Договор купли продажи дома и земли

Договор купли-продажи земельного участка с домом

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ земельного участка с домом №

г. «» г. Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. В соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим Договором, составленным в простой письменной форме, Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу по праву собственности следующее недвижимое имущество:

1.1. Земельный участок, категория земель: земли , разрешенное использование: , общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , находящийся по адресу: , участок №, (далее по тексту – Земельный участок).

1.2. Расположенный на Земельном участке № садовый дом, общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , расположенный по адресу: (далее по тексту – Садовый дом).

2. Недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего Договора (далее вместе по тексту – Недвижимое имущество) принадлежит Продавцу по праву собственности на основании:

2.1. Земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «» года. Право собственности зарегистрировано в от «» года, бланк серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №.

2.2. Садовый дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «» года. Право собственности зарегистрировано в от «» года, бланк серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации №.

3. По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца Недвижимое имущество за цену, которая составляет рублей, из них:

3.1. Цена Земельного участка составляет рублей.

3.2. Цена Садового дома составляет рублей. Цена Недвижимого имущества, установленная в п.3 настоящего Договора, является окончательной и не подлежит изменению.

4. Расчет между Сторонами по настоящему Договору производится в следующем порядке:

4.1. Сумма в размере рублей уплачена Покупателем Продавцу при подписании сторонами настоящего Договора.

4.2. Оставшаяся сумма в размере рублей РФ в день подписания настоящего Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейке. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейке с «» года до «» года имеет Продавец при условии предъявления им оригинала настоящего Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему Договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «» года и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель. Настоящим Стороны договорились, что Недвижимое имущество до его полной оплаты не признается находящимся в залоге у Продавца (ст.488 ГК РФ).

5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6. Покупатель приобретает право собственности на Недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7. Садовый дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Земельного участка с Садовым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.

8. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, права на Недвижимое имущество рентой, арендой, доверительным управлением, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, а также гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не обещано в дарение, свободно от прав и притязаний третьих лиц, долгов по налогам и другим платежам не имеет. С даты подписания настоящего Договора, до момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется не сдавать его в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять иными правами, сохраняющимися в соответствии с законодательством после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

9. Стороны настоящим подтверждают, что на момент подписания настоящего Договора действуют добровольно, понимают значение своих действий, руководят ими, настоящий Договор не совершен вследствие тяжелых обстоятельств, не является ни для одной из Сторон кабальной сделкой.

10. Продавец на момент приобретения права собственности на Недвижимое имущество и в настоящий момент состояла и состоит в зарегистрированном браке, согласие супруга Продавца на заключение настоящего Договора получено.

11. Покупатель на момент заключения настоящего Договора в зарегистрированном браке не состоит.

12. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей ГК РФ: 131 «Государственная регистрация недвижимости», 160 «Письменная форма сделки», 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 «Общая собственность супругов», 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», 288 «Собственность на жилое помещение», 433 «Момент заключения договора», 488 «Оплата товара проданного в кредит», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»; статей Земельного кодекса Российской Федерации: 37 «Особенности купли-продажи земельных участков», 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков», 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», 43 «Осуществление прав на земельный участок»; статей Семейного кодекса Российской Федерации 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов».

13. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору Стороны несут в равных долях.

14. Продавец обязан предоставить Покупателю, при подписании настоящего Договора, комплект документов, подтверждающих право собственности Продавца на Недвижимое имущество и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

16. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, Продавец передал Покупателю Недвижимое имущество по Передаточному Акту в момент подписания сторонами настоящего Договора. Претензий к техническому состоянию Недвижимого имущества Покупатель не имеет и принимает Недвижимое имущество, в том состоянии как оно есть на момент его осмотра и передачи по Передаточному Акту.

17. Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

• передачи Покупателем Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемое Недвижимое имущество, что подтверждается расписками Продавца;
• передачи Продавцом Покупателю Недвижимого имущества по подписываемому Сторонами Передаточному Акту.

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество по причинам, не зависящим от воли Сторон, настоящий Договор прекращается невозможностью исполнения, при этом Покупатель обязан осуществить возврат Продавцу Недвижимого имущества по Передаточному Акту в течение рабочих дней с момента вынесения регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, в том состоянии, в котором Недвижимое имущество находилось в момент подписания Сторонами Передаточного Акта, а Продавец в свою очередь обязан осуществить возврат Покупателю суммы, указанной в п.4.1 настоящего Договора в течение рабочих дней с момента передачи Недвижимого имущества по Передаточному Акту Покупателем Продавцу обратно.

19. Настоящий Договор составлен и подписан в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу, один экземпляр – Покупателю.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

Покупатель

• Адрес регистрации:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• Паспорт серия, номер:
• Кем выдан:
• Когда выдан:
• Подпись:

>Тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

Особенности сделки

Особенности сделок, связанных с продажей и покупкой жилого имущества с земельными владениями, регламентируются следующими нормативными актами:

• Земельным кодексом (ЗК РФ).
• Гражданским кодексом (ГК РФ).
• ФЗ-№ 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:

1. При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно ). Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.
2. В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
3. При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.

Обязательно ли заключать разные документы?

При осуществлении продажи дома с земельным участком в договоре важно указывать точную формулировку его предмета, в котором прописываются все определяющие признаки отдельно по жилому и земельному имуществу (ст. 554 ГК РФ):

1. Для жилой площади предусмотрены следующие параметры:
   • адрес и метраж дома;
   • кадастровый номер;
   • сведения из ЕГРН или из ЕГРП (до 01.01.2017).
2. Для земельного участка предусмотрены следующие параметры:
   • адрес участка и его площадь;
   • кадастровый номер;
   • категория земельного владения;
   • тип разрешенной эксплуатации;
   • выписка из ЕГРН или ЕГРП (до 01.01.2017).

Подробно о том, как составить договор купли-продажи земельного участка, читайте .

Отчуждение домовладения и участка происходит единовременно, что позволяет указать все данные в одном договоре, таким образом, между контрагентами сделки составляется единый договор купли-продажи земельного участка и дома (образец можно скачать ниже), в котором указывается информация о строении и земле, на которой оно находится.

Как правильно оформить и составить?

Кто и где составляет документ?

Внимание! Прежде чем начинать процедуру продажи своего имущества, следует собрать пакет документов и определить, каким образом будет проходить процедура продажи – самостоятельно или с помощью экспертов.

Самостоятельная продажа и покупка дома и земли при грамотном и ответственном подходе представляется предельно возможной, но повлечет за собой значительные временные издержки. Составлять ДКП домовладения и земельного участка самостоятельно не рекомендуется, ввиду множества законодательных тонкостей (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте , а из этой статьи вы узнаете об отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами).

С точки зрения действующего законодательства составление ДКП по продаже земли с домом не предполагает существенных трудностей, но с целью уменьшения рисков, связанных с отказом со стороны Росреестра в процессе регистрации передачи прав на собственность, специалисты рекомендуют обращаться за помощью в нотариальные и юридические службы. Именно нотариус, либо специально подготовленные юристы составят грамотный договор купли-продажи земли и дома, в соответствии со всеми правилами и нормами.

Правила и требования

Законодательство Российской Федерации для заключения договора купли-продажи земельного участка с домовладением допускает следующие правила и требования:

1. Обыкновенная письменная форма.

   Статьей №550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие правила оформления ДКП недвижимого имущества, к которому применяется абсолютное большинство случаев отторжения земельных угодий.

   Контрагентами договорных отношений, документируемых в обыкновенном письменном виде, ставятся подписи под документом, затем бумаги доставляются в органы Росреестра для постановки на учет.

2. Нотариальная форма.

   Законными актами России не закреплено общее правило необходимости нотариальной заверки договора купли-продажи земли и дома единоразово.

   Важно! Нотариальное заявление договора требуется в ряде случаев, прописанных в нормативных документах.

Подробно о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него, читайте в нашем материале.

Какие бумаги необходимы от обеих сторон?

В разных обстоятельствах список документов может претерпевать изменения, ниже приведен перечень важнейших бумаг:

• Паспорт и копии паспорта обоих контрагентов.
• Удостоверенная нотариусом доверенность, при оформлении сделки с участием третьего лица.
• Разрешение от супруга, подкрепленное печатью нотариуса, если недвижимость приобретена в браке.
• Разрешение от органов опеки, при участии несовершеннолетних граждан в процедуре сделки.
• Правоустанавливающие документы на право собственности от продавца (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.).
• Технический паспорт объекта.
• Поэтажный план дома.
• Кадастровый паспорт.
• Межевой план участка.
• Свидетельство о государственной регистрации права на землю.
• Справка об оплате налога на землю.
• Выписка из домовой книги.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
• Выписка из Росреестра.
• Справка, подтверждающая отсутствие обременения или ареста.
• Предварительный договор купли-продажи (при желании контрагентов).

Структура

При составлении договора купли-продажи земли с домом (образец можно скачать ниже) номер документа указывать не обязательно. Сначала прописывается место заключения сделки и дата ее совершения. Главная часть договора должна содержать ряд следующих пунктов:

1. Информация о контрагентах, включая: ФИО, серия и номер паспорта, сведения о прописке.
2. Предмет сделки.

   В данном пункте устанавливается, что продавец передает в собственность покупателя указанные в договоре объекты недвижимости, а покупатель принимает и выплачивает их стоимость в полном размере.

   Непосредственно объекты продажи проходят идентификацию, чтобы органы государственной регистрации убедились в том, какие именно земля и дом предполагаются контрагентами.

3. Сумма сделки.

   Следует использовать как цифровое, так и буквенное обозначение.

4. Дата передачи объектов согласно подписанному акту, который передается для регистрации в Росреестре (о том, как правильно оформить акт приёма-передачи земельного участка по договору купли-продажи, читайте ).
5. Права и обязанности сторон.

   В этом пункте указывают любые опции и параметры, согласованные сторонами.

6. Иные договоренности сторон. Дата визита в органы регистрации с целью подачи заявления.
7. Порядок разрешения спорных ситуаций, возможные условия для расторжения договора.
8. Подписи сторон, подкрепленные расшифровкой.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с жилым частным домом
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с жилым частным домом

Требуется ли нотариальное заверение?

Внимание! Обязательного нотариального удостоверения данной формы договоров в законодательстве не предусмотрено.

Исключением в соответствии с ч.2 статьи 54 ФЗ-№218 и ч.1 статьи 42 ФЗ-№218 являются сделки по отторжению:

• недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, либо недееспособному гражданину;
• доли недвижимости, которая находится в общей собственности, включая случаи отчуждения имущества всеми правообладателями в процессе одной сделки.

Регистрация через Росреестр и МФЦ

Для осуществления передачи прав на собственность от продавца к покупателю в Росреестр или Многофункциональный центр необходимо принести комплект следующих бумаг:

1. заполненная анкета-заявление для процедуры регистрации;
2. документы, удостоверяющие личность контрагентов (паспорта, свидетельства о рождении);
3. доверенность представителя, заверенная нотариусом, при заключении сделки таким способом;
4. правоустанавливающие документы на ЗУ – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, свидетельство на наследство и так далее;
5. договор купли-продажи – 3 экземпляра;
6. квитанция об уплате государственной пошлины.

Подробно о том, что нужно для регистрации договора купли-продажи земельного участка, читайте в нашем материале.

Расходы

Справка! Все затраты, связанные с осуществлением продажи земли вместе с домом, подразделяют на основные и второстепенные.

К числу основных затрат относят:

• оплата услуг нотариальных органов (сумма не превышает 50 000 рублей);
• оплата процедуры регистрации права на собственность в Росреестре (для физ. лиц – 2000 р.; для юр. лиц – 22000 р.);
• оплата НДФЛ (13% от суммы продажи).

К числу второстепенных затрат относят:

• затраты, связанные с получением выписки из ЕГРН (750 рублей для физических лиц и 2200 рублей для юридических, в электронной форме – 300 и 600 рублей соответственно);
• аренда банковской ячейки при выплате средств по договору (40-100 рублей в день).

Какие условия нельзя включать?

Существует несколько пунктов, которые запрещается добавлять в ДКП. К таковым относят:

1. право на обратный выкуп недвижимости прошлым собственником в любой момент времени;
2. частичное ограничение или запрет совершать всевозможные юридические сделки с имуществом и ЗУ в отношении нового владельца;
3. отсутствие ответственности за предъявление третьим лицам прав на данные объекты недвижимости для прошлого собственника.

Основания для расторжения и признания недействительным

Важно! Параметры, которые позволяют расторгнуть договор купли-продажи, освещены во 2 пункте статьи 450 гражданского кодекса РФ.

При пристальном изучении законодательного акта, выясняется, что для расторжения договора о продаже дома и земли существует только два основания:

• отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
• существенные отклонения от обстоятельств, прописанных в договоре; такие обстоятельства именуются форс-мажорными.

ДКП домовладения и земельного участка признается недействительным в случае неправильного составления с юридической точки зрения, а именно не включает следующие ключевые элементы:

1. указанные паспортные данные контрагентов не соответствуют действительности;
2. нарушены условия предоставления предмета договора (участка земли и жилого строения, их характеристик);
3. нарушена форма заключения договора;
4. отсутствие волеизъявления одного из контрагентов договора.

Подводя итоги, важно отметить, что процесс продажи земли вместе с домом имеет ряд отличий от обычной продажи. Документы на дом и на землю подготавливаются отдельно. Кроме того, отчуждение дома без земельного владения невозможно, в результате чего посредством одного ДКП покупатель становится обладателем сразу двух объектов. При оформлении такого рода сделок следует строго придерживаться законодательной базы государства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком — образец 2019 года

Сделка по продаже жилой недвижимости в виде частного дома имеет свои особенности. Такое строение нераздельно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Это необходимо учитывать при составлении договора купли-продажи (ДКП).

Образцы договоров купли-продажи дома с земельным участком 2019 года:

• договор купли-продажи земли с домом: скачать образец Росреестр
• договор купли-продажи дома с земельным участком: скачать бланк и образец 2019 года
• договор купли-продажи дома и земельного участка за материнский капитал при долевой собственности: скачать бланк и образец
• договор купли-продажи дома с земельным участком для ипотеки Сбербанка: скачать бланк и образец
• договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа: скачать бланк и образец
• Образец типового договора купли-продажи земельного участка без дома

Правовое регулирование

Вопросы совершения сделки с объектами недвижимости регулируются гражданским законодательством РФ. Распоряжение жилым домом должно происходить с соблюдением следующих требований:

• на жилое строение право собственности должно переходить вместе с земельным участком, на котором оно расположено;
• переход права собственности объектов недвижимости подлежит государственной регистрации.

Сложность составления договора сделки заключается в том, что оба объекта обозначаются в рамках одного документа, но обладают разными характеристиками. При этом они должны находиться в собственности одного человека – продавца. Если же дом построен, введен в эксплуатацию, а земля еще не оформлена, то перед сделкой потребуется поставить ее на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и только после уже заниматься продажей.

Купля продажа дома с земельным участком под ним, заключается договором в простой письменной форме. Обе стороны сделки обязательно скрепляют свое решение подписанием документа.

Нотариальное заверение ДКП в большинстве случаев не требуется, обычно это остается на усмотрение сторон. Но существует ряд моментов, когда закон обязывает присутствие подписи нотариуса при совершении купли-продажи. Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяет перечень сделок по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательному заверению нотариусом:

• когда собственником является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, либо признанно ограничено дееспособным;
• при направлении документов в Росреестр на государственную регистрацию по почте;
• при наличии нескольких владельцев, которым выделены доли.

Обязанность по регистрации договоров купли-продажи дома с землей установлена ст. 551 ГК.

Как заполнить договор купли-продажи дома с земельным участком?

Соглашение о продаже и покупке является результатом устных договоренностей сторон и должно быть оформлено правильно. Законодательство не устанавливает строгой формы документа, говоря, что он может быть составлен в простой письменной форме. Однако, для того, чтобы он имел юридическую силу, необходимо отразить в договоре основные моменты сделки.

Существенными условиями, которые в обязательном порядке необходимо прописать в соглашении, являются предмет договора и его цена.

Предмет сделки

Отчуждение жилого дома происходит одновременно с участком земли и переход прав собственности на оба недвижимых объекта к покупателю осуществляется на основании статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса.

Поэтому особое внимание уделяется описанию предмета договора с указанием характеристик объектов, которые позволят идентифицировать их среди подобных. В соответствующем пункте соглашения обязательно прописываются:

• жилой дом с точным адресом, площадью общей и жилой, кадастровый номер, присвоенный в ходе постановки объекта на учет, этажность и иные характерные особенности. Дополнительно прописываются сведения о документе, подтверждающем право собственности на строение продавца. С 2017 года таким документом является выписка их ЕГНР;
• земельный участок характеризуется точным адресом, площадью, кадастровым номером, а также категорией земли, к которой он отнесен, и видом разрешенного использования. Здесь также указываются реквизиты документа о праве собственности на надел. Это отдельное свидетельство или выписка из ЕГРН.

Указанные в пункте сведения должны строго соответствовать правоустанавливающим документам.

Цена по договору

Существенным условием является не только перечень отчуждаемого имущества, но и его стоимостная оценка. Цена договора устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем. Это та сумма жилого строения и земельного участка под ним, о которой стороны договорились. В соглашении, как правило, нет необходимости выделять цену отдельно по каждому из объектов, она включает в себя общую стоимость.

Порядок расчетов прописывается в договоре между сторонами сделки:

• полный расчет и переход права собственности к покупателю сразу после регистрации, если соглашением не установлено иных условий;
• поэтапное внесение платежей с указанием сроков и сумм в договоре.

Стороны вправе самостоятельно определить способ расчета: наличными или безналичным переводом средств на счет продавца.

Дополнительные условия

В этом пункте обе стороны вправе отразить все моменты, которые были оговорены устно. Это могут быть:

• условия и порядок передачи имущества к покупателю;
• распределение расходов, которые связаны с оформлением сделки, и т.д.

Нюансы ДКП жилого дома с земельным участком

В ДКП допустимо разделить стоимость дома и земли. Зачастую это необходимо для тех, кто оформляет покупку, используя средства материнского капитала, а также привлекая ипотечный кредит. Также значение будет иметь и отдельная стоимость жилого дома при предоставлении налогового вычета на его покупку.

Передача объектов недвижимости, служащих предметом сделки, происходит на основании передаточного акта или самого договора, где указан соответствующий пункт (основание – статья 556 ГК).

Перед заключение основного договора для предотвращения срыва сделки используют предварительный договор купли-продажи.

При переходе права собственности в рамках договора делает покупателя плательщиком налога на имущество и земельного налога. Некоторые граждане пытаются занизить стоимость недвижимых объектов с целью снижения налоговой нагрузки. Но следует помнить, что в таком случае рискует сам же покупатель. Если в последствии возникнет ситуация с признанием сделки недействительной, вернуть все потраченные средства на приобретение дома и участка будет очень сложно.

Подписывается соглашение обеими сторонами сделки, которые прописаны в преамбуле документа.

Составление договора купли-продажи дома с земельным участком осложнено тем, что предстоящая торговая сделка проводится одновременно с двумя объектами недвижимости. Требования к документу не сильно отличаются от норм, установленных для соглашений со всеми прочими видами имущества. Тем не менее, при оформлении данного документа могут всплыть определенные нюансы и сложности.

Как правильно составить?

Обязательным условием заключения договора купли-продажи дома с земельным участком является его письменная форма. Причиной этому является необходимость регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре. Нотариальное заверение соглашения не является обязательным условием, но данная практика популярна среди владельцев, которые хотят придать документу дополнительную юридическую ценность.

Информация, которая должна значиться в договоре купли-продажи:

• Наименование документа;
• Дата и место заключения договора;
• Предмет договора, то есть полный список объектов рассматриваемого имущества;
• Идентификационные признаки каждого объекта торговой сделки. В их число входит местоположение, назначение земель, инвентаризационный номер, площадь, а также информация о регистрации права в ЕГРП;
• Стоимость недвижимости. Указывается общая сумма, а также цена на каждый объект недвижимости;
• Дополнительные условия, в число которых входит время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и так далее.

Фактическую передачу дома с земельным участком рекомендуется оформлять отдельным передаточным имущественным актом. Однако приемлемым будет и простое указание в тексте документа, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи собственности.

Предмет договора

В пункте с предметом договора содержится та самая информация, которая делает соглашение купли-продажи дома с земельным участком уникальным, отличным от прочих торговых договоров с недвижимостью. В описании предмета сделки значатся два объекта — дом и земельный участок. В данном параграфе поясняется намерение сторон совершить сделку купли-продажи и детально описывается сам дом, а также земельный участок.

В документе нужно указать следующие характеристики земельного участка:

• Адрес географического местоположения объекта;
• Общая площадь рассматриваемого объекта;
• Номер регистрации в земельном кадастре.

Так как помимо земельного участка в договоре значится и строение, то характеристики рассматриваемого дома выносятся отдельным пунктом:

• Адрес географического расположения строения;
• Общая и полезная площадь помещения;
• Количество этажей в помещении.

В данной части договора продавец также обязательно должен упомянуть документы, которые подтверждают его права на продаваемую собственность. В случае отсутствия необходимых сопроводительных документов для проведения сделки человек должен сообщить об этом заранее.

Права и обязанности сторон

Обязанности продавца дома с земельным участком:

• Передача рассматриваемых объектов недвижимости;
• Поддержание объектов недвижимости в надлежащем качестве, то есть в состоянии, пригодном для проживания;
• Предупреждение о правах третьих лиц на объект недвижимости.

У покупателя дома с земельным участком только одна основная обязанность — выплатить установленную по договору купли-продажи стоимость недвижимости. Однако на покупателя могут возлагаться и дополнительные обязанности. Это может быть страхование объекта в случае ипотеки.

Права продавца дома с земельным участком:

• Требование оплаты, положенной по договору;
• Требование возврата имущества при отказе или уклонении от оплаты.

Права покупателя дома с земельным участком:

• Требование устранения недостатков, снижения размера цены или возмещения трат на их устранение;
• Требование возмещения убытков, если права на объект были утрачены из-за действий продавца.

Цена сделки

Помимо стоимости самой недвижимости, не следует забывать и о дополнительных расходах. Траты, которые связаны с заключением договора купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком, несут обе стороны торговой сделки.

За внесение информации о совершении сделки с домом и земельным участком в Единый государственный реестр недвижимости новый владелец обязуется выплатить государственную пошлину в размере двух тысяч рублей. Услуги нотариуса или юриста оплачиваются отдельно. Их оплачивает покупатель.

Продавец вынужден произвести затраты на оценку имущества, подлежащего отчуждению, получение выписки из ЕГРН и получение других запрашиваемых справок.

Компания, которая занималась подбором объекта покупки, вправе претендовать на комиссионные. Обычно размер комиссионных составляет от 0,5 до 1 процента от общей суммы сделки.

В дополнительных пунктах договора обычно оговариваются особые моменты, которые связаны с передачей прав на недвижимость. Наличие дополнительных условий в договоре не влияет на результат его регистрации в Росреестре, равно как и на порядок ее прохождения.

Чаще всего в данном конкретном пункте фигурируют следующие дополнительные условия:

• Дата и порядок передачи покупателю дома с земельным участком;
• Способы распределения расходов, которые связаны с оформлением и подготовкой сделки;
• Список лиц, которые могут пользоваться или проживать в жилом доме после окончания регистрации недвижимости в Росреестре;
• Установка каких-либо ограничений, которые направлены на использование земельного участка или строения.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком WORD 25.00 KB

Какие документы необходимо приложить?

Обязательные документы со стороны покупателя:

• Удостоверение личности. Как правило, это паспорт, но подойдет и любой другой документ;
• Письменное согласие на покупку недвижимости со стороны супруга или супруги.

Обязательные документы со стороны продавца:

• Свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок;
• Удостоверение личности. Как правило, это паспорт, но подойдет и любой другой документ;
• Документ, по которому рассматриваемая недвижимость перешла владельцу в собственность;
• Письменное согласие на продажу недвижимости со стороны супруга или супруги владельца;
• Кадастровые и технические паспорта на объекты.

В случае, когда владельцами рассматриваемых объектов являются несколько лиц, для совершения сделки необходимо согласие каждого из них. Собственники или их доверенные лица также должны присутствовать во время заключении договора.

Порядок заключения договора

Во время заключения договора купли-продажи дома с земельным участком реализатор и покупатель проходят определенные обязательные этапы.

Общий порядок заключения договора купли-продажи дома с земельным участком:

1. Оценка недвижимости, которая производится путем сбора информации из разных источников либо личного опыта, и наиболее актуальна для выгодности проводимой процедуры;
2. Подготовка обязательных документов;
3. Важной причиной для принятия решения о приобретении частного дома с земельным участком является наличие либо отсутствие обременений. Это можно выяснить из выписки из единого реестра прав;
4. Заключение предварительного соглашения. Данный пункт не является обязательным. Для согласования основных положений стороны могут заключить договор с целью обезопасить себя от различных негативных моментов. В данном случае основной договор будет заключаться на основании уже изложенных условий предварительного документа;
5. Заключение основного договора продажи, который является основанием для совершения отчуждения собственного владения. Готовится в трех экземплярах, по одной для каждого субъекта и для регистрационной службы;
6. Передача имущества должна фиксироваться составлением специального документа. Для этого подписывается акт передачи имущества. Данный документ является официальным подтверждением того, что недвижимость была передана новому владельцу, и он не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого участка. Акт приема-передачи может быть составлен в качестве самостоятельного документа и дополнять основной договор купли-продажи. Также акт передачи может включаться отдельным пунктом в основной договор купли-продажи;
7. Покупатель расплачивается за приобретенную недвижимость. Выплата средств может осуществляться наличными деньгами либо безналичным переводом. Безналичный способ наиболее безопасен и уберегает от мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц. Наличные средства лучше передавать в присутствии свидетелей и при этом составить расписку, удостоверяющую факт получения.

Регистрация договора передачи права владения является завершающим этапом отчуждения дома с земельным участком. Для этого требуется посетить Росреестр или МФЦ, и подать заполненное заявление и пакет документов. На месте производится оплата госпошлины за проведение регистрационных действий. Квитанция должна быть представлена вместе с заявлением. Сотрудник регистрирующей службы выдает расписку после принятия документов и назначает срок получения специальной выписки. В назначенный день потребуется подойти в офис и получить данную справку.

Образец акта приема-передачи дома с земельным участком WORD 13.50 KB

Купля-продажа жилого дома с земельным участком: составление договора и важные нюансы

Совершение сделок с недвижимостью требует особо тщательного отношения к оформлению документов. В случае продажи дома с земельным участком ситуация еще усложняется, ведь предстоит провести сделку одновременно с двумя объектами недвижимого учета. В представленном материале можно узнать, как правильно оформить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним.

Правовой статус дома с участком

Ключевой характеристикой объектов недвижимости является их связь с земельными участками, поэтому правовая судьба жилого дома и участка под ним неразрывно связаны. Гражданским кодексом РФ установлены специальные требования к распоряжению жилыми домами:

1. передача права собственности на дом по гражданским сделкам должна сопровождаться одновременной передачей прав на земельный надел под ним;
2. распоряжение землей должно осуществляться одновременно с передачей прав на строение на нем, если они принадлежат одному субъекту;
3. любые сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в учреждениях Росреестра, это правило в равной степени распространяется на дома и участки.

Правило о единой судьбе земли и строения позволяет оформить продажу указанных объектов в рамках одного договора. Тем не менее, у дома и участка имеются совершенно различные характеристики, в том числе официальные идентификационные признаки, что обуславливает сложносоставной предмет договора купли-продажи.

Чтобы продать участок и строение, необходимо, чтобы они находились в собственности продавца. На практике нередко возникают ситуации, когда после возведения дома и ввода его в эксплуатацию права на землю не оформляются. Чтобы провести сделку, потребуется поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Порядок продажи дома и участка

Для совершения сделки сторонам будет необходимо выполнить ряд обязательных действий, предусмотренных законодательством:

• поиск контрагента;
• согласования существенных и дополнительных условий договора как в отношении дома, так и по условиям приобретения участка;
• оформление проекта договора;
• обращение в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр для регистрации сделки;
• получение зарегистрированного договора купли-продажи и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности.

Несмотря на кажущуюся простоту выполнения всех формальностей, подготовка и заключение договора в отношении этих объектов недвижимости обладает множеством нюансов.

Хотя земельный участок обязательно должен переходит в собственность приобретателя одновременно со строением, в договоре купли-продажи потребуется отдельно определить характеристики обоих объектов недвижимости. Именно договор, согласованный и подписанный сторонами будет выступать юридическим основанием для регистрации сделки.

Чтобы переоформить право собственности на нового владельца, в регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:

1. правоустанавливающий документ на жилое дом и земельный надел – свидетельство о праве либо выписку ЕГРН (с июля 2016 года вместо свидетельства выдается выписка, однако ранее выданные документы сохраняют свою силу);
2. кадастровый паспорт на оба объекта недвижимости (с января 2017 года этот документ не выдается в виде отдельного бланка, данные паспорта включены в состав сведений выписки ЕГРН);
3. договор купли-продажи недвижимости и передаточный акт;
4. общегражданский паспорта контрагентов и доверенности на представителей, если сделка осуществляется с их участием;
5. платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины в размере 2000 рублей.

По итогам регистрационных мероприятий новый владелец получит выписки ЕГРН в отношении строения и земельного надела, которые будут подтверждать переход права собственности.

Ключевое значение будет иметь правильность оформления договора купли-продажи, в котором стороны должны согласовать существенные и факультативные условия предстоящей сделки. Несмотря на полную свободу составления договора, его условия не должны нарушать требования законодательства. Типовой бланк договора вы можете скачать на нашем сайте.

Существенные условия договора

В отношении купли-продажи недвижимости существенными условиями будут являться предмет и цена сделки. Состав дополнительных условий стороны вправе определять самостоятельно.

Так как договор будет предусматривать одновременную продажу двух объектив недвижимого имущества, предмет сделки необходимо определить отдельно для дома и земли. В отношении строения в договоре указываются:

• адрес объекта;
• кадастровый номер объекта;
• технические характеристики жилого дома – площадь, этажность и т.д.;
• форма собственности – индивидуальная, совместная, долевая;
• информация о дате и основаниях приобретения права собственности.

Все сведения должны соответствовать данным из правоустанавливающего документа.

Для земельного участка перечень необходимых сведений также определяется по данным выписки ЕГРН и будет включать:

• адрес надела;
• кадастровый номер (если объект не поставлен на кадастровый учет, по зарегистрирован в Росреестре, указывается условный номер объекта);
• технические характеристики – площадь участка, категория земли и вид разрешенного пользования;
• данные о дате и основаниях возникновения права собственности.

Таким образом, предмет единого договора будет содержать отдельно сведения по дому и участку.

Для определения цены также необходимо учитывать разнородность отчуждаемых объектов недвижимости. На практике, стороны указывают не только единую цену договора за оба объекта, но и разделяют стоимость строения и земли. Это может иметь важные правовые последствия, если сделка оформляется с использованием средств материнского семейного капитала, ипотечного кредита, либо если покупатель планирует обратиться за налоговым вычетом.

Порядок расчетов между сторонами будет напрямую влиять на условия регистрации и допускается в следующих вариантах:

1. полный расчет до момента совершения сделки – новый владелец приобретает исключительное право собственности сразу после регистрации;
2. полный расчет после совершения сделки – возникает залог в силу закона, если контрагенты не предусмотрят иное условие в договоре;
3. поэтапная оплата с внесением первоначального взноса до совершения сделки – аналогичным образом возникает залог в силу закона до момента полного исполнения денежных обязательств.

Форма оплаты определяется сторонами самостоятельно – наличный или безналичный расчет.

Дополнительные условия договора

Состав дополнительный условий зависит только от волеизъявления сторон. На практике, в состав таких условий включаются:

1. порядок и сроки фактической передачи объектов покупателю;
2. распределение расходов по оформлению сделки;
3. указание перечня граждан, которые сохраняют право пользования и проживания жилым помещением после регистрации сделки;
4. установление ограниченного права пользования в отношении земли.

Включение или не включение дополнительных условий в договор купли-продажи не влияет на порядок проведения регистрационной процедуры.

Налогообложение сделки

С момента приобретения права собственности на недвижимость у покупателя возникают обязанности по уплате налогов:

1. налог на имущество – в отношении жилого дома;
2. земельный налог – в отношении участка.

Расчет указанных налоговых обязательств будет осуществляться исходя из кадастровой стоимости объектов, однако у собственника есть возможность оспорить ее путем обращения в специальную комиссию субъекта РФ или в судебном порядке.

Продавец будет обязан уплатить налог на доходы в следующих случаях:

• если период его владения недвижимостью составил менее трех лет;
• если сумма, полученная по сделке продаже, не превысила стоимость приобретения дома и земли, т.е. отсутствует доход от продажи имущества.

Если обязанность по уплате налога возникает, продавец вправе воспользоваться налоговым вычетом исходя из суммы, не превышающей 1 000 000 рублей. Сумма НДФД будет рассчитываться только с размера полученного дохода, т.е. из цены продажи можно вычесть расхода на приобретение недвижимости.

После регистрации сделки в органах Росреестра, и при условии полной оплаты стоимости недвижимости по договору, у покупателя появляется право на обращение в налоговый орган для оформления имущественного вычета. Максимальная сумма, из которой будет рассчитываться вычет, составляет 2 000 000 рублей для каждого нового собственника, т.е. предельная сумма вычета может составить не более 260 000 рублей.

>Договор купли продажи дома с земельным участком образец бланк

Договор купли-продажи дома

(место заключения договора)

(дата заключения договора — прописью)

Мы, (Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец» с одной стороны, и (Ф.И.О. гражданина полностью, дата рождения, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность), выдан (дата выдачи, наименование органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность), проживающий(-ая) по адресу (адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания), именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны (далее -стороны), заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1. Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок, площадью ______ (______) кв.м., в границах плана, прилагаемого к настоящему договору и расположенный на указанном земельном участке ___этажный жилой дом, общей площадью ____ (______) кв.м., в т.ч. жилой площадью ____ (______) кв.м., находящиеся по адресу: ______________.

2. Вышеуказанный отчуждаемый земельный участок, площадью ____ (______) кв.м. относится к категории земель населенных пунктов, имеет целевое назначение — для индивидуального жилищного строительства и имеет кадастровый номер ________________, что подтверждается кадастровым планом, выданным ____________г. ___________________.

3. Вышеуказанный отчуждаемый ___этажный жилой дом, состоит из _______________, общей площадью ____ (___________) кв.м., в т.ч. жилой площадью ____ (____________) кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным _________г. _________________ и техническим паспортом, выданным ________г. _______________.

4. Вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежат Продавцу на праве собственности на основании Договора ___________________г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: _______________, выданным __________г. ___________________.

5. Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят и свободны от каких-либо прав третьих лиц.

6. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемом жилом доме как по месту жительства или как по месту пребывания, не имеется, что подтверждается ____(подтверждающие документы)_____.

7. Продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанный жилой дом и земельный участок за ___________ (_____________) рублей. При этом стоимость жилого дома составляет ____________ (______________) рублей, а стоимость земельного участка составляет ________________ (___________) рублей. Указанная стоимость отчуждаемого жилого дома и земельного участка установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцом до подписания настоящего договора.

8. Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка Продавцом и принятие их Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданный Покупателю земельный участок соответствует описанию кадастрового плана. Переданный Покупателю жилой дом соответствует описанию кадастрового паспорта, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроен, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанного жилого дома, а также кадастровый паспорт жилого дома, кадастровый план земельного участка и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

9. Покупатель ознакомился с состоянием переданного ему жилого дома и земельного участка, претензий к их состоянию не имеет и согласен принять вышеуказанный жилой дом и земельный участок в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанного жилого дома и земельного участка, не являются основанием для применения впоследствии ст.475 Гражданского кодекса РФ.

10. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанного отчуждаемого жилого дома и земельного участка считается исполненной.

11. В соответствии со статьями 131 и 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок подлежит государственной регистрации в ______________.

12. Право собственности на вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемый жилой дом и земельный участок к Покупателю, несет ___________.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй — Продавцу, а третий экземпляр остается в делах ________________.

ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец __________________ : ______________________________________________________

(подпись) (фамилия, имя, отчество полностью)