Особо ценных угодьях земель сельскохозяйственного назначения

1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

2. Утратил силу с 5 января 2005 г.

3. Утратил силу с 5 января 2005 г.

4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

6. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

Содержание

Комментарий к Ст. 79 ЗК РФ

1. Комментируемая статья в п. 1 определяет понятие и состав сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель, а также провозглашает их особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья в принципе должны использоваться только по целевому назначению и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. При этом новая концепция обеспечения приоритета сохранения особо ценных земель состоит в ограничении и запрещении не изъятия таких земель, а перевода их в иные категории, соответственно ФЗ о переводе земель из одной категории в другую признаны утратившими силу п. п. 2 и 3 комментируемой статьи, касавшиеся изъятия сельскохозяйственных угодий и предоставления их для несельскохозяйственных нужд.

Те исключительные случаи, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, установлены ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Это случаи, связанные:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодьях;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2 — 3. Пункты 2 — 3 признаны утратившими силу ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

4. Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ с учетом наличия и состояния сельскохозяйственных угодий в данной конкретной республике, крае, области. В комментируемой статье приводятся лишь основные виды или признаки таких особо ценных угодий, которые могут служить ориентиром для принятия решения субъектом РФ.

Например, в соответствии с Законом Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» (п. 3 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
———————————
Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 26 июня.

— сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;

— сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

— искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Частью 2 ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую к землям сельскохозяйственного назначения, для которых установлены особо жесткие ограничения на перевод в иные категории, кроме особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных субъектами РФ в соответствующие перечни, отнесены также угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). То есть, если даже в том или ином субъекте РФ такие сельскохозяйственные угодья не включены в перечень или установлен более высокий процент необходимого превышения среднего уровня кадастровой стоимости, будет действовать норма Федерального закона. В приведенном выше Законе Московской области установленное превышение (10%) существенно ниже (что можно было бы даже рассматривать как несоответствие нормам комментируемой статьи, в которой говорится о существенном превышении средней кадастровой стоимости, если бы не особые условия Подмосковного региона) — следовательно, норма регионального Закона перекрывает в данном случае норму ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

Однако нельзя не отметить и коллизию норм п. 4 комментируемой статьи и ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

В первом случае указано, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для других целей не допускается. Поскольку использование угодий в несельскохозяйственных целях по закону невозможно без перевода земельных участков в иную категорию земель, можно сделать вывод, что речь идет о недопущении перевода указанных земель в иную категорию. В ФЗ о переводе земель из одной категории в другую (ч. 2 ст. 7) установлено, что перевод названных выше особо ценных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных п. п. 3, 6, 7 и 8 ч. 1 ст. 7 этого Закона, т.е. случаев, связанных:

— с установлением или изменением черты населенных пунктов;

— со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

— с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

— с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.

С одной стороны, поскольку в ФЗ о переводе земель из одной категории в другую со всей определенностью сказано именно о переводе особо ценных сельскохозяйственных угодий, а в ЗК приводится более расплывчатая формулировка об использовании таких угодий для других целей, то при решении вопросов о переводе сельскохозяйственных угодий в иные, кроме земель сельскохозяйственного назначения, категории следует руководствоваться ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. С другой стороны, ЗК по своему уровню выше других земельных федеральных законов; согласно п. 1 статьи 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК.

Упоминавшийся выше Закон Московской области своей нормой разрешил данную коллизию, установив, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается, за исключением случаев, установленных ФЗ о переводе земель из одной категории в другую.

5. В п. 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в праве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В период проведения земельной реформы начала 90-х годов земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако в силу разрозненности и противоречивости нормативных актов, принимавшихся на первом этапе реформы, недостаточной разъяснительной работы и низкой правовой культуры на селе практически нигде в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей. Участники должны быть уведомлены о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Собрание правомочно, если на нем присутствуют участники, составляющие не менее 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае если участник долевой собственности продает свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по гражданскому законодательству в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством. К тем договорам, которые к концу января 2009 г. окажутся не соответствующими установленным нормам, будут применяться правила о договоре доверительного управления имуществом (см. ст. ст. 1012 — 1026 ГК).

Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом; согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собственности не утверждены границы части находящегося в долевой собственности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок остальных участников или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Если в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

О связи задач по использованию участков с требованиями Правил землепользования и застройки

Многие проблемы, возникающие у владельцев земельных участков (ЗУ), приходится решать через действующую в каждом муниципальном образовании комиссию по Правилам землеустройства и застройки (далее – Комиссия по ПЗЗ).

Стартом в преодолении трудностей становится заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки с изложением сути вопроса:

  • изменение вида разрешённого использования участков (ВРИ)
  • изменение территориальной зоны земельных наделов
  • внесение изменений в генеральный план поселения
  • изменением параметров разрешённого строительства капитального объекта с выяснением факторов, ограничивающих возможность реконструкции построек, возведённых на участках
  • уточнение параметров нового строительства и его функционального назначения
  • целый ряд других вопросов

Главная задача комиссий по ПЗЗ – обеспечение для всех владельцев участков и объектов недвижимости их законных прав и интересов собственников больших и малых, застроенных и незастроенных земельных участков в их:

  • в использовании
  • в застройке
  • в развитии

при обязательном соблюдении градостроительных регламентов, установленных ПЗЗ для каждой территориальной зоны.

О подаче заявлений в Комиссию по ПЗЗ рассказывается ниже. Сейчас необходимо выяснить, почему соблюдению требований ПЗЗ уделяется столь высокое внимание.

Кратко о сути ПЗЗ

Градостроительным кодексом РФ установлена своеобразная «иерархия» градостроительной документации. «Табель о рангах» выглядит следующим образом:

  1. генеральный план – самый главный документ, определяющий цели и перспективы развития территории поселения на длительный срок (15-25 лет):
    • содержит укрупнённые ориентировочные показатели развития территорий
  2. правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – градостроительная «пусковая кнопка»:
    • включает механизм реализации генерального плана
    • при использовании ПЗЗ могут выявляться и устраняться некоторые недочёты планирования территории и генерального плана
    • официально ПЗЗ называются нормативно-правовым актом, который регламентирует использование территории поселения и детализирует генеральный план
  3. проект планировки территории (ППТ) – документ, устанавливающий для определенной территории:
    • зоны размещения существующих объектов и их параметры
    • зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено
    • в отличие от генерального плана, ППТ является более подробным документом, содержащим красные линии, объекты и инфраструктуру

Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ) – традиционная система градостроительного регулирования, сложившаяся в нашей стране ещё с советских времён.

Она основана на планировании и делении территорий поселений на градостроительные зоны. Они позволяют сформировать:

  1. базу для правового режима земельных участков
  2. понятный порядок использования и застройки наделов

Градостроительное регулирование периодически меняется и совершенствуется, а утверждённые в поселениях ПЗЗ предоставляют целый комплекс возможностей:

  • устанавливают градостроительные зоны с их регламентами
  • определяют «что можно» и «чего нельзя» делать в той или иной территориальной зоне и на земельных участках, имеющих такой-то вид разрешённого использования
  • поясняют для всех, в том числе и для власти, что конкретно нужно предпринять и какие процедуры потребуется выполнить, чтобы обеспечить то или иное разрешение для земельного участка или для строительства или реконструкции объекта капитального строительства
  • обеспечивают информирование жителей муниципалитета:
    1. об установленных градостроительных регламентах на территории всего поселения
    2. о возможностях строительного развития как всего поселения, так и его отдельных микрорайонов и даже улиц
    3. о порядке выполнения бюрократических процедур и сроках рассмотрения вопросов и т.д.
  • обеспечивают через проведение общественных слушаний непосредственное участие жителей, предприятий и организаций поселения в принятии решений о землепользовании и застройке:
    • тех решений, что смогут оказать положительное влияние и на условия проживания людей и на их благосостояние, а также на бизнес
  • разграничивают правовые и технические вопросы градостроительного регулирования:
    • возможности использования ЗУ и объектов на них (диктуются правилами землепользования и застройки, относящимися к нормативно-правовым нормам) с возможностями реализации использования недвижимости (в соответствии с проектной документацией)
  • обеспечивают маневренность градостроительного зонирования, проявляющуюся в наиболее важных аспектах, необходимых для правообладателей объектов недвижимости:
    1. в возможности выбора вида разрешённого использования
    2. в возможности отклонения от установленных параметров строительства
    3. в возможности внесения изменений и дополнений в правила застройки
  • обладают нацеленностью на достижение баланса между частными и общественными интересами

ПЗЗ разрабатываются не для архива, а для оперативного применения в условиях динамично меняющихся ситуаций у правообладателей земли. Они – главный градостроительный регулятор местного значения.

ПЗЗ – инструмент для решения проблем в использовании участков

Возможности и особенности ПЗЗ каждого муниципального образования –это мощный инструмент, который собственники участков или объектов недвижимости на участках могут и должны использовать для решения задач:

  • по изменению ВРИ
  • по изменению территориальной зоны
  • по получению разрешения на отклонение от предельных параметров строительства
  • по преодолению многих других проблем

Главное условие для применения ПЗЗ в решении задач – обоснованность требований, их соответствие материалам территориального планирования муниципального района.

Чтобы умело и грамотно воспользоваться этим инструментом, нужно ознакомиться с содержанием ПЗЗ, действующих в своём муниципальном образовании, хотя в той части, к которой относится задача, возникшая у собственника объекта.

ПЗЗ – документ открытого пользования. Они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований. С ними можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета. Знакомство не должно ограничиваться изучением только графических материалов, поскольку подробная разъяснительная информация по всем вопросам изложена в их текстовой части.

Структура текстовой части ПЗЗ такова, что найти необходимый материал не так уж и сложно. Даже при беглом просмотре глав и параграфов, перечисленных в содержании можно увидеть именно тот раздел, что будет нужен для анализа возможностей в решении проблемы.

Пара примеров

  • Знакомясь с содержанием ПЗЗ города Москвы, можно найти раздел о порядке предоставления разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объекта капитального строительства:
    • он изложен в пункте 2.2.2 Книги 1. «Общая часть и текстовые материалы территориальной части Правил землепользования и застройки города Москвы»
  • В ПЗЗ МО Большеколпанское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пункте 26 этих правил можно ознакомиться с порядком внесения изменений в ПЗЗ

ПЗЗ муниципальных образований излагают полезную информацию по многим вопросам. В них, например, можно выяснить следующие сведения:

  • о градостроительных регламентах, установленных для всех территориальных зон, на которые поделена территория поселения
  • о размере возмещения вреда, причинённого жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов территориального планирования муниципальных образований, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий муниципальных образований
  • о требованиях по проведению общественных слушаний
  • о праве использования земельных участков на проведение строительных изменений объектов капитального строительства, возникших до введения в действие ПЗЗ

Обязательный раздел ПЗЗ – тот, что освещает деятельность Комиссии по правилам землепользования и застройки.

Комиссия по ПЗЗ – цель создания, приём предложений по изменению ПЗЗ

Комиссия по ПЗЗ является постоянно действующим консультативным коллегиальным органом при главе администрации поселения. Формируется она на основании постановления главы администрации, а в своей деятельности руководствуется следующими документами:

  • ПЗЗ, принятыми в муниципальном образовании
  • Положением о Комиссии
  • муниципальными правовыми актами, регламентирующими деятельность комиссии по ПЗЗ
  • Конституцией РФ, Земельным и Градостроительным кодексами РФ, федеральными и региональными законами

В состав Комиссии по ПЗЗ входят председатель комиссии, секретарь и члены комиссии. Требованиях к составу и порядку деятельности Комиссии по ПЗЗ закрепляются региональными законами (пример по Ленинградской области — областной закон № 25-оз от 10.04.2017 г.).

При объективной необходимости Комиссия по ПЗЗ вправе расширить свой состав для обсуждения вопросов, которые предстоит рассмотреть на заседаниях:

  1. включать в свой состав представителей власти поселений
  2. создавать консультативные советы и рабочие группы
  3. привлекать независимых экспертов (в установленном порядке)
  4. приглашать представителей органов власти, а также юридические и физические лица, компетенция которых относится к тем или иным вопросам

Деятельность комисси осуществляется в следующих направлениях:

  • организация и проведение публичных слушаний:
    1. по проектам генеральных планов поселений и внесению в них изменений
    2. по документам территориального планирования
    3. по проектам планировки территорий и проектам межевания территорий
    4. по вопросам предоставления разрешений на условно-разрешённый вид использования земельных участков и объектов капитального строительства
    5. по вопросам отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства
  • организация и координация разработки проектов генеральных планов и правил, а также проектов о внесении изменений в них
  • рассмотрение предложений о внесении изменений в генеральные планы и правила
  • участие в проведении публичных слушаний по проектам планировки территории, включая проекты планировки территорий, предусматривающие размещение линейных объектов
  • досудебное рассмотрение конфликтных ситуаций и разрешение споров, возникающих при осуществлении градостроительной деятельности — при поступлении жалоб от жителей поселений, от правообладателей земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, а также лиц, чьи права и законные интересы могли быть нарушены

По итогам заседаний Комиссия по ПЗЗ готовит соответствующие рекомендации и заключения, организовывает проведение публичных слушаний с подготовкой протокола и заключения о результатах этих слушаний, направляет материалы главе местной администрации для приятия им соответствующего решения.

Ситуации, вызывающие необходимость внесения изменений в ПЗЗ

Основания для внесения изменений в правила землепользования и застройки и порядлк действий при этом предусмотрены статьями 31, 32, 33 Градостроительного кодекса РФ.

ПЗЗ могут быть изменены в порядке, установленном градостроительным кодексом РФ, в соответствии с документами территориального планирования, документации по планировке территории и внесения изменений в эти документы.

Необходимость в изменении правил землепользования и застройки возникает, как правило, тогда, когда правообладатель земельного участка не планирует использовать в том варианте, что предусмотрен действующими ПЗЗ. Не редки и другие случаи – когда ПЗЗ существенно ограничивают или вовсе не допускают новое строительство.

Становятся ли при этом ПЗЗ непреодолимым препятствием? – Нет. Мало того, что об этом говорится в самих ПЗЗ, но подтверждается ещё и законодательно статьёй 33 Градостроительного кодекса РФ:

  1. любое заинтересованное лицо имеет право подавать заявление о внесении изменений в правила землепользования и застройки
  2. граждане и юридические лица могут выступать с соответствующей инициативой

Примечание

В соответствии с Определением Верховного Суда РФ № 78-АПГ13-17 от 23.10.2013 года, в случаях отличий между территориальными зонами земельных участков по ПЗЗ и функциональными зонами тех же участков по Генеральному плану приоритет отдаётся положениям Генерального плана.

Соответственно, ПЗЗ в спорной части не подлежат применению, а градостроительное зонирование считаются фактически отсутствующими до момента принятия изменения в ПЗЗ.

Применение ПЗЗ вызвало негативные последствия в использовании земельного участка и объекта капитального строительства

К негативным последствиям применения ПЗЗ Градостроительный кодекс РФ (подпункт 5 пункта 3 статьи 33) относит следующие:

  1. снижение эффективности использования
  2. нанесение вреда правоообладателю
  3. снижение стоимости объектов недвижимости
  4. препятствия в реализации прав и законных интересов правообладателей

Заявления (предложения) о внесении изменений в ПЗЗ по перечисленным обстоятельствам рассматриваются Комиссией по ПЗЗ с особой тщательностью и вниманием и, как правило, с положительным результатом.

Необходимость изменения параметров использования всех участков в границах территориальной зоны, в которую включены эти участки

В таком случае делается предложение об изменении градостроительного регламента территориальной зоны, к примеру, в части расширения перечня ВРИ в градостроительном регламенте данной зоны.

При положительном решении вопроса результатом изменения ПЗЗ смогут воспользоваться владельцы участков, относящихся к этой территориальной зоне, если им потребуется изменить ВРИ своих участков на тот вид, что был внесён инициатором изменения градостроительного регламента этой зоны.

Требуется установление территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ

Подача заявления по изменения ПЗЗ об установлении территориальной зоны земельного участка, не предусмотренной действующими ПЗЗ, будет обоснованной в случае, когда принятые ПЗЗ не соответствуют:

  • генеральному плану поселения
  • схеме территориального планирования

муниципального района по той причине, что генеральные планы или схема претерпели изменения.

Установлена территориальная зона, виды разрешённого использования которой не соответствуют существующему ВРИ участка

Очень распространённой является ситуация, когда ВРИ земельного участка, отражённый в правоустанавливающих документах, в договорах купли-продажи, в актах 90-х годов о предоставлении или о праве на земельный участок и т.п., был установлен до принятия ПЗЗ и не соответствует перечню видов разрешённого использования для территориальной зоны данного участка по ПЗЗ,

В данном случае при отсутствии прочих ограничений в пользовании участка оспорить ПЗЗ по мотиву несоответствия существующего ВРИ тому виду использования, что установлен через ПЗЗ, будет крайне проблематично по обстоятельствам, изложенным в пункте 8 статьи 36 Гк РФ и в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ, вообще-то, не препятствующим ни застройке, ни использованию участка, но с несколько иными условиями:

  1. земельный участок и уже возведённые на нём объекты капитального строительства (объекты недвижимости) могут использоваться неограниченно долгое время без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, закреплённым в ПЗЗ, но при условии, что уже существующие объекты недвижимости и использование участка не несут угрозу жизни или здоровью человека или окружающей среде
  2. дальнейшая застройка и реконструкция уже возведённых объектов запрещена, но они будут разрешены только в случае приведения объекта в соответствие с новым градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Иными словами, на участке, для которого ПЗЗ установили зону, не соответствующую его существующему использованию (по имеющимся документам и целям, ради которых участок предоставлялся), застройка и какие-либо существенные изменения параметров объектов капитального строительства запрещены. При этом собственник такого участка имеет право возвести на нём объект, хоть и не отвечающий его первоначальному замыслу, но соответствующий требованиям ПЗЗ.

К примеру, если участок покупался с разрешённым использованием «под размещение промышленных объектов», а ПЗЗ для участка была установлена сельскохозяйственная зона СХ-1, собственник участка может (при своём желании):

  • изменить прежний или ранее планируемый профиль деятельности и возвести взамен производственного склада или мастерской, скажем, склад для хранения сельхозтехники или хранилище сельскозпродукции
  • передать участок в аренду под сельскохозяйственную деятельность
  • провести другие операции – продать, завещать и т.д.

Каким может быть выход из ситуации, если собственник земли или объекта недвижимости не намерен менять свою изначальную задачу по строительству промышленного объекта? – По меньшей мере, попытаться изменить территориальную зону земельного участка, к примеру, на П-1, виды разрешённого использования которой допускают размещение таких объектов.

Что нужно предпринять собственнику?

  • Сначала убедиться в том, что в поселении утверждены материалы территориального планирования:
    • генеральный план
    • проекты планировки и межевания территории
  • Выбрать из состава территориальных зон ту, в которой предусмотрена возможность строительства промышленных объектов.
  • Далее, в соответствии с теми же ПЗЗ, подать заявление (предложение) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны участка с указанием наименования выбранной зоны (предложение по изменению границ территориальной зоны, в которую планируется включение земельного участка) и наименованием видов разрешённого использования в соответствии с Классификатором ВРИ – 2019.

Результат рассмотрения предложений об изменении ПЗЗ во многом зависит от обоснования задачи, а потому материалы, служащие обоснованием необходимости строительства именно промышленного объекта (для рассматриваемого примера), должны быть убедительными, с экономическими показателями эффективности использования участка или объекта капитального строительства по профилю, который собственник планирует реализовать, с демонстрационными материалами (эскизными планами).

Обоснование должно соответствовать материалам территориального планирования, быть максимально доказательным для комиссии по ПЗЗ и общественности, на суд которой комиссия вынесет рассмотрение вопроса.

По сути, ничем не отличается от только что рассмотренной ситуация и выход из неё, когда существующий вид использования участка или назначение объекта недвижимости на этом участке соответствуют градостроительному регламенту территориальной зоны, установленной для участка в соответствии с ПЗЗ, но не отвечают планам и задачам собственника.

ПЗЗ ввели ограничения для застройки участка или не установили параметры его застройки

В условиях, когда установленная для участка территориальная зона допускает его использование в приемлемых для правообладателя целях, но, вместе с тем, ПЗЗ ввели ограничения по его застройке, то в случае планов владельца заняться далее каким-либо строительством они будут обречены на получение запрета (отказа в получении разрешения на строительство).

Иными словами, права землепользователя могут быть нарушены из-за введения градостроительных ограничений. Но собственник может продолжать сколь угодно долго использовать свой участок в прежнем режиме, даже если на нём уже возведены постройки (в соответствии с уже рассмотренными выше положениями пункта 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ). Кроме того, собственник участка имеет право на возмещение убытков, возникших в результате введения градостроительных ограничений (статья 57 ЗК РФ).

Изменение территориальной зоны или изменение параметров разрешённого строительства здесь не получится, поскольку местоположение участка не изменится, а градостроительное ограничение может «перекочевать» в новую территориальную зону, и создать проблемы для других землепользователей в этой зоне.

Ещё более сложные случаи:

  • ПЗЗ устанавливают параметры строительства «по фактическому использованию», то есть запрещают застройку земельного участка:
    • это ситуация, требующая анализа возможности изменения территориальной зоны или изменения ВРИ
  • ПЗЗ не содержат сведений о параметрах застройки, обрекая далее собственника участка при его попытке получить в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на подготовку проекта планировки территории через введение в раздел ГПЗУ «параметры застройки» вместо этих параметров разрешённого строительства такую вот фразу: «определяются проектом планировки территории» (чрезвычайно сложная, длительная и затратная процедура):
    • это ситуация, в которой собственник или соглашается с требованием, или занимается оспариванием содержания ПЗЗ и ГПЗУ в судебном порядке

Нарушения по содержанию ПЗЗ или порядку их принятия

  • Пересечение границ земельного участка и границ территориальных зон, установленных ПЗЗ

Ситуация, когда участок находится в нескольких территориальных зонах, является прямым нарушением главных государственных законов в сфере землепользования и градостроительства, в соответствии с которыми границы территориальных зон должны обеспечивать принадлежность каждого земельного участка только к одной зоне:

  1. Земельный кодекс РФ – пункт 7 статьи 11.9 и пункт 2 статьи 85
  2. Градостроительный кодекс РФ – пункт 4 статьи 30 и пункты 2 и 3 статьи 36
  3. ФЗ № 218-ФЗ – пункт 11 статьи 22

Несколькими федеральными законами установлен порядок устранения пересечений границ земельных участков с границами населённых пунктов и территориальных зон:

  • ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (№280-ФЗ от 29.07.2017 г., вступивший в силу 11.08.2017 г.) определил:
    1. необходимость исключения пересечения границ населённых пунктов и территориальных зон с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН
    2. возможность для органов регистрации самостоятельным порядком вносить изменения в сведения о границе населённого пункта или территориальной зоны для исключения пересечения с границами земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН
  • ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не только не предусматривает устранение пересечений границ земельных участков, границ населенных пунктов и территориальных зон между собой, но и определённый порядок этого процесса (пункты 8-11 статьи 34 ФЗ №218-ФЗ):
    1. если 75% и более процентов площади земельного участка, с которым выявлено пересечение, находится в границах населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав вносит изменения в границы самостоятельно – путём корректировки по границам земельного участка и включения их в границы населённого пункта, территориальной зоны
    2. если более 75% площади земельного участка расположено вне границ населённого пункта, территориальной зоны, то орган регистрации прав может принять решение об исключении участка из границ населенного пункта, территориальной зоны
    3. изменённая граница населённого пункта, территориальной зоны не нуждается в повторном утверждении, а орган регистрации прав направляет уведомление об измененной границе населённого пункта и (или) территориальной зоны в орган власти, который ранее направил документы, содержащие выявленные нарушения

Возможно ли сменить зону сельскохозяйственных угодий СХ-1 на СХ-2?

Зона сельскохозяйственных угодий СХ1 – зона особенная. Целью её создания является сохранение и развитие с/х угодий, относящихся к самым ценным землям во всём нашем государстве.

Зона СХ-1 предусматривает использование участков лишь в с/х целях:

  • под пашни, сенокосы, пастбища, залежи
  • под овощеводство
  • под растениеводство и садоводство, связанные с выращиванием лекарственных, цветочных, многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, конопли, зерновых и иных с/х культур и др.,
  • а также для организации хозяйственной деятельностью, связанной:
    • с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей), сельскохозяйственных животных
    • с производством кормов
    • с размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, с разведение племенных животных, с производством и использованием продукции (материала)

Защита с/х угодий – задача серьёзная и очень важная. Решается она повсеместно и на законном основании. К примеру, в Градостроительном кодексе РФ предусмотрена статья 36, в пункте 6 которой говорится, что для сельскохозяйственных угодий в составе земель с/х назначения, не устанавливается градостроительный регламент. Градрегламент может вводится только для сельхозугодий, расположенных в черте населённых пунктов, но, опять-таки, с установлением главного с/х направления использования участков в числе основных видов ВРИ.

Значит, для тех участков, что являются угодьями и относятся к землям сельскохозяйственного назначения (категория земель), изменение ВРИ земельных участков не допустимо. Для угодий в черте населённого пункта – лишь в рамках тех видов использования, что установлены градостроительным регламентом.

У собственников участков, относящихся к угодьям, может возникнуть необходимость использования своих земельных наделов в иных целях, по сравнению с с/х задачами. Но как быть, если речь идёт об участках, являющихся с/х угодьями в составе земель с/х назначения?

При предварительном анализе возможности изменения ВРИ таких земельных участков, с/х назначения, находящихся за пределами границ населённого пункта, очень важно уточнить, является ли они угодьями, даже если он имеют ВРИ:

  • «для сельхозпроизводства»
  • «КФХ» (или «КФ», «КХ»)
  • «для сельскохозяйственного использования
  • т.д.

Выяснить этот момент нужно или у землеустроителя поселения, или в отделе землепользования районной администрации

Если участок относится к угодьям, то изменение вида его разрешённого использования в этом случае запрещено законом. Придётся в этом случае изучить возможность изменения категории земель и ознакомиться с юридическими основаниями этого процесса. Изменение категории земель подразумевает включение земельного участка в границы населённого пункта. По результатам этого процедуры участок приобретает категорию земель «земли населённых пунктов» и получает тот ВРИ, что был выбран собственником земли.

Учитывая, что с/х угодья относятся к особо ценным землям, можно понять, что процесс преобразования категории земель будет весьма напряжённым, трудоёмким и даже затратным:

  • необходимо провести экспертную оценку ценности земель для ведения сельского хозяйства и подготовить отчёт о кадастровой стоимости земель:
    • их необходимо заказать в специализированной лицензированной организации
  • подать в администрацию области/края заявление с обоснованием целесообразности перевода
  • лишь после положительных результатов рассмотрения представленных в администрацию материалов можно приступить к анализу возможности или изменения ВРИ земельного участка, или изменения его территориальной зоны

Если же земельный участок с/х назначения не относится к сельхозугодьям, то вопрос о смене его территориальной зоны, скорее всего, обойдётся без перечисленных выше сложностей и трудностей, связанных с доказательствами факта невозможности использования участка в качестве угодий, то есть будет решаться в установленном в ПЗЗ поселения порядке.

Вот, собственно, и ответ на вопрос о возможности смены территориальной зоны сельскохозяйственных угодий СХ1 на СХ2, сформированную для обеспечения возможности размещения объектов с/х назначения и для ведения гражданами садоводства и строительства домов на дачных участках.

В заключение сделанных рекомендаций по внесению изменений в ПЗЗ поселения необходимо сделать акцент ещё на том, что когда правила были приняты без нарушений в порядке подготовки и в порядке принятия ПЗЗ, то положительное или отрицательное решение по их изменению принимается по усмотрению органов власти. Исчерпывающая полнота и объективность обоснований изменений, подготовленных собственниками участков, становится особенно значимой.

Полезная информация

  • Риски от установления красных линий на земельном участке –
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • С особенностями подключения к электричеству в СНТ в ОНТ с 2019 года можно ознакомиться
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
  • О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте .
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить .

Фраза «там был наш огород, а теперь его хотят отобрать по непонятным причинам» требует множества уточнений.

Обращайтесь в сельсовет письменно.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется на основании решений об изъятии и предоставлении земельных участков в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Земельные участки предоставляются во временное пользование по решению Минского городского, городских (городов областного, районного подчинения), районных, сельских, поселковых исполнительных комитетов для огородничества в целях выращивания овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур гражданам:

в населенных пунктах (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), в которых они зарегистрированы по месту жительства, если в данных населенных пунктах у этих граждан отсутствуют земельные участки, предоставленные им (находящиеся у них) для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для дачного строительства;

в населенных пунктах, в которых расположены предоставленные им (находящиеся у них) до 1 января 1999 года земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для индивидуального садоводства, а также гражданам, к которым в установленном законодательством порядке перешли права на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества;

в населенных пунктах, в которых расположены предоставленные им (находящиеся у них) после 1 января 1999 года в меньших размерах, чем установлено, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, для дачного строительства, а также гражданам, к которым в установленном законодательством порядке перешли права на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества.

Гражданам, имеющим в собственности сельскохозяйственных животных, предоставляются во временное пользование земельные участки для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных в населенном пункте, в котором зарегистрированы по месту жительства граждане (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), либо на территории района, в котором находится данный населенный пункт.

Размеры предоставляемых земельных участков устанавливаются в зависимости от местных условий и особенностей, а также волеизъявления лиц, которым предоставляются земельные участки.

Особо ценных угодьях земель сельскохозяйственного назначения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *