Минчане, сдающие жилье в аренду, всегда смотрели на квартирантов-иностранцев с подозрением: а вдруг внезапно съедет и не заплатит, а вдруг их порядочность будет не вровень с белорусами. Но у гостей столицы всегда есть козырь в рукаве: они готовы платить больше, лишь бы остаться в удобном для них жилье. Сегодня эта особенность актуальна для арендодателей как никогда. На форуме задались вопросом: что нужно знать, если решили сдавать квартиру иностранцу?
— Вчера сдали свою «однушку», ушла неделя неактивных поисков, так как параллельно занимались ремонтом в квартире дочери, — пишет Lina_321. — Среди претендентов был иранский студент-медик, переговоры вел какой-то его знакомый, по голосу — достаточно взрослый человек, по речи — местный. Предложил цену на $30 выше, чем было указано в объявлении. Я отказала, объяснив как есть: у меня нет опыта сдачи иностранцам. У кого есть подобный опыт? Что представляют собой квартиранты-иранцы? Интересуюсь, потому что квартира находится недалеко от мединститута и, кроме иранца, еще просились девушки-таджички, тоже мед.
— Кто-нибудь имеет опыт такой истории, когда иностранец снимает квартиру по договору в аренду на год с временной пропиской на год? — спрашивает 1758680. — В частности, приезжий из Украины. Сделать предоплату может только за месяц вперед, но на залог и на предоплату последнего месяца денег нет. Он утверждает, что обязательно надо не меньше чем на год. Предлагаю для начала заключить договор на три месяца и временную регистрацию на три месяца, но этот вариант его не устраивает. Есть подвох? Какие возможны неприятности? Что посоветуете, кто имеет опыт сдачи иностранцам? Раньше никогда не рассматривала варианты аренды для такой категории, сложно, незнакомо, но сейчас студентов мало, строителей мало, семейные в основном ищут двухкомнатную хотя бы, а у меня однокомнатная. Сдать квартиру сложнее, чем раньше.
— Я неопытный арендодатель, — рассказывает alenabond. — Мою квартиру хочет арендовать иностранец с семьей (жена белоруска) на основе договора найма с временной регистрацией. Срок действия его паспорта истекает через несколько дней, новый будет только через две недели. Вид на жительство тоже переоформляется. Как вариант — заключать договор с его женой. Но жить где-то полгода он будет в квартире один, а жена с детьми у родителей. Чем я рискую?
* * *
На вопрос о том, какие нюансы нужно знать, сдавая квартиру приезжим, ответила заместитель директора по аренде жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья Раденя:
— Действительно, раньше собственники говорили: только не иностранцы! Сегодня же на падающем рынке они понимают, что гости столицы могут заплатить больше, чем белорусы, поэтому с большим удовольствием и спокойствием рассматривают их кандидатуры. К примеру, за «однушку» в хорошем состоянии белорус заплатит $200, а иностранец — $300. Камнем преткновения может стать язык, когда собственник не владеет английским, а квартирант — белорусским. Возникает много бытовых вопросов. Лояльнее относятся к гражданам Ирана, Китая, Ливии, Сирии, Азербайджана, Ирака.
С иностранцем обязательно необходимо заключить договор найма жилого помещения, потому что он на его основании сможет сделать себе временную регистрацию. А она просто необходима иностранцу для пребывания в Беларуси. Временная регистрация на основании договора найма автоматически становится недействительной, как только истекает срок действия договора. Поэтому слово «регистрация» в данном случае не должно пугать. Иностранный гражданин имеет право самостоятельно с паспортом и договором найма пойти в ОВИР и зарегистрироваться.
Советую брать с иностранца залоговую сумму. Он может внезапно покинуть территорию и больше не вернуться. Деньги нужны хотя бы для того, чтобы погасить коммунальные платежи. Как правило, в качестве залога берется месячная стоимость аренды.
Случаи, когда квартира находится в долевой собственности, в настоящее время нередки. Чаще всего такие ситуации возникают вследствие перехода квартиры по наследству к нескольким лицам. Но имеет место и приобретение в собственность отдельной комнаты на вторичном рынке жилья, в результате чего в одной квартире оказываются абсолютно чужие люди. И если участник долевой собственности и без того обеспечен жильем, он стремится сдать свою часть (отдельную комнату) внаем. Но возможно ли это без согласия других участников?
Прямого ответа на данный вопрос законодательство не содержит, поэтому затруднения с его разрешением часто возникают не только у рядовых граждан, но и у специалистов. Между тем, ключевую роль в этом вопросе играет Указ Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» и утвержденное им Положение о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (далее – Указ № 413 и Положение соответственно).
Так, п. 3.1 Указа № 413 установлено, что каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства в пределах Республики Беларусь и в случаях и порядке, предусмотренных Положением, обязан либо вправе зарегистрироваться по месту пребывания в пределах Республики Беларусь. То есть, если гражданин снимает по договору найма квартиру (а иначе и нельзя – только по договору найма!), он обязан быть там зарегистрирован. Кстати, договор найма жилого помещения указан в перечне документов, являющихся основанием для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (п. 4.2 Положения).
Отсутствие регистрации влечет административную ответственность – согласно ст. 23.53 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях проживание без регистрации по месту жительства или по месту пребывания в случаях, когда регистрация по месту пребывания является обязательной, влечет предупреждение, а то же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от двух до четырех базовых величин.
В свою очередь, ч. 5 п. 7 Положения установлено, что регистрация иных граждан, кроме супруга (супруги), родителей и детей участника общей долевой собственности, по месту жительства или месту пребывания в жилом помещении, принадлежащем этому участнику общей долевой собственности, осуществляется с письменного согласия такого участника общей долевой собственности, других участников общей долевой собственности.
Напомним также, что согласно ст. 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (часть жилой комнаты в общежитии). Согласно ст. 52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. При несоблюдении этого требования договор является ничтожным (п. 6 с. 52 ЖК).
Сдать квартиру в аренду можно только при условии согласия всех участников долевой собственности
Исходя из приведенных выше норм, делаем следующие выводы:
1) если квартира находится в долевой собственности (принадлежит на долях нескольким лицам), квартирант может быть зарегистрирован в этой квартире по месту жительства или месту пребывания только с согласия всех участников долевой собственности. Договор найма жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности не может быть заключен и зарегистрирован в установленном порядке;
2) если один из участников долевой собственности решил сдать кому-то свою часть (долю) квартиры без учета мнения других участников, а это значит без заключения и регистрации договора найма жилого помещения, другие участники долевой собственности могут жаловаться как в налоговые органы, так и в органы внутренних дел. Первые должны будут привлечь к ответственности участника долевой собственности за нелегальную сдачу внаем квартиры (ее части). Вторые обязаны привлечь к ответственности гражданина (граждан), проживающего (проживающих) в квартире без регистрации.
Если один из участников долевой собственности сдаст квартиру без согласия других собственников, сделка будет признана нелегальной, а ее участники привлечены к ответственности
Таким образом, как видим, участник долевой собственности не может сдать внаем свою часть квартиры (отдельную комнату) без согласия на то других участников. Такой подход в полной мере соответствует и ст. 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
Статья предоставлена — Портал коммунальной грамотности населения ЖКХ