Как забрать свой земельный пай у арендатора?

В связи с действующим мораторием на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, основная масса земли аграриев, формирующая их земельный банк, пребывает в аренде.

Ежегодно агрохолдинги расширяют свой земельный банк в среднем на 30%. Для того чтобы расширить и удержать свой земельный банк, фермерам зачастую приходится бороться с недобросовестной конкуренцией и отставать свои права в суде.

Подпишитесь на канал DELO.UA

Классические риски потери права аренды земли определены достаточно давно. Начиная от недействительности сделок по аренде и заканчивая затягиванием процесса регистрации права аренды в реестре вещных прав.

Договор аренды

Обязанности сторон по договору аренды земли определяются Законом Украины «Об аренде земли» и непосредственно положениями заключенного между сторонами договора.

Практически в каждом договоре аренды земли фигурируют такие обязанности арендатора, как: соблюдение севооборота, сохранность плодородия почв, использование современных технологий, принятие мер по уменьшению вредного техногенного влияния на землю, инвестирование в развитие и модернизацию мелиоративных систем и объектов инженерной инфраструктуры.

Следует отметить, что термин «севооборот» встречается практически во всех специальных законодательных актах по теме землепользования, в частности в Земельном кодексе Украины, Законах Украины «О землеустройстве», «Об аренде земли», «Об охране земель», постановлении КМУ «Об утверждении нормативов оптимального соотношения культур в севообороте в разных природно-сельскохозяйственных регионах».

Что же такое севооборот? Как необходимо сохранять плодородие почв? И чем грозит аграриям не соблюдение подобных обязательств?

И самое главное, как эти понятия соотносимы с желанием арендатора выжать максимум из переданной во временное пользование земли, с одной стороны, и желанием арендодателя вернуть себе после окончания срока аренды земельный массив, способный в дальнейшем быть конкурентным и востребованным, с другой стороны?

Вышеуказанные вопросы напрямую зависят от долгосрочности и серьезности намерений фермера по осуществлению уставной деятельности. Если относительно земельного актива имеются масштабные и стратегические цели, арендатор не в меньшей степени, чем собственник заинтересован в обеспечении максимального уровня урожайности земли, профилактике распространения болезней, вредителей, сорняков — а именно эти цели и преследует севооборот. При этом в хозяйственную деятельность вливаются инвестиции, в том числе, в форме современных технологий, необходимых для качественного проведения посевов, уборки урожая, соблюдения требований по экологической безопасности и т. д. — наличие которых является одним из ключевых факторов, обеспечивающих, в том числе, конкурентную себестоимость продукции.

Напротив фермер, который не планирует долгосрочной сельскохозяйственной деятельности, чувствует, что в ближайшее время он будет вытеснен с рынка или просто намерен агрессивно увеличить доходность своего предприятия — не видит для себя необходимости обеспечивать максимальную сохранность актива, использовать его рационально и бережно, не допускать истощения грунтов.

Судебные споры

Очевидным инструментом защиты интересов собственника переданной в аренду земли во втором случае есть судебный иск о расторжении договора в связи с существенными нарушениями его условий.

Факты нарушения обязательств в подобных спорах могут выражаться в:

— показаниях свидетелей;

— актах, составленных в момент выявления нарушения, с обязательным привлечением в состав комиссии представителей местных органов власти, компетентных организаций и учреждений, общественности;

— экспертных заключениях, свидетельствующих об уменьшении уровня плодородности земли, о деградации земель, причинении вреда окружающей среде и арендованному земельному участку в частности и т. д.

Ярким примером подобной ситуации есть цепочка судебных решений в деле № 173/527/14-ц по иску собственника земли к арендатору (юридическому лицу), деятельность которого заключалась в ежегодном (на протяжении пяти лет) выращивании подсолнечника. Согласно условиям севооборота в повторных посевах эту культуру можно возвращать не ранее чем через 7–8 лет. В результате судебного разбирательства были установлены факты критического состояния грунтов земельного массива, что легло в основу соответствующего судебного решения, оставленного в силе по результатам пересмотра в апелляционном порядке.

Кроме того, примерами расторжения договоров аренды земли в связи с нарушением арендатором требований закона и договорных обязательств относительно порядка использования земли и условий ее надлежащей сохранности, можно считать судебные решения Верховного Суда Украины от 20 января 2016 года и 3 февраля 2016 года в делах № 6-1998цс15 и № 6‑1999цс15 соответственно.

Согласно правовой позиции Верховного Суда, изложенной в постановлении по делу № 6-1998цс15, установление фактов нарушения условий договора аренды земли, в части надлежащего использования и сохранности объекта аренды, вследствие которых был нарушен режим использования земли, повлекший за собой засоренность и залеснение земельного массива — является основанием для расторжения договора аренды.

Необходимо отметить, что указанные нарушения шли в связке с невыполнением арендатором обязательств по выплате арендной платы, но, тем не менее, на мой взгляд, каждое из таких нарушений в отдельности может являться достаточным основанием для удовлетворения соответствующих исковых требований истца.

Выводы

В итоге, несмотря на свою некую декларативность по мнению многих арендаторов, надлежащее исполнение вышеуказанных обязательств в последнее время выходит на первый план, наравне с такими знаковыми обязательствами как выплата арендной платы.

С учетом этого фермерам, желающим сохранить имеющийся земельный банк, следует внимательно отнестись к анализу состояния выполнения ими соответствующих договорных обязательств и, как следствие, оперативно принять меры к снижению рисков возникновения подобного судебного спора и передачи его на рассмотрение в суд.

По моему мнению, большая вероятность того, что в ближайшем будущем такие споры будут иметь существенный удельный вес в общем массиве земельных споров, рассматриваемых в судах Украины.

Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 304-ЭС17-2410 по делу N А45-2203/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным постановления о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что оспариваемое постановление соответствует действующему законодательству и не нарушает прав товарищества.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства и приведенные участвующими в деле лицами доводы в соответствии с правилами статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, руководствуясь пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьями 20, 77, 78 Земельного кодекса РФ, статьями 22 — 34 Земельного кодекса РФ, действовавших на момент принятия оспариваемого постановления, статьями 268, 269 Гражданского кодекса РФ, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление администрации Новосибирского района Новосибирской области от 21.01.2015 N 92-апа о предоставлении МКУ «Земельное бюро» в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка с кадастровым номером 54:19:164801:188 соответствует действующему законодательству и не нарушает прав товарищества.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 307-КГ17-5933 по делу N А13-89/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения в части доначисления земельного налога, начисления пеней за нарушение срока уплаты налога и привлечения к ответственности. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «эксплуатация комплекса зданий» для целей эксплуатации ипподрома и конюшни, для сельскохозяйственной деятельности (животноводство) не использовался.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд округа, руководствуясь статьями 387, 389, 394 Налогового кодекса, статьями 7, 33, 77, 78, 81, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», Федерального закона от 03.08.1995 N 123-ФЗ «О племенном животноводстве», принимая во внимание Положения о земельном налоге, утвержденные решением Череповецкой городской Думы от 26.10.2010 N 177, исходил из того, что спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «эксплуатация комплекса зданий» для целей эксплуатации ипподрома и конюшни, и для сельскохозяйственной деятельности (животноводство) не использовался.

Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 304-КГ17-4440 по делу N А46-13250/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительными решений государственного органа. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суды пришли к выводу, что спорный земельный участок не использовался в проверяемый период для сельскохозяйственного производства, тогда как факт использования налогоплательщиком указанного земельного участка имеет существенное значение для установления наличия у него права на применение пониженной ставки земельного налога.

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались положениями статей 388, 394 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, и, оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, пришли к выводу, что спорный земельный участок не использовался в проверяемый период для сельскохозяйственного производства, тогда как факт использования налогоплательщиком указанного земельного участка для вышеуказанных целей имеет существенное значение для установления наличия у него права на применение пониженной ставки земельного налога.

Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2017 N 305-КГ17-3965 по делу N А41-18575/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными решений. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды пришли к выводу о законности оспариваемых решений с учетом отсутствия оснований для применения обществом пониженной ставки земельного налога, при этом суды исходили из того, что по смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, в то время как общество намерено использовать спорные земельные участки в коммерческих целях.

Отказывая обществу в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 387, 394 Налогового кодекса, статей 33, 77, 78, 81 Земельного кодекса, статей 1, 4 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ), пришли к выводу о законности оспариваемых решений налоговых органов с учетом отсутствия оснований для применения обществом пониженной ставки земельного налога.

Определение Верховного Суда РФ от 20.04.2017 N 305-КГ17-3265 по делу N А41-18574/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решений. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность применения пониженной ставки земельного налога в отношении земельных участков с указанными видами разрешенного использования юридическими лицами (коммерческими организациями).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 7, 77, 78, 81 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 387, 394 Налогового кодекса, статьи 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон N 66-ФЗ), исходил из недоказанности обществом использования земельных участков в сельскохозяйственной деятельности и признал оспариваемые решения законными, с чем согласились суды апелляционной инстанции и округа.

Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 308-КГ17-213 по делу N А22-4796/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебного акта по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как условие спорного договора аренды о предоставлении на двадцать лет земельного участка, предназначенного для использования в качестве пастбища, противоречило закону, поскольку срок такого договора не может превышать трех лет.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, кадастровую выписку земельного участка, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 39.8, 77, 79 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон N 101-ФЗ) в редакции Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ, статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признали незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды и обязали Управление Росреестра зарегистрировать данный договор.

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 N 308-ЭС17-470 по делу N А25-914/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о признании незаконным решения об отказе в переводе земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в целях добычи полезных ископаемых (гипса), о понуждении к осуществлению такого перевода. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, дело направлено на новое рассмотрение правомерно, так как не были исследованы юридически значимые обстоятельства по делу.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, не принимая какого-либо решения по существу спора, указал на необходимость надлежащей оценки судом первой инстанции фактических обстоятельств по делу и вынесения обоснованного решения с учетом применения и толкования статей 1, 3, 7, 8, 77, 79 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 18 — 21 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2017 N 307-КГ17-658 по делу N А52-4423/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным пункта приказа уполномоченного органа о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как заявитель не представил доказательств наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Суд при вынесении решения руководствовался статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 6, 7, 77, 101 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 2 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ и исходил из того, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кооператив не представил надлежащие доказательства наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 28.09.2016 N 65-АПГ16-4 Об оставлении без изменения решения суда Еврейской автономной области от 07.06.2016, которым было признано недействующим распоряжение Правительства Еврейской автономной области от 06.06.2014 N 205-рп «О переводе земельных участков из одной категории в другую».

Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и согласуются с предписаниями пункта 4 части 1 статьи 8, статей 77 — 79 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 4, 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», статей 1, 9, 18, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующих спорное правоотношение.

Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 308-КГ16-6700 по делу N А32-2399/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным отказа в предоставлении предпринимателю в собственность за плату земельного участка, об обязании департамента предоставить в собственность предпринимателю земельный участок. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку испрашиваемый земельный участок по сведениям государственного кадастрового учета относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, руководствуясь статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 7, 27, 77, 83, 84 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», установив, что испрашиваемый земельный участок по сведениям государственного кадастрового учета относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», пришли к выводу о том, что право заявителя на приватизацию земельного участка с кадастровым номером 23:30:0201010:3 не может быть реализовано на основании пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в связи с включением данного участка в границы населенного пункта.

В 1990-х годах в России прошли масштабные преобразования, связанные с наделением работников колхозов и совхозов сельскохозяйственной землёй. В результате чего граждане получили от государства никак не выделенные из общего долевого владения такой землей земельные доли (паи).

Распоряжаться неосязаемой долей – проблематично, поэтому многие владельцы прибегают к выделу своего пая в натуральном эквиваленте, в виде конкретного земельного участка. Необходимость выделиться из общей массы возникает при желании передать свой пай в аренду, продать или подарить лицу, не являющемуся сособственником, или заложить землю в обеспечение кредита. Как это сделать? Давайте разбираться по порядку.

1. Понятие земельной доли

Понятие земельной доли закреплено в статье 15 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закона об обороте земель сельхозназначения).

Земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельный участок. Причем не любая доля, а только та, которая имеет ряд отличительных признаков:

  • входит в общую собственность на участок только сельхозугодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
  • получена в результате приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (до 28.01.2003).

Подробнее Первоначально в нормативных актах употреблялся термин «земельный пай», затем «земельная доля» и «земельный пай» стали использоваться как идентичные понятия, а сейчас применяется преимущественно термин «земельная доля».

Фактически земельная доля — это доля в праве общей собственности на весь земельный участок без выделения этой доли на местности, то есть ее границы не установлены.

Документом, удостоверяющим право на земельную долю, являлось свидетельство о праве на земельную долю. Такое свидетельство выдавалось до вступления в силу от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 31.01.1998) местными комитетами по земельным ресурсам и землеустройству каждому члену коллектива сельскохозяйственного предприятия с указанием размера земельной доли (пая) без выдела в натуре ( ).

При отсутствии таких свидетельств, документами, удостоверяющими право на земельную долю, являются выписки из принятых до 31.01.1998 решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Подробнее

После 30.01.1998 переход права на земельные доли (в связи с совершением сделок купли–продажи, дарения, внесения в качестве вклада в уставной капитал сельскохозяйственной организации) подлежит обязательной регистрации в Росреестре, и права новых правообладателей считаются возникшими именно с момента такой регистрации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные в период с 31.01.1998 до 18.02.1998, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Размер земельной доли может определяться:

  • в виде простой правильной дроби (например, 1/600);
  • в гектарах (например, 15,7 га);
  • в баллах или баллогектарах (например, 5700 б/га).

Подробнее

Баллогектар — это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Впервые, это понятие было упомянуто в письме Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 10 января 1992 г. № 3-15/51 «О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан». В нем была предложена методика исчисления, с помощью которой осуществлялось наделение сельхозработников разнородной по качеству землей. Причем данное письмо носило не нормативный характер и по сути было инструкцией, на определенном этапе сельскохозяйственной реформы. В настоящее время эта методика не используется. На размер земельной доли баллогектар влияет опосредованно.

К примеру: плодородие земель везде разное: пашня — самая плодородная, а участок для выпаса скота — не очень. Предположим у Вас есть свидетельство о праве собственности на земельную долю с качеством в 100 баллогектар. Для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь в 100 кв.м, а на пастбищах все 10000 кв.м.

Все эти способы измерения признаются юридически действительными.

2. Особенности совершения сделок с земельными долями

К сделкам, совершаемым с земельными долями, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности (ст. 246 – 250 ГК РФ).

В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает 5, то по отношению к земельным долям в таком участке действует особый режим владения, пользования, распоряжения (ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Так, без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

  • завещать свою земельную долю;
  • отказаться от права собственности на земельную долю;
  • внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
  • передать свою земельную долю в доверительное управление;
  • продать или подарить ее исключительно сособственникам или лицу, которое уже использует земельный участок, находящийся в долевой собственности, — члену крестьянского (фермерского) хозяйства или сельскохозяйственной организации.

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счет такой земельной доли. Например:

  • сдать в аренду можно земельный участок, выделенный в счет земельной доли (долей), либо весь земельный участок, включающий 100% долей, поскольку в аренду могут быть переданы только земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, в том числе и находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения). То есть сдать в аренду земельную долю нельзя;
  • заложить, поскольку предметом ипотеки может быть только выделенный земельный участок (либо доля в праве на такой участок), но не земельная доля (ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

К сведению: владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем 5-ти лиц, может осуществляться в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании (п. 1 ст. 14 Закона об обороте земель сельхозназначения).

3. Процедура образования земельных участков путем выдела в счет земельных долей

Вы, как участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, вправе выделить земельный участок (или участки) в счет принадлежащих Вам земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ (ст. 11.2, 11.9) и Законом об обороте земель сельхозназначения (п. 3 ст. 1, ст. 4).

К числу таких требований относятся:

  • сохранение возможности целевого использования земельного участка;
  • соблюдение требований о минимальных и максимальных размерах земельного участка;
  • наличие согласия в письменной форме землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при выделе образуются земельные участки;
  • недопустимость выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
  • образование земельного участка не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, и другие.

При выделе земельных долей могут образовываться один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

Земельные участки в счет земельных долей могут быть выделены 2-мя способами:

  • на основании решения общего собрания участников долевой собственности, которым утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые участки (п.3 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения);
  • на основании решения собственника земельных долей в соответствии с утвержденным им проектом межевания земельных участков, и последующим согласованием такого проекта с другими участниками долевой собственности через СМИ (п. 4 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Общее собрание в обязательном порядке должно проводиться при фактическом разделе всего исходного земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. И, напротив, не требуется проведения такого собрания при выделении участка одним собственником или группой собственников.

Рассмотрим процедуру выдела поэтапно:

Этап 1. Подготовка проекта межевания земельных участков.

Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на подготовку проекта межевания земельных участков – документа, определяющего размеры и местоположение границ выделяемых в счет земельных долей участков.

Проект межевания, подлежащий утверждению на общем собрании участников долевой собственности, может быть заказан любым лицом (п. 2 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Заказчиком проекта межевания, утверждаемого собственником земельной доли, является непосредственно такой собственник (п. 4 ст. 13 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Требования к проекту межевания земельных участков утверждены приказом Минэкономразвития России от 3 августа 2011 г. № 388.

Подробнее

Информация для заказчиков проекта межевания:

Проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка (или участков), которые могут быть выделены в счет земельной долей.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли (долей), определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю (доли).

Проект межевания состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы. В некоторых случаях в состав проекта межевания включается приложение.

К текстовой части проекта межевания относятся следующие разделы:

  • пояснительная записка;
  • исходные данные;
  • сведения об образуемых земельных участках и их частях;
  • сведения о земельных участках, из которых осуществляется выдел в счет земельных долей (измененные земельные участки), и их частях;
  • сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам.

В состав текстовой части проекта межевания также включаются титульный лист и содержание.

В состав графической части проекта межевания включается раздел «Проектный план».

Проект межевания комплектуется в следующей последовательности: титульный лист, содержание, разделы текстовой части, разделы графической части, приложение.

Документ оформляется на бумажном носителе в количестве не менее 2-х экземпляров. Проект межевания должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера. Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе проекта межевания, на проектном плане и на обороте последнего листа проекта межевания.

Этап 2. Утверждение и согласование проекта межевания земельных участков.

Порядок утверждения и согласования проекта межевания земельного участка регламентируется ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Действия на данном этапе зависят от выбранного способа образования земельных участков в счет выдела земельных долей:

  1. На основании решения общего собрания участников долевой собственности:
    • Кадастровый инженер извещает заказчика кадастровых работ, участников долевой собственности на исходный земельный участок и муниципалитет по месту расположения исходного земельного участка о месте и порядке ознакомления с проектом межевания. Такое извещение может либо направляться непосредственно всем заинтересованным сторонам, либо публиковаться в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Подробнее

      Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков должно содержать (п. 8 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения):

      • сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
      • сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
      • кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
      • порядок ознакомления с проектом межевания, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;
      • сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания после ознакомления с ним.
    • Проект межевания согласовывается путем ознакомления с ним широкого круга лиц и рассмотрения представленных заинтересованными лицами предложений о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания не может быть менее чем 30 дней до дня его утверждения. При указанном способе образования земельных участков законом не предусмотрена возможность подачи возражений на проект межевания.
    • Муниципалитет извещает участников долевой собственности о проведении общего собрания по вопросу утверждения проекта межевания земельных участков, не позднее, чем за 40 дней до дня его проведения. Подробнее

      Извещение об ознакомлении с проектом межевания входит в срок извещения о проведении общего собрания (за 40 дней), что позволяет на практике совмещать извещение об ознакомлении с проектом межевания с извещением о проведении общего собрания по вопросам утверждения проекта межевания и утверждения состава собственников образуемого земельного участка.

      Извещение об ознакомлении с проектом межевания публикуется кадастровым инженером, а извещение о проведении общего собрания — уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. Поэтому данные извещения могут быть опубликованы в одном и том же средстве массовой информации рядом, но не могут быть совмещены в одной публикации (одном извещении).

    При наличии достаточного количества присутствующих участников долевой собственности (п.п. 5, 5.1 ст. 14.1 Закона об обороте земель сельхозназначения) проводится общее собрание, на котором могут быть приняты решения:

    • об утверждении проекта межевания, а также об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в образуемых участках;
    • о предложениях по доработке проекта межевания.
  2. На основании решения собственника земельных долей:
    • Проект межевания утверждается решением собственника земельной доли (долей), и подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемых в счет земельной доли (долей) земельных участков.
    • Извещение о необходимости согласования проекта межевания направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Извещаться участники долевой собственности могут как кадастровым инженером, подготовившим проект межевания, так и собственником выделяемых земельных долей. Подробнее

      Извещение о необходимости согласования проекта межевания должно содержать (п. 11 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения):

      • сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
      • сведения о кадастровом инженере, подготовившем проект межевания, в том числе почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
      • кадастровый номер и адрес каждого исходного земельного участка;
      • порядок ознакомления с проектом межевания, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения;
      • сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.
    • В течение 30 дней со дня извещения участники долевой собственности могут направить свои возражения относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков. Подробнее

      Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей участка должны содержать фамилию, имя и отчество лица, выдвинувшего эти возражения, реквизиты документа, удостоверяющего его личность, обоснование причин его несогласия с предложенными размером и местоположением границ выделяемого в счет земельных долей участка, кадастровый номер исходного земельного участка. К этим возражениям должны быть приложены копии документов, подтверждающих право лица, выдвинувшего эти возражения, на земельную долю в исходном земельном участке.

      Указанные возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания, а также в территориальное Управление Росреестра по месту расположения такого земельного участка (п. 13,14 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

    • При непоступлении в течение установленного срока (в адрес кадастрового инженера и Росреестра) обоснованных возражений от участников долевой собственности относительно размера и местоположения границ выделяемых в счет земельных долей участков, проект межевания считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии таких возражений и включить его в состав Приложения проекта межевания.

    Оформленные в порядке, установленном Законом об обороте земель сельхозназначения, возражения являются препятствием для дальнейшего выдела такого земельного участка и проведения кадастровых работ по его образованию. При этом вышеуказанные работы могут быть возобновлены только при условии снятия возражений по волеизъявлению лица, направившего такие возражения, или в судебном порядке. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Этап 3. Проведение кадастровых работ по образованию выделяемых в счет земельных долей земельных участков.

Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заключить с ним договор на подготовку межевого плана.

Межевание должно проводиться на основании утвержденного и согласованного проекта межевания земельных участков.

При этом закон допускает наличие погрешности между площадью выделяемого земельного участка, указанной в проекте межевания, и фактической площадью такого участка, полученной при установлении его границ на местности. Такая погрешность может составлять не более чем 10% (п. 16 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Этап 4. Обращение в Росреестр с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки.

Заявление может быть подано через МФЦ, посредством почтового отправления, а также в электронной форме посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» или официального сайта Росреестра.

Такое заявление может быть представлено как собственником выделяемой земельной доли (долей), так и лицом, уполномоченным на такие действия общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Полномочия этого лица должны быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (ч. 10 ст. 47 Закона о государственной регистрации недвижимости).

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • документы, подтверждающие право на выделяемые земельные доли;
  • проект межевания, утвержденный решением общего собрания участников долевой собственности, и заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления копию протокола общего собрания об утверждении такого проекта межевания (в случае образования земельных участков на основании решения общего собрания участников долевой собственности);
  • проект межевания, утвержденный решением собственника земельных долей, и заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемых в счет земельных долей участков;
  • межевой план;
  • соглашение об образовании общей собственности на выделяемые земельные участки (в случае если представляется заявление о государственной регистрации общей собственности);
  • согласие арендатора или залогодержателя права аренды на образование выделенных земельных участков (в случае, если исходный земельный участок, из которого осуществляется выдел, был передан в аренду по надлежаще оформленному договору аренды). Представление такого согласия не требуется в случаях, предусмотренных Законом об обороте земель сельхозназначения (п. 5 ст. 14).

Подробнее

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел земельных долей не требуется, и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г.).

Государственная пошлина за регистрацию права собственности составит 350 рублей за каждый выделенный в счет земельных долей участок.

По результатам рассмотрения Росреестром представленного заявления и документов, при отсутствии установленных Законом о государственной регистрации недвижимости оснований для приостановления и отказа в регистрации, в ЕГРНбудут внесены сведения об образованных земельных участках и зарегистрировано Ваше право собственности, что подтвердится выданной Вам выпиской из ЕГРН.

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого он осуществляется, возникает право собственности на образуемый земельный участок, но утрачивается право долевой собственности на исходный земельный участок сельскохозяйственного назначения. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный исходный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей.

Вам также может быть интересно:

Имущество крестьянского фермерского хозяйства (КФХ): особенности владения, пользования, распоряжения

Как продлить аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности?

В суд подается заявление о признании права собственности на невостребованные земельные доли, при этом не надо формировать участок в счет этих долей- это п. 8 ст. 12.1 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В суд необходимо представить доказательства того, что собственники земельных долей не распорядились земельными долями и доказательства соблюдения порядка признания земельных долей невостребованными права
Доказательствами того, что собственники земельных долей не распорядились земельными долями, могут быть:
— Письма районного отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АК,
— письмо МИФНС РФ № __ по АК,
— справки нотариусов.
Доказательствами соблюдения порядка признания земельных долей невостребованными должны быть:
-публикация администрацией сельсовета о невостребованных земельных долях в газете Алтайская правда.
-Уведомление участников долевой собственности земельного участка через газету Алтайская правда о проведении общего собрания по утверждению списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, также размещение этой информации на щитах и сайте (при наличии).
-Протокол общего собрания о том, что собрание не состоялось, так как число присутствующих 0 человек, т.е. нет кворума.
-Постановление администрации сельсовета об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, которое должно быть вынесено по истечении 4 месяцев со дня публикации списка невостребованных земельных долей.
В обоснование признания права муниципальной собственности поселения на невостребованные земельные доли указывают на необходимость определения правового статуса земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, их рационального использования.
Для применения в работе органов местного самоуправления поселений в части признания права муниципального образования на невостребованные земельные доли сообщаем о принятых судебных актах о признании права муниципальной собственности поселений:
На невостребованные доли: живых граждан (в том числе граждан, место нахождение которых не известно и выбывшие за пределы России и к наследникам умерших):
Алейский городской суд, сайт: http://aleysky.alt.sudrf.ru/
— дело № 2-404/12 от 03.05.2012. Судья В.П.Долженко
— дело № 2-521/12 от 06.06.2012 .Судья О.В.Луханина.
— дело № 2-527/12 от 06.06.2012 .Судья О.В.Луханина.
— дело № 2-515/12 от 06.06.2012. Судья О.В.Луханина.
— дело № 2-506/12 от 04.06.2012. Судья О.В.Луханина
— дело № 2-493/12 от 04.06.2012.Судья О.В.Луханина.
— дело № 2-492/12 от 04.06.2012.Судья О.В.Луханина.
— дело без номера- иск удовлетворен. Председательствующий Г.Н.Осколкова.
– дело № 2-468/12 от 16.05.2012. Председательствующий О.В.Луханина.
— дело № 2-411/12 от 15.05.2012. Судья В.П.Долженко.
— дело № 2-469/12 от 16.05.2012. Судья О.В.Луханина.
Мамонтовский районный суд:
— дело № 2-18/2012, решение от 05.02.2013, судья Корякина Т.А. (ответчики граждане и
администрация района).
Поспелихинский районный суд:
-дело № 2-87/2013 от 22.03.2013, судья Ершова И.В.
Рубцовский районный суд
— дело № 2-655/2012 от 05.12.2012-судья Четвертных А.В.- место жительства граждан- мобственников земельных долей не известно.
Тогульский районный суд
— дела № 2-205/2012 от 09.11.2012, № 2-200/2012 от 26.10.2012, № 2-203/2012 от 24.10.2012, № 2-203/2012 – судья Кучерова М.В.
Шелаболихинский районный суд
Дела № 2-159/2012 от 24.12.2012, № 2-14/2013 от 09.01.2013, № 2-15/2013 от 04.02.2013- судья Матвиенко Е.Н.
Третье лицо в процессах: районный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АК
-На невостребованные земельные доли умерших граждан, у которых нет наследников или наследники отказались от наследства:
Алейский городской суд:
— дела № 2-761/2012 от 28.08.2012 и № 2-1190/2012 от 03.12.2012, иски к МИФНС РФ № 10 по АК. Судья В.П.Долженко
— дело № 2-761/2012, от 28.08.2012 Алейского городского суда, ответчик МИФНС РФ № 10 по АК. Судья О.В.Луханина.
Новоалтайский городской суд
— дела по иску прокурора Первомайского района к МИФНС РФ № 4 по АК в интересах сельского совета о признании права собственности муниципального образования на 1 земельную долю:
№2-2347/2012 от 17.08.2012 , 2-2345/2012 от 17.08.2012, 2-2346/2012 от 17.08.2012, № 2-2347/2012 от 17.08.2012- судья Трунова А.В.;
№ 2-261/2013 от 18.01.2013, 3 2-260/2013 от 15.02.2013, № 2-259/2013 от 18.01.2013- судья Петрова Р.Э.
№2-268/2013 от 23.01.2013 – судья Сомова И.В.
Рубцовский районный суд
— дела №2-178/2013 от 26.03.2013, № 2-179/2013 от 26.03.2013- судья Машукова Т.В., иск к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в АК и МИФНС РФ № 12 по АК.
Родинский районный суд Алтайского края:
-дело № 2-398/2011- прокурор района в интересах муниципального образования «Кочкинский сельсовет Родинского района Алтайского края» (в отношении земельной доли умершего гражданина)
Апелляционное определение от 28.05.2012 судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда на решение Зимовниковского районного суда Ростовской области от 27.01.2012. Сайт «Судебные решения РФ» адрес: http://судебныерешения.рф/search-.судья Хомич С.В.

Как забрать свой земельный пай у арендатора?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *