Продажа квартиры родственнику

Но это не освобождает от подачи необходимого пакета документов. Поскольку в первую очередь, все те справки, свидетельства и выписки, которые необходимо предоставить, нужны не для вас и ваших родственников, а для государственных органов и для соблюдения законности сделки.

На что обратить внимание?

Во всех официальных инстанциях, в законодательной и нормативной базе относительно процедур купли-продажи недвижимости, не существует отдельной категории, регламентирующей такие сделки между родственниками.

Не существует никаких льгот или упрощенных процедур.

Ввиду выше приведенной информации, остерегайтесь мошенников, предлагающих быстро «провернуть» сделку купли/продажи квартиры между родственниками.

Не старайтесь сэкономить и не соглашайтесь на предложения нотариусов, оценщиков, риэлторов, и прочих «специалистов», предлагающих оформить продажу квартиры быстрее, без предоставления части документов и с другими отклонениями от законодательства.

В будущем такая сделка может быть оспорена или признана недействительной, повлечь за собой ряд разбирательств и штрафов.

Заключение договора купли-продажи

Купля/продажа квартиры потребует подачи следующих документов и будет состоять из таких этапов:

1. Для начала, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, необходимо получить нотариально заверенное разрешение (согласие) всех собственников данной квартиры на продажу.
2. Если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние, либо лица недееспособные и ограниченно способные, то в соответствии со ст. №28 и №29 того же ГК РФ, необходимо получить постановление в органах опеки и попечительства.
3. Предоставить выписку из кадастрового паспорта и домовой книги (для кооперативных домов), выписку из лицевого счета, техпаспорт БТИ, паспорта участников.
4. После сбора и предоставления всех документов составляется договор купли-продажи.
5. Следующим этапом является составление акта приема-передачи недвижимости, который, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, регистрируется в гос. центре регистрации.
6. После прохождения регистрации акта на руки родственнику, покупающему вашу квартиру, будет выдано свидетельство о собственности на его имя; именно с этого момента вы не имеете имущественных прав на жилплощадь, и она полностью принадлежит новому законному владельцу.

Как гласят положения ГК РФ, договор купли-продажи не обязательно должен составляться нотариусом.

При желании, договор может быть оформлен от руки, главное, чтобы он соответствовал требованиям ст. №454 ГК РФ.

Но, если вы не обладаете доскональными знаниями законодательства и опытом в составлении договоров, во избежание последующих затруднений и проблем при совершении сделки, лучше обратиться к нотариусу за профессиональным и точным составлением договора.

Плюсы и минусы данного способа

У такого способа передачи права собственности на квартиру родственнику, как ее продажа, есть ряд недостатков.

Основным недостатком можно считать тот факт, что приобретенное имущество, даже у родственников, все равно считается совместно нажитым, если покупатель состоит в браке; таким образом, в случае развода, такая квартира должна будет разделена между супругами.

Также можно назвать недостатком невозможность в будущем контролировать действия родственника с этой квартирой; например, не смогут оспорить и как-либо повлиять на ситуацию родители, продавшие квартиру детям, которые в будущем захотят с ней что-либо сделать: продать, подарить, обменять; даже в случае незаконного совершения будущих сделок, вы не сможете оспорить их и вернуть собственность, поскольку вы не будете иметь никаких на то оснований и прав.

Но последнее обстоятельство в некоторых случаях можно считать и преимуществом. Например, если вы являетесь покупателем такой квартиры, в будущем никто не сможет оспорить законность вашей собственности.

Сам продавец не сможет вдруг «передумать» или посчитать сделку неправомерной, поскольку квартира будет не подарена, а продана и он получит за нее соответствующую абсолютно справедливую оплату.

То же касается и детей или других родственников продавца.

Например, если после его смерти кто-либо посчитает, что квартира должна была быть разделена между членами семьи, доказать что-либо в суде и получить часть вашей собственности эти люди не смогут, поскольку вы будете являться собственником квартиры на совершенно других основаниях, не связанных с дарением или завещанием.

Нельзя однозначно назвать плюсом или минусом тот факт, что сделка о продаже квартиры родственнику не может быть отозвана, как, например дарственная, или оспорена другими родственниками в судебном порядке.

Тут все зависит от причин, по которым вам необходимо осуществить такую передачу квартиры, от степени родства и атмосферы доверия в вашей конкретной семье.

Сегодня вторичный рынок жилой недвижимости включает немалый процент долей в квартирах и продающихся отдельных комнат.

Чаще всего такое происходит по следующим причинам:

• продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире;
• приватизация квартиры долями на живущих в ней детей и родителей;
• раздел имущества супругами при разводе;
• вступление в наследство нескольких лиц, имеющих право на унаследование одной квартиры.

В целом, процесс продажи доли в квартире схож с аналогичными процедурами с полноценной квартирой.

Необходимо подать тот же пакет документов, составить договор, зарегистрировать его, уплатить положенную госпошлину и получить свидетельство о передаче имущественных прав.

Но есть и ряд нюансов. Так, если речь о покупке доли в коммуналке, то в первую очередь право на выкуп имеют другие жильцы этой квартиры.

То есть, собственник продаваемой комнаты должен сначала оповестить соседей (остальных собственников) о намерении продать свою площадь. На раздумья им дается месяц и только после этого могут быть рассмотрены другие покупатели.

В случае, когда речь идет о покупке доли в квартире одним из родственников из числа тех, кто имеет на нее право вследствие унаследования или других причин, также соблюдаются все те же процедуры, что и при покупке целой квартиры.

Однако, тут есть интересный момент, связанный со способом передачи денег, с возможными договоренностями между родственниками, и с необходимостью уплаты налогового вычета.

В случае, если деньги за долю квартиры не передаются, но оформляется договор купли-продажи, подразумевающий указание стоимости площади, необходимо уплатить налог НДФЛ в размере 13% от остатка суммы, превышающей 1 млн.рублей.

Не стоит слишком сильно намеренно занижать сумму, поскольку законодательством предусмотрены соответствующие пени на этот случай.

Если собственником (наследником) продаваемой доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, либо он прописан на этой площади (например, кто-то из родителей унаследовал площадь и желает продать ее), то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Тут необходимо представить доказательства того, что вследствие продажи данной доли в квартире не пострадают имущественные права и жилищные условия ребенка.

После этого он должен быть прописан, либо на такой же площади, либо на большей, но ни в коем разе не на меньшей. То же и для недееспособных или частично способных лиц.

Налоговый вычет

Налоговый вычет взимается с продавца в случае, если он квартира находилась в его собственности менее 3-х лет. Ставка налога (НДФЛ) равна 13%.

Облагается сбором не вся сумма, а лишь та ее часть, которая превышает 1 млн.р. То есть, при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. р. этот налог взиматься не будет.

Не стоит полагать, что достаточно при составлении договора указать заниженную сумму. Ведь с родственниками можно и по-родственному: часть суммы передать неофициально.

Но во избежание подобных махинаций законом предусмотрены соответствующие меры.

Если указанная в договоре стоимость квартиры (доли) будет ниже оценочной (рыночной) более чем на 20%, налоговая инспекция имеет право начислить пеню и установить сумму налогового сбора по своему усмотрению.

То же касается и продажи доли в квартире, за некоторым различием в цифрах. Так, минимальный срок владения площадью составляет 3 года, а стоимость, свыше которой начисляется налоговый вычет, составляет 1 млн. р.

Налоги взимаются только с продавца квартиры или доли. Покупатель никаких вычетов не оплачивает

Передача квартиры или доли в ней в собственность родственникам именно путем продажи имеет, несомненно, свои недостатки, основной из которых – налоговые сборы.

Но вместе с тем, этот способ является самым надежным. При должном оформлении сделки, без обхода законодательных норм, в будущем никто и никогда не сможет оспорить или отозвать договор купли-продажи.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Приобретение жилья у родных – довольно распространенная в России процедура. Законодательных ограничений для такой операции не существует, а выгоды ее проведения очевидны всем. Чтобы продажа недвижимости родственникам была проведена правильно, придется учесть ряд особенностей заключения договоров и оформления сопутствующих документов.

Что нужно знать о сделках с жильем между родственниками

Закон не ограничивает россиян в их праве распоряжаться своей недвижимостью. Продать дом или квартиру можно любому покупателю, даже родным. К таковым относят супруга, родственников по восходящей линии (отец, мать, бабушка, дед) и по нисходящей линии (дети, внуки).

Пакет документов, необходимых для перехода права собственности, будет стандартным. Порядок оформления разрешительных документов – тоже.

Следует учесть Никаких льгот при продаже не предусматривается. Процедура проводится на общих основаниях, вариантов «заключить сделку по-быстрому», как иногда предлагают некоторые недобросовестные риелторы, просто не существует.

Преимущества продажи недвижимости внутри семьи может назвать даже новичок в таких делах:

1. Отсутствие комиссий риелтору или агентству.
2. Доскональное ознакомление с состоянием жилья.
3. Прозрачность купли-продажи.
4. Низкий риск оспаривания сделки либо отказа от него.
5. Разумная согласованная цена.

О недостатках имущественных операций между родственниками говорить не принято. Однако они могут быть довольно существенными:

1. Необходимость раздела совместного имущества супругов в случае развода, даже если его доли перепродавались друг другу.
2. Невозможность контролировать дальнейшую судьбу жилья, например, когда оно переходит в собственность совершеннолетнего ребенка.

В целом, близкородственная продажа недвижимости представляется юристам менее рискованной, чем другие имущественные сделки.

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

Схема сделки

Обычно купля-продажа квартиры между близкими родственниками проходит по следующему алгоритму:

1. Получить согласие всех собственников жилья на сделку (ст. 131 ГК РФ).
2. При наличии среди владельцев объекта несовершеннолетних детей взять согласие за них в органах опеки (ст. 28-29 ГК РФ).
3. Обзавестись выпиской из ЕГРП, подтверждающей право собственности на продаваемое имущество.
4. Для граждан, состоящих в браке – получить у супруга согласие на операцию.
5. Собрать прочие бумаги: выписку из лицевого счета, подтверждающую оплату всех коммунальных счетов, техпаспорт БТИ, выписку из домовой книги, общегражданские паспорта сделки.
6. Составить договор купли-продажи по общим для всех правилам (ст. 549 ГК РФ).
7. Оформить акт-приема передачи отчуждаемого жилья, предъявляемого при регистрации сделки (ст. 131 ГК РФ).
8. Сдать весь пакет документов специалистам МФЦ на регистрацию и через установленный срок получить заверенные госорганом экземпляры договора, выписку из ЕГРП о переходе прав собственности к новому владельцу.

Правила оформления договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 — Для регионов России

8 499 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 — Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Составить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками можно как с помощью нотариуса, так и самостоятельно (ст. 454 ГК РФ). При этом следует принять во внимание следующие моменты:

• допустима рукописная или печатная форма;
• исправления в документ вносить нельзя;
• предмет купли-продажи следует описывать максимально подробно;
• договор обязан содержать все персональные данные сторон для их однозначной идентификации;
• стоимость жилья должна примерно соответствовать среднерыночной. Если она будет занижена более чем на 20%, возникнет риск оспаривания сделки со стороны налоговых органов;
• необходимо указать, что все заинтересованные стороны уведомлены об операции и осознают ее последствия для себя лично;
• важно подробно прописать права и обязанности сторон, а также момент наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Продажа доли родственнику: на что обратить внимание

Ситуации, когда осуществляется купля-продажа доли в квартире между родственниками, встречаются очень часто. Базовая структура сделки при этом не меняется, но необходимо учесть значимые особенности ее проведения:

1. Обязательное уведомление всех собственников о планируемом отчуждении доли дома, квартиры или коммуналки. В уведомлении должны присутствовать: описание объекта, его основные характеристики, желаемая цена, условия передачи прав на недвижимость, сроки, в течение которых возможные покупатели обязаны оповестить продавца о своем решении.
2. Если среди собственников доли числится несовершеннолетний, извещают о возможной сделке органы опеки.
3. В течение 30 дней необходимо получить от всех собственников письменные отказы в выкупе доли либо согласие на продажу.
4. Если ни один из совладельцев за указанный в уведомлении срок не выразил желание приобрести долю квартиры, можно продавать ее другому родственнику или любому заинтересованному лицу.
5. Согласие супруга на продажу доли оформляется обязательно.
6. Для составления договора прибегают к помощи нотариуса либо пользуются типовой формой из Росреестра. К документу прилагается план квартиры с указанием части отчуждаемой жилплощади.
7. Акт приема-передачи объекта составляется обязательно.

Затем сделка по продаже доли объекта недвижимости регистрируется по общеустановленным правилам.

Принудительный выкуп доли

При одновременном наличии перечисленных ниже факторов закон дозволяет отчуждать долю без согласия ее владельца:

1. Незначительная доля в собственности (определить этот факт может только по итогам судебного разбирательства).
2. Невозможность выделить долю (например, нереально выделить для пользования часть квартиры площадью несколько кв. м).
3. Отсутствие заинтересованности в пользовании долей.

Принудительный выкуп части недвижимости – дело хлопотное и неблагодарное. Поэтому вначале нужно предпринять попытку совершить взаимовыгодную операцию. Предложение о ее условиях направляется собственнику в письменном виде. И только если родственник уклоняется от продажи, придётся выкупать долю принудительно.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Как лучше оформить куплю продажу квартиры между близкими родственниками в 2020 году: образец договора, налоговый вычет и порядок действий

Когда возникает необходимость переоформить квартиру на члена семьи, граждане обычно сталкиваются с самым сложным вопросом о процедуре оформления. Чтобы сделать все по закону, следует учесть ряд важных моментов, связанных не только с перерегистрацией, но и с последующими налогами. Сегодня узнаем, допустима ли купля продажа квартиры между близкими родственниками и как ее законно оформить.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

С использованием материнского капитала

Пенсионный фонд настороженно относится к сделкам между родственниками. Это вызвано возросшей статистикой по преступному обналичиванию сертификатов на семейный капитал – семья заключает мнимое соглашение купли продажи, под которое выводятся деньги. Именно поэтому такие сделки проверяют особенно тщательно, однако прямого запрета на их совершение не установлено.

Фонд одобрит сделку, если:

• цена квартиры по соглашению максимально приближена к средней рыночной по региону;
• если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;
• представлен полный пакет документов, подлинность которых не вызывает сомнений.

Налог и вычет

Продавец по соглашению купли продажи жилья родственнику действует ровно так же, как если бы квартира продавалась любому третьему лицу:

1. Оценивает срок владения недвижимостью.
2. Если срок составляет более 3(5) лет – налог с купли продажи можно не платить.
3. Если срок владения меньше – то применяется фиксированный или расходный налоговый вычет, а с остатка дохода уплачивается налог 13%.

Покупатель же в данном случае в правах ограничен. Ст. 220 НК РФ запрещает возврат НДФЛ из бюджета в связи с приобретением жилья у близкого родственника, круг которых был обозначен выше. Это означает, что даже если документы на вычет будут поданы – в возврате откажут.

Заключение договора

Процедура оформления бумаг не отличается от стандартной. Процесс облегчают некоторые преимущества:

• доверительные отношения снижают риски каждой стороны до минимума;
• в юридической чистоте квартиры можно не сомневаться;
• отсутствуют подводные камни в виде заинтересованных наследников или родственников, права которых нарушены;
• можно не тратить деньги на посредника (ячейка, депозит, аккредитив, эскроу) при оплате, что снижает расходы на сделку.

Процесс включает стандартные шаги:

1. Сбор необходимых документов, согласий и разрешений.
2. Составление текста и подписание соглашения.
3. Передача документов на регистрацию в Росреестр.

Важно! Дополнительные шаги – передача квартиры по акту и полная оплата по договору купли продажи полностью зависят от условий договора. Это можно сделать как до подачи бумаг на регистрацию, так и после.

Список документов

Для оформления купли продажи квартиры близкому родственнику понадобится:

№	Документ
1	Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье	Для сделки лучше заказать свежую выписку из Реестра, в которой будет видно наличие ограничений на жилье
2	Техническая документация	Технический план или паспорт квартиры поможет установить, имеется ли незаконная перепланировка
3	Разрешение органа опеки и попечительства	Если продавец является несовершеннолетним
4	Согласие супруга на сделку	Оформляется нотариально, цена удостоверения – примерно 1 000 рублей
5	Справка о прописанных или выписка из домовой книги	В подтверждение того, что в квартире отсутствуют зарегистрированные граждане
6	Справка об отсутствии долга по ЖКУ	Необходима для проверки задолженности по коммунальным платежам
7	Госпошлина	Квитанция об оплате пошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей

После сбора документов можно приступать к разработке текста договора и его подписанию, а также к оформлению передаточного акта.

Образец договора

Договор разрабатывается стандартный. Указывать степень родства в тексте не требуется. Договор нотариальному удостоверению по общему правилу не подлежит, за исключением случаев:

• если продавец является ребенком;
• если продается доля в квартире.

Стоимость нотариального удостоверения в двух вышеперечисленных случаях будет ниже, чем если бы купля продажа квартиры происходила между посторонними лицами.

В тексте договора нужно указать:

• ФИО сторон;
• предмет договора – продавец продает, а покупатель покупает жилье;
• подробное описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, этаж и другие опознавательные признаки);
• цена купли продажи и порядок оплаты;
• порядок передачи жилья;
• список граждан, имеющих право проживать в квартире, если такие есть.

Дополнительно стороны указывают основания расторжения договора и санкции за неоплату, однако при наличии доверия между родственниками, членами семьи можно ограничиться общими формулами.

Скачать бланк договора купли продажи квартиры между близкими родственниками можно по этой ссылке.

На что обратить внимание

Как и на любой сделке, особое внимание нужно уделить вопросам передачи и оплаты квартиры.

Передача квартиры, как правило, происходит по передаточному документу. Его функции может выполнять:

• сам договор – если это прямо прописано в тексте;
• отдельный документ – более разумный и безопасный вариант.

При составлении передаточного акта нужно подробно описать состояние квартиры в момент заключения сделки купли продажи.

Скачать бланк передаточного акта можно здесь.

Оплата квартиры при купле продаже между близкими родственниками чаще всего осуществляется в наличной форме или безналичными переводом со счета на счет. Нет смысла тратить средства на аренду ячейки, использование депозита, аккредитива или эскроу, ведь стороны полностью доверяют друг другу.

Наличная передача денег оформляется распиской. Скачать бланк расписки можно здесь.

Регистрация в Росреестре

Переход права на квартиру к новому владельцу нуждается в обязательной регистрации в ЕГРН. Для этого требуется:

1. Собрать документы: 3 договора купли продажи, 3 передаточных акта и бумаги по списку выше.
2. Подойти на прием в «Мои документы»: стороны приходят лично либо направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться в МФЦ лучше заранее, поскольку прием требует как минимум 30-40 минут свободного времени.
3. В ходе приема специалист подготовит заявление и примет документы по описи. Каждая сторона получит свой экземпляр описи, по которому позже можно будет получить результат.
4. По истечении срока регистрации (7-14 дней) подойти с описью и получить выписку из ЕГРН, договор и акт с регистрационными отметками.

В некоторых регионах реализована подача заявления на регистрацию в электронном виде.

С момента регистрации покупатель вступает в права распоряжения жильем. С этого же дня начинается срок владения для расчета ежегодного налога на имущество. Например, если дата договора 02.12.2016, а дата регистрации 25.01. 2017, то налог на имущество придет только в 2018 году за предыдущий год.

Купля продажа или дарственная

Анализируя ситуацию, семья в любом случае столкнется с выбором: оформлять дарственную или куплю продажу квартиры. Похожие на первый взгляд, данные инструменты серьезно отличаются друг от друга.

Преимущества дарения близкому родственнику перед куплей продажей:

1. Сложнее оспорить с точки зрения передачи денег. При дарении никаких средств в счет квартиры не передается, а значит, данный аргумент нельзя использовать в суде при отмене сделки по мотиву мнимости.
2. Не нужно платить никаких налогов. Бывший собственник не получает никакого дохода, а новый освобожден от уплаты НДФЛ в силу правил Налогового кодекса.
3. Если дарится доля в праве на квартиру, то удостоверять договор у нотариуса не требуется, расходы на сделку будут намного меньше. Это значит, что оформление подаренной доли выгоднее, чем ее купля продажа.
4. Дарение позволяет обойти нормы о совместном имуществе. Например, если родители решат переоформить квартиру на дочь, которая состоит в браке, то при купле продаже жилплощадь станет общим имуществом ее и мужа, а при дарении – только ее личной собственностью.
5. Даритель может вернуть себе жилье, если оно используется новым собственником не по назначению или значительно ухудшилось.

Недостаток дарения между ближайшими родственниками заключается в том, что у заинтересованных лиц появляется возможность оспаривать сделку как совершенную под давлением или угрозами. При купле продаже такая позиция доказывается сложнее.

С учетом приведенных выше аргументов дарение является более выгодной сделкой между близкими родственниками, чем купля продажа. Однако в конечном счете, что лучше – продать подарить квартиру, каждая семья решает самостоятельно.

Итак, купля продажа квартиры между близкими родственниками – процедура вполне законная, хоть и отличающаяся некоторыми нюансами. Составить договор достаточно просто, он не требует дополнительного заверения у нотариуса. Нужно учитывать особенности налогообложения и тот факт, что покупатель лишен возможности оформить налоговый вычет. Доступной альтернативой купле продаже выступает дарственная, однако как лучше оформить – в любом случае решают сами родственники, члены семьи с учетом конкретной обстановки.

По всем вопросам вы можете получить бесплатную консультацию у юриста. Запись через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Инструкция как купить или продать квартиру без риелтора описана далее.

>Особенности купли-продажи недвижимости между близкими родственниками

Фиктивная цена Серьёзность процедуры

Можно ли продать?

Законом определено, кто может считаться близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.14) к ним относятся:

• родители и дети;
• дедушка, бабушка и внуки;
• братья и сёстры.

Важно! Никаких ограничений по работе с имуществом между родственниками законом не предусмотрено. Недвижимость можно передать, заключив договор купли-продажи. Документ оформляется по стандартной форме, вне зависимости от того, кем приходятся друг другу продавец и покупатель.

Особые правила действуют, если участником сделки является несовершеннолетний. Продажа недвижимости запрещена между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ). Получается, что объект, принадлежащий ребёнку младше 18 лет, не может быть продан близким родственникам матери, если она его законный представитель.

Может ли супруг продать супруге?

Супруги, как и другие близкие родственники, могут продавать друг другу недвижимость. Тем не менее заключение сделок между ними невозможно, если продаётся совместно нажитое имущество. Любой объект недвижимости, приобретённый в период брака, считается общей собственностью. При этом не имеет значения, на кого она оформлена.

Если же имущество было приобретено до брака, оно беспрепятственно может быть продано супругу.

Сделка купли-продажи объектов, приобретённых в период брака, возможна, если:

• Недвижимость перешла одному из супругов по наследству.
• Объект был передан в дар.

В обоих случаях имущество не будет рассматриваться как общее, а значит его продажа между супругами возможна без ограничений.

Схема действий, как совершить сделку

Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:

1. Заключается договор-купли продажи.
2. Сделка регистрируется в Росреестре.

Собирают 2 типа документов:

1. Для проверки юридической чистоты сделки.
2. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:

• наличие обременений;
• неузаконенных перепланировок и т.п.

Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.

Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.

Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.

Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:

• Договор купли-продажи.
• Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).

Оформление договора

Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:

1. Наименование документа.
2. Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
3. Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
4. Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
5. Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).

В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.

Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов. Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.

Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:

• Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
• Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
• Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
• Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
• Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
• Порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости между супругами
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости между родственниками

Сделка и регистрация

Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:

• Паспорта участников сделки.
• Договор купли-продажи.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).

В отдельных случаях могут понадобиться:

• Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
• Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).

Любой доход с продажи имущества является прибылью и облагается налогом на доходы физических лиц (Гл. 23 НК РФ). При передаче недвижимости родственнику через договор-купли продажи продавцу придётся заплатить налог в 13% от суммы прибыли (ст. 217.1 НК РФ).

Получится ли освободиться от уплаты налогов, в каких случаях?

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда продавец может быть освобождён от уплаты налогов. Платить налог не нужно:

1. Если проданная недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если была получена в дар или по наследству) — ст 2, пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014. При этом не имеет значения, жилая она или нет. Нежилой объект в таком случае не должен использоваться в коммерческих целях.
2. Если стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей — для жилых объектов, садовых домов и земельных участков (ст.217 НК РФ).
3. Если стоимость объекта не превышает 250 тыс рублей — для нежилой недвижимости.
4. Размер стоимости, указанной в договоре, соответствует стоимости, по которой недвижимость была приобретена ранее.

Вычет при покупке

Налоговый вычет предусмотрен на строительство и покупку жилой недвижимости и земельных участков. Налогоплательщик имеет право на получение возврата в размере 13% от суммы понесённых на покупку расходов (Ст. 220 НК РФ). При этом максимальная сумма, с которой выплачивается вычет, составляет 2 млн рублей. То есть получить можно не более 260 тысяч рублей. Например, если объект стоит 1500000 руб., сумма возврата составит 195000.

При стоимости недвижимости в 5000000 руб. получить 13% от всей суммы не получится. Покупателю выплатят лишь 260 тысяч (а не 650000).

Сколько раз предоставляется?

Ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет можно было только 1 раз в жизни. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено (ст. 220 пп. 2 п. 1 НК РФ).

Внимание! Получить возврат можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

Например, в 2015 году куплен объект за 200 тысяч, в 2017 – за 400 000, в 2019 – за 700 000. Общая сумма покупок – 1 300 000. С каждого объекта можно получить вычет в размере 13% от стоимости. При этом у покупателя остаётся право на получение возврата с оставшейся суммы – в 700 тысяч рублей, если он в будущем будет приобретать недвижимость.

Стоит иметь в виду, что речь в данном случае идёт только о жилой недвижимости.

Ограничения и нюансы, связанные со льготами

При оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 220 НК РФ). К ним относятся:

• супруги;
• родители;
• дети;
• братья и сёстры.

Другими словами, при покупке недвижимых объектов у ближайших родственников получить имущественный вычет не получится. Но это правило не распространяется на дальнюю родню. Например, если земельный участок или любой другой объект покупает племянник у своей тёти, он имеет право на возврат 13%.

Отличия от дарственной, завещания

Важно! Передать недвижимость родственнику можно и через другие юридические процедуры – дарения и завещания. Для этого составляются, соответственно, договор дарения или завещание.

Особенность завещания – получить имущество можно только после смерти наследователя, пройдя процедуру вступления в права наследства.

Договор дарения – наиболее удобная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Дарителю не придётся платить налог на отданное имущество. Если одаряемый состоит в браке, то полученная по дарственной недвижимость не будет считаться совместно нажитой собственностью (Ст. 36 СК РФ).

Плюсы и минусы ДКП

Плюсы сделки купли-продажи:

1. Её сложнее оспорить, чем процедуру дарения.
2. Возможность получить имущественный вычет, если покупатель и продавец – не ближайшие родственники.

Минусы:

1. Продавцу придётся заплатить налог с продажи (дарение близкому родственнику налогом не облагается).
2. Если покупатель состоит в браке, полученная недвижимость будет считаться совместной собственностью.

Сложности и подводные камни

Фиктивная цена

Основная проблема при проведении сделки между родственниками – в определении стоимости объекта в договоре. Если указана реальная цена – сумма налога для продавца может оказаться чересчур высокой. Если же сумму существенно занизить, сделка может быть признана фиктивной. В таком случае право собственности или вовсе не будет зарегистрировано Росреестром, или будет аннулировано впоследствии.

Внимание! Чтобы избежать негативных последствий, следует зафиксировать факт передачи денег от продавца покупателю. Сделать это можно, оформив расписку.

Серьёзность процедуры

Следует помнить, что договор купли-продажи – юридический документ. Именно на его основе регистрируется право собственности. Даже если договор заключается между близкими родственниками, следует быть предельно внимательным ко всем пунктам.

После регистрации права собственности в Росреестре, оспорить его можно только в судебном порядке. Если речь идёт о сделке не с самыми близкими родственниками, подойти к оформлению договора нужно предельно серьёзно и прописать все нюансы сделки.

Договор купли-продажи недвижимости между родственниками – альтернатива процедуре дарения. На его структуру и процесс регистрации никак не влияет родственный статус участников сделки. Если они рассматривают этот вариант наиболее приемлемым, то могут приступать к оформлению, опираясь на классическую схему купли-продажи имущества. Главное, о чём нужно помнить – такой договор обязывает продавца оплатить налог на доходы.

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире. В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты. А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

• супруги;
• дети (не имеет значения, родные или приемные);
• родители;
• единокровные братья и сестры;
• бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками. При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется. В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

• До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
  • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
  • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
• Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
• Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
• После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
• Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

Содержание и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа. При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется. Сам документ должен выглядеть так:

• название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
• дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
• информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
• описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
• информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
• гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
• указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
• стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
• отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
• можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
• в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты. Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи. Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

• паспорт собственника доли в квартире;
• техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
• подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
• справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
• соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения. После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку. Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

• договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
• подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

• цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
• если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

• продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
• существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
• покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

• Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
• Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
• Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками. Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить. Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней до 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение трех и более лет.
• Для владельцев, получивших квартиру или долю в ней после 01.01.2016: при владении жилплощадью в течение пяти лет. Если недвижимость была получена по дарственной от родственника, по завещанию, договору ренты или была приватизирована — выплачивать налог не нужно при владении в течение трех и более лет.

Существует возможность уменьшить взимаемый налог при помощи налоговых вычетов. Они бывают двух видов — фиксированный и на сумму произведенных расходов, и продавец самостоятельно выбирает выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей. Для долей он уменьшается пропорционально размеру доли (если доля равна ½ площади квартиры, то налоговый вычет равен 500000 рублей). Работает он следующим образом: от указанной стоимости доли отнимается вычет, соответствующий ее размеру. Полученная сумма умножается на 0,13 и выплачивается в качестве налога.

Вычет на сумму произведенных расходов работает иначе. Первый шаг — сбор документации, подтверждающей расходы на приобретение имущества. В документах обязательно должны указываться суммы расходов. Все указанные расходы складываются, вычитаются из цены, указанной в договоре купли-продажи доли, после чего налог (стандартный, в размере 13%) высчитывается из полученной суммы.

Продажа доли в квартире между близкими родственниками

Правила продажи родственнику доли в квартире

Документы для продажи доли в квартире

Дополнительные документы на продажу доли

НДФЛ при сделке с долей

Проблема образования микродолей в квартире

Правила продажи родственнику доли в квартире

Каждый из сособственников, имеющих долю в общей собственности, может по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей (завещать, подарить, продать и т. д.). Если доля передается по возмездной сделке, то преимущественное право покупки будут иметь сособственники (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).

Продажа доли в квартире родственнику должна быть произведена с соблюдением следующих правил:

1. Если приобретатель еще не имеет доли в квартире, то в силу ст. 250 ГК РФ требуется:
   • Обязательное извещение других сособственников о намерении продать свою долю. Уведомление составляется в письменной форме и обязательно должно содержать кадастровый номер квартиры, ее адрес, размер доли продавца, цену, по которой предполагается продажа (п. 4.2 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон о госрегистрации недвижимости).
   • Получить отказы сособственников от преимущественной покупки доли или дождаться истечения месячного срока с момента их уведомления.
2. Если покупатель уже является сособственником, то извещать других лиц, владеющих долями в квартире, не требуется (п. 4 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости).
3. Продажа доли требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи (п. 1 ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости). Исключением из этого правила являются сделки с имуществом, переданным в паевой инвестфонд.
4. Переход права собственности на долю подлежит регистрации в Росреестре. Подробности далее.

Документы для продажи доли в квартире

Для осуществления регистрации перехода права собственности в Росреестр необходимо представить следующий комплект документов на продажу доли в квартире родственнику (ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости):

• заявление о госрегистрации прав;
• общегражданские паспорта покупателя и продавца или их представителей (в последнем случае также представляется нотариальная доверенность);
• договор купли-продажи доли в квартире, заверенный нотариально (с общими правилами его составления можно ознакомиться в нашей статье «Договор продажи доли в общей долевой собственности»);
• акт приема-передачи недвижимого имущества;
• документ, подтверждающий право продавца на отчуждаемую долю (свидетельство о праве собственности, с 01.01.2017 — выписка из ЕГРН);
• технический план на квартиру, выданный кадастровым инженером, если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет;
• документы об уплате госпошлины (представляются по желанию, т. к. регистратор получает сведения об уплате госпошлины из информационной системы о платежах, см. п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации недвижимости);
• извещение сособственников о продаже доли, если покупатель еще не имеет доли в данной квартире (при наличии прикладываются отказы от приобретения доли, и в этом случае нет необходимости дожидаться истечения месячного срока с момента уведомления сособственников).

О сроках проведения госрегистрации вы узнаете из нашей статьи «Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество».

Дополнительные документы на продажу доли

Кроме указанных выше обязательных документов в зависимости от конкретного случая могут понадобиться следующие документы:

• Согласие мужа/жены на продажу долю в квартире, заверенное у нотариуса, если такая доля была куплена в период брака. Такое правило распоряжения общим имуществом супругов установлено ст. 35 СК РФ.
• Согласие супруга покупателя доли, если приобретение происходит за счет общих денежных средств на имя одного из супругов. Ознакомиться с правилами оформления нотариального согласия можно в нашей статье «Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости».
• Cогласие залогодержателя на проведение сделки, если доля находится в залоге. Например, была куплена с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в Россрестр также необходимо будет представить кредитный договор со всеми приложениями и изменениями и закладную.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Следует помнить, что в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ (СК РФ), п. 3 ст. 37 ГК РФ опекуны, родители и близкие родственники не могут совершать с ребенком сделки, за исключением передачи последнему имущества в дар.

НДФЛ при сделке с долей

Освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже доли граждане РФ при условии, что они владели ею не менее:

• 3 лет, если она была получена в дар, по наследству, в ходе приватизации или по договору ренты (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ);
• 5 лет, если доля была получена по другим основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

При меньших сроках владения продавец может получить имущественный вычет в размере стоимости реализованной доли, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При приобретении доли в квартире у родственника следует помнить, что в п. 5 ст. 220 НК РФ установлен запрет на предоставление имущественного вычета на покупку квартиры или доли в ней, если сделка была осуществлена между взаимозависимыми лицами.

В силу п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми признаются:

• муж/жена покупателя;
• его мать и отец;
• полнородные и неполнородные сестры и братья.

Также взаимозависимыми признаются подопечные и их попечители (опекуны).

Суд может установить взаимозависимость по другим основаниям в силу ч. 7 ст. 105.1 НК РФ в том случае, если существует риск совершения сделки на ценовых условиях, отличных от тех, что имели бы место в отношениях между независимыми сторонами.

Характерно в этом случае письмо Минфина РФ от 13.07.2015 № 03-04-07/40094. Министерство указало на отсутствие формального запрета на получение вычета при приобретении имущества женой у отца ее супруга, при условии что не будет установлена взаимозависимость данных лиц.

Проблема образования микродолей в квартире

В настоящее время не существует какого-либо ограничения как по формированию доли, так и по ее реализации. Вполне возможна ситуация, когда предметом сделки может стать 1/125 или 1/250 доля (микродоля) в квартире. Такая ситуация нередко приводит к злоупотреблению правами собственниками микродолей.

В целях урегулирования данного вопроса в Госдуму внесен законопроект № 346930-7, который был принят в 1-м чтении 23.05.2018. Суть документа следующая. Предлагается:

• Запретить образование долей, если это повлечет невозможность вселения в квартиру каждого из собственников при соблюдении учетной нормы площади на 1 человека. Исключение составляют случаи, когда общая долевая собственность возникла в силу закона (например, в ходе приватизации или при наследовании имущества), т. е. собственниками небольших долей в квартире в основном смогут быть только близкие родственники.
• Признать сделки, совершенные с долями, которые не отвечают указанному выше требованию, ничтожными.
• Разрешить вселение в квартиру родителей, детей, мужа/жены собственника доли без учета нормы жилой площади. В отношении других лиц вселение допускается только на основании судебного решения.

Думается, что с принятием данного законопроекта исчезнут из повседневной жизни такие понятия, как профессиональные соседи и квартирное рейдерство.

***

Таким образом, реализация доли в квартире близкому родственнику, не являющемуся одним из сособственников данного жилого помещения, потребует извещения других сособственников о готовящейся сделке. Последние имеют право на преимущественное право покупки такой доли. Указанные извещения в обязательном порядке представляются в Росреестр. В том случае, если сособственники написали отказы от покупки доли, сделка регистрируется по общим правилам. При отсутствии согласий регистрация перехода права происходит только по истечении месяца с момента вручения извещений.