Еще год назад во время подорожания «коммуналки» киевская власть заявила о необходимости заключения письменных договоров о предоставлении услуг по обслуживанию домов и придомовой территории. Заместитель председателя Киевской городской государственной администрации (КГГА) Александр Мазурчак обещает, что выиграют в первую очередь сами киевляне, т.к. возникнут четкие основания для ответственности ЖЭКов. «Если человек не подписывает этот договор, все равно ему будут начислять квартплату по существующему тарифу», — сказал г-н Мазурчак. С осени 2010 года на подъездах появились объявления с просьбой заключить договор. В марте с.г. объявлен крайний срок заключения договора — 1 апреля. И вот уже КГГА обещает устраивать проверки с 10 мая и увольнять начальников ЖЭКов, которые не заключат договоры с калькуляцией стоимости услуг. Весьма суровые намерения, ведь по факту договоры не заключила и половина киевлян. Мы попробуем проанализировать важность письменной формализации договорных отношений в этой сфере.
Как сообщала пресс-служба КГГА, разработан порядок перерасчета стоимости услуг за непредоставленные, предоставленные не в полном объеме и некачественные услуги. Также подготовлен типовой договор между ЖЭКом и жителями, в котором «предусмотрена взаимная ответственность». Обязательным приложением к договору является калькуляция — определение доли каждой услуги в общем тарифе (квартплате). Правда, форма договора и алгоритм перерасчета еще не обнародованы.
Содержание
Расширение прав и обязанностей
Согласно статье 19 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (Закон о ЖКУ), правоотношения в данной сфере осуществляются на договорных основаниях, однако нигде не упомянута письменная форма договора. В статье 20 Закона о ЖКУ говорится об обязанности заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового, а в статье 21 — об обязанности исполнителя разработать такой договор. И хотя не названа форма договора, подчеркивается, что он базируется на типовом, следовательно, он письменный.
Согласно Закону Украины «О защите прав потребителей», договором является устная или письменная сделка между потребителем и исполнителем о качестве, сроках, цене и других условиях, на которых реализуется продукция. Подтверждением сделки может быть квитанция. Из статьи 642 Гражданского кодекса следует, что если гражданин платит — то он согласен со всеми условиями, в том числе с качеством услуг. При этом он лишается важнейших гарантий, которые могут быть реализованы только при заключении договора в письменной форме. В частности, статья 20 Закона о ЖКУ устанавливает следующие гарантии:
— устранение в срок, установленный договором, выявленных недостатков предоставляемых услуг;
— уменьшение размера платы в случае нарушения договора;
— неоплата стоимости услуг за период отсутствия потребителя (при документальном оформлении), а также за период фактического отсутствия услуг;
— получение от исполнителя компенсации за превышение нормативных сроков проведения аварийно-восстановительных работ.
К положительным сторонам договора относят и то, что с его помощью можно обезопасить себя от появления в квитанциях «лишних» сумм.
При заключении договора в письменной форме на потребителя также возлагаются новые обязанности:
— оплачивать услуги в установленные договором сроки;
— своевременно информировать исполнителя о выявлении неисправностей в инженерных сетях, конструктивных элементах квартиры;
— обеспечивать доступ к сети, арматуре, распределительным системам представителям исполнителя при наличии у них соответствующего удостоверения;
— за собственные средства проводить ремонт в квартире.
На практике может возникнуть проблема, заключающаяся в том, что типовой договор просто копирует положения закона и не конкретизирует их. Портал «Украина коммунальная» сообщает, что в Деснянском районе г. Киева предлагают заключить договор именно на основе типового. Это более выгодно ЖЭКам, т.к. позволяет в будущем сводить их ответственность к теоретической.
Типовой договор и ответственность
В общих чертах вышеперечисленные права и обязанности предусмотрены в Типовом договоре (ТД), утвержденном постановлением КМУ от 20 мая 2009 года № 529.
Следует отметить, что пунктом 8 ТД предусмотрена пеня в «установленном законом размере» (0,01 %). Начисление пени — вопрос дискуссионный. Сейчас пеня разрешена, однако специальный закон, уточняющий механизм ее взыскания и предельный размер, до сих пор не принят. В интересах потребителей следить, чтобы размер пени не превышал предусмотренный законом. По информации UBR.UA, некоторые руководители ЖЭКов прописывают в договоре пеню, привязав ее к ставке НБУ в размере 3 %.
Отметим, что пеня за несвоевременное предоставление услуг, ранее активно обсуждавшаяся чиновниками, в ТД не зафиксирована.
В ТД, как и в отраслевом Законе, прописан механизм реагирования на нарушение договора поставщиком. Представитель ЖЭКа должен явиться по вызову жильца для проверки предоставления услуги. В двух экземплярах составляется акт-претензия, который подписывается жильцом и представителем ЖЭКа. Документ подтверждает, что услуга не предоставлялась или предоставлялась некачественно, и является основанием для перерасчета. Если мнения потребителя и поставщика расходятся — это фиксируется в документе.
Если представитель ЖЭКа не явился в срок, лицо вправе составить акт-претензию, получив подписи не менее двух других потребителей.
ЖЭК обязан рассмотреть акт-претензию и в течение трех рабочих дней уведомить потребителя об удовлетворении требований или об отказе, обосновав причины.
Впрочем, законодательство прямо не запрещает составлять претензию без письменного договора. Однако только в договоре может быть установлен срок явки представителя ЖЭКа на вызов для составления акта-претензии.
Признание претензии позволяет рассматривать вопрос о пересмотре договора и отказе от определенной услуги.
Ненужные услуги
Ответственность ЖЭКа перед конкретным жильцом определяется индивидуальным договором, а вот перечень услуг утверждается всеми собственниками жилых и нежилых помещений дома. Для этого нужно созвать общественные слушания и направить их протокол с соответствующими заявлениями в 30‑дневный срок по адресу ЖЭКа. Это предусматривают «Методические рекомендации относительно порядка организации и проведения общественных слушаний для доведения расчета тарифа на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовой территории», утвержденные приказом МинЖКХ от 16 ноября 2009 года № 359.
В случае отказа от части услуг ЖЭКа нужно указать в протоколе слушаний, каким образом будет выполняться работа по обслуживанию дома и прилегающих территорий. Законодательство разрешает привлекать частные ЖЭКи либо осуществлять все обслуживание самостоятельно.
Заключая договор, нужно сверить перечень услуг с закрепленным законодательно. Ведь коммунальщики могут сами сузить список, воспользовавшись тем, что жильцы никогда не требовали выполнения некоторых работ. «Типовой перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий», утвержденный постановлением КМУ от 20 мая 2009 года № 529, содержит 26 услуг.
Можно требовать от ЖЭКов предоставления только обязательного перечня услуг, предназначенных для создания безопасных условий проживания. Квартплата может снизиться в 3 раза, если отказаться от самых дорогостоящих услуг: 1) подготовки дома к эксплуатации в зимний период; 2) осуществления текущего ремонта дома; 3) обслуживания лестничной клетки; 4) уборки придомовой территории. Такой подсчет провела Львовская организация партии «Гражданская позиция».
Важное приложение
Согласно пункту 2 ТД, к договору обязательно прилагается копия решения местной власти о сроках и периодичности предоставления услуг. На данный момент это распоряжение КГГА от 9 марта 2011 года № 307.
Существенной проблемой является отсутствие в договоре показателей качества услуг, даже если сам перечень и частота предоставления соответствуют законодательству. На это обращает внимание вице-президент Всеукраинской ассоциации частных инвесторов ЖКХ по правовым вопросам Александр Чернявский.
«Если в подъезде будет мусор, то ЖЭК сошлется на то, что он возник по вине жильцов и после выполнения необходимых работ», — объясняет эксперт.
Важно четко зафиксировать в договоре границы придомовой территории (например, в метрах от дома), качественные показатели услуг, а также требовать ежемесячное подтверждение выполнения работ — Акт приемки-передачи предоставленных услуг. Для этого необходимо дополнить ТД.
Стоит ли заключать?
Предложенный ЖЭКом договор потребители вправе рассматривать месяц. Чтобы внести свои условия потребитель должен составить акт разногласий.
«Договор в той форме, в которой он предложен, нельзя подписывать. Он должен браться за основу, но конкретизироваться в части прав и обязанностей без изменения существенных условий. Вам вряд ли согласно этому договору удастся добиться перерасчета стоимости некачественной услуги», — заверяет г-н Чернявский. В качестве альтернативы юрист советует потребителям составлять свой вариант договора: «Если ЖЭК не согласится, то он должен будет в суде обязать заключить свой вариант договора, доказав, что он не нарушает права. А с учетом того, что конторы на данный момент являются монополистами по предоставлению этих услуг, то потребителю должно помочь антимонопольное законодательство и законодательство о защите прав потребителя». Отметим, что потребитель не платит государственной пошлины по этому виду споров (статья 22 Закона «О защите прав потребителей»).
По мнению Александра Чернявского, типовой договор служит основанием для рассмотрения дела в порядке приказного производства. «Согласно статье 96 Гражданского процессуального кодекса, ЖЭК может легко взыскать задолженность, имея на руках договор с указанной суммой», — еще один аргумент против подписания договора, названный экспертом.
Адвокат Татьяна Монтян считает, что формализация отношений призвана заставить уплатить долги людей, которые сомневаются в легитимности предоставления услуг ЖЭКами. «Каких-либо гарантий жителям такой договор не дает и не может дать. При этом подобные договоры заключаются без каких-либо правовых оснований и с юридической точки зрения являются ничтожными. Исключительно собственники всех помещений имеют право коллективно определять исполнителя услуг. В случае судебного разбирательства ЖЭК не может подтвердить значительные суммы своих расходов на содержание домов и придомовой территории, поскольку фактически этих услуг не оказывает», — считает г-жа Монтян.
Из этого следует, что договоры «ударят» в первую очередь по должникам. Однако не следует терять бдительность: надо добиваться четкой детализации условий договора, что позволит стимулировать предоставление качественных услуг.
В МУКП «Жилкомхоз» ведение правовой работы возложено на юридический отдел, который является самостоятельным структурным подразделением предприятия, состоит из 4-х человек и подчиняется непосредственно руководителю.
Накануне профессионального праздника Дня юриста мы ведем разговор с начальником юридического отдела МУКП «Жилкомхоз» Геннадием Мачекиным.
– Геннадий Фёдорович, какими, по Вашему мнению, качествами должен обладать хороший юрист?
– Я считаю, что хороший юрист, прежде всего, должен обладать достаточным объемом профессиональных знаний, аналитическими способностями, стремиться к постоянному самообучению. Кроме этого, ему должны быть присущи такие личные качества, как настойчивость, принципиальность, собранность, умение внимательно слушать, грамотно писать и говорить.
– Что самое сложное в Вашей должности?
– Самое сложное – это работа и взаимодействие с подчиненными. Она подразумевает распределение обязанностей, постановку четких задач, контроль за их исполнением. Помимо этого, занимая руководящую должность, важно с пониманием относиться к своим сотрудникам, помнить, что они прежде всего люди, у которых, как и у всех, бывают различные житейские проблемы и сложности.
– Какие злободневные вопросы от граждан поступают Вам на рассмотрение?
– Один из наиболее часто задаваемых вопросов – о порядке заключения договоров на оказание основных жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим хотелось бы отметить, что в соответствии с Законом Республики Беларусь №405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» к основным ЖКУ относятся услуги, которые оказываются в обязательном порядке и обеспечивают необходимую благоустроенность жилых домов, жилых и вспомогательных помещений, придомовой территории применительно к условиям соответствующего населенного пункта, их соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь №535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» к основным ЖКУ относятся техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Не только исполнитель, но и потребитель обязан заключить договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных ЖКУ конкретному потребителю технически возможно.
В соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь отказ от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг или договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда не освобождает собственников жилых и (или) нежилых помещений, в том числе собственников блокированных и одноквартирных жилых домов, нанимателей и арендаторов жилых помещений, членов организации застройщиков, дольщиков, заключивших договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, от внесения платы за фактически оказанные основные жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением.
Кроме того, в соответствии с законом, если одна из сторон (исполнитель или потребитель), для которой заключение договора обязательно, при наличии технических условий для оказания жилищно-коммунальной услуги уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
– Возникают ли спорные вопросы у граждан по проектам договоров на оказание основных жилищно-коммунальных услуг?
– Поскольку постановлением Совета Министров Республики Беларусь №99 «О мерах по реализации закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» на оказание основных видов ЖКУ утверждены типовые формы договоров, на практике случаи несогласия граждан с проектами договоров отсутствуют.
– Как обстоят дела с взысканием задолженности у граждан, которые заключили такие договоры, но оплату не производят?
– Данная работа имеет постоянный характер. Так, за 9 месяцев текущего года совершена 251 исполнительная надпись на сумму 42800 рублей. Судами приняты решения о выселении 12 должников. В настоящее время на рассмотрении находится еще один иск на выселение.
Хотелось бы отметить существенную помощь в данной работе со стороны работников прокуратуры района. Именно они направляют значительную часть исков о выселении должников в интересах МУКП «Жилкомхоз». В связи с этим, хотелось бы выразить им благодарность за оказываемую помощь в решении проблемных вопросов, возникающих в деятельности предприятия.
– Какие возникают сложности при взыскании задолженности?
– В настоящее время наиболее проблемным моментом является невозможность взыскания задолженности с неплательщика по причине отсутствия у него доходов и имущества. Данный вопрос постоянно рассматривается на различных уровнях. Так, согласно протоколу поручений заместителя председателя облисполкома Дмитрия Харитончика, данных на совещании при рассмотрении вопроса «О мероприятиях по улучшению финансового состояния МУКП «Жилкомхоз» и выхода его на безубыточную работу», поручено обеспечить активизацию работы по взысканию просроченной дебиторской задолженности по принятым судебным решениям и исполнительным надписям.
– Что бы Вы пожелали своим коллегам накануне профессионального праздника?
– Я хочу пожелать всем юристам крепкого здоровья, счастья в личной жизни, успехов в работе, всегда быть настоящими профессионалами в своем деле, удачи, благополучия, новых побед и достижений.
Вопросы задавала Ольга СНЫТКО.
Фото Юлии МАРКОВИЧ.
Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку 
.
Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.
Примерная форма
ДОГОВОР
О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
|
г. |
«__» ____________ 20 __ г. |
Понятия, используемые в Договоре
1. Понятия, используемые в Договоре
Предмет Договора
Качество услуг
Обязанности Сторон
4.1. Обязанности Исполнителя:
4.1.1. предоставлять Потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Правилами и настоящим Договором;
4.1.2. заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг Потребителю;
4.1.3. самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги Потребителю, если иное не установлено в соответствии с пунктом 21 Правил;
4.1.4. производить в установленном настоящим Договором и Правилами порядке с учетом особенностей, установленных нормативными актами, регулирующими порядок установления и применения социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), расчет размера платы за предоставленные коммунальные услуги, в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы, и при наличии оснований производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность, за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
4.1.5. производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи;
4.1.6. при наличии коллективного (общедомового) прибора учета ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, предоставить потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета, обеспечивать сохранность информации о показаниях коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета в течение не менее 3 лет;
4.1.7. осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений, проверку состояния таких приборов учета (если договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не установлен иной порядок снятия показаний таких приборов учета);
4.1.8. осуществлять проверку состояния индивидуальных, общих (квартирных) и комнатных приборов учета, а также распределителей в срок, не превышающий 10 рабочих дней со дня получения от потребителя заявления о необходимости проведения такой проверки в отношении его прибора учета;
4.1.9. принимать от Потребителя показания индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, в том числе способами, допускающими возможность удаленной передачи сведений о показаниях приборов учета (телефон, сеть Интернет и др.) и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги за тот расчетный период, за который были сняты показания, а также проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных Потребителем сведений об их показаниях;
4.1.10. осуществлять определение размера платы за коммунальную услугу по отоплению исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, установленных в соответствии с пп. е_2 пункта 32 Правил, использовать показания коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды, горячей воды и электрической энергии, установленных в соответствии с указанным подпунктом, при определении размера платы за коммунальную услугу, потребленную на общедомовые нужды в случаях, установленных Правилами;
4.1.11. уведомлять Потребителя не реже 1 раза в квартал путем указания в платежных документах о:
— сроках и порядке снятия Потребителем показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и передачи сведений о показаниях исполнителю или уполномоченному им лицу;
— применении в случае непредставления Потребителем сведений о показаниях приборов учета информации, указанной в пункте 59 Правил.
4.1.12. уведомлять потребителей путем размещения на официальном сайте исполнителя и на информационных стендах (стойках), расположенных в пунктах обслуживания потребителей, или путем указания не реже 1 раза в квартал в платежных документах информации:
— о последствиях недопуска потребителем исполнителя или уполномоченного им лица в согласованные дату и время в занимаемое потребителем жилое (нежилое) помещение или домовладение для проведения проверки состояния прибора учета и достоверности ранее переданных потребителем сведений о показаниях приборов учета;
— о последствиях несанкционированного вмешательства в работу прибора учета, расположенного в жилом или нежилом помещении потребителя, повлекшего искажение показаний прибора учета или его повреждение, и несанкционированного подключения оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
4.1.13. принимать сообщения Потребителя о факте предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, организовывать и проводить проверку такого факта с составлением соответствующего акта проверки, а при наличии вреда, причиненного нарушением качества коммунальных услуг, — также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Потребителя;
4.1.14. вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа;
4.1.15. при поступлении жалобы (заявления, обращения, требования и претензии) от потребителя об обнаружении запаха газа в помещениях либо на дворовой территории немедленно принимать меры по проверке полученной жалобы и в случае обнаружения утечки газа обеспечить безопасность людей и ликвидацию обнаруженной утечки;
4.1.16. информировать Потребителя в порядке и сроки, которые установлены Правилами и настоящими Договором, о причинах и предполагаемой продолжительности предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
4.1.17. информировать Потребителя о дате начала проведения планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва;