Решили купить новостройку в Хабаровске? Чтобы в будущем не омрачать семейные отношения скандалами и судами, при подписании и регистрации договора долевого участия (ДДУ) нужно предоставить согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором. О каком имуществе идет речь, на каком основании требуют согласие, всегда ли оно нужно и где его получить — ответы в нашей статье.
Содержание
Теория вопроса
Семейный кодекс РФ, ст. 34
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие).
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Семейный кодекс РФ, ст. 35
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Согласие супруга
1. Если стороной договора долевого участия (ДДУ) является один из супругов
Нотариально удостоверенное согласие супруга является обязательным, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, так как договор долевого участия (ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации.
2. Если стороной договора долевого участия (ДДУ) является один из супругов, а квартира покупается в ипотеку с обременением (залогом)
Если вы один (одна) покупаете новостройку с использованием кредитных средств и помимо ДДУ регистрируете обременение (залог) в пользу кредитора — тогда нотариальное согласие супруги (а) и на покупку и на залог (обременение в пользу банка, физического или юридического лица, выдавшего денежные средства) является обязательным, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ и ст. 7 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Если стороной ДДУ являются оба супруга
Нотариально удостоверенное согласие не требуется, так как оба супруга распоряжаются имуществом совместно — подписывают договор долевого участия и заявление на регистрацию.
Как получить согласие
Удостоверить согласие супруга на распоряжение общим имуществом супругов (на отчуждение, приобретение, покупку, передачу в залог) можно у любого нотариуса.
Вместе идти к нотариусу не нужно — только супруг, чье согласие требуется. С собой: гражданский паспорт, свидетельство о браке и четкое понимание (формулировка) — кому и на что дается согласие.
Стоимость нотариального удостоверения согласия на распоряжение общим имуществом супругов в Хабаровске — 1500 рублей.
21 июля 2016
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа
от 27 января 2011 г. N Ф03-9623/2010
по делу N А59-5340/2009
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, при участии от истца: Исаев Е.Н., представитель по доверенности б/н от 27.10.2010 от ответчика: Белецкий А.В., представитель по доверенности б/н от 21.01.2011 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу N А59-5340/2009 Арбитражного суда Сахалинской области, по иску открытого акционерного общества Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» к обществу с ограниченной ответственностью «Холидей» третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, общество с ограниченной ответственностью СКФ «Гренада», общество с ограниченной ответственностью «Консолидация» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 27 января 2011 г.
Открытое акционерное общество Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества «Сахалин-Вест» (далее — ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест», Банк) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исками к обществу с ограниченной ответственностью «Холидей» о государственной регистрации перехода права собственности по соглашению об отступном N 1 на квартиру (кадастровый (условный) номер 000:64:401:001:000096340:0001:10003) общей площадью 222,6 кв. м, этаж 1-2, мансарда, расположенную по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская д. 38 кв. 3; по соглашению об отступном N 2 на квартиру (кадастровый (условный) номер 0000:64:401: 001:000096340:0001:10002), общей площадью 361,7 кв. м, этаж 1, 2, расположенную по адресу: Сахалинская область, ул. Курильская, д. 38, кв. 2; обязании ответчика представить документы, необходимые для регистрации.
Определениями суда от 30.09.2009, 22.10.2009 исковые заявления приняты к производству, к участию в делах в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее — УФРС по Сахалинской области), общество с ограниченной ответственностью «Консолидация», общество с ограниченной ответственностью СКФ «Гренада».
Определением от 26.10.2009 арбитражные дела по указанным искам объединены в одно производство.
До принятия по делу решения истец в соответствии со статьей 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части обязания ответчика предоставить документы, необходимые для регистрации.
Решением от 03.08.2010 исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности к ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» на объекты недвижимости — квартиру N 3, 6-комнатную, назначение — жилое, общей площадью 222,6 кв.м, этаж 1-2, мансарда, кадастровый (условный) номер 0000:64:401:001:000096340:0001:10003; квартиру N 2, двухкомнатную, назначение — жилое, общей площадью 361,7 кв.м, этаж — подвал, 1, 2, кадастровый (условный) номер: 0000:64:401:001:000096340:0001:10002 удовлетворены; в части требований об обязании ответчика предоставить документы, необходимые для регистрации, производство по делу прекращено в связи с принятием отказа истца от иска.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 решение от 03.08.2010 отменено в части государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест». В удовлетворении исковых требований ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» отказано.
Постановление мотивировано тем, что соглашения об отступном сторонами не исполнены, поскольку квартиры, в отношении которых возник спор, фактически истцу не переданы и находятся во владении ответчика. Кроме того, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 12.07.2010 по делу N А59-6715/2009 ООО «Холидей» признано несостоятельным (банкротом) и на основании статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий должника заявил отказ от исполнения соглашений об отступном. В связи с этим, исходя из смысла статьи 409 ГК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации», основания для государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество за истцом отсутствуют.
В кассационной жалобе ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что факт исполнения сторонами соглашений об отступном подтверждается актами приема-передачи квартир от 20.06.2008, 23.06.2008 и в силу требований статьи 551 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 60, 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», фактическое пользование ответчиком спорным недвижимым имуществом и несение расходов на его содержание не лишает истца права требовать государственной регистрации перехода права собственности на него к Банку.
В отзывах на кассационную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, соглашаясь с приведенными в ней доводами, полагает ее подлежащей удовлетворению, а ООО «Холидей» указывает на отсутствие оснований для отмены постановления апелляционного суда ссылаясь, в том числе, на отсутствие факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на имущество как основания для применения пункта 3 статьи 551 ГК РФ.
В судебном заседании кассационной инстанции представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные соответственно в кассационной жалобе и в отзыве на нее.
Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда кассационной инстанции не явились. ООО «Консолидация» направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, указав в нем на законность и обоснованность постановления от 01.10.2010.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» (кредитор) и ООО СКФ «Гренада» (заемщик) заключены договоры о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 26.02.2006 N 2054-ПЛЗ с лимитом в размере 15000000 руб. на срок по 21.02.2008 под 16% годовых; от 09.03.2006 N 2146-ПЛЗ с лимитом 12000000 руб. на срок по 05.03.2008 под 16% годовых; от 18.12.2006 N 4478-ПЛЗ с лимитом 10000000 руб. на срок по 15.12.2008 под 16% годовых; от 20.03.2007 N 5019-ПЛЗ с лимитом 10 000 000 руб. на срок по 19.03.2008 под 16% годовых; кредитные договоры от 02.03.2007 N 4901-П на сумму 5000000 руб. на срок по 28.12.2007 под 16% годовых; от 11.07.2007 N 5551-П на сумму 3000000 руб. на срок по 10.07.2008 под 16% годовых.
Заемные денежные средства на сумму 55000000 руб. перечислены Банком на счета заемщика.
25.12.2007 ООО «Холидей» (поручитель) и ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» (кредитор) заключили договор поручительства N 4901-ПП, по условиям которого ООО «Холидей» обязалось солидарно с ООО СКФ «Гренада» (заемщик) отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком его обязательств, вытекающих из указанных кредитных договоров, в том числе в части основного долга, процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку уплаты кредита и (или) процентов за пользование кредитом.
Согласно пункту 4.3 договора поручительство прекращается при наступлении следующих обстоятельств: принятие кредитором отступного; перевод на другое лицо долга, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника; отказа кредитора принять надлежащее исполнение, предложенное заемщиком или поручителем. Действие договора прекращается 01.07.2008 (пункт 4.4).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.11.2008 ООО СКФ «Гренада» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство. Определением того же арбитражного суда от 17.05.2010 конкурсное производство в отношении должника завершено.
Согласно пунктам 6 соглашения объекты считаются переданными кредитору с момента подписания актов приема-передачи, являющихся приложениями к соглашениям.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.10.2008 ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
ОАО МАБЭС «Сахалин-Вест» в лице конкурсного управляющего — государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ООО «Холидей» обратились в УФРС по Сахалинской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости к истцу.
Письмом УФРС по Сахалинской области от 15.05.2009 в государственной регистрации перехода права собственности к Банку отказано в связи с непредставлением документов, подтверждающих некрупный размер сделки.
01.09.2009 ООО «Холидей» (должник) и ООО «Консолидация» (кредитор) заключили соглашение об отступном, предметом которого явилась передача кредитору спорного имущества во исполнение обязательства должника, возникшего из договора уступки права (требования) от 01.08.2009.
Ссылаясь на уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности на имущество к Банку, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).
Из смысла указанной нормы следует, что соглашение об отступном не прекращает обязательства. Для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей Кодекса, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения, выражающееся в фактическом предоставлении отступного. С момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что, несмотря на подписание сторонами актов приема-передачи от 20.06.2008, 23.06.2008, спорное имущество фактически находится во владении и пользовании ответчика и истцу не передавалось. Данный вывод арбитражного суда основан на оценке в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленных в деле доказательств и истцом не оспаривается. В связи с этим ссылка заявителя в кассационной жалобе на указанные акты необоснованна.
Также апелляционный суд установил, что конкурсный управляющий ООО «Холидей» заявил отказ от исполнения соглашений об отступном как препятствующих восстановлению платежеспособности должника и влекущих за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, что соответствует требованиям статей 102, 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Установив, что соглашения об отступном как основание возникновения у кредитора права собственности на указанное в них имущество ответчиком фактически не исполнены и у истца отсутствует право требовать их исполнения, апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к Банку.
Доводы кассационной жалобы о наличии у истца права требовать государственной регистрации перехода права собственности на имущество, фактически не переданное кредитору в качестве отступного, основаны на нормах права, регулирующих иные отношения (куплю-продажу недвижимости) и противоречат установленным по делу обстоятельствам, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются.
Учитывая изложенное, постановление от 01.10.2010 принято с правильным применением норм материального и процессуального права, в связи с чем не подлежит отмене, а кассационная жалоба — удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, постановил:
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу N А59-5340/2009 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Эта история случилась в Новосибирской области. Там фирма пошла в суд с иском к некой гражданке, задолжавшей коммерсантам больше 864 тысяч рублей. Правда, истцы попросили добавить к этой сумме еще и госпошлину в 12 тысяч рублей.
Дело рассматривал Центральный районный суд Новосибирска и принял решение в пользу фирмы, присудив ей столько, сколько она попросила. Областной суд, недолго думая, это решение утвердил. Проигравшая ответчица дошла до Верховного суда РФ и там нашла понимание.
Верховный суд РФ с местными решениями не согласился и встал на сторону должницы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда разъяснила свою позицию, рассказав, где и как ошиблись их коллеги в регионе.
История этого иска началась еще в 2007 году, когда нынешняя ответчица взяла в банке кредит в 35 тысяч рублей под 25 процентов годовых. Срок действия подписанного ею кредита был «до востребования, но не позднее мая 2027 года». Спустя полтора года после подписания этого договора у самого финансового учреждения началась бурная личная жизнь — банк стал преобразовываться, потом сливаться с другим банком, потом, и не один раз, он поменял название. В 2013 году, судя по материалам дела, кредит клиентки, который на тот момент уже был с долгом, банк передал другому финансовому учреждению, к которому перешло и право требования долга. Интересно, но, судя по документам, банк, купивший долг, в тот же день передал его в некое ОАО, а это общество спустя буквально пару часов уступило долг гражданки одному ООО, а тот — второму ООО. Так в реестре уступаемых прав и появился договор нашей ответчицы. И с 35 тысяч рублей сумма долга выросла почти до 900 тысяч рублей, из которых половина суммы — основной долг, а остаток — неуплаченные проценты.
Уступка прав требования допускается, только если она прописана в договоре с банком
Решение районного суда было простым — ответчица «ненадлежащим образом исполняла обязательства по кредитному договору, права требования по которому были уступлены».
Апелляция с таким решением согласилась, подчеркнув, что согласие должницы на переуступку прав требования не нужно, так как «личность кредитора не имела существенного значения для исполнения должником обязательств».
Кроме того, областной суд сказал, что кредитный договор «не содержит условия, запрещающего передачу прав третьим лицам». Вот с такими выводами местных судов и не согласился Верховный суд РФ. Свои разъяснения он начал с Гражданского кодекса. В нем есть 382-я статья, в которой говорится, что право требования, принадлежащее кредитору, может быть передано другому лицу «на основании закона». Для такого перехода к другому лицу прав кредитора согласия должника не требуется, «если иное не предусмотрено законом или договором».
Потом Верховный суд перешел к материалам своего пленума, который рассматривал споры о защите прав потребителей (N 17 от 28 июня 2012 года). На пленуме было разъяснение — решая дела по спорам об уступке прав требований по кредитным договорам потребителей (физических лиц), суд должен учитывать следующее. В Законе «О защите прав потребителей» не предусмотрено право банка или иной кредитной организации передавать право требования по кредитному договору с потребителем лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности. Исключение — «если иное не установлено законом или договором, содержащим данное условие, которое было согласовано сторонами при его заключении».
Вывод Верховного суда — действующее законодательство не исключает возможность передачи прав требования по кредитному договору с потребителем (физическим лицом) другим лицам, у которых нет лицензии на банковскую деятельность. Но такая уступка допускается только в том случае, если подобное прописано в договоре между банком и его клиентом и обе стороны это согласовали, заключая договор.
Судя по материалам нашего дела, кредитный договор, который заключила гражданка с банком, не содержал положения о возможности переуступки прав по этому договору третьим лицам. По мнению высокой судебной инстанции, райсуд не учел, а областной суд не увидел, что разъяснения пленума Верховного суда применены в этом деле неправильно. Поэтому решения новосибирских судов отменены, и спор придется пересматривать заново.
Некоторые граждане России для того, чтобы сберечь свои денежные средства инвестируют в строительство недвижимости.
По прошествии какого-то срока объект недвижимости перепродается, в результате чего собственник получает определенную прибыль.
По действующему законодательству допускается продажа как самой квартиры, так и права требования на квартиру.
В каких случаях требуется
В настоящее время на строительном рынке часто встречаются сделки переуступки прав требования на жилье, на основании которых право передается от собственника к третьему лиццу.
Уступка может принести пользу лицам, которые желают оформить договор цессии в отношении недвижимости.
Продавцу уплачиваются средства за продажу жилья, а покупатель становится его собственником по недорогой цене.
Нюансы соглашения
Термин «переуступка права» означает разновидность юридической сделки, которая заключается с объектом недвижимости. Право требования уступается наряду с обязанностями другому лицу.
Обязательным требованием к совершению сделки является получение на нее согласия владельца жилплощади.
Участники сделки по переуступке права требования:
| Собственник | Владелец объекта недвижимости в соответствии с первоначальным договором |
| Цедент | Ему принадлежит право требовать предоставления определенного имущества, он стремится привести в исполнение приобретенное им право требования на объект недвижимости |
| Цессионарий | получатель права требования на квартиру. Сторона первоначально не участвовавшая в оформлении основного договора |
Владелец права и приобретатель заключают между собой договор цессии, удостоверяющий факт переуступки права.
Сделка является основанием передачи собственности на жилплощадь (или другой объект) с дальнейшей его гос.регистрацией в службе Росреестра.
Зачастую права на квартиру уступаются лицами, которые вкладывали денежные средства в возведение дома или участвовавшими в долевом строительстве.
Законодательное регулирование
Регулирование основных вопросов, касающихся сделки переуступки, выполняется в указаниях гл. 24 ГК РФ.
Кроме того, отдельные правила заключения договора цессии сделаны в нормах Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В закон много раз вносились поправки и корректировки для улучшения процедуры осуществления сделок с недвижимым имуществом.
Кроме данных нормативно-правовых актов были приняты несколько законов, истолковывающих правовые особенности, связанные с совершением договора.
Они содержат положения, позволяющие осуществить защиту прав и интересов всех сторон переуступки.
Соглашение об уступке оформляется только при наличии согласия собственника права на объект недвижимого имущества.
В качестве обязательного условия совершения сделки является направление уведомления обязанной стороны о переуступке права. Это предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.
Уведомление застройщика о переуступке прав требования
В случае передачи права требования третьему лицу, дольщик должен известить об этом обладателя права.
Обычно ему направляется уведомление о переуступке в письменном виде. Форма такого извещения должна отвечать правилам, содержащихся в нормах законодательства.
Уведомление должно направляться застройщику независимо от текущего состояния объекта уступки, т.е. готовности строящегося многоквартирного дома.
По договору долевого участия
Если лицо хочет уступить другому лицу право требования, то оно должно направить уведомление в письменной форме застройщику. Требование о согласии правообладателя является обязательным для заключения сделки по переуступке.
Соглашение может быть заключено, если дольщик:
| Рассчитался со строительной фирмой в полном объеме | согласно условиям, содержащимся в договоре участия в долевом строительстве |
| Нашел приобретателя | которому он уступает права и обязанности по договору |
| Имеет полномочия на совершение договора цессии | что прописано в первоначальном договоре |
В случае, когда продавцом выступает гражданин-дольщик по договору долевого участия, то он может получить от совершаемой сделки прибыль.
Квартира в новостройке может быть продана по большей стоимости, нежели уплаченная им застройщику исходная цена по ДДУ.
Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она покроет финансовые вложения, произведенные по договору участия в долевом строительстве жилого дома.
В соответствии с договором ДУ, его заключение между застройщиком и дольщиком влечет возникновение соответствующих прав и обязательств.
Основной обязанностью дольщика является внесение оплаты по договору в определенные сроки.
Договор долевого участия должен содержать следующие условия:
| Срок внесения платы по договору | порядок уплаты ежемесячных платежей |
| Дата ввода жилого дома в эксплуатацию | сроки передачи квартиры дольщику |
| Права и обязанности, ответственность сторон за нарушение условий по договору | прочие условия |
Если застройщик не дает согласие на совершение переуступки по договору долевого участия, то сделка считается недействительной, а право требования не будет передано покупателю.
О переуступке права аренды земельного участка между физическими лицами, .
На квартиру
В законе нет запрета на продажу квартиры, расположенной в строящемся жилом доме с помощью сделки переуступки права требования.
Она представляет собой приобретение жилплощади в многоквартирном доме у застройщика дольщиком и передачу прав на нее другому лицу.
Подобного рода договор стал очень распространенным в сфере первичного строительного рынка, т.к. прост в оформлении.
Обычно договор цессии заключается на завершающих этапах строительства или после ввода объекта в эксплуатации. Необходимо помнить, что уступка возможна до момента передачи квартиры дольщику по акту приемки.
Гражданину, уступающему право собственности, нужно отправить уведомление фирме-застройщику, составленное в письменном виде.
Извещение включает такую информацию, как:
- сведения о собственнике жилья;
- данные о приобретателе, купившем квартиру;
- порядок покрытия долгов перед строительной фирмой.
Как правило, договор цессии совершается только после внесения полной оплаты за жилое помещение.
Внесение денежных средств подтверждается квитанциями об оплате или документом от фирмы-застройщика.
В случае покупки квартиры на кредитные денежные средства, полученные по ипотеке, следует взять у банка согласие на совершение договора переуступки.
Образец уведомления
Порядок заключения сделки переуступки и ее особенности установлены в ФЗ № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», а также в нормах Гражданского кодекса РФ.
Дольщику нужно направить застройщику уведомление, выполненное в простой письменной форме, а нему прилагается копия договора переуступки.
В офисе строительной фирмы на своем экземпляре уведомления попросите сотрудника застройщика сделать отметку о его получении.
Содержание уведомления
Дольщик ФИО уступил мне свои права требования по вышеуказанному договору участия.
Договор уступки права прошел процедуру гос. регистрации дата регистрации, номер регистрации _________________.
Данные для связи: ФИО, контактный телефон, место жительства, адрес e-mail.
Приложение: договор цессии от ___________ (копия).
Дата, подпись
Образец Уведомления о переуступке права требования
Процедура оформления уступки
В законодательных нормах существует установленный порядок, в соответствии с которым заключается соглашение.
Право требования передается цессионарию в том же объеме, какой был у бывшего дольщика согласно условиям сделки уступки. В тексте договора нужно детально описать передаваемое право, указать сопутствующие бумаги.
Порядок действий следующий:
| Первоначальный владелец права осуществляет поиск покупателя, желающего его приобрести | после чего стороны договора переуступки должны получить согласие от застройщика |
| Заключение договора цессии заинтересованными лицами | договор должен быть зарегистрирован в ФКП Росреестр |
Договор уступки обладает определенными достоинствами, но также связан с имеющимися рисками.
Продавец рискует, что не получит оплату по сделке, поэтому рекомендуется использовать для расчетов депозитную ячейку.
Покупатель, в свою очередь, несет риски того, что строительство будет заморожено, а также, что застройщик окажется недобросовестным. Зачастую многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию с нарушением установленных сроков.
Необходимые документы
Для оформления сделки по переуступке с дальнейшей регистрацией договора в службе Росреестра нужны следующие документы:
| Паспорта граждан РФ – сторон | договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в службе Росреестра |
| Квитанции оплаты за объект недвижимости | а также разрешение на строительство |
| Устав юридического лица, учредительные документы компании застройщика, в том числе лицензию на ведение строительных работ | документ от застройщика о размере внесенных дольщиком средств, в котором указана полная стоимость предмета переуступки |
| Справка о выполненных строительных работах, срок завершения строительства | выписка из ЕГРН, которая подтверждает регистрацию собственности |
| Договор ДУ, если недвижимость возводится в порядке долевого строительства | письменное согласие застройщика на совершение сделки |
| Договор, подписанный фирмой-застройщиком и другим лицом, приобретающий право | первоначальный договор о покупке права требования |
| Сделка о передаче прав | подписанная цедентом и цессионарием, несущим ответственность перед строительной фирмой |
Если гражданин, уступающий право, состоит в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие другого супруга на совершение договора уступки. Такое согласие оформляется у нотариуса.
За оказание услуги по регистрации сделки переуступки следует оплатить госпошлину.
Ее размер установлен в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
За регистрацию в службе Росреестра договора уступки взимается государственная пошлина размером:
| Для граждан | 2 тыс. руб. |
| Для юридических лиц | 22 тыс. руб. |
Порядок заключения переуступки права аренды нежилого помещения смотрите в статье: переуступка прав аренды нежилого помещения.
Видео: Уступка требования (цессия). Уведомление должника, передача договора:
Недавно ко мне обратилась знакомая, которая планирует приобрести квартиру в новостройке. Знакомая попросила изучить Договор уступки и Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) .
При изучении ДДУ мое внимание привлек способ определения срока передачи участнику объекта, который был указан в договоре следующим образом:
«5.1. Передача участнику долевого строительства объекта и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту не позднее 4 (четырех) месяцев с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе исполнить обязательства по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства досрочно.
В случае составления одностороннего акта о передаче квартир датой передачи квартир является дата составления акта.
5.2. Передача квартир осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.»
Действующие законодательство и сложившиеся практика* заключения ДДУ предусматривают такой способ определения срока, но при условии, что в тексте ДДУ будет определен срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (далее – разрешение). В представленном ДДУ срок получения Разрешения не указан. Получается, что в ДДУ не определено одно из существенных условий договора. Регистрация ДДУ должна была быть приостановлена в соответствии с п.п. 7 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а в случае не устранения замечаний Росреестра в регистрации ДДУ должно было быть отказано, т.е. ДДУ не должен был быть зарегистрирован, но увы у Россреестра иное мнение.
Знакомая обратилась с вопросом о порядке указания в ДДУ срока передачи объекта к застройщику и банку. Застройщик дал ожидаемый ответ, о том, что Договор зарегистрирован в Росреестре и содержит все существенные условия.
Ответ банка: «Уважаемая…, банк не отвечает за срок сдачи объекта, данный вопрос решается между Вами и застройщиком с учетом условий прописанных в ДДУ, перед подписанием кредитного договора обсудите с застройщиком все условия ДДУ».
Ответы застройщика и банка в данной ситуации считаю нормальными, так как ожидать иного было бы наивно.
В ситуации указанной выше меня огорчает следующее:
- Регистрация договора в Росреестре не гарантирует, что он будет содержать все необходимые условия, предусмотренные действующим законодательством.
- Наши люди верят в волшебное «данный Застройщик аккредитован в Банке…», они думают, что Банк проверил полностью Застройщика и его документы и при наличии недостатков заставил внести исправления.
К сожалению, не все понимают, что «застройщик аккредитован в банке……», это означает, что в банке проведена некая процедура по итогам, которой он принял решение о представлении кредитов под залог недвижимости, реализуемой застройщиком. Процесс аккредитации Застройщика в каждом Банке свой и не направлен на защиту интересов потенциального Клиента/Заемщика/Залогодателя.
Я хочу верить реестру и хочу, чтобы регистрация договора подтверждала, что он содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, но как показывает практика на Росреестр надейся, а сам не плошай.