В середине марта банки стали поднимать ставки по ипотечным кредитам. Причиной послужило резкое ослабление рубля на фоне падения котировок нефти. Прежде всего на повышение пошли банки с иностранным капиталом — Росбанк, Юникредит-банк, Райффайзенбанк. Другие банки также рассматривают вопрос о повышении ставок, однако ждали решения Банка России по изменению или сохранению ключевой ставки.
Ряд российских банков в марте повысили ипотечные ставки, следует из обзора ставок топ-15 ипотечных банков в России, который подготовил «Дом.РФ» совместно с Frank RG. По итогам 2019 года на эти банки пришлось более 90% выдачи ипотеки в стране.
Кроме того, с 1 марта ставка увеличилась и в Промсвязьбанке на 0,3 п. п. по продуктам на рынке вторичного жилья (закончилась акция «Быстрый выход на сделку за 30 дней»). Ранее в марте ставку по ипотеке поднял и менее крупный Транскапиталбанк на 1,5 п. п. Абсолют-банк планирует поднять ставку на 1–2 п. п. В «ФК Открытие» и Альфа-банке также не исключили поднятия ипотечных ставок. В ВТБ сообщали, что не планируют пока повышение.
При этом в марте крупнейшие по выдаче ипотеки банки зафиксировали повышенный спрос на заявки со стороны заемщиков (см. «Ъ” от 18 марта).
Несмотря на предыдущий рост ипотечных ставок на фоне падения курса рубля, ставки ожидаемо пойдут вверх и вслед за ключевой ставкой.
Многие банки ожидают решения по ключевой ставке ЦБ.
Впрочем, как отмечают в обзоре, «в настоящее время средние ставки предложения топ-15 ипотечных банков находятся на минимальных уровнях». Так, по состоянию на 18 марта 2020 года средняя ставка предложения 15 крупнейших банков составила на первичном рынке 8,73% (+0,04 процентных пункта к февралю), на вторичном — 8,87% (+0,05 п. п.). Средняя ставка рефинансирования — 8,78% (+0,05 п. п.). «Небольшое повышение ставок стало следствием общей неопределенности на рынке, вызванной снижением нефтяных котировок и последовавшим ослаблением рубля. В статистике Банка России эти значения отразятся спустя два месяца — с учетом сроков одобрения кредитов и заключения сделок»,— отмечает в обзоре.
«Банки ждут решения ЦБ, для них это важный сигнал о том, как дальше будет развиваться рынок капитала. И как будет меняться стоимость фондирования. Для ипотеки это особенно важно, поскольку маржинальный запас между стоимостью денег и доходностью кредита самый низкий среди розничного кредитования»,— говорит гендиректор Frank RG Юрий Грибанов.
Если ключевая ставка ЦБ на сегодняшнем заседании останется прежней, то у банков не будет серьезных поводов менять ставки по ипотеке. «А если она развернется хотя бы на 0,25 п.п., тогда можно ожидать повышения ипотечных ставок. И обратно: если вдруг случится чудо и ЦБ снизит ставку, то это за собой поведет и ипотеку», — считает господин Грибанов. Впрочем, пока по данным консенсус-прогноза подавляющее большинство аналитиков, опрошенных агентством Bloomberg, ожидают, что регулятор на сегодняшнем заседании сохранит ставку на уровне 6%.
Обновление. На заседании 20 марта Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 6%.
Ольга Шерункова
Совет директоров Банка России 23 октября 2020 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. Инфляция складывается в соответствии с прогнозом Банка России и по итогам 2020 года ожидается в интервале 3,9–4,2%. Происходит ухудшение эпидемиологической обстановки в мире и в России. Ситуация на внешних финансовых и товарных рынках остается неустойчивой, возможно сохранение повышенной волатильности и в ближайшее время, в том числе с учетом геополитических факторов. Инфляционные ожидания населения и предприятий выросли, что во многом связано с курсовой динамикой. На среднесрочном горизонте дезинфляционные риски по-прежнему преобладают, однако действие краткосрочных проинфляционных факторов несколько усилилось. По прогнозу Банка России, в условиях проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 3,5–4,0% в 2021 году и будет находиться вблизи 4% в дальнейшем.
При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
Динамика инфляции. Инфляция складывается в соответствии с прогнозом Банка России и по итогам 2020 года ожидается в интервале 3,9–4,2%. На динамику потребительских цен влияют разнонаправленные факторы: прежде всего это, с одной стороны, произошедшее ослабление рубля, с другой — более медленное восстановление внутреннего спроса по сравнению с летними месяцами. В этих условиях в сентябре годовая инфляция увеличилась до 3,7% (после 3,6% в августе), и, по оценке на 19 октября, она составила 3,8%. Показатели текущего темпа роста потребительских цен, отражающие наиболее устойчивые процессы ценовой динамики, по оценкам Банка России, находятся вблизи 4% в годовом выражении.
Инфляционные ожидания населения и предприятий выросли, что в основном связано с курсовой волатильностью. В то же время ожидания профессиональных аналитиков относительно инфляции на год вперед несколько ниже 4%, что отражает преобладание дезинфляционных факторов. На более длинном горизонте их ожидания заякорены вблизи 4%.
Сохраняющееся отклонение экономики вниз от потенциала создает дезинфляционное давление. Оно может усилиться в условиях ухудшения эпидемиологической ситуации. Вместе с тем ранее принятые решения о существенном снижении ключевой ставки и проводимая мягкая денежно-кредитная политика ограничивают риски значительного отклонения инфляции вниз от цели в 2021 году. По прогнозу Банка России, в условиях проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция составит 3,5–4,0% в 2021 году и останется вблизи 4% в дальнейшем.
Денежно-кредитные условия в целом смягчились с момента предыдущего заседания Совета директоров Банка России. Кредитные и депозитные ставки преимущественно снижались, продолжилось расширение кредитования. Доходности ОФЗ на более длинных сроках уменьшились в условиях некоторой стабилизации ситуации на финансовых и товарных рынках, сохраняясь вблизи уровней середины текущего года. Наряду со снижением ключевой ставки значительное влияние на процентные ставки и динамику кредитования оказывают льготные программы Правительства и Банка России, а также регуляторные послабления. При принятии решений по ключевой ставке Банк России будет оценивать, насколько прекращение действия указанных антикризисных мер будет влиять на денежно-кредитные условия.
Ввиду существенного снижения процентных ставок происходит адаптация финансовых институтов, предприятий и граждан к изменению условий на финансовом рынке. Продолжается подстройка сберегательных моделей, в том числе перераспределение средств между различными инструментами финансового рынка. Необходимо время, чтобы этот процесс проходил плавно, без создания рисков для граждан, предприятий и финансовых организаций.
Экономическая активность. Оперативные индикаторы экономической активности указывают на замедление восстановительного роста российской экономики, что во многом связано с динамикой внутреннего спроса. Ухудшение эпидемиологической обстановки негативно отражается на настроениях населения и бизнеса, что может повлиять и на спрос, и на предложение. Это может иметь как дезинфляционные, так и проинфляционные эффекты. Однако дезинфляционное давление, вызванное более слабым спросом, будет преобладать. С учетом этого фактора и данных за II–III кварталы Банк России пересмотрел вниз прогноз потребительского и инвестиционного спроса по итогам 2020 года. Вместе с тем в целом в 2020 году российская экономика, по оценке Банка России, сократится на 4,0–5,0%, что несколько меньше, чем предполагалось в июльском прогнозе. Это преимущественно связано с менее значительным, чем ожидалось, сокращением экспорта.
В 2021 году прогнозируется восстановительный рост российской экономики на 3,0–4,0%. В 2022–2023 годах ВВП, по прогнозу, вырастет на 2,5–3,5 и 2,0–3,0% соответственно. На траекторию экономического роста значимое влияние будут оказывать предстоящая бюджетная консолидация, развитие ситуации с пандемией коронавируса в России и в мире, а также характер восстановления частного спроса в условиях возможного изменения поведения населения и бизнеса. Реализованное снижение ключевой ставки продолжит оказывать поддержку экономике как в текущем, так и в следующем году.
Инфляционные риски. В среднесрочной перспективе дезинфляционные риски по-прежнему преобладают над проинфляционными, хотя на краткосрочном горизонте проинфляционные риски несколько возросли.
Дезинфляционные риски для базового сценария в основном связаны с дальнейшим развитием ситуации с пандемией коронавируса в России и в мире, масштабами возможных мер борьбы с ней и их влиянием на экономическую активность, а также скоростью восстановления мировой и российской экономики. Сдерживающее влияние на динамику инфляции могут также оказать устойчивые изменения в предпочтениях и поведении населения, в том числе возможное устойчивое повышение склонности к сбережению.
Краткосрочные проинфляционные риски в первую очередь связаны с усилением волатильности на глобальных рынках, в том числе под влиянием различных геополитических событий, что может отражаться на курсовых и инфляционных ожиданиях. Повышательное давление на цены также могут оказывать временно сохраняющиеся затруднения в производственных и логистических цепочках, а также дополнительные издержки предприятий, связанные с защитой работников и потребителей от угрозы распространения коронавируса.
Сохраняется неопределенность относительно долгосрочных структурных последствий пандемии коронавируса для российской и мировой экономики, в частности масштаба снижения потенциала российской экономики. Значимое влияние на потенциал глобального роста также могут оказывать геополитические факторы, в том числе обострение торговых противоречий. Масштаб отклонения российской экономики от потенциала в свою очередь является определяющим фактором для среднесрочной динамики инфляции.
На среднесрочную динамику инфляции значимо влияет бюджетная политика. В базовом сценарии Банк России исходит из траектории бюджетной политики, отраженной в проекте Основных направлений бюджетной, налоговой и таможенно-тарифной политики на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов.
При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях. Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
По итогам заседания Совета директоров по ключевой ставке 23 октября 2020 года Банк России опубликовал среднесрочный прогноз.
Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 18 декабря 2020 года. Время публикации пресс-релиза о решении Совета директоров Банка России — 13:30 по московскому времени.
Потенциал снижения ставок почти исчерпан. Благодаря льготной программе ипотечные ставки и так находятся на минимальных значениях, говорят аналитики. При этом они прогнозируют рост спроса на рефинансирование и дефицит доступного предложения на рынке жилья Читать в полной версии Фото: KVN1777/
Банк России в пятницу, 24 июля, снизил ключевую ставку на 0,25 п.п., до 4,25%. Это уже третье снижение ставки Центробанком с начала пандемии и новый минимум стоимости заимствований в российской истории.
На июньском заседании регулятор снизил ключевую ставку сразу на 1 п.п., до 4,5% годовых. Тогда впервые был установлен исторический минимум, в том числе в период действия режима таргетирования инфляции с 2014 года. Одной из основных причин такого решения стали ограничительные меры, введенные из-за пандемии коронавируса. При этом еще в начале лета регулятор не исключил дальнейшего уменьшения ключевой ставки. Экономисты рассчитывали на более серьезное снижение — на 0,5 п. п.
Содержание
Что сейчас говорят в ЦБ
При развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях.
Банк России будет принимать решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, развития экономики на прогнозном горизонте, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.
Спросили у аналитиков, до какого уровня могут опуститься ипотечные ставки к концу лета после решения регулятора и как на это отреагируют покупатели жилья.
Потенциал снижения почти исчерпан
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», прогнозируют небольшое снижение ипотечных ставок после уменьшения ключевой. По их оценкам, ипотека может подешеветь максимум на 0,25 п.п. (на столько же упала ключевая)
По данным «Дом.РФ», ипотечные ставки сейчас находятся на уровне 8–8,5%. Еще год назад они составляли 10–10,5%. Квартиру в новостройке благодаря льготной ипотеке можно купить по ставке ниже рынка — от 6% и меньше.
«По моей оценке, в значительной степени потенциал снижения ключевой ставки уже исчерпан, такого низкого значения не было никогда за всю историю наблюдений. Небольшое снижение ключевой еще возможно, но оно уже заложено в текущий уровень ставок денежного рынка», — сказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Снижение ключевой ставки на 0,25 п.п. не приведет к существенному уменьшению процентов по ипотеке, согласилась младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики уже заложены в предложения участников рынка», — добавила она.
Банки отреагирует на решение ЦБ через две — четыре недели, вероятнее всего, ипотечные ставки снизятся на 0,2 п.п., считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Завершение цикла снижения ключевой ставки ЦБ (достижение уровня в 4,0%) приведет к тому, что средние ставки по рынку в целом составят около 6,5–7% годовых. То есть условия по обычной и льготной ипотеке будут практически идентичными», — спрогнозировал аналитик.
По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, до конца лета серьезного снижения ставок по ипотеке ждать не стоит — ключевая ставка и до этого находилась на исторически низком уровне.
«Если будут предложены правительством какие-то новые меры поддержки строительной отрасли, то в рамках спецпрограмм вполне возможны европейские ипотечные ставки около 3–5%. В среднем по стране к концу года ипотечные ставки снизятся до 7%», — добавила эксперт.
Дефицит предложения и рост цен
Сейчас основной объем выдачи жилищных кредитов приходится на льготную ипотеку. Поэтому уменьшение ключевой ставки не окажет серьезного влияния на поведение покупателей. При этом достаточно активный спрос, который наблюдается на рынке жилья после снятия ограничений, может привести к дефициту доступного предложения.
Снижение ключевой ставки, а за ней и ставок по ипотеке может перегреть рынок недвижимости, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По его словам, спрос на жилую недвижимость сейчас почти на треть превышает показатели прошлого лета.
«За июль мы наблюдаем рекордное снижение объема предложения на рынке жилья в диапазоне 3–4%. На фоне прогнозов по сокращению планов по объему ввода жилья в ближайшие годы такой тренд может привести к дефициту предложения на рынке и более интенсивному росту стоимости жилой недвижимости», — сказал Ильдар Хусаинов.
Поэтому требуется усиливать те меры, которые позволят увеличить объем предложения на рынке, чтобы создать конкуренцию цен и не допустить сильного подорожания, считает эксперт.
Доходы населения важнее всего
Ирина Доброхотова, напротив, считает, что рост спроса на жилье, который наблюдался в июне-июле, вряд ли продолжится. Многие отрасли находятся в стадии преодоления кризиса, и остается угроза введения нового карантина. Реальные доходы населения также не растут.
«Многие могут отложить покупку квартиры на осень в ожидании дальнейшего снижения ставок, особенно это касается вторичного жилья, где льготных программ нет. Поэтому роста числа ипотечных сделок стоит ожидать, вероятно, начиная с сентября», — объяснила она.
Аналогичную позицию озвучила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Текущий уровень ставок — самый низкий в истории развития ипотечного рынка в России, особенно с учетом льготной ипотеки.
«Дальнейшее небольшое снижение ставок не приведет к активному развитию кредитования. Сейчас основным его ограничителем выступает неопределенность относительно доходов населения из-за последствий ограничительных мер и сохраняющихся рисков второй волны пандемии», — добавила эксперт.
Низкие ставки по ипотеке — не единственный фактор, влияющий на объем спроса, согласился Алексей Попов. Одновременно с уменьшением ставок по ипотеке наблюдается снижение реальных доходов населения, рост безработицы и ужесточение требований банков к заемщикам. Вместе с этим стоимость недвижимости продолжает расти, застройщики в условиях продаж по эскроу-счетам вынуждены повышать цены.
«Поэтому в краткосрочной перспективе снижение ставки не приведет к ажиотажному спросу. Ипотека уже подешевела, этот фактор уже включен в стратегии поведения покупателей на рынке жилья. Но важно не только иметь возможность взять относительно доступный кредит, но и быть уверенным, что его обслуживание будет в ближайшие годы комфортным», — подчеркнул руководитель аналитического центра ЦИАН.
Спрос на рефинансирование вырастет
Снижение ставок сделает еще более востребованным рефинансирование ипотеки, считают аналитики. По оценкам «Дом.РФ», если в июне 2019 года доля таких кредитов составляла не более 5% в общем объеме выдачи, то сейчас она увеличилась до 15–18%.
«Такое значимое снижение ставок не могло не сказаться на спросе на рефинансирование действующих ипотечных кредитов. По нашей оценке, он увеличился в несколько раз», — отметил Михаил Гольдберг из «Дом.РФ».
Это означает, что низкий размер ипотечного платежа будет не только у тех, кто берет ипотеку сейчас, но и у семей, взявших кредит в прошлые годы. Снижение платежной нагрузки особенно важно сейчас, в период, когда доходы у многих семей временно снизились, подытожил аналитик.