Завышение квартиры

Фото: https://.com/photos/analytics-graph-chart-data-3291738/

Первый взнос по ипотеке – что это и зачем он нужен

Множество ипотечных программ предполагает внесение первоначального взноса, причём чем он будет выше, тем ниже будет процентная ставка и меньше переплата банку.

Первоначальный взнос – это собственные накопления человека, которые будут переданы продавцу недвижимости при заключении с ним договора купли-продажи. Оставшуюся сумму выплатит кредитная организация, и именно она будет считаться для заёмщика основным телом кредита. В чём же выгода банка?

Во-первых, заёмщик показывает себя с положительной стороны, поскольку может грамотно и рационально распоряжаться своим бюджетом и имеет сбережения. Банк убеждается, что потенциальный клиент достаточно обеспеченный и платёжеспособный.

Во-вторых, это гарантированная защита банковских рисков от неликвидного имущества. Если заёмщик по каким-либо причинам не сможет рассчитаться с ипотечными долгами, а предмет залога, то есть недвижимость, подешевеет, то банк сможет покрыть убытки.

Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность. В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника. А оно ему надо?

Наличие первичного взноса значительно сокращает или полностью погашает размер долговых обязательств после реализации недвижимости.

Средний размер первоначального взноса в большинстве банков составляет 15-20% от стоимости приобретаемого жилья. Ряд банков предлагает ипотечные программы с минимальным десятипроцентным взносом, а то и вовсе без него. Свои риски они компенсируют высокими процентными ставками и сокращённым сроком кредитования.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Фото: https://.com/illustrations/realty-house-sell-agent-business-1151243/

Что обычно делает человек, когда собирается купить квартиру? Правильно, он мониторит предложения рынка и подбирает для себя наиболее выгодный вариант. Диапазон цен на сегодняшний день крайне широк и зависит от множества факторов – местоположения квартиры, её технического состояния, года строительства, площади, планировки и других.

Продавец назначает цену, исходя из стоимости аналогичных продаваемых объектов. Если ему нужна срочная продажа, то он может запросить меньшую сумму. Если же он считает, что его недвижимость вне конкуренции, например, сделан дорогостоящий ремонт, то и стоимость жилья будет выше.

Банк ни за что не поверит на слово заёмщику, что квартира чудо как хороша и действительно стоит своих денег. Нет, ему нужен официальный документ, в котором будет указана рыночная цена объекта. А определяет реальную стоимость жилья независимый оценщик, который буквально за пятнадцать минут сфотографирует все уголки в квартире, получит копии технической документации и уже у себя в офисе сформирует многостраничный отчёт.

В отчёте будет отображена полная информация о продаваемом объекте – месторасположение, в каком состоянии находится дом и квартира, насколько развита инфраструктура в округе, а также в какую цену продаётся и продавалась в течение трёх лет аналогичная жилплощадь.

Итогом работы оценщика будет две цены – рыночная и ликвидационная. С рыночной всё понятно – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать недвижимость в настоящее время. Ликвидационная же представляет собой ту цену, по которой можно реализовать квартиру в кратчайшие сроки, соответственно, она ниже рыночной.

Размер ипотеки выдаётся исходя из реальной стоимости жилья, но для банков важно и наличие уже рассчитанной ликвидационной стоимости. В случае если заёмщик перестаёт выплачивать свои долговые обязательства, залоговую квартиру изымают и реализуют как можно быстрее, чтобы покрыть убытки. Если же банк будет выставлять недвижимость на продажу по цене, близкой к рыночной, то процесс реализации затянется на неопределённое время, а это не выгодно ни одной из сторон – часики тикают, а проценты и штрафы капают.

Независимый оценщик должен быть аккредитован банком, то есть он обязан предоставить в кредитную организацию необходимую документацию о своей деятельности. Если он подходит всем требованиям банка, то будет включён в список надёжных партнёров. Заёмщик вправе выбирать любого оценщика из аккредитованных.

Обычно расходы на оценку квартиры ложатся на заёмщика, поскольку именно от оценочной стоимости зависит размер ипотечного кредита. Если стоимость жилья по заключению оценщика больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникнет – ипотека полностью покроет расходы заёмщика. В противном случае придётся договариваться с продавцом, чтобы он снизил цену, или нести дополнительные расходы – банк никогда не одобрит ипотеку на сумму выше оценочной, это для него слишком большой риск.

Иногда продавцу выгодно занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, например, чтобы заплатить меньший налог. В этом случае стороны договариваются между собой, а также с оценщиком.

Но стоит знать, что оценщик за недостоверную информацию может поплатиться правом заниматься оценочной деятельностью, поскольку банк тщательно изучает отчёт, перепроверяя содержание и форму акта. Нередки случаи, когда документ отправляется на доработку. К тому же эта схема абсолютно невыгодна покупателю, ведь он не получит необходимую сумму кредита.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Фото: https://.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается. Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Последствия завышения для покупателя

Согласитесь, описанная выше схема является не совсем честной по отношению к банку. К тому же в сговоре и оценщик, предоставивший недостоверные сведения в отчёте. Каждая из сторон сделки должна понимать, на что идёт и чем это чревато.

Больше всех рискует покупатель, ведь именно он собирается обмануть банк и провернуть мошенническую сделку. И если договориться с продавцом у него получится, то склонить на свою сторону оценщика будет весьма непросто, поскольку:

• банки прекрасно осведомлены о подобной схеме, если заёмщик приносит расписку от продавца, то это уже повод насторожиться и провести дополнительную проверку;
• кредитные организации работают только с аккредитованными (проверенными и надёжными) оценщиками, которые не будут обманывать банк ради небольшой выгоды – при разоблачении они потеряют доверие финансового рынка и источник существования.

Конечно же заёмщик вправе обратиться к любому оценщику, даже не имеющему аккредитацию, но его в любом случае банк будет проверять на порядочность, затребовав необходимые документы.

Если же оценщик всё же окажется нечист на руку (не стоит спускать со счетов человеческий фактор и жадность рядовых служащих оценочной компании), покупателя подстерегают и другие риски.

• Продавец может оказаться непорядочным и отказаться уничтожить долговую расписку после завершения сделки и получения полного расчёта за проданную недвижимость. Если он предъявит её покупателю, то тому придётся выплатить долг в размере завышенной суммы.
• Если покупатель решит получить налоговый вычет и вернуть часть заёмных средств благодаря ранее уплаченным налогам, а фискальные органы заподозрят мошенничество, то заёмщик окажется под следствием и может быть привлечён к уголовной ответственности.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Нужно отметить, что в таком раскладе, как завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца весьма существенные.

Неправильно составленная расписка может привести к убыткам. А если дело касается крупных сумм, то доверять рукописным бумажкам между частными лицами и вовсе не стоит.

Вы же помните, что продавец пишет расписку, что им была получена энная сумма в качестве авансового платежа? Если вдруг банк откажет в ипотеке, а незадачливый покупатель окажется непорядочным, то он может стребовать с продавца уже «уплаченный» им аванс.

Поэтому в расписке обязательно должно быть условие, что в случае расторжения сделки аванс останется продавцу в качестве «морального и материального» ущерба. Правда, этот факт также вызывает существенные подозрения – кто в здравом уме и трезвой памяти согласится подарить тысячи рублей только за то, что сделка не состоялась?

Ещё один риск касается тех продавцов, которые владеют недвижимостью менее трёх лет – им необходимо заплатить тринадцатипроцентный налог в казну государства. Естественно, завышение стоимости увеличит и размер налоговых отчислений.

Если квартира побывала «в руках» не одного хозяина и несколько раз продавалась-перепродавалась, то проверить её юридическую чистоту может быть затруднительно. В случае когда появляется скрытый собственник и отсуживает себе недвижимость, принадлежащую ему по праву, то сделка купли-продажи в судебном порядке признаётся недействительной – продавцу придётся вернуть покупателю полную сумму, указанную в договоре (а вы же помните, что она завышена?).

Не забывайте, что продавец является полноправным участником сделки. Если он поддаётся на уговоры покупателя о завышении стоимости жилплощади, то вступает в мошенническую схему по собственному желанию, а значит, и отвечать за мошенничество будет в равной мере с подстрекателем.

Банки, которые работают с завышением

Фото: https://.com/photos/women-business-attractive-dynamic-2748752/

Ни один банк не будет действовать себе в убыток, поэтому не стоит даже и пробовать искать кредитные организации, которые бы одобрили подобную схему.

Банки прекрасно осведомлены обо всех махинациях, у них есть специальная служба безопасности, которая тщательно проверяет каждого заёмщика и продавца. Не забывайте, что купленная недвижимость на два-три десятка лет остаётся в залоге у банка до тех пор, пока заёмщик не расплатится за взятый кредит.

В случае отказа или невозможности платить долги жильё будет реализовано для покрытия убытков. Поэтому каждая кредитная организация предъявляет определённые требования к покупаемой недвижимости. Так что «на карандаше» у службы безопасности находятся и потенциальный заёмщик, и продавец квартиры.

При малейшем подозрении на попытку обмануть в кредите откажут без объяснения причин. Так что ипотека с завышением для банков – это пройденный этап, разоблачить мошенников не составит труда.

Завышение стоимости квартиры для ипотеки является мошеннической схемой, итогом которой для заёмщика в лучшем случае будет отказ банка от кредитования, а в худшем – открытием уголовного дела. Нужно ли вам это, несмотря на кажущиеся выгоды?

Допустим, вы продаете свою квартиру или дом, но покупателей все нет. И вдруг появляется желающий приобреcти вашу недвижимость в ипотеку, но у него к вам необычная просьба – фиктивно завысить стоимость объекта. Рассмотрим, зачем покупателю это нужно и почему от такой схемы стоит отказаться.

Когда нельзя, но очень хочется

Есть люди, которые не могут накопить деньги на первоначальный взнос по квартире. Но купить ее им очень хочется. Обычно для этого они пытаются взять еще и потребительский кредит, даже не вникая, какую сумму придется отдавать ежемесячно и насколько это рискованно. Но часто в таком кредите им отказывают. Особенно когда уже есть заявка на ипотеку.

Что делают нормальные люди в таком случае? Правильно – копят необходимую сумму для первоначального взноса. Что делают другие? Догадаться нетрудно – просят продавца завысить стоимость приобретаемой недвижимости.

На практике достаточно примеров завышения стоимости. Фото: Janek.com

Сегодня на завышение стоимости работает целая индустрия. Оценочные компании увеличивают цену объекта в отчете об оценке на основании широкого диапазона представленных на рынке квартир. Банки за редким исключением с такими результатами соглашаются. Все участники сделки об этом догадываются и делают вид, что ничего незаконного не происходит.

Это и понятно. Заработать хотят все. И у покупателей появляется возможность приобрести желанную недвижимость. А риски, с которыми, возможно, придется столкнуться банку или страховой компании, уже заложены в стоимость их услуг.

Но для продавца последствия такой схемы могут оказаться куда плачевнее.

Причин тому несколько

Во-первых, это увеличение размера подоходного налога. Если вы владеете недвижимостью меньше пяти лет, его придется заплатить. И чем выше цена объекта, тем больше разница между стоимостью покупки и продажи. А соответственно, и сумма платежей в бюджет.

Продавцу не стоит думать, что из него не могут сделать дурака. Кадр из фильма «Приключения Буратино»

Во-вторых, если зарегистрированная сделка по какой-либо причине отменяется, вы будете должны вернуть полученные средства. Причем в размере, указанном в договоре. Чтобы минимизировать этот риск, вам предложат встречную расписку от покупателя на разницу завышения стоимости. Что якобы эта сумма от вас обратно им уже получена.

В качестве причины «возврата» обычно указывается решение сторон об уменьшении стоимости квартиры «в связи с обнаружением скрытых дефектов» или что эта сумма платилась за мебель, которую вы при продаже «забрали с собой». А также множество других фиктивных вариантов, выставляющих вас недобросовестным продавцом.

Самым надежным их них считается расписка покупателя о том, что он «получил» от вас указанную сумму в долг под небольшой процент и обязуется вернуть по первому требованию. Однако важно понимать, что при расторжении сделки подобные расписки не будут приниматься судом во внимание автоматически.

Сначала вам придется отдать всю сумму договора покупателю. А уже потом судиться с ним за возврат разницы, которую вам на деле никто не платил. Возможно, каким то чудом вам удастся доказать, что факт «возврата» денежных средств все же был. Но забрать эти деньги у человека, не имеющего сбережений и недвижимости, шансов нет.

И если с вас истребовать все деньги можно легко, то получить обратно свои кровные будет непросто.

Наконец, в-третьих, формально такие схемы классифицируются как мошенничество со всеми вытекающими отсюда последствиями. Помогая покупателю обманывать банк, вы становитесь соучастником уголовного преступления. И наказание за это грозит самое серьезное. Одним лишь штрафом не отделаться.

Пока за такие махинации еще никого по статье не привлекли. Но все когда-то случается в первый раз.

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

1. Кадастровую.
2. Рыночную.

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества

Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.

А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. При признании сделки недействительной произойдет двусторонняя реституция — процесс, который возвращает обе стороны в исходные позиции. То есть, продавец получит свою квартиру обратно, а покупатель — деньги в сумме, прописанной в договоре продажи. Если она была завышена, то продавец должен будет отдать именно эту, завышенную сумму.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.

В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Риски при сделке с завышением реальны и очень неприятны. Участие в подобных схемах иногда приводит к плачевным последствиям, что подтверждают не только отзывы пострадавших, но и судебная практика. Поэтому не стоит пользоваться такими сомнительными схемами, лучше внимательно изучить условия кредитования различных банков и найти тот, который дает ипотеку без первоначального взноса.

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.

Какие потребуются документы?

Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:

1. Отчет эксперта-оценщика с указанием оценочной стоимости.
2. Авансовое соглашение, в котором прописаны условия предоплаты и сумма аванса.
3. Расписка от продавца о том, что он получил деньги, указанные в авансовом соглашении.
4. Проект будущего договора купли-продажи.

Пошаговая схема безопасной сделки ипотеки с завышением

Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.

Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:

1. Подбирается подходящий объект. Лучше если у него будет только один собственник. В противном случае можно серьезно усложнить ситуацию с несовершеннолетними детьми, недееспособными и т. д. Пусть реальная стоимость квартиры будет 2,6 миллиона рублей.
2. Далее нужно договориться с продавцом о фиксировании завышенной стоимости жилья в документах. Покупатель и продавец подписывают двустороннее авансовое соглашение на 650 тысяч рублей (первоначальный взнос 20%) с указанием, что итоговая стоимость квартиры — 3,25 миллионов рублей.
3. Продавец оформляет расписку о том, что получил аванс в размере 650 тысяч рублей.
4. Теперь необходимо договориться с экспертами о том, чтобы они оценили квартиру в 3,25 миллионов рублей. Сразу отметим, что именно на этом этапе все может сорваться, так как часто оценка проводится организациями, которые сотрудничают с банком на постоянной основе. Не все оценочные организации пойдут на такой риск. Если обман вскроется, банк больше не будет сотрудничать с фирмой, и она потеряет источник прибыли.
5. Покупатель передает в банк: договор, с прописанной в нем стоимостью в размере 3,25 миллионов рублей, отчет об оценке, где квартира стоит те же 3,25 миллиона, и расписку о том, что отдал необходимую сумму первоначального взноса продавцу.
6. Далее необходимо оформить договоренность между покупателем и продавцом о передаче аванса.
7. Банк одобряет заявку, но выдает, как положено в таких случаях, только 75-80% стоимости объекта. Что в нашем примере — 2,6 миллионов, или настоящая стоимость квартиры.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

К таким финансовым учреждениям можно отнести:

• Сбербанк.
• Райффайзен банк.
• ВТБ.
• Промсвязьбанк.
• Россельхоз.
• Ак Барс.
• Российский капитал.
• Открытие.
• Транскапиталбанк.
• Металлинвестбанк.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Важно понимать, что даже если вы решили обратиться в один из этих банков и провести сделку с завышением, отклонение от реальной рыночной цены не должно быть более 20%. Больше — слишком подозрительно и вряд ли вас ждет что-то кроме отказа.

Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2020 году?

Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.

В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Мнение эксперта Александр Николаевич Григорьев Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов. Иногда завышение может происходить и без какого-либо сговора с клиентами. Как пример: когда покупатель ищет себе жилье, он обычно начинает поиск именно с просмотра наиболее бюджетных вариантов. Значит, именно такие квартиры первыми и продаются, покидая рынок. Результат данного явления — оценщики ориентируются на квартиры по более высоким ценам. Подобное завышение ничем эксперту не грозит.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.

Выводы

Несмотря на мнение многих, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса совершенно невозможно, действительность показывает иное. Но решая прибегнуть к схеме завышения стоимости объекта, хорошенько взвесьте все ее плюсы и минусы. Если есть возможность купить квартиру честным и правомерным путем, лучше воздержаться от предоставления в банк любой недостоверной информации. Это может очень негативно отразиться на кредитной истории.

В начале 2018 года Центробанк и Минстрой РФ сообщили о планах по искоренению в России ипотечных кредитов с малым (до 10% от стоимости жилья) и нулевым первоначальным взносом. При этом в Минстрое сообщили, что такие кредиты занимают всего 5–6% рынка, а значит, отмена доступной ипотеки коснётся очень немногих. Однако, уральские риэлторы считают, что федеральные чиновники поскромничали со статистикой. До 70-80% клиентов некоторых агентств недвижимости Екатеринбурга ищут возможность купить жильё в кредит именно без первоначального взноса. Даже у людей с неплохим доходом часто нет накоплений.

Сегодня только два банка в Екатеринбурге готовы выдавать жилищные кредиты без первого взноса. Однако горожане изыскали ещё 5 альтернативных способов купить квартиру в кредит без использования «стартового капитала».

Банковская ипотека без первого взноса

В настоящее время ипотеку без первого взноса предлагают СМП-банк и Промсвязьбанк. На этих условиях они кредитуют покупку квартир только на первичном рынке и только у аккредитованных застройщиков.

Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» СМП-банк работает практически со всеми застройщиками и новостройками Екатеринбурга. Более того, если какой-то застройщик ещё не аккредитован в этом банке, то он может пройти эту процедуру. То есть с помощью кредита от СМП-банка можно приобрести жильё практически в любой новостройке города. Правда, обязательное условие – свой доход заёмщик должен подтвердить справкой по форме 2НДФЛ.

Формально процентная ставка СМП-банка для ипотеки без первого взноса – от 12% годовых, фактически же большая часть таких кредитов выдаётся под 14%. После того, как заёмщик выплатит 20% «тела» кредита, ставка снижается на 2 процентных пункта (т.е. фактически до 12% годовых). Впрочем, многие заёмщики не ждут этого снижения, а спустя полгода-год после получения ипотеки, перекредитуют её в другом банке под рыночную ставку порядка 9-9,5%.

Елена Мяло советник генерального директора группы компаний «Северная казна» Банк, рефинансирующий ипотеку другого банка, выдаст не более 80% от оценки квартиры. При рефинансировании выдается сумма для погашения действующего кредита, либо ровно столько, сколько осталось гасить по действующему кредиту, либо есть программы рефинансирования, которые предлагают взять плюс к сумме кредита 30%, но не более 80% от оценки квартиры. При этом кредитные организации позволяют при программе рефинансирования использовать старый оценочный отчет, но сумма нового кредита будет не выше действующего.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о лучших предложениях по рефинансированию ипотеки в Екатеринбурге и о моментах, которые надо учесть при оформлении рефинансирования ипотеки.

Второй банк, кредитующий покупку жилья в Екатеринбурге без первого взноса – Промсвязьбанк. В отличие от СМП-банка, он не требует от заёмщика справку 2НДФЛ (доход можно подтвердить справкой по форме банка), зато работает не со всеми уральскими девелоперами. В нём аккредитованы все объекты следующих застройщиков: «Группа ЛСР», «Форум-групп», ЮИТ и ПИК, а также дом №5 в ЖК «Светлый» от группы «ТЭН». В Промсвязьбанке ставка по ипотеке без начального взноса – от 12% годовых.

Завысить стоимость объекта в договоре купли-продажи

Этот способ нечестный, зато позволяет получить ипотечный кредит по рыночной ставке 9-9,5%, а не под безумные 14% годовых. Схема проста – в договоре купли-продажи квартиры указывается завышенная цена, чтобы размер кредита (80% или 90% от стоимости жилья) был равен реальной цене, по которой приобретается объект. В ходе оформления кредита в банк предоставляется фиктивная расписка, подтверждающая якобы получение продавцом от покупателя суммы в размере первоначального взноса по ипотеке. Например, продаётся квартира за 2 млн руб., в договоре купли-продажи указывается цена 2,25 млн. и берётся кредит на 2 млн (80% от цены в договоре), при этом покупатель предоставляет в банк расписку на якобы заплаченные продавцу 250 тыс. руб.

Александр Анисимов специалист по продажам АН «Находка» Давая расписку в получении несуществующих денег, продавец рискует. Ведь если сделка не состоится, то покупатель может потребовать возврата этой суммы. И суд примет расписку в качестве доказательства получения денег. Бывает, продавец страхует себя тем, что берёт у покупателя встречную расписку, согласно которой деньги в тот же день были возвращены покупателю. На самом деле, такая гарантия ненадёжна. Чтобы реально обезопасить продавца надо заключить дополнительное соглашение, в котором прописано, что покупатель ни при каких обстоятельствах не имеет права требовать возврата выплаченной суммы. Такое допсоглашение составляется в двух экземплярах, в простой письменной форме, нигде не регистрируется и банку его конечно не показывают. Но если сделка сорвётся, то оно защитит продавца от требований по возврату неполученной суммы.

В последние месяцы банки активизировали борьбу с завышением цен в договорах. Например, Сбербанк начал проводить собственную оценку объектов перед выдачей ипотеки. То есть он перепроверяет выводы независимого оценщика. Другие банки также стали более пристально изучать отчёты об оценке и отказываться от работы с переоценёнными объектами. Это привело к тому, что по схеме с завышением цены сегодня можно купить далеко не каждую квартиру. Тем не менее, метод ещё годится для объектов с низкой ликвидностью, которые давно стоят на продаже. Продавца такой квартиры можно, во-первых, уговорить на скидку (т.е. цена продажи будет ниже рынка, а в договоре – рыночная цена), во-вторых, продавец «зависшей» квартиры легче согласится на участие в обмане банка. Как замечают риэлторы, если человек намерен купить квартиру в ипотеку через завышение стоимости, то выбор объектов для него существенно сужается.

Людмила Плотникова юрист Уральской палаты недвижимости Часто продавцы, соглашающиеся на заключение договора по завышенной стоимости, забывают о налоговых последствиях. Если продавец владел квартирой менее трёх лет (или пяти лет, если стал собственником после 2016 года), то при продаже он обязан заплатить 13-процентный налог с дохода. Ну а если сумма продажи завышена, то настолько же увеличилась сумма, подпадающая под налог. Бывает, что такие граждане, получив уведомление от налоговой, пытаются даже опротестовать проведённую куплю-продажу. Но, как правило, оснований для расторжения сделки нет. Приходится платить налог за неполученный доход.

Понятно, что для совершения покупки по завышенной цене лучше обратиться в банк, который требует достаточно небольшой первоначальный взнос. Тогда цену завысить придётся совсем чуть-чуть и сделка не вызовет подозрений. В Екатеринбурге ипотеку с самым низким первым взносом предлагает Транскапиталбанк. Ему достаточно 5-процентного взноса. Правда в этом случае ставка по кредиту будет выше базовой на 5%. В банке «АкБарс» можно взять ипотеку с первоначальным взносом от 10%, но и здесь при минимальном взносе процентная ставка будет на 1-1,5% выше рынка. Ещё один банк с низким взносом – Россельхозбанк. У него есть программа с начальным взносом 10%, по которой ипотеку может взять молодая семья. Информация о банках с низким начальным взносом по ипотеке будет также полезной при совершении сделок по схемам описанным ниже.

С начальным взносом помогает застройщик

По схеме с завышением цены в договоре (или снижением цены продажи) могут работать не только частные продавцы, но и застройщики, реализующие квартиры на первичном рынке. При этом взаимоотношения продавца, покупателя и банка могут быть выстроены в полном соответствии с законом. Например, до недавнего времени семья, не имеющая средств на начальный взнос, могла купить в ипотеку новую квартиру в Среднеуральске. На размер первого взноса (15% от стоимости объекта) покупатель получал субсидию в некоммерческом фонде. Эти средства перечислялись застройщику, а банк выдавал остальные 85% стоимости квартиры в виде кредита покупателю. Изюминка данной схемы в том, что покупателю не надо возвращать деньги некоммерческому фонду. Деньги, полученные в виде начального взноса (15% от стоимости квартиры) застройщик сам возвращал в фонд. Фактически покупатель получал 15-процентную скидку от стоимости квартиры, тогда как в договоре стояла полная стоимость объекта (т.е. выше на 15% чем стоимость реальной покупки).

Ещё одна бонусная программа действовала до недавнего времени в ЖК «Университетский». Семья с одним ребёнком, при покупке жилья в этом жилом комплексе получала скидку в размере 230 тыс. руб. причём эта скидка могла быть оформлена как первый взнос по ипотеке, или как часть первого взноса.

Ольга Новосёлова директор офиса АН «Новосёл» В настоящее время екатеринбургские девелоперы официально не объявляют о программах, позволяющих купить жильё в ипотеку без первого взноса. Но по факту некоторые небольшие застройщики готовы идти с покупателями на переговоры, находить решения, чтобы человек смог купить квартиру в ипотеку без первого взноса.

Взять потребительский кредит на сумму первого взноса

Банкиры очень не любят, когда клиент для покупки квартиры пользуется двумя кредитами – потребительским (на первый взнос) и ипотечным. В такой ситуации слишком высок риск того, что заёмщик не справится с платежами. Банк может одобрить ипотечный кредит, взятый «поверх» потребительского только если клиент имеет весьма высокий и стабильный доход. Подавляющему же большинству заёмщиков будет в такой ситуации отказано. Однако покупатели жилья научились обходить банковское «нельзя».

Ольга Новосёлова директор офиса АН «Новосёл» Если человек берёт потребительский кредит для первого взноса, он не оформляет его заранее. Ведь уже взятый потребкредит ипотечный банк увидит в выписке из бюро кредитных историй и откажет в ипотечном кредите. Поэтому потребительский кредит берётся в тот же день, что и ипотечный, то есть в день сделки. При этом очень важно, чтобы человек понимал, какую нагрузку по кредитам он будет нести.

Понятно, что использование потребительского кредита для получения средств на первый взнос по ипотеке – это достаточно дорогое удовольствие. Хотя банки и рекламируют потребкредиты под 12-13%, на деле эффективная ставка (с учётом комиссий, страховок и пр.) почти никогда не бывает ниже 18-20%.

Материнский капитал в качестве первого взноса

До недавних пор, банки, хотя и соглашались учитывать средства материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке, но требовали, чтобы заёмщик внёс дополнительно немного налички – хотя бы в размере 5-10% от стоимости приобретаемого объекта. Сегодня ряд банков (Сбербанк, Россельхозбанк, «АкБарс», ЮниКредит Банк) готов в качестве начального взноса учитывать только средства материнского капитала. Разумеется, что размер маткапитала должен быть не менее допустимого размера начального взноса по оформляемому кредиту.

Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Если покупатель квартиры намерен внести первый взнос маткапиталом, он должен учесть, что по требованиям банка платёжеспособность такого клиента должна позволить гасить кредит в размере ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ приобретаемого объекта. Например, если человек покупает квартиру за два миллиона, он должен иметь доход, чтобы гасить кредит в размере двух миллионов. Хотя по факту он будет гасить кредит в 1,55 млн руб. (если средства маткапитала полностью используются на покупку жилья). Это происходит потому что формально банк в виде кредита выплачивает полную стоимость квартиры продавцу, а уже после этого покупатель может воспользоваться маткапиталом и перечислить его банку уже в виде платежа по погашению кредита.

Использование маткапитала можно сочетать с описанным выше способом завышения стоимости приобретаемой квартиры. Это может пригодиться, если размера материнского капитала не хватает на первоначальный взнос, либо если банк, помимо маткапитала требует внесения 5-10% личных средств заёмщика.

Внесение в качестве залога имеющегося жилья

Взять жилищный кредит без первого взноса можно также, если заёмщик оставит банку в залог уже имеющуюся у него (заёмщика) недвижимость. Правда необходимо, чтобы стоимость закладываемого объекта ощутимо превышала стоимость приобретаемого. Обычно банк выдаёт кредит в размере 60-80% стоимости заложенного жилья. Если полученных денег хватает на покупку желаемого объекта, то первоначальный взнос не требуется. Указанная схема довольно часто применяется при покупке квартиры для детей. Под залог родительской трёшки можно взять сумму, которой хватит на покупку однокомнатной квартиры для подрастающего поколения. В Екатеринбурге такая программа действует в следующих кредитных учреждениях: САИЖК, Промсвязьбанк, Росбанк, Запсибкомбанк, ВТБ, Сбербанк.

При оценке недвижимости для ипотеки время от времени клиенты просят оценщика завысить стоимость.

Зачем это может понадобиться, как это делается и что за это бывает – читайте далее.

Зачем делается завышенная оценка квартиры

Самая распространенная ситуация когда делается завышенная оценка квартиры: человек очень хочет купить жильё, а денег на первоначальный взнос на руках нет.

Отсюда и появилась схема с завышением стоимости приобретаемой квартиры на величину минимального первоначального взноса.

Как сделать завышение оценки квартиры для банка

Многие застройщики для увеличения продаж и привлечения дополнительных клиентов соглашаются использовать данную схему.

В договоре купли продажи прописывается завышенная стоимость (на величину первоначального взноса). Таким образом со стороны выглядит, что покупатель уже внес первоначальный взнос.

Единственная проблема заключается в том, что просто указать завышенную стоимость в договоре недостаточно.

Нужно чтобы эту стоимость подтвердил независимый оценщик и составил отчет об оценке с «нужными” цифрами.

Что грозит за завышение оценки квартиры

Хотя эта схема и не является каким-то серьезным нарушением закона об оценке, но все же при этом банк вводится в заблуждение. А сотрудникам банков не нравится, когда их держат за идиотов.

В случае, если завышена оценка недвижимости и об этом станет известно банку, в суд на вас конечно не подадут, но вот ипотеку вы в этом банке уж точно никогда потом взять не сможете.

Что же касается оценщика, который был пойман на сознательном завышении стоимости, банк просто ПЕРЕСТАНЕТ С НИМ РАБОТАТЬ. Отчеты об оценке от такого оценщика (оценочной компании) банк просто перестанет принимать.

Если еще пару лет назад эта схема часто срабатывала, то сейчас банки все чаще перепроверяют работу оценщиков. Случаи завышения выявляются почти всегда (особенно в крупных банках – Сбер, ВТБ и т.д.).

Вывод

Ни один уважающий себя профессиональный оценщик по состоянию на сегодняшний день не станет сознательно завышать стоимость квартиры для ипотеки. Оно того не стоит!

Не нужно проявлять какое либо недовольство результатом или условиями оценки, если оценщик отказывается завысить стоимость.

На это идут или очень смелые или очень глупые оценщики. Ведь лишиться работы из за дополнительных нескольких тысяч рублей ( в качестве взятки за завышение) согласится только идиот.

Поэтому, если у вас нет первоначального взноса, лучше накопите на него и сделайте все как положено. Завышенная оценка квартиры для вас скорее зло чем благо.

В самом деле, если не получается накопить даже на первоначальный взнос, то как вы собираетесь платить ипотеку годами или даже десятилетиями?

Стоимость оценки квартиры для банка (для ипотеки, для закладной, для страховки) в нашей компании:

Оценка квартиры-студии	3000 рублей
Оценка однокомнатной квартиры	3300 рублей
Оценка двухкомнатной квартиры	3500 рублей
Оценка трехкомнатной квартиры	3800 рублей
Оценка дома	от 8000 рублей

С какими банками мы работаем:

Сбербанк	Уралсиб
Ак-Барс	Центр-инвест
Райффайзен банк	Промсвязьбанк
Совкомбанк	ДельтаКредит
Банк ВБРР	ВТБ

Закажите оценку квартиры для банка в Краснодаре, позвонив нам по телефонам: