При любых сделках с недвижимостью свои услуги предлагают посредники. Получение ипотеки может стать достаточно сложным процессом, особенно при наличии финансовых затруднений у потенциального заемщика. На помощь придут риэлторы.
Содержание
Какие вопросы получения ипотеки помогут решить риэлторы?
- Найдут оптимальный вариант жилья под запросы клиента. Исходя из требований, будет подбираться недвижимость, подходящая по стоимости, размеру площади, расположению и т. д.;
- Расскажут о нюансах получения ипотечного кредита в разных банках и подберут для заемщика наиболее приемлемую программу;
- Помогут собрать необходимые документы, договорятся о времени встречи с представителями банка;
- Проверят приобретаемую недвижимость на наличие обременений. Выяснят, есть ли дополнительные собственники, не находится ли жилплощадь под арестом, не висит ли на жилье долг за коммунальные услуги;
- Решат вопросы со страхованием приобретаемого жилья, подготовят пакет документов для страховой компании;
- По договоренности полностью будут сопровождать сделку, от подачи документации в банк до заселения в жилье;
- Многие продавцы недвижимости опасаются продавать свое жилье людям, берущим ипотеку. Одних смущает получение денег только после регистрации сделки в Росреестре. Другие хотят получить деньги не на счет, а наличкой. Опытный риэлтор поможет убедить граждан не бояться связываться с ипотечным вариантом.
Когда есть смысл обратиться к услугам риэлтора
- Ваши доходы небольшие, непостоянные или затруднительно их подтвердить;
- Нет времени или возможности самостоятельно заниматься поиском подходящих вариантов жилья и ипотечных программ;
- Кредитная история небезупречна, есть сомнения в положительном решении банка.
Лучше обращаться не к частным риэлторам, а к сотрудникам агентств. Если риэлтор – представитель известного и хорошо зарекомендовавшего себя агентства недвижимости, то шансы на выдачу ипотеки возрастают.
Обращайте внимание на то, сколько лет данное агентство работает на рынке недвижимости, имеет ли оно официальную регистрацию. Также важно, чтобы сфера деятельности агентства распространялась на конкретный сегмент рынка, где предполагается совершить сделку (например, если нужно найти элитное жилье, или жилье в пригороде и т. д.).
Сколько придется заплатить риэлтору?
В среднем стоимость услуг составляет 2-5% от суммы сделки. Если у претендента на ипотеку плохая кредитная история, он гражданин другого государства и пр. – стоимость может возрасти до 10-12%.
| Вид сделки | Стоимость услуг риэлтора, % от суммы сделки |
|---|---|
| Обычная (стандартная) | 2-7 |
| Сложная | 8-12 |
Кроме того, стоимость услуг зависит от типа недвижимости, которую вы хотите приобрести. Дороже всего придется заплатить за покупку комнаты.
| Тип недвижимости | Стоимость услуг риэлтора, % от суммы сделки |
|---|---|
| Квартира | 2-5 |
| Дом с земельным участком | 5-8 |
| Комната | 8-12 |
Нужно заметить, что вы можете заказать у риэлтора ведение какой-либо одной услуги, а не всей сделки. Это позволит сэкономить значительную сумму.
Не ждите от риэлтора чуда. 100% гарантию одобрения ипотечного кредита не даст никто. В каждом банке существуют свои требования к заемщику, обойти которые никак не получится. Допустим, в Сбербанке взять ипотеку без первоначального взноса не выйдет даже с участием посредника.
Как выбрать компетентного риэлтора?
При заключении сделки с риэлтором обязательно заключайте договор на оказание услуг. Заверение его у нотариуса возможно, но не является обязательным требованием. Вам потребуется предоставить документы, подтверждающие право собственности на жилье — договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т. д.
- Потребуйте ксерокопию паспорта и документов, которые подтверждают полномочия человека на занятие риэлторской деятельностью.
- Если человек действует по доверенности от лица компании, попросите показать доверенность.
- Вы можете потребовать предоставить учредительные документы риэлторской компании (необходимо наличие свидетельства о государственной регистрации, свидетельства о постановке на налоговый учет).
- Не лишним будет выяснить юридический адрес компании и проверить, совпадает ли юридический адрес с фактическим.
- Внимательно прочитайте договор. Особое внимание уделите написанному мелким шрифтом.
- Договор должен содержать сведения, чьей обязанностью станет сбор документов. Риэлтору обычно предоставляется доверенность на сбор документации.
- Обговорите обязательства, которые вы должны исполнять по договору. Например, составляется график посещения вариантов жилья, предусматривается возможность переноса встреч. Риэлтор может потребовать предоставление сведений о семейном положении, графике работы. Это обычная практика, она позволяет посреднику лучше подстроиться под интересы клиента.
- В договоре должна указываться возможность привлечения третьих лиц, например, юристов. Конечно, стоимость их услуг также обговаривается заранее.
- Должно насторожить серьезное занижение риэлтором своих услуг. Либо это некомпетентный специалист, либо с вас возьмут в дальнейшем скрытую комиссию. Жилье, которое вам предлагают купить, не может быть дешевле более чем на 20% от рыночной цены. Это верный признак, что или с квартирой, или с документами на нее что-то не так;
- В договоре обычно предусмотрена неустойка, которую несут стороны в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств. Неустойка обговаривается сторонами, обычно она составляет 3-6% от суммы сделки.
- По окончании сделки вы имеете право потребовать акт выполненных работ.
Взвесьте все «за» и «против» перед тем, как обращаться к риэлторам. Все-таки сумма вознаграждения им довольно значительна.
2 июля 2013 г.
На рынке недвижимости неуклонно растет число ипотечных сделок. На сегодняшний день порядка 30-40% приобретений объектов недвижимости в московском регионе совершаются с привлечением заемных средств, при этом менее трети клиентов знает, что риэлторские агентства помогают оформить ипотеку, большинство покупателей напрямую обращаются в банк. Эксперты «МИЭЛЬ-Франчайзинг» разъясняют, почему клиенту выгодно приходить за ипотекой в агентство по недвижимости.
Как правило, потребители обращаются в риэлторское агентство в первую очередь для подбора подходящего объекта и заключения сделки, а не за оформлением ипотеки. Поэтому далеко не все потребители знают о преимуществах, которые предлагают крупнейшие агентства недвижимости своим клиентам.
1. Скидка на ипотеку от агентства
«Одна из самых главных причин, по которой клиенту стоит обращаться за оформлением ипотеки в риэлторское агентство — это преференции, которые предоставляются банком для клиентов агентства, — рассказывает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг», Роман Мурадян. — «МИЭЛЬ» располагает большим партнерским пулом банков, в которые входят порядка 15 крупнейших игроков на рынке России, лидеров в сфере ипотечного кредитования. Некоторые банки предоставляют нашим клиентам скидку по процентной ставке до 1%, а также в некоторых случаях отмену или уменьшение комиссии». Таким образом, экономия получается весьма существенная. Например, если клиент берет в кредит 5 миллионов на 15 лет с процентной ставкой порядка 13,75%, то в случае скидки 1%, потребитель может сэкономить порядка 595 тыс. рублей за весь срок кредитования, а это около 3,3 тыс. рублей по ежемесячным выплатам. Соответственно, чем больше сумма кредита и больше срок кредитования, тем более значительной будет выгода.
2. Проверка документов по объекту для ипотеки
«Многие клиенты ошибочно полагают, что, оформляя кредит, банк автоматически осуществляет проверку приобретаемого объекта недвижимости. На самом деле, оформление ипотеки не является гарантией безопасности и юридической чистоты сделки. По сути, банк лишь может констатировать, есть ли у него замечания по предоставленным конечным документам на приобретаемый объект, — разъясняет Роман Мурадян. — Именно риэлтор производит полноценную проверку всей истории объекта, которая включает в себя полный мониторинг и сопоставление всех событий, которые в будущем могут повлиять на правообладание недвижимостью. Это прописка, выписка, приватизация, переходы права собственности, аресты, которые могли налагаться на квартиру и т.д. Только после такого тщательно исследования покупатель может быть уверен, что его сделка оформлена юридически корректно».
3. Оптимальный ипотечный тариф
«В случае интереса к ипотечному кредитованию потребитель зачастую выбирает банк следующим образом: обращается в банковскую организацию, где открыт зарплатный проект его работодателя или туда, где его знакомые уже ранее брали кредит, или идет в самый крупный банк в своем регионе. Однако к вопросу выбора банка для оформления ипотеки стоит подойти более системно», — комментирует Роман Мурадян.
В первую очередь стоит отталкиваться от особенностей самого клиента и приобретаемого им объекта. Практически в каждом банке существуют определенные ограничения по кредитованию: например, не всегда кредитуют индивидуальных предпринимателей, также могут налагаться ограничения по возрасту, размеру и стабильности дохода потребителей и т.п. Что касается объектов кредитования, то сложности могут возникнуть с аккредитацией квартир в пятиэтажных панельных домах, квартир с деревянными перекрытиями, перепланировками и т.д., а также в большинстве случае с загородной недвижимостью.
Немаловажно для клиента и получить кредит на самых выгодных условиях. Так, например, предложение с самой низкой ставкой по ипотечному кредиту далеко не всегда является самым выгодным. Потери по наименьшей ставке банки могут компенсировать другими расходными статьями, например, введением различных комиссий, страховок (а в случае отказа от страхования увеличивают ставку по кредиту на несколько пунктов) и т.д. «В «МИЭЛЬ» работает штат ипотечных консультантов и опытных агентов, которые располагают полной информацией о банковских программах по кредитованию, акциях и всех тонкостях оформления ипотеки в разных банковских организациях. Риэлторы в индивидуальном порядке подбирают для каждого покупателя наиболее подходящий ипотечный тариф, исходя из особенностей каждого клиента и объекта сделки», — поясняет Роман Мурадян.
ипотека , риэлторы