Необходимость межевания земельного участка до 2018

Необходимость проведения межевания земельного участка в первую очередь зависит от целей использования. По закону, если Вы вступили во владение земельным участком, проводить межевание не обязательно. Законов, обязующих вас проводить межевание для личного пользования земельным участком, не существует.

Но с 1 января 2018 года согласно Федеральному закону № 447-ФЗ от 22.12.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» без установленных границ земельного участка невозможно провести какие-либо сделки в отношении земельного участка (купля-продажа, дарение, обмен, наследование и т.д.).

Что делать?

Первое, что нужно делать, если Вы захотели,к примеру, продать земельный участок, провести межевание. Для этого необходимо обратиться к аттестованному кадастровому инженеру, входящему в реестр кадастровых инженеров и состоящему в саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер проведет необходимые измерения Вашего земельного участка, проведет согласование местоположения границ земельного участка с соседями и подготовит межевой план, который в итоге Вам следует подать в Росреестр для внесения сведений о местоположении границ Вашего участка в базу Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В чём польза этих изменений?

В первую очередь, это принесёт пользу лично Вам. Распространённая проблема – неправильно установленный забор. Если участок был куплен много лет назад, вполне возможно, что Ваш забор был установлен с большой неточностью, которая влечет за собой потерю площади Вашего участка.

Благодаря принятию таких законов появилась возможность учитывать все изменения в местоположении границ земельного участка, и избежать множества проблем с регистрацией земельных участков. Достаточно один раз провести межевание, чтобы полностью распоряжаться своим земельным участком и избежать проблем с соседями в отношении правильности и точности прохождения границ участка.

Образец межевого плана земельного участка

Пример кадастрового паспорта квартиры

Порядок проведения межевания земельного участка

Межевание земли – что это такое?

Документы для межевания земельного участка

Наши преимущества

Штат аттестованных кадастровых инженеров. Лицензии СРО. Оперативность решения вопросов. Все работы выполняются нашими штатными специалистами Окончательный расчет производится по факту выполнения работ. Мы работаем без посредников, поэтому Вы экономите свои средства и время. Более 5000 выполненных объектов по Москве и Московской области.

Собственники недвижимости зачастую путают такие основные понятия кадастровой сферы, как межевой и кадастровый план. Иногда бывают абсурдные ситуации, когда кадастровый инженер выдает собственнику межевой план, то владелец недвижимости считает, что это и есть основной документ владения «шестью сотками», и на этом дело заканчивается. На самом деле вы даже не узаконили границы своего участка, а только подготовили документ для передачи в кадастровую палату.

Особенности планов в кадастровой сфере

Если мы обратимся к кадастровой сфере, то можем увидеть, что существует несколько вариантов схематических изображений, в том числе кадастровый паспорт и кадастровый план. Ранее до 2017 года, это были два самостоятельных документов, которые были отменены с введением ФЗ-218. Сейчас все сведения объединены в выписку из ЕГРН. Теперь обратимся к основным категориям плана:

• Технический. Разрабатывается схематическая часть для объекта капитального строительства, гаражей, многоквартирных домов и прочих сооружений. То есть, документ разрабатывается для всего того, что построено на земельном участке.
• Межевой план. Документ, определяющий границы земельного участка. Разрабатывается как для земельного надела, так и для многоквартирного дома, который имеет землю и придомовую территорию. На сам многоквартирный дом разрабатывается отдельный технический план.
• Кадастровый план. Упрощённая или подробная схема для одного кадастрового объекта. Например, схема участка или поэтажная экспликация многоквартирного дома.

Юридическую значимость имеет каждый тип плана, но официальным подтверждением признается только кадастровый план. Ранее этот документ был как отдельный регламент, и иногда был частью кадастрового паспорта. Начиная с 2017 года, все старые образцы кадастровых справок были отменены. Сейчас кадастровый план является частью раздела №3,4 и 5 выписки из ЕГРН. Все результаты межевого плана переносятся в кадастровый план в соответствующие разделы. То есть, все сведения кадастрового плана в выписке из ЕГРН являются официальными и имеют юридическую силу.

Что делать с техническим и межевым планом?

Этот документ разрабатывается кадастровым инженером. Специалист фиксирует основные и дополнительные сведения и заносит в информационный бюллетень. Далее он перерабатывает сведения в электронный формат и по желанию клиента может выдать как бумажный аналог, так и в электронной форме. Все сведения передаются в Росреестр кадастровым инженером.Собственнику остаётся прийти в Росреестр с имеющимися форматами межевого или технического плана, после чего оператор госкадастра фиксирует данные и формируется новый раздел выписки из ЕГРН (кадастровый план). Через 5-7 дней все данные фиксируются в реестре кадастровой палаты, и вы окончательно закрепляете за собой юридический статус границ, технической части сведений, которые были разработаны кадастровым инженером. Таким образом, кадастровый инженер является исполнителем государственной услуги, а вы и Росреестр являетесь заинтересованными сторонами, которые окончательно фиксируют результаты действий уполномоченного специалиста.

Что делать если утратили сведения по плану?

Ничего страшного, ваши данные никуда не исчезли. В случае форс-мажора, вы можете обратиться в Росреестр, где вам выдадут дубликаты документов, в виде выписки из ЕГРН. Здесь у вас всегда будет актуальная информация о текущем состоянии недвижимости. На нашем кадастровом портале вы всегда можете заказать выписку из ЕГРН, где есть актуальные сведения по кадастровому плану, а также иные правовые данные по интересующему вас объекту права. Заказывайте документ на любой интересующий вас объект права и получайте достоверные данные о недвижимости. Получателем сведений может быть не только собственник недвижимости, но и иное заинтересованное лицо, например, страхователь, покупатель недвижимости, агентство по продаже жилья и прочее. Документ выдаётся как в электронном виде, так и в виде традиционного бумажного варианта. При оформлении запроса на получаемые сведения, взимается обязательная сумма государственной пошлины установленного размера.

Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

• кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
• фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

• в документах
• в ГКН
• в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

• для участков ИЖС:
  • Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га
• для участков для ведения огородничества:
  • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
• для ведения садоводства:
  • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
• для индивидуальных гаражей:
  • Smin = 18 м2
• для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:
  • Smin = 5 м2

Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

• Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Sуточн < (Sдок + Smin)

• Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Sуточн > (Sдок — Smin)

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

• Sфакт = 12 сот.
• Sдок = 6 сот.
• Sфакт > S по док.
• Smin = 500 м2
• Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
• Sфакт > Sуточн

Кадастровый план — обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

• предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
• отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

• Sфакт = 9 сот.
• Sдок = 12 сот.
• Sдок > Sфакт
• Smin = 300 м2
• Sуточн = (Sдок — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
• Sфакт = Sуточн

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

• ИЖС
• садоводческий
• огороднический
• для КФХ
• т.д.

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.

Sуточн < (Sдок + 0.1 х Sдок)

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

• отсутствуют сведения о местоположении:
  • в государственном кадастре недвижимости
  • в правоустанавливащем документе
• ЗУ используется 15 и более лет
• нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:

• участок не является объектом недвижимости
• запрещено образование надела:
  • из другого участка
  • в результате раздела или выдела доли в натуре
  • в результате действий с преобразуемыми участками
• участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
• с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
• истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
• межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
• ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
• на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

• размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
• ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
• поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
• площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
• не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

• площадь ЗУ:
  • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
  • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
• при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
• границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Полезно знать

• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте
• Что такое обременение земельного участка можно узнать
• С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
• Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
• Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно
• Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться
• С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться
• Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться
• О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
• Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
• Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
• Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные
• Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
• Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать

Фото: BikeLifeForms_ru / flickr.com

В середине июня президент России Владимир Путин подписал закон, позволяющий решить вопрос согласования общих границ дачных участков. Этот процесс является обязательным для выполнения межевания и проведения кадастровых работ. Кадастровая палата по Нижегородской области разъяснила, как правки в законодательство помогут соблюсти законные интересы землевладельцев.

Нововведения

Внесенные правки в ФЗ № 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности»» и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» уточняют перечень обязательных условий для комплексных кадастровых работ и кадастрового учета.

Согласно одному из важнейших нововведений, теперь инженер сможет запрашивать из ЕГРН необходимую для кадастровых работ информацию, в том числе почтовые и электронные адреса собственников земли. Своевременный доступ к ним поможет предотвратить земельные споры между соседями.

Без регистрации права собственности нельзя стать полноценным владельцем участка. Для установления границ кадастровый инженер проводит межевание и согласует сведения с соседями. Данная процедура может проводиться как по заказу самого собственника, так и на основании госконтрактов на осуществление комплексных кадастровых работ.

Для чего нужен доступ к адресам?

В задачи кадастрового инженера входит определение границ земельного участка и их согласование с соседями в случае, если сведения о примыкающих участках не внесены в ЕГРН. Границы согласовываются индивидуально или на общем собрании. Но чтобы организовать такое собрание, нужно известить всех соседей.

Раньше кадастровому инженеру сделать это было крайне проблематично, так как он не имел права запрашивать сведения о почтовых и электронных адресах из ЕГРН. Специалистам даже приходилось давать объявления через газету, что в современных реалиях малоэффективно.

В результате были случаи, когда владельцы не получали извещение и в дальнейшем решали споры с соседями через суд. Изменения в законодательстве помогут решить эту проблему.