Договор при покупке новостройки

>Жилищный Консультант>Договор купли-продажи квартиры в новостройке 16455

Договор купли-продажи

В российской законодательной и правоприменительной практике в ходе формирования стандартов документооборота получил наибольшее хождение договор купли-продажи. Данный документ представляет собой соглашение между определенными лицами, в ходе которого одно из них предлагает товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности разительно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.

Общие положения, регламентирующие порядок, обязанности и права участников сделки, записаны в статье 454 ГК РФ и более детально рассматриваются в ходе 30 главы. При этом законодатель учел, что при различном предмете сделки, процедура может выглядеть иначе. В случаях, когда производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, заключать его следует на основании норм статьи 549, которая регулирует особое правовое положение недвижимого имущества. Связано это в первую очередь с существующей государственной регистрацией прав собственности, а также значительной стоимостью и социальной значимостью жилья.

Разделение сторон также показывает различие в правах и обязанностях. Так сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. В отношении покупателя условий гораздо меньше: важно оплачивать сделку полностью и своевременно.

Кто участвует в заключении договора?

Инициатором сделки является покупатель, который планирует приобрести квартиру вне зависимости от способа ее реализации. Продавец при этом вовсе не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Заключение договора купли-продажи возможно лишь с тем лицом, которое:

• Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
• Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.

Если квартира предлагается в доме, который только строится, то есть не принят в эксплуатацию комиссией, договор купли-продажи в области недвижимости заключить невозможно. Распространенная форма документа в данном случае – договор долевого участия.

Со стороны покупателя могут участвовать лица, обладающие:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

• Правоспособностью.
• Достаточными финансовыми активами.
• Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (при этом несовершеннолетние граждане могут стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).

Вне зависимости от обстоятельств, стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.

Требования к квартире при купле-продаже

Приобретая квартиру в новостройке, строительство которой еще не завершено, рискует в первую очередь покупатель. При этом не важно как выглядит строение и проложены ли коммуникации – строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.

Предлагаемая квартира должна обладать следующими признаками:

• Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
• Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
• Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.

Относительно последнего пункта сложилась негативная статистика, касающаяся неопределенного статуса посредника. Чаще всего он получает право на перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования, что создает значительный потенциал мошенничества.

Новостройка, квартиры в которой уже проданы, а за непосредственным продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства), является наименее рискованным вариантом. При этом следует обращать внимание на тип договора, по которому данное жилье было приобретено: долевое участие считается наименее приемлемым.

Также квартира должна пройти процедуру обмера. Акт о проведении обмера позволит вычислить итоговую стоимость жилья и сделает договор более значимым, поскольку указанная в нем цена будет мотивированной. Квартиры в домах, которые не прошли государственную экспертизу, не могут являться предметом товарно-денежных отношений, более того, они не являются объектами недвижимого имущества.

Составление договора купли-продажи

При составлении типового договора купли-продажи следует учитывать, что строение едва выпущено в эксплуатацию и может не соответствовать заявленным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны присутствовать следующие пункты и условия:

• Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
• Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
• Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
• Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
• Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
• Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
• Расчет стоимости на основании обмера.
• Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
• Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.

Заключение договора с застройщиком (в том числе если это договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде. Данное требование установлено статьей 550 ГК РФ и обосновывается необходимостью подписания и выраженного согласия обеих сторон на совершение сделки и процедуру государственной регистрации.

Для совершения перехода права собственности, необходимо соблюсти следующие этапы:

1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с инициативой приобрести квартиру. На основании данного обращения застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
2. Если жилье находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определена величина задатка (зачастую выплачивается полная сумма или устанавливается рассрочка на срок приведения строения к эксплуатации).
3. Строение проходит государственную комиссию.
4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. В случае, если сделка осуществляется посредством договора по передаче права требования, необходимо уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
5. В назначенный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
8. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Росреестр. Оформление государственной регистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.

Следует отметить, что с 2013 года отпала необходимость физическим лицам регистрировать договора с прочими сторонами. Таким образом, осуществляется регистрация лишь перехода собственности, но никак не договора. Застройщик при этом обязан, в случае передачи права требования, регистрировать данный документ надлежащим образом.

В связи с дополнительными этапами проведения сделки, список документов может включать:

• Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица (реже – индивидуального предпринимателя).
• Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания (при необходимости).
• Документы на право пользования землей од застройку.
• Договор купли-продажи. Для сверки пунктов и соответствия документа нормам, следует . Посмотреть и скачать можно здесь: .
• Договор участия в доле.
• Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
• Передаточный акт.
• Акт о государственной приемке на официальном бланке.
• Технический паспорт.
• Акт о передаче денежных средств.
• Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Недействительность договора

Факт заключения договора с юридическим лицом освобождает от необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения наследства. Новостройка не имеет прописанных жильцов, что также снимает часть обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии:

• Возможность долгостроя по причине обоснованных согласований, перепланировок и обращений в государственные структуры. Застройщик несет убытки, растет шанс банкротства и потери покупателем и денег, и квартиры.
• Продажа через посредника, осуществляющего маркетинговые функции может иметь большой риск, поскольку некоторые организации создают несколько фирм, одна из которых может обанкротиться, лишив правомочности все последующие сделки. Восстановить свои права возможно лишь в суде.
• Застройщик может не пройти государственную комиссию. Дом, не способный вмещать жильцов, объектом недвижимости быть не может, соответственно все сделки считаются ничтожными.
• Продажа была произведена организацией, которая не имеет право осуществлять сдачу квартир в эксплуатацию, продажу недвижимости.

Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.

Наиболее популярные вопросы и ответы

Вопрос: Застройщик обещал сдать квартиру в течение месяца, но уже полгода не сообщает о статусе жилья в новостройке. Возможно ли взыскать с него неустойку, не потеряв при этом права на квартиру? Анастасия.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Заключение

Приобретение квартиры в новостройке, особенно на этапе незавершенного строительства, может стать рискованным вложением. При этом законом установлено, что:

• Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
• Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
• Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
• Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи квартиры

Список законов

• Статья 454 ГК РФ
• Статья 549 ГК РФ
• Статья 550 ГК РФ
• 214-ФЗ «О долевом строительстве»

Вам будут полезны следующие статьи

1. Договор купли-продажи
2. Признание недействительным договора купли-продажи
3. Продажа неприватизированной квартиры
4. Прописка и выписка

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО: >+7 (499) 553-09-05
• Санкт-Петербург и ЛО: >+7 (812) 448-61-02
• Общероссийский:
  

  +8 (800) 550-38-47

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

>Как не прогадать? Пошаговая инструкция по купле-продаже готовой квартиры в новостройке от застройщика

Варианты продажи недвижимости от строительной организации

Квартиру можно купить на любой стадии строительства. Если дом еще не достроен, то обычно оформляется договор долевого участия в строительстве — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте ). За время строительства дольщик может переуступить свои права другому лицу, заключив договор переуступки прав.

Это практикуется довольно часто, если квартира покупается с инвестиционными целями (о том, что нужно знать, приобретая жильё в новостройке, можно узнать в нашей статье) . Если здание уже построено, то оформляется договор купли-продажи с застройщиком, который потом регистрируется в Росреестре.

Купить можно квартиру:

• с чистовой или черновой отделкой;
• с ремонтом «под ключ»;
• без всякого ремонта.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключают только до окончания стройки. После приема дома комиссией уже оформляется договор купли-продажи.

О том, как купить или продать квартиру в новостройках от собственников, читайте , а из этого материала вы узнаете о том, как выгодно приобрести жилье от подрядчика.

С отделкой и без

Если решено купить жилье с отделкой (чистовой или черновой), то необходимо, чтобы в договоре купли-продажи это было четко предусмотрено. Лучше всего детально описать, что входит в понятие «отделка».

К примеру, если речь идет о черновом варианте, то застройщик сделает только стяжку пола и отштукатурит стены. Когда предполагается чистовой вариант, то стены квартиры должны быть сданы в идеальном виде – отштукатуренными и выровненными, чтобы можно было сразу поклеить обои или покрасить.

Стоимость отделки должна включаться в общую цену квартиры. Жилье с отделкой обычно продается также с такими обязательными элементами как окна, двери, остекление балкона, сантехника, облицовка плиткой.

Иногда стороны прописывают все составляющие отделки очень подробно в дополнительном соглашении к договору купли-продажи (например, оговаривается, какие материалы и в каком объеме будут использованы и пр.).

На что обратить внимание при приемке жилья с отделкой?

Если условия договора купли-продажи по выполнению отделки соблюдены, то покупатель подписывает акт приема-передачи, если нет – то составляется смотровой или чек-лист.

В этом документе перечисляются все выявленные недостатки (кривые стены, некачественная побелка, неровная стяжка и пр.). Обязательно фиксируются и конкретные сроки их устранения, а также лица, которые ответственны за эту работу.

Чек-лист заполняется:

• в течение двух месяцев после сдачи дома в эксплуатацию;
• либо в день оформления акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

На заметку. Прием квартиры с отделкой – более сложный процесс, поскольку могут быть выявлены серьезные недостатки. Иногда смотровой лист заполняют с привлечением опытных строителей, чтобы оценка качества отделки была произведена профессионалами.

В этом случае, кстати, можно сразу ссылаться на нарушения строительных и других норм (СНиП и ГОСТ), что только придаст вес претензиям покупателя. Если сроки устранения недостатков будут нарушены, то квартира может быть принята, но с приложением к акту приема-передачи, где будет указано, что жилье принято с недочетами.

Как выглядит и составляется чек-лист для отметки нарушений?

Чек-лист обычно представляет собой таблицу, в которой указаны все проделанные застройщиком работы, а рядом находится колонка, в которой делается отметка о нарушениях. Смотровой лист выдает сам застройщик. Он составляется в двух экземплярах и регистрируется в секретариате строительной компании.

С ремонтом

Обычно ремонт от застройщика включает в себя выравнивание и отделку стен и потолков, облицовку стен плиткой в санузлах, укладку ламината или паркета, обои в комнатах, кухне и коридоре.

Качество ремонта зависит не только от мастерства застройщика, но и от класса выбранного жилья – чем выше класс, тем дороже будут материалы для ремонта.

Если квартира сдается с ремонтом, то в чек-листе к договору купли-продажи должны быть указаны все проделанные работы застройщика (отделка, облицовка, установка дверей и пр.).

Обратите внимание! Если чего-то нет, то покупатель имеет право не подписывать акт приема-передачи до полного решения этой проблемы.

Без ремонта или черновой облицовки

Прием жилья в черновом виде только на первый взгляд кажется более простым. Необходимо будет посчитать метраж (он должен совпадать с тем, что указан в договоре), проверить ровность стен, наличие окон, дверей и других обязательных элементов, указанных в соглашении с застройщиком.

Даже если в договоре указано, что квартира выставляется на продажу без ремонта или без отделки, застройщик обязан выполнить стяжку пола, убрать строительный мусор, установить сантехнику и провести электропроводку.

Все недостатки должны быть зафиксированы в смотровом листе. В случае некачественного строительства покупатель, ссылаясь на Гражданский кодекс РФ, вправе требовать снижения цены и даже расторжения договора купли-продажи.

Скачать чек лист приемки квартиры в новостройке с отделкой

Плюсы и минусы приобретения такой площади

Покупка готовой квартиры в сданном новострое имеет ряд очень важных преимуществ. Это, прежде всего, качество жилья и отсутствие у него истории. Можно не опасаться наследников или лиц, вернувшихся из мест лишения свободы, которые вдруг предъявят права на жилплощадь (о том, где же выгоднее купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке, мы рассказывали ).

К плюсам можно отнести:

• современную инфраструктуру и новые материалы для строительства;
• удобную планировку квартиры;
• минимум юридических рисков (дом уже построен и покупатель первый собственник);
• отсутствие споров с бывшими владельцами или претендентами (например, наследниками или выселенными детьми).

Новое жилье продается с новыми окнами, дверями и сантехникой.

На заметку. Покупателю придется потратиться на ремонт, но ему не нужно сталкиваться с проблемами, которые оставили бывшие жильцы (неузаконенной планировкой, сломанной сантехникой и пр.).

К минусам однозначно относится:

• необходимость ремонта «с нуля» (если только не покупается квартира с ремонтом);
• шум соседей, проводящих ремонт (особенно если дом совсем недавно достроен);
• отдаленность нового дома от центра (если он куплен в новом районе под застройку);
• некачественная постройка без учета уровня грунтовых вод, просадки грунта и пр.

Если попадется недобросовестный застройщик, то новый дом, который был построен в отдаленных районах, может регулярно затапливаться грунтовыми водам в подвале, что может привести к сырости в домах, появлению трещин, пятен на фасаде и другим проблемам.

Возможны и трудности с достройкой обещанной инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник. Бывает, что переезжая в новый дом, покупатели рассчитывают на быстрое появление этих объектов, обещанных менеджером по продаже, но на деле на их достройку уходит гораздо больше времени.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте в нашем материале.

Покупка: пошаговая инструкция

Для покупки готовой квартиры у застройщика необходимо пройти ряд шагов:

1. Выбрать квартиру. В отличие от дольщиков у покупателей готового жилья есть возможность проводить осмотры готовых объектов. Можно сразу оценить затраты на будущий ремонт (если он не предусмотрен договором), а также качество строительства и готовность остальной инфраструктуры (магазинов, детсада, благоустройства территории и пр.).
2. Изучить все документы застройщика и подготовиться к сделке.
3. Подписать договор купли-продажи. Оплата договора, как правило, происходит сразу после регистрации по безналичному расчету на счет застройщика. Квартира передается по акту приема-передачи. Если есть проблемы с качеством постройки или ремонта, то на этом этапе составляется смотровой лист.

Важно! К моменту подписания купчей дом должен иметь окончательный почтовый адрес, а БТИ должно произвести обмеры всех помещений. Иными словами дом должен быть полностью сдан в эксплуатацию и иметь свой кадастровый номер.

Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры от застройщика (юридического лица)

Как проверить фирму до подписания ДКП: порядок действий

Перед тем как подписывать договор купли-продажи с застройщиком нужно тщательно проверить его документы: официальную регистрацию, а также права на квартиры. Запросите расширенную выписку в Росреестре и выясните, не перепродавалось ли жилье другим лицам.

Какие вопросы следует задать?

На встрече с менеджером в офисе застройщика нужно уточнить: есть ли у компании все нужные документы для сделки и были ли у госкомиссии претензии к качеству строительства. Кроме того, важны вопросы:

• цены квартиры, возможной скидки на нее, вариант покупки в рассрочку;
• что входит в понятие «отделка» или «ремонт», какие материалы будут использованы, чем это регулируется;
• каков порядок расчетов (сколько составляет задаток, как быстро должны проводиться расчеты);
• как быстро устраняются недостатки по чек-листу, если возникнут претензии;
• каковы ежемесячные платежи управляющей компании, консьержу, охране и пр.;
• условия досрочного расторжения договора.

Рекомендация. Прямо на встрече можно попросить предоставить для ознакомления тексты предварительного и основного договора купли-продажи, выписку из ЕГРН, технический план БТИ на квартиру. Если инфраструктура еще достраивается попросите проектную документацию, чтобы узнать сроки сдачи объектов и их количество.

Перечень документов для сделки

Для продавца — юридического лица

Перед тем как подписать договор у застройщика нужно запросить ряд документов, которые расскажут о его легальном статусе нахождения на рынке. Главное убедиться в том, что компания зарегистрирована, не находится в стадии банкротства и уже сдала дом Государственной проверочной комиссии.

Потребуется:

• разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
• документы на землю, где расположен дом;
• разрешение на строительство;
• учредительные документы, свидетельство о госрегистрации застройщика;
• выписка из ЕГРН;
• техплан со схемой расположения квартиры на этаже;
• заключение госкомиссии;
• выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.

Все это желательно изучить перед тем, как вступать в договорные отношения с компанией. Если квартира покупается с ремонтом или отделкой, то уточните как это отразиться в договоре купли-продажи и будет ли оформляться дополнительное соглашение.

Скачать образец расширенной выписки из ЕГРН на квартиру

На фото вы можете ознакомиться с образцом разрешения на ввод дома в эксплуатацию:

Фото разрешения на строительство:

Для будущего собственника

От покупателя требуется только паспорт и ИНН (или СНИЛС). Если им является один из супругов, он должен иметь нотариально заверенное согласие другого на покупку готовой квартиры.

• Скачать бланк согласия супруга на покупку квартиры
• Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

Как правильно заключается и составляется договор купли-продажи?

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ (ст. 549—558). Он составляется в письменной форме (обязательное условие).

В договоре должны быть:

1. персональные, паспортные данные сторон (для застройщика — реквизиты юрлица);
2. описание предмета (квартиры);
3. цена покупки;
4. сроки перехода права собственности;
5. права и обязанности сторон;
6. порядок проведения расчетов;
7. условия и срока освобождения квартиры.

Справка. Согласно ст. 556 ГК РФ передача квартиры осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. В законную силу договор купли-продажи вступает только после подписания его всеми участниками и государственной регистрации. Нотариального заверения договор не требует.

Процедура регистрации прав на новое жилье

Для регистрации прав собственности на жилье в Росреестр далее подается: договор купли-продажи, акт приема-передачи, техплан, заявление о регистрации прав, копия паспорта и квитанция об оплате госпошлины. В течение 5 дней покупатель становится собственником квартиры, а в реестре появляется соответствующая электронная запись.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры в новостройке
• Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав
• Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на квартиру

Сроки и расходы

Подписание договора купли-продажи не занимает много времени — максимум 1-2 часа. Регистрация в Росреестре также длится меньше недели. Госпошлина за регистрацию договора составляет 2 тыс. рублей.

Если было принято решение заверить купчую у нотариуса (не является обязательным), то потребуется еще 8-15 тыс. рублей. Заверение отдельных документов — доверенности, согласия супруга (и) обойдется в сумму до 1,5 тыс. рублей.

Особенности налогообложения

Если покупается готовая квартира в новостройке, то платить налог на доходы не нужно. Более того у покупателя есть право на налоговый вычет, который появляется с момента подписания акта приема-передачи.

Вернуть можно уплаченный за отчетный год налог в размере до 13% от стоимости квартиры (но не более 2 млн. рублей). Для этого необходимо подать налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую по месту жительства либо через Интернет.

Возможно ли приобретение в рассрочку?

Почти каждый застройщик предлагает рассрочку покупателям квартир на самом раннем этапе продаж, но вот продажа уже готового жилья на этих условиях это скорее редкость. Однако законом это не запрещено и застройщик вправе предложить оформить покупку с рассрочкой (процентной или беспроцентной).

Правила оформления соглашения с рассрочкой

В этом случае в договоре указывается полная сумма стоимости квартиры, но она разбивается на равные платежи, которые выплачиваются в течение определенного периода времени (обычно в течение 3-12 месяцев, реже 3-5 лет).

В договоре всегда присутствует полный график расчетов с указанием сумм и дат для оплаты. Описываются также санкции в случае просрочки платежей (например, пеня за каждый день).

Важно! До полной оплаты договора запрещено распоряжаться квартирой по своему усмотрению без согласия продавца. Это главная особенность покупки с рассрочкой. К тому же в случае неуплаты платежей могут начисляться пени, что увеличивает расходы покупателя недвижимости. Если вы все же остановили свой выбор на покупке квартиры на вторичном рынке, рекомендуем ознакомиться с другими нашими материалами:

• Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?
• Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка готового жилья на первичном рынке оформляется договором купли-продажи с застройщиком. Квартиру можно купить с отделкой или ремонтом либо в черновом виде. Все эти детали должны быть оговорены купчей, чтобы не пришлось расторгать договор или обжаловать его в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Риски предварительного договора купли-продажи

О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

— предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

Основные риски

Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.

Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

— потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

— расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

Минимизация рисков

В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

— о земельном участке, на котором будет строиться объект,

— о разрешении на строительство,

— о праве на него застройщика,

— о площади недвижимости,

— о количестве помещений (комнат),

— об этаже,

— о не подлежащей изменению цене,

— о сроке заключения основного договора,

— об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

Дата публикации 24 июля 2014

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Просмотров 63

Квартира в возводимой новостройке может оказаться либо выгодным приобретением, либо настоящим разочарованием. Окончательный результат будет зависеть от того, насколько ответственно вы подойдете к сделке купли-продажи. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы совершить удачное вложение и не попасться на «удочку» недобросовестного Застройщика?

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Вы можете воспользоваться универсальной инструкцией, которая сделает куплю-продажу последовательной и понятной. Обычно процесс приобретения квартиры у Застройщика включает в себя следующие пункты:

1. Выбор Застройщика. Проверка Застройщика на результативность, надежность и законопослушность.
2. Изучение документов Застройщика.
3. Выбор конкретной квартиры, посещение стройплощадки для ее осмотра.
4. Заключение индивидуального договора с Застройщиком.
5. Регистрация договора в Росреестре, внесение оплаты за квартиру по договору.
6. Ожидание окончания строительства, заселение в квартиру.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Сначала вам понадобится выбрать надежного, ответственного и добросовестного Застройщика. Отдавайте свое предпочтение Девелоперам, которые трудятся на рынке уже много лет. Обычно названия таких компаний находятся у всех на слуху – из-за крупных рекламных акций и «сарафанного радио». Чтобы однозначно определиться с выбором Застройщика, вы можете:

1. Почитать отзывы в Интернете. Важно, чтобы пользователи высказывались о Девелопере положительно и не имели никаких нареканий к качеству возведенных им домов. Будьте внимательны, т.к. иногда некоторые отзывы оказываются поддельными и проплаченными. Обычно такие отзывы слишком похожи друг на друга, а также не содержат точных фактов (дат, фамилий ответственных работников и т.д.).
2. Пообщаться со своими родственниками, друзьями и знакомыми. Быть может, кто-то из них уже имел опыт взаимодействия с выбранным Застройщиком. Тогда человек сможет поделиться с вами интересной и важной информацией.
3. Ознакомиться с сайтом Застройщика. Любая крупная компания, которая заботится о своих клиентах и о своем успехе, имеет личный Интернет-ресурс. Если Застройщику нечего скрывать, то он публикует на сайте всю необходимую информацию – официальное название, местонахождение, часы работы, контактные данные, ФИО и реквизиты руководителя и т.д.

Далее вам рекомендуется лично посетить офис Девелопера. Не поддавайтесь психологическим уловкам и помните: иногда мошенники специально арендуют красивые и помпезные офисы, чтобы обмануть доверчивых клиентов. При личном посещении офиса и общении с менеджером вы должны обращать внимание исключительно на факты. Вот, какие вопросы понадобится задать консультанту:

1. Сколько лет Девелопер трудится на рынке недвижимости? Если стаж Девелопера – всего 1-2 года, то для покупки квартиры лучше подыскать другую фирму (со стажем от 5 лет и более).
2. Каков правовой статус компании? Важно, чтобы компания выступала именно основным и головным Застройщиком, а не подрядчиком (т.е. помощником, который помогает с продажей некоторого числа квартир). Если вы будете проводить сделку через подрядчика, то велик риск, что вы окажетесь обмануты. Например, недобросовестный подрядчик может продать вам квартиру, которая ранее уже была реализована в пользу другого человека (т.е. прибегнуть к незаконному методу «двойных продаж»).
3. Сколько всего домов Застройщик сдал в эксплуатацию, и сколько домов он сдает в эксплуатацию в течение года? Цифры должны быть внушительными, а также подтвержденными документально.
4. Были ли в практике Застройщика случаи, когда он не успевал сдать объект вовремя? Вам рекомендуется избегать компаний, которые срывают установленные сроки. Поищите в Интернете и СМИ данные о том, не становился ли Девелопер участником громких скандалов и судебных разбирательств (со срывом сроков, «заморозкой» строительства и т.д.).
5. Сотрудничает ли Застройщик с банковскими организациями? Если у Девелопера имеется внушительный список банков-партнеров, то это – большой плюс. Значит, Застройщику доверяют, а подлинность и законность его документов не вызывает сомнений. Наличие банков-партнеров также позволит вам расплатиться за квартиру с помощью ипотечного кредита.
6. Каков уставной капитал компании? Чем больше уставной капитал компании, – тем лучше. Внушительная сумма уставного капитала означает, что Застройщик обладает экономической стабильностью. А вот если уставной капитал компании всего 10000-20000 рублей, то вам рекомендуется подыскать другой вариант.
7. Кто выступает подрядчиком, ответственным за непосредственное строительство? В большинстве случаев Застройщик – это только «куратор» всего процесса. За возведение дома, его отделку, обустройство придомовой территории и другие технические действия ответственна ремонтно-строительная фирма, которую нанимает Застройщик. Важно, чтобы эта фирма также обладала хорошей и незапятнанной репутацией.
8. Не является ли Застройщик банкротом? Проверить эту информацию можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Помните, что если Девелопер вдруг окажется банкротом, то строительство не будет завершено. При самом лучшем раскладе вы получите частично возведенную квартиру. Так что выбирайте успешных Застройщиков с безупречной репутацией, которые не находятся и не находились в стадии банкротства.

Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры

После того, как вы определитесь с выбором Застройщика, вам нужно будет определиться с выбором оптимального и выгодного предложения.

Если дом только находится на стадии строительства, то внимательно осмотреть его не получится, – ведь ничего еще не построено. Однако вы можете ознакомиться с технической документацией на жилье. Техническая документация на дом также должна дополняться учредительными бумагами самого Застройщика, позволяющими ему вести профильную деятельность на рынке недвижимости.

Запросите у Девелопера следующий комплект материалов:

1. Проектная декларация на дом. Здесь должен содержаться план здания, технические характеристики здания, метраж квартир, планировка квартир и т.д. Проверьте, чтобы в проектной декларации однозначно указывалась дата сдачи дома в эксплуатацию.
2. Разрешение на строительство.
3. Документы на землю (договор купли-продажи земельного участка или договор аренды земельного участка).
4. Свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица.
5. Опционально – свидетельство о вступлении Застройщика в саморегулируемую организацию. Девелопер, который состоит в таком объединении, является более надежным.
6. Опционально и по вашему желанию – ИНН, бухгалтерская отчетность компании за несколько предыдущих лет, устав компании, список реализованных проектов, ежеквартальная отчетность.

Вы можете изучить вышеупомянутую документацию самостоятельно, а можете обратиться за правовой экспертизой к юристу. Не стесняйтесь уточнять и конкретизировать любые, интересующие вас, моменты.

Какие документы должны быть у покупателя при покупке квартиры

Покупателю также необходимо иметь на руках определенные бумаги, однако их список оказывается значительно меньше. Это:

1. Паспорт.
2. Справка о доходах.
3. Опционально – письменное и нотариально заверенное согласие на покупку квартиры от супруга/супруги (если Покупатель состоит в зарегистрированном браке).
4. Опционально – договор ипотечного кредитования (если Покупатель планирует расплачиваться за жилье с привлечением банковских средств).

Посещение стройплощадки: зачем это нужно

Если вы уже убедились в надежности Застройщика, отправляйтесь к месту стройки. Вам может показаться, что делать это необязательно, ведь здание либо не построено, либо находится в процессе возведения и посещать его запрещено. Это действительно так, однако вы получите возможность:

1. Оценить скорость возведения дома. Желательно, чтобы на стройплощадке кипела работа. Если же на стройплощадке пусто, это – тревожный сигнал. Вполне вероятно, что Девелопер или его подрядчик относится к своим обязанностям халатно. Это может иметь самые неприятные последствия (срыв сроков, несоблюдение строительных стандартов и т.д.).
2. Поговорить с прорабом на стройплощадке. Возможно, руководитель сможет уделить вам 10-15 минут своего времени. Тогда вы уточните у него интересующие вас детали, подробности и нюансы о возводимом доме.
3. Оценить общую инвестиционную привлекательность будущей квартиры. Инвестиционная привлекательность жилья формируется не только на основании таких параметров, как планировка, метраж, количество жилых комнат и пр. Важность имеют и другие характеристики – благоустроенность и экологичность района, транспортная доступность, развитость окружающей инфраструктуры, озелененность территории. Все это вы сможете оценить и изучить, если посетите стройплощадку и прогуляетесь по ее окрестностям.

Виды договоров: как именно можно купить квартиру у застройщика

Купить недвижимость у Девелопера можно сразу несколькими способами. Одни из них – безопасны и надежны, а другие – сомнительны и рискованны.

Договор долевого участия

Наиболее предпочтительный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Долевое участие в строительстве защищается и регулируется Федеральным Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ. Согласно этому нормативно-правовому акту, Застройщик должен будет понести ответственность за срыв сроков, некачественное строительство, а также ненадлежащее исполнение других обязательств.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Большое преимущество ДДУ – это необходимость его регистрации в Росреестре уже на этапе возведения дома. Вы не станете собственником жилья в полном смысле этого слова, т.к. право собственности может быть оформлено только на физически существующий объект. Однако вы уже окажетесь защищены, т.к. получите возможность требовать передачи квартиры в будущем. Это же правило действует для договора о переуступке прав.

Сначала договор регистрируется в Росреестре, и только потом вы рассчитываетесь с Застройщиком деньгами (п. 3 ст. 5 ФЗ №214). Это снижает риск «двойных продаж» и других нечестных схем. В ДДУ всегда прописывается полная и неизменная стоимость квартиры. Это значит, что Застройщик не сможет наживаться на выдуманных «поборах».

Приобретение квартиры по переуступке прав

Следующий вариант – приобретение квартиры по переуступке прав. Здесь Покупатель заключает договор купли-продажи не с самим Застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое до этого уже приобрело квартиру у Застройщика по договору долевого участия. Договор купли-продажи может быть заключен не только с первым собственником, но и со вторым, и с третьим, и с четвертым и т.д. В результате цепочка перепродаж и перехода прав может оказаться практически бесконечной.

Все эти операции могут проводиться только до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию договоры о переуступке прав более не будут регистрироваться в Росреестре.

В результате весь поэтапный процесс выглядит так:

1. Физическое или юридическое лицо приобретает квартиру у Застройщика по ДДУ (например, на этапе котлована). ДДУ регистрируется в Росреестре.
2. Физическое или юридическое лицо решает, что в силу тех или иных причин оно больше не хочет/не может дожидаться ввода дома в эксплуатацию. Владельцу необходимо найти заинтересованного Покупателя и «заменить» информацию в ДДУ. Для этого составляется и подписывается договор о переуступке прав (или цессия).
3. Покупатель и Продавец приходят в Росреестр с комплектом следующих документов: исходный договор долевого участия, все договоры переуступки прав (для отслеживания цепочки перепродаж), квитанция об оплате объекта недвижимости, письменное согласие Застройщика на переуступку прав. Если Продавец (исходный владелец) имел супруга или супругу на момент заключения ДДУ, то собственность уже считается совместно нажитой. Так что от супруга/супруги Продавца также потребуется письменное и нотариально заверенное согласие на переуступку прав.

После регистрации договора вы станете единственным человеком, который будет нести все обязательства и риски. Помните: права на квартиру могут уступаться потому, что Продавец знает о несостоятельности Застройщика или о его скором банкротстве. Так что тщательно проверяйте всю информацию «на берегу», до подписания каких бы то ни было документов.

Третий вариант – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. Такая сделка проводится, если Застройщик уже оформил право собственности на свое имя. Здесь между сторонами заключается типовой договор купли-продажи, который также подлежит регистрации в Росреестре. Участники сделки самостоятельно решают и прописывают в договоре, как и когда будет произведена оплата за квартиру.

Вступление в жилищно-строительный кооператив

Четвертый вариант – приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив и заключения соответствующего договора. Этот способ регулируется Федеральным Законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ. Однако сам закон является не до конца проработанным, в связи с чем вступление в кооператив часто оборачивается проблемами.

Схема заключается в следующем: физические и/или юридические лица объединяются друг с другом с целью строительства жилого дома и управления им. Как Покупатель вы должны будете:

1. Заключить с Застройщиком договор об участии в ЖСК.
2. Оплатить паевой взнос, равный стоимости будущей квартиры.

Такая схема имеет целый ряд минусов и недостатков для Покупателя. Во-первых, из «серьезных» документов у вас на руках останется только членская книжка кооператива и договор об участии в ЖСК. Зарегистрировать договор в Росреестре вы сможете лишь в самом конце, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию. Это значит, что деньги за недвижимость вы уплатите вперед, но числиться за вами в Росреестре она не будет. И так – в течение всей стройки.

Во-вторых, заключение договора фактически не обяжет Застройщика укладываться в какие-либо рамки. Это значит, что он сможет сорвать установленные сроки, и наказать его за это у жильцов не получится. В российской правовой системе просто не существует статьи, согласно которой к такому Застройщику могут быть применены санкционные меры.

В-третьих, в договоре не прописывается окончательная и неизменная стоимость квартиры. Вы уплачиваете паевой взнос, однако впоследствии председатель ЖСК может огорошить вас неожиданной новостью: на строительство было затрачено больше средств, чем планировалось. В результате вам придется вносить дополнительную плату, и формально это будет абсолютно законно. В ФЗ №215 ничего не говорится о том, что стоимость квартиры не может быть увеличена.

Получение квартиры по жилищному сертификату

Приобретение квартиры по жилищному сертификату возможно лишь в уже возведенном доме. Жилищный сертификат является именным, – он выдается на руки определенному гражданину в единоразовом формате. На выдачу такого документа могут рассчитывать только определенные группы лиц:

• военнослужащие;
• переселенцы с Крайнего севера, Байконура или из иностранных государств (при условии получения ими российского гражданства);
• некоторые молодые ученые;
• граждане, пострадавшие на Чернобыльской АС;
• граждане, потерявшие дома из-за стихийного бедствия, техногенной катастрофы, иной чрезвычайной ситуации;
• семьи, которые потеряли 1 из кормильцев во время исполнения им служебных обязанностей в российской армии.

В случае с жилищным сертификатом между Застройщиком и Приобретателем также составляется договор купли-продажи. Однако вместе со стандартными сведениями здесь прописывается информация о жилищном сертификате:

• его регистрационный номер;
• дата выдачи;
• наименование учреждения, которое было ответственно за выдачу.

За жилищным сертификатом закрепляется особый банковский счет, где хранятся государственные субсидиарные средства. Номер этого банковского счета также необходимо указать в договоре купли-продажи. Обычно деньги переводятся со счета Покупателя на счет Продавца в течение нескольких дней, но иногда транзакция может занимать и 2-3 недели. Обналичивание жилищного сертификата запрещено законом.

Вы можете не ограничиваться средствами жилищного сертификата, а добавить к ним свои личные сбережения или кредит, – чтобы получить еще большую квартиру. Однако все это понадобится отразить в договоре купли-продажи.

Предварительный договор

Следующий вариант, не совсем безопасный и надежный для Покупателя, – приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи. Обычно предварительный договор используется Застройщиком тогда, когда он не имеет возможности сразу же заключить основной договор. Например, у Девелопера отсутствуют необходимые документы. При этом Застройщик хочет начать возведение дома уже сейчас, а для этого ему требуются деньги.

Для вас покупка квартиры по ПДКП просто невыгодна, ведь вы не можете знать наверняка, разрешит ли Девелопер все свои проблемы. Предварительный договор не регистрируется в Росреестре, а, значит, никаких гарантий у вас не будет. Помните, что если вы заключаете предварительный договор, то вы получаете право требовать только составления и подписания основного договора. Вы не получаете ни саму квартиру, ни право требовать эту квартиру в будущем.

Как же быть, если Застройщик начинает уклоняться от оформления основного договора? В этом случае вам придется обращаться в суд и требовать понуждения Застройщика к заключению основного договора. Только если ваш иск окажется удовлетворен, вы сможете официально зарегистрировать право собственности в Росреестре. Вся эта процедура предполагает потенциальные траты – времени, сил, денег.

Вексель

Приобретение квартиры по векселю – максимально опасный и рискованный вариант. Сегодня этот способ купли-продажи является официально запрещенным, т.к. в редакции ФЗ №214 от 01.07.2018 Застройщики потеряли право выпускать и продавать векселя.

Фактически вексель даже не был связан с самой недвижимостью. Покупатель просто приобретал у Застройщика вексель, который равнялся стоимости будущей квартиры. Как только дом сдавался в эксплуатацию, Покупатель возвращал Застройщику вексель (т.е. погашал его), а Застройщик – передавал Покупателю квартиру. Происходил взаимозачет и взаиморасчет.

Для Покупателя эта схема не имела абсолютно никаких гарантий, плюсов и преимуществ. Застройщик мог в любой момент времени передумать продавать Покупателю квартиру и заключать с ним основной договор купли-продажи. В этом случае Девелопер должен был просто вернуть деньги по векселю. Однако требовать возврата средств Покупатель мог только после того, как наступала дата, указанная в векселе.

Даже если квартира и доставалась Покупателю, то он оказывался не в состоянии привлечь Застройщика к ответственности за срыв сроков, некачественное строительство и т.д.

>Образцы договоров и соглашений

Ниже вы можете ознакомиться с типовыми образцами договоров, которые обычно применяются между Покупателем и Застройщиком.

Способы расчета за квартиру

Подавляющее большинство квартир приобретаются у Девелоперов по договорам долевого участия. Согласно этому способу, вы можете:

1. Либо перевести деньги на счет Застройщика.
2. Либо воспользоваться специальным счетом эскроу. Здесь средства окажутся временно «заблокированы», а Застройщик получит к ним доступ только после исчерпывающего выполнения взятых на себя обязательств и сдачи квартир в эксплуатацию.

Вы можете использовать для оплаты не только личные сбережения, но и ипотечные деньги. Для этого вам понадобится:

1. Договориться с Застройщиком о том, что квартира будет оплачена за счет заемных средств (полностью или частично).
2. Отправиться в банк и получить согласие на выдачу ипотечного кредита.
3. Дождаться, пока банк проведет независимую оценку стоимости жилья и подготовит индивидуальный кредитный договор.
4. Застраховать жилье.
5. Проверить и подписать индивидуальный кредитный договор.
6. Заключить с Застройщиком основной договор, рассчитаться за квартиру и зарегистрировать основной договор в Росреестре.
7. Начать выплачивать кредит, попутно ожидая сдачи дома в эксплуатацию и заселения в квартиру.

Далеко не каждая организация согласится предоставить вам кредит на покупку жилья, которое существует только на бумаге. Для банка это определенный риск, т.к. он заинтересован в наличии объекта залога. Например, в случае со вторичной недвижимостью объект залога – это существующая и физически ощутимая квартира. А вот в случае с первичной недвижимостью самой квартиры еще нет, и банк не может знать наверняка, будет ли она построена.

Наконец, вы также можете договориться с Застройщиком о рассрочке. Обычно Девелоперы предлагают краткосрочную и долгосрочную рассрочку (до 1 года и более 1 года соответственно). Как правило, при краткосрочной рассрочке Покупателю не приходится уплачивать никаких процентов. А вот при долгосрочной рассрочке Застройщик запрашивает проценты, которые устанавливает самостоятельно. Если вы собираетесь рассчитываться за квартиру путем взятия рассрочки, то:

1. Все условия рассрочки должны быть четко отражены в основном договоре (графики платежей, порядок погашения основного долга и процентов, ответственность за нарушение финансовых обязательств и т.д.).
2. Вам понадобится проверить все пункты основного договора. Подумайте, не являются ли условия договора кабальными и потенциально опасными для вас. Сравните рассрочку от Застройщика с ипотекой – возможно, в каком-либо банке вы сможете взять кредит по меньшей процентной ставке.

В течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию вы должны будете подписать акт приема-передачи объекта. Вы осматриваете квартиру, проверяете состояние систем коммуникации, соответствие помещения проектной планировке и т.д. Если вас все устраивает, то вы письменно фиксируете этот факт в акте приема-передачи. Если где-то имеются недостатки, то вы вправе потребовать от Застройщика их устранения. Не доверяйте устным обещаниям Девелопера и не подписывайте акт приема-передачи до того момента, пока не будете довольны качеством жилья. Иначе вы рискуете оказаться обманутым, и тогда ремонтные работы лягут уже на ваши плечи.

Регистрация права собственности в Росреестре

Далее вам понадобится обратиться в Росреестр и, наконец, сделаться полноправным собственником фактически существующей квартиры. С собой необходимо иметь следующие документы:

• свой паспорт (паспорт Покупателя);
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей;
• договор с Застройщиком;
• план БТИ, который выдается вам после сдачи квартиры в эксплуатацию;
• акт приема-передачи объекта.

Право собственности регистрируется в Росреестре за 3-12 дней. После того, как вы получите выписку из ЕГРН, процесс покупки квартиры будет считаться завершенным.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Для приобретения квартиры в уже сданном доме также действительны все вышеописанные правила. Однако вам нужно дополнительно помнить о следующих нюансах:

1. Квартира в уже сданном доме обойдется значительно дороже. Покупатель, который приобретает жилье на стадии котлована, экономит около 30-35%.
2. Квартиру в уже сданном доме необходимо осматривать самым тщательным образом. Вам понадобится внимательно оценить технические параметры жилья (отделка, функциональность систем коммуникаций, вид из окна и пр.).
3. В уже сданном доме могут проживать люди. Важно оценить окружающий контингент до того момента, пока вы еще не приобрели квартиру. Подумайте, подходят ли потенциальные соседи вашему социальному статусу, образу жизни и т.д.
4. Если Застройщик уже оформил право собственности на себя, то вы сможете приобрести квартиру только по стандартному договору купли-продажи.

Покупка квартиры в строящемся доме – это трудоемкий процесс, который включает в себя множество этапов. Так на чем же следует остановиться – на договоре долевого участия, на договоре купли-продажи квартиры, на договоре ЖСК? Не знаете, как приобрести квартиру у Застройщика конкретно в вашем случае? Обратитесь за консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

• Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
• В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
• Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

• Подписание договора купли-продажи;
• Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
• Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится. Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

• Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
• Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру. Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

• В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
• Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
• Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
• Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
• Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

• Договор купли-продажи;
• Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
• Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
• Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН.

Приемка жилья

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи. Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Игорь Василенко

Схема покупки новостройки

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

С Застройщиком мы разобрались и составили о нем свое мнение, нюансы его строительного проекта выяснили, теперь наша задача – разобраться с договором на покупку новостройки. Какой тип договора лучше заключать с Застройщиком? Ведь вариантов может быть несколько!

Речь идет о юридической схеме покупки (точнее — софинансирования строительства) новостройки. Именно юридическая схема будет определять наш риск участия в проекте и возможности контроля Девелопера в процессе стройки.

Справедливости ради стоит сказать, что дольщик не имеет возможности влиять на выбор того или иного типа договора с Застройщиком. Ему остается только соглашаться на предложенные условия покупки квартиры или не соглашаться. Здесь мы разберем, какие у нас могут быть варианты, и какие из них предпочтительные.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Государство стремится к тому, чтобы все возможные способы покупки квартир в новостройках привести к одному регламенту, который подробно описан в законе 214-ФЗ еще в далеком 2004 году. Здесь государство максимально (насколько это возможно) попыталось защитить права и интересы дольщиков – рядовых граждан, и в то же время поставить жесткие рамки Застройщикам, обязывая их соблюдать ряд условий, без которых они не имеют права привлекать деньги граждан. Этот закон периодически дорабатывается, совершенствуется и, возможно, когда-нибудь станет единственным легальным способом взаимодействия Покупателя и Девелопера.

Но пока наше государство тужится, пытаясь угодить дольщикам, и при этом не обидеть Девелоперов, сами Девелоперы все еще используют различные схемы привлечения денег в проекты строительства многоквартирных домов.

Что же нам нужно знать для покупки квартиры в строящемся доме? Как минимум, мы должны разбираться в том, какие способы оформления покупки новостройки существуют на рынке, и какие типы договоров при этом применяются.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Договоры покупки квартиры в новостройке

В практике рынка недвижимости применяются несколько схем покупки квартир в новостройках, каждой их которых соответствует свой тип договора:

1. Договор долевого участия (ДДУ);
2. Жилищно-строительный и Жилищно-накопительный кооперативы (ЖСК и ЖНК) (запрет с 1 июля 2018 г., но есть исключения, подробнее по ссылке);
3. Жилищный сертификат Застройщика (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке);
4. Договор инвестирования;
5. Договор уступки права требования;
6. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП);
7. Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
8. «Вексельная схема» покупки квартиры (запрет с 1 июля 2018 г., подробнее по ссылке).

Подробнее обо всех этих схемах покупки новостройки (какие из них «белые», какие – «серые», а какие уже не работают) и о соответствующих типах договоров можно почитать по приведенным ссылкам – в Глоссарии.

Здесь же мы будем исходить из того, что лишние проблемы нам ни к чему, поэтому мы будем ориентироваться на самый надежный и безопасный тип договора для приобретения квартиры в новостройке. Он же – и самый распространенный на сегодня тип договора на первичном рынке недвижимости.

Самый безопасный (относительно других схем) для Покупателя вариант – это покупать новостройку путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Схема с ДДУ прозрачна, понятна, и четко регламентирована законом. Именно этот тип договора соответствует понятию «долевое участие в строительстве», описанному в 214-ФЗ. И именно он накладывает на Застройщика ряд определенных обязательств, при нарушении которых его ждут серьезные штрафы и санкции со стороны надзорных органов.

♦ Пример обязательств Застройщика по ДДУ ♦

Те же обязанности накладываются на Застройщика и в случае продажи квартиры по Договору уступки прав требования, если эти права переуступаются по ДДУ. Тогда Застройщик обязан выполнять все условия первоначального ДДУ уже перед новым дольщиком, который эти права приобрел.

Условия и основные положения договоров долевого участия и уступки прав требования (включая образцы этих договоров) можно увидеть по приведенным выше ссылкам.

Какие риски в покупке квартиры по переуступка прав требования? На что нужно обратить внимание Покупателю?

На практике же, Застройщик вполне может, состроив себе невинность на лице, предложить Покупателю вексель и/или Предварительный договор (ПДКП или ПДДУ), и попросить внести деньги за квартиру именно под эти документы. Здесь заложена масса юридических тонкостей, но суть у них одна: все эти «обходные схемы» (в обход ФЗ-214) дают возможность Застройщику избежать жестких требований к ведению своего бизнеса, и перекладывать свои риски на плечи Покупателя.

Правда, использование «обходных схем» продаж вовсе не означает, что Застройщик сознательно идет на аферу, и пытается обмануть Покупателя. На это у него могут быть и вполне объективные причины. Например, сложности земельного законодательства в РФ иногда физически не позволяют Застройщику оформить долгосрочный договор аренды земельного участка, а значит, не дают ему возможность работать в рамках ФЗ-214.

Поэтому даже крупные и авторитетные Застройщики периодически вынуждены использовать «обходные схемы» в своей практике.

Соглашаться на покупку новостройки в обход ФЗ-214, возможно, имеет смысл только в тех случаях, когда:

• риск недостроя мал (т.е. когда дом уже почти построен, и темпы строительства высоки),
• когда имидж Застройщика внушает доверие (т.е. он давно на рынке, и имеет ряд успешных завершенных проектов), и/или
• когда предлагаемая схема покупки является доминирующей на локальном рынке (т.е. по-другому вообще не купишь).

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Какой договор заключать с Застройщиком?

Вообще-то, использование других типов договоров покупки квартиры в новостройке, кроме ДДУ, допустимо (т.е. явно не противоречит законодательству РФ). В практике довольно много примеров, где люди получали квартиры, заключив ПДКП, или отдав деньги Застройщику под вексель, или подписав Договор инвестирования. Но нужно понимать, на какие риски приходится идти Покупателю, если Застройщик действует в обход 214-ФЗ.

Для этого, настоятельно рекомендуется получить у Застройщика проект договора, и вместе с ним обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

На самом деле, какую бы схему покупки новостройки мы ни выбрали, полностью защитить нас от рисков не может ни один тип договора. Даже заключая ДДУ, мы не можем быть абсолютно уверены в сроках получения права собственности на нашу квартиру, и в том, что у Застройщика хватит ресурсов для завершения начатого проекта. Договор ДДУ защищает дольщика только в условиях, когда Застройщик «еще жив» (т.е. есть с кого спрашивать). Если же Застройщик объявлен банкротом, то уже неважно, какой тип договора был с ним заключен – он как юридическое лицо перестает отвечать по своим обязательствам.

Поэтому, выбирая новостройку, все же стоит отталкиваться от имиджа и опыта Девелопера (это было рассмотрено на шаге «Знакомимся с Застройщиком»). Именно его возможности определяют вероятность завершения проекта в срок и с хорошим качеством.

А Договор долевого участия (ДДУ) при покупке новостройки обеспечит нам защиту наших инвестиций даже в случае банкротства Застройщика. Для такого форс-мажора законом 214-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд долевого строительства или расчеты через эскроу-счета.

Итак, под какой тип договора мы будем отдавать деньги Девелоперу, мы решили. Чем нам это может грозить – выяснили. Таблетки от головной боли приготовили, и приступаем к изучению самого договора.

Чтобы юристы не остались без работы, в каждом договоре, обычно, прописывается множество условий. На какие из них нам нужно обратить особое внимание?

Об этом – на следующем шаге.

Заключение договора купли-продажи квартиры в новостройки может избавить покупателя от дополнительных рисков. Сторонами данной сделки выступают физические и юридические лица.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Договор купли-продажи: законодательство

Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса ст.454 Главы 30. Если речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то его необходимо заключать с учетом требований 549 ст. ГК РФ.

В договоре купли-продажи новостройки участвуют две стороны: продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать:

• юридическое лицо – застройщик, который сдал в эксплуатацию многоквартирный дом;
• физическое лицо – собственник квартиры в новостройке, который ранее приобрел ее у застройщика и решил продать по разным причинам: решил приобрести более просторное жилье или изначально покупал квартиру в инвестиционных целях.

Покупателем может быть любое правоспособное и дееспособное физлицо, обладающее необходимыми активами.

Права и обязанности сторон

• продавец должен иметь права собственности на квартиру и передать ее в пригодном для проживания состоянии;
• покупатель обязан оплатить квартиру в полном объеме в обговоренные договором сроки.

Стоит обратить внимание, что если жилой дом еще не был принят в эксплуатацию, то заключить договор купли-продажи квартиры невозможно. В данном случае заключается договор долевого участия.

Отдельные требования предъявляются к предмету сделки. Она должна соответствовать таким условиям:

• предварительно прошла процедуру приемки госкомиссией;
• не должна являться объектом двойной продажи или переданной третьему лицу;
• должна отвечать требованиям клиента и заявленным застройщиком параметрам.

Покупка квартиры в новостройке имеет немало преимуществ и лишает покупателя некоторых рисков. Так, такую сделку не смогут признать недействительной из-за недееспособности продавца или его психического состояния. Также в квартире нет прописанных жильцов, что также облегчает покупку.

Основные проблемы могут возникнуть при покупке недвижимости на этапе строительства: застройщик может объявить себя банкротом и затянуть строительство объекта. Но именно в недостроенном доме можно рассчитывать на покупку квартиры по привлекательной цене.

Договор купли-продажи квартиры в новостройке должен включать следующие пункты:

1. Сведения о сторонах сделки: наименование застройщика, его юридический и фактический адрес, реквизиты (ИНН/КПП) и лицо, которое подписывает договор на основании доверенности или Устава компании, а также ФИО и паспортные данные покупателя.
2. Детальная характеристика объекта сделки купли-продажи: год постройки (ввода в эксплуатацию), этажность здания, этаж расположения квартиры, площадь (жилая и общая), наличие коммуникаций, тип отделки (например, под чистовую отделку), планировка квартиры (план в приложении). Отдельно указывается информация о госприемке здания и присвоенном недвижимости номере.
3. Цена сделки. Она должна быть фиксированной и не подлежать изменению при влиянии различных факторов. Это обезопасит покупателя от того, что продавец в самый неподходящий момент решит увеличить стоимость квартиры.
4. Срок передачи объекта, порядок оплаты (наличие аванса/условия о рассрочке платежа и пр.) и реквизиты банковского счета для перечисления денег застройщику.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за неисполнение условий договора купли-продажи (пени и неустойки за просрочку в передаче объекта, при задержке с оплатой и пр.).
7. Порядок разрешения спорных ситуаций.
8. Подписи сторон.

Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит регистрации в Росреестре (данное требование отменили в 2013 году).

Список документов

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Для заключения договора купли-продажи с юрлицом потребуются следующие документы:

• паспорт покупателя;
• регистрационные документы застройщика: свидетельство о госрегистрации юрлица, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, копия устава;
• разрешительная документация застройщика: документ, подтверждающий членство в СРО (аналог лицензии), допуски и разрешения на строительные работы, разрешение от администрации муниципалитета на возведение многоквартирного дома;
• документ, разрешающий использовать земельный участок под застройку;
• свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка под домом;
• акт о государственной приемке объекта;
• передаточный акт.

При увольнении в связи с ликвидацией предприятия работодатель обязан уведомить не только сотрудников, но также службу занятости и профсоюзы.

Планируете уволить пенсионера? Узнайте, можно ли уволить лицо пенсионного возраста по инициативе работодателя, прочитав нашу статью.

Образец заявления об увольнении по собственному желанию вы найдете .

Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке

Заключение договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов:

1. Покупатель подбирает подходящий объект недвижимости. При этом ему необходимо учитывать репутацию застройщика, коли
2. чество завершенных проектов, наличие разрешительной документации у застройщика, район расположения новостройки, удаленность дома от транспортной развязки и инфраструктура в районе.
3. Покупатель обращается к застройщику и заявляет о своем желании приобрести квартиру в доме. На основании него застройщик рассказывает о существенных условиях предстоящей сделки, предоставляет документы на эксплуатацию и акт госкомиссии.
4. Если дом еще не был сдан в эксплуатацию, то сторонами подписывается договор долевого участия. В ее рамках может потребоваться внесение задатка или залога, которые оформляются в виде дополнительного соглашения. Договором может быть предусмотрена выплата всей суммы за квартиру единовременно или рассрочка до сдачи квартиры в эксплуатацию. Величина первоначального взноса или аванса составляет 20-50% от стоимости объекта.
5. Строение проходит госкомиссию, по результатам которой выдается акт.
6. Покупатель и застройщик заключают договор купли-продажи. После чего остаток стоимости жилья вносится на счет продавца (но чаще деньги перечисляются после госрегистрации сделки).
7. В оговоренную дату представитель застройщика и покупатель производят осмотр помещения. В специальном смотровом листе покупатель делает отметки обо всех несоответствиях заявленному состоянию.
8. Застройщику отводится определенное время на устранение всех дефектов, после чего производится повторная приемка и подписывается акт приема-передачи квартиры.
9. Затем покупатель может обращаться в БТИ за техпаспортом на квартиру.
10. С установленным комплектом документов, включая договор купли-продажи, покупатель обращается в Росреестр для госрегистрации прав собственности. Данная процедура занимает до 7 дней и стоит 2000 р. (госпошлина за оказание услуги).
11. После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей права собственности, можно приступать к оформлению прописки в квартире через УМВД.

После оформления права собственности не стоит забывать о возможности получить имущественный вычет за купленную квартиру в размере до 260 тыс.р.

Для этого договор купли-продажи, а также подтверждающие оплату документы необходимо передать в ФНС.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры в новостройке имеет свои особенности. Одна из них состоит в том, что в качестве продавца выступает юрлицо-застройщик. Также к заключению такого договора стороны могут прийти только ввода объекта в эксплуатацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»