, что важнейшим условием законности договора является наличие в нем существенных условий. В соответствии со ст. 554 и 555 ГК РФ, к таким условиям относятся предмет сделки и его цена. Без правильного указания данной информации документ будет считаться недействительным, а сделка — незаключенной.

При этом в документе должны отсутствовать условия, которые являются основанием для признания его незаконным. Полный перечень таких условий приведен в гражданском законодательстве.

Как получить землю за третьего ребенка? Родители часто задают данный вопрос, так жилищная проблема является одной из самых важных.
Крымчане имеют возможность получить участок в Крыму. Подробнее об этом рассказано в нашей статье.
Ищете безопасный способ оплаты за квартиру? Тогда советуем вам прочесть про счета эскроу. Подробности

Дальнейшие действия

Последним этапом сделки купли-продажи является регистрация перехода прав собственности на участок, которая осуществляется в государственном регистрационном органе — Росреестре.

Важнейшим документом при этом является договор, который необходимо предоставить в данный орган вместе с пакетом необходимых документов, в который входят:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорта обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на участок;
  • свидетельство о праве собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • акт приема-передачи;
  • согласие на продажу от мужа или жены продавца, заверенное у нотариуса (если он состоит в браке);
  • согласие на продажу от других собственников земли, если она находится в совместной собственности.

Данный перечень является минимальным, поскольку в зависимости от различных условий могут потребоваться и другие дополнительные бумаги.

Уточнить данную информацию можно в конкретном отделении Росреестра, куда и будет подаваться заявление.

Также стоит учесть, что потребуется несколько экземпляров договора — по одному для продавца и покупателя, еще один останется в регистрационном органе.

Срок регистрации обычно составляет до 20 рабочих дней, фактически максимальное ожидание составит один месяц. В некоторых случаях данный срок может быть несколько увеличен, однако только при наличии для этого весомых оснований со стороны регистрационного органа.

По результатам регистрации покупатель получит специальный документ — свидетельство о правах собственности. Именно с момента государственной регистрации сделка купли-продажи считается завершенной, а права на земельный участок окончательно переходят к покупателю.

Стоит учесть, что фактическая передача участка от собственника покупателю может быть осуществлена и раньше. Оформляется она также специальным документом — актом приема-передачи недвижимости. Наличие данного акта при продаже участка обязательно, поэтому на его правильное оформление сторонам также стоит обратить внимание.

Очевидно, что сделка по продаже недвижимости, которая на первый взгляд является довольно простой, имеет множество различных особенностей и нюансов. Они касаются как ее документального оформления, так и соблюдения всех необходимых для этой процедуры действий и условий.

Поэтому необходимо внимательно изучить законодательную базу, при помощи которой оформляется купля-продажа, или же обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Особенности договора купли-продажи земельного участка

  • •Частное право оглавление
  • •Раздел I. Частное право в структуре права
  • •Глава 1. Частное право: понятие, структура, система
  • •Глава 2. Частное право в современном мире
  • •Раздел II. Корпоративное право
  • •Глава 3. Корпоративное право как элемент частного права
  • •Глава 4. Предмет корпоративного права
  • •Раздел III. Договорное право
  • •Глава 5. Договорное право как элемент частного права
  • •Глава 6. Юридическая природа и значение договора
  • •Глава 7. Договоры в частноправовой сфере
  • •Глава 8. Договоры в публично-правовой сфере
  • •Предисловие
  • •Общая часть
  • •Признаки права
  • •1.2. Структура права Понятие структуры права
  • •Права человека (естественные права)
  • •Принципы права
  • •Нормы, принятые на референдуме
  • •Нормы, изданные государством, или законодательные нормы
  • •Корпоративные нормы
  • •Договорные нормы
  • •Части права
  • •Возникновение частного права в Древнем мире
  • •Деградация частного права в Средние века
  • •Возрождение и «раздвоение» частного права в Новое время
  • •1.4. Понятие частного права Основания разграничения частного и публичного права
  • •Правовой характер норм частного права
  • •Определение частного права
  • •Определение публичного права
  • •1.5. Содержание частного права Динамика содержания частного права и ее причины
  • •Элементы содержания частного права
  • •Договорные нормы
  • •Корпоративные нормы
  • •Индивидуальные нормы
  • •1.6. Функции частного права
  • •Реализация свободы определять параметры собственного поведения
  • •Реализация свободы строить взаимоотношения с другими субъектами права
  • •1.7. Система частного права Научная разработанность проблемы системы частного права
  • •Элементы системы гражданского права как ведущей отрасли частного права
  • •Частное право — «суперотрасль» (гражданское право) или система отраслей
  • •Краткая характеристика основных отраслей частного права
  • •1.8. Соотношение частного и публичного права
  • •Глава 2. Частное право в современном мире
  • •2.1. Связь частного права с рыночной экономикой и его значение в рыночном ориентированном обществе Предпринимательское право — локомотив рыночной экономики
  • •Предпринимательское право — преобразованное хозяйственное право или новая отрасль частного права
  • •Истоки предпринимательского права
  • •Предпринимательское право — результат специализации права
  • •Предмет предпринимательского права
  • •Метод предпринимательского права
  • •Форма предпринимательского права
  • •2.2. Тенденции в развитии частного права за рубежом и в России
  • •Литература к разделу I (Общая часть)
  • •Особенная часть
  • •Признаки корпоративного права
  • •Соотношение корпоративного и акционерного права
  • •Факторы, влияющие на корпоративное право
  • •3.2. Социальная обусловленность корпоративного права
  • •3.3. Сферы использования корпоративного права
  • •Политическая сфера
  • •Экономическая сфера
  • •Социальная сфера
  • •Духовная сфера
  • •3.4. Функции корпоративного права Социальные функции корпоративного регулирования
  • •Собственно юридические функции корпоративного регулирования
  • •3.5. Корпоративные нормы Виды корпоративных норм
  • •Признаки корпоративных правовых норм
  • •Соотношение корпоративных норм с нормами законодательными и договорными
  • •Правовой характер корпоративных норм
  • •3.6. Формы (источники) корпоративного права
  • •Корпоративные обычаи
  • •Корпоративные деловые обыкновения
  • •Корпоративные прецеденты
  • •Корпоративный нормативный акт как основной источник корпоративного права
  • •Виды корпоративных нормативных актов
  • •Требования, предъявляемые к корпоративным нормативным актам
  • •3.7. Корпоративное нормотворчество Философская основа разработки корпоративных актов
  • •Общие принципы создания корпоративных актов
  • •Принципы права — это основополагающие идеи, начала, выражающие существо права
  • •Специальные принципы принятия корпоративных актов
  • •6) Корпоративные акты не должны нарушать чьи-либо права, а в противном случае корпорация должна возместить причиненные убытки.
  • •7) Принцип отсутствия обратной силы у корпоративных нормативных актов, ухудшающих правовое положение участников корпорации.
  • •8) Принцип запрета вносить изменения в корпоративные нормативные акты, если они совершены недобросовестно или не в интересах корпорации как целостного объединения.
  • •Достоинства корпоративных нормативных актов
  • •Недостатки корпоративных нормативных актов
  • •3.8. Систематизация корпоративных нормативных актов Значение работы по систематизации корпоративных нормативных актов
  • •Инкорпорация корпоративных нормативных актов
  • •Консолидация корпоративных нормативных актов
  • •Кодификация корпоративных актов
  • •Справочно-информационная работа
  • •3.9. Виды корпоративного нормотворчества Прямое корпоративное нормотворчество
  • •Представительное корпоративное нормотворчество
  • •Опосредованное корпоративное нормотворчество
  • •3.10. Ответственность за нарушение норм корпоративного права Социальная ответственность корпораций
  • •Юридическая ответственность корпораций за нарушение норм корпоративного права
  • •Ответственность директоров и управляющих корпораций
  • •Ответственность акционеров и персонала корпораций
  • •Ответственность государственных органов за нарушение прав корпораций
  • •Глава 4. Предмет корпоративного права
  • •4.1. Корпоративные финансы Уставный капитал корпорации и его назначение
  • •3) Функция определения доли участия каждого акционера в обществе.
  • •Структура уставного капитала
  • •Увеличение уставного капитала
  • •Уменьшение уставного капитала
  • •Фонды и резервы корпорации
  • •Принципы распределения прибыли в корпорации
  • •Направления распределения прибыли
  • •Распределение прибыли между участниками корпорации
  • •Налоговое планирование в корпорациях
  • •Финансовая отчетность корпораций
  • •Ответственность за нарушение правил финансовой отчетности
  • •Хранение документов
  • •4.2. Корпоративные ценные бумаги Понятие ценной бумаги
  • •Функции ценных бумаг
  • •Виды ценных бумаг
  • •Понятие облигации
  • •Цена облигаций
  • •Выплата доходов по облигациям
  • •Права и обязанности облигационеров
  • •Понятие акции
  • •Цена акции
  • •Реквизиты акции
  • •Последствия утраты акции
  • •Классификация акций
  • •Выпуск ценных бумаг
  • •Размещение акций
  • •Обращение ценных бумаг
  • •Регистрация ценных бумаг
  • •Дивиденды
  • •4.3. Корпоративное управление Общее собрание
  • •Виды собраний
  • •Компетенция общего собрания
  • •Порядок проведения собраний
  • •Протокол общего собрания
  • •Совет директоров и его состав
  • •Основные принципы деятельности совета директоров
  • •Компетенция совета директоров
  • •Правление и его состав
  • •Компетенция правления
  • •Права и обязанности членов правления
  • •Генеральный директор и порядок его назначения
  • •Качества, необходимые для занятия должности генерального директора
  • •Компетенция генерального директора
  • •Корпоративный секретарь
  • •Ревизия
  • •4.4. Корпоративное регулирование труда Новая философия использования наемного труда
  • •Кадровая политика. Положение о персонале
  • •Социальное партнерство
  • •Правила приема на работу
  • •Заработная плата. Положение об оплате труда
  • •Рабочее время и время отдыха
  • •Дисциплина труда. Правила внутреннего трудового распорядка
  • •Социальное обеспечение работников
  • •4.5. Договорная работа в корпорации Понятие и виды договорной работы
  • •Стадии договорной работы
  • •Корпоративная регламентация договорной работы
  • •Юридическая служба на предприятии
  • •Литература к разделу II
  • •Раздел III. Договорное право Глава 5. Договорное право как элемент частного права
  • •5.1. Договор как общеправовая конструкция
  • •Эволюция договорного права в России
  • •Научная разработанность проблемы
  • •5.2. Понятие договора Истоки конструкции «договор»
  • •Научная разработка понятия договора
  • •Суть договора
  • •Признаки договора
  • •5.3. Содержание договора Понятие содержания договора
  • •Классификация договорных условий
  • •5.4. Принципы договора Понятие принципов договора
  • •Равенство сторон в договоре
  • •Свобода договора
  • •Гарантированность договора
  • •Незыблемость договора
  • •Глава 6. Юридическая природа и значение договора
  • •6.1. Роль договора в правовом регулировании
  • •6.2. Договор как юридический факт
  • •6.3. Договор как правоотношение
  • •6.4. Договор как средство индивидуального регулирования
  • •6.5. Договор как источник права
  • •Глава 7. Договоры в частноправовой сфере
  • •7.1. Договор как несущая конструкция частного права Договор — средство распоряжения свободой
  • •Условия защиты договоров государством
  • •Виды частноправовых договоров
  • •7.2. Договоры в гражданском праве Договор — цивилистическое изобретение
  • •Законодательное регулирование гражданско-правового договора
  • •Роль договора в гражданском праве
  • •Понятие гражданско-правового договора
  • •Предмет гражданско-правового договора
  • •Форма гражданско-правового договора
  • •Новые виды договоров в гражданском праве
  • •7.3. Предпринимательские договоры Понятие предпринимательского договора
  • •Классификация предпринимательских договоров
  • •Некоторые особенности предпринимательских договоров
  • •7.4. Договоры в земельном праве Земля как ограниченный и невоспроизводимый ресурс
  • •Правовая основа регулирования земельно-договорных отношений
  • •Принцип земельного рынка
  • •Особенности объекта земельно-правовых договоров
  • •Особенности субъектного состава земельно-правовых договоров
  • •Форма договоров
  • •Цель земельно-правовых договоров
  • •Особенности договора купли-продажи земельного участка
  • •Специфика договора мены земельного участка
  • •Специфика договора аренды земельного участка
  • •Особенность договора залога земельного участка
  • •7.5. Договоры в трудовом праве Виды договоров в трудовом праве
  • •Значимость трудового договора
  • •Определение трудового договора
  • •Предмет трудового договора
  • •Форма трудового договора. Особенности вступления его в силу
  • •Субъекты трудового договора
  • •Возраст — необходимая константа гражданина как субъекта трудового договора
  • •Взаимоотношения сторон по трудовому договору
  • •Содержание трудового договора
  • •5. Другие.
  • •Понятие коллективного договора
  • •Принципы коллективного договора
  • •Срок коллективного договора
  • •Содержание коллективного договора
  • •7.6. Договоры в семейном праве Многообразие договоров как путь расширения свободы в семейном праве
  • •Брак как договор (юридическая природа брака)
  • •Определение брака
  • •Субъекты брака
  • •Особенности заключения брака
  • •Содержание брака как договора
  • •Брачный договор: его значение и юридическая природа
  • •Понятие брачного договора
  • •Содержание брачного договора
  • •Изменение и расторжение брачного договора
  • •Соглашение об уплате алиментов
  • •Содержание алиментного соглашения
  • •Форма соглашения об уплате алиментов
  • •Стороны соглашения об уплате алиментов
  • •Расторжение соглашения об уплате алиментов
  • •7.7. Авторские договоры Авторские договоры как разновидность договоров в сфере интеллектуальной деятельности
  • •Юридическая природа авторских договоров
  • •Понятие авторского договора
  • •Классификация авторских договоров
  • •Субъекты авторского договора
  • •Объект авторского договора
  • •Содержание авторского договора
  • •Срок авторского договора
  • •Глава 8. Договоры в публично-правовой сфере
  • •8.1. Договор в публичном праве как показатель демократизации общества Публичное право — дитя Нового времени
  • •Место публичного права в советский период
  • •Ценность публичного права
  • •Относительность деления права на частное и публичное
  • •Определение и система публичного права
  • •Особенности публично-правовых договоров
  • •Классификация публично-правовых договоров
  • •8.2. Договор в конституционном праве Конституционно-правовой договор в историческом контексте
  • •Федерация: конституционная или договорная
  • •Юридическая природа Российской Федерации
  • •Достоинства договорного регулирования
  • •Недостатки конституционных договоров
  • •Реализация принципа договорного регулирования
  • •Классификация договоров в конституционном праве
  • •Субъекты конституционных договоров
  • •Предмет конституционных договоров
  • •Ответственность за нарушение конституционных договоров
  • •8.3. Договоры в финансовом праве Договор — новелла финансового права
  • •Договор и односторонний акт
  • •Виды договоров в финансовом праве
  • •Специфика финансово-правовых договоров
  • •Субъекты финансово-правовых договоров
  • •Объекты финансово-правовых договоров
  • •Содержание финансово-правовых договоров
  • •Срок договоров в финансовом праве
  • •8.4. Договоры в административном праве Договор в административном праве как новое явление
  • •Три подхода к пониманию административного договора
  • •Административный договор — средство взаимодействия и сближения объекта и субъекта управления
  • •Достоинства административного договора
  • •Классификация административных договоров
  • •Субъекты административного договора
  • •Равенство субъектов административного договора: реальность или фикция
  • •Цель административного договора
  • •Функции административного договора
  • •9. Другие.
  • •8.5. Договоры в гражданском процессе Причины недостаточного использования сторонами своего права закончить спор мировым соглашением
  • •Мировое соглашение как перспективный способ правосудия
  • •Юридическая природа мирового соглашения
  • •Понятие и признаки мирового соглашения
  • •Ограничения при заключении мирового соглашения
  • •8.6. Мировые соглашения в арбитражном процессе Мировое соглашение как распространенное явление в арбитражном процессе
  • •Понятие и преимущества мирового соглашения перед судебным решением
  • •Субъекты мирового соглашения
  • •Содержание мирового соглашения
  • •Форма мирового соглашения
  • •Процедура принятия мирового соглашения
  • •8.7. Соглашения в уголовном процессе Эволюция соотношения публично-правовых и частно-правовых начал в уголовном процессе
  • •Частноправовые начала в российском уголовном судопроизводстве
  • •Соглашения по делам частного обвинения
  • •Соглашения по делам частно-публичного обвинения
  • •Соглашения о признании обвиняемым вины
  • •Литература к разделу III (Договорное право)

Договор купли продажи земельного участка – это некая разновидность гражданско-правового договора продажи недвижимости, руководствуясь которым продавец должен передать в собственность покупателя уже сформированный, а также не ограниченный в обороте участок земли, целевое назначение и разрешенное использование какового предполагает осуществление на нем определенной деятельности, а покупатель, в свою очередь, должен вовремя предоставить оговоренную заранее плату и принять согласно передаточному акту данный земельный участок.

Договор считается возмездным, двусторонним, консенсуальным и может заключаться и между гражданами и (либо) юрлицами – при продаже участка земли, который находится в частной собственности, и между органом публичной власти (чаще всего – органом местного самоуправления) и гражданином (либо юрлицом).

Недействительные условия договора купли-продажи

Считаются недействительными такие условия договора купли-продажи участка земли, как:

  • Устанавливающие право продавца выкупить участок земли назад только по своему желанию.
  • Ограничивающие последующее распоряжение участком земли, в частности, ограничивающие ипотеку, передачу данного участка в аренду, осуществление прочих сделок с землей.
  • Ограничивающие ответственность продавца в том случае, если на участки земли предъявляются права третьими лицами.

Согласно договору купли-продажи участка земли допустимо отчуждать участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, относящихся к населенным пунктам. Допустимость продажи участков в составе земель промышленности (это категория земель особого назначения) или из категории земель особо охраняемых территорий, а также объектов имеет ограниченный характер, а из прочих категорий земель исключена абсолютно.

Обязательные пункты договора купли-продажи

В договоре купли-продажи участка земли (то есть в купчей) нужно обязательно указать следующее:

  • Наименование сторон, которые участвуют в данной сделке.
  • Адрес (то есть местоположение) участка земли, а также его категорию, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, объекты недвижимости, которые на нем размещены (если они присутствуют).
  • Ограничения и обременения.
  • Обязательства сторон, участвующих в сделке.
  • Общую площадь участка.
  • Стоимость участка земли (она определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона).

Классификация договоров купли-продажи

Касательно критерия обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения, а также разрешенного использования участка, подлежащего продаже, и руководствуясь субъектным составом правоотношений купли-продажи земельных участков допустимо провести такую классификацию подобных договоров:

  1. Купли-продажи участков земли между гражданами и (либо) юрлицами, которые принадлежат им на праве частной собственности и предназначены строго для индивидуального жилищного, либо гаражного строительства, а также для ведения собственного подсобного либо дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также участков земли, запятых строительством капитального характера. В таком случае применяются общие правила купли-продажи, которые указаны в ГК РФ, а также в статье 37 ЗК РФ. Универсальным для абсолютно всех типов целевого назначения, а также земельных категорий считается конструкция выкупа участка земли для муниципальных либо государственных потребностей.
  2. Купли-продажи гражданами, а также юрлицами земельных участков сельхоз назначения. Данный случай попадает под действие Закона касательно оборота земель. Особыми здесь считаются субъектный состав (в частности, преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого земельного участка), а также сама процедура купли-продажи, наличие минимальных размеров конкретного участка сельхоз назначения, который обязан находиться в собственности одного индивида.
  3. Купли-продажи участков земли в населенных пунктах под объектами, подвергшимися приватизации, а также на проведенных торгах под строительство из состава муниципальных либо государственных земель.
  4. Важное место согласно данной классификации отведено договорам купли-продажи имущественных комплексов (в частности, предприятий), в состав которых входят участки земли.

Договор купли-продажи участка земли – это разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества, определенный седьмым параграфом тридцатой главы ГК РФ. Это допускает утверждать то, что существуют и общие требования к заключению такого договора, и особые условия и ограничения, которые вытекают из факта признания участка земли составной частью окружающей среды.

В перечне общих требований к договору по поводу купли-продажи участка земли, приведенных в ГК РФ, выделяют требования к определенной форме договора, к порядку, по которому он заключается, к государственной регистрации, списку важных условий договора и т.д. ЗК РФ, а также земельное законодательство уточняют эти нормы введением категории кадастрового учета участков земли, в результате которого им присваивают индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя участка требовать от его продавца сведений касательно обременений участка земли, а также ограничений его использования; установлением недействительных условий договора по поводу купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту первому статьи 549 ГК РФ по договору по поводу купли-продажи продавец должен передать в собственность покупателя участок земли. Договор по поводу купли-продажи земельного участка заключается строго в письменной форме с помощью составления одного документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение данной формы договора ведет к его недействительности. Стоит знать, что статья 550 ГК РФ не предполагает обязательного нотариального заверения такого договора, оставляя данный вопрос на усмотрение заинтересованных сторон, в отличие от ГК РСФСР 1964 года, в котором говорилось об обязательном нотариальном сопровождении формы сделок касательно недвижимости.

Переход права собственности на конкретную недвижимость согласно договору по поводу купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Важным приложением к документам, нужным для государственной регистрации прав на участок земли, считается его кадастровый паспорт. Отказ в государственной регистрации прав или уклонение определенного органа от гос. регистрации может обжаловаться в суде либо арбитражном суде заинтересованной стороной либо судебным приставом-исполнителем. При уклонении какой-либо стороны договора от гос. регистрации прав переход права собственности подлежит регистрации на основании судебного решения, которое выносится по требованию другой стороны, а в ситуациях, которые предусмотрены актуальными законами РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, понесенные из-за приостановления государственной регистрации прав, ложатся на уклоняющееся лицо.

Актуальное законодательство строго определяет важные условия договора по поводу купли-продажи участка земли. В их перечне ГК РФ подчеркивает предмет договора, то есть информацию, дающую возможность точно установить недвижимое имущество – участок земли, подлежащий передаче покупателю согласно договору, а также стоимость данного участка.

Стоимость участка может устанавливаться по согласию сторон либо по итогам проведенного аукциона либо конкурса. Если в договоре нет данных о стоимости, он считается не заключенным. Стоимость участка земли в договоре может определяться в виде общей суммы за весь участок или же за единицу измерения (к примеру, сотка, квадратный метр, гектар и проч.). В том случае, если стоимость участка земли в договоре установлена на единицу площади либо прочего показателя ее размера, общая сумма, подлежащая уплате, рассчитывается исходя из реального размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стоимость участка способна определяться сторонами по среднерыночной для конкретной местности или с помощью обращения к профессиональному оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Помимо этого, в силу третьего пункта статьи 66 ЗК РФ в ситуациях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая цена участка устанавливается равной его актуальной рыночной стоимости. Так как функция ведения государственного кадастра недвижимости (и, в частности, проведения кадастровой оценки земельных участков) возлагается на Росреестр, то именно с помощью обращения в этот орган с заявлением заинтересованные стороны могут определить размер рыночной цены участка земли.

Передача участка земли продавцом и принятие покупателем происходят согласно подписываемому обеими сторонами передаточному акту либо прочему документу о передаче. Если прочее не предусматривается законодательно или согласно договору, обязательство продавца передать участок покупателю считается исполненным уже после вручения данного имущества покупателю, а также подписания заинтересованными лицами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче участка на условиях, которые предусмотрены договором, считается отказом конкретно продавца от исполнения им обязанности передать участок, а покупателя, соответственно, его принять. Принятие покупателем участка, не соответствующего условиям, прописанным в договоре, в том числе и в ситуации, когда таковое несоответствие оговаривается в документе о передаче недвижимости, не считается основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В роли основной конкретизации общих положений ГК РФ касательно купли-продажи недвижимых объектов выступают нормы ЗК РФ, которые определяют, что непосредственным объектом купли-продажи способны быть исключительно земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Нужность этой нормы состоит в том, что невозможно передать согласно договору индивидуально неопределенную вещь. Этот вывод можно сделать из статьи 554 ГК РФ, по которой в договоре продажи недвижимости необходимо указывать точные данные, дающие возможность конкретно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю согласно договору, в том числе и информацию, определяющую расположение недвижимости на определенном участке земли или в составе иного недвижимого имущества. Без этой информации в договоре условие касательно недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Вывод касательно того, что объектом купли-продажи способны выступать исключительно участки земли, прошедшие кадастровый учет, подтвержден и материалами судебной практики. Например, постановлением главы администрации одного из населенных пунктов России от 31 декабря 1996 года некий участок общей площадью 7,42 га, который занимают административные здания, складские помещения, а также хозяйственные постройки, был предоставлен в совместное пользование нескольким предприятиям. Позднее данный участок был предоставлен этим юрлицам в бессрочное (то есть постоянное) пользование с присвоением ему собственного кадастрового номера.

В соответствии с дальнейшим распоряжением Департамента недвижимости администрации данного населенного пункта от 2 октября 2002 года, был утвержден проект границ этого участка в качестве неделимого и единого. Объекты недвижимости, которые принадлежали истцу (то есть одному из предприятий) на праве собственности, располагаются на данном участке. Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика (а это Департамент недвижимости) подготовить и затем направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, которые располагаются под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции признал за истцом полное право требовать передачу именно ему в собственность части участка земли общей площадью 7,42 га с определенным кадастровым номером.

В этой ситуации суд не дал своей оценки имеющемуся в материалах данного дела письму Главомскархитектуры от 28 января 2003 года об отказе осуществлять межевание территории из-за того, что это способно привести к нарушению прав собственников строений, зданий, сооружений, которые располагаются на этом участке земли. В судебном порядке отказ проводить межевание земли не оспаривался, хоть требование о понуждении к заключению договоров могло осуществляться исключительно после раздела земельного участка общей площадью 7,42 га. Отдельные кадастровые планы участков земли, которые располагаются под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на правах собственности, в деле не указаны. При этом в соответствии с первым пунктом статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи способны быть исключительно участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. Получается, что оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами правовых норм, и из-за этого подлежат отмене (согласно первому пункту статьи 304 АПК РФ).

Во время заключения договора по поводу купли-продажи продавец должен предоставить покупателю имеющиеся у него достоверные данные об обременениях участка земли и ограничения касательно его использования (к примеру, данные о сервитутах, о расположении участка в охранной заповедной зоне либо другой особо охраняемой природной зоне и проч.).

Чаще всего на практике встречаются проблемы касательно предоставления органом публичной власти индивиду либо юрлицу под строительство участка земли, который не способен использоваться для этого из-за особенностей качественного состояния (например, грунтовых вод и проч.), или предоставления земельного участка, на котором располагаются (или через который идут) системы инженерно-технического обеспечения (например, газовый провод, ЛЭП и проч.), что способно помешать его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию.

В ситуации предоставления продавцом заранее неправдивых данных касательно участка земли покупатель может требовать снизить покупную стоимость либо просто разорвать договор по поводу купли-продажи участка земли, а также потребовать возмещения понесенных убытков. Эти нормы заметно затрудняют положение покупателя по сравнению с регулированием, которое предусмотрено в подобных ситуациях ГК РФ. Согласно статье 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в ситуации предъявления прав на имущество третьими лицами, а также статье 475 ГК РФ, которая определяет последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо неправдивого характера предоставляемых продавцом данных в качестве основания ответственности продавца.

Помимо этого, рассмотрение второго пункта статьи 37 ЗК РФ дает возможность говорить о том, что предусмотренные ею правила только повторяют нормы ГК РФ. К примеру, право покупателя в качестве собственника на последующее распоряжение участком земли, осуществление с ним сделок предусмотрено в некоторых нормах ГК РФ, а второй пункт статьи 9 ГК РФ фактически устраняет потребность в установлении особых запретов на введение ограничений прав субъектов. Не способны продавцы участков земли и ограничивать собственную ответственность в случае предъявления прав на участки земли третьими лицами.

Обеими сторонами договора по поводу купли-продажи – как покупателем, так и продавцом, — могут выступать любые участники гражданского оборота (это физлица, юрлица, органы государственной власти, органы местного самоуправления). Но возможность их участия в правоотношениях купли-продажи участков земли может ограничиваться и природой непосредственно договора, и спецификой правового положения субъекта (то есть объемом правоспособности, характером вещных прав на конкретное имущество и проч.). Так, законом установлен перечень ограничений, которые вытекают из особой правоспособности муниципальных и государственных учреждений, а также отдельных прочих категорий юрлиц, которые не являются собственниками участков земли. Из-за этого федеральное казенное предприятие может продать, получив согласие владельца, объект капитального строительства, который находится у него на реальном праве оперативного управления, но не вправе продать участок земли под подобным объектом, который находится у него на правах бессрочного (то есть постоянного) пользования.

Есть некоторые процедурные ограничения, которые связаны с осуществлением значительных сделок. К примеру, согласно содержанию статьи 78 ФЗ № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года значительной признается сделка либо ряд взаимосвязанных сделок, которые сопряжены с покупкой, отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или только косвенно имущества, цена которого равняется более чем двадцати пяти процентам и выше балансовой стоимости активов общества, определенной по информации из его бухгалтерской отчетности на крайнюю отчетную дату, кроме сделок, совершаемых во время обычной хоз. деятельности общества, а также сделок, которые связаны с размещением с помощью подписки обычных акций общества, сделок, которые связаны с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обычные акции общества. Уставом могут устанавливаться и прочие ситуации, во время которых на осуществляемые обществом сделки распространяется порядок одобрения значительных сделок. Значительная сделка обязана одобряться советом директоров (то есть наблюдательным советом) данного общества либо общим собранием акционеров.

Затруднение порядка осуществления сделки купли продажи земельных участков по земельному праву способно произойти при нужности изменения категории земель либо получения нотариально заверенного согласия кого-либо из супругов для осуществления иным супругом сделки по распоряжению с недвижимостью.

Договор купли-продажи земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Подготовка проекта строительства » Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон

Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли — продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Особенности купли продажи земельных участков

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *