Оценка сельскохозяйственных земель

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания с/х продукции.

Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

Когда необходима оценка земель сельхозназначения

В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

1. В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
3. В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
4. Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
6. В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
7. Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%. Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Кто занимается оценкой

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

> Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения

В основе оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. Этот доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:

• – природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;
• – тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);
• – структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;
• – виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);
• – плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;
• – урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;
• – местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и ее первичной переработки, центров технического обслуживания;
• – улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);
• – плотность и занятость населения, различные социально-демографические особенности;
• – цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;
• – инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

Объекты оценки

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

• 1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;
• 2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;
• 3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимость) в состав, которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;
• 4) земельные доли.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и др.

Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения

Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.

От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.

От чего она зависит

Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.

Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:

• Уточнённая площадь участка;
• Особенности территориального расположения;
• Разрешённое использование;
• Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
• Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
• Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
• Состав, качество, структура и плодородность почвы;
• Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
• Затраты, связанные с процедурой оценки.

Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.

Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Какие территории относятся к землям сельхозназначения

Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:

• Пашни;
• Фермы;
• Пастбища;
• Сенокосы;
• Сады;
• Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
• Земли, занятые водоёмами;
• Внутренние коммуникации сельхозугодий;
• Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.

Оценка земельного участка

Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:

• сравнительный,
• доходный,
• затратный.

Оценщик обязан использовать все три подхода.

Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.

Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.

Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).

• Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
• Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
• Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
• Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
• Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.

Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).

Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).

Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.

Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.

Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:

1. Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
2. Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
3. Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
4. По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.

Документы

Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.

Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.

Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.

Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:

• Паспорт владельца земельного участка;
• Правоустанавливающий документ на право собственности;
• Кадастровый план;
• Межевальный план;
• Кадастровый паспорт.

Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.

Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.

Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.

Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельхозкультур, сенокосы, пастбища и пр.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы.

В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельхозземли могут быть переданы для с/х целей КФХ и ЛПХ, под садоводство, огородничество и животноводство.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Как происходит оценка стоимости с/х земель?

Проводить оценочные мероприятия могут только специализированные компании, обладающие разрешением на предоставление данного вида услуг.

Компания должна быть членом профильного СРО (по новым правилам процедура лицензирования не производится) и иметь в штате квалифицированный персонал.

Оценку земель с/х назначения можно заказать как у государственной, так и частной оценочной компании.

Инициатива в проведении оценки может исходить от собственников сельхозземель в лице муниципалитетов, инвесторов, фермеров, юрлиц и пр.

Оценка земель сельхозназначения может производиться в различных целях: например, при взносе участка в уставной капитал для юридических лиц, оформлении залога в ипотечном кредитовании, определении цены перед заключением сделки купли-продажи, при желании выкупить участок из государственной собственности, при вступлении в наследство и при разделе имущества, при сдаче участка в аренду, а также для прочих целей.

Она всегда делается по состоянию на определенную дату, так как под влиянием внешних факторов стоимость земельных участков постоянно изменяется и не является статичной величиной.

Этапы проведения оценочных мероприятий

Начинается процесс оценки с подготовки и подачи установленного комплекта документов для проведения необходимых мероприятий. Он включает в свой состав:

• свидетельство о регистрации прав собственности на сельхозучасток (выписка из ЕГРН);
• арендный договор (если участок находится в аренде);
• кадастровый паспорт/план оцениваемой земли;
• сведения об имеющихся постройках, сооружениях и коммуникациях;
• сведения об обременениях в отношении участка.

К указанным документам прилагается заявление на проведение оценочных работ. Оно описывает цель проведения оценки; тип стоимости сельхозземли, которую необходимо получить (нормативная, рыночная, ликвидационная или инвестиционная); описание объекта оценки и пр.

На основании полученного от заказчика техзадания на выполнение работ оценщики начинают сбор информации об участке земли, которая ложится в основу оценки и выбирают наиболее подходящий метод оценки с учетом специфики поступившего запроса.

В их числе: качество земель, климат в регионе, тип использования и вид предполагаемой деятельности (например, овощеводство), структура почвы, удаленность от перерабатывающих мощностей, стоимость аналогичных участков.

Также оценщиками на данном этапе анализируются внешние факторы, влияющие на стоимость участка: сложившийся уровень и динамику цен на с/х продукцию, объем производства/соотношение спроса и предложения, инфраструктура в регионе, стоимость техники, наличие господдержки.

Полученная информация суммируется и определяется стоимость участка земли.

Представление отчета по результатам работ

По результатам проведенных работ оценщики составляют отчет. Это официальный юридически значимый документ, содержащий указание на заказчика и исполнителя, подобную характеристику сельхозучастка, сведения по аналогичным предложениям, информацию о применяемых методах оценки, расчет стоимости объекта с обоснованием.

Стоимость оценочных мероприятий

Процедура проведения оценки производится на возмездной основе. Размер платы, взымаемый с заказчика, зависит от сложности работы и в среднем составляет 5000-1500 руб. При необходимости выезда специалиста-оценщика на объект размер платы может возрасти. Стоит отметить, что оценка с/х земель более трудоемкая, поэтому она оплачивается по повышенному тарифу по сравнению с землями под застройку.

Иногда заказчику требуется нести дополнительные траты в ходе оценочных мероприятий: на получение документов в Росреестре, проведение межевых работ, составление плана и постановку участка на учет.

Ипотека с государственной поддержкой условия, которые вас устроят!

Как узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости? есть подробная информация по этому вопросу.

Перед покупкой квартиру обязательно нужно проверить. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

• показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
• нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
• наличие многолетних насаждений на участке;
• структура посевных площадей;
• соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Оценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Оценка сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья являются частью земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для ведения с/х производства или обеспечивающие его. Сельскохозяйственные угодья включают:

• пашни
• сенокосы
• пастбища
• залежи (не используемые земли к моменту оценки)
• сады
• виноградники
• земли с многолетними насаждениями

В целях оценки производят выделение земель, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушение, орошение, очистка от камней и валунов, планировка террас и др. Выделяют поливные и неполивные земли. При проведении оценки рыночной стоимости учитывают отличия, характерные для этого вида земель:

• Необходимость поддержания плодородия почв и соблюдения особых требований по способам ведения производства (соблюдения норм выпаса, соответствующего севооборота, внесение удобрений), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и др.
• Прямую зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических условий расположения объекта: климата, геоморфологии, почвы, гидрологии и наличия каких-либо специфических данных, благоприятствующих или препятствующих осуществлению с/х деятельности
• Степень риска получения возможного ущерба в результате стихийных бедствий, таких как наводнения, засухи
• Весомое влияние на величину получаемого дохода: колебаний цен на саму продукцию, горюче-смазочные материалы и с/х технику
• Сезонность характера с/х производства и цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию
• Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий
• Отсутствие существенных инвестиций в сельскохозяйственное производство
• Невысокая плотность населения, вследствие удалённости от крупных промышленных центров
• Отсутствие или недостаточное развитие инфраструктуры (в том числе – дорог), слабое развитие перерабатывающей промышленности

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий затруднена из-за отсутствия сформированного рынка земель данной категории. Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчётный рентный доход (разница между стоимостью валовой продукции растениеводства и нормативной прибылью – 7% от затрат). Срок капитализации – 33 года. Использование кадастровой стоимости невозможно при определении рыночной стоимости конкретных земельных участков. Кадастровые оценки не принимают в расчёт принципы наиболее эффективного использования. Но из них определяется плодородие района, измеряемое по бальной системе бонитета. Показатель бонитета почв – интегральный показатель плодородия почв по их группам или разновидностям, содержащийся в земельном кадастре, составленном в 80-ых годах. Для оцениваемого участка выбирается сельскохозяйственная культура, способная принести максимальный доход. Это может быть типичное или традиционное растениеводство для местности нахождения объекта оценки.

Все издержки подсчитываются согласно нормам, указанным в технологических указаниях выполняемых работ. Цены, производимых закупок при этом берутся в расчёт, как среднерыночные для данного района. При благоприятных условиях возможного получения многократных урожаев за один сезон учитывают кратность прибыли. Оцениваются неиспользуемые залежи с точки зрения экономической выгоды: сохранения её статуса или использования с целью получения дополнительного дохода. Расчёт валового дохода от получения кормов с сенокосных и пастбищных угодий производится в переводе на овёс (по среднерыночным ценам местности оцениваемого участка).

Многолетние насаждения оцениваются по усреднённым нормам получения урожая, с учётом их возраста и вида сортов. Размещение среди многолетних культур других полезных насаждений, дающих дополнение к основному доходу, также принимается во внимание. При оценке многолетних насаждений применяют затратный метод: суммируют все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Это затраты на закладку плантаций, дорог к ним, систем полива, дренажа и поддержание всей инфраструктуры в рабочем состоянии, наряду с уходом за многолетними культурами на протяжении всего срока плодоношения.

Проводимая оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода на основе прямой капитализации арендных платежей за землю или посредством капитализации чистого оперативного дохода, по сути, является методом капитализации земельной ренты. Стоимость земли определяется отношением арендной платы (доход собственника за вычетом налогов на землю и других издержек, сопряженных с владением данного земельного участка) к коэффициенту капитализации. Коэффициент капитализации выводят из отношения чистого дохода к цене сделки (с аналогичными участками). Если таких параллелей провести нельзя, то определяют коэффициент методом построения с учётом всех поправок на риски получения доходов сельскохозяйственного производства.

Оценка сельскохозяйственных угодий требует от эксперта тщательного подбора метода её выполнения и наибольшей информированности об уже состоявшихся подобного рода сделках. Всё это, в наших условиях начальной стадии развития рынка с/х земель, создаёт определённые проблемы. Справиться с ними лучше всего в компании опытного специалиста.

Возможно Вас заинтересует статья: Оценка ущерба

Методика оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Медведева О. Е.

Методика оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Настоящая Методика является изложением основных алгоритмов оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, адаптированных к отечественным условиям.

Методика может быть применен для определения рыночно стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения (землевладений), в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями и, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Методика была подготовлена как альтернативный вариант утвержденным Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения для целей оценки

1.1. Для целей оценки земель сельскохозяйственного назначения применяется следующая классификация земель сельскохозяйственного назначения внутри оцениваемого земельного участка:

— продуктивные земли (первая группа);

— непродуктивные земли (вторая группа);

— земли, занятые постройками (третья группа).

1.2. К продуктивным землям относятся

— пашни, в том числе орошаемые (поливные, условно-поливные), неорошаемые (богарные), улучшенные дренажными сооружениями и др.;

— сенокосы, в том числе, естественные, улучшенные, сеяные с севооборотами многолетних трав;

— пастбища, включая оленьи, в том числе, естественные, улучшенные, высокопродуктивные культурные пастбища;

— залежи, не являющиеся неудобьями и иными непригодными для производства сельскохозяйственной продукции землями (земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, сильно эродированные, заболоченные земли и др.);

— земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими),

— земли, замкнутыми водоемами, используемыми для производства товарной продукции,

— земли, занятые лесами и древесно-кустарниковой растительностью, которую можно использовать для получения товарной продукции.

1.3. Продуктивные земли в зависимости от своего качества могут быть дифференцированы по классам и бонитетам.

1.4. К непродуктивным землям относятся:

— земли, занятые внутрихозяйственными дорогами,

— земли, занятые коммуникациями, а также линейными и иными сооружениями, не связанными с ведением сельскохозяйственного производства (трубопроводы, продуктопроводы, линии электропередач и т. д.);

— земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, внутрихозяйственные и межхозяйственные полезащитные лесные полосы;

— земли, занятые, замкнутыми водоемами, не используемыми для производства товарной продукции;

— залежи, являющиеся неудобьями и иные непригодные для производства сельскохозяйственной продукции земли (земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, сильно эродированные, заболоченные земли, свалки, овраги и др.).

1.5. К землям, занятым постройками относятся:

— земли, занятые, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

— земли, занятые иными сооружениями, используемыми в процессе сельскохозяйственного производства (навесы, поилки, сооружения мелиоративных систем, склады твердых минеральных удобрений, химических мелиорантов и др.)

2. Порядок определения рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке:

— сбор и анализ данных для проведения государственной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения;

— группировка земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с оценочной классификацией, данной в п.2 внутри оцениваемого земельного участка;

— определение площади отдельных земельных участков (частей земельного участка, являющегося землевладением), отнесенных к каждой группе и подгруппе внутри оцениваемого земельного участка;

— выбор наиболее подходящих методов оценки;

— проведение расчетов и определение удельного показателя рыночной стоимости земель для каждой оценочной группы и (или) подгруппы земель;

— определение рыночной стоимости земельного участка в целом.

3. Сбор и состав данных для проведения государственной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

3.1 Сбор данных о земельных участках сельскохозяйственного назначения осуществляется в границах субъекта Российской Федерации в разрезе муниципальных районов, отдельных землевладений товаропроизводителей разных форм собственности и их групп, объединенных по уровню оснащенности (интенсификации) производства, размеру землевладения, специализации хозяйства.

3.2 Данные должны содержать:

— кадастровый номер земельного участка;

— данные о местоположении/адрес;

— наименование собственника, землевладельца, и (или) землепользователя земельного участка;

— юридические права на земельный участок;

— общую площадь земельного участка и его частей, отражающих структуру землевладения в соответствии с проведенной оценочной классификацией;

— площади каждой из оценочных групп и/или подгрупп земель в границах оцениваемого земельного участка;

— количественные и качественные характеристики почв/угодий;

— правовые режимы использования земли и ограничения в использовании, установленные природоохранным, водным и иным законодательством, если установлены;

— ситуационный план;

— почвенная и оценочно-кадастровая карта земельного участка;

— топографическое описание;

— данные почвенных обследований;

— наиболее типичный севооборот;

— тип специализации и форма организации сельскохозяйственного предприятия;

— перечень основных товарных культур в регионе;

— средние цены реализации основной продукции сельхозпроизводства;

— структуру затрат на производство сельскохозяйственной продукции;

— себестоимость продукции животноводства и растениеводства;

— условия налогообложения;

— произведенные улучшения (дренаж, поливные установки и др.);

— иные необходимые для оценки данные.

3.3. Кадастровый номер, наименование и общая площадь земельного участка определяются на основе данных Единого государственного реестра земель.

3.4. Площади каждой из оценочных групп и/или подгрупп земель в границах земельного участка определяются на основе имеющейся землеустроительной документации, данных почвенных обследований и материалов классификации земель.

3.5.Площади земель третьей группы также могут определяться по фактическим обмерам и (или) в соответствии со строительными нормами и правилами.

4. Определение рыночной стоимости земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения

4.1. Рыночная стоимость земельного участка определяется:

— как величина, рассчитанная методами доходного подхода;

— как адвалорная величина на основе данных о рыночной стоимости земли.

4.2. При отсутствии или неразвитости рынка земель сельскохозяйственного назначения рыночной стоимостью признается стоимость при существующем использовании – рыночная стоимость при существующем использовании (РССИ).

4.3. Удельный показатель рыночной стоимости определяется как рыночная стоимость единицы площади земельного участка.

4.4. При применении методов доходного подхода расчет рыночной стоимости

производится методом капитализации земельной ренты и методом дисконтирования денежных потоков.

4.5. Земельная рента быть рассчитана двумя следующими способами:

— как чистый доход от сдачи земли в аренду;

— как чистый доход от использования земли для производства продукции, в том числе:

— от использования сельскохозяйственных угодий для выращивания основных товарных культур, при их чередовании в соответствии с наиболее типичным севооборотом, сложившимся в данной местности;

— от использования сельскохозяйственных угодий для производства животноводческой продукции;

— от использования земель, занятых лесами и древесно-кустарниковой растительностью;

— от использования замкнутых водоемов.

4.6. Чистый операционный доход от использования земли для производства продукции рассчитывается путем вычитания из величины валового дохода:

— величины издержек на производство продукции, включая возмещение капитала;

— дохода на капитал, используемый для производства сельскохозяйственной продукции;

— прибыли предпринимателя.

4.7. Основными статьями издержек, учитываемых при расчете чистого дохода, приходящегося на землю, являются:

— прямые производственные расходы;

— оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты труда;

— возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга;

— косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты);

— налоги;

— затраты на создание резервов оборотного капитала;

— иные виды затрат.

4.8. Доход на вложенный капитал может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал, включая основные и оборотные фонды, и определяться на основе сложившихся на момент оценки норм отдачи на капитал (можно также использовать данные по процентным ставкам кредита). Если в расчетах используются данные о себестоимости продукции, включающей норму прибыли, то доход на капитал не вычитается. Обычно данная величина учитывается в себестоимости продукции как нормативная или плановая прибыль.

4.8. Прибыль предпринимателя может оцениваться аналогично прибыли предпринимателя, рассчитываемой при оценке объектов недвижимости1.

4.9. Коэффициент капитализации определяется следующими способами:

— делением величины земельной ренты, получаемой от аналогичных по своему качеству земельных участков на цену продажи этих участков;

— использованием ставки дисконтирования, равной норме доходности капитала сложившиеся на рынке финансовых ресурсов без учета нормы возмещения капитала.

4.10. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать средние значения процентных ставок по кредитам ведущих коммерческих банков, предоставляемым сельскохозяйственным производителям на максимальные сроки. При отсутствии информации о кредитах, предоставляемых сельскохозяйственным производителям, используются процентные ставки по кредитам, предоставляемым юридическим лицам на максимальные сроки. Ставка дисконтирования определяется в номинальном выражении, так как расчет рыночной стоимости происходит в денежных единицах (ценах), включающих инфляционную составляющую. Для определения ставки дисконтирования метод кумулятивного построения не применяется, так как дает высокую степень погрешности.

5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе (продуктивные земли)

5.1. Оценка пашни

5.1.2. Оценка пашни методом капитализации арендной платы за землю

Если земельные участки сдаются частными собственниками в аренду, то удельный показатель рыночной стоимости таких земельных участков определяется капитализацией чистого дохода от сдачи земли в аренду.

Чистый доход рассчитывается как арендная плата за аналогичные по качеству сельскохозяйственные угодья.

При расчете рыночной стоимости используются только данные о рыночных ставках арендной платы за землю, формируемые на вторичном рынке сельскохозяйственных угодий.

Ставки, арендной платы, установленные органами власти в расчетах не используются, как не соответствующие рыночным значениям (данные ставки могут быть выше и ниже рыночного уровня).

Также возможно использовать данные о ставках субаренды земли в случае, если существует рынок субаренды земли, а землю в аренду сдают органы власти, В этом случае чистый доход будет рассчитан как разность между рыночной ставкой арендной платы за субаренду и ставкой арендной платы, выплачиваемой арендатором органам, сдающим землю в аренду.

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

При оценке пашни методом капитализации арендной платы выполняется следующая последовательность действий.

1. Собираются данные о размере рыночной арендной платы за аналогичные по качеству сельскохозяйственные угодья, в том числе данные о рыночной плате за субаренду земли.

2. Определяется рыночная арендная плата в расчете на единицу площади.

3. При использовании ставок субаренды определяются ставки арендной платы, установленные органами власти для первичной аренды земли.

4. Определяется чистый доход от оцениваемого угодья в расчете на единицу площади.

5. Определяется коэффициент капитализации.

6. Определяется удельный показатель рыночной стоимости части земельного участка, который может быть сдан в аренду, как отношение рассчитанного чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.1.3. Оценка пашни методом капитализации чистого о дохода, приходящегося на землю

Метод капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, заключается в определении чистого дохода от использования сельскохозяйственных угодий для выращивания основных товарных культур и его последующей капитализации.

Чистый доход рассчитывается на единицу площади земельного участка.

Валовой доход определяется как произведение урожайности и рыночной цены сельскохозяйственной продукции.

Урожайность сельскохозяйственной продукции определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть, на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

Для целей расчета средних значений урожайности можно проводить группировку хозяйств по уровню обеспеченности техникой, размерам хозяйств и формам организации.

В качестве рыночных цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей товарной культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота.

Оптимальная структура посевных площадей, определяемая наиболее типичным севооборотом для данной местности, является аналогом принципа наиболее эффективного использования земли в сельском хозяйстве.

Валовой доход также может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур.

Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов.

При определении издержек используются данные о типичных затратах на производство сельскохозяйственной продукции, сложившихся в регионе оценки.

При определении издержек можно использовать имеющиеся в хозяйствах и в территориальных органах Минсельхоза РФ данные о себестоимости продукции растениеводства с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

При оценке пашни методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются основные товарные культуры и наиболее типичные для региона оценки виды севооборотов.

2. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

3. Определяется средняя многолетняя урожайность основных товарных культур.

4. Определяются типичные издержки по производству основных товарных культур.

5. Рассчитывается дохода на капитал, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, и прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади.

6. Определяется коэффициент капитализации.

7. Определяется удельный показатель рыночной стоимости пашни как отношение чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.2. Оценка сенокосов

Сенокосы оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

При расчете валового дохода от сенокосов следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе, а также сложившейся системы севооборотов для культурных сенокосов.

При оценке сенокосов следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличия подъездных путей, техники и т. д.) и других особенностей.

Данную процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения.

При оценке сенокосов методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются тип сенокоса и получаемая продукция.

2. Для сеяных сенокосов с севооборотами многолетних трав определяются типичные виды севооборотов для региона оценки.

3. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

4. Определяется средняя многолетняя продуктивность сенокосов.

5. Определяются типичные издержки по производству продукции.

6. Рассчитывается дохода на капитал, используемый для производства продукции, прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади.

7. Определяется коэффициент капитализации.

8. Определяется удельный показатель рыночной стоимости сенокоса как отношение чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.3. Оценка пастбищ

Пастбища оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

При оценке пастбищ валовой доход определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на гектар, ограниченного допустимыми нагрузками на пастбища (нормами выпаса ).

Выход основной животноводческой продукции определяется как продуктивность скота, сложившаяся в животноводстве.

При оценке пастбищ методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю, выполняется следующая последовательность действий.

1. Определяются тип пастбища и получаемая животноводческая продукция.

2. Определяются цены сельскохозяйственной продукции.

3. Определяется средняя многолетняя продуктивность пастбищ по выходу животноводческой продукции.

4. Определяются типичные издержки по производству животноводческой продукции.

5. Рассчитывается дохода на капитал, используемый для производства животноводческой продукции, прибыль предпринимателя и чистый доход в расчете на единицу площади пастбища.

6. Определяется коэффициент капитализации.

7. Определяется удельный показатель рыночной стоимости пастбища как отношение чистого дохода в расчете на единицу площади к коэффициенту капитализации.

5.4. Оценка многолетних насаждений

Для оценки многолетних насаждений наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков. Это связано с тем, что доходы от многолетних насаждений формируются неравномерно (доход от урожая возникает только через определенный срок после создания плантации и поступает в течение продуктивного жизненного цикла, уменьшаясь в конце срока существования насаждений; существует неравномерность получения дохода по годам из-за периодичности плодоношения; в конце периода плодоношения требуется обновление плантации и т. д.).

При определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции.

Затраты на получение продукции определяются всеми расхо­дами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.) до момента завершения промышленного плодоношения будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.

5.5. Оценка земель, занятых лесами

Земли, занятые лесами и древесно-кустарниковой растительностью, которую можно использовать для получения товарной продукции, оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода, приходящегося на землю.

Рыночная стоимость земли, занятой лесами, может быть определена методом капитализации арендной платы, если эти леса сдаются в аренду для осуществления рекреационной, туристической, охотничьей и иной деятельности, не связанной с заготовкой леса.

Валовой доход определяется как произведение годового объема товарной продукции, которую можно получить при лесозаготовке, на рыночную цену данной продукции. Учитываемая в расчетах фактическая лесосека не может превышать расчетной лесосеки.

В качестве издержек используются затраты на лесозаготовку.

Рыночная стоимость земли, занятой лесами, имеющими товарное значение, также может быть определена в абсолютном выражении без капитализации как рыночная цена растущего товарного леса, за минусом издержек по его заготовке, нормы дохода и прибыли предпринимателя.

5.6. Оценка земель, занятых замкнутыми водоемами

Земли, занятые замкнутыми водоемами, используемыми для производства товарной продукции, оцениваются методом капитализации арендной платы и методом капитализации чистого дохода от реализации рыбы.

Чистый доход рассчитывается в соответствии с п. 4.5. на единицу площади замкнутого водоема.

Валовой доход от реализации рыбы определяется как произведение продуктивности водоема (выход рыбы, которую можно реализовать) и рыночной цены получаемой продукции.

5.7. Оценка залежей

Залежи оцениваются методом капитализации чистого дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем, но с учетом затрат на их восстановление, мелиорацию и иных дополнительных затраты на доведение данных земель до уровня пашни.

Для этого из величины капитализированного дохода потребуется вычесть указанные затраты, если работы по улучшению угодий должны быть произведены перед их обработкой.

6. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе (непродуктивные земли)

Непродуктивные земли не оцениваются, так как не приносят дохода.

Удельным показателям рыночной стоимости непродуктивных земель присваивается нулевое значение.

7. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе (земли, занятые постройками)

Оценка стоимости земли в составе участков, занятых постройками, может проводиться следующим образом:

— если постройки не приносят доход, который можно подсчитать, и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля оценивается по стоимости, расположенных рядом с ними сельскохозяйственных угодий;

— если можно посчитать доход от построек, например, они сдаются в аренду или могут быть проданы, то земля оценивается любым методом выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости (методом выделения, методом разнесения, методом остатка, методом предполагаемого использования или дисконтированных денежных потоков).

При наличии информации о сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных участков.

8. Определение рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в целом (земельного участка хозяйства)

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения в целом определяется путем суммирования удельных показателей рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения каждой группы, умноженных на площадь, занимаемой этой группой земель в границах земельного участка.

1 На практике никто в настоящее время в сельском хозяйстве не рассчитывает данный показатель. Поэтому для упрощения расчетов и придания единообразия процедуре оценки кадастровой стоимости можно в тексте определить, что прибыль предпринимателя может быть установлена в размере 20 процентов от полученной разницы между валовым доходом и себестоимостью продукции.

>Стоимость и оценка земли сельскохозяйственного назначения

Для вычисления стоимости такой категории земель главным критерием является их площадь и плодородность.

От чего зависит стоимость участка?

Главным при оценивании ЗУ с/х назначения является фактор ренты или дохода, появляющегося при производстве с/х продукции от использования данного участка. Доход зависти от:

• Качества земель;
• Климата;
• Цен на продукцию;
• Объема производства;
• Состояния рынка с/х продукции;
• Сумма издержек, в том числе зар. плата работникам;

Что влияет на стоимость с/х угодий:

• Климат региона, который является главным в определении направления с/х деятельности, например при выборе культур для выращивания;
• Тип использования ЗУ и направление с/х деятельности, например, овощеводство;
• Организация с/х деятельности – крупное производство, фермерское хоз-во, ЛПХ и пр.;
• Структура почв с/х угодий, возможный севооборот;
• Вид угодий и выращиваемые культуры (зерно, овощи, масличные культуры и пр.);
• Особенности рельефа ЗУ и почвы, которые имеют непосредственное влияние на урожайность;
• Уровень урожайности;
• Удаленность ЗУ от объектов переработки и сбыта с/х продукции, и центров ТО;
• Наличие улучшений на с/х угодьях (например, мелиорация);
• Уровень занятости населения в регионе;
• Стоимость ГСМ и с/х техники;
• Инфраструктура района.

В категории земель с/х назначения оцениваются следующие земли:

• С/х земли и незастроенные ЗУ, которые зарезервированы для ведения или обеспечения с/х работ;
• Застроенные ЗУ, на которых здания имеют различное назначение;
• С/х имущественные комплексы, имеющие в составе угодья, здания, с/х техника, скот, насаждения и пр.;
• Земельные доли;

Объектами оценки с/х имущества по существующим стандартам являются:

• «Голая» земля;
• Оборудованное с/х предприятие (включая жилые и хозяйственные постройки);
• Инвестиционное имущество;
• Поголовье скота;
• Многолетние культуры;
• Запасы в зернохранилищах и пр.

Кем и для чего проводится?

Проводить профессиональную оценку объектов недвижимости, в число которых входят земли с/х назначения имеют право оценочные компании, имеющие государственную лицензию на проведение такой деятельности.

При составлении договора с оценочной компанией заказчик должен обязательно проинформировать исполнителя о целях оценки. Это позволит эксперту определить метод оценки, наиболее подходящий для качественного выполнения работы.

Оценка земель с/х назначения подразумевает определение наиболее реальной стоимости ЗУ, необходимой для заключения сделок с ним:

• При покупке или продаже ЗУ;
• При страховании земли;
• Для исследований по определению наиболее эффективных методов управления и инвестирования;
• При оформлении ЗУ в залог за кредит;
• При вычислении суммы ущерба, нанесенного участку;
• При внесении ЗУ в виде части уставного капитала;
• При принятии ЗУ на баланс какого-либо предприятия;
• Для кадастровой оценки;
• Для проработки возможных инвестиций;
• Для составления договора аренды на ЗУ;
• Для определения стартовой стоимости на аукционе;
• Для вычисления суммы компенсации при отчуждении для нужд государства или муниципалитета;
• В имущественных спорах;
• Для определения суммы компенсации в случаях нарушения прав собственности.

Что даёт независимая оценка земельного участка и возможно ли уменьшение кадастровой стоимости земельных участков — узнаете, нажав на выделенные фразы.

Потребуются документы

При заключении договора с оценочной компанией, ее представители должны получить от заказчика следующие документы и информацию:

• Правоустановка;
• Кадастровый план ЗУ, о котором читайте ;
• Сведения об инженерных системах и коммуникациях;
• Вид использования;
• Если на ЗУ проводились какие-либо улучшения — сведения о них;
• Сведения о качестве почвы;
• Наличие обременений;
• Межевание;
• Данные заказчика.

Порядок проведения

• Заключение договора;
• Определение характеристик земли.Представитель оценочной компании собирает информацию о ЗУ на основании непосредственного осмотра и данных, представленных заказчиком:
  • Рассматриваются имущественные права и имеющиеся обременения;
  • Уточняется место расположения ЗУ;
  • Исследуются физические характеристики ЗУ, в том числе его плодородность;
  • Проверяется информация о способе использования.
• Проводиться анализ ситуации на рынке с/х земель. Оценщик собирает и обобщает информацию обо всех факторах, имеющих влияние на стоимость:
  • Положение на рынке (стоимость и спрос на аналогичные ЗУ, динамика роста и спада);
  • Транспортная доступность;
  • Наличие инфраструктуры;
  • Экономическая ситуация в районе и пр.
• На основе имеющейся информации делается вывод о способе наиболее эффективного пользования ЗУ с/х назначения.
• Применяются подходящие методы оценки, и на их основании проводятся расчеты.
• Результаты расчетов согласуются, и вычисляется итоговая стоимость ЗУ.
• Отчет передается заказчику.

Стоимость и сроки

Стоимость работы оценщиков зависит от размера ЗУ, цели оценки и уровня сложности работы.

Минимальная цена за услугу составляет в разных компаниях от 5 до 10 тыс. рублей. Максимальная зависит от вышеперечисленных условий.

Стандартный срок проведения оценочных работ и предоставления отчета составляет 5 дней. Это срок может увеличиться в зависимости от объема работы.

Составление отчета

Существуют определенные требования к документу отчета об оценке:

• Прошивка;
• Нумерование страниц;
• Наличие данные об организации, проводившей отчет, данные лица, непосредственно выполнявшего работу, стоять печать оценочной компании и подпись ее руководителя.

В итоге документ должен заключать в себе следующие разделы:

• Имеющиеся факты и сделанные на их основании выводы:
  • Информация об объекте;
  • Результаты использования методов оценки;
  • Итоговая цена.
• Цель оценки;
• Данные об исполнителе и заказчике;
• Ограничительные условия и допущения, примененные исполнителем в работе;
• Стандарты оценки, примененные в процессе работы;
• Характеристики ЗУ со ссылками на имеющиеся документы:
  • Физические свойства ЗУ;
  • Наличие обременений и имущественных прав;
  • Факторы, повлиявшие на результат оценки;
  • Текущий тип использования земли;
• Результат проведения анализа ситуации на рынке и внешних факторов, влияющих на стоимость ЗУ. В этом разделе должна быть представлена наиболее полная информация о влияющих на ценообразование факторов.
• Описание методов проведенной оценки и предоставление расчетов.
• Описание согласования итогов проведенных методов оценки.

Копии документов, на которые опирался оценщик в процессе свой работы, должны содержаться в приложении к документу.

Требования по содержанию

1. Отчет должен соответствовать «принципу существенности» — в нем должна содержаться вся существенная информация, касающаяся стоимости.
2. «Принцип обоснованности» — вся существенная информация о стоимости ЗУ должна быть подтвержденной.
3. «Принцип однозначности» — сведения не должны нести двоякого толкования.
4. «Принцип проверяемости» — сведения и процесс проведения оценки должны быть прозрачными и позволить заказчику на их основе прийти к тем же результатам что и оценщик.
5. «Принцип достаточности» — документ не должен нести лишнюю информацию, которая не имеет отношения к процессу оценки.

Виды стоимости

Для земель с/х назначения определяется стоимость:

Рыночная

Она будет являться самой достоверной ценой, согласно которой ЗУ может быть продан на открытом и конкурентном рынке. Стороны сделки при ее заключении должны действовать самостоятельно и иметь нужную информацию. Сделка может быть заключена при соблюдении условий:

• Полной осведомленности сторон о предмете сделки. Обе стороны должны располагать информацией о ситуации на рынке.
• Действие сторон только в своих интересах. Интересы продавца и покупателя должны учитываться в одинаковой значимости;
• Ни одна из сторон не должна заключать сделку в связи с определенными обязательствами. Ни одна из сторон не вступает в сделку по принуждению и обе стороны имеют обоснованные мотивы для ее заключения;
• Сделка проводится без принуждения одной из сторон;
• Предмет сделки – ЗУ – должен находиться в открытом доступе на рынке, а его стоимость приблизительно равна аналогичным. Срок экспозиции ЗУ при этом должен быть таким, чтобы привлечь максимальное количество заинтересованных лиц;
• Оплата при заключении сделки проводится в денежной форме.

Ликвидационная

При определении этого вида стоимости учитываются обстоятельства, которые влияют на собственника при продаже ЗУ. Ликвидационная стоимость ЗУ может отличаться от рыночной.

Под понятием ликвидационной стоимостью имеется ввиду цена, которая будет предложена собственнику и на которую он вынужден будет согласиться по каким-либо обстоятельствам из-за меньшего срока экспозиции ЗУ.

Инвестиционная

Эта стоимость рассчитывается в целях инвестиции в земли с/х назначения для конкретного инвестора.

При ее определении не обязательно учитывается возможность продажи ЗУ на открытом рынке.

Территория РФ обширна и неоднозначна по своим физическим характеристикам. Разные зоны пригодны для ведения разных видов сельского хозяйства. При этом рынок с/х земель не стоит на месте, а активно развивается. Для того чтобы сделать максимально выгодные инвестиционные вложения или просто приобрести для самостоятельного ведения с/х деятельности ту или иную землю требуется ее грамотная оценка. При этом необходимо не забывать, что оценка может быть произведена при условии постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Справка

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр

Э.С. Набиуллина

Методические указания
по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения
(утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445)

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее — перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее — удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

2.2.7. Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

2.3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний.

2.3.1. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний.

2.4.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка;

расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

2.4.2. Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

2.4.3. Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

2.4.4. Определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4.5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

2.4.6. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

2.5. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.3 настоящих Методических указаний.

2.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанные в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

2.7. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанного в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, указанные в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Текст приказа официально опубликован не был