Прекращение аренды земельного участка

Содержание

Основания прекращения аренды земельного участка.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных

6) реквизиции земельного участка в соответствии

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

31.​ Прекращение права аренды земельного участка: основания и порядок.

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

*ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:

1) в период полевых сельскохозяйственных работ;

2) в иных установленных федеральными законами случаях.

32.​ Прекращение права безвозмездного пользования земельным участком и сервитута: основания и порядок.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен

Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Основания прекращения сервитута

1. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

2. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

СТАТЬЯ 53 ЗК РФ

Порядок прекращения:

3. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком заявление об отказе от права на земельный участок подается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. К заявлению об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком прилагается копия документа, удостоверяющего личность (для гражданина). К заявлениям юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и государственных и муниципальных предприятий должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 настоящего Кодекса;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 — 100 настоящего Кодекса режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

(пп. 7 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, принимается судом в соответствии со статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 48 ЗК РФ. Основания прекращения сервитута

1. Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

* Статья 276 ГК РФ. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

2. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.

33.​ Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: основания, порядок. Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Расторжение договора аренды земельного участка: порядок и особенности

Процедура расторжения договора аренды земельного участка подчиняется нормам российского законодательства. Инициатором завершения договорных отношений вправе стать как арендатор земельного надела, так и его арендодатель.

Процесс может проводиться принудительно по желанию одного из участников сделки либо по обоюдному согласию сторон.

Нормы законодательства

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

  • гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
  • гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
  • ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
  • ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
  • п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.

Помимо этого, договор аренды прекращает свое действие, если завершается его срок, прописанный в условиях соглашения, а также при наличии взаимного согласия участников.

Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.

Порядок расторжения по взаимному соглашению

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Если вторая сторона не возражает против завершения арендных отношений, то составляется двустороннее соглашение.

Прекращение временного пользования земельного участка по взаимному согласию участников – это самый простой способ расторгнуть договорные отношения. В этом случае возникает минимум сложностей и препятствий, сделка оформляется быстро и без взаимных претензий.

Оформление соглашения о расторжении

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

  • название документа;
  • место и день его составления;
  • сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
  • реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
  • причины и основания;
  • условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
  • сроки прекращения действия договора;
  • подтверждение отсутствия взаимных претензий;
  • подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Порядок действий по инициативе арендодателя

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

  1. Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
  2. Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
  3. Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
  4. При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
  5. Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
  6. При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

Причины расторжения, если инициатор — арендодатель

Договор аренды участка земли расторгается в принудительном порядке по желанию арендодателя по следующим причинам:

  • отсутствие или задержка платы за аренду как минимум 2 раза подряд;
  • использование земли не по назначению, возможно, с нанесением вреда окружающей среде;
  • порча участков;
  • непроведение необходимых и обязательных действий по улучшению качества земель – охрана почв, рекультивация;
  • отсутствие подготовки участков к целевому использованию;
  • неиспользование земли по назначению в течение трехлетнего срока (речь идет об участках для с/х и строительных целей);
  • самовольное возведение построек на участке;
  • изъятие наделов в государственных целях.

Помимо указанных причин, стороны могут прописать дополнительные непосредственно в договоре аренды.

Порядок действий по инициативе арендатора

Законодательство РФ позволяет инициировать процедуру расторжения арендатору. Если второй участник сделки нарушает положения договора аренды, предоставляет землю в ненадлежащем виде, создает препятствия для целевого использования наделов, то арендатор вправе потребовать прекратить отношения.

Арендатору следует действовать в соответствии с нормами законодательства, заранее уведомив арендодателя о своих намерениях в письменном виде с указанием обоснования.

В целом, порядок действий арендатора следующий:

  1. Выявление обоснованных причин для расторжения договора аренды.
  2. Направление арендодателю письменного предупреждения о желании расторгнуть соглашение.
  3. Получение письменного ответа от арендодателя в течение 30-ти дней.
  4. В зависимости от ответной реакции арендодателя либо заключается двустороннее соглашение о расторжении, либо инициируется судебное разбирательство.

Причины расторжения, если инициатор – арендатор

Арендатор земельного участка вправе потребовать расторгнуть арендный договор при наличии причин:

  • владелец не предоставил земельный участок для пользования в обозначенный срок;
  • арендодатель создает препятствия для пользования землей;
  • состояние участка не соответствует условиям, оговоренным в договоре аренды, земля обладает не выявленными ранее недостатками;
  • землю нельзя использовать по целевому назначению в силу различных причин, ранее скрытых от арендатора.

Представленный список не закрытый и может быть дополнен. Соглашение об аренде земли может содержать дополнительные причины для его завершения в досрочном порядке по инициативе одного из участников.

В целом, все причины для прекращения договора аренды сводятся к несоблюдению арендодателем договорных условий и невыполнению прописанных обязательств.

Возможные сложности

Процесс может затянуться и усложниться, если вторая сторона отказывается признавать себя виновной в нарушении договорных обязательств и не желает прекращать отношения. Более того, возможно выставление встречных претензий.

В этом случае дело переходит в судебные органы и затягивается на неопределенный срок.

Для суда нужно собрать достаточную доказательную базу — аудиофайлы, видеофайлы, бумажные документы, подтверждающие претензии стороны. Необходимо заручиться поддержкой свидетелей и очевидцев.

Во избежание подобных сложностей рекомендуется на стадии подписания договора аренды установить непосредственно в условиях возможные поводы для расторжения сделки в более ранние сроки. При этом нужно четко обозначить причины, по которым инициировать прекращение аренды может каждый из участников сделки.

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Комментарий к статье 46 ЗК РФ:

1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2017 N 309-ЭС17-6880 по делу N А50-14271/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ответчика демонтировать возведенное строение и освободить земельный участок, передать администрации данный земельный участок. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о существенном нарушении предпринимателем условий договора.

Выводы судов соответствуют положениям статьи 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 309-ЭС17-6296 по делу N А07-23356/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными торгов по продаже права аренды земельного участка; о признании недействительным договора аренды, заключенного по результатам торгов; о применении последствий недействительности сделки; о взыскании убытков. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями администрации и возникшими у кооператива убытками.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт осмотра земельного участка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, постановление о назначении административного наказания, проанализировав условия договора аренды земельного участка, руководствуясь статьями 15, 401, 404, 606, 611, 612, 613, 614, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в спорный период, разъяснениями, приведенными в пунктах 11, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований Кооператива.

Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 305-ЭС17-4953 по делу N А41-97180/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о нецелевом использовании ответчиком арендуемого земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 69 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка от 03.09.2007 N 1308, учитывая обстоятельства, установленные по делам N А41-41200/2013, N А41-31913/2014, суд установил факт нецелевого использования ответчиком арендуемого земельного участка и, руководствуясь пунктом 9 статьи 22, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 22.05.2017 N 310-ЭС17-5152 по делу N А08-7632/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу об обязании снести самовольно возведенную постройку. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суды пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, обязания ответчика снести самовольно возведенное строение.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе кадастровую выписку в отношении земельного участка, градостроительный план земельного участка, проектную документацию на торговый центр, технический план сооружения, проанализировав условия договора, Правила землепользования и застройки Губкинского городского округа от 25.12.2012, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, руководствуясь статьями 222, 450, 452, 611, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42, 46, 62 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, обязания Общества снести самовольно возведенное строение, размеры которого указаны в иске Администрации округа, и возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.

Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 305-ЭС17-2735 по делу N А40-35821/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании расторжения договора аренды земельного участка недействительным, о признании договора аренды земельного участка действующим на условиях, указанных в договоре. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что истцом как арендатором допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в том, что истец не получил разрешение на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды, не приступил к строительству и не представил доказательств использования участка по назначению в установленные сроки.

Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, суды, руководствуясь статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 22 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 310-ЭС17-4922 по делу N А68-11126/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке постановления по делу о взыскании задолженности, неустойки, обязании привести земельный участок в пригодное для использования состояние. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о наличии факта пользования ответчиком объектом аренды, а также нарушения ответчиком обязательства по его оплате.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установили наличие факта пользования ответчиком объектом аренды, а также нарушения предпринимателем обязательства по его оплате, в связи с чем правомерно пришли к выводам о наличии оснований для взыскания задолженности.

Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016 Решение: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об обязании освободить земельный участок от строительной техники, бытовых вагончиков, металлических контейнеров и объекта, не завершенного строительством, и передать земельный участок по акту приема-передачи. Требование: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимание довод заявителей о том, что ст. 622 ГК РФ к данным правоотношениям неприменима в связи с нахождением на спорном земельном участке объекта, не завершенного строительством, возведенного при наличии разрешительной документации.

Признав доказанным отсутствие правовых оснований для пользования обществом спорным земельным участком и фактическое прекращение строительства, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 30, 39.6, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», заявленные администрацией требования удовлетворил, обязав общество возвратить арендуемый земельный участок в первоначальном состоянии.

Определение Верховного Суда РФ от 08.02.2017 N 308-КГ16-19850 по делу N А32-16592/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании незаконным отказа государственного органа. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку судами установлено, что отказ в предоставлении в собственность за плату земельного участка, выраженный в письме, является незаконным и нарушающим права заявителя.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договора аренды такого земельного участка не был расторгнут с эти гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ; на момент заключения нового договора такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Определение Верховного Суда РФ от 23.03.2017 N 307-КГ17-1195 по делу N А56-90214/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным бездействия, обязании заключить договоры аренды. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что истек максимальный срок осуществления жилищного строительства, определенный условиями договоров аренды земельных участков, освоение спорных земельных участков не начато, разрешение на строительство не получено, на участках отсутствуют незавершенные строительством объекты.

Разрешая спор, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что к моменту обращения общества с заявлением о заключении долгосрочных договоров аренды земельных участков, сформированных в соответствии с документацией по планировке территории в границах спорных земельных участков, истек максимальный срок осуществления жилищного строительства, определенный условиями договоров аренды данных земельных участков от 21.04.2009; освоение спорных земельных участков не начато, разрешение на строительство не получено, на участках отсутствуют незавершенные строительством объекты, суды, исходя из положений пунктов 1, 3, 5, 6 статьи 30.2, подпункта 8 пункта 3 статьи 38.2, статей 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не усмотрели оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Определение Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, внесении изменений в ЕГРП. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что предоставленный ответчику земельный участок для строительства объекта по факту не используется, находится в заброшенном состоянии, строительство на нем арендатором не ведется. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были, кроме того, существуют объективные обстоятельства, исключающие использование (освоение) арендуемого земельного участка в связи с нахождением на нем строений, принадлежащих смежному землепользователю, а также в связи с прохождением ливневой канализации вдоль земельного участка.

В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Приостановление договора аренды

Приостановить действие договора можно по соглашению сторон. В ином случае можно взыскать с арендодателя упущенную выгоду.

ГК РФ Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.

Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды. Рекомендуем обратить внимание на самые распространенные ситуации, в которых суды удовлетворяют требования о недействительности. Они касаются главным образом аренды публичных земельных участков.

Нарушение порядка передачи в аренду публичного участка

Это самое частое основание. Соответствующие иски подают в основном органы местного самоуправления и прокуроры. Однако встречаются ситуации, когда подобные требования заявляют частные лица.

Например, вы можете обратиться в суд, если хотели арендовать спорный участок, но арендодатель неправомерно выбрал другое лицо. В частности, суд может признать недействительным договор аренды публичного сельскохозяйственного участка, если на него было два претендента, но торги не проводились (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2017 N Ф03-893/2017).

Нарушение прав по пользованию земельным участком или недвижимостью на нем

Если сдача в аренду земельного участка мешает вам пользоваться землей или другой вашей недвижимостью, вы вправе заявить требование о недействительности соответствующего договора аренды.

Например, возможны следующие ситуации:

  • часть земли истца сдали в аренду третьему лицу как самостоятельный участок, поскольку границы указанных участков не были согласованы (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.03.2016 N Ф03-143/2016);
  • государственный участок полностью сдали в аренду другому лицу, хотя на нем находилась недвижимость не только этого лица, но и истца (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.10.2016 N Ф02-5961/2016).

Адвокат по гражданским делам в Москве.

Нормы закона

Арендные договорные отношения регулируются Гражданским кодексом. В статьях 168-174 прописываются все случаи, при которых соглашение признается недействительным.

Статья 168 Нарушение прав третьих лиц.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

Статья 169 Несоответствие нравственным нормам либо установленному правопорядку.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

Статья 170 Доказательство того, что соглашение является мнимым.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Статья 170 Установление факта того, что соглашение было заключено с целью прикрытия другой сделки.
Статьи 171-172 При участии в заключении соглашения недееспособного человека (в том числе ребёнка до 18 лет) либо лица, страдающего психическими расстройствами.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

Статья 174.1 При игнорировании наложенного ограничения на земельный участок.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

Право предоставления в аренду участков закреплено за:

  1. Собственником;
  2. Иным лицом, которое собственник наделил позволяющими сдать в аренду имущество полномочиями.

Арендующим может быть как физическое, так и

юридическое лицо

Взаимоотношения сторон регулирует:

  • Земельный и Гражданский кодексы РФ;
  • Ряд Федеральных законов и актов (например, 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно ст.27 Земельного кодекса, объектом аренды могут быть земли любых категорий, за исключением изъятых и оборота участков. Ст.607 Гражданского кодекса говорит о том, чтобы стать объектом аренды, параметры земельного участка должны быть четко определены, в том числе в заключаемом договоре. В противном случае договор аренды можно назвать недействительным.

Арендные отношения между сторонами фиксируются в письменной форме и подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Защита прав арендатора земельных участков // обзор судебной практики

Так, между национальным парком (арендодателем) и ООО «Аура-1» (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 12/50, расположенного в лесничестве ГУ «Сочинский национальный парк», сроком на 49 лет для обустройства и эксплуатации туристического приюта. В соответствии с п. 4 ст. 27 и ст.

Инфо

В силу п. 4 ст. 20 ЗК РФ граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. Право сдачи такого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.

608 ГК РФ).

Процедура признания договора аренды участка недействительным

Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.

Если же соглашение оспоримо, то недействительным оно может быть признано только через суд. Практика показывает, что в большинстве случаев обращение в суд подаётся каким-либо третьим лицом, права которого были нарушены при передаче земли в аренду.

Для обеих сторон сделки немаловажным вопросом являются последствия признания договора аренды земельного участка недействительным. Вне зависимости от того, ничтожной либо оспоримой была признана сделка, к заключенному соглашению применяется так называемая реституция. Это означает, что стороны обязуются вернуть всё то, что было передано в результате заключения соглашения.

В случае если расчёты производились не в натуральной форме (например, когда в обмен на предоставляемые услуги выполнялась какая-либо другая работа), то компенсации подлежит стоимостное выражение использованного способа расчёта.

Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2009 N 4-В08-36.

«Дело по иску о признании действительным договора аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, так как отсутствие государственной регистрации права не могло служить основанием для признания земельного участка несуществующим, кроме того, суд не учел, что в силу статей 279 — 283 ГК РФ принудительное прекращение прав владения и пользования частью земельного участка допустимо только в случае его изъятия для государственных или муниципальных нужд при согласии собственника».

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2005 N 13631/04 по делу N А56-32832/03. «В удовлетворении искового заявления о признании недействительным договора аренды в отношении части земельного участка и признании за истцом права на оформление и заключение договора аренды земельного участка отказано правомерно, поскольку истец не представил суду доказательств наличия у него права собственности на объекты, расположенные на спорном земельном участке».

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 N 9102/00 по делу N А56-4115/00. «Договор аренды земельного участка, находящегося в полосе отвода железной дороги, правомерно признан недействительным, так как земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач».

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 N 3351/08 по делу N А27-3483/2007-Г. «Соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка обществу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным.

Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации)». Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2006 N 14421/05 по делу N А50-720/2005-Г21. «Иск о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ничтожным и его государственной регистрации недействительной удовлетворен правомерно, поскольку, устанавливая новый срок действия договора аренды, акционерное общество незаконно распорядилось земельным участком, находящимся у него в постоянном (бессрочном) пользовании, так как такое распоряжение является нарушением п. 4 ст.

20 Земельного кодекса РФ». Определение ВАС РФ от 07.07.2009 N ВАС-8067/09 по делу N А32-13600/07-9/336. «Суд, признавая указанный договор недействительным, обоснованно исходил из того, что спорный земельный участок находится во второй зоне санитарной охраны курорта федерального значения и является федеральной собственностью».

Определение ВАС РФ от 13.07.2009 N ВАС-8710/09 по делу N А60-17765/2008-С2. «Общество не обладало титулом арендатора на момент подписания договора субаренды, в связи с чем договор является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ». Определение ВАС РФ от 30.01.

2009 N 17651/08 по делу N А40-49740/07-49-430. «В заявлении о признании права аренды на земельный участок; признании договора аренды недействительным в части, обязании обеспечить изготовление кадастровой карты, утвердить проект границ отказано, так как истцами не доказано, что для осуществления производственной деятельности им дополнительно необходим земельный участок, кроме того, наличие оснований для признания договора аренды недействительным не доказано».

Определение ВАС РФ от 08.12.2008 N 13686/08 по делу N А41-К1-3055/08. «Исковые требования о признании недействительными в силу ничтожности договора аренды земельного участка, а также соглашения о передаче прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды удовлетворены правомерно, так как на момент передачи спорного земельного участка в аренду у ответчика отсутствовали полномочия по распоряжению этим земельным участком, а следовательно, и возможность передачи своих прав и обязанностей арендодателя».

Определение ВАС РФ от 01.08.2008 N 9544/08 по делу N А50-8676/2007-Г21. «Иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок удовлетворен, так как спорный земельный участок не сформирован, не может являться объектом недвижимости в гражданско-правовом смысле, потому как его площадь определена ориентировочно, границы не описаны, не удостоверены в порядке, установленном ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4253/08 по делу N А33-13604/2006. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части предоставления в аренду земельного участка удовлетворен, так как суды обоснованно исходили из того, что ответчиками не представлены доказательства неделимости спорного земельного участка».

Определение ВАС РФ от 02.04.2008 N 4253/08 по делу N А33-13604/2006. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворен, так как арендатор на дату заключения спорного договора не имел полномочий по распоряжению участками, входящими в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена и распорядиться спорным участком мог при условии, что это связано с обеспечением жизнедеятельности населения муниципального образования».

Определение ВАС РФ от 20.03.2008 N 3429/08 по делу N А60-7697/2006-С2. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворен, так как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором находятся приобретенные истцом объекты недвижимости, в установленном законом порядке прекращено не было, следовательно, истцу перешло право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости».

Определение ВАС РФ от 12.03.2008 N 3313/08 по делу N А50-19273/2006-Г-27. «Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора аренды земельного участка удовлетворен, так как суд обоснованно исходил из того, что действующее на момент заключения договора аренды законодательство не предусматривало передачу свободных земельных участков в полосе отвода железных дорог в срочное пользование для строительства жилых домов».

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 17863/07 по делу N А40-7056/07-41-74. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен, так как суды обоснованно исходили из того, что в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться данными земельными участками».

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2004 N Ф09-344/04-ГК по делу N А76-11818/2003. «Суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления права истца на постоянное (бессрочное) пользование спорным земельным участком».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3146/2009(7461-А03-47) по делу N А03-8012/2008. «Иск о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен правомерно, поскольку ответчик, являясь государственным унитарным предприятием, не вправе был передавать свои права и обязанности арендатора по указанному договору другим лицам».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2009 N Ф04-3128/2009(7426-А03-9) по делу N А03-8519/08-38. «Иск о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворен правомерно, поскольку оспариваемый договор заключен между органом местного самоуправления и арендатором без проведения аукциона».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2009 N Ф04-1705/2009(2970-А46-9) по делу N А46-14553/2008. «В иске о признании недействительным договора субаренды земельных участков, находящихся у ОАО «Российские железные дороги» на праве аренды, отказано, так как на спорных участках находились объекты недвижимости, в связи с чем эти участки могли предоставляться в субаренду без проведения торгов».

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.07.2009 N Ф04-4176/2009(10477-А03-9) по делу N А03-12257/2008-11. «Прокурору отказано в иске о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата участка муниципальному образованию, так как передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка были осуществлены на основании неоспоренного решения, принятого уполномоченным органом».

Постановление ФАС Московского округа от 26.03.2003 N КГ-А40/1371-03. «Суд удовлетворил исковые требования о признании договора на аренду земельного участка недействительным, т.к. спорный земельный участок входит в состав лесного фонда первой группы, а действовавшее на момент заключения договора законодательство не предоставляло местной администрации права распоряжения лесным фондом».

Постановление ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1922-06-П по делу N А40-51004/04-22-538. «Суд правомерно удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. указанный земельный участок расположен под зданием, принадлежащим истцу на праве собственности, и необходим для его использования, а спорный договор нарушает права истца и противоречит законодательству РФ».

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2005 N КГ-А40/13124-05. «Суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. спорный участок после проведения этапа проектирования был исключен из границ охранной зоны, а указанный договор утратил силу в связи с заключением сторонами нового договора аренды этого же земельного участка на новый срок».

Постановление ФАС Московского округа от 11.10.2005 N КГ-А40/9864-05. «Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, т.к. земельный участок, необходимый истцу для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, не сформирован по кадастровому учету, а спорный договор аренды не нарушает прав истца как собственника указанного недвижимого имущества».

Постановление ФАС Московского округа от 09.06.2008 N КГ-А41/3796-08-П по делу N А41-К1-21813/05. «Исковые требования о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворены правомерно, так как материалами дела подтверждается наличие у истца права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком, вследствие чего ответчик не имел права распоряжаться указанным земельным участком, передавая его в аренду третьему лицу».

Судебная практика по аренде земли

УДК 347.2/.3 Страницы в журнале: 108-113 В.А. БАКУЛИНА, аспирант Московского городского университета управления Правительства Москвы e-mail: Анализируются вопросы аренды земельных участков; выделяются наиболее часто встречающиеся ситуации в арбитражной практике; отмечается увеличение числа сделок с земельными участками, в том числе связанных с арендой земельных участков.

Обязательные требования

Чтобы соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Преамбула Здесь указываются:

  • наименование соглашения;
  • дата/место заключения;
  • данные о сторонах сделки – если это организация, то должен быть указан документ, на основании которого действует учреждение (устав и т. д.);
  • наименование сторон в рамках соглашения (арендатор/арендодатель).
Предмет сделки
  • наименование объекта с указанием подробных его характеристик, которые позволяют его однозначно идентифицировать (площадь участка, адрес расположения, кадастровый номер и т. д.);
  • обязательства сторон;
  • сумма сделки и способ взаиморасчётов (если применяется задаток, то информация о нём должна быть указана в обязательном порядке);
  • сроки исполнения обязательств каждой стороной.
Дополнительные положения
  • ответственность, налагаемая на стороны в случае невыполнения пунктов соглашения;
  • варианты расторжения договора, предпринимаемые одной из сторон, с указанием оснований для такого действия;
  • способы выхода из спорных ситуаций;
  • действия при форс-мажоре.
Сведения о сторонах
  • личные и регистрационные данные каждой стороны;
  • адреса;
  • банковские реквизиты;
  • подписи (а также печати, если в сделке принимают участие юридические лица).

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Каковы последствия признания договора аренды земельного участка недействительным

Прежде всего необходимо собрать доказательную базу.

  • Подтверждающие отсутствие необходимых для подписания договора полномочий документы;
  • Подтверждающие невозможность подписантом принимать решения в части управления имуществом справки о полной или частичной недееспособности;
  • Акты, результаты разного рода экспертиз (если они имели место быть), прочие доказательства.

Следующий шаг — составление искового заявления в суд. В верней части документа указывается наименование суда, в котором будет рассмотрен спор, а также данные истца и ответчика.

В зависимости от того, решается спор между физическими или юридическими лицами, суд может быть районный или арбитражный.

  • Дату заключения договора, его номер, срок действия;
  • Обстоятельства заключения договора;
  • Основания, по которым его следует считать недействительным.

По тексту искового заявления необходимо ссылаться на действующие пункты закона и документальные доказательства (которые в обязательном порядке прикладываются к исковому заявлению).

В завершающей части искового заявления должно быть высказано требование к суду признать договор недействительным, а при необходимости — требование о возмещении возникших в результате манипуляций с заключением договора убытков.

Итогом заседания станет решение судьи. На практике нередко случается так, что до момента принятия окончательного решения может состояться несколько заседаний.

Для того, чтобы отстоять свои интересы, необходимо присутствовать на каждом из них.

Для работы в этом направлении стоит заручиться поддержкой грамотного юриста по земельным спорам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7(499)350-66-30, Санкт-Петербург 7(812)309-36-67.

Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал. Вторая кассация приняла во внимание тот факт, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях.

Оспаривание и ничтожность

В случае если другая сторона отказывается принимать предоставленные аргументы, то для того чтобы соглашение было признано недействительным официально, инициирующая сторона может обратиться в судебные органы.

Если обстоятельства, подтверждающие факт нарушения закона, действительно имеют место быть, то суд не имеет отказывать в удовлетворении иска.

  • ксерокопия соглашения об аренде;
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • оригиналы документов, подтверждающие внесение оплаты арендатором;
  • заявление, в котором приводятся основания для признания сделки недействительной;
  • прочие подтверждающие документы.

В результате судебного слушания возможны два исхода: либо соглашение признаётся недействительным, либо предоставляется отказ в удовлетворении иска. Если заявитель или другой участник соглашения не согласен с вынесенным решением, он вправе подать апелляционную жалобу.

Аренда земельных участков в российской федерации: анализ судебной практики

Таким образом, данный земельный участок не может являться объектом аренды, в связи с чем независимо от правомерности либо неправомерности действий Управления у суда в силу статей 422, 432, 607 ГК РФ отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска. Вторая позиция судов заключается в том, что если у участка не сформированы границы и он не поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством, то договор аренды участка является ничтожным. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки как обособленные природные объекты.

Таким образом, объектом земельных правоотношений может быть только индивидуализированный земельный участок.Следующий пример касается последствий нарушения установленного порядка индивидуализации при заключении договора аренды земельного участка. Действующим законодательством определены параметры, при которых можно считать земельный участок индивидуально определенным.

Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. В соответствии с ч. 12 ст. 38 и ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ форма межевого плана и требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в ч. 10 ст.Приведем примеры:

  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам.

Внимание

А именно рассмотрим вопросы, касающиеся предмета договора аренды; индивидуализации земельного участка при его аренде; передачи земельных участков, находящихся в постоянном бессрочном пользовании, в аренду, и вопросы по арендной плате. Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких норм договор аренды может быть признан незаключенным.

Поэтому при рассмотрении подобных споров нередко возникает вопрос, в каких документах может быть указан предмет аренды. Относительно земельных участков рассмотрим следующий пример. Так, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2001.

Истец обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным в связи с невозможностью установления его предмета.Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды. Позиция, на мой взгляд, спорная. Сам п. 21 содержит такую формулировку:

«Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом». Таким образом, речь идет именно о заключении новых договоров аренды в соответствии именно с этим пунктом.

Между тем, ранее арендные отношения продлевались, как правило, на основании положений закона о преимущественном праве арендатора. Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение. Впрочем, одно решение еще не может говорить о наличии сложившейся практики. Будем ждать иных судебных актов.

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Прерогатива суда

Нарушения законодательства К примеру, если организация заключила соглашение об аренде, хотя не имела прав на это (в случае, когда истекли полномочия лица, подписывающего договор, нарушены положения устава организации, отсутствует лицензия и т. д.).
Заключение соглашения мнимого характера Например, в случае, когда имеется заключенное соглашение, но никакие арендные права на самом деле не предоставляются.
Нарушение публичного порядка Например, при использовании участка в качестве кафе в жилой зоне.
Подписание соглашения недееспособным человеком В случае, если в сделке участвовало лицо, признанное судом полностью и ограниченно недееспособным, а также при заключении сделки с гражданином, которому ещё не исполнилось 18 лет.
Ввиду возникновения тяжелых обстоятельств Из-за которых сторона пошла на заключение договора на невыгодных для себя условиях (при этом потребуется это доказать, что довольно проблематично).
Сделка заключалась мошенническим путём либо посредством насилия Если это будет доказано, то помимо расторжения договора виновному лицу будет грозить ещё и уголовная ответственность.

Необходимо иметь в виду, что договор не может быть признан недействительным, если просто не выполняются какие-либо его положения – например, арендатор вовремя не перечисляет ренту либо оплачивает её не полностью. В таких случаях вопрос встаёт не относительно недействительности соглашения, а о невыполнении его условий.

Если и они не выполняются, то в качестве способа решения проблемы также может использоваться обращение в суд лица, которое столкнулось с недобросовестным выполнением обязанностей со стороны другого участника договора. При этом сторона, в отношении которой нарушаются договорные обязательства, должна сначала предпринять попытки досудебного урегулирования проблемной ситуации.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Признать недействительным заключенный сторонами договор аренды земли можно только в судебном порядке.

Предусмотрены следующие основания:

  • Содержание документа нарушает действующие нормы законов и правовых актов, противоречит нормам правопорядка и нравственности;
  • Документ подписан недееспособным, ограниченным в дееспособности или не обладающим необходимыми для его заключения полномочиями лицом, либо подпись поставлена под давлением, применением насилия и угрозам;
  • Условия заключенного с юрлицом договора идут вразрез с его деятельностью;
  • Предметом договора является имущество, которым стороны не имеют права распоряжаться.

Субсидию на оплату жилья и коммунальных услуг

могут оформить граждане, которые относятся к льготным категориям.

Когда право пользования жилым помещением может быть утрачено? Об этом рассказано здесь.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

Прекращение аренды земельного участка

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *