В результате аннексии Крыма нам пришлось столкнуться с многочисленными трудностями и проблемами. Одной из них является продажа недвижимого имущества, которое находится на территории полуострова. При большом количестве возникших правовых коллизий, недоразумений и «белых пятен» тяжело самостоятельно разобраться во всех вопросах, найти юридически верную информацию. Тем более, действуя на территории Крыма, приходится сталкиваться с российским законодательством, которое в некоторых аспектах довольно сильно отличается от украинского. Итак, основные вопросы, с которыми можно столкнуться при продаже недвижимости в Крыму, и ответы на них.
1. Что такое кадастровый учет?
Кадастровый учет — это российский аналог технической инвентаризации, т.е. выход и осмотр объекта недвижимости специалистом, составление плана, технического описания этого объекта, внесение информации о нем в государственный кадастр. В результате этих действий выдается кадастровый паспорт.
2. Нужно ли ставить свою недвижимость на кадастровый учет в обязательном порядке?
По законодательству Российской Федерации (далее — РФ) все объекты недвижимости обязательно должны быть поставлены на кадастровый учет. Но так как в Крыму вплоть до недавнего времени не существовало ни Российской Федерации, ни ее законодательства, то и применение его имеет свои особенности. Поэтому обязанность есть, но санкций на данное время за ее невыполнение не предусмотрено. Конечно, жителей Крыма пытаются всячески стимулировать к выполнению новоиспеченных обязанностей, но большей частью жители стимулируют сами себя, пересказывая разного рода мифы о «страшных» последствиях неполучения кадастрового паспорта. Пока единственным таким последствием является то, что собственник не сможет продать, подарить, вступить в наследство или иным способом распорядиться своей недвижимостью.
3. Какой порядок, сроки и стоимость постановки недвижимости на кадастровый учет?
Для того чтобы поставить свой объект на кадастровый учет, необходимо обратиться в специальную службу кадастра и картографии по месту нахождения объекта. При этом подается заявление установленной формы, паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Занимает процедура около месяца (по законодательству — 20 дней), а вот вопрос стоимости нужно уточнять в каждом конкретном случае. Наличие или отсутствие старого технического паспорта, выданного БТИ, никакой роли для постановки объектов на кадастровый учет не играет, а данные его во внимание не принимаются.
4. Возможно ли поставить недвижимость на кадастровый учет без личного присутствия собственника?
Да, возможно. В таком случае представитель подает нотариально удостоверенную доверенность от собственника. Зачастую такой вопрос возникает, когда собственник постоянно проживает в Украине, не имеет паспорта гражданина РФ и переживает за судьбу своей недвижимости. По сути, процедура постановки объекта, принадлежащего иностранным гражданам, на кадастровый учет не отличается, и каких-либо ограничений на этот счет не существует. Все необходимые документы или их заверенные копии могут быть поданы представителем по доверенности. Какие именно документы и каким образом они должны быть заверены, нужно выяснять в каждом конкретном случае. Доверенность можно сделать на территории Украины у любого нотариуса в соответствии с законодательством Украины на украинском языке. Но обязательно нужен образец доверенности для конкретных действий, так как уровень бюрократизма в регистрационных органах РФ гораздо выше, и отсутствие в тексте доверенности одной фразы может послужить отказом в ее принятии. Перевод доверенности и прочих необходимых документов на русский язык лучше делать и заверять уже в Крыму, потому что к переводам из Украины, опять же, зачастую придираются и их не принимают.
В Крыму сейчас распространено предложение услуги по прохождению всех формальных процедур через представителей (риелторов). Воспользовавшись такой услугой, Вы сохраните время и нервы. Но, во-первых, представитель должен быть надежным, и, во-вторых, следует учитывать затраты на оплату его услуг.
5. Что собой представляет процедура продажи недвижимости в Крыму?
В РФ нет требования обязательного нотариального оформления договоров отчуждения недвижимости. Продавец и покупатель могут заключить договор в простой письменной форме и подать его на государственную регистрацию. Но большинство сделок в Крыму все же оформляется у нотариусов, так как при этом есть определенные гарантии того, что сделка не будет расторгнута в суде — нотариус проверит все необходимые документы, запреты и аресты в отношении объекта. Однако с проверкой запретов и арестов в РФ дело обстоит гораздо печальнее, чем в Украине: у нотариусов нет прямого доступа в российский реестр обременений. Поэтому они должны подготовить письменный запрос, отнести его в регистрационную палату, а через определенное время забрать ответ. Таким образом, процедура подготовки сделки затягивается. Но когда готовы все документы, подписание и расчет происходит одновременно — продавец (или представитель по доверенности) получает деньги и сразу же подписывает договор.
Плюс нотариального оформления в том, что после подписания договора нотариус сразу же готовит все необходимые документы для регистрации сделки в российском реестре и имеет первоочередное право (по сравнению с «ненотариальными» документами) подать ее на регистрацию. Да и регистрация в этом случае должна быть произведена в течение недели (а не месяца, как в общих случаях).
6. Что делать если есть покупатель на недвижимость, но кадастровый план еще не готов?
В такой ситуации все зависит от договоренности с покупателем. Возможен вариант, при котором продавец получает расчет за квартиру, пишет расписку, отдает правоустанавливающие документы на недвижимость, при этом выдает нотариально удостоверенную доверенность на получение кадастрового плана, остальных необходимых документов и непосредственно на продажу объекта — на третье лицо (не на того, кто будет покупателем). Покупатель же и его доверенное лицо самостоятельно выполняют все формальные процедуры, заключают по доверенности договор и регистрируют право за покупателем. То есть в этом случае процедура официального оформления и регистрации сделки затянется для покупателя, и полноправным собственником он станет не сразу.
7. Каким образом и в какой валюте происходит расчет?
Самый надежный способ расчета — это полный расчет наличными. Проблемными могут стать варианты расчета через счета, ячейки и прочее, а также получение только части (половины) суммы до подписания договора. Валюта же расчета выбирается по договоренности между продавцом и покупателем.
В РФ контроль и санкции со стороны государственных органов гораздо жестче. Поэтому цена продажи объекта, как и прочие условия, указываются в договоре в полном соответствии с действительностью.
8. Какой порядок вывоза наличных денежных средств из Крыма?
И российским, и украинским законодательством предусмотрено, что при пересечении границы можно везти сумму, эквивалентную 10 тысячам долларов США на одного человека. Сумму, превышающую указанную, можно перевозить только при условии обязательного декларирования.
Использование иных способов перевода из Крыма своих средств, их легальность и надежность остается на личное усмотрение каждого.
9. Какие налоги предусмотрены при продаже недвижимости в Крыму и какова процедура их уплаты?
Общая норма российского законодательства при продаже недвижимости нерезидентами (лицами, не имеющими российского гражданства) — наличие налога в размере 30%. Нет однозначного ответа на вопрос «считать ли нерезидентами лиц, имеющих прописку (регистрацию места жительства) в Крыму, но не получивших российское гражданство». Наличие или отсутствие налога, его размер, сроки и реквизиты уплаты нужно уточнять индивидуально в налоговых органах по месту нахождения недвижимости.
В РФ продавец не обязан платить налог до подписания сделки. Более того, ни нотариус, ни регистрационная палата не контролируют и не проверяют уплату налогов. Однако с этим вопросом в России шутки плохи. Потому что информация по всем сделкам поступает в налоговые органы, которые строго контролируют соблюдение налогового законодательства, за нарушение которого предусмотрены серьезные санкции (такие как арест всего имущества, взыскание за его счет, штрафы и т.д.).
При этом описанные выше налоговые обязательства и санкции действуют только в российском правовом поле и никаким образом не могут быть реализованы на территории Украины.
10. Каким образом зарегистрировать в Украине совершенную в Крыму сделку?
В соответствии с частями 4, 5 ст. 11 Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории» приобретение и прекращение права собственности на имущество, которое находится в Крыму, должно осуществляться в соответствии с законодательством Украины за границами оккупированного Крыма; любая сделка, совершенная на территории Крыма с нарушением этого закона является недействительной и не влечет никаких юридических последствий. Иначе говоря, все сделки в отношении недвижимости, находящейся в Крыму, должны осуществляться по законодательству Украины на территории Украины (не в оккупированном Крыму); а все сделки, совершенные не в соответствии с законами Украины, — недействительны и никаких юридических последствий не имеют. То есть сделки, заключенные по законам РФ в отношении крымского имущества, в Украине не признаются, они являются недействительными.
11. Возможно ли на территории Украины заключить договор об отчуждении недвижимости, которая находится в Крыму?
Законодательством Украины не запрещено заключать сделки в отношении имущества, находящегося на территории оккупированного Крыма. Однако для удостоверения договора должны быть поданы определенные документы. Некоторые из них могут быть выданы только по месту нахождения недвижимого имущества. Например, для заключения любого договора в отношении жилого объекта должна быть предоставлена справка о зарегистрированных в нем лицах (справка о составе семьи). Она необходима для проверки регистрации места жительства несовершеннолетних лиц. Такая справка выдается работником паспортного стола или жилищно-эксплуатационной организации, на обслуживании которых находится объект недвижимости. На данный момент в Крыму существуют только российские органы и организации, а в соответствии со ст. 9 упомянутого выше Закона Украины «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории» все органы и организации Российской Федерации, действующие на территории Крыма, и все выданные ими документы считаются незаконными. Такие документы не могут быть приняты на территории Украины. Поэтому получить надлежащую законную справку о составе семьи физически невозможно.
Следующая проблема — это принятие договора, заключенного в Украине, российскими органами в Крыму. Ведь описанный выше принцип «своей территории» действует в Крыму в обратном направлении: Российская Федерация, считая Крым территорией своего государства, признает лишь сделки, заключенные в соответствии с российским законодательством и на территории России. Поэтому договор, заключенный в Украине в отношении крымской недвижимости, органами власти в Крыму принят не будет как не соответствующий законодательству. И соответственно, ни зарегистрировать свое право, ни распоряжаться недвижимым имуществом новоиспеченный собственник не сможет.
Вікторія ГОЛОБОРОДЬКО отримати повну версію статті