Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными. Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом. Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение. Разберемся, действительно ли это возможно.
Содержание
Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд
Теория
Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевести апартаменты в квартиру. Основным условием для этого будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:
- санитарно-эпидемиологическим нормам; и
- техническим нормам, принятым для жилых помещений.
Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени). Также проблемой может стать:
- расположение здания,
- отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
- вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
- его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.
Практика
Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания. Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.
Положительные примеры перевода нежилых помещений в нежилые встречаются, что отражено в судебной практике. Так, в одном из рассмотренных Конституционным Судом РФ дел (Определение КС РФ от 6 июня 2017 года № 1164-О) покупатель не только перевел нежилое помещение в квартиру, но и попытался получить налоговый вычет (правда, безуспешно).
Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить статус квартиры. Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.
В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей. Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).
Процедура перевода в нежилой фонд
Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах. Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена. Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.
Для переоформления в квартиру потребуются:
- заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
- согласие соседей на перевод;
- техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).
Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода. Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.
Если получен положительный ответ, необходимо будет:
- разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
- получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
- внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.
Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью
С периодичностью раз в несколько лет появляются проекты приравнять апартаменты к жилым помещениям. Но пока успехом ни одна из этих попыток не увенчалась. Так, в июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех. В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.
В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п. Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.
Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.
В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:
- предельным размерам (площади);
- поэтажному расположению;
- противопожарным, техническим и санитарным нормам.
При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений. Такое здание получало бы статус многофункционального дома.
Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.
Новая попытка централизованно перевести апартаменты жилые помещения была предпринята в начале 2020 года, но дальше слухов дело пока не пошло. Поэтому не стоит рассчитывать, что апартаменты приравняют к жилью — по крайней мере, пока.
Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение. Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех. Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам. И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764