При покупке земельного участка

Чаще всего граждане покупают земли для того, чтобы возделывать ее или построить на ней своё загородное жильё.

Приобретая такую недвижимость, нужно помнить о законном порядке проведения сделки, а также учитывать множество нюансов, касающихся самого надела и правоустанавливающих документов.

В статье рассмотрены основные моменты, которые нужно учитывать, перед оформлением купли-продажи подобного рода недвижимых объектов.

О чем необходимо узнать перед сделкой

Определитесь с тем, какое будет назначение участка, а также его размер и месторасположение.

В любой категории земель, выставленных на продажу, есть достаточно широкий выбор. Кроме того подумайте, какая инфраструктура и линии коммуникаций должны быть на приобретаемом объекте, и что из этого есть приобретаемом наделе.

Границы

Границы угодья указаны в кадастровом и межевом плане.

Часто в выписке из ЕГРН в особых отметках могут быть указаны дополнительные сведения. Если там написано, что границы ЗУ не установлены, потребуется провести процедуру межевания, чтобы обезопасить себя от споров с соседями о границах близлежащих участков.

Категория

Все земли в РФ, согласно закону, делятся на несколько категорий.

Важно понимать, что продавать можно только:

• Рассчитанные на строительство жилых домов.
• Занятие дачным либо подсобным хозяйством.

Для начала определите, землю с каким целевым значением вы ищете и для чего вы планируете её купить.

К примеру, не на каждом земельном участке можно строить жильё. По закону, возведение жилых зданий разрешено лишь на территориях, относящихся к категории для поселений.

Документы

Также, заключая сделку, определитесь с тем, кто именно продаёт вам землю.

Если за продавца действует риэлтор, проверьте, действительно ли зарегистрировано его агентство, имеется ли у него лицензия на ведение деятельности.

А если перед вами представитель собственника недвижимости, проверьте, не отозвана ли его доверенность (касается как риэлторских агентств, так и физических лиц). Причём в доверенности должно быть указано, какое именно имущество ему доверили для проведения продажи, по какой цене, а также есть ли у представителя право самому подписывать договор.

Собственник должен предоставить вам следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности на землю. Это может быть договор-купли продажи, право наследования, передача (дарение), судебное решение или постановление органов власти и т.п.
• Документ, подтверждающий, что собственник зарегистрировал свои права. Можно получить в службе госрегистрации. Он содержит важные сведения:
  • Кто является собственником и кто выдал свидетельство лицу.
  • Основания (т.е. документы), согласно которым было принято решение о выдачи свидетельства.
  • Кадастровый номер.
  • Площадь и месторасположение территории.
  • Категория ЗУ.
  • Вид разрешённого пользования.
  • Установлены ли для земли какие либо ограничения (к примеру, арест) или обременения.

  Встречались случаи, когда собственник получил землю во времена до 1998 года, однако свои права на ней так и не зарегистрировал. В таком случае покупатель не сможет собрать сведения из регистрационной палаты, потому что у них этой информации нет. Для проведения сделки продавцу потребуется подать в органы регистрации заявление о государственной регистрации своих прав, после которой ему выдадут свидетельство. Всё это займёт приблизительно 5 дней.

• Выписка из ЕГРН, в которой указаны:
  • Номер участка по кадастру.
  • Категория, месторасположение и площадь ЗУ.
  • Кадастровая стоимость.
  • Вид законного использования.
  • Сведения о том, кто зарегистрировал права на эту землю.

  К нему также прикладывают план участка, где также обозначен размер, границы, категория и данные о частях ЗУ. Проверьте, не противоречат ли данные из этих двух документов. Поинтересуйтесь у продавца, какой частью объекта недвижимости он владеет документально, и какую он продаёт вам. Может быть так, что он самовольно увеличил площадь, чтобы поднять цену.

• Личные данные владельца. Если продавцом является физическое лицо, то потребуется его паспорт, а также ряд других документов:
  • Заверенное согласие супруга на проведение сделки.
  • Если владельцем или доли является несовершеннолетние лица, либо признанные ограниченно или полностью недееспособными, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства на продажу.
  • Также можно запросить у продавца справку из психо- и наркодиспансеров, подтверждающую, что владелец не числится у них на учёте. Это важно сделать, поскольку если при продаже владелец был признан невменяемым, позже результаты сделки могут аннулировать, и впоследствии лишить покупателя его прав на недвижимый объект.

Качество

Важно обратить внимание на качество земли. Какова ее плодородность, затапливается ли она паводками и т.п.

Поводом для отказа от покупки также может стать отсутствие заверенного согласия супруги собственника на продажу и сведений о том, что земля не была арестована.

Коммуникации и инфраструктура

Тщательно проверьте по документам (в паспортах и планах объектов) и в натуре, какие инженерно-коммуникационными линиями проведены на территории ЗУ.

Также внимательно просмотрите его инфраструктуру. Учтите, что гораздо проще купить участок с уже имеющейся инфраструктурой и коммуникациями, чем проводить и строить всё необходимое самому. При этом убедитесь, что линии и объекты находятся в надлежащем состоянии и по-прежнему могут эксплуатироваться, поскольку ремонт также потребует больших финансовых средств.

Другие важные моменты

Помните, что все земельные объекты, независимо от категории, продаются на двух рынках:

• Первичном – где продаются земли, ранее не принадлежащие юридическим и физическим лицам, т.е. впервые выставленные на продажу.
• Вторичном – на котором продают участки, ранее имевшие хозяина (как юридические, так и физические лица).

Операции с покупкой такой недвижимости довольно сложные, так что, если вы не хотите или не сможете провести сделку самостоятельно, обратитесь к юристам либо риэлторам. Заключив с ними договор о сотрудничестве, вам помогут собрать всю необходимую документацию, подготовить договор и провести процедуру заключения соглашения, с минимальными рисками.

Что и как необходимо проверить

Регистрация прав

Сам бланк договора купли-продажи составляется по стандартной форме и должен содержать следующие сведения:

• Данные о сторонах соглашения.
• Основные характеристики земли (размер, местоположение, идентификационный номер, категория и разрешённое использования, а также цена, за которую ее продают).
• Должно быть обозначено, что предмет сделки является собственностью продавца, а сам объект недвижимости не принадлежит иным лицам.
• Как именно производится расчёт между сторонами. Это можно сделать разными способами – выдачей наличными на руки либо банковским переводом на личный счёт продавца. Определите, какой способ наиболее удобен и надёжен для вас.

Договор должен быть написан простым и понятным языком, без двояких и неточных формулировок.

Затем сделку и переход прав собственности нужно зарегистрировать в регистрационной службе, для чего предоставляют заявление, а также те же документы, что были указаны выше. Понадобится предоставить квитанцию об оплате пошлины за регистрацию (200 рублей). Документы будут рассматриваться около 30 дней, что может быть указано в расписке от службы регистрации о получении документов.

Самого собственника

Также смотрите, какой правоустанавливающий документ предоставил продавец. Это должен быть только оригинал – если вам дали копию, воздержитесь от покупки.

Сделать и получить копию могли ещё до того, как участок был арестован или оригинал был изъят у владельца (если проводилось судебное разбирательство).

Законность

Любые земли, выступающие в качестве объекта сделки купли-продажи, должны состоять на государственно учёте (это положение определено в Земельном кодексе РФ), благодаря чему им присваиваются уникальные идентификационные номера, фиксируют адрес и её владелец. Прежде всего, земельные участки должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

Если на приобретаемом объекте уже ведётся строительство, потребуется просмотреть ещё ряд документов (в основном – разрешительных):

• Разрешение администрации на проведение строительных работ (должно быть заверено главой местной администрации).
• Проект планировки объекта и территории, а также технические условия и инженерно-коммуникационные линии.
• Заключение из службы градостроительства.
• Документация проекта строительства, которая должна быть согласована и утверждена в органах, отвечающих за надзор и архитектуру населённого пункта.

Нет ли обременения

Проверьте документы и выясните, зафиксировали ли для приобретаемого недвижимого объекта какие-либо ограничения или обременения.

Это касается случаев, когда на территории проведён газопровод и другие важные коммуникации (линии водоснабжения и кабели), либо же на нём растут деревья и кустарники, которые по закону запрещено вырубать.

Помните, что все установленные ранее обременения и ограничения на возведение построек установлены не в отношении владельца, а самой земли, и после проведения сделки сохраняют свою силу.

Важные нюансы

Землю на первичном рынке покупают крайне редко. Если же вам нужна именно государственный участок, придётся получить разрешение из местных или государственных органов.

Там вам на основе обозначенных целей покупки предложат один из вариантов получения земли:

1. На торгах. В частности, только таким путём у государства можно купить участок для строительства. Для этого в заявлении и документах, поданных в администрацию, указывают желаемые характеристики территории, а также цель (получение в собственность или сдача в аренду). В случае строительства проще будет арендовать его на правах выкупа после завершения строительных работ – вы сэкономите деньги, поскольку купите землю не по рыночной стоимости (которая, с учётом расположенного жилого здания будет выше), а по кадастровой.
2. Вступить в общества дачников, для чего вас поставят на учёт.
3. Выделение приусадебного участка для занятия личным подсобным хозяйством. Если вам будет отказано, решение можно будет обжаловать в судебном порядке.

Ещё до заключения договора продажи стороны могут заключить договор задатка. Это полезно сделать, потому как получение задатка подталкивает участников к дальнейшей сделке: так, продавец сможет убедиться в серьёзности намерений покупателя (и не потеряет время, если вдруг он решит отказаться от покупки), а покупатель получит гарантию, что объект недвижимости достанется именно ему. При этом учитывайте, что часть суммы, выданной в качестве задатка, может быть вычтена из общей суммы при окончательной покупке, если это закреплено в договоре.

Итак, приобретая землю, необходимо проверять и учитывать не только её характеристику, но и те объекты, которые уже расположены на ней.

Потенциальному покупателю следует внимательнейшим образом ознакомиться со всей документацией на недвижимость, а также осмотреть её лично, а уже затем решить, стоит ли проводить сделку.

О том, на что следует обращать внимание при приобретении земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:

Загородный дом всегда будет оставаться в моде. Как бы то ни было, в городах грязно и шумно. Не все готовы мириться с таким положением дел, хочется тихой, мирной и спокойной жизни. Но чем меньше людей проживает в населенном пункте, тем меньше будет благоустроена территория.

Найти подходящий участок и построить на нем свое жилье — задача действительно не из легких. При выборе участка важно учитывать все моменты, чтобы в дальнейшем не попасть в финансовые неприятности.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Границы и правильность межевания

Межевание земли является комплексом сложных работ, позволяющих определить поворотные контуры и фактические границы земельного участка.

Межевание участка под индивидуальное жилищное строительство выполняется в целях:

• Уточнения границ, в частности, если в дальнейшем планируется перераспределить или продать земельный надел;
• Оформления земельного участка в пользование;
• Перераспределения участков в ситуации, когда образуются новые после раздела уже существующих.

Работу по проведению межевания лучше всего доверять опытным специалистам.

Существует множество добросовестных компаний, использующих современное оборудование для быстрого и грамотного выделения границ.

Проведя межевание, владелец может смело строить на нем свое жилье и не опасаться за возникновение споров по земельной территории с соседями. К тому же собственник участка сможет обозначить свою землю на кадастровой карте Росреестра и в последующем суметь распорядиться ей без правовых трудностей.

Правильность выполнения процедуры межевания обеспечивается специалистами в геодезической сфере. Работа начинается с заключения договора, в котором устанавливаются сроки и задачи предстоящего межевания.

Для заключения договора необходим определенный набор документов. Такими документами являются паспорт собственника, свидетельство о праве собственности. Возможно, надо будет предоставить прочие справки об отсутствии на участке коммуникаций или электронных кабелей. В случае если собственника будет представлять третье лицо, то понадобится доверенность.

При проведении межевания следует предупреждать соседей, у которых имеются смежные земельные владения.

Желательно присутствие всех заинтересованных лиц, чтобы определиться по всем вопросам касательно определения земельных границ.

Качество земли

Состояние земли и грунта на территории под строительство жилья является также немаловажным атрибутом. Многие хотели бы организовать личное хозяйство рядом с домом, выращивать ценные культуры. К тому же при жилищном строительстве всегда есть риск возвести строение на болотистой или песочной местности.

Большую роль играет ландшафт, то есть рельеф местности. Земля в низине или на холме может устроить реальные проблемы будущим владельцам. Стоит попробовать сделать прогноз изменения территории участка в разные поры года и оценить возможность настоящей угрозы весенних паводков или зимних буранов.

Нелишне было бы осуществить проверку уровня грунтовых вод на земельной собственности. Для этого необходимо выкопать несколько небольших углублений по всему периметру.

Если за час в них накопится вода, есть угроза затопления, а это означает, что при строительстве подвала, погреба, подземной мастерской могут возникнуть проблемы.

Не следует пренебрегать экологической обстановкой вокруг будущего земельного надела. Нельзя верить на слово продавцам, лучше самим убедиться в отсутствии по соседству производительной фабрики, завода, сливающих грязные отходы в реку. Рядом может находиться стрельбище, животноводческая ферма или многолетняя свалка.

Категория земли

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист Вид разрешенного использования земли имеет определяющее значение. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, как правило, четко определены кадастровой службой.

Тем не менее, существует возможность перевода земельных участков из одной категории в другую. Для этого в каждом субъекте РФ введены в действие законы, предусматривающие перевод при подготовке определенного перечня материалов и документации.

Данные документы позволят местной администрации и кадастровому органу вынести решение о таком переводе либо дать отказ в этом.

Самым распространенным переводом земли из одной категории в другую является изменение назначения сельхоз угодий для индивидуального жилищного строительства.

Самыми дорогими признаны земли, производящие продукцию, то есть сельскохозяйственные. Поэтому при переводе требуется доказать, что изменение способа разрешенного использования вполне обосновано и целесообразно. В основном приходится в таком случае оплачивать недоимки государству, что уже является экономически невыгодной мерой.

На практике лучше всего менять сельскохозяйственное использование земельного участка на землю для организации крестьянско-фермерского хозяйства.

Крестьянско-фермерское хозяйство предполагает улучшенные условия для строительства зданий и сооружений в целях проживания фермеров нежели в сельскохозяйственной зоне. Очень многое зависит от генеральных планов местной администрации по использованию подведомственной местности. Если в таком плане предполагается функциональное применение необходимой земли, то изменение категории проводится в заявительном порядке.

Если же земля входит в перечень вспомогательного и условно-разрешенного применения участков, то понадобится организация общественных слушаний по изменению вида разрешенного использования.

Коммуникации на участке

Не стоит сразу же приобретать участок под строительство жилья, если в его окрестностях чудесный вид на озеро или красиво шумит сосновый бор. Обязательно следует проверить коммуникации, доступные на земле. Как раз их наличие обуславливают земельную цену.

Безусловно, велик соблазн по дешевке взять земельный участок и самому проделать всю необходимую работу по благоустройству. Однако собственник рискует заплатить в три раза больше и оказаться в пучине вечного долгостроя. Здесь потребуется четко оценить свои возможности. Если приобретается участок без систем коммуникаций, на руках должна быть сразу же смета стоимости и сроков дальнейших работ.

В первую очередь, необходимо обратить внимание на:

• Воду. Воду можно проводить в дом через коллективный водопровод из города, поселка и пр. или же через индивидуальную скважину. Хорошо бы заранее решить вопрос о геодезической разведке и выкапывании собственного колодца, что уже может встать в серьезную «копеечку». Может целесообразнее все-таки переплатить за готовое водоснабжение на земельной собственности? Решать будущему владельцу.
• Газоснабжение. Рядом располагающаяся труба является гарантией надежного источника обогрева. Постоянно доставлять газ в баллонах будет слишком утомительным занятием, а проложить дополнительную магистраль газопровода собственноручно — чересчур дорого.
• Электричество. Среднестатистический коттедж размером в 200-300 кв. метров в общей сложности потребляет 30 кВт. Перед строительством дома нужно определиться с вероятностью обеспечения участка необходимой электроэнергией. Если такой возможности не предвидится, собственный генератор мощности может стать реальной финансовой проблемой.
• Канализация. Обеспечить городскую комфортабельность в загородной даче получится только при наличии рядом с участком коммунальных канализационных систем, к которым можно будет подключить дом. Если таковых нет, придется подумать об индивидуальной сети, особенно при существовании вблизи водоемов. Местные санитарно-эпидемиологические службы с радостью пожалуют в гости при нарушении экологической обстановки.

Важно! Низкая цена при хорошем расположении и ярких просторах уже должна культивировать подозрения. Такая стоимость, как правило, сопровождается существенными трудностями и неожиданными ситуациями с системами коммуникаций.

Инфраструктура

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, предоставляемые муниципальными властями, имеют одно очевидное преимущество.

Местная администрация берет на себя обязательство по благоустройству подъездных путей и обеспечению функционирования инфраструктуры в соответствии с правилами проживания.

Во многом поэтому цены на земельные участки под ИЖС гораздо выше стоимости других категорий земель.

Однако не везде администрация может позаботиться обо всей необходимой инфраструктуре, очень важно самостоятельно узнать обо всех аспектах и возможности жизнедеятельности на окружающей участок территории.

На практике инфраструктуру приходится развивать непосредственно жильцам населенного пункта, а именно таким же покупателям земельных участков под строительство коттеджей, у которых есть финансовые средства.

В любом случае, развитая инфраструктура требуется только тем, кто собирается жить на постоянной основе в загородном доме. Если же собственник участка собирается лишь раз в полугодие приезжать туда или даже реже, то наличие магазинов, больниц и других учреждений не будет настолько необходимым.

Замена приборов учета в многоквартирном доме происходит согласно правилам.
Хотите арендовать землю сельхозназначения? можно скачать образец договора.
Арендовать землю у муниципалитета можно также с последующим выкупом. Как это сделать, мы рассказали в статье.

Документы на землю

Поиск наиболее подходящего участка представляется достаточно сложной и кропотливой работой. Но найти — это еще полбеды. После выбора участка появляется вопрос: что же делать дальше?

Если на этапе подбора нужной земли покупатель в состоянии справиться сам, то вот в ходе оформления документов и сделки лучше привлекать профессиональных юристов, авторитетных риелторов в целях наиболее безопасного проведения покупки.

Перед подписью договора купли-продажи и прочей документации обязательно нужно изучить всю документы на земельный участок. К документам следует отнестись так же серьезно, как и к самой земельной собственности.

Действующим собственником земли должны быть предоставлены покупателю для ознакомления:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Документы, подтверждающие переход прав собственности на землю к продавцу (договор купли-продажи, передаточный акт, договор дарения и так далее);
• Копия паспорта собственника участка;
• Кадастровый план земли;
• Ситуационный план земельного надела (схема расположения по отношению к окружающим объектам);
• Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений и ограничений, наложенных на участок;
• Справка из местного филиала по инвентаризации и оценке недвижимости об отсутствии зданий и сооружений или о характеристике коттеджа;
• Справка о виде разрешенного использования участка;
• Справка об отсутствии непогашенной задолженности по уплате земельного налога;
• Письменное согласие на совершение сделки от супруга продавца.

Важно! Если есть минимальные сомнения в цене земельного участка, следует обратиться к профессиональной организации-оценщику. Проведение экспертизы, в любом случае, будет полезно даже при абсолютной уверенности в адекватности стоимости земли.

Другие важные факторы

При покупке участка стоит обратить внимание на логистические параметры. Реальное расположение земли следует оценивать по времени на дорогу до нее, а не по расстоянию по карте. Поэтому логистика — это действительно важно, так как собственнику придется добираться до своего участка каким-то образом.

Стоит также исследовать качество дорог, ведущих к участку, возможность возникновения пробок в направлении надела.

Важно определить, сможет ли проехать к земле грузовой автомобиль со стройматериалами. Лучше всего, когда до населенного пункта, в котором расположен участок, можно добраться автобусным и железнодорожным транспортом. Форс-мажорные случаи бывают, автомобиль не всегда может оказаться под рукой.

Обратить внимание следует и на размеры участка. В идеале пропорция площади участка и жилого дома должна составлять 1 к 10.

При этом размер дома считается в квадратных метрах, а участка — в сотках. К примеру, к просторному коттеджу размером в 200 квадратных метров безупречно подойдет участок в 20 соток.

При оценке месторасположения участка важно четко понимать следующие моменты:

• Земельный надел не может нарушать водоохранную зону. Это значит, что используемая земля должна быть дальше от водоема на 40-150 метров;
• Участки на холмистой местности с живописным видом могут стать реальной проблемой для строительства — почва будет сползать вниз вместе с фундаментом жилья;
• Открытая местность и абсолютное отсутствие соседних жильцов также является минусом, как это могло бы не показаться на первый взгляд. Если возникнут неприятности, прийти на помощь никто не сможет. Сюда же стоит отнести плотно застраиваемую площадь участка — это также небезопасно.

Таким образом, при выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство важно определиться, какой именно участок нужен. Предложений на рынке недвижимости достаточно много и четкое осознание того, что действительно нужно, существенно сократит перечень предложений.

Главное — сформулировать свои требования (цена, размер, местонахождение, назначение) и выделить из них некоторые основные. К основным параметрам можно подбирать и дополнительные (юг или север, расстояние до водоема, наличие или отсутствие коммуникаций и развитой инфраструктуры).

После формулирования базовых требований можно начинать поиск будущей земельной собственности и совершать его приобретение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?

Перед началом строительства дома необходимо выбрать и приобрести участок земли.

Основными сложностями в этом вопросе являются детали, которые касаются оформления территории под ИЖС. Перед подписанием договора купли- продажи необходимо выяснить ряд особенностей.

В статье обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у частного лица и у государства, а также на что необходимо обратить внимание при совершении сделки.

Нормативно-правовое регулирование

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы купли и продажи земельных участков – Земельный кодекс РФ. Глава V.1 ЗК отведена вопросам предоставления участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

Процесс предоставления ЗУ под ИЖС регулирует статья 39.18 Кодекса. Градостроительный кодекс (ст. 49, ч.2, .2) регулирует проведение экспертиз объектов капитального строительства на участках «ИЖС».

На что обратить внимание при выборе?

При выборе земельного участка под ИЖС не стоит отталкиваться лишь от цены. В первую очередь, следует обратить внимание на юридический статус земли — назначение.

Выбирая территорию под строительство, лучше отдавать предпочтение участкам, находящимся в собственности населенных пунктов, поскольку с местной властью организационные моменты решаются проще, чем с государством.

Немаловажными критериями являются:

• расположение надела
• качество земли,
• наличие коммуникаций

Расположение ЗУ и качество грунта

Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.

Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.

Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.

Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.

Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.

Проверка категории ЗУ и целевого назначения

При приобретении земельного участка имеет значение категория разрешенного использования. ЗУ, покупаемые под индивидуально-жилищное строительство, определены Кадастровой службой.

Но предусмотрена возможность перевода надела из одной категории в другую. С этой целью каждый субъект РФ имеет нормативный акт, предусматривающий этот перевод.

Более распространенным является изменение назначения сельскохозяйственного угодья для ИЖС. Поскольку с/х угодья являются самыми дорогими, при их переводе необходимо доказать целесообразность и обоснованность изменения целевого разрешения. При этом часто возникает необходимость оплаты недоимки государству.

Дополнительная информация! Лучше менять с/х использование с целью организации крестьянско-фермерского хозяйства, которое предполагает улучшенные условия для возведения дома.

Проверка наличия коммуникаций

При приобретении территории под ИЖС не стоит брать надел, вокруг которого отсутствуют коммуникации. По их наличию определяется цена за ЗУ. При покупке участка без проведенных коммуникаций необходимо иметь смету стоимости и сроки дальнейших работ по их проведению.

Следует обратить внимание:

1. На воду. Она может быть проведена в здание через общий водопровод (из города, поселка и пр.). Владелец имеет право провести воду через индивидуальную скважину.
2. На газоснабжение. При наличии располагающей трубы возле участка будет иметься источник обогрева дома. Доставка газовых баллонов — занятие утомительное, а проведение отдельной магистрали газопровода — услуга дорогая.
3. На электричество. Прежде чем начинать строительство дома, следует выяснить обеспечение территории электроэнергией. При ее отсутствии установка собственного генератора мощности станет дополнительной финансовой затратой.
4. На канализацию. Обеспечение городского комфорта в загородной зоне получится при наличии возле участка коммунальной канализационной системы.

Низкая цена за покупку ЗУ должна насторожить потенциального покупателя. Такая стоимость объясняется сложностями и непредвиденными ситуациями, связанными с системой коммуникаций.

Ревизия документации

Подобрать нужную землю потенциальный покупатель в силах самостоятельно. Но для проверки и оформления документации желательно пригласить специалиста. Прежде чем подписывать договор купли- продажи, необходимо изучить бумаги на землю.

Действующий хозяин ЗУ обязан предъявить:

• свидетельство о праве собственности на угодье (при покупке до 2016 г.);
• справки – подтверждение перехода прав собственности (договор купли-продажи, доверенность и пр.);
• копию паспорта собственника;
• кадастровый план;
• схему расположения земли в отношении соседних объектов;
• выписку ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений на территорию (она также заменяет свидетельство и собственности при его отсутствии);
• справку об оценке недвижимого имущества;
• бумагу о типе разрешенного использования (сведения также содержатся в выписке ЕГРН);
• справку об отсутствии задолженностей;
• согласие на продажу от жены (мужа).

Кроме указанных документов у покупателя имеется право запроса дополнительных бумаг. В их список входят: бумаги об отсутствии построек на земле, справки о дееспособности продавца, разрешение от органов опеки (если собственником является малолетний гражданин) и т.д.

Получение информации о залоге

Обременения на ЗУ не дадут возможности пользоваться участком на законных правах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, перед покупкой необходимо проверить участок на наличие залога.

Выяснить это можно заказав выписку ЕГРН онлайн, или подав заявление в МФЦ/Росреестр. После подачи запроса в течение 5 дней гражданину выдадут справку с указанием состояния земли. Проверить территорию на залог можно и на сайте Росреестра.

Подробную статью о проверке участка читайте .

Как купить земельный участок под строительство дома?

Покупка территории под ИЖС подразумевает выполнение ряда действий с момента выбора надела до регистрации сделки. Чтобы каждый этап прошел беспроблемно, потенциальному покупателю необходимо иметь представление о порядке действий:

1. Первый шаг — выбор участка. Чтобы построить дом, необходимо выбирать территорию, имеющую статус ИЖС. Участок может располагаться в городе, сельской местности.
2. После того, как угодье выбрано, следует запросить у продавца документы.
3. Если со справками все в порядке, можно приступать к подписанию соглашения. Справка! При подготовке документации стороны вправе заключить предварительный договор с указанием более значимых вопросов (стоимость, порядок оплаты и пр.).
4. При отсутствии разногласий продавец и покупатель приступают к последнему этапу – регистрации. Нотариус должен присутствовать по желанию сторон. Когда специалист проверит документы, и участники сделки подпишут их, покупатель передает деньги продавцу – оформляется акт передачи. Договор вступит в силу спустя 3 недели после подписания.
5. Завершающий шаг – регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре. Процедура длится около 1,5 месяца. По завершении процедуры гражданину выдается свидетельство.

В продаже могут отказать по нескольким причинам: у покупателя нет права на выкуп территории, заявление составлено с ошибками, отсутствуют требуемые документы, на участке имеются постройки, являющиеся собственностью государства.

У государства

Покупка ЗУ у государства — процедура длительная.

Алгоритм действий:

1. Подача заявления в администрацию с просьбой продать надел.
2. При одобрении заявки — оформление кадастровых справок на землю.
3. Подача заявления на подписание договора.
4. Объявление должностными лицами о торгах.
5. Подписание соглашения с победителем аукциона.
6. Оформление имущественных прав.

Кроме денег за ЗУ покупатель оплачивает услуги нотариуса (по желанию), государственную пошлину (350 р.), документы на строительные работы.

• Скачать бланк договора купли-продажи ЗУ у государства
• Скачать образец договора купли-продажи ЗУ у государства

У частного лица

Процедура покупки участка у частного лица осуществляется намного проще.

Порядок действий:

1. Поиск подходящего варианта.
2. Предварительная встреча с хозяином территории с целью обсуждения условий сделки.
3. Заключение соглашения.
4. Его регистрация.
5. Оформление свидетельства о праве собственности новым владельцем.

Основная сложность процесса — подготовка документации.

Продавец обязан предоставить:

• паспорт,
• свидетельство о праве собственности,
• кадастровые бумаги,
• справки об отсутствии задолженности,
• согласие супруга.

1. Скачать образец договора купли продажи ЗУ с физическим лицом
2. Скачать бланк договора купли продажи ЗУ с физическим лицом

Важно! Если одной из сторон является юридическое лицо, соглашение заверяется нотариусом.

Еще больше информации о сделках с физическими лицами можно найти .

Нюансы процедуры

Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.

Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.

Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:

• водоохранная зона не может нарушаться земельным наделом — территория должна находиться вдали от водоема на 40 – 150 м;
• холмистая местность станет препятствием к возведению сооружения — почва будет сползать;
• открытая местность либо густо застраиваемая площадь являются небезопасными.

При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.

Полезное видео

Дополнительная информация о нюансах сделок по приобретению участков под ИЖС в видео:

Таким образом, купить участок под ИЖС можно у государства или частного лица. Прежде чем заключать договор, следует проверить территорию на наличие коммуникаций, обременений.

>Секреты покупки земельного участка: как проверить перед сделкой и на что обратить внимание?

Как правильно выбирать?

Необходимо знать, кому принадлежит желаемый участок: государству или частным лицам. От этого зависит способ покупки и оформления сделки.

Кроме того, земли разделяются по своему назначению на несколько видов:

• сельскохозяйственные угодья;
• земли для промышленных объектов;
• особо охраняемые земли;
• участки водного и лесного фондов (как купить участок в лесу?);
• территории для размещения населенных пунктов и ИЖС, и т.д.

Разные категории земельных наделов включают информацию о том, можно ли в принципе их продавать и что на них разрешается строить. Например, территория для сенокосов или огородничества не предназначена для строительства жилых домов.

Важно! Покупатели, желающие построить капитальное жилье, подвести к нему коммуникации и прописаться в нем, должны найти участок, предназначенный для ИЖС. Узнать категорию участка можно, подав заявление на выписку ЕГРН.

Скачать бланк заявления на выписку ЕГРН

Что следует изучить и проверить?

Уже приехав на осмотр участка, можно визуально оценить некоторые моменты. Например:

• качество дорог;
• заселенность района;
• близость магазинов, аптек, школы.

Ровный ландшафт участка позволит сразу же приступить к строительству. Если же имеются неровности, может потребоваться привезти грунт или прибегать к ухищрениям при возведении фундамента. В этом случае строительство дома подорожает.

Желательно определить состав грунта, поскольку от него зависит технология строительства. А покупая землю для садоводства, нужно искать плодородный грунт, либо готовиться привезти его прежде, чем сажать деревья.

Уровень грунтовых вод влияет на строительство и посадку растений, а также на возможность выкопать на участке колодец. Если грунтовые воды слишком глубоко, бурение скважины обойдется в слишком большую сумму.

Чрезмерно высокий уровень грунтовых вод повлечет за собой частый ремонт подвала и затопление участка и цокольного этажа во время весеннего паводка.

Земля может находиться в охранной зоне, в связи с чем могут быть запреты на строительство некоторых сооружений или проведение каких-то коммуникаций. Также может запрещаться вырубка редких деревьев или кустарников.

Есть еще множество нюансов, которые будет не лишним проверить:

• качество и вкус воды;
• наличие трещин в стенах дома;
• состояние трубопровода и электропроводки;
• присутствие стоячей воды в подвале;
• есть ли мокрые углы на стенах или пятна на потолке.

Проверка документов перед приобретением

На землю

Встретившись с собственником, нужно попросить его показать паспорт в качестве подтверждения, что это именно тот человек, за которого он себя выдаёт. Также продавцу не помешает взять с собой свидетельство о праве собственности на землю (при его наличии) и документы, описывающие, каким образом была получено недвижимость.

Сюда относятся:

• договор купли-продажи земли;
• договор дарения;
• свидетельство о получении имущества по наследству и т.д.

Обратите внимание! Перед покупкой земельного участка, необходимо удостовериться, что он зарегистрирован. У собственника должен иметься кадастровый паспорт на объект.

Образец кадастрового паспорта на объект:

Существует сайт публичной кадастровой карты, где можно узнать информацию:

1. о координатах участка;
2. его адресе;
3. площади;
4. форме собственности;
5. кадастровой стоимости и т.п.

Для более подробной информации на этом же ресурсе можно заказать выписку из ЕГРН. Именно здесь сейчас фиксируют сведения о правообладателях на недвижимость. Также будет указано, не наложен ли арест на данный участок и нет ли каких-либо других обременений. В первом случае, законную сделку просто невозможно будет совершить. Во втором случае, нужно внимательно изучить обременения и решить, не помешают ли они реализации планов покупателя.

Иногда продавец описывает неправильные границы объекта. Немаловажно изучить документы на предмет отсутствия судебных тяжб с соседями по этому вопросу.

Если, исходя из слов собственника, размер и форма участка получаются не такими, какими они по факту зарегистрированы, рекомендуется вызвать геодезиста. Процедуру замеров придётся оплатить, но благодаря ей можно получить объективную информацию о территории участка, вне зависимости от того, что говорят соседи и как стоит забор.

Обязательно нужно попросить у продавца справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Иначе может возникнуть необходимость оплатить чужие долги.

И ещё один момент, который касается покупки внешне пустой земли. Может оказаться, что постройки там были раньше, и документы это отражают. А под землей могут находиться водопровод и другие коммуникации. На все эти вещи следует обратить внимание перед покупкой участка, даже если внешне он показался покупателю подходящим.

На дом и постройки

При покупке участка с домом необходимо попросить у продавца не только все вышеуказанные документы, но и те, которые касаются жилых и нежилых построек. Координаты дома по отношению к земельному участку, поэтажный план дома, из каких он сделан материалов и прочие сведения описаны в техническом плане. С 2013 года этот документ обязан быть в наличии для кадастрового учета.

Границы строений на плане должны совпадать с границами строений в реальности. Если к дому подведены газ, вода, электричество и прочее, следует убедиться, что подключение выполнено и оформлено правильно.

Если, к примеру, врезка в городскую канализацию была сделана незаконно, покупателю грозит штраф. Опять же, коммунальные счета должны быть оплачены перед отчуждением недвижимости, что должно документально подтверждаться.

В жилых домах может быть прописано больше одного человека, так что в пакет документов должно входить письменное согласие всех собственников на продажу, заверенное у нотариуса.

Подробнее про особенности процедуры оформления кредита на покупку земельного участка с домом и без можно узнать , а более подробно о том, какие документы нужны для покупки и продажи земельного участка с домом, можно прочитать в этом материале.

Надел под ИЖС

Важно! Построить жилье можно только на участке, который относится к категории земель, выделенных для поселения. Поэтому первое, что нужно сделать, это внимательно изучить выписку из ЕГРН и определить, допустимо ли здесь капитальное строительство.

Образец выписки из ЕГРН:

Бывает так, что у администрации города имеются свои планы на близлежащую территорию. Отдел архитектуры и градостроительства может проконсультировать на тему того, какие сооружения и предприятия будут рядом построены. Также стоит выяснить, нет ли запретов на возведение каких-либо построек, в частности, допустимое количество этажей жилища.

Если к участку уже подведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, необходимо лишь сделать проверку, законным ли это сделано способом. Визуальный осмотр территории на наличие линий электропередач и газопровода позволит предварительно оценить перспективы строительства. Однако это не даст гарантий, что к коммуникациям можно подключиться. Обязательно запрашивать документацию и выяснять все детали: какова будет мощность электропередачи? Можно ли врезаться в трубопровод?

Какие вопросы задавать продавцу?

Если был выбран участок с домом, имеет смысл поинтересоваться, как он был построен и получено ли разрешение на строительство.

Иначе эти моменты могут всплыть впоследствии, например, при попытке законного оформления этих построек или в ходе судебных разбирательств с соседями по какому-либо другому вопросу. Мало того, что стоимость этих сооружений была оплачена при покупке участка, их ещё и придётся разломать по решению суда.

Стоимость покупки – это ещё один момент, требующий уточнения. Что конкретно в неё входит? Если цена слишком низкая для данного района, это должно насторожить. Может быть, инженерные коммуникации не подведены, и придётся делать всё с нуля за отдельные деньги. Нет ли рядом вредного производства или других угроз для здоровья? Возможно, район проживания неблагополучный, и владелец жилья стремится поскорее покинуть это место.

Обратите внимание! Недвижимость может продаваться по частям в общедолевую собственность. Это может вызвать затруднения впоследствии, поскольку некоторые важные решения придется принимать совместно с соседями.

Нужно выяснить, что именно продается: отдельный участок или же одна доля более крупного участка.

Обладание долей недвижимости означает, что не удастся совершить её продажу в любой момент по своему желанию. Владелец обязан получить согласие соседей, письменно уведомив их о выставлении своего участка на продажу. Прописывать на своей территории жильцов тоже нельзя без разрешения остальных собственников.

Риски

1. Если собственник – человек в возрасте, и его поведение вызывает подозрения, желательно получить справку, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Невозможно заключить законную сделку с невменяемым человеком. Его родственники могут доказать через суд, что покупатель не имеет права поселиться на участке, который он считает своим. Маловероятно, что уплаченные деньги вернутся в полном размере.
2. Небезопасно приобретать любую недвижимость у несовершеннолетних лиц. Без письменного разрешения опекунов заключать подобные сделки они не имеют права.

   Если от имени несовершеннолетнего гражданина действуют его родители, нет гарантии, что процесс купли имущества пройдет гладко. Могут вмешаться органы опеки с заявлением, что сделка проходит не в интересах ребенка, тем самым нарушаются его права.

3. Если не уточнить перед покупкой планы администрации на близлежащую территорию, можно получить неприятный сюрприз в виде известия, что приобретенный дом подлежит сносу. Взамен, конечно, предоставят другое жилье, но район и условия проживания могут оказаться неудовлетворительными.

Распространенные способы мошенничества

• Самые распространенные случаи мошенничества связаны с подделкой документов. Собственник участка под каким-то предлогом не может явиться на встречу, и от его имени выступают доверенные лица. Они даже могут иметь нотариально заверенную доверенность, однако по факту она является подделкой.

  С помощью фальшивых документов мошенники могут даже продавать один и тот же участок по несколько раз. Чтобы не попасться на этот трюк, обязательно на каком-то этапе встретиться лично с владельцем и убедиться в его вменяемости.

• Другой вариант мошенничества – предложение прописать в договоре более дешевую сумму сделки, якобы с целью неполной уплаты налогов (подробнее про налогообложение купли-продажи земли можно узнать ). После этого продавцы находят причину, по которой сделка признается ничтожной, и возвращают деньги.

  Но выплачивают они не всю сумму, а только то, что указано в договоре. Уберечься от этой схемы можно полностью проведя финансовую операцию через банк. Нежелательно передавать деньги наличностью.

Итак, покупая участок, нужно приехать и осмотреть его лично и проверить правильность оформления документов. Вдобавок, необходимо убедиться, что сделка заключается с человеком, имеющим право на владение данной недвижимостью, и что другие собственники не будут препятствовать заключению сделки или пытаться её расторгнуть.

Из видео узнаете, как проверить земельный участок и документы перед его покупкой:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Купил участок. Что делать дальше?

Предыдущая статья “Как правильно переоформить земельный участок?”

Не прошло и недели как чувство эйфории по поводу недавно купленного земельного участка начинает понемногу уступать место растерянному волнению души… В голове вертится, словно назойливая муха, вопрос: «Что ж делать дальше?!» Спутанность. Надо фундамент копать…. Нет, надо проект делать… Ой, нет… У меня участок не ровный – сначала его необходимо спланировать…

Да уж… Люди, которые прошли через все это, с улыбкой вспоминают пережитые моменты…

Ну, да ладно. Обо всем по порядку…

Четкий план – всему голова.

Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания – это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…

Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с “бумажной работы”, с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!

Кто этим пренебрегает – тот рано или поздно попадает в ловушку “не решаемых проблем”. Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…

Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.

Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью

Приватизация земельного участка

Межевание земельного участка

И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:

Что делать дальше?

С чего начинается строительство дома?… Конечно, проще всего, не мудрствуя лукаво, связаться с архитектурно-строительной компанией и поручить ей постройку дома “под ключ”, с оформлением всех нужных документов. Но если вы не наследник олигарха и не содержанка власть предержащего, придется многое сделать и еще больше пройти самому.

Итак, пусть не пугают вас предстоящие круги.… Нет. Не Ада, а лабиринтов официальных кабинетов. Если сделать все step by step, как говорят англичане (а по-нашему – шаг за шагом), тогда путь ваш будет выглядеть так:

Этапы строительства дома

Шаг 1. Получение Топографического плана

Топографический план будет нам нужен для получения градостроительного плана и для получения Технических Условий для инженерных сетей (для тех, кто не знает: инженерные сети – это электричество, газ, водопровод, водоотвод, и для того, чтобы их провести к участку, необходимо получить Технические Условия)

Выглядит он так:

Шаг 2. Получение Ситуационного плана

Это план, на котором нанесены все виды коммуникаций, что проходят возле вашего участка, нужен будет также для получения технических условий.

Выглядит он так:

Шаг 3. Получение документа под названием “Технические Условия для подключения коммуникаций”

Именно этот документ нам понадобится для получения Градостроительного Плана Земельного Участка.

На каждый ресурс (на Электроэнергию, на Воду, на Газ) отдельно нужно получать ТУ.

Выглядит оно так:

Шаг 4. Получение документа под названием ГПЗУ (Градостроительный План Земельного Участка)

Это очень важный документ, по средствам его вы будите располагать свои строения на участке. Именно в нем указана инфа о том, где и что вам разрешается строить. Вот именно ради этого документа не стоит начинать строительство. Или потом пеняйте на себя, если вдруг вы построили дом на три метра ближе к забору, и он у вас попал в охранную зону. А на ГПЗУ четко обозначены границы, за которые нельзя залазить при строительстве. И не думайте, что участок Ваш: «что хочу – то ворочу». С таким успехом можно и септик свой закопать радом с соседской скважиной. На все есть нормы. По суду заставят снести дом за свой счет. Смысл ГПЗУ заключается в том, что это схема вашего ЗУ с обозначенным разрешенным местом под застройки. ГПЗУ нужен для составления СПОЗУ.

Выглядит он так:

Шаг 5. Рисуем СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка)

СПОЗУ – это тот же ГПЗУ, только с нанесенной на выделенное место под застройку схемой ваших будущих построек. Можно начертить самому. Снимаем ксерокопию ГПЗУ и на ней рисуем план. СПОЗУ нужен для разрешения на стройку.

Выглядит он так:

Шаг 6. Получаем документ под названием “Разрешение на строительство”.

Этот документ не требует ни рубля, однако занимает по времени около полутора месяцев и вероятно небольшой перестрелки с архитекторами, не сильно рвущимися выполнять свои прямые обязанности. После всего этого ожидаете с десятку дней и вуаля! – Получаете разрешение на строительство на руки.

Выглядит оно так:

Шаг 7. Проводим инженерно-геологические изыскания на ЗУ

От количества грунтовых вод, содержащихся в вашей землице, зависят решения выбора канализации, а также типа фундамента и еще мн.др. На Вашем участке бурятся скважины, и берутся пробы грунта. После этого Вам представляется отчет о проведенной работе, заключение о близости, а также удаленности грунтовых вод, наличии плывунов, состоянии грунтов и т.д. Исходя из данного документа проектировщик делает вывод, какой фундамент показан данному дому и в какой части земельного участка лучше его построить.

Выглядит отчет примерно так:

Шаг 8. Получаем документ «Архитектурно-Проектировочное Задание»

Этот документ необходим для дальнейшей разработки проектной документации. Выдается бесплатно.

Выглядит оно так:

Шаг 9. Делаем Проект на дом

Проект необходим. Без него ни обойтись. Мне нравиться такая метафора: Проект для строителя, как карта для туриста. Турист может идти и без карты, только куда его это приведет?!? Я с этим полностью согласен. Можете использовать готовый проект, а можете и заказать разработку нового, а можно самому придумать. Типовой проект почти любого из нас устроит, но знайте – они бывают с крайне неудачными планировочными решениями, которые не профессионал не отличит.

Выглядит он так:

Шаг 10. Непосредственно стройка

Когда начнется строительство – первое, о чем нужно позаботиться – это забор, туалет, временное электричество, и вода – без них Вы просто не начнете работы.

Шаг 11. Вводим здание в эксплуатацию

Ввести дом в эксплуатацию получится только при условии:

• Наличие закрытого теплового контура (двери, постоянная кровля, пол, окна, и т.д.)
• должна быть лестница постоянная, если есть второй и более этажей (капитальная, не приставная)
• Должна быть оборудована кухня(плита, мойка). И только тогда БТИ признает дом жилым.

Так выглядит это разрешение:

Шаг 12. Присваивание адреса земельному участку

Советы начинающему застройщику – от покупки участка до регистрации дома

Подготовка к строительству: ключевые моменты

Возведение загородного дома – дело, требующее основательного подхода и тщательной подготовки. Поэтому, прежде чем закупать материалы и начинать строительные работы, необходимо учесть все нюансы и оформить документацию. Спешка приведет к тому, что либо строительство остановится на одном из этапов, либо дом будет возведен с нарушениями, и в нем нельзя будет жить с комфортом.

Подготовительный период желательно закончить к марту, когда начинается сезон строительства. До ноября вполне возможно успеть возвести дом и подключить его к отоплению. Внутренняя отделка, подготовка к работе канализационной, вентиляционной, электрической систем и водоснабжения может происходить в любое время года. Примерно через полтора или два года добротное здание будет готово принять хозяев и гостей, чтобы праздновать новоселье. Это радостное событие произойдет в том случае, если подготовка будет основательной, а финансирование – бесперебойным. Какие же подготовительные этапы следует обеспечить?

Первый этап. Покупка участка

Первым шагом подготовки станет выбор участка. Оптимальный вариант – когда земельный надел находится на территории коттеджного поселка или в муниципальном образовании, а его предназначение – индивидуальное жилищное строительство. Садовое товарищество подходит для возведения загородного дома меньше, поскольку там разрешается строить дачные домики не для постоянного, а для сезонного проживания. Естественно, шикарный дом на шести сотках возвести никто не запретит, но чтобы зарегистрироваться в нем, необходимо будет сменить назначение земли и переоформить владение. Сложнее всего придется тем, кому «посчастливилось» приобрести участок земли в сельскохозяйственных угодьях.

Второй этап. Размечаем участок

Следующий этап подготовки к строительству – разметка участка. Она будет зависеть от требований, которые власти муниципального образования предъявляют к возведению частных домов. На территории всегда существует «красная линия», вдоль которой проходят улицы, дороги, магистральные трубопроводы. Поэтому проект индивидуального строения должен учитывать действующие нормы, согласно которым дом должен находиться на расстоянии 5 метров от «красной линии». Иногда это затрудняет возведение сложных архитектурных построек и ограничивает полет фантазии проектировщиков и дизайнеров.

Учитывать придется и нормы противопожарной безопасности, и санитарные требования. В соответствии с ними дома, расположенные по соседству, должны отстоять друг от друга на расстояние, равное сумме высот строений. Существуют различия для домов из разных материалов: кирпичные дома с железобетонными перекрытиями должны находиться на расстоянии минимум 6 метров. Если строение выполнено из кирпича, а перекрытия в доме деревянные, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Полностью же деревянные дома должны отстоять друг от друга на 10 метров минимум. Такие же нормы действуют и для нежилых строений.

Инстанции, без которых не обойтись при подготовке к строительству:

– В районном архитектурном отделе будущему владельцу загородного дома разъяснят, какие в местности существуют нормы высотности зданий, где проходит «красная линия», познакомят с требованиями и нормативами индивидуального строительства.

1. Выписка из кадастрового плана выдается местным департаментом земельных ресурсов. Там же следует уточнить, проходят ли на территории участка ЛЭП или подземные коммуникации.
2. Муниципальные организации, отвечающие за электроснабжение района, дадут разрешение на подключение к существующей электросети. При этом желательно сразу уточнить, на какую мощность сети можно будет рассчитывать, и насколько быстро произойдет подключение – электричество нужно с самого начала строительных работ.
3. Стоит наведаться и в газовую компанию с вопросом о возможности подключения будущего дома к общей системе газификации. Если провести газ будет нельзя, то сразу надо будет решить вопрос с источником отопления будущего дома.
4. Еще одна инстанция, куда необходимо обратиться, – местный орган Санитарно-эпидемиологической службы. Если земельный надел находится на территории водоохраной зоны, именно эта организация даст ответ, можно ли будет использовать локальные очистные сооружения.

Третий этап. Где будет дом

Очередной этап подготовительных работ – землеописание. Определить, где в конечном итоге будет располагаться дом, поможет кадастровый план земельного участка, который выдается при покупке надела. На фрагменте топографической съемки (он выдается в местной администрации) будут нанесены все магистральные сети, по нему можно будет предварительно определить местоположение будущей постройки. Но чтобы генеральный план участка был утвержден в уполномоченных органах власти, необходимо будет произвести подробную геодезическую съемку.

Четвертый этап. Изучаем грунты

Понадобятся также сведения о залегающих на будущей строительной площадке грунтах. Их получают в геологическом тресте области. Некоторые будущие домовладельцы ограничиваются беседами со «знающими» людьми из числа местных жителей. Но опираться на данные, полученные из весьма ненадежных источников, при строительстве добротного коттеджа, а не одноэтажного дачного домика, не стоит. Лучше заказать проведение инженерно-геодезических изысканий приобретенного участка. Заключение будет содержать подробную информацию о физико-механических особенностях грунтов, химическом составе грунтовых вод и другие данные. Это поможет в дальнейшем выбрать оптимально подходящий фундамент для дома. А если участок состоит из слабых и подвижных грунтов, то желательно отказаться от возведения коттеджа из камня и остановиться на постройке легкого каркасного дома.

Пятый этап. Проект дома

Проектирование дома – следующий шаг, приближающий к воплощению мечты о своем доме. Бюджетный вариант заключается в использовании типового проекта. Его минус в том, что планировка будет стандартной: изменения разрешается вносить лишь в отношении расположения проемов или перегородок. Несомненный плюс типового проекта – низкая стоимость.

В том случае, если финансово будущий хозяин дома не ограничен, а типовые проекты не отвечают его требованиям, можно заказать индивидуальное проектирование у архитектора. Специалист уточнит требования, которым должен отвечать загородный дом, а также количество комнат и других помещений. Архитектор составляет проектную документацию и предоставляет ее вариант заказчику. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми разделами, в том числе и с инженерным оснащением будущего дома. Не все архитекторы работают с этим разделом, поэтому данную часть проекта придется заказывать другому специалисту.

Где найти архитектора, который выполнит проект дома с учетом всех нюансов? Вряд ли этим вопросом согласятся заниматься крупные проектные организации, поэтому придется ограничиться услугами специалиста, занимающегося разработкой проектов на заказ. Но следует уточнить, будет ли это только архитектурная часть, или наемный специалист работает в команде с кадастровым инженером в Севастополе, отвечающим за коммуникации. Наилучшее решение – обратиться в небольшую архитектурную компанию, специализация которой заключается именно в малоэтажном домостроении. Обычно в таких мастерских над проектом совместно работают и архитекторы, и инженеры, и другие специалисты. При этом права и обязанности заказчика и исполнителя подтверждены официальным договором.

Особенности заключения договора с подрядчиком:

1. Прежде чем подписать договор на строительство будущего дома, желательно сообщить бригаде строителей, что процесс возведения дома будет контролироваться, а конечный результат будет проверен независимыми экспертами. Если строителям такое заявление заказчика не нравится, то и связываться с ними не стоит.
2. Порядок оплаты – та часть договора, к которой нужно подойти особенно внимательно. Следует отметить, что оплата за выполненные работы будет производиться поэтапно, а авансирования не предвидится. Такими условиями заказчик обезопасит себя от труда неквалифицированных работников, которые сначала тратят полученные деньги, а потом работают не с полной отдачей.
3. Важно предусмотреть штрафные санкции за то, что сроки выполнения работ затягиваются – хотя бы полпроцента или процент от общей стоимости работ. Если в договоре не будут указаны проценты штрафа за «долгострой», бригада может оттягивать этапы строительства на все более далекие сроки.
4. Тщательная проверка сметы – главное условие успешного строительства. Доверять смете, в которой оплата рассчитывается за квадратный метр нельзя, иначе большая часть средств потратится на начальном этапе.

Этап 6. Как найти хороших строителей?

Выбрать строительную компанию, которая возведет загородный дом быстро и качественно, не так-то просто. В подрядных организациях с документацией все в порядке, но и стоимость их услуг достаточно высокая. Можно обратиться к бригаде шабашников или гастарбайтеров, это дешевле, но нужно понимать, что в случае некачественной работы вы не сможете привлечь их к ответственности.

Лучший вариант – подбор строительной фирмы по совету знакомых, которые на своем опыте убедились, как работает организация и насколько ей можно доверять. Серьезная компания всегда предоставит возможность ознакомиться с выполненными объектами, сможет составить предварительную смету, не будет скрывать своих бывших клиентов, чтобы будущий домовладелец смог узнать их отзывы о работе. Составление и подписание договора со строительной фирмой – важный этап, на котором станет ясно, насколько подрядчик готов выполнять условия и предоставлять гарантии. В договоре нужно указать гарантийные обязательства подрядчика, штрафные санкции за затягивание сроков строительства — любые сомнения или колебания подрядчика заказчик может оценить как непрофессионализм или склонность к обману.

Заключительный этап – регистрация дома

Когда загородный дом построен, его необходимо легализовать в регистрационной палате. Чтобы проблем с регистрацией не возникло, нужно подготовить пакет документов:

• заявление владельца частного дома;
• свидетельство о праве собственности на землю;
• кадастровый план земельного участка (его нужно получать в кадастровой палате);
• техпаспорт дома или разрешение на строительство (оно требуется для недостроенного объекта).

Технический паспорт можно получить в органах Ростехинвентаризации при наличии справки из органов архитектурного надзора, которая свидетельствует о соответствии строений на участке проекту и нормативным требованиям; квитанция об оплате госпошлины.