Залог земельного участка

Я являюсь Заемщиком по Кредитному Договору № 9055/01828/11/00339 от 15 апреля 2011 г., обеспечением по которому выступает земельный участок. При покупке участка и оформлении ипотеки не было осуществлено межевание земельного участка. На данный момент для оформления межевого плана необходимо согласие Банка. В предоставлении данного согласия мне было отказано по причине того, что осуществление межевания, по словам сотрудников Банка, запрещено условиями кредитного договора и возможно только после полного погашения кредита. Согласно Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» земельные участки подлежат государственному кадастровому учету. Для осуществления кадастрового учета необходим межевой план.
Банк как Залогодержатель в первую очередь заинтересован, чтобы все документы по заложенному объекту недвижимости были оформлены в соответствии с действующим законодательством. В своем обращении я писал о том, что межевание и регистрация не повлечет за собой изменения стоимостных параметров обеспечения и произведенные изменения ни в коем случае не повлияют негативно на заложенное имущество. Так же в моем обращении я прописал о том, что при проведении межевания и его регистрации в соответствующих органах, ипотека в пользу Банка будет сохранена. В моем кредитном договоре нет и не может быть запрета на межевание участка. Отказ Банка связан с нежеланием сотрудников оказать должное внимание моему вопросу. С ноября 2016 г. я пытался подать заявление с просьбой дать согласие на проведение межевания в ЦИК № 9055\1895 в г. Санкт-Петербург.
Сотрудники Банка заявление не принимали по причине того, что в Банке отсутствует технологическая схема. 26.04.2017 г. со скандалом мною было подано данное заявление в Банк, хотя сотрудники Банка отказывались даже записывать меня на прием, узнавая причину обращения и сообщая, что заявление даже не будет ими принято. В 2-дневный срок мне был предоставлен ответ Банка с отказом в выдаче согласия на осуществление межевания по причине невозможности внесения изменений в условия кредитного договора. Хотя данное согласие не требует данных изменений. Сотрудники Банка отказались направить данный ответ мне по адресу проживания почтой России, требуя чтобы я лично явился за ответом. Я был вынужден отпрашиваться с работы для очередного посещения Банка и ответ мне хотели предоставить без подписи и печати. Для надлежащего оформления ответа понадобился очередной скандал.
Прошу вас оказать содействие для разрешения данной ситуации. Дополнительно сообщаю, что необходимость предоставления согласия Банка в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области обусловлена тем, что межевание соседнего участка (также находящегося в залоге Сбербанка) было осуществлено не корректно. И владелец соседнего участка готов внести соответствующие изменения в свой межевой план. Решение данного вопроса упирается только в нежелание Банка, чтобы по двум залоговым объектам недвижимости все документы были оформлены в соответствии с действующим законодательством и фактическим землепользованием.

Особенности залога земельных участков

Е.В. Иванкина

декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Елена Владимировна Иванкина, ivankina@frem.ru

Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с начала перестройки. Наибольшее развитие получило жилищное ипотечное кредитование, объем которого в последние 5 лет в среднем ежегодно удваивается, однако и оно находится на начальном этапе развития. Общая задолженность по жилищному ипотечному кредитованию составила в марте 2007 года 289,3 миллиарда рублей, в первом квартале 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 82,3 миллиарда рублей. По сравнению с другими странами в России уровень развития ипотечного кредитования незначителен и составляет 1,3 процента от внутреннего валового продукта (ВВП), в то время как в Германии, Швеции, Португалии этот уровень равен 52, в США — 64,5, а в Нидерландах — 111,1 процента от ВВП. Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки1.

Между тем самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:

• именно земля представляет важнейшую системообразующую часть недвижимости;

• только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, считаются лишь «улучшени-

ями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

• из всех элементов недвижимости только землю относят к ограниченным ресурсам. Два века назад один из классиков американской литературы писал: «Покупайте землю, ее больше не делают!»;

• вовлечение земли в экономический оборот предполагает огромные финансовые затраты, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что, в свою очередь, требует применения ипотечных механизмов;

• земельная ипотека в отличие от жилой не требует создания в стране института «длинных денег»: она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;

• земельная ипотека сама представляет источник «длинных денег»: при рассрочке выкупа на длительный период государство может использовать ежегодные аннуитетные платежи земельных собственников во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;

• при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

Рассмотрим некоторые аргументы более подробно.

1. Земля — важнейшая системообразующая часть недвижимости. В авторитетном американском словаре2 дано следующее определение недвижимости (real estate): «под недвижимостью понимаются земля и все что неразрывно с ней связано; недвижимость является синонимом понятия собственность; недвижимость включает в себя как собственность, так и совокупность прав на нее». Следуя классическому принципу «superficies solo cedit» (все находящееся на земельном участке принадлежит собственнику этого земельного участка), можно утверждать, что полноценная недвижимость может быть сформирована только при передаче земельных участков

в собственность или аренду собственникам зданий и сооружений, а понятию «real es-tate» адекватно соответствует содержание термина «единый объект недвижимости». Только в едином объекте недвижимости (ЕОН) земельные участки, здания и сооружения существуют на едином праве собственности.

2. Только земля является одновременно и уникальной составной частью, и полноценным объектом недвижимости (см. схему). Как видно, нет ни одного вида недвижимости, который не включал бы в себя земельную составляющую. В развитых странах стоимость земли составляет в среднем 30 процентов от стоимости всей недвижимости. И только земля является полноценной недвижимостью, когда она не застроена.

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая

торговая

офисная

складская

гостиничная

ресторанная

прочая

Жилая

частная

муниципальная

Производственная

промышленная

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

транспортная

энергетическая

прочая

Общественно-

административная

государственные

учреждения

учреждения

здравоохранения

учреждения

образования

прочие

Незастроенные

земельные

участки

ЗЕМЕЛЬНАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Земельные активы как составная часть недвижимости

3. В отличие от исчерпаемых ресурсов землю относят к ограниченным: она практически неисчерпаема с позиций времени, но ограничена естественными размерами возможных для использования земель. Так, например, подмосковный земельный рынок в основном уже поделен между несколькими крупными компаниями-собственниками, и последующие продажи имеют характер

перехода собственности из одних частных рук в другие. В крупных городах возможности приобретения свободных земельных участков весьма ограничены имеющимися в черте города свободными площадями и т. д.

4. Оценки стоимости земельных ресурсов не всегда совпадают друг с другом, но, несомненно, они сопоставимы с крупнейшими

2 The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991, p. 132.

макроэкономическими показателями России. Федеральной службой кадастра объектов недвижимости (по состоянию на январь 2007 года) стоимость всех земель России оценивалась в 575 триллионов рублей (кадастровая оценка). Стоимость земель под промышленными, транспортными, энергетическими и иными предприятиями — в 18, 4 триллиона рублей, при переходе на пониженные ставки выкупной стоимости — в 4,75 триллиона рублей, что сопоставимо с объемом всего промышленного производства России в 2006 году3. И этот огромный реальный актив до сих пор не вовлечен в экономический оборот из-за незавершенности земельной реформы.

Важнейшая часть земельной реформы — переход от права бессрочного пользования земельными участками к правам собственности или аренды. В нашей стране здания и сооружения промышленных, транспортных, энергетических и иных предприятий уже более 10 лет находятся преимущественно в частной собственности, но права собственности на земельные участки оставались у государства. Только после принятия в 2001 году Земельного кодекса Российской Федерации были созданы предпосылки для формирования полноценной недвижимости в руках корпоративных и частных собственников путем выкупа земельных участков в собственность или оформления договоров аренды. Перенести на российскую почву обширный теоретический и практический опыт, накопленный другими странами, сложно или практически невозможно. В отличие от нашей страны за рубежом процессы приватизации (или национализации) отраслей и отдельных предприятий затрагивали объекты недвижимости в целом, не разрывая их на составные элементы: земельные участки, с одной стороны, и здания и сооружения — с другой.

Реализация прав собственности на земельные участки выгодна промышленным предприятиям, а именно:

• позволяет сформировать полноценную недвижимость;

• позволяет повысить собственные активы, увеличить капитализацию предприятия, потому что предприятие со сформированной недвижимостью стоит дороже как объект частной собственности;

• предоставляет больше возможностей для получения кредита в банке. По закону об ипотеке разрешено выдавать кредит под залог недвижимости, если она находится в частной собственности, а также в аренде или хозяйственном ведении с согласия собственника, но запрещено закладывать здания и сооружения без залога земельного участка, на котором они расположены;

• позволяет приблизиться к международным стандартам финансовой отчетности, по которым в раздел активов «недвижимость» обязательно должна быть включена стоимость земельного участка;

• при изъятии земельного участка в государственных или муниципальных интересах позволяет увеличить размер выкупа (на основе рыночной цены, с учетом упущенной выгоды);

• дает возможность получать дополнительный доход от сдачи в аренду свободных частей общего земельного участка.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Несмотря на все выгоды приватизации, ожидаемого массового выкупа земельных участков достигнуть не удалось. Динамика процесса приватизации земельных участков промышленной сферы постепенно замедлялась, а к 2007 году вовлечение этих земель в экономический оборот практически прекратилось.

Основная причина замедления динамики процессов приватизации заключается в необходимости отвлечения из прибыли предприятий огромных денежных средств для выкупа земельных участков. По расчетам специалистов Российского союза промышленников и предпринимателей, стоимость выкупа сопоставима со всем валовым продуктом промышленности. Это непосредс-

3 Информационно-аналитический бюллетень 1^АУ. 2007. № 142. С. 6, 24.

твенный результат завышения ставок выкупной стоимости и отсутствия механизмов рассрочки платежей. Следует снизить базу выкупной стоимости, а главное — ввести ипотечные механизмы для выкупа земельных участков. В рыночной экономике применение ипотеки — единственный способ приобретения промышленной недвижимости.

5. Низкий уровень развития ипотечного кредитования в нашей стране связан с многими факторами, в том числе с отсутствием института «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний и долгосрочных депозитов. Можно сказать, что эти виды бизнеса находятся в начале своего развития и до сих пор высоки риски их реализации.

Особенность земельной ипотеки (при предоставлении рассрочки для выкупа земельных участков в собственность) заключается в том, что нужда в формировании «длинных денег» отсутствует, так как нет необходимости компенсировать затраты инвестора — можно оформить ипотечные отношения с выплатой кредита в рассрочку. Более того, как подчеркивалось в ряде исследований этого процесса, в современной России, платежи, рассроченные на длительный срок, сами могут быть источником «длинных денег» в экономике. Процесс приватизации должен сопровождаться обременениями в виде залога земельного участка по ипотечному договору без применения сложных искусственных схем.

В настоящее время залог земельных участков занимает очень незначительное место в ипотечных операциях российских банков. Это обусловлено рядом причин, среди которых можно выделить следующие:

• ипотечные операции российских банков связаны в основном с жилищной ипотекой, играющей большую социальную и политическую роль;

• земельные ипотечные ценные бумаги не имеют должной ликвидности на рынке;

• законодательная база применения земельной ипотеки разработана, но от-

сутствует нормативный механизм ее применения.

В истории России был период, когда земельная ипотека была широко развита и являлась необходимым элементом экономической жизни страны. Так, к концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Были заложены 102 313 домов и имений с остатком долга на сумму 1 131 миллион золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами — ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 лет до 66,5 года под 5-6 процентов годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть всех заложенных земель.

Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. В то время из всех торговавшихся на бирже ценностей (21 миллиард рублей при бюджете России 3 миллиарда рублей) закладные листы земельных банков составляли 14 процентов, а ценные государственные бумаги — 9,6. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство4.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Применение ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Как уже говорилось, для огромного промышленного комплекса страны единственный рациональный выход при выкупе земельных участков — это использование

4 Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004. С. 23-26.

эффективного механизма ипотечного кредитования и предоставление им рассрочки платежа по кредиту минимум на 20 лет. Система долгосрочного кредитования выкупа земельных участков для градообразующих промышленных предприятий на основе «земельных» ценных бумаг может стать для всей страны спасительным источником долгосрочных и недорогих инвестиций. Если рассрочка платежа составит 20-30 лет, а процентная ставка не будет превышать 5 процентов, то годовые выплаты, по расчетам В.А. Прорвича, составят 5-10 миллиардов долларов, что сопоставимо с ежегодным объемом всего нового строительства во всех российских городах5.

Несомненно, в настоящее время экономика России переживает серьезный кризис, поэтому проблемы ипотечного кредитования приобретают иную обусловленность. Так, сокращение оборота и доходов строительных и девелоперских компаний, повышение ставок по кредитам и трудный доступ к кредитам даже на очень жестких для заемщиков условиях создают на рынке недвижимости неблагоприятные условия для ипотеки. Однако без ипотеки развитие рынка недвижимости невозможно.

Анализ проектов, представленных на крупнейшей международной выставке инвестиций в недвижимость MIPIM-Horizonts, показывает, что в период кризиса возможно расширение сферы применения ипотеки. Например, на время строительства объектов недвижимости можно использовать систему беспроцентных рассрочек от застройщика (как в Испании) или выплату «фиксированной ренты» инвестору в разме-

ре 3 процентов от стоимости объекта в год (как на Кипре), а также многое другое.

Разработка системы ипотечного кредитования — начальный этап пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Привлечение инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможно без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что, в свою очередь, требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Законодательная база для этого сформирована, необходимо только понимание, прежде всего региональными властями, места и роли земельной ипотеки в экономике:

• как единственно возможного средства завершения земельной реформы путем выкупа земельных участков;

• как источника длинных денег;

• как механизма привлечения инвестиций.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. The real estate dictionary, fifth edition, Financial publishing company, Houston, 1991.

2. Информационно-аналитический бюллетень RWAY. 2007. № 142.

3. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / под ред. И. С. Радченко. М. : ГроссМедиа, 2004.

4. Прорвич В. А. Переходная экономика: основы денежной системы. М. : МИИГАиК, 2000.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Раздел 2. Право собственности, право землепользования и иные вещные права на землю

1. Предметом залога может быть земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве частной собственности или праве землепользования.

2. К залогу земельного участка и права землепользования применяются правила об ипотеке недвижимости, если иное не установлено законодательством Республики Казахстан.

3. В случае обращения заложенного земельного участка или права землепользования в собственность залогодержателя в отношении лиц, которым право на земельный участок не может принадлежать в силу настоящего Кодекса, применяются нормы, установленные статьей 66 настоящего Кодекса.

Статья 77. Ограничения залога земельного участка и права землепользования

1. Залог земельного участка и права землепользования не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении земельного участка или права землепользования запрещено (пункт 2 статьи 33 и статья 36 настоящего Кодекса).

2. Не допускается залог части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка.

Не допускается залог всего делимого земельного участка или его части или права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания (строения, сооружения), находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части.

Не допускается залог неделимого земельного участка или права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания (строения, сооружения).

Залог здания (строения, сооружения) без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога всего неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение), не допускается.

При установлении залога на часть земельного участка должны быть соблюдены требования, предусмотренные пунктом 3 статьи 51 настоящего Кодекса.

3. Залог права временного долгосрочного землепользования в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.

Залог права краткосрочного временного возмездного и временного безвозмездного землепользования не допускается.

Примечание

Статья 78. Залог земельного участка или права землепользования земельным участком, на котором имеются здания (строения, сооружения)

1. Залог здания (строения, сооружения), находящегося на делимом земельном участке, означает, что одновременно передается в залог часть делимого земельного участка или право землепользования на часть делимого земельного участка, которая занята зданием (строением, сооружением) и необходима для его обслуживания, если соглашением сторон в залог не предоставляется большая, чем указанная, часть земельного участка или право землепользования на часть земельного участка либо весь земельный участок или право землепользования на весь земельный участок.

Залог здания (строения, сооружения), расположенного на неделимом земельном участке либо на земельном участке, специально предназначенном для обслуживания расположенной на нем недвижимости, означает, что одновременно передается в залог весь земельный участок или право землепользования на весь земельный участок.

При залоге зданий (строений, сооружений) должна учитываться стоимость соответствующего земельного участка или его делимой части либо права землепользования на земельный участок или его делимой части.

2. Если на неделимом земельном участке расположены здания (строения, сооружения), находящиеся в общей собственности (ином общем вещном праве), залог здания (строения, сооружения) означает, что одновременно передается в залог земельный участок, необходимый для расположения, содержания и эксплуатации здания (строения, сооружения). Если предметом залога в указанных случаях является часть здания (строения, сооружения), выделенная в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан, или доля в праве на общее имущество, залог одновременно устанавливается на долю в земельном участке, соответствующую площади части здания (строения, сооружения), переданной в залог. Залог помещения, находящегося в объекте кондоминиума, означает, что одновременно предметом залога является доля в общем имуществе и земельном участке, определяемая в соответствии с законодательством Республики Казахстан, регулирующим отношения между участниками кондоминиума.

3. Государственные землепользователи вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования лишь в случае, если они обращают в залог здания (строения, сооружения), расположенные на данном земельном участке и в той его части, которая занята этим зданием (строением, сооружением) и предназначена для его обслуживания (пункт 2 статьи 39 настоящего Кодекса).

Статья 79. Порядок залога земельных участков и прав землепользования

1. Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие земельные участки на праве частной собственности или на праве временного возмездного долгосрочного землепользования.

Государственные землепользователи вправе передавать в залог принадлежащее им право постоянного землепользования в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Залогодержателями могут быть физические и юридические лица.

3. Залог неделимого земельного участка, находящегося в общей совместной собственности или в общем совместном землепользовании, допускается при наличии письменного согласия всех участников общей собственности или общего землепользования.

Участник общей долевой собственности на земельный участок или общего долевого землепользования вправе заложить свою долю без согласия других участников общей собственности или общего землепользования.

4. Лица, имеющие на праве общей собственности земельные участки, могут заложить земельные участки на основании решения общего собрания участников общей собственности.

Передача в залог земельных участков, выкупаемых у государства в частную собственность в рассрочку, допускается в порядке и на условиях, установленных статьей 49 настоящего Кодекса.

Передача в залог земельных участков, на которых расположены стратегические объекты, допускается по согласованию с Правительством Республики Казахстан в порядке и на условиях, установленных законами Республики Казахстан.

5. Для залога земельного участка или права землепользования физические и юридические лица представляют потенциальному залогодержателю:

правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок;

письменное согласие участников общей совместной собственности или общего совместного землепользования, удостоверенное в нотариальном порядке;

сведения правового кадастра о зарегистрированных правах (обременениях прав) на земельный участок.

При передаче в залог части земельного участка или права землепользования на него на общем плане земельного участка должна быть отражена та его часть, которая предусмотрена к передаче в залог.

При этом согласие собственника земельного участка, находящегося в государственной собственности, при залоге права землепользования не требуется, за исключением случая, предусмотренного частью третьей пункта 4 настоящей статьи.

Перечень документов и сведений, указанных в частях первой и второй настоящего пункта, является исчерпывающим.

6. исключен

7. По достижении двустороннего соглашения о стоимости земельного участка или права землепользования в обеспечение основного обязательства составляется договор о залоге земельного участка или права землепользования между залогодателем и залогодержателем в двух экземплярах.

8. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться передача земельного участка или права землепользования кредитору или третьим лицам, ограничение права залогодателя и (или) третьих лиц пользоваться находящимся в собственности или землепользовании земельным участком, заложенным по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого участка плоды и доходы.

9. исключен

10. Правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок передаются залогодержателю или доверенному лицу, если иное не установлено договором о залоге.

11. Право залога земельного участка или права землепользования возникает с момента государственной регистрации залога в органах, регистрирующих права на недвижимое имущество, по месту расположения земельного участка.

12. В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Примечание

Статья 80. Регистрация залога земельного участка или права землепользования

Залог земельного участка или права землепользования подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Примечание

Основные источники публикуемых текстов нормативных правовых актов: газета «Казахстанская правда», база данных справочно-правовой системы Adviser, Интернет-ресурсы online.zakon.kz, adilet.zan.kz, другие средства массовой информации в Сети. Хотя информация получена из источников, которые мы считаем надежными и наши специалисты применили максимум сил для выверки правильности полученных версий текстов приведенных нормативных актов, мы не можем дать каких-либо подтверждений или гарантий (как явных, так и неявных) относительно их точности. Компания «КАМАЛ-Консалтинг» не несет ответственности за любые последствия какого-либо применения формулировок и положений, содержащихся в данных версиях текстов нормативных правовых актов, за использование данных версий текстов нормативных правовых актов в качестве основы или за какие-либо упущения в текстах публикуемых здесь нормативных правовых актов.

рассчитать в качестве убытков стоимость проживания собственников и членов их семей в гостинице, однако специфика оценки, именно для целей изъятия, приводит к конфликту с правообладателями других объектов недвижимости, выкупная цена которых, несмотря на очевидную разницу в качестве, оказывается близкой (а в ряде случаев и ниже), чем выкупная цена непригодного для проживания дома.

В настоящее время в рамках федеральных программ регионам выделяются средства на снос аварийного и ветхого жилья, и, соответственно, для этих целей средства могут быть выделены и муниципалитетам. Это является дополнительным аргументом в пользу наделения именно субъекта федерации правами единого органа по организации изъятия .

Само изъятие земельных участков как основание прекращения прав на земельный участок представляется большинству отдельным юридическим фактом, а в действительности есть совокупность последовательно выполняемых и взаимосвязанных между собой действий исполнительных органов государственной власти, а также органов местного самоуправления, граждан и юридических лиц, выполняемых в установленном законом порядке и направленных на прекращение земельных правоотношений. При этом в реальности наличие пробелов в законодательно утвержденной процедуре в силу ее непоследовательности при изъятии приводит к потерям времени и средств для обеих сторон. Это относится ко всем этапам принятия и реализации такого решения.

Список литературы

1. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-Ф3.

2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51 -ФЗ.

3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА В ДОГОВОРЕ

ИПОТЕКИ Извощикова С.А.

Извощикова Светлана Анатольевна — магистрант, кафедра гражданского права, Восточно-Сибирский филиал Российский государственный университет правосудия, г. Иркутск

Аннотация: одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Земельный участок должен отвечать определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога. Рассмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Ключевые слова: земельный участок, кредит, залог, ипотека.

На сегодняшний день одно из главных направлений развития ипотечного кредитования — залог земельных участков. Экономика Российской Федерации переживает сегодня один из сильнейших экономический кризисов, поэтому проблемы кредитования граждан, в том числе и ипотечного, приобретают еще большую актуальность. Ведь кредитование -уникальный инструмент, позволяющий поддерживать определенные сферы экономики государства. Повышение ставок по кредитам, тяжелые экономически условия в стране, сокращение доходной базы строительных компаний создают неблагоприятные условия для развития института ипотечного кредитования. Но все эти факторы также делают невозможным отказ от ипотеки.

Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -ФЗ «Об ипотеке») устанавливает исключительный перечень объектов недвижимости, которые могут выступать предметом залога. В этом перечне объектов присутствует земельный участок, который в установленном порядке, указанном в Федеральным Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрирован и учтен.

При этом необходимо учитывать, что земельный участок должен отвечать еще определенному ряду признаков, чтобы являться предметом залога в ипотечном кредитовании:

1) индивидуализированность — под этим признаком традиционно понимают установление границ земельного участка, присвоение ему кадастрового номера, то есть наличие тех факторов, которые позволяют точно определить его местоположение, размер, обременения, отделить его от подобных земельных участков, это необходимо для четкого определения предмета залога;

2) оборотоспособность — этот признак устанавливается в соответствии с п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку поскольку соответствующие земли на основании федерального законодательства не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Например, заложенный земельный участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, так как это прямо зафиксировано в п. 1 ст. 3 ФЗ «О закрытом административно -территориальном образовании» .

3) отсутствие запретов на залог земельного участка — на федеральном уровне закреплены нормы, которые прямо указывают, когда залог земельного участка запрещен:

— запрещен залог земельного участка, в случае если он не был выделен в натуре из земельного участка, находящегося в общей долевой или совместной собственности, также запрещается залог доли в земельном участке;

— также невозможна ипотека земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если указанные земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного уполномоченной кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»).

Также необходимо отметить, что в настоящее время ряд авторов (Ленкин С.Н., Козлова С.В. ) ведут активно обсуждение снятия запрета залога на определенные категории земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. При этом они выдвигают предложение о создании на уровне субъектов и муниципальных образований Земельного залогового фонда (далее — ЗЗФ), который может выступить более эффективным средством ипотечного обеспечения ценных бумаг города и районов России, посредством использования имущества (в основном земель), вложенного в уставный капитал. На настоящее время, ЗЗФ начинает развиваться и активно используется в некоторых субъектах, яркий пример -Воронежская область, в которой он выступает, как антикризисная мера и позволяет привлекать инвестиции в экономику района, увеличивать количество рабочих мест и повышать ликвидность земельных участков.

— также необходимо отметить, что в РФ не допускается ипотека части земельного участка, если его площадь меньше, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Относительно этой темы А.В. Фиошин указывал, что практически ипотека части земельного участка невозможна, так как «для того, чтобы ее заложить, ее необходимо индивидуализировать. Процесс индивидуализации включает в себя межевание (установление границ на местности), постановку на кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) и регистрацию в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (завершающим этапом которой является выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности)». Необходимо отметить и противоположное мнение другого автора, М.Г. Пискуновой , которая указывает, что собственник земельного участка имеет возможность оформить залог не на весь участок, а только на его часть. При этом необходимо надлежащим образом сформировать и отразить на кадастровом плане всего земельного участка его часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера, что будет соответствовать критерию индивидуально-определенной вещи. Но при это автор также отмечает, что при отчуждении земельного участка он должен быть сформирован, как самостоятельный земельный участок, путем выделения и раздела. Мое мнение относительно позиции М.Г. Пискуновой, что она не совсем верна, так как на законодательном уровне установлен один из обязательных признаков предмета ипотеки — возможно обращения взыскания на имущество в случае неисполнения основного обязательства (п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), соответственно, часть земельного участка не может выступать предметом договора ипотеки до тех пор, пока часть земельного участка не станет самостоятельным объектом права, надлежащим образом, учтенным земельным участком.

Одним из свойств земельного участка как предмета ипотеки является его цена. Здесь необходимо отметить, что верное определение цены земельного участка необходимо для того, чтобы учесть права и интересы залогодержателя и залогодателя. При этом, если нормативно-правовым актом, который содержит в себе требования об обязательном проведении оценки, либо если в договоре, чьи положения предусматривают проведение оценки, не указан конкретный вид стоимости, который подлежит оценке, то устанавливается рыночная стоимость объекта, это положение зафиксировано в ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Главное отличие залога земельного участка при заключении договора ипотеки — принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Согласно этому принципу, все подобные объекты (неразрывно связанные с земельными участками) следуют правовой судьбе земельных участков, исключение составляют лишь случаи, установленные федеральными законами. Так, в силу ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» — ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью эксплуатировать здание без земельного участка, а также обусловлено удобством при наложении взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, которые обеспечены ипотекой.

При этом необходимо учитывать, что при заключении договора ипотечного кредитования, залогодатель не может без согласия залогодержателя определять дальнейшую судьбу земельного участка, в т.ч. осуществлять мероприятия по охране земель, не допускать загрязнений и истощение почв.

Подводя итоги небольшого исследования, необходимо отметить, что к земельным участкам, как предмету залога по ипотечному кредитованию, предъявляются довольно существенные требования, это связано с особым статусом земельных участков среди объектов гражданских прав. Земля -поистине ценный ресурс, который невосполним, и требует особого статуса, учета и отношения, как со стороны законодателя, так и со стороны собственников и землепользователей.

В настоящее время, несмотря на столь серьезные требования к залогу земельных участков, ипотечное кредитование под залог земельных участков получает новое развитие. Соблюдение требований, которые предъявляются к земельным участкам, как к предмету залога по ипотечному кредитованию, повышает правовую защищенность участников гражданского оборота, позволяет получить определенную гарантию беспрепятственной регистрации договора и отсутствие оснований, для признания его недействительным в судебном порядке в будущем.

Список литературы

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 20 июля 1998 г. № 29. С. 3400.

2. Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. № 3297-1 (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) «О закрытом административно-территориальном образовании» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г. № 33. C. 1915.

3. Козлова С.В. Земельная ипотека в России: анализ современной ситуации и потенциальных возможностей // Имущественные отношения в РФ, 2006. № 5. С. 53-63.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4. Фиошин А.В. К вопросу о совершенствовании правового регулирования ипотеки земельных участков // Юрист, 2012. № 3. С. 14-17.

5. ПискуноваМ.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат, 2003. № 10. С. 14.

Залог земельного участка

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *