Договор купли продажи участка по доверенности, образец

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В 2020 году довольно малое количество сделок различной сложности оформляется по доверенности. В первую очередь это может быть обусловлено менталитетом граждан РФ, а также повышенными рисками возможных мошеннических действий.

В любом случае, если в качестве одной из сторон выступает юридическое лицо, то его представитель должен в обязательном порядке осуществлять свои полномочия на основе организационного устава или полученного рассматриваемого документа.

Для понимания особенностей того, как оформляется договор купли-продажи земельного участка по доверенности, необходимо ознакомиться с установленным правовым регулированием, с действующим понятийным аппаратом, с назначением документа, с требованиями, предъявляемыми к содержанию, а также с процедурными моментами совершения сделки.

Правовое регулирование

Взаимоотношение сторон в рамках заключения соглашений по купле-продаже земельных участков, осуществляется на основании норм актуального Гражданского Кодекса РФ.

В частности, соответствующим мероприятиям посвящена конкретные статьи 549-559 рассматриваемого нормативного акта. Важно помнить о том, что земельные участки рассматриваются в качестве недвижимости.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Статья 559. Договор продажи предприятия

Кроме гражданского законодательства необходимо в обязательном порядке учитывать нормативы, прописанные в Земельном Кодексе РФ. К числу прочих регламентирующих законодательных актов, определяющих право на совершение сделки, относится Федеральный Закон о государственной регистрации кадастра, а также нотариальные акты.

Образец доверенности на продажу земельного участка

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка оплачивается на счет муниципального образования.

Как происходит реестр земельного участка по кадастровому номеру — мы расскажем .

Определение понятия

Доверенность на совершения торговой операции представляет собой специальное свидетельство, оформляемое в нотариальном порядке и исключительно в письменном формате. Документ выдается одной из сторон совершаемой сделки своему официальному представителю для проведения определённых мероприятий и соблюдения законных требований.

Обязательно необходимо нотариальное заверение рассматриваемого документа с учетом указания даты и фактического места совершения операции. Это требование нужно соблюдать в силу того, что сделки по купле-продаже территориальных наделов являются серьезными с юридической точки зрения.

Без наличия конкретной даты составления доверенности, она не будет являться действительной ни при каких обстоятельствах. Что касается места оформления, то оно нужно для определения факта добровольности совершения операции определенным лицом, выбравшим себе гражданина в качестве законного представителя.

Назначение

С помощью доверенности выбранному лицу могут быть переданы определённые полномочия, оговоренные в рамках заключаемого договора. В случаях, которые напрямую касаются реализации земельных участков, бумага позволяет совершать все действия в рамках рассматриваемого мероприятия.

Также специальный документ может потребоваться в следующих случаях:

  • когда действующей собственник территории находится в другом регионе или стране;
  • когда владелец объекта не может в самостоятельном порядке проводить сделку в силу преклонного возраста;
  • когда владелец имеет инвалидность.

Другими словами, если хозяин участка не хочет в силу объективных причин заниматься процессом реализации, то он может вписать любое лицо в доверенность.

Особенностью рассматриваемой бумаги является ее развернутость. Например, в документе в полной мере происходит перечисление всех мероприятий, которые может совершать официальный представитель на законных основаниях.

Рекомендуется не забывать о включении в доверенность нужных позиций. При их отсутствии документ придется оформлять повторно.

Генеральная, нотариальная и другие виды

Нотариальная доверенность, формируемая для представления интересов конкретного лица, имеет соответствующее наименование из-за того, что процедура происходит при личном участии нотариуса, а само содержание бумаги полностью отражает все возможные действия представителя.

Генеральная доверенность, выдающаяся на руки гражданину, также обязательно оформляется в уполномоченной нотариальной конторе. Данное требование обуславливается тем, что ее содержание полностью предусматривает передачу определенного набора полномочий конкретному лицу.

Все это прямо указывает на факт того, что для эффективного проведения сделки в рамках купли-продажи можно использовать только вышеуказанные документы в силу того, что документ автоматически приобретает юридическую силу только после нотариального оформления воли доверителя.

Требования к содержанию и образец документа

Договор купли продажи земельного участка по доверенности составляется в случае невозможности непосредственного участия одной из сторон. Оформление доверенности предусматривает соблюдение определенного перечня требований. В первую очередь, рекомендуется рассмотреть те сведения, которые в обязательном порядке должны быть включены в соответствующий бланк.

Сам текст может быть составлен в свободном формате, но при условии наличия на документе официальной подписи и печати нотариуса. Отсутствие нотариального заверения приводит к тому, что документ теряет свою силу. Из-за этого никакие сделки по земельным участкам не могут быть осуществлены. Образец документа можно затребовать у самого нотариуса.

Кроме самой печати важно указать место расположения конторы, в которой была осуществлена операция. Это необходимо для уточнения факта добровольности организации сделки и наличия юридической силы.

Помимо прочего, в основной части доверенности обязательно указываются сведения о доверителе и официальном представителе, включая их ФИО и даты рождения. Получить более подробную инструкцию по данному вопросу можно получить у квалифицированного юриста. При отсутствии в документе хотя бы одного важного факта, он будет считаться ничтожным.

Не стоит забывать и об указании срока действия доверительной документации, а также о перечне полномочий, передаваемых в руки конкретного лица. В подавляющем большинстве случаев генеральная доверенность действует в течение 3 лет, но может быть аннулирована по решению непосредственного доверителя. В остальных случаях прописываются временные рамки, необходимые для окончательного закрытия конкретной сделки.

Особенности оформления договора купли продажи земельного участка по доверенности

Собственность передается в пользование другого лица на основании соглашения о купле-продаже. Именно поэтому этот документ должен быть составлен в первую очередь. Регистрационная процедура проводится в территориальном отделении государственного реестра. Что касается текста договора, то в нем нужно в полной мере идентифицировать реализуемый земельный участок.

Для реализации соответствующей задачи к договору прикладывается кадастровый план, съемка и прочие бумаги. В некоторых случаях сделка не может быть проведена действительным владельцем территориального надела. Действующее законодательство позволяет решить данную проблему путем оформления доверенности на третье лицо.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Процедура заключения сделки

Заключение сделки происходит в три этапа:

  1. Формирование соглашения о купле-продаже.
  2. Подготовка необходимого пакета бумаг для официального перехода прав на имущество.
  3. Совместная подача заявления в государственный реестр и получение специального свидетельства.

Обычно соответствующее соглашение формируется в трех экземплярах с обязательным указанием точной стоимости земли и порядка проведения расчетной процедуры. Документ составляется исключительно в письменном формате.

Важно помнить о необходимости оплаты государственной пошлины в размере 350 рублей или 2 000 рублей для случаев ведения личного подсобного хозяйства.

После этого требуется получить выписку из единого кадастрового реестра. Действующее законодательство не требует обязательной регистрации сделок по купле-продаже участков земли.

Нужно только официально установить факт перехода имущественного объекта от одного лица в пользу другого. Регистрационная процедура проводится региональным отделом Росреестра по месту расположения конкретной территории.

Передаточный акт

Передаточный акт считается одним из составных элементов договора. С его помощью может быть официально подтвержден факт передачи объекта.

Рассматриваемый документ в каждом конкретном случае подписывается участниками сделки или их официальными представителями, осуществляющими свою деятельность по доверенности.

В акте четко прописываются сведения об участке земли, а также информация о его фактическом состоянии. Вместе с этой бумагой продавец или его представитель выдает покупателю расписку о получении суммы средств, указанной в первоначальном договоре.

Возможные сложности

При совершении мероприятий, связанных с куплей продажей земельных участков, могут возникнуть определённые трудности. Например, доверенность может стать незаконной после проверки. В такой ситуации совершенная сделка будет признана недействительной.

Отзыв доверенности обычно производится на основании решения компетентных судебных инстанций или по требованию участника сделки в рамках совершения мошеннических операций.

В качестве еще одной объективной сложности можно выделить истечение срока действия доверительной документации до дня непосредственного осуществления торговой операции. Это может случиться, например, тогда, когда процесс подписания договора затягивается в силу определенных причин, а временные рамки действия доверенности были строго регламентированы ранее.

Образец заявления на аренду земельного участка вы можете найти у нотариуса или на нашем сайте.

Как происходит сдача в аренду части земельного участка — читайте в этой статье.

Мы расскажем в этой публикации, как рассчитать стоимость аренды земельного участка.

№33-1139

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бугакова О.А.

судей Колотовкиной Л.И., Гавриловой Е.В.

при секретаре Свиридовой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Б….., Ф….., Л….., М…. на решение Кимовского городского суда Тульской области от 15 марта 2010 года по иску Л….. к Д….. о признании недействительной доверенности, а так же по иску Л….. к Д……, Б…. и Ф….. об истребовании оригинала договора купли-продажи земельной доли от 1 декабря 2007 года и оригинала договора купли-продажи земельного участка в счет земельной доли от 16 мая 2007 года.

Заслушав доклад судьи Колотовкиной Л.И., судебная коллегия

установила:

Л…… обратилась в суд с иском к Д….. о признании недействительной доверенности, выданной 16 мая 207 года на представление интересов доверителя Ф…. и Б…. На основании доверенности Б…. заключил договор купли-продажи земельной доли с Д…. и были приняты меры по регистрации перехода права собственности на принадлежащую ей, Л….. земельную долю к Д…. Исковые требования обосновывал тем, что 16 мая 2007 года выдала указанную доверенность Б….. и Ф….. на право распоряжения принадлежащей на праве собственности земельной долей. После выдела в счет земельной доли земельного участка, она подписала предварительный договор купли-продажи земельного участка, получив от Ф…… стоимость указанной доли 20 000 рублей. 14 марта 2008 года она отменила доверенность, выразив сомнения в законности заключенной сделки. 31 октября 2008 года она получила от ответчицы Д……. письмо с требованием зарегистрировать переход права на земельную долю по договору купли-продажи от 1 декабря 2007 года, через представителя Б……, действовавшего на основании оспариваемой доверенности. Считает, что объем прав, переданных доверенным лицам и перечисленным в тексте доверенности, противоречит требованиям статьи 12 Федерального Закона № 101-ФЗ (в ред. ФЗ № 87 от 18.07.2005 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указывает, что на основании данного законодательного акта предусмотрены ограничения прав по сделкам с земельными долями: без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению может завещать свою земельную долю, внести ее в уставной капитал сельскохозяйственной организации, использующий земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности. Право распоряжения земельной долей иным образом по собственному усмотрению участнику долевой собственности предоставлено только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Вопреки требованиям указанной нормы, в оспариваемой доверенности предусмотрены права, которыми не может обладать представитель, в данном случае Ф….. и Б……, не являющиеся участниками долевой собственности.

Кроме того, просила обязать ответчиков Б…… и Д…… предоставить оригинал договора купли-продажи земельной доли от 1 декабря 2007 года, а Ф….. – экземпляр оригинала договора купли-продажи земельного участка в счет земельной доли от 16 мая 2007 года. Исковые требования обоснованы тем, что ей как собственнице земельной доли, выдавшей доверенность на право распоряжения, при совершении указанных сделок не были предоставлены экземпляры указанных договоров.

В судебном заседании представитель истца по доверенности С…. просил удовлетворить исковые требования и признать недействительной доверенность с момента выдачи 16 мая 2007 года, которой Л….. доверила Ф….. и Б…. право распоряжения принадлежащей земельной долей на основании свидетельства о праве собственности. Считает оспариваемую доверенность несоответствующей закону. Просил истребовать оригиналы договоров.

Представить истца по доверенности Е…… просила удовлетворить заявленные требования, признать недействительной доверенность, истребовать у ответчиков оригиналы договоров.

Представитель ответчицы Д….. по доверенности К……, исковые требования не признал. Пояснил о выдаче доверенности Л……, которая осознанно наделила представителей правами, перечисленными в доверенности. Пояснила, что доверенность непосредственно не затрагивает права и интересы Д……, так как представитель Б… от имени Л…заключил с его доверителем договор купли-продажи земельной доли 1 декабря 2007 года. Считает заявленные требования необоснованными, так как вступившим в законную силу решением Кимовского городского суда Тульской области от 30 апреля 2009 года подтверждена законность заключенной сделки. Требования об истребовании подлинников договоров от 1 декабря 2007 года купли-продажи не признают из-за отсутствия документов у Д…..

Ответчик Б…. исковые требования не признал. Пояснил об отсутствии документа — договора купли-продажи земельной доли, ранее принадлежащей Л….. Ссылался на отсутствие сведений об обстоятельствах заключения предварительных договоров купли-продажи земельной доли от 16 мая 2007 года.

Ответчик Ф…… не явился в судебное заседание, обратился с заявлением о рассмотрении дела без его участия, сообщив об отсутствии у него копий и оригинала договора купли-продажи земельной доли.

3-е лицо нотариус Кимовского нотариального округа М….. в судебное заседание не явилась. Обратилась с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие. В просила отказать в удовлетворении требований как незаконных и необоснованных.

Решением Кимовского городского суда от 15 марта 2010 года исковые требования Л….. удовлетворены частично.

Признана недействительной доверенность от 16 мая 2007 года, выданная Л….., удостоверенная нотариусом Кимовского нотариального округа ……, зарегистрированная в реестре №…, которой Л….. уполномочила Б…., 13 февраля 1973 года рождения, и Ф….., 24 января 1981 года рождения управлять и распоряжаться принадлежащей ей на основании свидетельства на право собственности на земельную долю Серия …№ …., выданного 30 декабря 1994 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кимовского района Тульской области, земельной долей площадью 6,41 га с оценкой 241 баллогектаров в АОЗТ «Х……» Кимовского района Тульской области, в части передачи прав: «представлять интересы на общих собраниях участников долей собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельных участки, в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности»; «подписывать и оформлять протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок».

В остальной части иска о признании недействительной доверенности Л……. отказано.

Исковые требований Л….. к Д….., Б…. и Ф….. об истребовании оригинала договора купли-продажи земельной доли от 1 декабря 2007 года и оригиналы договора купли-продажи земельного участка в счет земельной доли от 16 мая 2007 года оставлены без удовлетворения.

В кассационных жалобах нотариус ….., Б… и Ф….. просили отменить решение суда в части признании частично недействительной доверенности от 16 мая 2007 года, выданной Л….. на право представления интересов Ф…. и Б….

В кассационной жалобе Л……. ставится вопрос об отмене решения и постановления нового решения о признании недействительной доверенности от 16 мая 2007 года относительно всех полномочий, возложенных на Ф….. и Б…..

Согласно ст. 59 Основ законодательства Российской Федерации «О нотариате» от 11 февраля 1993 года N 4462-1 (в редакции от 23.12.2003 N 186-ФЗ) нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Из материалов дела установлено, что Л…… на основании свидетельства о праве собственности Серии…. №…., выданного 30 декабря 1994 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кимовского района Тульской области, являлась собственником земельной доли площадью 6,41 га с оценкой 241 баллогектаров в Акционерном обществе закрытого типа «Х…..» Кимовского района Тульской области.

Решением Кимовского городского суда Тульской области от 30 апреля 2009 года отказано в удовлетворении исковых требований Л….. и К…… о признании недействительными договоров купли-продажи земельных долей, заключенных 1 декабря 2007 года между Л….. (два договора) в лице представителя по доверенности Б….. и Д……, между К….. (два договора) в лице представителя по доверенности Б….. и Д…….

Удовлетворены исковые требования Д……. Постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Л…… к Д…. по договору купли-продажи от 1 декабря 2007 года на земельную долю (принадлежащую Л…… на основании свидетельства на право собственности на землю серии … № ….) в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров из земель сельскохозяйственного назначения в границах земельного участка с кадастровым номером 71:11:000000:121, местоположение: область Тульская, район Кимовский, в граница СПК «Х……».

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Л….. к Д…….. по договору купли-продажи от 1 декабря 2007 года на земельную долю (принадлежащую Л……. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 6 мая 2003 года, выданного нотариусом Кимовского нотариального округа.) в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров из земель сельскохозяйственного назначения в границах земельного участка с кадастровым номером…….., местоположение: область Тульская, район Кимовский, границах СПК «Х…….».в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров иетельства о праве на наследство по закону от 6 мая 2003 года, выданного нотарио

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К….. к Д……. по договору купли-продажи от 1 декабря 2007 года на земельную долю (принадлежащую К…….. на основании свидетельства о праве собственности на землю серии ….. № ……) в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров из земель сельскохозяйственного назначения в границах земельного участка с кадастровым номером ……., местоположение: область Тульская, район Кимовский, границах СПК «Х…….».в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров иетельства о праве на наследство по закону от 6 мая 2003 года, выданного нотарио

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К…… к Д…….. по договору купли-продажи от 1 декабря 2007 года на земельную долю (принадлежащую К…….. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 4 июня 2007 года, выданного нотариусом Кимовского нотариального округа ….) в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров из земель сельскохозяйственного назначения в границах земельного участка с кадастровым номером ….., местоположение: область Тульская, район Кимовский, границах СПК «Х….».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 16 июля 2009 года решение Кимовского городского суда Тульской области от 30 апреля 2009 года оставлено без изменения (л.д.94-105).

Таким образом, вступившим в законную силу решением Кимовского городского суда Тульской области от 30 апреля 2009 года, имеющим преюдициальное значение для дела согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, подтверждена законность заключенной сделки купли-продажи земельной доли между Л……., заключенной ее представителем Б….., и Д……. в размере 6,41 га с оценкой 241 балогектаров иетельства о праве на наследство по закону от 6 мая 2003 года, выданного нотарио

Как установлено судом, 23 декабря 2009 года Л…….. обратилась с исковым заявлением о признании недействительной доверенности, выданной Л…… 16 мая 2007 года Ф…… и Б……., на основании которой был заключен договор купли-продажи земельной доли с Д…….., совершены действия по регистрации перехода права собственности на земельную долю. Доверенностью, оформленной 16 мая 2007 года нотариусом Кимовского нотариального округа…… и зарегистрированной в реестре №….., Л…..уполномочила совершать от ее имени действия Б….. и Ф….. с правом передоверия в течение трех лет.

16 мая 2007 года Л………исогласен.и поданными а подряда.руб. ним обстоятельстподряданеустойку за несвоевременную оплату. уполномочила доверенностью Б… и Ф….. управлять и распоряжаться любым законным способом по своему усмотрению принадлежащей ей земельной долей, в том числе непосредственно по тексту «продавать, обменять, передать в аренду, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица по цене и на условиях по своему усмотрению и мне известных, принадлежащей мне на основании Свидетельства на право собственности на землю серия….№…., выданного 30 декабря 1994 года Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Кимовского района Тульской области, регистрационная запись № …. земельной доли площадью 6,41 га с оценкой 241 баллогектаров в акционерном обществе закрытого типа «Х……. Кимовского района Тульской области, с правом получения причитающихся мне выплат в натуральной или денежной форме, произвести выдел в натуре земельного участка в счет принадлежащей мне доли в праве собственности на земельный участок, с правом определения по своему усмотрению местоположения выделяемого земельного участка, проведения необходимых процедур по его выделу и землеустроительных работ по формированию, установлению и закреплению границ вновь образованного земельного участка, быть моим представителем во всех организациях и учреждениях, в том числе в Кимовском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области, Кимовском территориальном отделе Управления Роснедвижимости по Тульской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тульской области, с правом извещения остальных участников долевой собственности или опубликования сообщения в средствах массовой информации на условиях по своему усмотрению, а также получения согласия субъекта РФ, собирать необходимые справки, документы, дубликаты, подавать от моего имени заявления, заключать необходимые соглашения, договоры, зарегистрировать право собственности и получать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на выделенный земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тульской области, управлять и распоряжаться любым законным способом по своему усмотрению, в том числе продавать, обменять, передать в аренду, отдать в залог, внести в уставной (складочный) капитал юридического лица по цене и на условиях по своему усмотрению и мне известных земельный участок, выделенный из общей долевой собственности в счет принадлежащей мне доли в праве собственности на земельный участок, с правом получения причитающихся мне выплат в натуральной или денежной форме, представлять мои интересы на общих собраниях участников общей собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности, быть моим представителем во всех государственных и муниципальных учреждениях, частных и общественных организациях и предприятиях, в том числе в Кимовском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области, Кимовском территориальном отделе Управления Роснедвижимости по Тульской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тульской области, администрации, налоговом органе, нотариальной конторе и других органах и учреждениях, подписывать от моего имени и оформлять все необходимые документы, в том числе протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок, заявления и иные документы в государственные и муниципальные учреждения в связи с выделом земельного участка из общей долевой собственности, а также в связи с регистрацией права собственности на земельную долю либо земельный участок, с правом подачи возражений против определения местоположения земельного участка при их выделении другими содольщиками, получать зарегистрированные документы, дубликаты, необходимые справки, протоколы, квитанции и другие документы, уплачивать все необходимые налоги, платежи и сборы (пошлины), расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения, в случае судебного спора по вышеуказанным действиям, вести мои дела во всех судебных учреждениях, со всеми правами, какие представлены законом заявителю, истцу, ответчику, третьему лицу, потерпевшему, его представителю, в том числе с правом подписания искового заявления, предъявления его в суд, передачу спора на рассмотрение третейского суда, представления интересов в органах ГУВД, в суде, прокуратуре, предъявления встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признания иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, обжалования судебного постановления, предъявления исполнительного документа к взысканию, без права получения присужденного имущества и денег, с правом подачи жалоб, кассационной жалобы, жалоб в порядке надзора, заявление отводов и ходатайств, получение решений, определений, исполнительных листов и судебных приказов, а также в случае подведомственности спора арбитражному суду с правом подписания искового заявления и отзыва на исковое заявление, заявления об обеспечении иска, передачу дела в третейский суд, полный или частичный отказ от исковых требований и признание иска, изменение основания или предмета иска, заключения мирового соглашения и соглашения по фактическим обстоятельствам, а также с правом подписания заявления о пересмотре судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам, обжалование судебного акта арбитражного суда, при этом подавать от моего имени любые заявления, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением этого поручения».

Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено непосредственно соответствующему третьему лицу Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Разрешая заявленные исковые требования, суд отказал в удовлетворении требований Л…… о признании недействительной доверенности от 16 мая 2007 года в части возложения полномочий на Ф……. и Б…….. по совершению действий: по распоряжению земельной долей, выделению земельного участка в счет земельной доли, государственной регистрации права на земельный участок, права распоряжения земельным участком, выделенным в счет земельной доли, прав на представительство в государственных учреждениях и иных организациях, а так же в суде.

Данный вывод суд мотивировал, что осуществление данного перечня полномочий, возложенных на представителей, не противоречит требованиям Федерального Закона РФ № 101-ФЗ от 24.07.2002 года (в ред. от 05.02.2007 года) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Действия совершены в порядке ст. ст.185 – 187 ГК РФ.

Давая оценку тексту доверенности от 16 мая 2007 года (л.д.56-57), суд признал недействительной сделки в части передачи прав «представлять интересы на общих собраниях участников долевой собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности», подписывать и оформлять протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок».

Между тем, данные действия совершены Л……. в порядке пункта 1 статьи 185 ГК РФ, а отказ в удостоверении доверенности для их совершения следует полагать необоснованным, поскольку запрет, предусмотренный правилами, изложенными п.п. 3,4 ст. 182 ГК РФ, распространяется только на ситуации, когда интересы представляемого и представителя противоположны, и интересы представителя могут быть поставлены выше интересов представляемого.

Данные требования закона не были учтены судом первой инстанции при вынесении решения, его выводы были основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, выводы суда в части квалификации незаконности действий по выдаче доверенности на осуществление правомочий на представление интересов на общем собрании участников общей собственности на земельный участок, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, не основаны на правильном применении вышеназванных норм материального права. Ссылки в решении суда на противоречие правомочий, изложенных в тексте доверенности нормам ст.ст.12,14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.06.2002 года (с изменениями и дополнениями), необоснованны.

Судебная коллегия считает подлежащим отмене решения Кимовского городского суда Тульской области от 15 марта 2010 года по иску Л…… к Д…… о признании недействительной доверенности в части передачи прав «представлять интересы на общих собраниях участников долевой собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности», подписывать и оформлять протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок» с принятием в данной части нового решения.

Доводы кассационной жалобы Л…… о необходимости отмены доверенности, не подлежат удовлетворению. Доверенность это односторонняя сделка. Для ее совершения и приобретения доверенностью юридической силы не требуется согласия представителя. С учетом данных требований закона объем полномочий и срок, на который выдана доверенность, определен доверителем.

Согласно п.2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время ее отменить. Л……..воспользовалась данным правом, отменив доверенность 14 марта 2008 года, что зарегистрировано в реестре нотариуса Кимовского нотариального округа.

Руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кимовского городского суда Тульской области от 15 марта 2010 года отменить в части признания недействительной доверенности от 16 мая 2007 года, выданной Л…… Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении требований Л….. к Д….. о признании недействительной доверенности в части передачи прав «представлять интересы на общих собраниях участников долевой собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности, подписывать и оформлять протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок».

Председательствующий

Судьи

№ 33-1139 судья Петраковский Б.П.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Бугакова О.А..

судей Колотовкиной Л.И., Гавриловой Е.В.

при секретаре Свиридовой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Борисова С.М., Филина К.П., Лактюхиной Н.П., Муратовой Т.В. на решение Кимовского городского суда Тульской области от 15 марта 2010 года по иску Лактюхиной Надежны Петровны к Долговой Раисе Павловне о признании недействительной доверенности, а так же по иску Лактюхиной Н.П. к Долговой Р.П., Борисову Сергею Михайловичу и Филину Константину Петровичу об истребовании оригинала договора купли-продажи земельной доли от 1 декабря 2007 года и оригинала договора купли – продажи земельного участка в счет земельной доли от 16 мая 2007 года.

Руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кимовского городского суда Тульской области от 15 марта 2010 года отменить в части признания недействительной доверенности от 16 мая 2007 года, выданной Лактюхиной Надеждой Петровной. Вынести новое решение. Отказать в удовлетворении требований Лактюхиной Надежде Петровне к Долговой Раисе Павловне о признании недействительной доверенности, в части передачи прав «представлять интересы на общих собраниях участников долевой собственности на земельный участок, с правом голосования по всем повесткам дня, в том числе по вопросам определения порядка владения и пользования земельным участком, определения местоположения его частей, в границах которых в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, выдела земельных участков в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности, подписывать и оформлять протоколы общих собраний участников долевой собственности на земельный участок».

Договор купли продажи участка по доверенности, образец

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *