Облагаются ли квартиры НДС?

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав по НК РФ облагаются налогом на прибыль.

По НДС – льгота

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.

Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.

При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.

Читайте также «Льготы по НДС: брать или не брать?»

Налог на прибыль

А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.

На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:

  • при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
  • при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Периодически газета «Ведомости» публикует весьма интересные материалы по теме туризма и гостиничного бизнеса… Вот и в этот раз хочу познакомить вас, уважаемые читатели моего блога, с одним из таких материалов. Уверен, что профессионалам гостиничного рынка будет интересно узнать, о чем пишет одно из авторитетныхз деловых изданий страны 🙂

— Капитальный ремонт и реновация требуют от отельеров значительных инвестиций, но позволяют вдвое увеличить стоимость проживания. Москва — заманчивый pынoк для развития гостиничного бизнеса. По подсчетам GVA Sawyer, обеспеченность качественными отелями на душу населения в российской столице даже ниже, чем в крупных региональных центрах, — всего 1,8 номера на 1000 человек. Для сравнения: в Санкт-Петербурге 3,5 номера на 1000 человек, в Екатеринбурге — 2,5 номера, в Казани — 2,3.

«Однако в Москве девелоперы сразу же сталкивaются c дефицитом свободной земли в цeнтрaльнoй чacти гopoдa. А рентaбeльнocть гостиницы во многом зaвиcит от ее местоpacпoложeния. Пoлyчaется заколдованный кpyг, котopый сложно paзopвaть. Поэтому именно в столице проще peкoнcтpyиpoвaть то, что есть», — считает бизнес-тренер в области сервиса и гостиничного хозяйства Русской школы управления Иванна Табачникова.

Что почем?

Для гостиничного рынка Москвы последние 10 лет стали временем кардинальных изменений. Так, на Тверской в 2006 г. на месте «Интуриста» открылся роскошный Ritz Carlton — первый в стране отель люксовой гостиничной сети. На месте гостиницы «Минск» в 2011 г. появился отель InterContinental Moscow Tverskaya.
В МФК превратилась и гостиница «Москва» на Охотном Ряду. Правда, отель здесь так и не заработал (Four Seasons обещают открыть в конце 2013 — начале 2014 г.).
Грандиозную реставрацию пережили две сталинские высотки — гостиница «Украина» (ныне Radisson Royal Hotel Moscow) и гостиница «Ленинградская» (ныне Hilton Moscow Leningradskaya), а также бывший «Орленок (теперь Korston Hotel Moscow). Реновацию затеяли в «Marriott Tverskaya» на 1-й Тверской-Ямской и «Арарат парк Хаят» на Неглинной. Сейчас заново отстраивается бывшая гостиница «Центральная» на Тверской и планируется реконструкция отеля «Пекин» на Большой Садовой. О планах по капремонту, реновации или реконструкции заявляют и другие знаковые гостиницы Москвы.

«Большинство знаковых отелей города вышли на рынок еще в 1990-е гг., а некоторые и вовсе не обновлялись с советских времен. Нормальный срок жизни гостиницы — 15 лет. После остро встает вопрос о реновации или хотя бы ремонте, ведь чем старее отель, тем дешевле стоит в нем номер», — объясняет заместитель гендиректора по развитию индустрии гостеприимства CBRE Станислав Ивашкевич.

Экономика ремонта

Регулярное обновление мебели и оборудования, ремонт общественных зон и номеров — специфическая особенность гостиничного бизнеса. Косметический ремонт делают ежегодно, стандартный срок проведения реновации — 6-7 лет после начала операционной деятельности, рассказывает партнер Hospitality Income Consulting Наталья Розенблюм. Дизайн-проекты для отелей, как правило, разрабатываются за 1-2 года до открытия, поэтому на седьмой год работы гостиницы уже могут считаться устаревшими и морально, и физически, добавляет она. Раз в 15 лет нужен капитальный ремонт, а раз в 30 лет каждому отелю рекомендуется реконструкция, продолжает Марина Смирнова, руководитель отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield.

В среднем затраты на полную реконструкцию — это самые дорогостоящие работы — стандартной гостиницы составляют от $45 000 до $60 000 за номер без НДС, включая отделку, меблировку и оборудование, подсчитывали ранее в компании Step. Однако амбициозные владельцы знаковых отелей или крупные гостиничные операторы тратят больше. Например, по данным EY, реконструкция 3-звездочного «Орленка» обошлась группе Korston в $43 млн. В 2013 г. в здании открылся Korston Hotel Moscow категории «5 звезд» на 383 номера, т. е. «доля» номера в затратах составила более $112 000. Правда, создание гостиницы с нуля требует гораздо больших инвестиций. Например, в компании «Руцог» (владелец отеля Nikolskaya Kempinski Moscow) оценили затраты на приспособление бывшего доходного дома графа Орлова на Никольской под люксовый отель в $300 000-500 000 за номер.

Удачная реконструкция и правильное позиционирование позволят собственникам окупить проект за 6-8 лет, уверены в Step, а на окупаемость при строительстве отеля с нуля можно в лучшем случае рассчитывать через 13 лет. Гостиничные операторы пессимистичнее аналитиков. Так, в интервью «Ведомостям» старший вице-президент компании Hilton Worldwide Патрик Фитцгиббон называл строительство гостиниц «долгосрочным проектом на 20-30 лет». В компании «Киевская площадь» ранее также оценивали, что новая «Украина» будет окупаться не менее 25 лет.

Таким образом, регулярный ремонт остается действенным способом сохранить цены на текущем уровне, плановая реновация позволяет отельерам незначительно повысить стоимость проживания, а вот реконструкция дает собственникам повод существенно поднять цены, утверждают консультанты. Например, стоимость суточного проживания в «Украине» до реконструкции была $80-100, а после поднялась до $350-400, приводит пример Марина Смирнова. Ожидаемое повышение цен произошло и в Hilton Moscow Leningradskaya: по оценкам Cushman & Wakefield, до реконструкции номер здесь можно было снять в среднем за $80 в сутки, а после — за $220-700.

Расчет налога на недвижимость (налога на роскошь) в Украине в 2019 году

Расчет налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка

При создании бизнеса или просто покупки недвижимости, будь то квартира или земельный участок, у многих граждан Украины возникает вопрос: «Нужно ли вообще платить налог на недвижимость?», «Если нужно, то как он рассчитывается?», «Будет ли бизнес по сдаче квартиры в аренду рентабельным, если платить налог на недвижимость?». На все эти вопросы Вы найдете ответ в данной статье.

Согласно пп. 266.1.1. Налогового кодекса ​​Украины, плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.

Так, пп. 266.4.1. Налогового кодекса ​​Украины:

Предусматривает льготную площадь, за которую физическое лицо может не платить налог на недвижимость:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — на 60 кв. метров;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — на 120 кв. метров;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры/квартир и жилого дома/домов, в том числе их частей) — на 180 кв. метров.

Соответственно, налог распространяется только на то недвижимое имущество, площадь которого превышает льготную площадь, предусмотренную НКУ для каждого вида недвижимости.

Но лицо должно уплатить налог не за каждый кв.м. своей недвижимости, а только за избыточные кв.м.

Согласно пп. 266.5.1. НКУ, ставки налога для объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц, устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин.

Согласно решению горсовета, налоговая ставка на жилую и нежилую недвижимость в Киеве равна 1,5% от минимальной заработной платы за 1 кв.

пп. 266.7.1. НКУ предусмотрен порядок исчисления суммы налога на недвижимость:

1) При наличии в собственности налогоплательщика одного объекта жилой недвижимости, в том числе его доли, налог исчисляется исходя из налогооблагаемой базы, уменьшенной соответственно на 60 кв. метров для квартир или 120 кв. метров для домов.

Пример:

Лицо является собственником квартиры в Киеве площадью 100 кв. м.

Льготных предоставляется только 60 квадратных метров на человека.

100 кв. м. — 60 кв.м. = 40 кв.м. — метры, за которые лицо должно уплатить налог.

Ставка налога- 1.5% от минимальной заработной платы. По состоянию на сегодняшний день в Украине минимальная заработная плата составляет 4173 грн.

1.5% от 4173 грн = 62.6 грн.

Таким образом, сумма налога, которую лицо должно уплатить за свою квартиру равна:

40 в.м. х 62.6 грн. = 2,504 грн

Лицо является собственником жилого дома в Киеве площадью 140 кв. м.

Льготных предоставляется только 120 квадратных метров на человека.

140 кв. м. — 120 кв.м. = 20 кв.м. — метра, за которые лицо должно уплатить налог.

1.5% от 4173 грн = 62.6 грн.

Таким образом, сумма налога, которую лицо должно уплатить за жилой дом равна:

20 кв.м. х 62.6 грн. = 1,252 грн. грн

2) При наличии в собственности налогоплательщика более одного объекта жилой недвижимости одного типа, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной соответственно на 60 кв. метров для квартир или 120 кв. метров для домов.

Лицо является владельцем двух квартир в Киеве площадью суммарной общей площадью 160 кв. м.

Льготных предоставляется только 60 квадратных метров на человека.

160 кв. м. — 60 кв.м. = 100 кв.м. — метра, за которые лицо должно уплатить налог.

Ставка налога- 1.5% от минимальной заработной платы. По состоянию на сегодняшний день в Украине минимальная заработная плата составляет 4173 грн.

1.5% от 4173 грн = 62.6 грн.

Таким образом, сумма налога, которую лицо должно уплатить за свою квартиру равна:

100 кв.м. х 62.6 грн. = 6,260 грн

3) При наличии в собственности налогоплательщика объектов жилой недвижимости разных видов, в том числе их долей, налог исчисляется исходя из суммарной общей площади таких объектов, уменьшенной соответственно на 180 кв. метров и соответствующей ставки налога;

Лицо является собственником квартиры 100 кв. м. и жилого дома площадью 140 кв. м. в Киеве.

В данном случае, льготных предоставляется 180 кв. м.

100 кв. м. (квартира) + 140 кв. м. (жилой дом) — 180 кв. м. = 60 кв.м. — метра, за которые лицо должно уплатить налог.

1.5% от 4173 грн = 62.6 грн.

Таким образом, сумма налога, которую лицо должно уплатить за свою квартиру и жилой дом равна:

60 кв.м. х 62.6 грн. = 3,756 грн. грн

4) При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе его доли, находящейся в собственности физического или юридического лица — плательщика налога, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и/или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога рассчитывается по правилам приведенным выше и увеличивается на 25000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть).

Лицо является собственником квартиры 300 кв. м. и жилого дома площадью 500 кв. м. в Киеве.

Юристы по недвижимости и налогообложению I LAW U, с радостью проконсультируют вас по вопросам уплаты налога на роскошь. Пожалуйста, обращайтесь +380683322392

В соответствии с нормой статьи 715 Гражданского кодекса Украины по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар (квартиру) в обмен на другой товар (другую квартиру).
Т.е. для того, чтобы совершить обмен одной квартиры на другую с последующим возникновением прав собственности на эти квартиры, необходимо, чтобы изначально обмениваемые квартиры находились в частной собственности.

Но в практике обмена жилыми помещениями существуют случаи, когда проводится обмен квартир, которые не являются частной собственностью (т.е. неприватизированные), а такими квартирами пользуются на основании договора найма, заключенного между нанимателями и жилищно-эксплуатационной конторой. При этом основанием для вселения в такую квартиру является ордер.
Следует обратить внимание на то, что в практике обмена квартир / жилых помещений используются термины «мена» и «обмен». Отличие мены квартиры от обмена квартиры заключается в том, что при менепроисходит переход прав собственности на жилое помещение на основании заключенного договора мены,а при обмене квартиры – происходит переход права пользования между нанимателями жилого помещения, и право собственности на квартиру не возникает.
Далее по тексту статьи для удобства будем использовать термин «мена» в случаях, когда возникает право собственности, а термин «обмен», когда возникает лишь право пользование.
Как уже было отмечено, мена жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса Украины, в частности, статьями 715, 716. При этом к договору мены применяются общие положения о купле – продаже жилья.
Обмен жилых помещений регулируется»Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР», утвержденных Постановлением Совета Министров Украинской ССР № 31 от 31.01.1986 г.(тут и далее — Правила).
Так, нормы Правил применяются исключительно к обмену жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов. При этом Правила не распространяются на мену жилья, поскольку такое жилье находится в частном жилом фонде.
Далее рассмотрим основные отличия мены и обмена:
Таким образом, если принято решение провести замену одной квартиры на другую, то прежде всего необходимо выяснить, к какой категории квартир относится та, которую вы предполагаете получить взамен.
На сегодняшний день мена квартир является одним из наиболее оптимальных способов изменить свои жилищные условия. Например, в трехкомнатной квартирепроживает две семьи – семья родителей и семья уже взрослого сына/дочери. У молодой семьи недостаточно средств для покупки нового жилья, ипотечный кредит такая семья по ряду причин тоже не может себе позволить, а родители, вообщем – то, не прочь произвести так называемый размен квартиры – одну трехкомнатную на две однокомнатных (или на двухкомнатную + однокомнатную с доплатой).
Такой вариант размена квартиры возможно реализовать двумя способами:
1.Прямой договор мены. Необходимо найти собственника 2-х однокомнатных квартир, который желает переехать в одну трехкомнатную и получить доплату (как правило, доплата определяется в размере разницы стоимости меняемых квадратных метров). В этом случае заключается договор мены между собственниками квартир, в котором определяются все существенные условия мены, в частности, такие как, предмет мены, оценочная стоимость предметов мены, размер доплаты, условия и сроки освобождения квартир, которые являются предметом мены.
2.Договоры купли –продажи. Необходимо выставить на продажу трехкомнатную квартиру, при этом желательно максимально приблизится к цене, которая позволит приобрести 2 однокомнатные квартиры с некоторой доплатой, далее найти эти 2 однокомнатные квартиры, которые выставлены на продажу, договориться о дате проведения сделок. В этом случае важно, чтобы все договоры купли-продажи в такой цепочке заключались одновременно. В случае, если сделки не удается заключить одновременно, и есть опасения, что одну из квартир в цепочке можно «упустить», рекомендуем с собственником такой квартиры заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит, во-первых, закрепить срок заключении договора купли-продажи квартиры, во-вторых, закрепить стоимость квартиры, по которой она будет приобретаться, и, в третьих, определить предварительным договор размер штрафных санкций, в случае, если условия предварительного договора не будут выполнены.
Правда, в варианте купли-продажи расходы на оформление сделки будут несколько больше, нежели прямой договор мены, поскольку при оформлении сделок купли-продажи объектов недвижимости оплачивается помимо госпошлины (услуг нотариуса), и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1% о суммы стоимости квартир, указанных в договорах купли-продажи.
Далее коротко остановимся на характеристике договора мены.
Договор мены жилья является двухсторонним, оплатным, консенсуальным.
Таким образом, договор мены считается заключенным, когда стороны достигнут согласия по всем существенным условиям. Именно с этого момента каждая сторона должна надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору. Договор мены является оплатным исходя из того, что каждая из сторон договора мены является продавцом того жилья, которое он передает в обмен, и покупателем того жилья, которое получает взамен. Как уже отмечалось, договором мены может быть установлена доплата за жилье большей стоимости, которое обменивается на жилье меньшей стоимости, но при этом нельзя в этом случае говорить о том, что заключается договор купли-продажи. Важно лишь то, чтобы обязательства сторон в договоре мены не были заменены денежными обязательствами на весь размер стоимости жилья
(поскольку в этом случае, по сути, речь пойдет уже о договоре купле – продаже, при заключении которого необходимо оплачивать как госпошлину (услуги нотариуса), так и сбор на обязательное государственное пенсионное страхование).
Когда одна сторона получает жилье в собственность по договору мены, она, в свою очередь, должна выполнить определенные обязательства в пользу другой стороны. Поэтому договор мены является двухсторонним. Право собственности на обмениваемое жилье переходит к сторона одновременно после выполнения обязательств касательно передачи жилья обеими сторонами, если иное не установлено договором.
После заключения договора мены жилья такой договор подлежит обязательной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Закона Украины»О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952 – IV от 01.07.2004 г.государственная регистрация вещных прав нанедвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, которое сопровождается внесением данных в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.
ОСОБЕННОСТИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
И в заключении остановимся на отдельных моментах налогообложения операций при мене недвижимого имущества, при условии, что сторонами договора мены являются физические лица.
Подпунктом11.1.4пункта 11.1 статьи 11 Закона Украины»О налоге с доходов физических лиц» № 889 – IV от 22.05.2003 г.(тут и далее – Закон № 889) установлено, что при обмене одного объекта недвижимого имущества на другой каждая сторона договора мены оплачивает 50% от суммы налога, который рассчитывается в соответствии сподпунктами 11.1.1 или 11.1.2Закона № 889, исходя из стоимости отчуждаемого объекта недвижимости.
Указанными подпунктами11.1.1 и 11.1.2 Закона № 889установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи не более одного раза на протяжении налогового года дома, квартиры или комнаты (включая землю, которая находится под таким объектом недвижимого имущества или приусадебный участок), не облагается налогом, если общая площадь такогодома, квартиры или комнаты не превышает 100 квадратных метров.
Следовательно, при заключении договора мены, при условии, что получаемая в обмен квартира не превышает 100 кв.м., налог не начисляется и не оплачивается.
В случае, если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такогопревышения, подлежит налогообложению по ставке 1%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению осуществляется первый раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 1 600, 00 грн.(20 кв.м. х 8 000,00 грн. х 1%).
Таким образом, сторона, получившая квартиру по договору мены, площадью 120 кв.м., должна оплатить налог в размере 50% от суммы 1 600,00 грн. – 800,00 грн.
Подпункт11.1.2 Закона № 889устанавливает, что доход, полученный плательщиком налога (физическим лицом) от продажи на протяжении налогового года более чем одного объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1 (дом, квартира или комната) налогооблагается по ставке 5%. Например, площадь квартиры 120 кв.м., сделка по отчуждению объекта недвижимости, указанного в подпункте 11.1.1, осуществляется второй раз в течении календарного года, стоимость квартиры составляет 960 000, 00 грн., стоимость 1 кв.м. составляет 8 000,00 грн. Следовательно, сумма налога составит 48 000,00 грн. (120 кв.м. х 8 000,00 грн. х 5%). А сумма налога при заключении договора мены составит 24 00,00 грн, т.е. 50%.
Налоговым агентом при осуществлении операций по отчуждению объектов недвижимого имущества, в том числе и путем заключения договора мены, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об оплате налога сторонами.

Наталия Бочарова
«Золотая Середина»

Облагаются ли квартиры НДС?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *