Земли населенного пункта

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ в пункт 2 статьи 7 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

ГАРАНТ:

См. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.

О видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства см. Градостроительный кодекс РФ

— Категории земель: на каких можно строиться, а на каких нельзя?

Отвечает директор cети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский:

Продаются в основном земли двух категорий: земли населенных пунктов (ранее земли поселений) и земли сельскохозяйственного назначения. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно возводить жилые дома высотой не более трех этажей. Также в этих домах должна жить только одна семья — в этом участки под ИЖС отличаются от земель для малоэтажного строительства. Данные объекты обладают инфраструктурой и должны быть благоустроены (отопление, водоснабжение и т. д.), то есть пригодны для круглогодичного проживания с возможностью регистрации по месту жительства.

Объекты, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства, на сегодняшний день априори имеют статус нежилого строения без права проживания и регистрации. Хотя многие из них обладают всеми признаками жилого дома. То есть дом, построенный на таких землях, считается садовым или дачным, а не жилым. Многие коттеджные поселки в Московском регионе возведены на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для дачного строительства либо садоводства. Чтобы зарегистрироваться в них, собственники обязаны провести процедуру по признанию данного дома жилым (благоустроенным и пригодным для проживания) через суд.

Реалии рынка таковы, что предложений по продаже земельных участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше предложений объектов ИЖС/ЛПХ на землях населенных пунктов. Их стоимость ниже как раз из-за того, что закон не разрешает строить жилые дома и прописываться в них. По своим конструктивным особенностям многие из коттеджей на сельскохозяйственных землях не отличаются от объектов ИЖС, но покупатели в большинстве своем предпочитают объекты ИЖС. Правда, тарифы на газификацию и электрификацию в дачных или садовых и жилых домах сейчас одинаковы, в этом смысле дачные дома на сельскохозяйственных землях приравнены к жилым.

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

5 главных вещей при выборе участка под строительство дома

Отвечает управляющий партнер девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов:

Если не уходить в дебри градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки территории, то в нашей стране земли делятся на две основных категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для тех и для других существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).

Сперва нужно определиться, для каких именно целей вам нужен дом: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки. Для дачи подойдут земли с ВРИ для дачного строительства (хозяйства), садоводства и огородничества. Чаще всего данные ВРИ относятся к землям сельскохозяйственного назначения, реже — к землям населенных пунктов. Такие ВРИ дороже с точки зрения налогов, поскольку их кадастровая стоимость выше стоимости земель для индивидуального жилстроительства, но при этом на землях «для дачи» не нужно получать разрешение на строительство дома. Для таких земель чаще всего нет утвержденных проектов планировки территории, а значит, вы не привязаны к красным линиям застройки и прочим ограничениям.

Вторая группа ВРИ — земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), они относятся к категории земель населенных пунктов. Здесь вам понадобится разрешение на строительство и, скорее всего, придется придерживаться правил, установленных проектом планировки территории и градостроительным планом. Однако налоги здесь ниже, ликвидность выше (на такие земли всегда есть спрос), и ценятся они дороже. Также в этом случае возможна постоянна регистрация (прописка).

Все остальные ВРИ имеют индивидуальную специфику и целый ряд ограничений (подробно можно почитать о них в градостроительном кодексе РФ), поэтому не рекомендую рассматривать их для строительства индивидуального дома.

Сколько идет строительство загородного дома?

Как построить загородный дом: 15 полезных статей

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Кристина Адамацкая:

В России строить можно только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования «для индивидуального жилищного строительства», «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка» и землях сельскохозяйственного назначения.

На землях сельхозназначения допускается строительство недвижимости, используемой для сельскохозяйственного производства. Но лучше согласовать строительство с органами местного самоуправления, чтобы постройка не была признана самовольной и в последующем не было принято решение о ее сносе. Если такой дом уже построен, следует обратиться в суд, чтобы строение признали законным.

В очень редких случаях можно добиться законного разрешения на строительство дома на земельных участках другого назначения.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Вы оставляете онлайн-заявку, и в течение пяти дней получаете сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

Самовольное строительство — кто виноват и что теперь делать?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как изменился порядок регистрации участков?

Можно ли прописаться в доме в СНТ?

ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ (ГОРОДОВ, ПОСЕЛКОВ ГОРОДСКОГО ТИПА И СЕЛЬСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ)

Статья 30. Состав земель городов

К землям городов относятся все земли, находящиеся в пределах городской черты.

В состав этих земель входят:

1) земли городской застройки;

2) земли общего пользования;

3) земли сельскохозяйственного использования и другие угодья;

4) земли, занятые городскими лесами;

5) земли железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного транспорта, горной промышленности и другие.

Статья 31. Порядок использования земель городов

Все земли в пределах городской черты находятся в ведении городских Советов народных депутатов.

Порядок установления и изменения городской черты, земельно-хозяйственного устройства территории городов, предоставления и изъятия земельных участков и условия пользования ими определяются законодательством союзных республик, а порядок пользования землями, указанными в пунктах 3-5 статьи 30 настоящих Основ,- законодательством Союза ССР и союзных республик.

Статья 32. Землепользование колхозов и совхозов в пределах городской черты

Земли общественного пользования колхозов, земли совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, расположенные в пределах городской черты и не подлежащих застройке или благоустройству по проекту планировки и застройки города, закрепляются за ними в бессрочное пользование.

Размещение на этих землях жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с исполнительными комитетами городских Советов народных депутатов.

Статья 33. Переход права пользования земельным участком при переходе права собственности на строение в городах

На землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью а порядке, устанавливаемом законодательством союзных республик.

Статья 34. Пригородные и зеленые зоны

Земли за пределами городской черты, служащие резервом для расширения территории города, местом размещения и строительства необходимых сооружений, связанных с благоустройством и нормальным функционированием городского хозяйства, а также занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции и являющимися местом отдыха населения, выделяются соответственно в пригородную и зеленую зону города. Порядок выделения пригородных и зеленых зон, а также землепользования в них устанавливается законодательством Союза ССР и союзных республик.

Статья 35. Земли поселков городского типа

Положения статей 30, 31, 32, 33 и 37 настоящих Основ распространяются на земли населенных пунктов, отнесенных в соответствии с законодательством союзных республик к категории поселков городского типа.

Все земли в пределах поселковой черты находятся в ведении поселковых Советов народных депутатов

Статья 36. Земли сельских населенных пунктов

К землям сельских населенных пунктов относятся все земли, находящиеся в пределах границ, установленных для этих пунктов. Земли сельских населенных пунктов, отнесенных к перспективным для дальнейшего развития, отграничиваются от других земель путем установления черты населенных пунктов в соответствии с проектами их планировки и застройки. Земли сельских населенных пунктов, не отнесенных к перспективным, отграничиваются от других земель в порядке внутрихозяйственного землеустройства.

В пределах сельских населенных пунктов сельский Совет народных депутатов осуществляет контроль за предоставлением всех земельных участков и принимает решения о предоставлении земельных участков из земель, не входящих в состав землепользования колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий. Земельные участки в пределах сельского населенного пункта, закрепленные за колхозами, совхозами и другими сельскохозяйственными предприятиями, используются ими под застройку жилыми, культурно-бытовыми, производственными постройками и сооружениями, а также для приусадебного землепользования в соответствии со статьями 24, 25, 26 и 27 настоящих Основ, другим законодательством Союза ССР и союзных республик. Размещение на этих землях жилых, культурно-бытовых, производственных построек и сооружений производится по согласованию с исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов.

В случаях перехода по наследству права собственности на расположенный в сельском населенном пункте жилой дом к наследникам, если они не имеют права на получение в установленном порядке приусадебного земельного участка, а также приобретения гражданами, постоянно проживающими в городах и поселках городского типа, жилого дома в сельской местности для сезонного или временного проживания или наличия у них в этой местности жилого дома на праве личной собственности, который они желают использовать для указанной цели, этим лицам предоставляется в пользование земельный участок для содержания жилого дома и производства сельскохозяйственной продукции в порядке и размерах, определяемых законодательством Союза ССР.

Порядок установления и изменения черты сельских населенных пунктов, отнесения их к перспективным для дальнейшего развития, а также порядок пользования землями сельских населенных пунктов определяются законодательством союзных республик 2.

Статья 37. Предоставление земельных участков в пользование жилищно-строительным и дачно-строительным кооперативам, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

Жилищно-строительным и дачно-строительным кооперативам, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки из земель населенных пунктов, государственного запаса и из находящихся за пределами зеленой зоны городов земель государственного лесного фонда в порядке и на условиях, устанавливаемых законодательством Союза ССР и союзных республик.