Оценка участка

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

А.В. Яценко, оценщик
Независимая Консалтинговая Группа
«2К Аудит — Деловые консультации»

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.

Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
рыночную стоимость земельного участка;
восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
величину накопленного совокупного износа объекта;
рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение — это вклад в стоимость.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности. В российских условиях объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах аренды, т.е. право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определенными условиями, закрепленными в договоре аренды. Соответственно выражением этого оцениваемого права является рыночная стоимость права аренды земельного участка.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков:
1. Метод капитализации земельной ренты (доходный подход).
2. Метод соотнесения (переноса).
3. Метод развития (освоения).
4. Техника остатка для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем что в России пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли — продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
1. Метод количественного анализа.
2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).
3. Метод сравнительной единицы.
4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

Определение величины накопленного совокупного износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ — устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик — это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ — это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа — сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Заключение

Отметим, что затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле — продаже объектов — аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико — экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

В рыночной экономике земля, как и любое другое благо, приносящее доход, является товаром. Земля покупается и прода­ется. В экономически развитых странах купля-продажа земли обычно не превышает 3%.Поскольку предложение земли фик­сировано, то цена земли, как и рента, целиком определяются спросом на землю. Цена земли — цена собственности на участок земли.

Особенностью земли как товара является то, что покупается не сама земля, а доход, который она приносит. Иными словами, покупается право на получение регулярного дохода в течение не­определенного периода времени. Владелец земельного участка намерен получить от продажи земельного участка такую сумму, поместив которую в банк можно получить доход в виде процен­та, равного ренте. Земельная рента — это цена услуг земли. Зе­мельная рента определяет цену земли. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли. Цена на землю определяет­ся путем капитализации ренты.

Капитализация фактора производства заключается в оценке его стоимости в том случае, если будет принято решение о его покупке, т. е. предприниматель сделает его своим собственным активом. Капитализация позволяет установить соотношение ме­жду доходом фактора производства и его ценой в качестве объ­екта собственности. Капитализированное значение ренты — сум­марная величина всех будущих арендных платежей, которые способен принести данный участок земли. Таким образом, цена земли равна сумме денег, положив которую в банк, бывший соб­ственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Цена земли рассчитывается следующим образом:

где РN — цена земли; R — годовая рента; i — ставка ссудного процента.

Из формулы видно, что цена земли будет расти, если увели­чивается размер ренты, и падать, если повышается норма про­цента.

Зарегистрировано Управлением юстиции Жалалабатской области 4 ноября 2004 года Регистрационный номер 7 Утверждена Постановлением Майлуусуйского горкенеша депутатов от 28 октября 2003 года Методика определения рыночной стоимости земельных участков в г.Майлуусуу 1. Общие положения 1.1 Данная временная методика разработана в соответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и европейских стандартов для целей оценки земельных участков в г.Майлуусуу. 1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельной собственности при продаже земельных участков, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики. 2. Термины и определения 2.1. Дата оценки — дата, по состоянию на которую совершаются процедура оценки, и определяется стоимость земельного участка. 2.2. Земельные улучшения — совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения, сооружения, результаты землеустроительных, мелиоративных и ландшафтных работ. Иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для освоения и использования земельного участка. 2.3. Земельный участок — часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природным свойствами физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимся его существенными составляющими. 2.4. Капитализация — пересчет будущих доходов в текущую стоимость на дату оценки. 2.5. Местоположение — экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории. 2.6. Наилучшее и наиболее эффективное использование – юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и наиболее доходное использование земельного участка. 2.7. Недвижимое имущество — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. 2.8. Объект оценки (объект земельной собственности) — земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением. 2.9. Ограничение — ограничение прав на владение, распоряжение, пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда, залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда об аресте имущества и другие установленные законодательством права, ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограничение может включать также любое соглашение между собственниками или пользователями земельных участков о намерении обязать этих собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества. 2.10. Оценка объектов земельной собственности – определение стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско- правовой сделки. 2.11. Оценщик — юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности. 2.12. Независимость Оценщика — оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объект оценки, или состоит с указанными лицами в близких родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в отношении объекта оценки, оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика, либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим образом в государственных органах и иметь печать с ИНН. 2.13. Правовое состояние земельного участка – совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности. 2.14. Развитие земельной собственности — разделение, объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости земельной собственности. 2.15. Рыночная стоимость — наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике. 2.16. Сервитут — вид обременения земельной собственности – право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица. 2.17. Физические характеристики земельного участка — размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях. 2.18. Цена — денежная сумма, за которую фактически приобретен (продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретным условиях, независимо была ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной. 2.19. Юридически разрешенное использование – использование земельного участка в соответствии с установленным правилами использования и застройки земель и с соблюдением целевого использования, требований наличных ограничений и обременений, указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом документе. 3. Объекты и цели оценки 3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением), определение рыночной стоимости которых, является целью оценки. 3.2. Рыночная стоимость объекта земельной собственности определяется, исходя из его характеристик и свойств правового статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка. 3.3. Настоящая Методика используется при установлении: — цены земельною участка, при его продаже собственнику зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке; — стартовой цены земельных участков в случае продажи на открытых торгах; — других целей. 4. Подходы к определению стоимости 4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы: а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов; б) капитализация чистого дохода; в) учет затрат на земельные улучшения. Все они базируется на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования ожиданий привнесенной прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности. При проведении оценки могут быть использованы несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки. 4.2. Выборов подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается системой стандартов. 4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной собственности являются; — документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка; — материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения об особенностях местоположения земельного участка природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие; — состояние развития рынка недвижимости в данном районе; — информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности; — данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений. 4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов подобных объекту оценки. Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется на его различии с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории. Откорректированная цена продажи i-го подобного объекта земельной собственности определяется по формуле: m Цапi = Цаi + сумма DЦаj, j=1 где: Цапi — откорректированная цена продажи i-го объекта-аналога оценки; Цаi — фактическая цена продажи подобного объекта; М — количество факторов сравнения; D Цаj — разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения. После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Эти поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных участков, которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка. При определении стоимости этим подходом предусматривается сопоставление продажи нескольких подобных объектов. Поэтому окончательная величина определяется, как медианна (среднее для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное) значение полученных результатов. 4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового чистого дохода от сдачи в аренду свободного участка, к ставке капитализации по формуле: Доз Цк = ___, Скз где: Цк — стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода; Доз — чистый годовой доход; Скз — ставка капитализации для земельного участка. Ставка капитализации земельного участка определяется преобладающим соотношением между чистим доходом и ценами продажи для аналогичных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости. 4.6. Рыночная стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные улучшения, по формуле: Цз = Цо — Воз, где: Цз — стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения; Цо — ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка); Воз — затраты на земельные улучшения. При этих условиях, достоверность результата будет зависеть от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных анализа рынка недвижимости. 4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам. 5. Проведение оценки и оформление ее результатов 5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на выполнение оценки. 5.2. Результаты оценки оформляются в виде отчета — документа, который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки. 5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Системой стандартов оценки имущества. Отчет об оценке должен содержать: — титульный лист и содержание отчета; — техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки; — цель оценки и вид определяемой стоимости; — дату оценки; — описание месторасположения оцениваемого земельного участка; — площадь участка и форма; — план земельного участки; — сервитуты и обременения; — топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды; — существующее использование, возможные варианты использования; — определение наилучшего и наиболее эффективного использования; — обоснование применяемых подходов и методов оценки; — конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и самого земельного участка; — описание применяемых для расчетов объектов-аналогов; — затраты на строительство, стоимость накопленного износа, достоверные цены продаж; достоверные данные о валовым и чистом операционных расходах по объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т.д.); — обоснование и расчет коэффициентов капитализации; — факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием показателей; — основные предпосылки, допущения и ограничения; — копии квалификационных сертификатов оценщиков; — другие материалы, используемые для оценки объекта. 5.4. Отчет об оценке стоимости земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика. 5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка рассматривается и утверждается на Комиссии. Руководитель аппарата городского Кенеша С.Эшманбетов

Нормативно-денежная оценка — это одна из нескольких видов оценок, предусмотренных Законом Украины «Об оценке земель», в основу расчета которой положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Законодательно понятие нормативно-денежной оценки определено также в ст.1 Закона Украины «Об оценке земель».

В основе нормативно-денежной оценки земельного участка — рентный доход. Для упрощенного понимания, рентный доход – это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению.

Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок.

В пределах населенного пункта нормативно-денежная оценка земельного участка рассчитывается на 1 кв. м. Расчет зависит от многих факторов, среди которых:

• функциональное использование земельного участка;
• местонахождение земельного участка;
• качество почвы;
• экологическая ситуация;
• другие факторы.

Ежегодно нормативно-денежная оценка подлежит обязательной индексации с учетом показателей инфляции прошлого года. Ответственным за индексацию нормативно-денежной оценки является Госземагентство (Госгеокадастр) Украины и его местные подразделения, которые обязаны проиндексировать нормативно-денежную оценку для предоставления заинтересованным лицам (налоговая, граждане, организации) до 15-го января каждого года.

Для чего необходима нормативно-денежная оценка?

Нормативно-денежная оценка обычно необходима в следующих случаях:

• для расчета земельного налога;
• для расчета размера арендной платы при аренде земельного участка;
• для расчета потерь лесохозяйственного и сельскохозяйственного производства;
• для расчета оплаты государственной пошлины при оформлении договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка;
• при наследовании земельного участка.

В указанных выше случаях необходимо получить выписку о нормативно-денежной оценке земельного участка. Кроме нормативно-денежной оценки, во время нотариального оформления договора, нотариус также может требовать выписку из кадастра (ГЗК).

Порядок получения выписки о нормативно-денежной оценке земельного участка

На сегодняшний день заказать выписку о нормативно-денежной оценке можно в режиме онлайн. Чтобы заказать выписку онлайн, перейдите на сайт Публичной кадастровой карты и найдите свой участок по 19-тизначному кадастровому номеру.

Если по каким-либо причинам вы не имеете возможности заказать выписку о нормативно-денежной оценке через Интернет, ниже приведен порядок получения выписки традиционным способом, через подачу пакета документов в центр предоставления административных услуг вашего района.

Для получения справки (выписки) о нормативно-денежной оценке необходимо обратиться в местный центр предоставления административных услуг (разрешительный центр). Если в вашей местности такого не создано, то обратиться нужно непосредственно в местное управление Госземагентства (Госгеокадастра) и предоставить следующий перечень документов:

Для физического лица:

• заявление о выдаче справки (выписки) о нормативно-денежной оценке для физического лица;
• копия госакта о праве собственности на земельный участок;
• копия паспорта;
• копия идентификационного номера;
• копия проекта землеустройства по отводу земельного участка (при наличии);
• копия технической документации на земельный участок (при наличии).

Для юридического лица:

• копия справки с ЕГРПОУ;
• копия госакта или договора аренды земельного участка;
• копии документов о праве собственности на здания, расположенные на земельном участке (свидетельство, справка из БТИ, выписку из реестра прав и т.д.);
• копия разрешения на проведение работ по строительству (если таковые проводятся);
• информация о текущих арендаторов зданий (помещений), которая отмечается в заявлении;
• копия устава;
• доверенность на представителя.

Нормативно-правовые акты

• Закон Украины «Об оценке земель»;
• Постановление Кабинета Министров Украины от 23.03.1995 № 213 «О методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов»;
• Постановление Кабинета Министров Украины от 23.11.2011 № 1278 «Об утверждении Методики нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения (кроме земель населенных пунктов)».

Предложения нашей компании по получению выписки о нормативно-денежной оценке земельного участка

Мы имеем возможность помочь Вам в ходе получения выписки из нормативно-денежной оценки земельного участка. Наши специалисты подготовят необходимый пакет документов и получат выписку о нормативно-денежной оценке на Ваше имя.

Стоимость услуг по получению выписки о НДО: от 1000 грн.
Нажмите для перехода к контактной информации

Срок выполнения: от 2 дней
Нажмите для перехода к контактной информации

Смотрите также: изменение целевого назначения земельного участка, техническая документация на земельный участок, раздел земельного участка

При оспаривании кадастровой стоимости рассчитывается рыночная стоимость земельного участка определенная на дату расчета кадастровой стоимости.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России (от 06.03.2002 г.568-р), приводится классификация подходов в методах оценки земельных участков:

Доходный подход в оценке земли.

1. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком коэффициент капитализации. Используется при возможности получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

2. Метод остатка используется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет производится путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости (определенную с учетом ЧОД и коэффициентов капитализации) стоимости воспроизводства или замещения улучшений. Применим при возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

3. Метод предполагаемого использования нужен для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием ЗУ. Применим при возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Сравнительный подход.

1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незанятых земельных участков. Определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. Условия применения — наличие информации о ценах сделок или предложений с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

2. Метод выделения применяется для оценки застроенных ЗУ

Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

3. Метод распределения применим для оценки застроенных ЗУ

Стоимость Земельного участка находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. Применяется при наличии информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Необходимо наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Что лучше всего подходит для оспаривания кадастровой стоимости?

В соответствии с действующим законодательством Оценщик самостоятельно определяет, какие подходы и методы оценки земли он будет использовать. При этом, Оценщик должен обосновать свое суждение.

Предпочтительным, как правило, является метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Используя этот метод возможно достоверно определить стоимость объекта оценки путем сравнения его с аналогами и внесением корректирующих коэффициентов на отличие характеристик объекта оценки и аналогов. Однако данный метод может быть использован только тогда, когда на рынке представлено достаточное количество сопоставимых с объектом оценки аналогов.

Методы выделения, метод предполагаемого использования, метод остатка основаны на расчете стоимости застроенного земельного участка. Данные методы предполагают определение рыночной стоимости земельного участка как разности между стоимостью единого объекта и стоимостью улучшений на нем. Большое количество расчетных величин приводит к увеличению количества допущений при оценке и, следовательно, снижает качество расчетов. Данные методы целесообразно использовать для подтверждения стоимости, полученной при расчете методом сравнения продаж.

Метод капитализации земельной ренты целесообразно использовать, если есть возможность получения дохода непосредственно от земельного участка. Как правило, данный метод используется при оценке сельскохозяйственных земель.