Устный договор судебная практика

Ленинский районный суд г. Иваново (Ивановская область) — Гражданское Суть спора: Прочие исковые дела Дело № ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е(заочное)
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд города ФИО1 в составе
председательствующего судьи ФИО3
при секретаре ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. ФИО1 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 ФИО11 ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов по устному договору аренды,
У с т а н о в и л :
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов по устному договору аренды.
Исковые требования мотивированы тем, что в начале 2010 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен устный договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. ФИО1 , принадлежащий на нраве общей долевой собственности матери ФИО1 – ФИО5 и ФИО6 ФИО1 выступала в качестве уполномоченного лица при совершении данной сделки. Кроме того, в сделке участвовали ФИО6 и ФИО7
Срок договора аренды составлял 1 год, т.е. до конца ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 была представлена расписка, согласно которой он обязуется возвратить ФИО1 в течение марта ДД.ММ.ГГГГ, сумму основного долга в размере 150.000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5% (ежемесячно) начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Срок возврата суммы аренды с определенными процентами (7.500 руб. ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ) истек ДД.ММ.ГГГГ. В мае ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 были возвращены денежные средства в сумме 11.000 руб.
В соответствии с 1. ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Участники гражданско-правовых отношений не скованы в выборе форме сделки. Одна и та же правовая цель может быть достигнута путем совершения устной, письменной, нотариально удостоверенной форме.
Как следует из п.1 ст. 159 ГК РФ сделка, для которой не установлена письменная форма, может быть совершена устно. Кроме того, согласно п.п. 2 п.1 ст. 161 ГК РФ в простой письменной форме должны совершаться сделки граждан, когда письменная форма предписана законом. Такое требование предусмотрено ГК для многих сделок: доверенности, задатка, залога, аренды на срок более одного года. Кроме того, из пункта 2 настоящей статьи следует, что сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
Совершение сделки подтверждается распиской, представленной ответчиком, согласно которой он обязан возместить стоимость арендной платы в размере 150.000 руб.
По условиям расписки размер процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (35 месяцев) составил 251.500 руб.
Пунктом 1 ст. 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента па день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №№ «О размере ставки рефинансирования Банка России», с ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования установлена в размере 8,25 % годовых, указанием Банка России от ДД.ММ.ГГГГ ставка рефинансирования оставлена в размере 8,25%.
За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер процентов за несвоевременный возврат денежных средств по договору аренды составил 33.018 руб. 60 коп.
Просит суд: взыскать с ФИО2 сумму по устному договору аренды в размере 150.000 руб.; проценты по договору аренды в сумме 251.500 руб.; проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 33.018 руб. 60 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7.545 руб. 18 коп.; расходы по оплате услуг представителя в сумме 25.000 руб.
В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО8 поддержали заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении. Кроме того, истица ФИО1 пояснила в судебном заседании, что мать истицы ФИО5 и ФИО6 на доверии по устной договоренности приобрели квартиру в г. Данную квартиру намеревались использовать под нежилое помещение (офис) для сдачи в аренду. Право собственности на квартиру было оформлено в целом на мать ФИО6 – ФИО9 Квартира сдавалась по устной договоренности фирме «Аспект», которая и должна была платить за ее аренду, двум компаньонам фирмы ФИО7 и ФИО2 ФИО7 должен был платить за аренду ФИО6, а ФИО2 – ФИО5, но поскольку мать истицы была больная и лежала в больнице, то деньги должна была получать истица. За весь период аренды ФИО2 ФИО1 деньги за аренду не платил. Позднее ФИО2 ФИО1 была написана расписка.
Представитель ФИО8 пояснила, что по устной договоренности в начале ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО7, ФИО6, ФИО2 заключили договор аренды помещения в г. ФИО1 , по условиям устного договора истица и ФИО6 обязались предоставить в аренду помещение, а ФИО7 и ФИО2 оплатить за него. ФИО2 взятые на себя обязательства не исполнил. В связи с чем истица и обратилась в суд с настоящим иском.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил.
С согласия истицы дело рассмотрено в порядке заочного судопроизводства.
Суд, выслушав истицу и ее представителя, допросив свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, обозрев гражданское дело № № приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии со ст. ст. 606-608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
При этом согласно п. п. 1, 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ст. 55 ГПК Российской Федерации).На основании ст. 60 ГПК Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Таким образом, гражданское процессуальное законодательство устанавливает определенные критерии для средств доказывания определенных обстоятельств.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из текста искового заявления, пояснений истицы в судебном заседании и ее представителя, между ФИО1, действующей от имени матери ФИО5, и ФИО2 был заключен договор аренды помещения () в г. ФИО1.

Однако, исходя из вышеизложенных норм Закона, письменного договора аренды суду представлено не было, более того, как следует из пояснений истицы, письменный договор аренды между сторонами не заключался.
В подтверждение заключения договора аренды истица ссылается на показания свидетеля ФИО6
Так, как следует из пояснений свидетеля ФИО6, свидетель вместе с ФИО1 в долях приобрели квартиру по адресу: г. ФИО1, , квартира была оформлена на мать свидетеля ФИО9 После приобретения квартиры свидетель и ФИО1 стали собирать документы для того, чтобы перевести жилое помещение – квартиру в нежилое, а пока оформляли документы, квартиру переделали под офис и решили сдавать в аренду. Квартира была сдана в аренду фирме «Аспект», а именно ФИО12 ФИО2. ФИО7 и ФИО2 попросили рассрочку арендной платы на 2-3 месяца, на что стороны согласились. Однако, дело у ФИО7 и ФИО2 не заладилось, свидетелю приходилось оплачивать коммунальные услуги и телефон, чтобы их не отключили. Спустя некоторое время решили с ними расстаться, ФИО2 написал расписку ФИО1, а ФИО7 оформил на свидетеля договор залога. До настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена. По условиям договора аренды арендаторы обязались платить по 400 или 500 руб. за кв. м, а так же оплачивать коммунальные услуги, всего в месяц выходило по 20-25 тысяч руб. Свидетель так же пояснил, что вполне возможно и был письменный договора аренды, который заключался между собственником квартиры матерью свидетеля и ФИО7, но где он, свидетель пояснить не может.
Однако, пояснения данного свидетеля суд не может принять во внимание, поскольку согласно ст. 162 ГК РФ при не соблюдении простой письменной формы сделки, участники не могут ссылаться на показания свидетелей. Более того, из пояснений свидетеля не ясны все существенные условия договора аренды.
Таким образом, поскольку договор аренды в письменной форме не заключался, то и оснований для того, чтобы положить в основу решения суда об удовлетворении заявленных исковых требований показания данного свидетеля, у суда не имеется.
При изложенных обстоятельствах, исходя из положений ст. ст. 606-610 ГК РФ суд считает, что договор аренды между сторонами ФИО1 и ФИО2 не заключен, поскольку расписка, на которую ссылается истица в качестве такого доказательства, не является таковой, так как не содержит необходимых существенных условий договора аренды, не отражает фактическое волеизъявление сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Доказательств обратного ни истицей, ни ее представителем суду не представлено.
Так, согласно текста расписки, имеющейся в материалах дела, ФИО2 должен денежную сумму в размере 150.000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5% ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, денежную сумму ФИО2 обязался возвратить ФИО1 в течение марта ДД.ММ.ГГГГ. Однако, оснований полагать, что составление данного текста расписки подтверждает заключение между сторонами именно договора аренды, не имеется, в расписке не указано за что именно ФИО2 должен ФИО1 денежные средства, в связи с чем возникли данные обязательства, определить срок исполнения обязательств, предмет договора, период, размер оплаты, период задолженности, так же не возможно. Указание в тексте расписки от имени ФИО2 о том, что ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отдал ФИО1 в счет процентов за аренду нежилого помещения сумму в размере 5.000 руб. и 6.000 руб. соответственно, так же не может подтвердить заключение между сторонами именно договора аренды, поскольку за аренду какого именно нежилого помещения, за какой период и т.д. в данном указании не указано.
Кроме того, суд учитывает так же и то обстоятельство, что собственником квартиры, расположенной по адресу: г. ФИО1, является ФИО9 Сведений о том, что данное жилое помещение переведено в нежилое, собственник квартиры ФИО9 управомочила ФИО1 на заключение каких-либо договоров, получение денежных средств, материалы дела не содержат, истицей суду не представлено.
Ссылку истицы и ее представителя на письменные возражения ФИО2, приобщенные им при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору займа (№), суд так же не может принять в качестве доказательства заключения договора аренды и взыскании задолженности по нему, поскольку согласно текста данных возражений, ФИО2 указывает на то, что договор аренды заключался между директором фирмы «Аспект» ФИО7, а не ФИО2, а расписки в получении от ФИО2 денежных средств выполнены по просьбе ФИО1 для подтверждения заключения договора аренды с фирмой «Аспект».
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, оценивая собранные и исследованные в судебном заседании доказательства, а также то, что сторонами какой-либо письменный договор аренды не заключался, отсутствие относимых, допустимых и достоверных доказательств заключения договора аренды и его существенных условий, суд приходит к выводу о том, что оснований для взыскания в пользу истца с ответчика денежных средств по устному договору аренды и, как вытекающих из данного требования – требований о взыскании процентов по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 234-237 ГПК РФ, суд
Р е ш и л ;
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 ФИО13 ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов по устному договору аренды, оставить без удовлетворения.
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. ФИО1 заявление об отмене данного заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть также обжаловано сторонами в апелляционном порядке в областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. ФИО1 в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья ФИО14
Дело № ДД.ММ.ГГГГ
Р Е Ш Е Н И Е (заочное)
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд города ФИО1 в составе
председательствующего судьи ФИО3
при секретаре ФИО4
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г. ФИО1 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 Льву ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов по устному договору аренды,
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л ;
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 Льву ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов по устному договору аренды, оставить без удовлетворения.
Ответчик вправе подать в Ленинский районный суд г. ФИО1 заявление об отмене данного заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть также обжаловано сторонами в апелляционном порядке в ФИО15 областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. ФИО1 в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, — в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья ФИО16

Суд:

Ленинский районный суд г. Иваново (Ивановская область)

Истцы:

Иванова Т.Ю.

Ответчики:

Зарецкий Л.Н.

Судьи дела:

Пластова Татьяна Вадимовна (судья)

Судебная практика по:

Признание договора незаключенным
Судебная практика по применению нормы ст. 432 ГК РФ

Поделиться Поделиться

Рынок и цифровизация

Рынок недвижимости состоит из четырёх участников:

• застройщик,
• банк,
• риелтор,
• покупатель.

Ещё есть пятый участник — государство, которое влияет на всех.

Участники находятся на разных уровнях цифровизации: банки уже давно цифровизируются, а многие риелторы всё ещё ногами ходят регистрировать сделку в МФЦ. Важно отметить, что от введения «карантинных» ограничений сейчас страдают все участники сделки и всем приходится переходить в «цифру».

Наиболее остро задача цифровизации стоит перед застройщиками. Для начала обозначим круг проблем, с которыми столкнулись девелоперы и другие участники рынка.

Застройщики: переход на эскроу обнажил неэффективные процессы

С переходом на эскроу все застройщики озаботились повышением рентабельности. Большинству есть над чем работать, ведь сейчас застройщики много времени тратят на бессмысленную возню:

• приходится отслеживать ипотечные заявки на 10 разных сайтах/в почтах/чатах;
• ипотечные брокеры больше 2 часов заполняют анкеты в разных банках;
• чтобы открыть обязательные теперь аккредитив и эскроу-счёт, нужно несколько раз ходить самим и гонять покупателя в банк;
• срочная сделка может не состояться из-за отсутствия талонов (слотов) в МФЦ;
• регистрационные документы могут зависать по пути из МФЦ в Росреестр и обратно.

В результате

1. Бэк-офис тратит много времени на каждую сделку.
2. Сложные сделки с участием материнского капитала и сертификатами часто переносятся на более поздние даты.
3. Ставка банков растёт, так как деньги поступают на эскроу-счета с задержкой.
4. Увеличиваются издержки на персонал, потому что бэк-офису нужно больше рук.
5. Покупатели недовольны тем, что процесс сделки сложный и запутанный.

Перспективы

Застройщики продолжат цифровизацию. Электронную регистрацию (драйвер цифровизации) уже используют почти все. Скоро большинство компаний перейдут к цифровизации следующих этапов жизненного цикла продажи в режиме одного окна. Девелоперы будут постепенно уходить от «лоскутной автоматизации», то есть использования разных сервисов для разных этапов сделки, и перейдут к единой системе.

Банки: в авангарде цифровизации

Кратко расскажем о состоянии других участников рынка. Банки — самые передовые: некоторые компании начали цифровизацию ещё 10 лет назад. Сейчас банки активно разрабатывают собственные сервисы и экосистемы для недвижимости, чтобы развивать свою ипотеку. Безусловный лидер по цифровизации среди банков — Сбербанк и его проект ДомКлик. Но не все банки хорошо «оцифрованы»: где-то всё ещё нельзя подать заявление на ипотеку онлайн.

Если банк отстаёт в цифровизации

1. Застройщик и риелтор вынуждены «прыгать» между системами разных банков, чтобы предоставить клиентам выбор разных условий по ипотеке.
2. Банк не справляется с потоком заявок на ипотеку и время отклика затягивается.
3. В конце месяца образуется «пробка» из ипотечных заявок, и сделки ставятся на паузу на несколько дней.

Банки продолжат развивать свои сервисы и будут пытаться проводить как можно больше этапов сделки в одной системе. Однозначно будут расти сервисы-агрегаторы для автоматизации процесса управления ипотечными заявками в нескольких банках из «одного окна».

Риелторы: работать всё сложнее

Риелторы страдают от недостатка цифровизации в банках и отсутствия единой экосистемы для сделок. К тому же банки перестали «высаживать» своего сотрудника в агентство: отдельные специалисты закреплены только за самыми крупными агентствами недвижимости. Застройщики давят и снижают комиссию. А с покупателями тратится уйма времени на личные сопровождения всех этапов сделки.

Времени тратится больше, сделок закрывается меньше.

Хорошие риелторы с мозгами и экспертизой себя не потеряют, но будут зарабатывать меньше, так как рутина с документами значительно увеличивается. Оптимизировать рутину и предоставить клиенту сервис можно с помощью цифровизации.

Покупатели: поколения Y и Z наступают

На рынок недвижимости выходят «зеты», которые привыкли всё делать со смартфона. Покупать недвижимость онлайн станет нормой. Аналоговое поколение, которое не доверяет цифровым подписям, уходит.

Участники рынка с древними методами «приезжайте в офис, потом в банк, и так несколько раз в неделю» будут восприниматься как не заслуживающие доверия компании.

Новые покупатели будут выбирать компании, у которых все этапы сделки реализованы онлайн в одном приложении.

Государство: курс на цифровизацию

А государство в свою очередь активно мотивирует всех участников рынка оцифровываться. Это системная политика, в результате которой «аналоговые» участники рынка уйдут, нерентабельные застройщики исчезнут, а риелторы старой школы не выдержат конкуренции.

Так что цифровизация неизбежна и с экономической, и с юридической точек зрения. Как её провести и что входит в этот процесс — расскажем дальше.

Почему электронная регистрация — это только начало: 4 уровня цифровизации

Мы общаемся с застройщиками и видим, что многие из них уверены, что уже завершили переход на «цифровую сторону». Но это не так: 95% застройщиков находятся на нулевом и первом уровнях цифровизации. Мы составили таблицу с признаками 4 уровней.

Таблица поможет определить ваш текущий уровень цифровизации

Как перейти на новый этап

1. Найти дыры в бизнес-процессах, в которые сливаются время и деньги.
2. Определить, что нужно автоматизировать в первую очередь.
3. Рассмотреть решения, которые есть на рынке, или разработать своё.

Сколько стоит сделать своё решение цифровизации

Можно создать своё решение для автоматизации, но изобретать велосипед трудно, долго и дорого. Давайте посчитаем вместе, сколько времени и денег это может отнять.

Предположим, у вас есть деньги. Вы готовы собрать команду и подождать, пока она разработает готовый продукт. Сколько времени это займёт? Какие компетенции потребуются?

Кто нужен в команде

• проектировщик UI/UX,
• бэкендер,
• фронтендер,
• тестировщик,
• продакт-менеджер,
• аналитик,
• техлид.

Это качественный состав команды. Количество позиций зависит от того, как быстро вы хотите двигаться и каким функционалом собираетесь наполнить продукт.

Сколько стоит продуктовая команда

Алёна Чарсова, руководитель представительства в HR-агентстве «Верфь», поделилась данными по средней зарплате на Урале.

Алёна Чарсова Руководитель представительства в HR-агентстве «Верфь»

Специалист	Среднемесячная зарплата
Бэкендер	Всё зависит от конкретного языка программирования. Если взять как пример PHP (как у Сделки.рф), то начинающие специалисты, не имеющие опыта, в среднем ожидают зарплату в 38 200 рублей. Работодатели готовы в среднем предложить 40 500 рублей. Уровень Junior+, есть немного опыта? Ожидания в среднем колеблются на уровне 65 000 рублей в месяц. Работодатели готовы в среднем предложить 57 000 рублей. На уровне middle кандидаты хотят оклад в районе 86 200 рублей. Работодатели готовы в среднем предложить 93 000 рублей. Опытный разработчик уровня senior ожидает в среднем 134 500 рублей. Работодатели готовы дать в среднем 120 000 рублей.
Проектировщик UI/UX	Начинающие веб-дизайнеры в среднем просят 36 600 рублей, а работодатели готовы платить 40 000 рублей. Кандидаты среднего уровня ожидают в среднем 71 200 рублей, работодатели готовы предложить 74 700 рублей. Кандидаты с хорошим опытом в среднем рассчитывают на 95 800 рублей. Работодатели оценивают их работу в 106 000 рублей.
Фронтендер	Джуниоры без опыта или с небольшим опытом в среднем ожидают 41 000–61 000 рублей. Работодатели готовы в среднем предложить 37 500 рублей. Специалисты среднего уровня хотят 100 200 рублей. Работодатели готовы предложить в среднем 93 300 рублей. Опытные разработчики нацелены на 172 800 рублей, тогда как работодатели готовы дать в среднем 148 300 рублей.
Тестировщик	Начинающие: 40 300 рублей. Работодатели готовы в среднем предложить 43 800 рублей. Средний уровень: 69 500 рублей. Работодатели предлагают чуть меньше: 65 000 рублей. Опытные тестировщики хотят зарабатывать 105 000 рублей. Компании готовы дать в среднем 102 500 рублей.
Продакт-менеджер	Менеджеры проектов начального уровня, не имеющие опыта управления командой, в среднем ожидают 62 500 рублей. Работодатели готовы в среднем предложить 55 000 рублей. Кандидаты среднего уровня рассчитывают в среднем на 85 000 рублей. Работодатели готовы предложить в среднем 73 000 рублей. Сильные продакт-менеджеры ожидают в среднем 120 000 рублей. Работодатели готовы дать в среднем 111 200 рублей.
Аналитик	Системные аналитики без большого опыта в среднем ожидают 43 600 рублей. Работодатели готовы предложить 51 200 рублей. Кандидаты среднего уровня хотят 85 300 рублей. Работодатели готовы предложить в среднем 72 000 рублей. Аналитики уровня Senior ожидают в среднем 118 500 рублей. Работодатели готовы дать в среднем 110 000 рублей.
Техлид	Просто хороший разработчик, желающий стать руководителем, просит 136 000 рублей в месяц. Работодатель готов такому предложить в среднем 117 500 рублей. Техлид с опытом управления до года хочет в среднем 156 000 рублей. Работодатель готов предложить в среднем 140 000 рублей. Кандидаты с опытом управления 1–3 года хотят 180 000 рублей. Работодатели готовы предложить 170 000 рублей. Техлид с опытом управления более 3 лет планирует получать 190 000 рублей, а работодатель готов предложить 180 000 рублей + KPI.

Важное про цифры в таблице

1. Расценки на Урале за 2019 год на основании статистики нашего агентства. Средняя зарплата в Москве в среднем на 75% выше, чем в Екатеринбурге.
2. Цифры усредненные, разбег может быть очень большим.
3. Суммы указаны в рублях на руки, то есть столько, сколько сотрудник получает уже после вычета налогов.

Кого сложнее всего подобрать

Подобрать сложно всех. В IT конкуренция за кадры высока как нигде. Это рынок кандидата: скорее он выбирает вас, чем вы его. Если вы молодая компания, у вас очень мало шансов против гигантов с кучей плюшек из соцпакета. Мало того, что специалист должен подойти вам по всем параметрам. Вы должны соответствовать ожиданиям кандидата.

Из списка выше сложнее всего найти техлида, дизайнера, продакт-менеджера и бэкендера.

Сколько в среднем занимает поиск

Зависит от многих факторов: от стадии компании (стартап или давно существующая), от бренда, известности на рынке и от требований. В среднем на поиск разработчика уходит 2 месяца. Если отбор жёсткий или компания неизвестная/со сложностями — поиск может затянуться до года.

Руководящие позиции (СТО/техлиды/тимлиды) в среднем могут закрываться по полгода–году.

Сколько времени займёт разработка

Этот вопрос мы задали основателю платформы для застройщиков Сделка.РФ Борису Лепинских.

Борис Лепинских Основатель платформы для застройщиков Сделка.РФ

Как вы уже поняли, создание продуктовой разработки требует неспецифических для застройщика компетенций.

Сложно точно оценить, сколько займёт автоматизация продаж (собственная разработка) застройщиком самостоятельно. Процесс точно не будет быстрым. Даже при наличии обширных ресурсов разработка займёт существенное время, так как необходимо:

• сформировать команду,
• определить требования,
• выстроить процессы разработки.

Ниже представлен roadmap нашего проекта от точки 0.

Сомневаюсь, что в существующих условиях у компаний, которые не начали вовремя перестройку процессов, есть такой запас времени. Рынок требует действовать быстро.

Кейс цифровизации компании Брусника

У Сделка.РФ есть стратегический партнёр — девелоперская компания Брусника. Этот проект мы подключили первым. Давайте посмотрим, как проходила цифровизация и с какими результатами. Рассказывает Юлия Ладик, куратор развития продаж компании Брусника.

Юлия Ладик Куратор развития продаж компании Брусника

С чего начался проект

Ещё в 2016 году мы поняли, что нам и рынку нужна цифровизация. На тот момент уже были продукты, которые могут закрыть отдельные этапы: регистрация, ипотека.

Как всё работало у нас в части электронной регистрации

1. Чтобы оформить 75–80% сделок, мы ходили «ногами» в МФЦ (сдавать/ получать зарегистрированные документы). Включая процесс регистрации и доставку до МФЦ из Росреестра, сделка занимала 12–15 дней.
2. Для раскрытия денежных средств на счетах застройщика/эскроу-счетах клиент снова лично шёл в банк вместе с представителем застройщика. Это занимало ещё 2–3 дня.
3. Записи о реестрах, отправленных на регистрацию/полученных с неё, хаотично вели в разных Excel файлах. С ошибками и несвоевременно.
4. Если нужно было ускорить процесс — использовали сервис ДомКлик и платили 7000 рублей за регистрацию и ещё
   2000 рублей за использование удалённых расчётов.

Доступная тогда автоматизация была «лоскутной». Мы не могли работать по всем сделкам со всеми банками/ Росреестром в одном окне.

Как в Бруснике поняли, что нужен бесшовный процесс

В 2018 году появились две предпосылки, после которых мы поняли, что откладывать цифровизацию нельзя.

1. Мы начали переходить на проектное финансирование и счета эскроу. Появилась задача сохранить показатели рентабельности в новых условиях.
2. Стало заметно, как изменилось потребительское поведение на рынке недвижимости. Пришло новое поколение покупателей: они привыкли все задачи решать через смартфон. И хотели такой же цифровой процесс при покупке квартиры.

Задачи цифровизации в Бруснике

1. Сократить цикл сделки (до момента зачисления денег на счета эскроу).
2. Снизить средневзвешенную ставку по проектному финансированию.
3. Предоставить клиенту максимально «бесшовный» сервис с минимальным количеством «хождений по учреждениям».
4. Высвободить время менеджеров по продажам, чтобы они могли донести ценность продукта: рассказать о его уникальных характеристиках, особенностях городской среды в проектах (так как продукт усложняется, отвечая запросам клиентов).
5. Стандартизировать процессы по работе с документами и сделать этапы сделки прозрачными для всех участников.
6. Повысить доверие клиентов к отрасли.

С какими сложностями столкнулись в процессе цифровизации

Основной проблемой стало нежелание сотрудников менять рабочие привычки и перестраиваться под новую систему. Например, специалист привык работать с конкретным регистратором в конкретном окне МФЦ и не хотел осваивать новый интерфейс регистрации.

Также на практике выяснилось, что сотрудникам не всегда комфортно работать в условиях прозрачности и поддерживать темп, который задала цифровизация. Процессы стали быстрее (например, срок регистрации), но появилась необходимость ещё внимательнее относиться к заполнению данных и формированию пакета.

Кроме того, оказалось, что в различных региональных отделениях Росреестра и региональных офисах федеральных банков действуют разные правила. Например, отделения банков в одном регионе могут оказаться не готовы к раскрытию по результатам электронной регистрации, хотя у этого же банка в соседнем регионе проблем нет.

Как всё работает на апрель 2020 года

1. С помощью сервиса Сделка.РФ мы реализовали электронную регистрацию. Сейчас у покупателя есть возможность пополнить аккредитив через интернет-банк Сбербанк онлайн. Визит в банк вообще не требуется: аккредитив открывается и пополняется покупателем за 3 минуты прямо у нас в офисе. Стали регистрировать быстрее: средний срок регистрации через Сделку.РФ —
3–5 дней.

2. Работает ипотечный калькулятор. Заявления на ипотеку подаём в банки в формате единой анкеты (пока работаем с ключевыми банками, но постоянно подключаются новые) и получаем ответ в кабинете Сделка.РФ.

3. Раскрываем аккредитивы, в том числе ипотечные, на основании результатов электронной регистрации.

4. Проводим сделку по нескольким этапам жизненного цикла в одном окне с датами фактического совершения операций по каждому этапу:

• получение ипотеки для покупателя,
• подача заявления на открытие аккредитива и контроль поступления средств,
• отправка заявления на открытие эскроу-счёта,
• регистрация договора в Росреестре,
• раскрытие аккредитивов, в том числе ипотечных, по результатам электронной регистрации.

5. Сократили цикл сделки (от момента подписания ДДУ до отражения в доступном застройщику формате информации о размещении платежей на счета эскроу) — в среднем на 9 рабочих дней.

6. Снизили ставку по проектному плечу эскроу за счёт ускорения сбора на счета эскроу (минус 0,2–0,3% в зависимости от проекта).

7. У сотрудников освободилось время. Этот ресурс мы направили на работу со сложными сделками и освоение нового функционала цифровизации.

Резюме

Цифровизация в недвижимости — не модный тренд и не дань времени. Это требования рынка и экономики бизнеса в текущих условиях. Это эволюция, противостоять которой невозможно. У цифровизации 4 уровня, которые рано или поздно пройдут все участники рынка. Кто раньше всех ответит на новый запрос покупателей на быстрое и прозрачное оформление сделок — тот выиграет.
Борис Лепинских Основатель платформы для застройщиков Сделка.РФ

Элементы сделок

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — воли и волеизъявления, формы и содержания.

Рассмотрим каждый из элементов сделки.

Субъектами сделки признаются любые субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью.

Поскольку сделка — волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие дееспособностью в неполном размере, могут совершать только те сделки, которые разрешены законом.

Юридические лица могут совершать любые сделки, не запрещенные законом и не противоречащие целям, закрепленным в их учредительных документах.

Отдельные вилы деятельности могут осуществляться юридическими лицами и гражданами-предпринимателями только при наличии специального разрешения (лицензии).

Воля юридического лица реализуется при совершении сделки его органами либо представителями. Для юридического лица правовые последствия возникают лишь в случае, если его орган или представитель действовали в рамках предоставленных им полномочий.

Субъективная сторона состоит из двух компонентов: воли и волеизъявления. Воля и волеизъявление имеют значение для сделки в их единстве. Для действительности сделки небезразлично и то, как сформировалась воля субъекта.

Необходимым условием для действительности сделки является отсутствие каких-либо факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах (заблуждение, обман и т. п.) либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии (угроза, насилие и т. п.).

Еще один элемент психического отношения человека к совершаемому им действию, который может иметь значение для сделки, — мотив. Побудительная причина, та социально-экономическая или иная цель, ради достижения которой лицо вступает в сделку, по общему правилу лежит вне пределов самой сделки и не оказывает на нее никакого влияния. Для гражданского права безразлично, достигнут ли совершением сделки результат, который выступил ее побудительным мотивом.

Однако в некоторых случаях мотив может иметь правовое значение (например, ст. 169 ГК РФ), кроме того, стороны вправе придать мотивам юридическое значение, оговорив установление прав и обязанностей либо их изменение и прекращение, в зависимости от осуществления мотива или цели сделки. В таком случае мотив, оговоренный сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет считаться совершенной под условием.

Следует отличать мотив и цель сделки от ее основания, т. е. того типового юридического результата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Конкретная правовая цель лиц может не совпасть с основанием сделки (притворные и мнимые сделки). Основание является обязательным элементом сделки, за исключением случаев, специально указанных в законе.

Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Законом установлено, что доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т. е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.

Формы сделок

Форма сделок бывает устной или письменной.

Устная форма сделки

Устно в соответствии со ст. 159 ГК РФ могут совершаться любые сделки, если:

• законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;
• они исполняются при самом их совершении;
• сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение об устной форме исполнения.

Устная форма сделок заключается в том, что стороны выражают волю словами, благодаря чему воля воспринимается непосредственно.

К устной форме сделки приравниваются конклюдентные действия и в некоторых случаях молчание (п. 2, 3 ст. 158 ГК РФ).

Конклюдентные действия — это поведение лица, свидетельствующее о его воле совершить сделку (в качестве примера можно привести совершение сделок купли-продажи через торговые автоматы, в которых действие продавца, поставившего автомат, уже свидетельствует о его намерении совершить сделку).

Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Письменная форма сделки

Письменная форма бывает простой и нотариальной.

Сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего се содержание и подписанного лицом (лицами), совершающим(и) сделку, или должным образом уполномоченными им (и) лицами.

Договоры могут совершаться также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки (за исключением требующих нотариального удостоверения):

• юридических лиц между собой и с гражданами;
• граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Не являются простой письменной формой сделки товарный или кассовый чеки, поскольку они не содержат необходимых для этого реквизитов (сведения о сторонах сделки, о предмете договора и др.). Это, однако, не означает, что товарный и кассовый чеки не имеют никакого юридического значения. Они могут наряду с другими документами использоваться в качестве доказательств в ходе судебного разбирательства.

Несоблюдение простой письменной формы сделки по общему правилу (п. 1 ст. 162 ГК РФ) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и се условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (товарный чек, кассовый чек, аудио- видеозаписи и т. п.).

В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (например, соглашение о неустойке (ст. 331 ГК РФ), о поручительстве (ст. 362 ГК РФ), обещание дарения (ст. 574 ГК РФ)).

Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки (п. 3 ст. 162 ГК РФ).

Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы сделок наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия. Так, обязательна нотариальная форма для завещания, договора ренты.

Для некоторых видов сделок предусматривается, кроме облечения их в соответствующую форму, еще и обязательная государственная регистрация. В соответствии со ст. 164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат сделки с землей, недвижимым имуществом и иные сделки, определенные законом.

Под содержанием сделки понимается совокупность составляющих ее условий (о предмете, о правах и обязанностях сторон, об ответственности за неисполнение обязательств и др.).

Для действительности сделки необходимо, чтобы ее содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т. е. чтобы не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.

Вместе с тем сделки по содержанию могут отличаться от установленных законодательством диспозитивных норм либо вообще не быть предусмотренными законом, но в любом случае они должны соответствовать общим началам и смыслу гражданского законодательства.

Кроме того, содержание сделок должно соответствовать основам правопорядка и нравственности общества.