Продажа квартиры по доверенности

► Знаете ли Вы, что:

В Росреестре можно установить запрет на продажу своей квартиры без личного участия собственника. И сделать это совсем не сложно.

Действительно, закон (п.1, ст.36, ФЗ-218) дает такую возможность. Каждый собственник квартиры имеет право запретить регистрировать любые сделки со своим объектом недвижимости без своего личного участия. Зачем это делать?

Это один из способов защиты от мошеннических действий с недвижимостью. Например, при таком установленном запрете на регистрацию, никто не сможет продать квартиру по доверенности от имени собственника, даже если все документы для сделки будут представлены в Росреестр. Это защищает как от недобросовестных действий доверенных лиц (в т.ч. риэлторов), так и от явно криминальных случаев использования доверенности.

Как применяется доверенность при мошеннических действиях, рассказано в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

Технически запрет регистрации выглядит так. В единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись о невозможности регистрации права и перехода права без личного участия собственника (правообладателя). Эта запись служит основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных другими лицами при наличии у них генеральной доверенности на продажу квартиры.

А как собственнику установить такой запрет на регистрацию?

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

Как установить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости

Для того, чтобы собственнику квартиры установить запрет на регистрацию любых действий со своей недвижимостью, ему нужно подать соответствующее заявление.

Заявление подается в местное отделение Росреестра (или Кадастровой палаты) или в МФЦ «Мои документы».

Можно подать это заявление и в электронном виде – через личный кабинет на официальном сайте Росреестра (требуется авторизация через единый портал госуслуг).

Услуга по внесению записи в ЕГРН о запрете на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника – бесплатна. Для подачи заявления нужен только паспорт правообладателя.

Вот как об этом пишут на сайте Росреестра (цитата):

Согласно законодательству РФ каждый собственник недвижимого имущества может подать заявление о невозможности осуществления каких-либо регистрационных действий со своей недвижимостью без личного участия.

…

Подать такое заявление можно лично в ближайшем офисе многофункционального центра «Мои документы», предъявив документ, удостоверяющий личность, либо же в электронном виде с помощью сервиса «Личный кабинет правообладателя» официального сайта Росреестра.

Госпошлина за данную услугу не взимается, а единственный документ, который необходимо иметь при личном обращении, это паспорт.

В течение 5 рабочих дней сотрудники Росреестра вносят запись о запрете регистрации в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта запись гарантирует невозможность государственной регистрации перехода права без личного участия правообладателя. То есть никто, кроме самого собственника не сможет продать его квартиру по доверенности (в т.ч. поддельной).

Таким образом, владелец может контролировать все сделки, которые совершаются с его недвижимостью. Кому это может быть наиболее интересно?

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Запрет регистрировать любые сделки с объектом недвижимости без своего личного присутствия наиболее актуален для тех собственников квартир, у которых:

• недвижимость долго пустует (например, хозяин уехал в другой город);
• квартира сдается в аренду (арендаторам проще продать квартиру по поддельным документам, выдавая себя за хозяев);
• документы на квартиру утеряны (украдены).

Кроме того, внести такую запрещающую запись в ЕГРН рекомендуется одиноким пожилым владельцам квартир, а также законным представителям несовершеннолетних, ограниченных или лишенных дееспособности собственников квартир (т.е. их родителям, опекунам и попечителям). Ведь именно такие собственники в первую очередь становятся легкой добычей для квартирных мошенников.

И много ли людей пользуются возможностью запрета регистрации без личного присутствия?

Для справки – официальные данные Росреестра на апрель 2019 (цитата):

Управлением Росреестра по Москве с начала года принято 7 843 заявления о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя или его законного представителя. Это на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в 2018 году получено 59 793 таких заявлений.

И это только по Москве, учитывая, что далеко не все собственники квартир вообще знают о такой возможности защитить свое имущество от мошеннических действий.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Когда прекращается действие запрета на регистрацию без личного участия?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может быть отменен как самим собственником (если он передумал), так и в результате некоторых событий. Росреестр указывает, что запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости погашается (отменяется) на основании:

• заявления самого собственника об отзыве ранее поданного заявления о запрете регистрации;
• вступившего в законную силу судебного решения, связанного с ограничением или прекращением права собственности;
• одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости в результате сделки (например, купли-продажи квартиры), совершенной лично владельцем.

Во всех остальных случаях установленный собственником запрет действует бессрочно.

ШАГ 3: ход сделки — основные вопросы

Вопросы и ответы при регистрации — или т.н. FAQ:

Какие существуют возможные способы подачи документов? Существует несколько вариантов возможной подачи документов. Все они имеют свои плюсы и минусы:

1. Личная подача

Участники сделки, при желании собственноручно подать заявления для регистрации – являются в локальное отделение росреестра по месту нахождения регистрируемого объекта и своей рукой в присутствии государственного служащего или работника органа заполняют заявление о подаче документов на регистрацию. Для удостоверения личности, обе стороны подписывают заявления на основе своих паспортных данных. При этом для госучреждения необходимо предъявить паспорт или доверенность. Нотариальная доверенность предоставляется в случае, когда один или оба участника сделки доверяют представлять свои интересы третьей стороне. Следует отметить, что при оформлении доверенности со стороны продавца — желательно присутствие представителя покупателя или лично покупателя при удостоверении доверенности. Это самый важный шаг при передаче полномочий. А росреестр своими силами не сможет проверить подлинность нотариальной доверенности. Регистратор лишь визуально проверяет подлинность нотариального документа. Поэтому, при передаче полномочий третьим лицам, обязательно требуйте присутствия Вашего представителя при удостоверении нотариусом полномочий при регистрации договора купли продажи.

2. Через курьера от росреестра

Данный вариант абсолютно такой же, как и предыдущий. Курьер наделен полномочиями проверки документов. Однако здесь следует учитывать человеческий фактор. Поэтому, данной услугой лично мы пользоваться не рекомендуем. Доверить документы незнакомому человеку и полностью положиться на его благонадежность не следует.

3. Через представителя по нотариальной доверенности

Данный вариант полностью подразумевает доверительное отношение с Вашим представителем. В доверенности указывается объект недвижимости на который вы даете право. А также ведомства в которых вы дозволяете представлять свои интересы третьей стороне. Данный вариант работы через представителя очень распространен и в целом, по безопасности проведения сделок мало чем уступает личному присутствию. Опять же стоит учитывать, что при оформлении нотариальной доверенности следует присутствовать лично и удостовериться что другая сторона правомерно получила данную доверенность. Либо, в случае мошенничества, вы не будете защищены.

4. Через нотариуса

Данная услуга официально предоставляется нотариусами имеющими электронный доступ к картотеке росреестра. Проверка которую осуществляет государственный регистратор берет на себя нотариус. Однако здесь следует учитывать размер государственной пошлины, которая будет прямо пропорционально зависеть от стоимости объекта недвижимости.

Государственная пошлина. Размер и реквизиты

Стоимость государственной пошлины составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц и некоммерческих организаций. Реквизиты государственной пошлины мы специально не выкладываем в прямой доступ, т.к. имеется 4 различных вариантов оплаты только по Москве и области, и Вам необходимо выбрать именно Ваши реквизиты. Для уточнения реквизитов, просьба обращаться на прямой номер оператора +7(499) 677-55-87.

Срок оформления в росреестре

Срок государственной регистрации согласно законодательству РФ п 3. Ст.13 ГК РФ, не должен превышать 10 рабочих дней. По факту, в последнее время большинство филиалов росреестра перешли на регистрацию в 8-дневный срок. Выдача документов осуществляется на 9-й день. Это явилось причиной нескольких сотен обращений в суд по факту выдачи документов на 11-й день, что противоречило законодательству.

Комплект документов

Выше был указан комплект документов полностью удовлетворяющий требования росреестра. Однако, можно добавить что в каждом отдельном случае комплект будет индивидуальным. Основное, что нужно знать при регистрации сделки – это максимально показать право продавца на владение имуществом. Это могут быть протоколы проведения конкурса (при продаже юр.лицом), постановления суда (при получении недвижимости через суд), и многие другие варианты доказательства своего права на объект недвижимости.

Согласие супруга или супруги

По существу, данное правило, уходит корнями в ст. 35 Семейного кодекса РФ, которая гласит, что при осуществлении сделок с недвижимостью, требуется согласие супруга. В последнее время регистраторы зачастую проводят сделки при наличии согласия лишь от продающей стороны, что по факту является правомочной сделкой, однако, покупатель в данном случае, а именно супруга/супруг, может по решению суда признать сделку недействительной. Поэтому, мы всегда настоятельно рекомендуем получать согласия своей половины обеим сторонам для дальнейшего спокойного проживания в новой квартире.

Что нужно учесть в ДКП:

Договор может включать в себя множество вариантов подпунктов и условий. Основные конечно же это реквизиты сторон.

• Фамилии и имена участников сделки
• Очень точно должен быть прописан адрес помещения
• Сумма сделки
• Условия выполнения сделки
• Срок передачи объекта недвижимости
• Состояние передаваемого помещения
• Штрафные санкции за нарушение условий;
• Перечень проживающих жильцов и их права после отчуждения объекта
• Гарантии продавца об отсутствии аренды и штрафные санкции на случай, если договоры все таким имеются
• А также могут быть указаны любые условия, которые могут иметь отношение к приемке помещения.
• Это передача средств полностью или частично;
• Наличие документов на собственность или других необходимых документов со стороны продавца
• Отсутствие долгов по коммунальным услугам
• Окончательная дата выписки из проданной квартиры зарегистрированных в ней жильцов по выписке из домовой книге
• Другая информация об объекте

Данные пункты помогут защитить интересы обеих сторон при реализации сделки и в то же время повышают гарантию чистоты проведения сделки. Документы купли продажи обычно готовит риелтор, либо сам покупатель. Стоимость подготовки договора купли продажи в Москве зависит во многом от цены объекта. Хороший риелтор, прежде чем готовить документы, проведет собственную экспертизу (дью дилидженс) на продажу объекта недвижимости. Что будет включать в себя проверку права собственности по ЕГРП, проверку на наличие обременений и запретов, а также проверку личности продавца. Эти вещи практически 100% гарантируют безопасное проведение сделки. Стоимость услуги в среднем равняется 7 000 рублей с записью на подачу без очереди. Однако чем дороже сумма сделки тем сложнее и тщательнее проводится анализ объекта. Сумма может достигать 500 000 рублей и больше за крупные и дорогостоящие объекты.
Простой ДКП имеет следующий вид:
Скачать образец договора купли продажи

Какие проверки делает регистратор при регистрации прав собственности купли продажи квартиры

Основная задача государственного регистратора – это подтвердить права и полномочия продавца на продажу имущества. Регистрация договора может весьма отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей сделки и в сложных случаях, регистратор делает приостановку на квартиру, сроком до 90 дней, для более тщательного анализа.

• Регистратор проверяет подлинность документов
• Регистратор делает запросы в органы, выдававшие те или иные документы
• Регистратор проверяет реестр прав на предмет обременения объекта правами других лиц (залог, ипотека и др.)
• Регистратор проверяет корректность составления договора купли продажи помещения. А именно, достоверность указанной информации о предмете аренды, покупателе и продавце. Полное указание фамилии имени и отчества а не сокращенные, сверяет паспортные данные и адрес объекта в соответствии с техническим паспортом.

Следует помнить, что регистратор может определить достоверность предоставленных документов лишь визуально. Он не имеет специального оборудования для определения подлинности документов на квартиру. Поэтому, собирая комплект документов тщательно анализируйте документы самостоятельно. Узнайте от органов выдавших документ по его номеру был ли действительно он выдан в какую дату и кому именно выдавался.

Что если продавец недееспособен.

В данном случае все равно возможно осуществление сделки купли продажи. Недееспособный гражданин сам не может принимать решения и подписывать, однако это может сделать опекун назначенный судом и действующий от имени и в интересах своего попечителя. Нотариальное оформление сделки в данном случае обязательно. В противном случае будет отказ.

При отсутствии у продавцов и покупателей желания и времени заниматься оформлением сделки купли-продажи законодательство предоставляет им возможность заключать сделки посредством договора купли-продажи по доверенности. Сама доверенность оформляется нотариально и наделяет посредников всеми правами по заключению договора купли-продажи.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи по доверенностиОбразец договора купли-продажи по доверенности

Нотариальное удостоверение доверенности

Деятельность нотариуса, связанная с выдачей доверенностей, законодательно регламентирована.

Так, до выдачи такой доверенности нотариус знакомится со сторонами сделки. После проверки всех имущественных прав продавца и платежеспособности покупателя нотариус должен убедиться в дееспособности и совершеннолетии доверенного лица, а также в наличии у него полномочий представлять одну из сторон при заключении сделки, а, при необходимости, и в государственных регистрационных органах.

Риски мошеннических действий при заключении вышеописанных договоров с участием посредников многократно возрастают, поэтому как предпринимателям, так и нотариусу нужно быть предельно внимательными.

Ввиду большой занятости крупных бизнесменов, их интересы доверенные лица представляют не только при коммерческих сделках, но и в различных государственных организациях, правоохранительных и контролирующих органах, судах. Действуют представители строго в рамках своих нотариально заверенных полномочий.

Требования к посредникам

Представителем интересов какого-либо физического или юридического лица может быть только совершеннолетний гражданин, не ограниченный в своей дееспособности. Других каких-либо требований к нему российское законодательство не предъявляет, будь то законченное образование, юридическая квалификация и т.д. Основываясь на анализе юридической практики, можно разделить доверенных лиц на несколько категорий, исходя из предпочтений доверителей.

1. Посредники на доверии. Несмотря на возможное отсутствие у родственников, друзей и коллег необходимых юридических знаний и навыков обращения с финансовыми документами, доверители часто прибегают к их услугам.
2. Представители по закону. Государственные чиновники, обладающие законными правами опекунов или попечителей сирот, брошенных детей, недееспособных граждан, не обязаны получать доверенности на представление интересов последних. Более того, закон разрешает им выдавать такие доверенности другим гражданам.
3. Профессиональные представители. Довольно часто граждане, заключающие сделки по купле-продаже квартир, домов, гаражей, обращаются за помощью к агентам по недвижимости (риэлторам), которые занимаются этим профессионально и имеют опыт в достойной презентации объекта. Кроме того, всю бумажную волокиту по сбору документов и регистрации недвижимости на нового владельца они берут на себя.
4. Профессиональные юристы. Граждане и фирмы, продающие или покупающие крупные партии дорогостоящих товаров, как правило, за получением посреднических доверительных услуг обращаются к профессиональным юристам. В этом случае им гарантировано соблюдение законности при оформлении сделки купли-продажи, а юридические и финансовые риски сводятся к минимуму.

Оформление представительства

Юридически грамотное оформление полномочий, предоставляемых доверенному лицу, предполагает заключение с ним договора, который вводит деловые отношения в правовые рамки.

В отличие от нотариальной доверенности, которая является односторонним документом, в договоре указываются права и обязанности обоих сторон. Существуют следующие виды доверительных договоров:

1. Возмездный договор по оказанию услуг. Как правило, их заключают граждане, юридические лица с адвокатскими бюро, риэлторскими фирмами и другими организациями, оказывающими посреднические услуги. Из названия уже понятно, что доверенный гражданин оказывает вам услуги по представлению ваших интересов за плату, оговоренную в договоре.
2. Договор поручения, который, совместно с нотариальной доверенностью обязывает доверенного выполнить все договорные мероприятия, а в случае их несвоевременного или некачественного исполнения выплатить штраф или пеню.

Сама по себе доверенность не налагает какие-либо обязанности на доверенное лицо, а лишь подтверждает факт доверия к нему со стороны доверителя. При возникновении затруднений ваш представитель может просто отказаться от дальнейшего сотрудничества. Поэтому рекомендуем поручителям оформлять свои взаимоотношения с поверенным на основании договора.

Любую из вышеперечисленных форм договоров можно скачать непосредственно на сайте и использовать ее, лишь индивидуализировав под ваши конкретные обстоятельства.

Аналоги нотариальных доверенностей

Кроме нотариуса правом оформления доверенности могут обладать некоторые должностные лица в случаях, когда визит к нотариусу по тем или иным причинам затруднителен или невозможен. Так, явно выраженное желание доверителя оформить доверенность могут удостоверить:

1. начальник госпиталя, медсанбата в отношении лечащихся военнослужащих;
2. командир воинского подразделения, расквартированного в отдаленном месте при отсутствии поблизости нотариальных контор;
3. начальник исправительного учреждения (следственный изолятор, тюрьма и т.д.);
4. директор дома инвалидов, пансиона для одиноких и аналогичных органов опеки и попечительства.

Типы доверенностей и их содержание

В зависимости от правовых рамок компетенций доверенного лица, а также времени и характера их действия доверенности подразделяются на:

• разовые;
• периодические;
• генеральные.

Для их оформления доверенный гражданин не обязан являться в нотариальное бюро, поскольку по согласованию обеих сторон может передать свои гражданские документы с доверителем.

Содержание доверенности может быть различным, но непременно нужно указать границы передаваемых полномочий и перечислить сферы их применения. Чем тщательнее и конкретнее нотариус укажет права доверенного, а также характеристики предмета купли-продажи, тем надежнее поручитель будет защищен от возможных злоупотреблений.

В доверенности желательно указать государственные органы, куда имеет право обратиться доверенное лицо во время подготовки прилагаемой к договору купли-продажи документации. Это также будет одним из ограничительных моментов.

Совет: Вы можете использовать стандартные бланки доверенностей в нотариальных конторах. Однако в случае продажи дорогостоящих объектов недвижимости рекомендуем с помощью приглашенного юриста уточнить полномочия доверенного лица.

Не указанные в нотариальной доверенности действия уполномоченный гражданин совершать не имеет права.

В отношении объектов недвижимости доверитель может предоставить своему исполнителю права на покупку недвижимости на первичном и вторичном рынках жилья или на заключение договора ипотечного кредитования. Право собственности на приобретенную недвижимость доверенное лицо ни при каких обстоятельствах не получает.

Проверка законной силы доверенности

Получив доступ в Единую нотариальную систему, собственник продаваемого товара и покупатель смогут удостовериться в подлинности представленной им доверенности. В вышеуказанном нотариальном реестре указываются все сведения о должностном лице, выдавшем конкретную доверенность.

Нотариусы имеют гослицензию, регистрационный номер и именную печать и ответственны за всю информацию по выдаче, содержанию и времени прекращения действия нотариальных документов.

Как грамотно оформить договор

Типовое содержание такого договора дополняется данными по доверенному лицу. Закон допускает оформление сделки купли-продажи в два этапа. Первоначально доверенные представители сторон заключают и нотариально заверяют предварительный контракт, а затем основной.

Содержание обоих документов идентично с некоторыми отличиями. Если первоначальный договор не предусматривает обязательств сторон, то согласно ДКП они такие обязательства приобретают.

Информация о рисках при купле-продаже квартиры

При операциях с недвижимостью всегда имеется риск заключения сделки с мошенником. Им может оказаться как доверенный представитель собственника, так и сам владелец квартиры или дома. Подделки или незаконные оформления нотариусами доверенностей способствуют процветанию так называемых «черных риэлторов».

Даже обладание большим жизненным опытом не даст гарантии избежать недобросовестного продавца или покупателя. В сделках через представителей собственник или реальный покупатель выпадают из процесса, и не исключено, что они могут оказаться недееспособными или зависимыми людьми, у которых с помощью угроз или обмана была получена доверенность.

Также доверителем может также оказаться аферист, который проворачивает сделку по продаже чужой собственности.

Совет: При осуществлении сделки с участием доверенного лица старайтесь обязательно так или иначе встретиться с реальным продавцом или покупателем и убедиться, что он действительно выдавал доверенность без угроз, шантажа или насилия.

Если посредник представляет интересы покупателя, для другой стороны имеются риски неуплаты стоимости в полном размере или частично, значительной задержки оплаты.

Недобросовестными могут оказаться как доверенный гражданин, представляющий интересы одной из сторон, так и доверитель. Риски при этом могут быть такими:

1. фактически владелец жилья никому никаких доверенностей не выдавал;
2. несмотря на то, что домовладелец первоначально выдал доверенность, впоследствии он утверждает, что она фальшивая;
3. домовладелец признан лицом ограниченной гражданской дееспособности;
4. доверенность была отозвана доверителем до срока заключения контракта или срок ее действия истек.

Вместо заключения

Невнимательное отношение к заключению договора купли-продажи по доверенности на всех этапах сделки, особенно в части установления личности продавца и доверенных лиц, чревато большими финансовыми потерями и последующими судебными разбирательствами. Даже если вы выиграете суд, никто не гарантирует вам возврата денег хотя бы частично. Поэтому особо тщательно, вдумчиво и скрупулезно отнеситесь к таким сделкам. Советуем обязательно привлечь компетентного юриста еще на стадии подготовки контракта.

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

• сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
• осуществление продажи квартиры;
• подписание договора купли-продажи;
• получение денежных средств за продажу имущества;
• сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

• доверенность;
• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• технический паспорт квартиры;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался. Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

• доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверенность;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Вопрос

Право подписи договора по доверенностиЯ собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Гражданин РФ может совершить покупку дома, квартиры в любом населенном пункте дистанционно, если на подписании договора будет его уполномоченный представитель. Будущего собственника интересуют вопросы: как получить доверенность на покупку квартиры, кто имеет право заверять подобные документы, сколько это стоит.

В каких случаях нужна

Документ, заверяющий полномочия представителя, может понадобиться, если покупатель не может лично заключить договор покупки квартиры. Другому лицу доверяют поставить подпись в договоре покупки жилья от имени будущего хозяина, когда покупатель:

• проживает в другом населенном пункте;
• находится на стационарном лечении;
• служит в армии.

Совершеннолетние дети, проживающие в другом городе, могут оформить доверенность на мать при покупке жилища на материнский капитал, полученный после рождения младшего ребенка. Большое семейство не может присутствовать в полном составе на сделке. Доверенность на представителя дают все совершеннолетние члены семьи, которые будут иметь свою долю в купленной квартире.

Доверенность бывает нескольких видов:

• генеральная (общая), разрешающая представителю все виды сделок, сбор информации, передачу недвижимости в аренду;
• разовая, позволяющая доверенному лицу совершить определенное действие.

Важно. Приобрести квартиру можно только по генеральной доверенности.

Пошаговая инструкция оформления

Доверенное лицо, имеющее на руках генералку, имеет право:

• договориться о цене;
• подписать договор от имени покупателя;
• подписать заявление на регистрацию права;
• передать оплату по ДКП;
• принять жилье по акту.

Подробнее о правах поверенного читайте этот материал.

Список документов

Доверенность на покупку квартиры оформляется в любой нотариальной конторе. Лицо, которому доверяются операции с недвижимостью, может не присутствовать. К нотариусу покупатель квартиры обращается лично. Юрист вносит в бланк точные паспортные данные, контакты покупателя, доверенного лица. Документ, разрешающий покупку конкретной квартиры, указывает ее адрес. Покупатель предоставляет юристу:

• свой паспорт;
• паспорт либо заверенную копию доверенного лица;
• адрес жилища.

Образец

Доверенность на покупку дома, квартиры заполняется на стандартном бланке помощником нотариуса. В соответствующие графы вписываются данные покупателя, доверенного лица. Указываются действия, которые разрешено производить представителю.

Скачать примерный текст доверенности можно здесь.

Удостоверение у нотариуса

Доверенность обязательно заверяется в нотариальной конторе. Однако в некоторых ситуациях люди не могут обратиться к юристу. Закон позволяет в отдельных случаях заверять документы:

• командирам воинских частей;
• начальникам колоний, исправительных учреждений;
• командирам кораблей дальнего плаванья;
• консулам в Российских представительствах;
• начальникам воинских госпиталей.

Заверенные этими лицами доверенности имеют силу нотариальных.

Сколько стоит

Стоимость услуги зависит от цены жилья. Заверение у нотариуса обходится от 1000 до 2000 рублей. Бумаги, подписанные у должностных лиц (начальника госпиталя, командира корабля), оформляются на безвозмездной основе.

Срок действия и порядок отмены

Доверенности обычно оформляются сроком на 3 года. Если в документе не прописана дата окончания его действия, срок годности ограничивается одним годом. Строго обозначенная дата не ограничивает будущего собственника жилища в возможности прекратить действие документа в любой удобный момент.

Порядок отмены:

1. Обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность.
2. Нотариус составит заявление об отмене. Подписать его.
3. После подписания заявления нотариус внесет в реестр выданных доверенностей соответствующие изменения.

Дополнительно нужно уведомить всех возможных контрагентов об отмене доверенности, чтобы избежать недоразумений.

Особенности выдачи

Покупка жилища в строящемся доме, в браке с мужем — иностранцем, по военной ипотеке требует соблюдения предусмотренного законом регламента.

По ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ имеет особенности. Доверенность со стороны продавца по долевому строительству оформляется с некоторыми нюансами. Поскольку сам объект жилой недвижимости существует только в проекте, либо находится на стадии строительства, покупатель указывает в документе, что он доверяет своему представителю:

• подписать договор приобретения будущей квартиры;
• участвовать в подписании актов приема и передачи объекта по окончанию строительных работ.

В другом городе

Разницы нет, в каком населенном пункте оформлять доверенность на покупку жилища. Юристу предоставляют те же сведения. Личного присутствия представителя при создании доверенности не нужно. Заверенный экземпляр может быть отправлен по почте, передан с доверенными лицами.

По ипотеке и военной ипотеке

По закону военнослужащий имеет право приобрести квартиру в любом населенном пункте страны. Представлять его интересы и заключить договор купли – продажи может доверенное лицо. Для этого военнослужащий должен оформить у нотариуса доверенность. В документе указываются все юридические действия, которые законный представитель должен совершить с недвижимостью.

Военнослужащий имеет право заверить документ у командира части, если он служит в отдаленном гарнизоне либо на корабле, подолгу находящемся вдали от государственных границ. Такая бумага будет иметь ту же силу, что и доверенность, заверенная нотариально.

От супруга

При покупке жилья в общую совместную собственность доверенность от супруга не нужна. Квартира автоматически поступит в общее имущество. Доверенность может понадобиться, если:

• есть брачный договор;
• оформить недвижимость нужно на имя супруга.

От иностранца

Человек, проживающий за границей, может обратиться в посольство РФ. В российском представительстве документ заверит посол.

Доверенность иностранец может оформить перед приобретением квартиры во время приезда в Россию на тех же основаниях, что и граждане страны у нотариуса. Согласно действующему законодательству, ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами в РФ нет.

Электронная доверенность

Документ, созданный в нотариальной конторе, может быть передан в срочном порядке юристом по электронной почте в другой город. Электронная доверенность, заверенная нотариусом, имеет ту же силу, что и обычная. Документ пересылается в ту организацию, где происходит сделка купли — продажи.

Риски для продавца

С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.

Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:

• ребенка до достижения им 14 лет;
• несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
• недееспособного человека;
• человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
• лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.

Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.

Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.

Получить ответы на вопросы, возникшие в процессе прочтения статьи можно у дежурного юриста сайта. Запись на консультацию ведется круглосуточно.

Поставьте лайк и поделитесь статьей в соцсетях, чтобы она принесла пользу другим людям.

Читайте также статью о расторжении договора купли-продажи.