Аренда лесного участка

Аренда лесного участка под вырубку

Потенциально доступные рентабельные участки леса для аренды становятся все большей редкостью и имеются всего на 20% земельных угодий Российской Федерации. Аренда лесного участка для заготовки древесины становится проблемой. Причина – фактическая разница между прогнозируемым и реальным запасом материалов лесоустройства, которая может достигать 50 % . Полученные участки зачастую состоят из молодых насаждений, болот, не восстановившихся от предыдущей вырубки пустырей. В результате чего лесопользователи не получают значительной доли тех доходов, которые планировали.

Кто участвует в аукционе

Законодатель нигде конкретно не определяет объём мероприятий по уходу за лесонасаждениями, необходимый для естественного восстановления «зеленых легких» страны, обязательный для каждого арендатора. Без своевременного и профессионального подхода результаты лесовосстановления оказываются нулевыми. Использование лесного фонда страны регламентируется определенным алгоритмом действий. Он определяет заключение договора аренды между государством и арендатором для определенной цели. Причем возможно не только отдельное назначение, но и совокупность нескольких вариантов использования лесного хозяйства.

Можно ли и как взять в аренду лесной участок без участия в аукционе (ст.39.6 Земельного Кодекса РФ)? Таким правом обладает льготная категория граждан:

• многодетные семьи, кому необходим земельный участок для покоса сена и выпаса собственного домашнего скота;
• ветераны труда;
• другие.

Для всех остальных процедура оформления определена ст.73.1 Лесного Кодекса РФ (далее ЛК РФ): первый этап – победа в конкурсных торгах, затем оформление сделки.

Арендатор лесного участка определяется аукционом

Этапы оформления аренды лесного участка

Рассмотрим порядок действий для получения участка в аренду:

1. Выбор желаемого участка. Лесной участок – это земельный надел, принадлежащий государственному природоохранному фонду (ст.ст.7,8 ЛК РФ).
2. Определение подведомственности объекта. Для этого подается заявка в учреждение ЕГРН.
3. Подача заявления в соответствующую государственную администрацию.
4. Представление пакета документов для участия в конкурсных торгах.
5. За пять дней до начала аукциона кандидат получает уведомление о времени и месте проведения.
6. После внесения аукционного задатка участник прикладывает к заявке чек. Непоступление задатка является отказом в участии.
7. В назначенное время будущий арендатор участвует в проведении конкурса.

Организатор готовит проектный план участка, кадастровую документацию, проект арендного соглашения, а также определяет «шаг аукциона» – значение увеличения цены в ходе торгов. «Шаг аукциона» не должен превышать 5% от первоначальной цены. После его завершения победитель получает копию протокола заседания аукционеров (ч.2 ст.73.1 ЛК РФ).

Протокол, пакет документов, которые сдавались для участия в конкурсе ранее, заявление на разрешение аренды желаемого участка необходимо подать в отдел по земле соответствующей администрации.

Арендодателем всегда будет выступать то учреждение, в ведомстве которого находится избранный надел. Если это федеральный орган, то стороной соглашения будет непосредственно Российская Федерация.
Протокол аукциона является основанием для заключения соглашения.

Вся информация, отображающая начало, документальное проведение и итог конкурса размещается на сайте www.torgi.gov.ru не менее чем за 30 дней до его начала.

Уполномоченный орган путем межведомственного взаимодействия получает следующую информацию:

• данные налогового учета;
• документы, подтверждающие право собственности построенных объектов на лесном участке (если такие имеются).

Образец заявления о предоставлении права аренды лесного участка можно скачать здесь.

После рассмотрения соответствия документов требованиям правовых норм, арендатора приглашают на оформление договора.

Для заключения договора аренды лесного участка, необходимо предоставить документ, подтверждающий целевое его использование

Необходимые документы для оформления договора

В Минюст России на регистрацию поступил нормативный документ Минприроды России от 20.12.2017 №693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков» (вместо утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.09.2015 №1003). Согласно приказу соглашения аренды для любых видов использования лесных хозяйств теперь будет утверждать Минприроды России.

Арендаторы лесных участков должны представить следующие документы:

• заявление;
• идентифицирующий личность документ (для физ. лиц и ИП);
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• документы, подтверждающие целевое использование земельного лесного надела (например, бизнес-план).

В заявлении обязательно указываются идентифицирующие данные заявителя, если организация – юридические реквизиты, место регистрации, контактные сведения, банковские реквизиты для совершения расчетов.

Также в заявлении сразу описывается местонахождение объекта, кадастровый номер и его целевое назначение. Максимальный срок рассмотрения – 30 дней.

Как взять лес в аренду под вырубку

В случае если вырубка леса происходит как реализация инвестиционного проекта, являющегося ключевым по значимости для государства, договор заключается сразу.

При аренде земель лесного хозяйства, предполагается вывоз части зеленых насаждений. В такой сделке заключаются два договора:

• один на вырубку деревьев;
• второй – на вывоз.

Цели использования леса в таком случае не имеют значения.

Особенности аренды по заготовке древесины

Не проводятся конкурсные торги, если цель аренды – заготовка древесины. Согласно лесосечным картам, с обладателями которых договоры аренды заключаются в первую очередь, работы проводятся по вырубке прогнивших, засохших деревьев. По окончанию работ составляется акт осмотра территории.

В договоре аренды должны четко прописываться сроки и предмет соглашения, а также права и обязанности сторон

Договор аренды участка лесного фонда, его особенности

Основные положения:

1. Полное и четкое определение сторон сделки с идентифицирующей информацией.
2. Предмет договора – передача во временную эксплуатацию земельного участка, находящегося на учете в лесном фонде региона РФ.
3. Детальное описание объекта соглашения – какова его площадь, особенности, наличие строений, коммуникации, прочее.
4. Длительность аренды.
5. Сумма регулярного платежа (ч.5 ст.73 ЛК РФ) – рассчитывается по методике расчета арендной платы лесных угодий, утвержденной Постановлением Правительства РФ 01.02.2016 №53.
6. Права, обязанности контрагентов, включая третьих лиц, если предусмотрена переуступка аренды участка лесной зоны: например, письменное уведомление арендодателя. Возможность передачи арендатором участка третьему лицу возникает при заключении договора сроком на пять лет (ч.9 ст.22 Земельного Кодекса России).
7. Внесение изменений регулируется ст. 74.1 ЛК РФ: договорные обязательства не подлежат изменению или отмене в том случае, если были заключены в результате торгов.
8. Исключения: изменение целевого назначения либо изменение основных предписаний его ведения. Например, арендатором производилась вырубка деревьев, возраст которых не оговорен в контракте. Также изменения вносятся при форс — мажоре.
9. Для внесения правок подается исковое заявление. Решение суда основываться на изменении качественных и количественных характеристиках арендованных лесонасаждениях. По этим причинам может осуществляться и расторжение правоотношений аренды лесного хозяйства.
10. Ответственность сторон.
11. Решение споров, судебная инстанция для их решения.
12. Причины досрочного расторжения правоотношений, с детальным описанием возможных нарушений.

Приведем примеры:

• нарушение регламента защиты участка от вредоносного воздействия микроорганизмов (ч.5 ст.60.1 ЛК РФ);
• нарушение противопожарной дисциплины (ч.8 ст.51 ЛК РФ);
• загрязнение отходами лесного участка (ч.5 ст.60.12 ЛК РФ);
• отказ от восстановления эксплуатируемой природной зоны (ч.4 ст.61 ЛК РФ);
• несвоевременного внесения оплаты по договору (ст.619 ГК РФ) и прочее.

1. Реквизиты и подписи сторон.

Образец типового договора о праве аренды лесного участка можно скачать здесь.

К соглашению прилагаются:

• акт приема-передачи участка;
• регламент начисления арендной платы и ее расчет;
• план с подробным описанием участка.

При заключении соглашения, где берется лес в аренду на 49 лет, или не менее десяти лет необходима его регистрация в ЕГРН (Едином государственном Реестре недвижимого имущества).

Обязательная регистрация необходима для договора, заключенного на срок от 10 лет

Перечень документов для регистрации

Список документов включает:

• подтверждение оплаты госпошлины;
• документ, подтверждающий полномочия арендатора заключать и подписывать подобные соглашения;
• копия договора аренды, по которому право пользования переходит к заявителю, заверенная нотариально;
• план участка с указанием площади.

Вместе с заверенными копиями документов представляются и подлинники.

23.06.2016 Федеральным Законом 218-ФЗ создан специальный Реестр недобросовестных арендаторов, эксплуатирующих участки, относящиеся к лесному фонду. После внесения в такой список повторное заключение похожей сделки невозможно.

После проверки и принятия решения о расторжении соглашения Госучреждение уведомляет об этом Росреестр для снятия с регистрации договора (срок три рабочих дня).

В случае добросовестной эксплуатации выбранного лесного участка у арендатора появляется возможность заключения последующего договора без проведения аукциона.

Информация об арендаторах публикуется Рослесхозом каждого региона, его можно найти в открытом доступе на портале (www.data.gov.ru).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Аренда лесного участка: условия, порядок и форма договора

Земли, расположенные на территории нашей страны имеют различное предназначение и статус. Из этого статуса складывается порядок их использования и охраны. Любой участок земли подлежит охране государственными органами, кроме того закон выделяет критерии особо охраняемых зон. Они удостаиваются особого внимания со стороны органов власти, ограничены в обороте и не могут быть переданы в безраздельное владение частных лиц.

Среди особо охраняемых территорий находятся лесные участки, к ним относятся земли лесничеств и лесопарков. Чтобы отрезок земли считался земельным участком, он должен быть сформирован согласно требованиям земельного законодательства. Лес подлежит охране, так как он представляет материальную, экологическую и культурную ценность.

Аренда лесного участка: законодательство

Лесные земли не подлежат приватизации, их можно взять только для аренды, то есть временного использования. Раньше такие земли можно было получить в аренду только на торгах, теперь закон претерпел значительные изменения, которые будут рассмотрены дальше. Что не изменилось — земельный надел можно получить только в установленных законом целях.

• Геологическое изучение недр. Если участок получен для такой цели, рубить деревья на нем нельзя, все что можно делать — проводить раскопки. Для подтверждения цели получения потребуются документы, оформленные геологической организацией.
• Вырубка. Государство определяет территории подлежащие вырубке самостоятельно, получить такой участок можно реализуя инвестиционный план значимый для государства.
• Рекреация. В лесу можно организовать место для отдыха: санаторий, базу отдыха, лагерь. Получить землю для таких целей не составит проблем, но стоит помнить, что построить на ней можно только временные сооружения, капитальная застройка запрещена. Исключения бывают редко, если есть планы по возведению капитальных строений лучше попытаться согласовать этот вопрос, чем оплачивать последующий их снос. Вырубать деревья при такой целевой аренде запрещено, можно убрать лишь отдельные экземпляры с разрешения компетентного органа.
• Заготовка древесины. Для такой аренды придется подготовить лесосечную карту. Договор заключают только с организациями или ИП на период вырубки, после он расторгается.
• Ведение сельского или лесного хозяйства. Предоставляется на установленный нормами закона срок, возможно возведение строений.

Исчерпывающий перечень целей, для которых можно получить лесную землю в аренду содержится в Лесном кодексе Российской Федерации. Цели можно сочетать между собой в одном договоре. Особенности и нюансы аренды устанавливаются Федеральным агентством лесного хозяйства России и применяются на всей территории страны.

Условия аренды лесного участка

Под условиями понимаются пункты, без согласования которых действие договора не вступит в силу. Все существенные положения договора должны быть оговорены и прописаны, обе стороны должны четко понимать из соглашения в какие отношения они вступают. Наиболее важным условием при аренде является ее стоимость и срок.

Арендовать участок можно на срок от одного года до сорока девяти лет, этот параметр зависит от целей.

• Минимум на 20 лет и максимум до 49 лет арендуем для организации охотничьего хозяйства.
• Минимум на 10 лет и максимум до 49 лет для заготовки любых ресурсов освоения лесов по приоритетным инвестиционным проектам.
• Минимум на один год и максимум до 49 лет для строительства водных объектов или переработка ресурсов.
• Максимум до одного года для проведения научных изысканий.
• До 49 лет можно арендовать землю для геологических работ или работы с линейными объектами

Стоимость использования лесного участка определяется путем проведения аукциона, если его проведение предусмотрено в конкретной ситуации. Также она зависит от целей, для которых предполагается использовать участок. Окончательная сумма рассчитывается с учетом площади лесного участка. В зависимости от целей аренды устанавливается ставка платежа за гектар земли и за единицу ресурсов. Дороже всего арендовать землю для рекреационных целей.

Порядок аренды лесного участка

Порядок аренды подразумевает совокупность действий, которые надлежит совершить для получения участка в пользование на законных основаниях. Особо охраняемые территории нельзя просто приобрести в собственность. Более того, для их использования нужно, чтобы цели соответствовали критериям выделяемым законом.

Получить участок леса в аренду можно путем:

• проведения аукциона — если вы еще не пользуетесь участком, и он не предоставлялся вам ни на одном из прав;
• подачи заявления в орган являющийся собственником леса — в случае если это участок предоставлялся вам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и на нем имеются здания или сооружения находящиеся в собственности.

Самый распространенный путь проведение аукциона, так как на праве хозяйственного ведения и оперативного управления земли предоставлялись достаточно давно и большинство пользователей уже переоформили их в аренду.

• Чтобы принять участие в торгах нужно подать заявку, внести залог и явиться в день проведения на площадку где проводятся торги. Аукцион, проводят путем повышения минимальной ставки фиксированными шагами. Минимальная ставка рассчитывается путем определения ставки за гектар земли и за единицу ресурса. Стоимость ставок определяется Правительством. Договор заключается в течение десяти дней, с лицом, предложившим максимальную ставку. После победы на торгах заключается договор, который представляется в Росреестр с пакетом документов для осуществления регистрации перехода права.
• Если вы хотите получить землю без торгов, необходимо подать заявление собственнику участка и приложить к нему документы организации (выписку из ЕГРЮЛ, ЕГРИП), документы подтверждающие необходимость получения участка, разрешительные документы на осуществление отдельных видов деятельности (например, лицензию на разработку недр, если цель получения земли состоит в этом) В заявлении нужно указать:
  • сведения о заявителе;
  • местоположение участка;
  • цель аренды, обоснование предоставления без торгов (должно предусматриваться законом);

Документы рассматриваются в течение тридцати дней с момента их подачи, после чего заявитель получает мотивированный ответ. Если принято положительное решение, заключается договор и осуществляется регистрация права.

Отказать в аренде могут по многим причинам, самые распространенные: ложные сведения поданные заявителем, невозможность предоставления конкретной земли под указанные цели, наличие притязаний третьих лиц на участок.

Типовой договор аренды лесного участка

Договор аренды разрабатывается лесным хозяйством, как правило, он имеет установленную форму, но отдельные условия стороны могут оговорить и прописать индивидуально.

В целом договор выглядит следующим образом:

• В начале соглашения ставиться дата, описываются участники отношений, для этого нужно указать их наименование, контакты, реквизиты, распределить роли арендатора и арендодателя.
• Обязательно необходимо четко описать предмет договора — для этого указываются полные координаты, кадастровый номер, размеры. Описываются сооружения, и другие объекты, если они есть.
• Прописывается срок.
• Необходимо описать порядок внесения платы за использование земли и способы передачи денег.
• Чтобы избежать споров, необходимо расписать права и обязанности участников отношений аренды.
• Ответственность нужно выделить отдельным пунктом и прописать отдельно все нюансы.
• Порядок разрешения споров и условия досрочного расторжения — общие нормы закона содержат порядок регулирования этих вопросов, но для удобства сторон лучше оговорить их самостоятельно.
• В конце должны быть указаны реквизиты и стоять подписи.

Если отдельные пункты в договоре вызывают сомнения, рекомендуется проконсультироваться со специалистом, чтобы не попасть в ситуацию, когда витиеватые формулировки ввели вас в заблуждение и фактически ограничили ваши права.

Нюансы при аренде лесного участка

• Собственником лесного фонда является Российская Федерация, поэтому для получения в аренду нужно обращаться в органы федеральной власти. Муниципалитет правом на лес не обладает.
• Получить для использования участок из заповедной зоны не получится.
• Внимательно отнеситесь к обоснованию необходимости аренды, если в вашем заявлении будет недостаточная мотивировка, в аренде откажут.
• Найти участок для получения в аренду, можно используя кадастровую публичную карту.
• Запросить подробные сведения о земельном участке можно в Росреестре.
• Чтобы избежать проблем после заключения аренды, рекомендуется проконсультироваться с юристом по поводу режима использования объекта и порядка проведения мероприятий по поддержанию благоприятной экологической обстановки.
• При подаче документов придется оплатить государственную пошлину.
• Обговорите возможность продления аренды на этапе подачи документов.
• Участок нужно использовать в оговоренных целях, в ином случае арендатору грозит штраф, а в некоторых случаях уголовная ответственность.

ЛК РФ Глава 6. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ГРАЖДАНАМ, ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ
ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

«Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 27.12.2018)

• Статья 71. Порядок предоставления гражданам, юридическим лицам лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
• Статья 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• Статья 73. Арендная плата
• Статья 73.1. Заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• Статья 74. Заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок без проведения торгов
• Статья 74.1. Изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
• Статья 74.2. Договор безвозмездного пользования лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности
• Статья 74.3. Заключение договора безвозмездного пользования лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности
• Статья 74.4. Изменение и расторжение договора безвозмездного пользования лесным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Открыть полный текст документа

Лесная амнистия — гарантия защиты собственности на участки на лесных землях

Участки на лесных землях

Ситуация, когда земельный участок (ЗУ) находится на лесной земле, не редкая. Участок может быть любым — для садоводства, ЛПХ, ИЖС, КФХ или для сельхозпроизводства.

Наделы и постройки, зарегистрированные в ЕРГН, были под прицелом лесных ведомств. Они предъявляли к владельцам претензии. Их замечания касались собственности на землю, поскольку эти ведомства относили наделы или их часть к лесной территории, зарегистрированной в лесном реестре.

И не только считали. Лесные ведомства опровергали:

• право собственности на землю
• правомерность предоставления ЗУ в собственность граждан

выполненного органами муниципальной власти.

Земельные участки изымались у владельцев через суды. Земля возвращалась в лесной фонд государства, то есть в собственность Российской Федерации. Успешных для лесных ведомств результатов было немало.

Использование лесных земель регулируется Лесным кодексом РФ. Лейтмотив в порядке эксплуатации лесных земель:

• защита
• воспроизводство
• использование в соответствии с назначением

зачастую исключает возможность застройки.

На ЗУ на лесных землях построить что-либо было практически невозможно. Застройка была сопряжена:

• с получением разрешений лесного ведомства субъекта
• с разработкой проектов освоения лесов на лесных участках, предоставленных в пользование или аренду
• со сложной процедурой утверждения проектов освоения лесов

Возведение частного дома на такой земле провоцировало неприятные последствия. Строение приобретало статус самовольной постройки на лесных землях, даже если на него в ЕГРН было зарегистрировано право собственности. Постройки должны были сноситься по решению судов.

Сложившаяся ситуация имела малоприглядный характер:

• земли Рослесхоза оказались в границах садоводческих товариществ и населённых пунктов
• возникла масса проблем:
  • и дачники, и люди, проживающие в посёлках вблизи лесов, не могли ничего построить на «лесных» сотках, а если и строили, то строения были вне закона:
  • Росреестр не мог зарегистрировать право собственности
• не всем гражданам и организациям, владеющим участками с постройками на лесных землях, было известно о том, что:
  • ЗУ находится в границах лесничества или лесопарка
  • построенные здания и дома:
    • считаются незаконными строениями
    • свидетельствуют о неумышленном нарушении Лесного кодекса РФ
  • владельцы участков, являющиеся собственниками земли в представлении ЕГРН, превращались в нарушителей закона в представлении лесного реестра, точнее, в заложников сложившихся 2-х раздельных систем государственного учёта земель и лесов

Реальное положение вещей:

1. с лесными и муниципальными землями
2. с земельными участками, предоставленными властями гражданам и юридическим лицам для различных целей

свидетельствовало о явных правовых неувязках во взаимодействии муниципалитетов и лесных ведомств.

Проблема спровоцировала полное или частичное наложении планов лесных земель и планов земель регионов, муниципалитетов, граждан и компаний. Собственники ЗУ узнавали об этом не сразу.

Информации:

• о землях лесного фонда
• о границах лесных земель
• о наложении границ лесных и частных участков

в открытом для граждан доступе не было.

Ситуация получила официальное название — «двойной кадастровый учёт». Он стал следствием дублирования сведений об одном и том же участке разными органами регистрации независимыми друг от друга способами:

1. в ЕГРН (ранее ЕГРП):
   • фиксировал сведения о недвижимости
   • присваивал участку уникальный кадастровый номер, являющийся подтверждением факта существования недвижимости, а значит и имущественных прав на земельный участок (и постройки при их наличии)
2. в ГЛР (государственный лесной реестр):
   • регистрировал сведения о лесных участках, ранее находившихся во владении с/х организаций, без должных требований:
     • к местоположению границ ЗУ
     • к содержанию межевого плана

Существенными причинами противоречий этих реестров стала неразбериха в законодательстве.

До 2008 года в ЕГРН не было материалов о межевании земель лесного фонда на территории регионов. Лесные земли не ставились на государственный кадастровый учет. Их границы не имели координат. Они не отображались на публичной кадастровой карте

В ГКН не было сведений о площади каждого обособленного лесного участка. Их нельзя было определить в составе площадей земель лесфонда.

Сведения о предоставлении участков лесного фонда:

• в аренду
• во временное пользование

не вносились в ГКН до 01.01.2015 г.

В реестр предоставлялся единый правоудостоверяющий документ. Это было свидетельство о государственной собственности, полученное в 1992-1997 годах. Учёт земли вёлся в упрощённом порядке (без точного межевания).

Образовались ситуации пересечений лесных участков:

• между собой
• с другими землями

Границы лесных участков регистрировались в ЕГРН неточно:

• по картографическим материалам
• по данным лесоустройства
• без своевременного обновления
• без привязки к системе координат, установленной для ГКН
• без учёта существующих сведений землеустройства и государственного кадастра недвижимости

Сопоставление сведений ЕГРН об участках, находящихся в собственности граждан и компаний, с данными о ЗУ в реестре лесного фонда оказалось затруднительным или невозможным.

Собственники участков, попавших под бремя регистрационных дублей, пытались отстоять свои права в многочисленных судебных разбирательствах. Судебные решения, как уже было отмечено, далеко не всегда доказывали их правоту.

«Лесная амнистия» — гарантия защиты прав собственников участков

Проблемы с участками на лесных землях решил ФЗ № 280 от 29 июля 2017 года. Этот закон получил обиходное название «лесной амнистии».

Небольшой казус получился с таким названием, ведь закон, в прямом значении амнистии, никого не амнистирует. Значимость его заключена в защите прав собственников земельных участков и законных интересов и имущественных прав Российской Федерации, являющейся собственником земель лесного фонда.

Тем не менее, будем иногда использовать в тексте статьи терминологию «лесная амнистия», поскольку она более краткая в сравнении с полным наименованием закона 280-ФЗ и проще воспринимается при чтении и на слух.

ФЗ 280:

• дополнил отдельные статьи Лесного кодекса РФ
• установил срок до 1 января 2023 года:
  • для устранения противоречий между сведениями ГЛР и ЕГРН
  • для приведения в соответствие сведений ГЛР и ЕГРН:
    1. о границах территорий:
       • ОКН (объектов культурного наследия)
       • особо охраняемых природных зон
    2. об ограничениях использования лесных участков:
       • в границах территорий ОКН
       • в границах территорий особо охраняемых природных зон

Способы достижения цели «лесной амнистии»

Цель «лесной амнистии» — защита прав собственников земли. Достигается она через решение основных проблем:

1. устранение противоречивых сведений ЕГРН об участках, границы которых пересекаются с землями лесфонда
2. исключение из ЕГРН дублирующих сведений о лесных участках
3. применения принципиально новых положений, ранее законодательно не предусмотренных, направленных на защиту лесов — для исключения впредь возможности внесения в государственные реестры противоречивых сведений

Приоритет сведений ЕГРН перед сведениями ГЛР

Одно из положений «лесной амнистии» — главенстство сведений ЕГРН о категории земель участка над данными:

• лесного реестра
• лесного плана субъекта федерации
• иных документов

Эти материалы позволяли относить ЗУ к лесным землям. У собственников ЗУ возникала проблема с доказательством того факта, что участок не относится к лесфонду.

Законом 280-ФЗ (пункт 3 статьи 14) установлено, что когда один и тот же земельный участок, по сведениям ЕГРН, относится, к примеру, к сельхозземлям, выделенным, скажем, под ЛПХ или СНТ, а по данным ГЛР числится в лесном фонде, приоритет отдаётся сведениям, содержащимися в ЕГРН.

Сведения ЕГРН признаются достоверными. Владельцу участка, стоящего на учёте в государственном реестре недвижимости, не придётся доказывать, что участок не относится к лесным землям.

Исключения

Положение закона о приоритетности сведений ЕГРН не лишено исключений. Так, верховенство сведений ЕРГН перед данными ГЛР не распространяется на следующие типы земельных участков (пункт 1 статьи 10 закона 280-ФЗ):

• ЗУ в границах особо охраняемых природных территорий:
  • заповедники
  • заказники
  • территорий объектов культурного наследия (ОКН)
• ЗУ с категорией «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения»:
  • если на таких ЗУ отсутствуют объекты недвижимости с зарегистрированнными правами
• участки с/х назначения, оборот которых регулируется ФЗ 101 от 24.07.2002), при наличии фактов:
  • неиспользования ЗУпо целевому назначению
  • использования ЗУ с нарушением законодательства РФ

Закон полностью вынесен из сферы действия по землям в особо охраняемых природных территориях и стоит на страже лесов.

В случае, когда:

• ЗУ оказался в национальном парке или в заказнике
• выявилось пересечение границ ЗУ и лесных земель

собственнику ЗУ придётся обратиться в суд. Ему нужно доказать, что образование собственности на участок в лесном массиве было юридически достоверным и правильным.

Временные «точки отсечения»

Законом установлены временные рамки применимости положения о приоритетности сведений ЕРГН перед сведениями ГЛР по так называемым «точкам отсечения», снижающим риски в действии «лесной амнистии»:

• 8 августа 2008 года:

1. люди получали участки на лесных землях законно
2. собственники ЗУ вправе рассчитывать на помощь со стороны государства

• 1 января 2016 года:

начало упреждения мошеннической деятельности при попытках узаконивания перехода в частные руки:

1. лесных массивов
2. лесных земель на особо охраняемых природных территориях

выявившейся в период подготовки и обсуждения Лесного кодекса.

Не упустил закон и случаи «съезда участков» в лесопарковые зоны.

Рассмотрим положения «лесной амнистии» детальнее.

Сохранение права собственности на участки, возникшее до 08.08.2008

Речь идёт не о любых участках, а только о тех, права собственности на которые возникли до 8 августа 2008 года, а сами участки были предоставлены для таких целей, как:

• садоводство
• огородничество
• личное подсобное хозяйство
• дачное хозяйство
• индивидуальное жилищное строительство

Таким участкам можно присвоить более удобную для собственника категорию земель:

• «земли сельскохозяйственного назначения»
• «земли населённых пунктов»

соответствующую виду использования участка.

Вывести участок из состава земель лесфонда можно даже в случаях, когда:

1. в ГЛР о ЗУ указано, что надел находится в границах лесных земель
2. в выписке ЕГРН указано, что категория ЗУ — «земли лесфонда»

Присвоение участку новой категории земель определяется только сроком возникновения права на земельный участок (сроком первичного землеотвода), который должен быть ранее 8 августа 2008 года, и не зависит от целого ряда фактов:

• от наличия на участке построек
• от наличия зарегистрированных прав на постройки
• от категории ЗУ «земли лесного фонда», указанную:
  • или в кадастровом паспорте
  • или в правоустанавливающем документе
  • или в ином документе
• от того, что современный владелец участка купил его или унаследовал много позднее, чем 8 августа 2008 года — главное, что первый собственник надела стал его владельцем до указанной даты

Примечание

По «лесной амнистии» кадастровый учёт земельного участка:

• для садоводства
• для огородничество
• для ведения личного подсобного хозяйства

не требует согласования той части границ ЗУ, что расположена в лесу.

Законом 280-ФЗ для перечисленных участков установлен финальный срок согласования границ — 1 января 2023 года (пункт 9 статьи 10 закона).

До истечения этого срока исключается необходимость в согласовании местоположения части границы ЗУ на землях лесничества или лесопарка, при одновременном соблюдения следующих условий:

• земельный участок был предоставлен для указанных целей до 8 августа 2008 года или образован из земельного участка, предоставленного до 8 августа 2008 года
• смежным земельным участком является лесной участок

В случае, когда:

• собственник участка занимается уточнением положения границ ЗУ, смежного с лесным участком
• площадь ЗУ превышает более чем на 10% ту площадь, что указана в правоустанавливающих или в правоудостоверяющих документах

органы власти субъекта РФ в области лесных отношений вправе возразить против согласования местоположения границ ЗУ (пункт 10 статьи 10 закона 280-ФЗ).

Собственность на участки с возведенными на них объектами недвижимости с правом на постройки, возникшим до 1 января 2016 года

Гарантия «лесной амнистии» в оформлении собственности на участки и земли под возведёнными на них объектами обеспечивается только при одновременном выполнении следующих условий:

1. объекты не предназначены для нужд лесопользования
2. права собственности на построенные объекты недвижимости зарегистрированы до 01.01.2016 г.

Если собственность:

• на здание
• на дом
• на иную постройку

зарегистрирована до 1 января 2016 года, владелец недвижимости имеет право поставить на учёт и земельный участок под объектом. Регистрация проводится вне зависимости от того, что границы ЗУ пересекаются с лесным или лесопарковым наделом (пункт 2 статьи 60 закона 280-ФЗ).

Для подтверждения права собственности на земельный участок владелец дома должен:

• обратиться с заявлением в орган, который предоставил ЗУ
• провести межевание
• внести в ЕГРН сведения:
  • об участке
  • о границах ЗУ:
    1. материалы межевого плана:
    2. чертёж
    3. описание участка на кадастровом плане территории)

При подготовке межевого плана кадастровый инженер делает пометку о возможности применения закона о «лесной амнистии».

Далее Росреестр произведёт:

1. исключение ЗУ из состава лесных площадей:
   1. если участок числился в лесном реестре в качестве части лесной территории, а в ЕГРН — как участок ИЖС, ЛПХ, участок с/х назначения и т.д.)
2. поставит ЗУ на кадастровый учёт
3. произведёт владельца постройки в полноценного собственника земельного надела
4. зарегистрирует право собственности в ЕГРН

Проблем с регистрацией участка и его границ в ЕГРН не будет в случае, когда при уточнении местоположения границ ЗУ было выявлено пересечение границ ЗУ с границами:

• лесного участка
• лесничества
• лесопарка

Нужно только ещё раз сделать акцент на том, что обязательными и одновременно соблюдаемыми условиями будут:

1. право на участок было оформлено до 1 января 2016 года
2. право на участок было возникло до даты внесения в ЕГРН сведений о границах участка

Так установлено пунктом 1 статьи 60 закона 280-ФЗ.

Сохранение права собственности на участки, «съехавшие» в лесопарковую зону

Законом рассматривается случай, когда в результате межевания или уточнения их границ получается, что на плане участок «съехал» — полностью иди частично оказался в лесопарковой зоне.

До «лесной амнистии», подобные ситуации превращались в неразрешимые проблемы.

После вступления закона 280-ФЗ в силу способ их разрешения играет в пользу владельца участка:

земельный надел исключается из состава земель лесного фонда, если ВРИ участка противоречит лесопарковому режиму.

Так установлено пунктом 7 статьи 604 закона 280-ФЗ.

5. Возврат по суду права собственности на утраченные участки и здания (возможность уже не действительна)

По ФЗ 280, устанавливался судебный порядок признания прав на объекты недвижимости, собственность на которые была утрачена по причине относения участков к лесной территории.

До принятия закона, по решениям судов, принятым по искам органов лесного хозяйства, повсеместно проводился снос жилых домов с выселением из них жильцов, вынужденно освобождались от построек садовые, огородные и дачные участки с полным аннулированием прав на них. Граждане лишались и без какой-либо компенсации своего законного права собственности, ранее подтверждённого государством.

Введение нормы закона о возврате собственности на утраченные участки и здания стало признанием государства своей неправоты и предложением об устранении случившейся несправедливости через обращения пострадавших владельцев недвижимости в суд для обжалования судебного решения и восстановления права собственности. Правда, срок подачи иска был ограничен — в течение года со дня вступления закона в силу, то есть закончился 29 июля 2018 года.

Во всяком случае, такая возможность была и, наверное, многие сумели воспользоваться ею.

Выводы

Федеральный закон 280-ФЗ — ёмкий по смыслу вводимых положений. Многие его новеллы заслуживают отдельного рассмотрения. Это статьи, касающиеся:

• вариантов согласования схем участков
• механизмов решения проблем граждан, проживающих в бывших военных городках и лесных поселках, расположенных в лесном фонде, обязывающих власти:
  • заниматься этими территориями
  • присваивать территориям статуса полноценных населённых пунктов
  • заниматься:
    1. развитием инфраструктуры
    2. обеспечением нормальных условий жизни населения

Можно и далее продолжить огромный перечень тех насущных задач, которые нашли отражение в «лесной амнистии». Нужно ещё раз отметить, что она:

1. обеспечивает государственную защиту собственности граждан
2. не позволяет нарушить имущественные права
3. сохраняет соответствующие земельные участки за их владельцами
4. не подрывает доверие общества к государственным реестрам

Право аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, — это один из основных видов прав (помимо права постоянного (бессрочного) пользования и права безвозмездного пользования), на основании которого можно пользоваться лесным участком.

Арендатором может стать как физическое лицо или индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо.

В случае предоставления лесного участка в аренду между арендатором и уполномоченным органом заключается договор аренды лесного участка. Примеры договоров представлены в приложениях к приказу Минприроды России от 20.12.2017 № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков».

Сколько стоит аренда лесного участка?

Расчёт арендной платы производится арендодателем (уполномоченным органом) и фиксируется в приложении к договору аренды.

Начальный размер ежегодной арендной платы определяется на основе минимального размера арендной платы. В свою очередь, минимальный размер равен произведению ставки платы за единицу площади лесного участка (либо объёма лесных ресурсов) и непосредственно его площади (либо объёма изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке).

Ставки платы утверждены постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 № 310. Ставки платы ежегодно индексируются; по состоянию на 2019 год действуют коэффициенты, установленные постановлением Правительства РФ от 11.11.2017 № 1363.

Если лесной участок предоставлен в аренду по результатам торгов на срок от десяти лет, то размер арендной платы определяется в соответствии с методикой, утверждённой постановлением Правительства РФ от 01.02.2016 № 53.

Вот пример расчёта арендной платы за 2019 год за лесной участок площадью 0,08 га при ведении сельского хозяйства (пчеловодства), взятый из реального договора аренды:

• А = Б*К*П, где
• А — размер арендной платы, руб.;
• Б — базовая ставка арендной платы: 14,85 рублей (за 1 пчелосемью);
• К — коэффициент индексации ставки арендной платы в 2019 году: 1,89;
• П — количество пчелосемей: 16 штук (исходя из норматива 1 га — 200 пчелосемей).

Таким образом, арендная плата за полный 2019 год для рассматриваемого участка составляет:

• А = 14,85*1,89*16 = 449,12 рублей.

Узнать стоимость

Необходимо помнить, что в случае проведения аукциона арендная плата неизбежно повысится и будет равняться конечной цене аукциона.

Начисление арендной платы осуществляется со дня государственной регистрации договора аренды, если договор заключается на срок не менее 1 года, и со дня подписания договора, если договор заключается на срок менее 1 года.

Арендная плата должна вноситься в установленные сроки. Первый платёж должен быть осуществлён в течение 30 дней с даты подписания акта приёма-передачи лесного участка. За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Базовые условия, необходимые для заключения договора аренды

1. Объектом аренды могут быть только лесные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Об этой процедуре читайте в нашей статье «Проектная документация лесного участка».
2. Лица, желающие арендовать лесной участок, не должны значиться в реестре недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений.

Аренда лесного участка без торгов

Заключение договора аренды без проведения торгов возможно в случаях:

1. предусмотренных статьями 36, 43—45 Лесного кодекса РФ;
2. реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;
3. заготовки древесины при использовании лесов в соответствии со статьями 43—46 Лесного кодекса РФ;
4. нахождения на лесных участках зданий, сооружений (договоры аренды заключаются с собственниками этих зданий, сооружений, помещений в них или юридическими лицами, которым эти объекты предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления).

В соответствии с частью 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ, арендатор лесного участка по истечении срока действия договора аренды имеет право на заключение нового договора без проведения торгов в двух случаях:

1. лесной участок был предоставлен в аренду без проведения торгов;
2. лесной участок был предоставлен в аренду по результатам торгов на срок от десяти лет.

При этом должна соблюдаться совокупность условий, установленных частью 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ. В частности, заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано не ранее чем за три месяца и не позднее чем за два месяца до истечения срока действия заключённого ранее договора.

Аренда лесного участка по результатам аукциона

Договор аренды может заключаться по результатам торгов. Торги могут проводиться в двух формах: открытый конкурс (только для заготовки древесины) и открытый аукцион (для всех видов использования лесов). Особенности проведения открытого конкурса изложены в статьях 80.1 и 80.2 Лесного кодекса РФ; в настоящей статье мы не будем подробно останавливаться на этой теме, а рассмотрим только порядок участия в открытом аукционе (статьи 78—80 Лесного кодекса РФ).

Вот краткая инструкция по участию в аукционе:

1. Подать заявление о проведении аукциона на право заключения договора аренды лесного участка, приложив проектную документацию лесного участка и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В течение месяца оно будет рассмотрено, и уполномоченным органом будет принято решение о проведении аукциона или об отказе в его проведении, которое должно быть размещено на официальном сайте. Данный этап регулируется приказом Минприроды России от 29.06.2018 № 302;
2. Изучить извещение о проведении аукциона. В нём, среди прочего, должны быть указаны сведения об организаторе, месте, дате и времени проведения аукциона, о лесном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер), о начальной цене и шаге аукциона, о форме заявки на участие в аукционе, о размере и порядке внесения задатка, о сроке аренды и др. Если аукцион проводится в электронной форме, то в извещении также будут указаны сведения о соответствующей электронной площадке. Для использования электронной площадки вам потребуется электронно-цифровая подпись (ЭЦП).
3. Изучить документацию об аукционе (в частности, ознакомиться с проектом договора аренды лесного участка);
4. В установленный срок подать заявку на участие в аукционе и внести задаток;
5. Принять участие в аукционе. Аукцион проводится путём повышения начальной цены предмета аукциона на «шаг аукциона». Победителем аукциона признаётся участник, предложивший наиболее высокую цену. Результаты аукциона оформляются протоколом.

Аукцион признаётся несостоявшимся в случае, если:

• не подано ни одной заявки на участие в аукционе;
• подана только одна заявка;
• в аукционе участвовали менее чем два участника аукциона;
• после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своём намерении заключить договор аренды по начальной цене.

Заключение и регистрация договора аренды

Если была подана только одна заявка или в аукционе участвовал только один участник, то единственный заявитель или единственный участник не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона обязан заключить договор аренды лесного участка. Уполномоченный орган власти не вправе отказаться от заключения договора по начальной цене предмета аукциона.

Если же аукцион состоялся, то договор аренды заключается не ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов.

Для заключения (подписания) договора аренды лесного участка необходимо обратиться в лесничество. При себе необходимо иметь паспорт.

Далее необходимо зарегистрировать договор аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Проще всего это сделать в одном из многофункциональных центров (МФЦ), обычно процедура занимает до 7 дней. При себе необходимо иметь паспорт, решение уполномоченного органа о проведении аукциона, извещение о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, выписку из ЕГРН, договор аренды со всеми приложениями.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

После регистрации в договоре аренды будет поставлена печать прямоугольной формы с номером и датой регистрации.

Срок действия договора аренды

В большинстве случаев договор аренды лесного участка заключается на срок от 10 до 49 лет. Этот срок определяется в соответствии со сроком использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом.

Исключения составляют случаи, предусмотренные статьями 36, 43—46 и пунктом 3 части 3 статьи 73.1 Лесного кодекса РФ.

Дальнейшие действия

После заключения и государственной регистрации договора аренды лесного участка необходимо начать разработку проекта освоения лесов . За нарушение срока разработки и представления этого проекта для проведения экспертизы, а также за использование лесного участка без проекта освоения лесов арендатор будет должен выплатить неустойку в размере 50 тыс. рублей (для индивидуального предпринимателя) или 150 тыс. рублей (для юридического лица) за каждый полный календарный месяц просрочки.

Не менее чем за 10 дней до начала предполагаемого срока использования лесов необходимо подать лесную декларацию — заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов. Срок действия лесной декларации составляет не более 12 месяцев, поэтому подавать её требуется ежегодно.

После подачи лесной декларации можно начать выполнять все мероприятия, предусмотренные договором аренды и проектом освоения лесов. Потребуется сдавать отчёты: ежеквартально — отчёт об охране лесов от пожаров и отчёт о защите лесов, ежегодно — отчёт о воспроизводстве лесов и лесоразведении и отчёт об использовании лесов. В скором времени может потребоваться сдавать и отчёт об охране лесов от загрязнения и иного негативного воздействия, но по состоянию на апрель 2019 года форма и порядок представления такого отчёта ещё не утверждены Минприроды России.

Внесение изменений в договор аренды

Изменение условий договора аренды, заключённого по результатам аукциона, не допускается. Исключения составляют следующие случаи:

• изменение целевого назначения или разрешённого использования лесов;
• существенное изменение параметров использования лесов (возрасты рубок, расчётная лесосека, сроки использования лесов);
• существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

Все изменения к договору аренды оформляются в письменной форме (в виде дополнительного соглашения) и подписываются сторонами.

Договор аренды лесного участка, заключённый по результатам торгов, может быть изменён по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Расторжение договора аренды

Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы 2 и более раз подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения договора. Договор прекращает своё действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым.

Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды лесного участка, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате.

Все остальные случаи расторжения договора аренды обычно перечисляются в тексте самого договора.

Ранее на территории действовал договорно-разрешительный порядок эксплуатации лесов на основе соглашений и лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов для снятия административных преград. На сегодняшний день ЛК РФ предусматривает договорный порядок эксплуатации лесных массивов через заключение соглашения на аренду.

Большая часть видов эксплуатации леса проводится после заключения договора на аренду лесного участка, который находится в ведении государства или муниципалитета, что значительно увеличивает позицию соглашения по аренде лесного участка.

После заключения соглашения относительно аренды участка леса, который расположен в ведении государства или административно-территориальной единицы, арендодатель обязан предоставить арендатору участок леса для достижения одной или нескольких целей, приведенных в статьях 25 и 72 ЛК РФ.

Исходя из части 3 статьи 71 ЛК РФ, соглашение об аренде является предметом положений об аренде, приведенных в ГК РФ, если это не противоречит ЛК РФ.

Замечание 1

Таким образом, ЛК РФ является приоритетом для исполнения обязательств и регулировании норм в сфере арендных отношений.

Правовое регулирование подобного соглашения в том числе осуществляется приказом Рослесхоза от 26.07.2011 №319 «Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка».

Аукцион на заключение договора аренды

Договор аренды лесного участка может быть подписан после проведения аукциона по продаже прав на подписание подобного соглашения, что приводится в ЛК РФ в виде одного из основных правил.

Поводом для создания правоотношений арендного характера является протокол об аукционе и заключенный договор аренды лесного участка, которое соответствует протоколу аукциона. При заключении договора аренды лесного участка, необходима государственная регистрация.

Существует список случаев, в которых проведение аукциона перед заключением соглашения не является обязательным для лесных участков, которые находятся в ведении государства или муниципальной собственности:

1. Случай эксплуатации лесных массивов для видов деятельности, которые связаны с развитием охотничьего хозяйства;
2. Случай эксплуатации лесов для проведения работ по геологическому изучению недр и разработки месторождений полезных ископаемых;
3. Случай эксплуатации лесов для застройки и использования водохранилищ и прочих искусственных водных объектов, включая гидротехнические сооружения и специализированных портов;
4. Случай эксплуатации лесов для строительства, реконструкции и использования линейных объектов;
5. Случай внедрения инвестиционных проектов для изучения и освоения лесов;
6. Случай заготовки древесины на лесных участках, которые находятся в ведении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей для использования лесных массивов исходя из статей 43-46 ЛК РФ.

Замечание 2

Важной особенностью договоров подобного рода являются цели его заключения, что и должно быть прописано в заключаемом договоре.

Стороной арендодателя является государственный орган или орган административно-территориальной единицы; ограничения в отношении субъектного состава лиц, которые могут быть арендаторами, ЛК РФ не приводит.

Исходя из статьи 72 ЛК РФ, объектом соглашения могут быть только лесные участки, принадлежащие государству или муниципальной собственности, и которые состоят в кадастровом учете, кроме случаев, предусмотренных часть 7 статьи 53.7 ЛК РФ.

Лесной участок, который предназначен для передачи арендатору, должен быть индивидуализирован. Индивидуализация лесного участка происходит в виде описания в соглашении информации об этом лесном участке, куда входит площадь участка, его местоположения и границы, и кадастровый номер. Более того, обязательной частью договора является кадастровая карта, которая должна быть приложена к соглашению.

Срок заключения договора аренды

Одной из характеристик соглашения на аренду лесного участка является временный характер. В сравнении с ГК РФ, который предусматривает заключение соглашения без конкретного срока действия (статья 610), ЛК РФ требует наличие определенного срока в договоре. Этот срок устанавливается исходя из лесохозяйственного регламента (72 статья ЛК РФ) и имеет максимальный срок, допустимый к аренде леса.

Актуальный ЛК РФ определяет минимальный (10 лет) и максимальный срок (49 лет) действия арендного соглашения для предпринимательских целей. В этом случае тоже есть свои исключения, предусмотренные частью 3 статьи 72 ЛК РФ; в случае, если договор заключается для возведения и использования водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов, для переработки древесины или прочих лесных ресурсов, то минимальным сроком действия является 1 год.

Замечание 3

Аналогичный договор может быть заключен на срок действия до 49 лет при выполнении работ по геологическому изучению недр и разработке месторождений полезных ископаемых, при строительстве, реконструкции и использовании линейных объектов, а также при заготовке древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43-46 ЛК РФ.

ГК РФ предусматривает признание соглашения об аренде, которое было заключено без срока действия аренды (статья 610) и без арендной платы (статья 614); следовательно, единственным основным условием договора является цель аренды лесного участка. В то же время, существует значительное количество положений соглашения об аренде лесного участка. Однако, если эти положения ранее были предусмотрены ЛК РФ от 1997 года, то сейчас они приводятся в Правилах подготовки и заключения договора аренды лесного участка. Среди основных положений, которые должны быть приведены в соглашении:

1. Подробная информация о лесном участке;
2. Срок действия договора;
3. Цель использования лесного массива;
4. Размер арендной платы, условия арендной платы и сроки выплаты;
5. Объемы рубок лесных насаждений изъятия других лесных ресурсов.

Оплата аренды лесного участка

В сравнении с другими видами арендуемой собственности, арендной платой при заключении соглашения об аренде лесного участка может быть только денежная форма. Статья 73 ЛК РФ подразумевает разные процессы по определению размера арендной платы при эксплуатации лесного участка с изъятием лесных ресурсов или без изъятия лесных ресурсов. И в том и в другом случае основой определения уплаты аренды служит минимальная ставка. Минимальный оплаты за аренду за использование лесного массива и последующее изъятие лесов определяется через произведение ставки за единицу объема лесных ресурсов и единицы объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом участке.

Замечание 4

В случае с арендой леса без изъятия его ресурсов минимальный размер оплаты рассчитывается как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка.

Органы государственной власти или органы местного самоуправления устанавливают ставки платы, которые учитываются при определении арендной платы. Сами ставки зависят от формы собственности земельных участков. Например, ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и ставки платы за единицу площади лесного участка, который находится в ведении федеральной собственности, были утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.05.2007 №310.

Существенным является вопрос о наличии права передачи уже арендованных участков в субаренду. ЛК РФ от 1997 года запрещал подобную деятельность, а ЛК РФ, действующий сегодня, не регулирует этот вопрос. Вместо этого, регулирование вопроса осуществляется ГК РФ, где некоторыми положениями приводится, что существует возможность субаренды, но исключительно с согласия арендодателя.

Замечание 5

В литературе отмечается, что соответствующие регулирующие права арендатора, с одной стороны, сочетаются с поставленной законодателем задачей либерализации лесопользования, а с другой стороны реализация этих полномочий может выразиться в массовой аренде участков организациями/лицами с высокой платежной способностью, и последующее распоряжение по субаренде исходя из личных интересов. Это, согласно литературным источникам, может повлечь за собой негативные последствия как для социума, так и для экологии.

Субаренда в значительной мере затрагивает интересы арендодателя, и подобная эксплуатация может нанести вред условиям использования лесов. Поэтому, для того, чтобы сохранить интересы арендодателя, законодательным органам необходимо предусмотреть возможные инциденты и запретить использование лесов для целей, которые противоречат целям, обозначенным в первичном договоре.

Немаловажен тот факт, что, в связи с актуальным на сегодняшний день ЛК РФ, у арендаторов лесных участков увеличились обязательства. Арендаторы должны в оговоренном порядке разработать и предоставить арендодателю проект разработки лесных массивов с подтверждением со стороны государственной или муниципальной экспертизы (согласно статьям 88 и 89 ЛК РФ).

Замечание 6

Среди обязанностей также можно отметить необходимость в ежегодном представлении лесной декларации (заявления об эксплуатации лесов в соответствии с проектом освоения лесов) согласно установленному порядку и статье 26 ЛК РФ.

Актуальный Лесной кодекс Российской Федерации подразумевает обязательства по применению противопожарных мер на лесных участках со стороны арендатора, согласно статье 53 ЛК РФ. Среди этих обязательств необходимо выделить строительство, реконструкцию, содержание дорог противопожарного назначения, создание систем, средств оповещения и тушения лесных пожаров, содержание этих средств в должном порядке и виде, формирование запасов горюче-смазочных материалов на время высокой пожарной опасности.

Более того, арендаторы несут обязательства по организации санитарно-оздоровительных мероприятий, среди которых: вырубка погибших и поврежденных лесных насаждений, очистка лесов от захламления, загрязнения и иного негативного воздействия, согласно статье 55 ЛК РФ.

Арендаторы, которые занимаются предпринимательской деятельностью по подготовке древесины, обязаны заниматься лесовосстановительными мероприятиями, что предусмотрено ЛК РФ (затраты на подобные мероприятия также лежат на арендаторе). Те арендаторы, которые не ведут подобной предпринимательской деятельности, не несут обязанности по восстановлению лесов.

Замечание 7

Несмотря на то, что вышеописанные обязанности несут в себе публично-правовой характер, точные сроки их исполнения и соответствующие процессы приводятся в положениях заключенных соглашений.

Получается, что вышеописанные условия по заключению соглашения по аренде лесного участка, который находится в ведении государства или административно-территориальной единицы, говорят о значительности и важности подобного вида договора;это соглашение включает в себя элементы частноправного и публично-правового характера, что позволяет принимать его как сторонний вид договора об аренде.

Увеличенная значимость этого вида соглашений создает необходимость в четком и отдельном определении этого вида в Лесном кодексе Российской Федерации, где необходимо выделить его особые характеристики. Исходя из соглашения об аренде лесного участка, который находится в ведении государства или административно-территориальной единицы, арендодатель обязан предоставить арендатору участок леса во владение на определенное время в обмен за уплату в денежном виде, а арендатор берет на себя обязательства по эксплуатации участка в соответствии с целями, установленными в договоре, вносить оплату своевременно в сроки, указанные в соглашении, и соблюдать требования, которые представлены законодательством. Условия, которые имеют важность при заключении договора аренды лесного участка, должны быть установлены в Лесном кодексе РФ, и никак не в подзаконных актах.

Порядок представления в пользование участков лесного фонда.

Лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения уполномоченного органа государственной власти РФ, органа государственной власти субъекта РФ, органа МСУ, принятого в случае предоставления лесного участка в постоянное (бессрочное) пользование

2) договора аренды в случае предоставления лесного участка в аренду,

3) договора безвозмездного пользования в случае предоставления участка в безвозмездное пользование.

Порядок предоставления в пользование участков лесного фонда регулируется Лесным Кодексом РФ.

К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ, если иное не установлено Лесным Кодексом РФ.

В случае если участок лесного фонда передается по договору аренды, то это предполагает проведение аукциона или конкурса на право заключения договора аренды лесного участка.

Решение о проведение аукциона принимается органом государственной власти или органом МСУ, либо по заявлениям граждан и юридических лиц о проведение аукциона. Каждый желающий принимает участие в аукционе путем подачи заявления в письменной форме (в течение 30 дней со дня объявления информации об аукционе). Аукцион может проводится как в открытой, так и в электронной форме.

Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену за право пользование участком лесного фонда.

Конкурс на право пользования участком лесного фонда проводится Правительством РФ. В рамках конкурса в конкурсную комиссию направляются конкурсные предложения, которые рассматриваются комиссией. Победителем является претендент, конкурсное предложение которого набрало простое большинство голосов, при равных голосах победитель определяется по наибольшей предложенной цене за предмет конкурса.

Понятие и виды лесопользования.

Право лесопользования – это система правовых норм, регулирующих порядок и условия пользования лесом, права и обязанности лесопользователей.

Использование лесов осуществляется с предоставлением или без предоставления лесных участков, с изъятием или без изъятия лесных ресурсов.

Виды лесопользования: 1) заготовка древесины,

2) заготовка живицы,

3) заготовка и сбор не древесных лесных ресурсов,

4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений,

5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства,

6) ведение сельского хозяйства,

7) осуществление научно-исследовательской и образовательной деятельности,

8) осуществление рекреационной деятельности,

9) создание лесных плантаций и их эксплуатации,

10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений,

11) выращивание посадочного материала лесных растений,

12) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых,

13) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов,

14) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов,

15) переработка древесины и иных лесных ресурсов,

16) осуществление религиозной деятельности,

17) иные виды.

Документы на осуществление лесопользования.

Основными документами на осуществление лесопользования являются:

1) решение государственных органов РФ, субъекта РФ, органа МСУ,

2) договор аренды,

3) договор безвозмездного пользования,

4) договор публичного сервитута и простого сервитута,

5) купли-продажа лесных насаждений,

6) Лесная декларация – заявление об использовании лесов в соответствии с проектом освоения лесов (подается ежегодно).

Органы управления лесным фондом и их функции.

Органы управления лесным фондом:

1) Президент РФ,

2) Правительство РФ,

3) Министерство природных ресурсов и экологии РФ,

4) Федеральное агентство лесного хозяйства РФ и его территориальные органы:

А) разработка и совершенствование лесного хозяйства,

Б) нормативное обеспечение лесохозяйственной деятельности,

В) Управление охраной и защитой лесов от вредителей,

Г) Лесное проектирование, лесоустройство, определение расчетных лесосек,

Д) установление системы платежей за пользование лесными ресурсами,

Е) установление регулирования системы финансирования,

Ж) организация и финансирование научных исследований, связанных с лесом,

З) организация международного сотрудничества по научным проблемам воспроизводства, охраны и защиты лесов,

И) организация и финансирование программы по подготовке и переподготовке кадров,

5) Федеральная служба по надзору в сфере природопользования,

6) Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Правовые меры охраны лесов.

Меры охраны лесов: 1) государственная или муниципальная экспертиза, проводимая уполномоченным федеральным органом государственной власти,

2) государственная инвентаризация лесов – мероприятия по проверке состояния лесов, их количественных и качественных характеристик,

3) ведение государственного лесного реестра – систематизированный свод документированной информации о лесах, об их использовании, защите, воспроизводстве, о лесничествах и о лесопарках,

4) государственный кадастровый учет лесных участков и государственная регистрация прав на лесные участки,

5) федеральный государственный лесной надзор – деятельность уполномоченных федерального органа исполнительной власти, органов исполнительной власти органов субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами МСУ, юридическими лицами, ИП, гражданами требований, установленных законодательством,

6) государственный надзор в области семеноводства в отношении семян лесных растений,

7) федеральный государственный пожарный надзор в лесах,

8) муниципальный лесной контроль,

9) ведение реестра недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений

10) Государственный мониторинг воспроизводства лесов – оценки изменения площади земель, выявление земель, требующих лесовосстановление, оценка характеристик насаждений при воспроизводстве лесов, оценка эффективности воспроизводства.

>Как купить участок в лесу: законодательство в земельной сфере и основные моменты

Земельный фонд

Согласно статье 101 ЗК РФ (Земельного кодекса Российской Федерации) к землям лесного фонда относят лесные земли (земли, покрытые растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Также ЗК РФ определяет формы собственности на лес:

• государственная;
• муниципальная;
• у юридических лиц или же граждан.

Чаще всего покупаемые по сделке купли и продажи любые лесные участки находятся в собственности у государства.

Возможна ли покупка лесных земель?

Покупка лесного участка невозможна. Фактически, согласно статье 42 ЛК РФ, участок находится в Федеральной (государственной) собственности. Такие виды участков даются в долгосрочную аренду посредством торгов (от 10 до 49 лет), а если вам по какой-то причине необходимо получить клочок леса в собственность – необходимо сменить его категорию.

Можно ли использовать под строительство дома?

Строительство частных домов на лесных территориях строго запрещено. Это предусмотрено статьей 45 ЛК РФ, согласно которой разрешены лишь отдельные постройки, возведенные с соблюдением всех экологических норм и обеспечивающие защиту окружающей среды (времянки, жилища лесников, кемпинговые участки, рекреационные объекты, лечебно-оздоровительные учреждения, постройки для изучения недр и прочих исследований и другие).

Приобретение с готовым домом

Прежде чем покупать кусок леса с домом, необходимо проверить все документы. Сначала, необходимо понять статус участка – находится ли он в собственности у продавца? Имел ли он право строить на нем жилой дом или коттедж?

Если земля приватизирована и дом построен на ней на легальных основаниях, то сделка в данном случае основывается на обычной гражданско-правовой сделке путем заключения договора купли-продажи земли.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любые изменения любых вещных прав должны быть в обязательном порядке зарегистрированы.

Законодательство

Лесной кодекс РФ и Земельный кодекс РФ – основные законодательные документы, определяющие порядок и правила пользования и владения лесом.

В 2017 году Государственная дума принята так называемый закон «О лесной амнистии». Этот закон позволяет легализировать находящиеся в лесном фондом земли. Также это облегчает процедуру отнесения лесных поселков к населенным пунктам.

Данный закон устанавливает главенство Единого государственного реестра недвижимости над Государственным лесным реестром. Этот приоритет предусмотрен в сфере определения земельного участка к категории. Это должно помочь с согласованием схем участка и их границ.

Как получить во владение?

Получить лесные угодья во владение можно несколькими способами. Первый из них – изменить категорию лесного участка. Причем процедура смены категории очень продолжительная, требует сбора огромного количества документов и в конце вам никак не гарантирован благоприятный исход.

Гораздо проще взять землю в аренду. Тем более, что после 15 лет добросовестного пользования данного участка вы можете получить право собственности на используемый участок.

Аренда предусмотрена на срок от до 10 до 49 лет, однако при выполнении всех условий договора (своевременное внесение арендной платы, восстановление водных и земельных ресурсов и использовать экологическое природопользование) возможно ее продление.

На арендованной земле разрешается охота, занятие пчеловодством, выращивание и сбор урожая, вырубка лесов и проч. Земли леса передаются в аренду победителю торгов.

Внимание! Запрещено осуществлять переуступку аренды без согласование с арендодателем (государственным органом).

О том, можно ли купить или продать землю, если она в аренде, можно узнать в этой статье.

Существует две разновидности лесного пользования:

1. Безвозмездное (бесплатное). Решение о бесплатном пользовании принимает орган местного самоуправления. Правом на безвозмездное пользование могут воспользоваться:
   • северные народы;
   • частные лица с определенным видом деятельности (например, пчеловоды);
   • лица, работающие в гособороне и охране лесов;
   • люди, представляющие официальную религию.
2. Бессрочное. Чаще всего используется для бюджетных организаций и частных лиц.

Как происходит покупка?

Статьей 75 ЛК РФ установлен порядок покупки лесных насаждений. Согласно кодексу лесные насаждения можно купить только под вырубку лесов.

На Официальном сайте Российской Федерации для информации о проведении торгов оперативно обновляется информация об аукционах лесных участка, пригодных для аренды и о торгах лесных насаждений для вырубки. Однако заготовка древесины происходит также на основе аренды участка.

Эти меры должны способствовать увеличению конкуренции среди среднего и малого бизнеса, а также легализации предприятий, осуществляющих незаконную вырубку лесов.

Проведение аукциона

Порядок проведения лесных аукционов установлен ЛК РФ, в частности главой 6 в редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 199-ФЗ.

Предмет аукциона: право аренды участков леса.

Для проведения торгов создается комиссия. В такую комиссию обычно входят:

• представители власти субъекта РФ (председатель);
• уполномоченные в сфере охраны окружающей среды;
• представители федерального органа управления лесным хозяйством (заместитель председателя).

Извещение об аукционе должно направляться участникам не менее чем за 30 дней до официальной даты его проведения.

Больше о правилах проведения аукциона по продаже государственного земельного участка узнайте в отдельной статье.

Виды лесных конкурсов:

• закрытые – физические и юридические лица, который получили специальное приглашение комиссии;
• открытые – в них могут учувствовать все желающие.

По результатам победитель и председатель комиссии подписывают протокол о результатах аукциона. Этот протокол имеет юридическую силу и равен договору аренды.

В протоколе аукциона указываются:

• виды лесопользования;
• границы участка; размеры лесопользования;
• плата за пользование участком и проч.

Тот, кто хочет получить в аренду участок фонда, направляют в лесхоз заявление.

В заявлении, помимо информации о лесном участке (место, цели и задачи лесопользования, экологические факторы приобретения), указываются:

1. Для физических лиц:
   • ФИО;
   • место жительства;
   • паспортные данные (серия, номер, когда и кем выдан).
2. Для юридических лиц:
   • наименование;
   • юридический и физический адрес;
   • номер его расчетного счета.

• Скачать бланк заявления на аренду лесного участка
• Скачать образец заявления на аренду лесного участка

К заявлению прилагаются необходимые копии документов, удостоверяющих государственную регистрацию юридического лица или гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

Если собирать все документы и делать все самостоятельно, расходы на аукцион небольшие – только за включение лесного участка в реестр и другие бюрократические затраты. Можно также воспользоваться услугами частных компаний, однако в данном случае расходы будут гораздо выше.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с другими статьями о продаже или покупке земельных участков:

• под многоэтажное строительство;
• в коттеджном поселке;
• под строительство базы отдыха и гостиницы;
• сельхозназначения;
• в садовом товариществе у собственника;
• под ферму или ЛПХ;
• промназначения;
• коммерческого назначения.

Покупка лесного участка или взятие его в аренду может стать как выгодным приобретением, так и «бездонной бочкой» для бесконечных инвестиций. Перед взятием в аренду или покупке леса под вырубку взвесьте все плюсы и минусы и рассчитывайте свои возможности.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.