Квартирные аферы

Источник фотографии

Широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников

Конституция Российской Федерации декларирует, что «право частной собственности охраняется законом». Однако если включить телевизор, зайти в интернет или просто полистать газеты и журналы, становится очевидно, что преступления против собственности являются самыми многочисленными среди всех противоправных деяний. Особенно широкое распространение получил такой вид преступления, как незаконная продажа квартир без участия собственников. О типичных способах совершения данного правонарушения рассказывает адвокат Олег Сухов, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Черные риелторы и «псевдоагентства» недвижимости

Начнем с наиболее известного способа мошенничества, который с размахом используют черные риелторы и небольшие «псевдоагентства» недвижимости. Следует отметить, что создаются такие «агентства» именно с целью обмана и мошенничества, а не для оказания услуг населению. Чаще всего ютятся они в небольших и невзрачных офисах с минимумом персонала, мебели и оргтехники. Как правило, подобные «агентства» широко себя не афишируют, ибо в их задачи не входит привлечение внимания.

Риелторская деятельность, как и любая другая, имеет свои профессиональные обычаи и правила. Если вы обращаетесь в крупную риелторскую компанию для совершения сделки, то сотрудники зачастую просят оставить оригиналы документов на недвижимость у них в офисе. Почему это делается? Во-первых, для того чтобы клиент не переметнулся к конкурентам, а во-вторых, с целью ускорить оформление договора: удобнее, когда документы под рукой и не надо постоянно вызывать клиента. Так поступают крупные официальные риелторы. А вот мошенники требуют оставить оригиналы документов для того, чтобы обмануть собственника и оформить куплю-продажу без его участия.

Происходит это следующим образом. Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества. Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год.

Вот характерный пример. В 2013 году в Пензенской области полиция обезвредила банду черных риелторов, которые обманным путем без участия собственников продавали их квартиры. Аферисты действовали нагло и до предела цинично.

Они крали, а чаще забирали у хозяина документы, когда последний приходил в «агентство», чтобы обменять или приватизировать жилье. Получив бумаги, преступники без ведома собственника продавали его недвижимость. При этом мошенники использовали двойников жертв. Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы.

Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична для современной России (исключая разве что использование двойников). Подобные случаи встречаются во всех регионах.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй не менее распространенный способ мошенничества напрямую связан с незаконными действиями родственников и знакомых жертвы. Пользуясь доверием собственника, преступник забирает у него оригиналы документов и паспорт для целей, не связанных с продажей жилья. Например, узаконить перепланировку, осуществить приватизацию, подобрать варианты для обмена, оформить завещание. Получив документы, мошенник оформляет сделку купли-продажи, а потом исчезает с деньгами. Хотя надо признать, что этот вариант встречается все реже и реже.

Лет пять назад в Раменском жили мать и сын Савельевы (имена и фамилии изменены): Ольга Владимировна и Олег. Иногда они ругались, потом мирились. Причиной ссор являлся сын Ольги Владимировны от первого брака, Александр, который занимался оптовой торговлей и постоянно скрывался от кредиторов. Олег Савельев имел в собственности две квартиры, доставшиеся ему от деда и отца. Мать также владела трехкомнатной квартирой. Александр снимал жилье. Однажды Александр попал в очередную историю, задолжав коммерческому банку порядка 3 миллионов рублей. И все бы ничего, но банкиры, проверяя документы, выяснили, что он при получении ссуды представил поддельные документы. А это уже мошенничество. Банкиры начали готовить материалы в полицию. Александр Савельев бросился к матери: «Выручай! Меня посадят, если не верну деньги». Мать обратилась к Олегу, давай, мол, помогай. Олег, понятно, отказался, заявив, что Александр уже надоел со своими проблемами и пусть сам выкручивается как хочет. Через два дня Олег улетел на Север, где работал вахтовым методом. Перед отъездом он передал матери ключи и документы от второй своей квартиры, дабы она присматривала за ней и заодно начала оформлять перепланировку для совмещения кухни с залом. Однако у Ольги Владимировны с Александром были другие планы. Они с помощью мошенников подделали паспорт Олега, забрали документы на квартиру и вместо оформления перепланировки продали жилье. При этом сначала аванс, а потом и всю остальную сумму они направили на погашение кредита. Когда через некоторое время история выплыла наружу, то взбешенный Олег разом подал иск в суд и заявление в полицию. Ольга Владимировна слегла с сердечным приступом, Александр ударился в бега, а Олег долго судился, возвращая свое жилье. В итоге сделка была признана недействительной.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.

Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.

Как же обезопасить себя от подобных ситуаций?

• Никогда, никому и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы документов на недвижимость. Ну а уж если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.

• Когда вы решили продать, обменять, приватизировать или перепланировать свой объект недвижимости, обращайтесь только в крупные и проверенные риелторские агентства.

• Если же вам все же приходится обращаться к малоизвестным риелторам, то не поленитесь проверить их репутацию на форумах в интернете, собрать информацию из открытых источников, посмотреть данные о компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента» http://egrul.nalog.ru/. Там может оказаться интересная информация.

• Родственные отношения, конечно, святы, но если у вас есть хотя бы тень сомнения, не отдавайте родственникам, а тем более знакомым оригиналы документов на квартиру или иную недвижимость.

• Если вы надолго покидаете жилище, поставьте его под официальную охрану. Мошенники стараются не связываться с таким имуществом.

• Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром. От кражи, может быть, и не спасет, но мошенники точно не позарятся на квартиру.

• При совершении любой сделки с недвижимостью, прежде чем идти к риелтору, обязательно обратитесь к профессиональному юристу для правового сопровождения и консультации.

В 2018 году речь шла о значительно меньшей сумме — 245 млн грн. Об этом, во время пресc-брифинга о платежном и банкоматном мошенничестве, рассказала заместитель директора Украинской межбанковской ассоциации членов платежных систем ЕМА Олеся Данильченко.

«Минфин» изучил основные «изобретения» мошенников и разузнал о методах защиты от них.

Топ-5 актуальных схем платежного мошенничества

• Развлекательное мошенничество (Entertaiment fraud)

Выманивание денег или реквизитов карты, замаскированное под онлайн-бронирование жилья или автомобиля, онлайн-продажу транспортных документов или туристических путешествий, билетов в кинотеатры, на концерты или спортивные события и т.п.

• Мошенничество с трудоустройством (Employment fraud)

Аферы с трудоустройством и заработком в интернете, когда мошенники выманивают денежные средства, реквизиты карты и паспортные данные, втягивают в преступную деятельность.

• Подменные веб-сайты

Мошеннические веб-сайты, замаскированные под сайты банков, финансовых сервисов и торговых площадок, выманивают у граждан деньги, реквизиты карточки, ключи и пароли доступа к интернет-банкингу или приложению на телефоне.

• Телефонное мошенничество

Злоумышленники с помощью манипуляций выманивают во время телефонного звонка реквизиты карты, SMS-пароли и идентификационные данные.

• Перевыпуск сим-карты

Дистанционная замена сим-карты без ведома ее владельца, чтобы вывести деньги с его банковского счета, оформить мошеннические кредиты на его имя или завладеть частной информацией и шантажировать жертву и т.д.

Старые и проверенные методы до сих пор успешно работают, но постоянно модифицируются. Киберпреступники пугают свои жертвы, морочат им головы, и даже заманивают романтикой.

Позвони мне, позвони: какие смс присылают мошенники

Новые изобретения мошенников

Переадресация

Злоумышленники придумали, как получить доступ к входящим звонкам и сообщениям жертвы. Благодаря психологическому влиянию они заставляют набрать на телефоне определенную последовательность символов. Такая комбинация является согласием на переадресацию сим-карты.

«Все адресованные вам звонки и смс-сообщения окажутся на мобильном телефоне мошенника. Понятно, что их интересуют только уведомления от банков», — объясняет Раиса Федоровская.

Голосовое меню

Мошенники используют советы банков, чтобы завоевать доверие граждан. «Никому не передавайте код, который придет в сообщении», — уверяют жертву. Зато рекомендуют включить интерактивное голосовое меню и продиктовать цифры в тоновом режиме после сигнала. Сами тем временем прослушивают секретный код.

Код-подтверждения для входа в интернет-банкинг или иных операций с банковской картой таким образом оказывается в руках злоумышленников.

Удаленный доступ

По словам руководителя ЕМА Academy Раисы Федоровской, мошенники звонят от имени сотрудника банка и просят установить на телефон программу удаленного доступа. Такую просьбу они объясняют заботой банка о клиенте: мол, устройство заражено вирусом, который уничтожит все данные, и банк хочет предупредить эту ситуацию.

Жертва устанавливает «антивирусное обеспечение» — значит, дает полный доступ к своему устройству. После этого аферисты выводят средства. «Если у вас iPhone, мошенник получит частичный доступ только на просмотр экрана. И это не помешает управлять шагами клиента, а тот уже самостоятельно перечислит средства злоумышленнику», — говорит Раиса Федоровская.

«Безопасный» счет

Самый эффективный способ заставить жертву выполнять желания злоумышленников — предупредить об опасности. Звонок от работника банка» извещает, что счет клиента заблокирован или воры пытаются вывести деньги. Все, что следует сделать, — перевести средства на «безопасный» счет. Главное условие — действовать немедленно. Это толкает неудачника отправить деньги на счет мошенника.

Схемы с трудоустройством

Появилось два новых распространенных способа выманить деньги у тех, кто ищет работу.

«Первый — кадровое агентство, которое обещает много предложений от работодателей. Но сначала кандидат должен сделать и отправить селфи с паспортом. Второй — работа дома, например, набор текста или сортировки кофейных зерен, за которую аферисты просят заплатить задаток, своеобразный гарантийный взнос», — рассказывает Раиса Федоровская.

За желание работать дома придется заплатить, но один раз. Зато, отправляя фото документа, вы рискуете получить несколько кредитов в МФО, которые дают займы онлайн, и долго платить задолженность.

Онлайн-обменники

Все больше товаров и услуг мы ищем и оплачиваем онлайн. Чтобы проверить сайт, достаточно за несколько минут почитать отзывы в интернете или посмотреть черный список. К сожалению, граждане игнорируют меры безопасности и ведутся на удобство и легкость совершения операций. Поэтому часто средства исчезают на неизвестных счетах или номерах мобильных телефонов.

Свежий пример. Аферисты создали мошеннический сайт mobilpay.com.ua, который работает под видом обменника и имеет множество страниц-клонов. Через него пользователи осуществляли денежные переводы с личного мобильного счета на банковскую карточку. Злоумышленники подменяли номер получателя. Таким образом, деньги списывались с мобильного счета, а на банковскую карту не попадали, пополняя баланс карты мошенника.

По данным только одного платежного сервиса, благодаря mobilpay.com.ua за 54 суток мошенники получили более 120 тыс. грн чистой прибыли. Киберполиция ведет следствие.

Сети для романтиков

Чем больше аферисты знают о человеческих слабостях и желаниях, тем легче им создавать новые приманки. Романтическое мошенничество пришло к нам из Европы. Злоумышленники ищут жертв в социальных сетях и на сайтах знакомств. Затем рассылают им романтичные электронные письма — и любым способом выманивают деньги.

Приобрела популярность схема с кинотеатром. Одинокая женщина или мужчина соблазняются на приглашение незнакомца провести романтический вечер вместе. Аферист выбирает на свой вкус частный кинотеатр для двоих. Далее — просит купить билеты в кино. Жертва оплачивает их по ссылке на мошенническом сайте, например, worldlotteryplace.com, после чего «прекрасный» незнакомец или незнакомка исчезает.

Часто злоумышленники манипулируют чувствами близких людей. Не теряют действенности фразы: «любимая, я в беде» или «мама, я в больнице».

Фальшивые инвойсы

Новый вид мошенничества — схемы с инвойсами, то есть документами, которые посылает продавец покупателю при оплате товара. Инвойс содержит информацию о ценах и количестве товаров и услуг, которые заказывает покупатель.

Мошенники, узнав о том, что жертва ждет определенный заказ, присылают на почту фальшивые письма с другими реквизитами. «В таком случае это уже касается не только физических, но и юридических лиц. Крупные компании перечисляют большие суммы на мошеннические номера», — комментирует Олеся Данильченко.

Карты, деньги, телефон: как мошенники крадут деньги с банковских счетов

Сколько выманивают у жертвы

В 65% от общего количества всех инцидентов мошенники использовали интернет и психологическое воздействие на жертву. Примененные психологические приемы позволяют аферистам узнать конфиденциальные данные клиентов банков или заманить фейковыми предложениями.

Совокупный расчетный доход мошенников 2018/2019 (млн грн)

Источник: ЕМА

В 2019 году средняя сумма мошеннических операций с использованием методов психологического воздействия (социальной инженерии) выросла с 2 333 до 3 400 грн. Для сравнения: средняя сумма кражи в интернете в 2019 году составила 336 грн. Наибольший доход принесла злоумышленникам замена сим-карты — в среднем 6 200 грн.

Средняя сумма мошеннической операции 2018/2019 (грн)

Источник: ЕМА

По данным ЕМА, в течение 2019 года было выявлено 352 мошеннических и фишинговых сайтов. А в межбанковский «черный» список попали 1268 мобильных телефонов аферистов.

Внесено в межбанковский черный список (ед. лиц)

Источник: ЕМА

Как защититься от психологического воздействия

Наиболее эффективным оружием против мошенников может быть только финансовая грамотность.

7 правил мудрого параноика:

1. Не используйте ваш финансовый номер в социальных сетях, объявлениях, не оставляйте его для контактов с клиентами. Перейдите на контрактное обслуживание финансового номера. Если не хотите платить лишнее, можно остаться на подписке. Для этого надо предоставить свои документы мобильному оператору, по которым вас будут идентифицировать, зарегистрироваться в персональном кабинете и отключить удаленный перевыпуск сим-карты.
2. Немедленно реагируйте на замену сим-карты. Если пришло предупреждение о запланированном перевыпуске оператором, вы можете отказаться, на всякий случай сменив пароли в интернет-банкинге. Если сим-карта просто перестала работать, позвоните сначала в банк и заблокируйте банковские карты, счета, доступ в интернет-банкинг. Позже — сообщите мобильному оператору, что желаете вернуть номер и немедленно заблокируйте все финансовые аккаунты, к которым привязан номер.
3. Номер банковской карты — единственное, что можно разглашать по телефону. Для получения перевода денег этого достаточно. Ни при каких условиях не сообщайте трехзначный cvv-код карты. Никогда и никому не сообщайте смс-пароли от банка и мобильного оператора.
4. Получив неожиданное известие от «сотрудника банка», прекратите разговор и самостоятельно позвоните в банк. Номер указан на обратной стороне банковской карточки или официальном сайте финучреждения. В ответ на смс «срочно позвоните» — наберите номер банка.
5. Не доверяйте знакомым номерам. Номер банка и мобильного оператора можно подменить. Но поддельное смс-сообщение не попадет в цепь предыдущих реальных сообщений от банка. Лучше позвоните в банк самостоятельно и проверьте информацию.
6. Покупая товар на olx.ua или оплачивая заказ, отправленный Новой Почтой, используйте безопасную доставку. Не переходите в мессенджеры, так как мошенникам легко направить вас на фишинговый сайт-клон OLX и похитить деньги и банковские реквизиты. Проверяйте веб-сайты. Прежде чем платить деньги, убедитесь, что сайт давно зарегистрирован и имеет хорошую репутацию.
7. Никому не отправляйте копию паспорта или идентификационного кода в интернете. Никогда не подтверждайте личность с помощью паспорта и ИНН для трудоустройства. Не оплачивайте задатки. Реальные работодатели не просят этого. Будьте осторожны с легким заработком. Критически оценивайте вакансии в интернете.

Банкоматы до сих пор в зоне риска

В течение 2019 года 24% мошеннических афер пришлись на банкоматы. Как и раньше, в тренде скимминг, кэш-треппинг и физические атаки.

По сравнению с 2018 годом, уменьшились случаи скимминга, то есть клонирования карты, благодаря специальному считывающему устройству на банкомате, — до 80 из 102. Больше всего таких краж случилось накануне Нового года.

Скимминг 2015-2019

Источник: ЕМА

«При снятии наличных в банкомате нужно обязательно прикрывать рукой введение пин-кода, чтобы миниатюрная камера не записала ваши данные», — советует Олеся Данильченко.

Зато кэш-треппинг — ловушки с двусторонним скотчем, которые не дают наличным выйти из банкомата, — наоборот, участился. За 2019 год зарегистрировали 193 инцидента, за 2018 год — всего 90.

Кэш-треппинг 2015-2019

Источник: ЕМА

Чтобы завладеть наличностью, преступники нередко просто взламывают банкомат. Количество физических атак на банкоматы в 2019 году выросла с 20 до 77, в сравнении с 2018 г. В большинстве случаев, злоумышленники использовали взрывчатый газ. Больше всего подобных инцидентов в прошлом году было зафиксировано в городе Днепр и областе.

Физические атаки на банкоматы 2019

Квартирные аферисты разрабатывают новые схемы, чтобы обманом оставить вас без денег и недвижимости. Но мы знаем, что с этим делать Читать в полной версии Фото: Chunlea/Unsplash

Рынок недвижимости развивается, и найти подходящую квартиру сейчас не сложно, однако при заключении сделки всегда следует соблюдать осторожность. Рассказываем об основных видах мошенничества с недвижимостью.

Невозвратная сумма

При поиске предложений о покупке квартиры вы находите идеальный вариант с ценой в разы ниже рынка. При заключении договора выплачиваете риелтору или агентству задаток, чтобы закрепить за собой право на выгодную сделку, но, выяснив какие-то обстоятельства о квартире, сами от сделки отказываетесь. Например, встречаете явно асоциально настроенных соседей на своей площадке, либо узнаете, что квартира юридически не чиста, либо находите поломку, требующую дорогого ремонта. Как правило, клиента подводят к мысли о том, что квартира ему не нужна. Цель мошенников — задаток. В результате вы остаетесь и без квартиры, и без задатка, так как в договоре, который сами подписали, есть пункт о невозврате денег в случае расторжения договора по инициативе клиента.

Аферы с задатком остаются одними из самых распространенных видов мошенничества с недвижимостью. При этом юридически риелтор чист — условия обращения с задатком были в договоре упомянуты.

Меры предосторожности. Избегайте обращаться для сопровождения сделки в новые организации и выставляющие откровенно демпинговые условия. Скупой платит дважды.

Двойники

При заключении договора с собственником квартиры вы обращаете внимание на то, что он не очень похож на себя в паспорте. Он отшучивается, что годы идут — постарел-потолстел-постригся. В итоге договор вы оформляете, но через пару дней к вам приходит настоящий хозяин квартиры и говорит, что потерял документы и даже подал заявление в полицию по этому поводу. Если заявление принято раньше момента сделки, она будет признана недействительной.

Меры предосторожности. До заключения сделки сверьте подписи на всех документах, попросите собственника предъявить другие документы, например права или загранпаспорт.

Фото: Thomas Drouault/Unsplash

Занижение цены

Во время заключения сделки собственник просит вас «по-братски» написать в договоре заниженную стоимость квартиры — якобы для того, чтобы платить меньше налогов. Вы соглашаетесь. Через некоторое время к вам приходит солидно одетый юрист и говорит, что бывший хозяин вашей квартиры объявлен банкротом, а потому ваша сделка будет расторгнута. Максимальная сумма, которую вы сможете потребовать в качестве возмещения ущерба, — та, что прописана в договоре. Если там написано 2 млн, а квартиру вы купили за 10 млн, то потеряете 8 млн и новую квартиру.

Меры предосторожности. Даже «по-братски» никогда не занижайте цену в договоре. Также можно проверить хозяина на предмет риска банкротства на сайте ФССП, в Едином федеральном реестре или картотеке арбитражных дел.

Недееспособная бабушка

Вы нашли хорошее предложение по квартире, приезжаете знакомиться с хозяином, и им оказывается добрая бабушка. Она охотно соглашается со всеми деталями сделки, документы оформляются быстро. Вы довольны, но через какое-то время к вам приходят родственники бабушки и заявляют о том, что ваш договор недействителен, а бабушка стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Средства по суду должны вернуться к вам, однако даже если факт их передачи будет доказан, заставить мошенников вернуть деньги вряд ли получится. Такие дела обычно тянутся несколько лет. Получить хотя бы часть своих денег в такой ситуации — большая удача.

Меры предосторожности. В случае покупки квартиры у пожилого человека либо у человека, чья дееспособность вызывает сомнения, попросите справку из ПНД. Если вы оформляете сделку с участием нотариуса, он обязан сделать соответствующий запрос.

Незаконная постройка

Нередко частные дома перестраивают в таунхаусы (дуплексы и т. д.) для более выгодной продажи — поквартирно. Проблема в том, что такой таунхаус будет признан незаконной постройкой, так как находится на земле, рассчитанной под индивидуальное строительство (ИЖС). Без согласия остальных соседей продать свою квартиру вы не сможете — в договоре она прописана как «доля», а найти всех соседей невозможно. Повлиять на решение суда тоже нельзя. Дом сносят.

Меры предосторожности. Убедитесь, что покупаете квартиру, а не долю. Ни в коем случае не соглашайтесь оформлять покупку по договору дарения — по нему вы не можете передавать денежные средства, поэтому сделка будет признана незаконной.

Тайный собственник

Однажды на вашем пороге появляется человек, утверждающий, что также имеет права на купленную вами квартиру и намерен оспорить сделку в суде. Это может быть временно выписанный из квартиры на период несения службы, либо отбытия тюремного срока, либо состоявший на учете в психоневрологическом диспансере. Проблема в том, что суд действительно может оказаться на его стороне.

Меры предосторожности. При покупке недвижимости необходимо проверить наличие снятых с регистрации жильцов в ЖКУ.

Фото: Helloquence/Unsplash

Сговор

Вы снимаете квартиру через частного риелтора, какое-то время в ней живете, но затем у собственника возникает внезапная необходимость отыграть сделку назад. И он имеет на это право. Вам вернут залог, но деньги за проживание останутся у хозяина, комиссия — у посредника. Такая схема, как правило, работает, когда собственник находится в сговоре с риелтором. «Сдавать» квартиру таким образом они могут хоть каждый месяц.

Меры предосторожности. Внимательно читайте договор, особенно ту его часть, которая касается расторжения договора. Если вас что-то не устраивает, вы имеете полное право обговорить изменения. Если перед вами мошенники — они откажут. Время — деньги, долгие разговоры с неудобным клиентом им ни к чему.

В сентябре в Харьков съезжаться студенты, для которых в нашем городе начинается взрослая жизнь. Первым делом многие новоиспеченные ученики ВУЗов пытаются снять квартиру, однако именно в этот момент взрослая жизнь может нанести свой первый удар в спину. Чтобы обезопасить харьковчан и будущих студентов от квартирных мошенников, MyKharkov.info изучил самые коварные схемы обманов в области аренды недвижимости.

По старинке: информационные услуги и семейные разборки

Несмотря на то, что схема с предоставлением информационных услуг стара, как мир, люди до сих пор платят деньги за списки несуществующих квартир.

— В большинстве своем на эту удочку попадаются те, кто, желая сэкономить, обращается в сомнительные агентства недвижимости. Люди находят агентства или риелторов, стоимость услуг которых значительно ниже, чем в среднем на рынке, и получают дырку от бублика. Вместо того, чтобы отдать половину месячной стоимости агенту и жить в реально существующей квартире, люди платят 300-500 гривен, а в результате получают подписанный договор о предоставлении информационных услуг, — рассказывает маклер со стажем Наталья Подолянская.

Обманщики практически всегда приглашают потенциального квартиросъёмщика к себе в офис. Там же они рассказывают о том, что квартиру желает арендовать не один десяток человек, показывают дополнительные фото жилья на экране компьютера, просят внести аванс и подписать соответствующие бумаги.

— С юридической точки зрения назвать эту схему мошеннической нельзя, хотя все признаки налицо. В этом случае нужно изучать каждую ситуацию отдельно, хотя если такие действия агентств недвижимости носят системный характер, перед нами классическое мошенничество, — рассказывает правозащитник Максим Корниенко.

Читайте также: Как я снимала квартиру в Харькове: 25 полезных советов

Молодая девушка, как жертва

Бывает и такое, что аферами помышляют собственники жилья. Так, например, квартиру вам сдает приятная женщина, у которой есть все документы. Более того, она показывает свою прописку и вы, не сомневаясь в её честности, отдаете аванс за первый и последний месяц аренды. Однако следующим вечером в гости может прийти её «брат». Мужчина, часто большой и крепкий, заявит, что это его квартира и заставит забрать вещи. В итоге вы окажетесь на улице, а деньги, которые вы отдали в качестве залога, вам не вернут.

Такие мошенники чаще всего выбирают на роль жертвы одиноких девушек. Зачастую юных, с пропиской в небольших городках и селах, за которых некому постоять и которые, теоретически, просто не обратятся в полицию.

— Если с вами произошла такая ситуация, обязательно вызывайте полицию. Никаких юридических оснований для выселения у родственника арендатора нет и быть не может. Как минимум, вам вернут стоимость аренды. И обязательно обращайтесь к хорошему специалисту в области права, ведь аферист может помышлять такими схемами регулярно, — советует правозащитник.

Повторная аренда и колебание цены

Еще один распространенный вид жульничества связан с квартирами, которые сдают посуточно. Мошенник арендует квартиру, тут же делает её фото и выставляет на сайт объявлений по достаточно низкой цене. На такие объявления обычно находятся клиенты за 2-3 часа. Заключив лже-договор аренды, обманщик получает аванс за первый и последний месяц проживания, отдает наивному человеку ключи, меняет номер телефона и исчезает. А наутро хозяина квартиры и пострадавшего, ждет неожиданная встреча.

Как рассказала Mykharkov.info брокер Инна Герасимова, такой вид мошенничества сейчас очень распространен, потому аферисты могут даже заниматься подделкой документов.

Люди теряют документы чуть ли не каждый день. Если утерянный паспорт попадет в руки обманщика, переклеить фото не составляет труда, а во время акта аренды квартиры на сутки собственник, зачастую, не присматривается к такой мелкой детали, как наличие оттиска на фотографии.

— Наверное, каждый из нас хоть раз встречал на сайте объявлений квартиры в центре по 2000 гривен с евроремонтом, блестящей сантехникой и новой мебелью. Так вот, имейте ввиду, что вероятность напороться на схему при попытке аренды такого жилья – почто 100%, — дополняет Инна Герасимова.

Хуже всего то, что найти и наказать тех, кто помышляет этим видом мошенничества практически невозможно. Собственный паспорт никто не показывает, номер телефона сразу же меняется, да и лица аферистов, чаще всего, мало запоминающиеся.

Цена вдруг начинает кусаться

Достаточно процветающий сегодня способ обмана – колебание цены. Вначале все чисто – вы арендуете квартиру, подписываете договор на, скажем, годичную аренду, отдаете залог и спокойно живете целый месяц. А на пятой неделе проживания хозяин квартиры выставляет вам претензии и требует ту же сумму аренды, только в долларах. А все потому, что в договоре четко указано – первый и последний месяц вы арендуете квартиру, скажем, за 4000 гривен, а все остальные – за ту же сумму, только в долларовом эквалименте.

Дальше может развернуться несколько сценариев: либо хозяин пугает квартиросъёмщика судебным иском и заставляет платить аренду в 29 раз выше, либо выселяет без возврата залога за последний месяц проживания.

— Нет однозначного ответа на то, законны ли валютные договоры в нашей стране. Верховный суд имеет разную судебную практику. Лично я считаю, что документы, в которых сумма аренды недвижимости прописана в иностранных валютах — незаконны. Стоит ли упоминать, как сильно изменился курс того же доллара за последнее время, — говорит Максим Корниенко.

Читайте также: На личном опыте: 25 советов, как найти первую работу в Харькове

Нежданные гости и десятки тысяч сверху

Харьковчане сдают квартиры по разным причинам. Многие из арендодателей действительно пытаются найти жильцов, находясь в другой стране. Но далеко не все «заграничные» хозяева действительно владеют недвижимостью.

— Как-то в наше агентство обратился молодой человек, который заявил, что больше никогда не будет искать жилье самостоятельно и пытаться найти его собственников, — рассказывает риэлтор Наталья Подолянская.

Парень нашел объявление с подходящей квартирой, связался с его автором. Хозяйкой квартиры оказалась молодая девушка, которая, по её словам, жила и работала в Чехии. Девушка вышла на связь по скайпу, рассказала, что квартира принадлежала её покойной бабушке. Показала видео квартиры и пообещала, что ключи отдаст сосед. Один только нюанс – квартира сдавалась с вещами покойной, поскольку времени их убрать просто не было. Вся семья, будто бы, жила в Чехии и работала на низкоквалифицированных работах, с которых их отпустили только на пару дней, которых хватило на организацию похорон. Но в качестве бонуса девушка пообещала не брать залог за последний месяц проживания. Показать квартиру и отдать ключи должен был сосед.

— Наш клиент согласился на такое предложение и в заранее оговоренное время пришел на просмотр квартиры. Жилье его устроило и он, не раздумывая, отдал залог за первый месяц проживания. Договор не подписывали, ведь человек, отдававший ключи, не являлся собственником недвижимости, — говорит Наталья.

А уже вечером парень встретился с «воскресшей». После громких причитаний бабушки и сбежавшихся к её квартире соседей выяснилось, что ранее мошенники проникли в дом старушки под видом социальных работников. Немного прибрались в квартире, проверили замок, принесли яблоки и несколько видов круп. Параллельно с этим аферисты сняли на видео её квартиру и сделали слепок ключей. А смотрины устроили в то время, когда бабуля поехала навестить дочь.

Заявление в полицию пострадавшая писать отказалась. Скайп, естественно, внезапно исчез, а телефон соседа выключился.

Есть и более коварные способы обмана

Человек арендует квартиру, подписывает договор, вносит залог за 2 месяца проживания. Выжидает какое-то время, делает десяток дубликатов ключей и выставляет объявление об аренде ранее снятой им квартиры. Цена, конечно же, будет существенно ниже среднерыночной.

За день аферист находит до десятка потенциальных клиентов. Приглашает всех смотреть квартиру с интервалом во времени, чтобы люди не пересеклись между собой. При этом посередине пустой квартиры стоят сумки с вещами, в шкафу остаются какие-то вещи, на балконе сохнет белье. Если жертв все устраивает, заселение планируется на следующий день. Мошенник подписывает договор и берет залог, «забывая» показать прописку. В результате у обманщика на руках кругленькая сумма денег, а у квартиры – десяток арендаторов.

— Такие схемы часто проворачивают мошенники со стажем, которые не брезгуют поделкой документов и уже не раз обманывали людей. Найти их практически невозможно, — утверждает Наталья Подолянская.

Одна квартира на всех

Достаточно часто аферизмом помышляют так называемые «черные маклеры». Это мошенники, которые связываются с хозяевами квартир и представляются сотрудниками неизвестных агентств недвижимости, после чего приглашают людей в офис и подписывают договор.

После того, как хозяин нотариально доверяет свою квартиру агентству, которого, по факту, не существует, черный маклер выставляет на сайт объявлений квартиру по очень низкой цене. Желающие арендовать дешевое жилье находятся очень быстро. После согласования встречи с будущими арендаторами цена в объявлении быстренько меняется. Лже-маклер сообщает хозяину, что квартира в работе и потенциальный клиент уже нашелся.

Черный маклер подписывает «договор» сразу с несколькими арендаторами и получает свои 50% с каждой сделки. Затем быстренько решает вопросы с хозяином и исчезает. Вместе с офисом, который, как оказывается позже, был арендован на день.

Читайте также: Где в Харькове жить дешево: ищем бюджетные квартиры

Как защититься

— На самом деле мошеннических схем очень много. Причем, это могут быть как целенаправленные обманы, так и неосознанные. Бывает, что с людьми заключают долгосрочные договоры аренды, берут оплату за полгода, а затем оказывается, что такие же договора на одно и то же жилье заключили еще с 2-3 людьми. А, бывает, что студентка или студент сначала снимают квартиру, а затем решают «подселить» к себе кого-то. При этом хозяин помещения сдавал его только для одного человека и принципиально не хочет селить в свою квартиру двух жильцов. В таких случаях, узнав о случившемся, собственник, чаще всего, выгоняет обоих жильцов без возврата арендной платы, естественно, — рассказывает Инна Герасимова.

Самое главное, что следует уяснить, аренда жилья – вопрос серьезный, и спешка здесь ни к чему. Но есть и другие аспекты, на которые нужно обращать внимание:

— очень часто мошенники указывают на сайтах объявлений свои полные ФИО, юридическое название агентства, номер свидетельства о государственной регистрации. Делается это для того, чтобы повысить свой статус в глазах клиента;

— если вы видите безупречные, отретушированные фото квартиры с хорошим ремонтом, за которую просят от 2 000 до 4 000 гривен в месяц, лучше пролистайте эти объявление. Высококачественные фотографии квартир с евроремонтом делают либо для дорогого жилья, либо для того, чтобы вас обмануть;

— проверяйте фотографии. Скопировать ссылку на изображение и вставить её в строку поиска картинок Google не составит труда, но такой несложной манипуляцией вы убедитесь в том, что вы рассматривает реальное жилье, а не смотрите скачанные из других ресурсов изображения;

— оплачивайте любые виды услуг непосредственно внутри помещения, которое собираетесь арендовать и не забывайте, что почти 90% жилья сейчас показывают брокеры. Если вам несколько раз повторяют о том, что перед вами – хозяин, следует насторожиться;

— обязательно проверяйте прописку хозяина, наличие документов на квартиру и требуйте домовую книгу, чтобы потом не оказалось, что в помещении прописано два десятка несовершеннолетних детей;

— если жилье вам показывает маклер, не стесняйтесь уточнить, в каком агентстве он работает. Поспрашивайте о наличии других квартир в этом районе и о цене их аренды. Если человек будет долго думать или говорить несвязно – это первый звоночек.

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды:

— физический адрес и тип арендуемого помещения;

— паспортные данные арендатора и арендодателя;

— номер и типа документа, подтверждающий право собственности;

— размер арендной платы;

— сумма, которая была передана в момент заключения договора;

— срок заключения аренды;

— исполнитель мелкого ремонта, необходимость которого может возникнуть в период аренды помещения;

— перепись всей имеющейся в помещении мебели и бытовой техники на момент заключения договора;

— показания всех счетчиков на коммунальные услуги;

— плательщик коммунальных услуг;

— срок, в который собственник должен предупредить арендатора о преждевременном выселении из квартиры, если в таком будет необходимость;

— случаи, в которых можно преждевременно расторгнуть договор аренды и варианты компенсации или её отсутствия.

На заметку. Как сообщили Mykharkov.info в Главном управлении национальной полиции Харьковской области, с начала текущего года в полицию было подано всего 10 заявлений от граждан, попавших в квартирные аферы. При этом практически все они поступили в весенне-летний период. Уголовные производства открыты по 2 заявлениям, а наибольшая сумма убытков составляет свыше 11 000 гривен.