Банкротство единственное жилье

Содержание

Могут ли забрать единственное жильё при банкротстве физического лица?

Всегда ли единственное жильё при банкротстве физического лица остается у должника? Большинство потенциальных банкротов задаются этим вопросом, и часто страх остаться в буквальном смысле «без крыши над головой» удерживает должников от подачи заявления. Постараемся разобраться, что происходит с единственным жильем при банкротстве и может ли его забрать арбитражный управляющий.

Что относится к категории единственного жилья

Единственное жильё должника — это принадлежащая ему по праву собственности жилая недвижимость, забрать которую не имеют права. Но с рядом оговорок:

  • Она является единственной зарегистрированной на должника и доступной для проживания недвижимостью.
  • К жилплощади неприменимо обременение или какие-либо ограничения на использование.

В частности, дом или квартира банкрота не должны находиться в залоге или в ипотеке — только в этом случае единственное жилье при банкротстве гражданина останется у него.

На практике нередко встречаются случаи, когда у должника есть единственное жилье, но прописан и проживает он по другому адресу: к примеру, у родителей, членов своей семьи. В этом случае его право на полноценное пользование единственным жильем всё равно будет сохранено, и даже пустующая квартира должника не подлежит изъятию. Но чтобы пресечь излишнюю активность кредиторов, перед началом банкротства лучшим вариантом станет прописаться на единственной принадлежащей должнику жилплощади.

Как поступить с «лишним» жильем?

Если должник владеет двумя и более объектами недвижимости, то в процессе банкротства с «лишними» квартирами или домами придётся всё-таки расстаться. Они будут оценены и выставлены на торги, а полученные средства распределятся между кредиторами должника.

В этом случае многих должников волнует вопрос, можно ли продать недвижимость, сохранив тем самым хотя бы вырученные с её продажи средства. Важно прояснить, что банкротство физ. лица предусматривает возможность оспаривания и признания недействительными всех заключенных в течение последних трех лет сделок с имуществом.

В рамках процесса арбитражными управляющими проводится оспаривание договора дарения квартиры, её продажи или даже обмена: практически все операции, заключенные во время или за 3 года до банкротства, можно отнести к попыткам скрыть имущество. И такие действия могут быть квалифицированы судом как наносящие ущерб интересам кредиторов, что послужит причиной отказа от признания гражданина банкротом.

Таким образом, ответ на вопрос: могут ли забрать недвижимость, не относящуюся к единственной? – однозначен. Закон это не только допускает, но и предписывает.

Даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии сполитикой конфиденциальности «Федеральный Центр Банкротства Граждан»

Что будет с совместно нажитым имуществом?

Реализация единственного жилья по закону невозможна. Но что касается другой совместно нажитой недвижимости супругов, то она в этом случае включается в конкурсную массу и выставляется на торги. После ее продажи супругам возмещаются средства в денежном эквиваленте, в равных долях. Нередко чтобы сохранить имущество жены и мужья-банкроты заключают брачные договоры, на основании которых все имущество переходит во владение второй половине. Но важно учитывать, что если договор заключался в течение последних трех лет, то финансовый управляющий обязательно постарается его оспорить, и судебное решение гарантированно будет в его пользу.

Единственное жильё под угрозой

На данный момент на стадии рассмотрения находится нашумевший законопроект, предлагающий лишать должников единственного жилья. Но заберут ли единственное жилье после его вступления в силу? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Законопроект предлагает изымать у должников недвижимость, площадью больше чем в 2 раза превышающей установленные для проживания нормы. А взамен предоставлять жилую недвижимость меньшей площади и стоимости, при этом разница в цене будет направлена на погашение задолженностей перед кредиторами.

Отбирают ли недвижимость по такой схеме сейчас? Пока законопроект не принят, бояться должникам нечего. Но лучше не рисковать, и при имеющихся проблемных задолженностях подавать на банкротство уже сейчас. Тем более что специалисты нашей компании готовы представить полноценную юридическую поддержку на всех этапах банкротства.

Даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии сполитикой конфиденциальности «Федеральный Центр Банкротства Граждан»

Что будет с единственным жильем при несостоятельности физлица

Для удовлетворения исковых требований кредиторов при банкротстве физического лица происходит реализация имущества. Далеко не все объекты собственности подлежат продаже, законодательство в такой ситуации защищает право гражданина на жизненно важные объекты. Особенно важным является вопрос, касающийся того, возможна ли продажа единственного жилья физического лица при процедуре банкротства.

Жилище должника

При инициации процедуры признания гражданина несостоятельным в обязательном порядке предоставляется полный перечень имущества в собственности. Объекты недвижимости не являются исключением. Физлицо обязано подать в суд правоустанавливающие документы на землю, жилье, в том числе единственное.

Процедура взыскания денежных средств на погашение требований конкурсных кредиторов не может быть обращена на единственное жилье, на территории которого совместно проживают члены семьи. Аналогичное ограничение распространяется на земельный участок, на котором расположилось данное жилье. Исключением является жилище, приобретенное по ипотечному кредиту.

При банкротстве гражданину предоставляется гарантия сохранения жилой площади, необходимой для нормального проживания и деятельности. При определении ограничений на реализацию жилья действуют следующие правила:

  • Территория должна быть официально зарегистрирована и полностью соответствует нормам жилищных стандартов.
  • Нельзя отобрать и продать жилье, являющееся единственным для членов семьи должника, если они официально зарегистрированы в данном помещении.
  • При продаже учитывается натуральное измерение объектов, а не долевая собственность.
  • Залоговое жилье подлежит передаче залогодержателю в законном порядке.

Единственное жилье, в котором проживает семя должника, не подлежит реализации для уплаты долгов при банкротстве

Нормативно-правовая база

Порядок удовлетворения требований кредиторов по банкротству физического лица регламентирован законом №127-ФЗ от 26.10.2002 г. Статья 446 ГПК РФ определяет имущественные ограничения (исполнительный иммунитет) по объектам, на которые направляется взыскание по судебному решению. Дополнительно в регулировании вопросов изъятия единственного жилья принимают участие семейный и жилищный кодексы.

С 2018 г. для всех категорий лиц будет введено единое требование об обязательной публикации намерений обанкротиться.

Залоговое жилое помещение

Во время процедуры банкротства должник имеет право распоряжаться своим единственным жильем на свое усмотрение, согласно ст. 61 ФЗ №127 такие сделки не подлежат оспариванию. Исключение распространяется на жилое помещение, выступающее залогом в ипотечном кредите.

На время течения судебной процедуры за физлицом сохраняются все права по распоряжению ипотечным жильем, которые ему были предоставлены займодавцем. Повлиять на ситуацию может введение этапа реструктуризации или присвоение должнику статуса банкрота.

Когда реструктуризация задолженности не приносит должной эффективности по исполнению обязательств, предпринимаются следующие действия:

  • Дом под ипотекой не входит в перечень исключаемого из реализации имущества, поэтому на него распространяется общий порядок выставления на торги.
  • В рамках процедуры банкротства на должника возлагается обязанность по оплате расходов на оценку имущества.
  • Ответчику будет возвращена ипотечная квартира, не реализованная на торгах, если займодавец откажется принять ее в качестве исполнения задолженности.
  • От суммы, вырученной от продажи жилья в ипотеке, банк может получить только 4/5 доли, а остальные средства пойдут на удовлетворение требований в порядке очередности.

Ипотечное жилье можно быть выставлено на торги за задолженности

Если сумма от продажи единственного жилья при проведении процедуры банкротства физлица превысила размер исковых требований, нераспределенный остаток подлежит возврату должнику по решению суда. Тогда банкрот сможет купить или арендовать другое жилье.

Плюсы банкротства для ипотечного жилья

Инициация процедуры признания должника несостоятельным дает возможность сохранить жилое помещение, приобретенное в ипотеке. Определим моменты, когда должник может предпринять меры по сохранности своего залогового жилища:

  1. Проведение реструктуризации задолженности накладывает мораторий на исполнительные документы банкрота, а течение процедуры способно дать должнику отсрочку по освобождению единственного жилья. Банк не сможет отнять дом в рамках исполнительного производства.
  2. На этапе судебного разбирательства стороны могут прийти к мировому соглашению. Такой вариант позволит гражданину сохранить дом и удовлетворить требования кредитора на лояльных условиях.
  3. Длительность процедуры банкротства, сложность мероприятий влияют на решение банка по предоставлению рассрочки/отсрочки платежей, так как кредитное учреждение по результатам банкротства остается не в выгодном положении.

Итоги

Действующее законодательство предусматривает изъятие и реализацию имущества должника для удовлетворения исковых требований, но накладывает ограничение по направлению взыскания на единственное жилье. Сложность может возникнуть, только если дом приобретен в ипотеку. Тогда существует высокая вероятность лишиться жилья.

О том, что будет с квартирой при банкротстве, можно узнать из видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация с юристом Заказать обратный звонок Все ещё остались вопросы? Позвоните по номеру +7 (499) 938 50 41 и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы

Изъять земельный участок у владельца в 2020 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Новый порядок изъятия земельных участков в 2020: знайте свои права, чтобы не стать жертвой произвола!

С 1 июля 2019 года вступил в силу новый закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» позволит местным властям в принудительном порядке изымать не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения.

  • Кроме того, государство сможет, наконец, разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в свое время щедро розданы колхозникам.
  • Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены:

  • Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
  • Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.

  • Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.
  • Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.
  • По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.
  • Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.

Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.

  • Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании «Приоритет», основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии:

  • Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на «изъятие» еще предстоит правительству РФ.
  • И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.

При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков:

  • Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
  • Собственники могут избежать негативного сценария «расставания с земельным ресурсом», если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин. — Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории».

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:
  • Законом установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
  • Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
  • Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка».

Особо следует выделить положения закона о невостребованных земельных долях:

«Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», будет считаться невостребованной долей, — отметил эксперт. — Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности».

Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.

«Для эффективной работы предлагаемых норм нужна сильная и квалифицированная исполнительная власть на местах, — говорит Эдуард Олевинский, председатель совета директоров правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры». — Не сомневаюсь, что снова встанет вопрос о качестве системы управления, сбалансированности различных ветвей власти, их ответственности и компетентности, состоятельности органов государственной власти и местного самоуправления».

В равной степени, по мнению эксперта, это относится и к компетенции и ответственности различных собраний граждан, в данном случае владельцев земельных паев в общей долевой собственности. «Чтобы собрание не только состоялось, но еще приняло решение, требуется большое и, кажется, теперь забытое «искусство», которое раньше называлось умением работать с людьми, — отметил Эдуард Олевинский. — Проблему иллюстрирует сложившаяся с ТСЖ ситуация, когда результаты собрания жильцов нередко просто фальсифицируются, а их отмена требует длительных судебных тяжб. Полагаю, что закон оставляет возможность обойти предлагаемые нормы юридическими способами: перед правительством встанет весьма непростая задача установления критериев плодородия которые в принципе можно измерять и по ржи, и даже по камышу, если мода на камышовые крыши для бунгало докатится до России».

Изъятие земельных участков в 2020 году: основания, новый порядок и судебная практика

Отобрать имущество у владельца в 2020 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Государство или муниципалитет может изъять земли

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

Закон об изъятии земель в 2020 году

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

  • чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
  • были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

  • если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
  • для выполнения международных обязательств;
  • для разработки недр;
  • признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

  • принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
  • решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию:

  • Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
  • Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

Новый порядок процедуры изъятия земель

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2020 году изъятие включает несколько этапов:

  • вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
  • поиск правообладателей;
  • вынесение постановления компетентной комиссией;
  • уведомление собственника;
  • подготовка соглашения;
  • отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.

Добровольное и принудительное изъятие земель

Процедура предполагает преимущественно добровольный порядок. Изъятию предшествует уведомление собственника о намерении государства или муниципалитета получить в свое владение землю в обмен на компенсацию. Для этого всем собственникам предлагается заключить соглашение, которое предусматривает возмещение денег.

Расчет производится с учетом:

  • рыночной стоимости;
  • цены недвижимости размещенной на земле;
  • упущенной выгоды.

Если стороны не смогли договориться об условиях, применяется механизм принуждения. Условия и порядок перехода права будет определять суд.

Отдельным видом принудительного отъема земли является реквизиция. Она всегда носит принудительный характер и может быть временной или постоянной. Применение реквизиции обоснованно острой необходимостью или чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция имеет иную природу, чем изъятие и осуществляется в особом предусмотренном порядке.

Поиск правообладателей

Прежде чем принять окончательное решение о присвоении земли, органы власти должны отыскать собственников земель и заключить с ними соглашение. Только после этого будет возможно осуществить переход права собственности.

Для поиска владельцев земли заинтересованный орган власти:

  • размещает сведения на районных информационных стендах;
  • объявляет о предстоящем изъятии территории у себя на сайте;
  • направляет запросы в органы Росреестра.

Если сведения в электронных реестрах отсутствуют, поиск осуществляется на основании данных из архивов. Без уведомления владельца земли отнять ее в рамках изъятия нельзя. Органу власти необходимо иметь подтверждение об уведомлении собственников в установленном порядке. В случае если собственников не найдут, заинтересованный орган вправе потребовать перехода собственности через суд. Землевладелец, узнавший об изъятии земельного участка, после завершения процедуры может претендовать только на компенсацию. Если право на землю возникло до 1998 года, доказывание права собственности на землю может быть осложнено отсутствием сведений в базах Росреестра.

Окончательное решение об изъятии земель

Как только правообладатели найдены и оповещены, заинтересованный в изъятии компетентный орган готовит документы для оформления окончательного решения в форме постановления.

Для вынесения постановления необходимы сведения:

  • о площади и местоположении изымаемых участков;
  • расположенных на земле недвижимых объектах;
  • сведения о документах, инициировавших процедуру.
Постановление об изъятии земель

В течение 2 месяцев компетентный орган готовит постановление об изъятии земельных участков.

Окончательный вариант документа должен содержать:

  • основания изъятия;
  • сведения о владельцах земельных участков;
  • площадь земли;
  • сведения о кадастровых номерах.

Копии постановления направляются заинтересованным органам и землевладельцам.

  • Выплата за землю формируется с учетом кадастровой стоимости.
  • Если предложенная сумма собственника не устраивает, производится переоценка.
  • В качестве компенсации владелец земли может запросить другой земельный участок, но соразмерный по стоимости.

Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.

Чаще всего чиновниками нарушается:

  • процедура принятия решения;
  • порядок извещения владельца земли;
  • порядок проведения оценки.

Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.

Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:

  • на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
  • отмену акта органа власти;
  • возмещение убытков.

В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу.

Использованы материалы из источников:

Когда у вас могут изъять земельный участок?

Изъятие земельных участков у частных лиц производится государством при наличии оснований.

После принятия решения об изъятии и соблюдения многокомпонентной процедуры должен соблюдаться порядок действий.

Землевладелец вправе подать иск в орган судебной защиты. Поэтому каждому собственнику земли нужно знать, какие он имеет права, и в каких случаях его надел могут забрать.

Закон об изъятии земель

В соответствии со ст. 279 ГК РФ, для нужд государственного уровня изъять участок земли можно только в порядке, регламентируемом Земельным Кодексом РФ.

В ст. 282 ГК РФ приводится уточнение, что если землевладелец не заключает договор об изъятии добровольно, то надел изымается в принудительном порядке. Денежное возмещение собственник получает на основании ст. 281 ГК РФ, где указаны суммы возмещения, сроки и другие условия.

Новый закон позволяет местным властям изымать земли сельскохозяйственного назначения с явными нарушениями или неиспользуемые по назначению. Также государство сможет разобраться с невостребованными или неоформленными земельными долями. Они перейдут во владение муниципалитетов, которые найдут им соответствующее применение.

По данным Комитета по аграрным вопросам на 2020 год, 80% земель сельхозназначения до сих пор никак не оформлены юридически. Сюда относятся земли огородников, дачников, организаций и дольщиков.

Например, из 115 млн га земли государственную регистрацию своих прав осуществили только владельцы 18 млн гектаров. В собственности организаций находится 3,5 млн гектаров, остальные доли используются в качестве аренды или на правах представительства без оформления документов на землю, что можно назвать самозахватом невостребованных участков.

Новый закон позволит осуществить государственную регистрацию прав 9 млн гектаров земельных долей и на площади 95 млн га сформировать земельные участки. Только невостребованных земельных участков в руки муниципалитетов может перейти 22 млн гектаров.

Продав их за 15% кадастровой стоимости, местные бюджеты могут пополниться на 55 млрд рублей, что означает заинтересованность местных властей в данном вопросе. На многих официальных сайтах муниципалитетов имеются обращения к населению и информация о вступлении закона в силу.

Согласно ст. 35 Конституции РФ, частная собственность находится под охраной закона, лишить человека имущества никто не имеет права без решения суда.

Закон об изъятии земельных участков для государственных нужд и весь перечень оснований представлен в ст. 49 ЗК. Основания для изъятия прописаны в ст. 15, ст. 25, 2, п. 10, ст. 32 ФЗ, ст. 310 ФЗ, п. 9, 10, ст. 95, в ст. 136 Земельного кодекса РФ, ст. 188 ЖК РФ, а также в Законе № 2395 «О недрах».

Кто может изъять участок

Кто может изъять земельный участок у собственника? Согласно гл. 7, 1 ЗК РФ изымать земли имеют право следующие государственные органы:

  1. Исполнительные органы государства, если земля изымается под региональные нужды для ведения работ по недропользованию и строительства объектов областного значения.
  2. Уполномоченный федеральных органов для недропользования и для нужд всей страны.
  3. Местное самоуправление для строительства объектов местного значения.

Решение уполномоченных органов исполнительной власти принимается на основании ходатайства об изъятии земли (п. 1, ст. 56,4 ЗК РФ) или по собственной инициативе.

Подать ходатайство могут:

  • предприятия государственного значения;
  • государственные органы для осуществления строительных работ или исполнения международного соглашения;
  • компании для использования земли для нужд федерального уровня.

После принятия решения об изъятии земли в течение 7 дней государственный орган должен направить в учреждения копии решения, что бывший владелец больше не является собственником участка.

Когда могут изъять

Могут ли изъять земельный участок сельхозназначения? Могут, если владельцы наделов и дольщики не начнут приводить в порядок документы и земельные дела.

Муниципалитет имеет право изымать не используемые много лет садовые и дачные участки, заросшие бурьяном. Добросовестным земледельцам можно не бояться, однако лучше будет привести свои документы на землю в порядок.

Основанием для изъятия земель сельскохозяйственного назначения являются такие критерии:

  1. Если земля собственника не используется по назначению. Например, если собственник имеет участок для ведения личного подсобного хозяйства, а сам хранит там химические отходы или совсем забросил свой надел, земля будет изъята.
  2. Если участок нарушает порядок земельного законодательства, ухудшает экологическое состояние края и снижает плодородие земли.

Закон предоставляет землевладельцам возможность устранить данные нарушения во избежание изъятия. Если они не будут устранены, тогда органы исполнительной власти вправе обратиться в судебную инстанцию с требованием об изъятии и продаже участка с публичных торгов.

Могут ли изъять земельный участок под ИЖС, находящийся в собственности? Согласно ст. 284 ГК РФ, он может быть изъят, если участок не используется по прямому назначению больше 3 лет. В этот период не входит время, нужное землевладельцу для освоения участка.

Также территория могла пустовать из-за стихийных бедствий, и поэтому не использовалась. Если же таких обстоятельств не было, и земля заброшена и пустует, государство имеет полное право произвести изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Основания

Основания для изъятия земельных участков из частной собственности регламентированы в ст. 56,3 Земельного кодекса РФ.

Для выкупа наделов с целью реконструкции объектов или строительства необходимо, чтобы объекты были предусмотрены документами и утверждены проектами территориальной планировки.

Согласно п. 2 ст. 56,3 ЗК РФ для изъятия предусмотрены следующие основания:

  • выполнение международных обязательств;
  • признание жилого объекта аварийным;
  • разработка недр;
  • принято решение об увеличении и создании площади особо охраняемой территории.

Условия, которые следует соблюдать:

  • решения об изъятии принимают только компетентные органы;
  • решение можно принимать не позже, чем через 3 года после утверждения документации.

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ, земля может быть изъята у владельца в пользу государства при реконструкции или строительстве, объектов, которые имеют важное федеральное и региональное значение.

Например, изъять землю могут, если в этом месте необходимо проложить региональные, муниципальные, федеральные трассы или линию электропередач, а также, если ведется застройка оборонного объекта или объекта атомной энергетики.

Добровольный и принудительный порядок

Перед тем как принять окончательное решение об изъятии, муниципалитет обязан отыскать владельца участка и заключить с ним соглашение. Без уведомления собственника отнять землю нельзя.

Для его поиска местная власть:

  • направляет запрос в Росреестр;
  • объявляет о процедуре на сайте;
  • размещает сведения в СМИ.

Если сведения о хозяине отсутствуют в электронных реестрах, поиск продолжается в данных из архивов. Если владелец надела не найден, муниципальный орган имеет право требовать переход земли через суд.

Если собственник узнает об этом после завершения процедуры изъятия, то он может претендовать только на возмещение средств. Если не были выявлены правообладатели земли, уполномоченный орган вправе обратиться в суд на основании п. 10 ст. 56, 5 Земельного кодекса РФ.

Порядок изъятия

Процедура изъятия земельного участка за неиспользование предполагает добровольный порядок. Землевладелец получает уведомление о намерении муниципального или государственного органа получить земельный участок в свое владение.

В обмен собственнику предлагается заключить соглашение и получить компенсацию с учетом:

  • упущенной выгоды;
  • цены объекта, размещенного на земле;
  • рыночной стоимости.

Если стороны не пришли к согласию, то порядок и условия перехода прав собственности будет определен судебной службой.

Изъятие включает в себя несколько этапов:

  • поиск правообладателей;
  • рассмотрение вопроса об изъятии земли для конкретных нужд;
  • вынесение постановления комиссией;
  • подготовка соглашения;
  • уведомление землевладельца;
  • отчуждение участка и регистрация перехода права.

После обнаружения и оповещения правообладателей орган местной власти должен подготовить документы для оформления постановления.

Для этого необходимо собрать информацию о:

  • о местоположении и площади изымаемого надела;
  • расположенных объектах на территории участка;
  • сведения о документах, инициировавших изъятие.

В окончательном варианте должны быть:

  • основания изъятия;
  • сведения о площади земли и кадастровых номерах;
  • информация о собственниках надела.

Постановление об изъятии земельных участков готовится в течение 2 месяцев. Копии отправляются владельцам участка и в муниципальный орган.

Реквизиция

К принудительному отъему также относится реквизиция, которая бывает постоянной или временной. У владельца изымается участок для нужд государства.

Хозяин утрачивает свое право собственности на землю и получает денежную компенсацию. Процедура не требует судебного разбирательства, так как осуществляется в интересах граждан.

Применение данной процедуры обоснованно чрезвычайными обстоятельствами или острой необходимостью, осуществляется в особом порядке. Согласно ст. 51 ЗК РФ, реквизиция может применяться в связи с бедствиями, авариями или эпидемиями.

Временная реквизиция означает, что по окончании оснований занятая территория возвращается собственнику. Владелец также можно получить иной равноценный участок.

Стоимость изъятого участка

На материальное возмещение могут претендовать не только владельцы участка, но и лица, владеющим им на правах аренды, а также безвозмездного, постоянного или пожизненного пользования, согласно п. 3 ст. 56, 8 Земельного кодекса РФ.

Выкупная стоимость изымаемого надела определяется по результатам оценки, в соответствии со ст. 135-ФЗ. Компенсация включает также убытки при изъятии и упущенная выгода.

Если с изъятием наделов одновременно осуществляется изъятие объектов недвижимости, расположенных на них, то, в размер суммы включается их рыночная стоимость. Не возмещается только цена той недвижимости, которая была построена после уведомления об изъятии земли (п. 2, п. 8 ст. 56, 8 ЗК РФ).

Собственник может внести корректировки в изменении размера, приложив обосновывающие документы, например, договор купли-продажи, где указана цена участка, приобретенного недавно.

Размер компенсации определяется не позже, чем за 2 месяца до направления землевладельцу соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества. Если хозяин территории не согласен с условиями договора, он вправе отказаться от подписания соглашения или предъявить альтернативные предложения.

Если он не подписывает соглашения более 3 месяцев, то уполномоченное лицо имеет полное право обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земли и объектов недвижимости, расположенных на ней. Ранее этот срок составлял 1 год.

Компенсация

В соответствии с законом, реализация земли, изъятой в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев после решения суда и возможна только с публичных торгов. Если торги не состоялись, земельный надел может быть приобретен в собственность муниципалитета или государства по начальной цене торгов.

За право заключения договора аренды или купли продажи торги не проводятся, чтобы увеличить количество сделок с землей сельхозназначения. Также муниципалитет должен опубликовать информацию о торгах в СМИ и на официальном сайте в течение 2 недель.

Оценка стоимости надела производится компетентным органом. Бывшему владельцу выплачиваются деньги после реализации участка, кроме расходов на проведение публичных торгов. Если он не согласен с суммой компенсации, он имеет право обратиться в независимую оценочную комиссию.

Если предложенная цена землевладельца не устраивает, то назначается переоценка. Выплата формируется с учетом кадастровой стоимости. В качестве возмещения собственник участка может запросить другой надел, сопоставимый по стоимости.

Изъятие и конфискация – это разные понятия. Конфискация осуществляется без компенсации и является наказанием за уголовное преступление.

Судебная практика

Решение об изъятии действительно 3 года и может быть обжаловано в судебном порядке, в соответствии с п. 13 и 14 ст. 56, 6 ЗК РФ. Иногда государственные органы могут нарушать процедуру изъятия территории, что вынуждает суд отказать в принудительном изъятии участков.

Зачастую чиновники могут нарушить порядок:

  • проведения оценки;
  • извещения землевладельца;
  • принятия решения.

Если собственник обнаружит ошибки в процедуре и укажет на это суду, то он имеет право на:

  • отмену акта компетентного органа;
  • возмещение убытков;
  • восстановление положения, которое существовало до нарушения права.

Итак, земельный участок может быть изъят для нужд муниципального или федерального органа. Государство имеет право изымать землю у собственников и использовать ее в интересах общества, но только при условии соблюдения порядка изъятия, установленного законодательством, и при наличии конкретных оснований.

Если орган власти и владелец земли не придут к соглашению, то спорная ситуация решается в судебном порядке. Если суд признает действия муниципалитета законными, то землевладелец вынужден будет передать свой надел в их распоряжение на основании судебного приказа. Государство должно компенсировать убытки по рыночной цене и оплатить сумму упущенной выгоды.

Видео: Изъятие земельного участка

Имущество при банкротстве физических лиц: как сохранить жильё

Сохраняется или нет единственное жильё при банкротстве физического лица – вопрос неоднозначный. Многое зависит от статуса недвижимости и финансового положения самого банкротящегося лица. По общему правилу, единственная квартира остаётся, а ипотечная изымается в любом случае. Но есть некоторые особенности, которые нужно учитывать.

Условия сохранения

Банкротство предусматривает списание долгов заёмщика, если у него нет больше возможности платить по ним. Но при этом требования кредиторов должны удовлетворяться. Это значит, что за долги банкрот будет рассчитываться собственным имуществом.

Законом строго оговорено, что могут забрать при банкротстве физ. лица. Это:

  • денежные средства и активы;
  • мебель и бытовая техника дороже 10 000 рублей;
  • предметы роскоши;
  • дорогостоящая одежда;
  • автомобиль и т. д.

При этом не подлежат изъятию личные вещи, игрушки, детская одежда, лекарства, продукты питания, предметы быта, инструменты для заработка и другое подобное имущество. Если вы докажете, что автомобиль вам необходим для работы, то суд может оставить и его.

Вопрос о том, отберут квартиру или нет, стоит особенно остро. Остаться на улице не хочется никому.

Если жилище является единственным, то его забрать за долги не могут. Но если у банкрота есть другая недвижимость, например, доля в квартире родителей или частный дом, пригодный для проживания – квартира будет изъята и реализована на аукционе, а с полученных средств будут погашены долги перед кредиторами.

В законе указано, при каких обстоятельствах судебные приставы имеют право изымать единственную квартиру, даже если у проживающих в ней есть доля. Если квартира находится в залоге у банка, то она изымается в его пользу, а банкрот должен покинуть помещение.

Особенности реализации залогового имущества

При подаче заявления на банкротство составляется реестр кредиторов. В нем указывается, кому и сколько обязан выплатить должник, а также имущество, направленное на обеспечение займов.

Если единственная квартира находится под залогом, то залогодержатель обычно первым подключается к процедуре банкротства. Его право собственности подтверждается ипотечным договором, закладной и другими правоустанавливающими документами.

Залоговое имущество при банкротстве изымается и реализуется. Полученные средства распределяются так:

  • до 70% – уходят кредитору, подтвердившему залог;
  • 20% – перечисляются финуправляющему, и тот погашает с их помощью другие требования кредиторов;
  • 10% – переводятся на судебный депозит, из них оплачиваются судебные издержки и оплата работы управляющего.

Если размер долга перед залогодателем меньше 70% стоимости недвижимости, то тот получает средства пропорционально задолженности, а остальное распределяется между прочими кредиторами.

Как производится оценка

Существует мнение, что финуправляющий осуществляет оценку и с ним можно как-то «договориться». На самом деле цену имущества при банкротстве устанавливает судья на основании отчёта оценщика. Если должник не согласен с ней, он может нанять независимого оценщика. Он произведёт оценку стоимости имущества, которое стало предметом разбирательств, и выдаст своё заключение. Суд может принять его точку зрения, но имеет право и оставить свою цену.

От финуправляющего во время банкротства зависит многое. Он может направить на выплату долгов предметы, совокупная стоимость которых равна размеру долга, при этом сохранить автомобиль или квартиру банкрота.

За что единственное жильё может быть изъято

Таким образом, при банкротстве физических лиц единственное жильё может быть изъято, если только оно находится под обременением. Залогодержателем может оказаться не только банк, но и любое МФО, кредитно-потребительский кооператив или частное лицо.

Важно понимать, что изъята может быть не только ипотечная недвижимость. Если банкрот взял потребительский кредит под залог своей квартиры, то заимодавец истребует её в первую очередь, даже если она единственная.

Сумма долга

Размер задолженности имеет ключевое значение при банкротстве, а именно при конфискации. Так, квартиру не смогут забрать, если размер долга составляет меньше 5% от оценочной стоимости.

Кроме того, если жилище не является единственным, то его могут не забрать, если дохода от реализации прочего имущества хватит на погашение обязательств.

Важное значение имеет и доход заёмщика. Если его величина постоянная, а размер обязательств относительно невелик, то суд может назначить реструктуризацию долга вместо реализации имущества.

Как стать банкротом и при этом сохранить собственность

Вопрос о том, как сохранить имущество и стать банкротом, интересует многих должников. Стоит сразу отметить, что противозаконные действия наподобие фиктивной продажи или подкупа управляющего далее рассматриваться не будут. Существуют законные методы сохранения жилья в собственности:

  • Проведение реструктуризации через суд или по договорённости с банком. Чаще всего работает, когда у заёмщика только один кредитор, он же – держатель единственного залогового жилья. Реструктуризация для него интересней, так как он получит весь долг плюс проценты, а не 70% от залога.
  • Проведение реструктуризации через другой банк. В этом случае берётся обычный кредит, с помощью которого погашается действующий ипотечный договор, квартира выводится из-под залога. Если она будет единственная, то останется у заёмщика. Но такое действие надо производить заранее, так как ни один банк не будет связываться с потенциальным банкротом.
  • Продажа имущества. Ещё один способ сохранить жильё – продать его близкому родственнику или другу. Но нужно учесть, что финуправляющий имеет право опротестовать все сделки, совершённые за последние 3 года. Если он докажет, что продажа жилья носила фиктивный характер, то сделка будет расторгнута.
  • Заключить брачный договор с разделением долей. В этом случае жильё всё равно будет потеряно. Но банк будет обязан вернуть супруге заёмщика деньги, пропорциональные стоимости её доли (после изъятия тела кредита и процентов). После того как средства будут переданы супруге, семья сможет приобрести другое жильё.
  • Включение в долю детей. В этом случае продажа жилья не сможет пройти без одобрения органа опеки и попечительства, а те, естественно, его не дадут. Но так просто выделить детям долю во время банкротства не получится – это нужно делать либо до оформления ипотеки с согласия банка, либо после снятия обременения, т. е. погашения кредита.

В любом случае потенциальному банкроту необходима консультация профессионального адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности, чтобы тот помог сохранить имущество.

Если собственности нет

Если у должника нет никакого имущества, а изъятие единственного жилья не происходит, то суду не остаётся ничего иного, кроме как признать долги безнадёжными и списать их. При этом нельзя избавиться от необходимости уплачивать:

  • алименты;
  • зарплату сотрудникам;
  • долг за ЖКХ;
  • назначенные судом выплаты по некоторым делам.

Непосредственно после банкротства на бывшего должника будут действовать ограничения:

  • он не сможет занимать руководящий пост в компании или быть госслужащим;
  • не будет иметь права заниматься бизнесом в течение 5 лет;
  • большинство крупных сделок он будет производить при одобрении управляющего.

А также банкрот не сможет брать новые кредиты и займы, предварительно не оповестив кредитора о своей финансовой несостоятельности.

Ипотека и залог: разоблачаем мифы

Основные заблуждения касаемо ипотеки при банкротстве таковы:

  • можно осуществить продажу дома родственнику, а потом вернуть себе собственность: такая сделка будет расторгнута, если она производилась в течение трёх лет и финуправляющий докажет факт родства;
  • если квартиру переписать на супругу, не придётся её отдавать банку: на самом деле, пока ипотека не выплачена, супруги обладают равными обязательствами в отношении долга и до погашения кредита разделить или переписать её не получится;

Таким образом, сохранение жилья возможно только у тех банкротов, которые обладают единственной квартирой в собственности, при этом та не находится в залоге либо в числе собственников находятся дети. Во всех остальных случаях с недвижимостью, скорее всего, придётся расстаться. Чем больше долг, тем меньше шансов сохранить жильё за собой.

Верховный Суд РФ о включении единственного жилья должника в конкурсную массу. Из первых уст

Вчера, 22.11.2018г. Верховный Суд Российской Федерации направил на новое рассмотрение обособленный банкротный спор по вопросу исключения из конкурсной массы жилого помещения, являющегося для гражданина-банкрота единственным (№ 305-ЭС18-15724 (1)).

Корреспондент Интерфакс, присутствующая в зале заседания, в статье «ВС РФ допустил изъятие у граждан-банкротов единственного жилья» не раскрыла всех, существенно важных обстоятельств дела, которые стали основанием для отмены ранее вынесенных судебных актов.

В данной статье раскроем подробности обстоятельств дела, позволивших пересмотреть сложившуюся судебную практику по делам об исключении из конкурсной массы банкротов единственного жилья.

По своей сути, данное дело является уникальным, исключением из общего правила о безусловном имущественном (исполнительском) иммунитете на единственное жилье, который предусмотрел законодатель как в исполнительном производстве, так и в банкротном процессе.

Так, при принудительном исполнении судебных актов в отношении должника, судебные приставы-исполнители руководствуются статьей 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве», исключающей имущество, на которое не может быть обращено взыскание.

В банкротном законодательстве предусмотрена аналогичная статья – пункт 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которая также содержит ссылку на имущество, которое не подлежит включению в конкурсную массу гражданина-должника и не подлежит реализации на торгах.

В свою очередь, оба федеральных закона отсылают к одной норме, содержащей перечень имущества, на который распространяется безусловный имущественный (исполнительский) иммунитет, — к статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Согласно положениям части 1 статьи 446 ГПК РФ, помимо прочего закрытого перечня, упоминается и жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В настоящем споре кредитор в кассационной жалобе в Верховный Суд Российской Федерации обращал внимание судей на недопустимость применения к спорной квартире, принадлежащей гражданину-банкроту Фрущаку А. В., имущественного (исполнительского) иммунитета, поскольку имеет место злоупотребление правом.

При этом, в судебной практике отсутствуют разъяснения относительно применения положений статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении арбитражными судами ходатайств должников об исключении из конкурсной массы единственного жилья при наличии в их действиях, предшествовавших банкротству и в процессе банкротства, признаков злоупотребления правом, выраженных в выводе единственного ликвидного актива из конкурсной массы с целью недопущения его последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Также, представители кредитора ссылались на то, что не могут положения двух федеральных законов, отсылающих к единому процессуальному исключению, противоречить друг другу. При невозможности применения части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исполнительном производстве по причине установленного судами злоупотребления должником правом и отказе в защите прав на общих основаниях, суды в банкротстве того же должника по его же заявлению при решении вопроса о применении пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» должны оценивать действия должника в призме статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К проверке добросовестности должника отсылают выводы, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС17-15813 (2) от 08.06.2018г. Так, институт банкротства граждан предусматривает исключительный механизм освобождения лиц, попавших в тяжелое финансовое положение, от погашения требований кредиторов, – списание долгов, который позволяет гражданину заново выстроить экономические отношения, законно избавившись от необходимости отвечать по старым обязательствам, но при этом в определенной степени ущемляет права кредиторов, рассчитывавших на получение причитающегося им удовлетворения. В связи с этим к гражданину-должнику законодателем предъявляются повышенные требования в части добросовестности, подразумевающие помимо прочего честное сотрудничество с финансовым управляющим и кредиторами, открытое взаимодействие с Судом.

В данном же случае спорная квартира ранее проверялась судами общей юрисдикции на соответствие признакам единственного жилья должника при попытке передачи ее судебным приставом-исполнителем на реализацию в рамках исполнительного производства, не завершенного как раз по причине подачи Фрущаком А.В. в Арбитражный суд города Москвы заявления о признании его банкротом.

Примечательно, что должник обжаловал в судебном порядке действия судебного пристава-исполнителя, который постановил обратить взыскание на квартиру и передал не реализацию, дважды дошел до Верховного Суда Российской Федерации, но получил отказы в передаче жалоб на рассмотрение в судебной коллегии (Определения Верховного Суда Российской Федерации № 4-КФ16-2481 от 10.02.2017г.; № 4-КФ17-1218 от 12.05.2017г.).

Ключевым судебным актом стало Постановление Президиума Московского областного суда Российской Федерации от 12 октября 2016 года по делу № 44г-201/16, в котором коллегиально судьи проверяли распространение безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета на принадлежащую Фрущаку А.В. квартиру. Суд усмотрел в действиях Фрущака А.В. злоупотребление правом и отказал в признании спорной квартиры в качестве единственного жилья, обоснованно придя к выводам: «Анализ имеющих место событий и действий сторон в период разрешения спора между Кузнецовым А.Л. и Фрущаком А.В. по поводу взыскания с последнего долга, свидетельствует о действиях Фрущака А.В., направленных исключительно на сокрытие имущества от обращения на него взыскания по требованию кредитора… Действия Фрущака А.В. в период обращения взыскания на спорную квартиру были направлены не на свободу перемещения и выбор места жительства, а на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребляет правом, пытаясь уйти от уплаты долга».

Наконец раскрываем, в чем же выражались действия должника, которые суд признал недобросовестными.

Так, при исполнении судебного акта о взыскании с Фрущака А.В. в пользу Кузнецова А.Л. долга, судебные приставы-исполнители и кредитор столкнулись с рядом противодействий со стороны должника.

В период обжалования Фрущаком А.В. судебного акта о взыскании с должника задолженности по договору займа спорная квартира была передана супруге, с который должник расторг брак и заключил соглашение о разделе имущества супругов. Бывшая супруга, в свою очередь, зарегистрировалась в ней, а потом подарила квартиру дочери. Правда, в последующем, сделки были признаны недействительными, и спорная квартира возвращена в собственность Фрущака А.В., который не стал добровольно исполнять решение о признании сделок недействительными. Государственная регистрация права собственности на квартиру была осуществлена с помощью исполнительских действий судебного пристава-исполнителя, который к тому времени уже возбудил исполнительное производство по взысканию долга по договору займа. Следует отметить, что с момента покупки спорной квартиры должник в ней не проживал, он был зарегистрирован по фактическому месту жительства со своей супругой. Однако в 2015 году он добровольно написал заявление о снятии с регистрационного учета по своему основному месту жительства, чтобы зарегистрироваться в спорной квартире. Но не успел осуществить задуманное, чтобы воспользоваться имущественными (исполнительским) иммунитетом, так как пристав, возвратив в собственность должника его квартиру, наложил на нее арест, исключив возможность регистрации должника и членов его семьи. Этот арест длился до того момента, как Фрущак А.В. подал в Арбитражный суд г. Москвы заявление о признании себя банкротом. Должнику не помог даже судебный процесс, инициированный его дочерью, в котором он добровольно признал заявленные истцом требование о признании утратившим права пользования квартирой по основному месту жительству (из которой он до суда добровольно снялся с регистрационного учета). Вышеуказанные действия совершались Фрущаком А.В. в период обращения взыскания на спорную квартиру.

Таким образом, Президиум Московского областного суда установил, что совершенные должником действия по недопущению реализации спорной квартиры для погашения установленной судом задолженности перед кредитором характеризуют его недобросовестность, должник злоупотребил правом.

Однако поскольку, получив денежные средства в долг и приобретя на них спорную квартиру, должник не имел цели возвращать их, он решил воспользоваться институтом банкротства.

Не получив удовлетворения своих намерений вывести из-под удара пятикомнатную трехэтажную квартиру общей площадью порядка 200 кв.м. в рамках исполнительного производства, Фрущак А.В. обратился с заявлением о признании себя банкротом, преследуя единственную цель: с помощью процедуры применить положения части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отношении спорной квартиры и заодно и освободиться от единственного долга к единственному кредитору.

При этом, должник не перестал совершать действия, характеризующиеся в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.

Так, подав в апреле 2017 года на банкротство, должник «убил двух зайцев». В сентябре 2017 года на основании пункта 4 статьи 69.1 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительное производство было окончено, реализация имущества должника на торгах не состоялась; аресты на спорную квартиру сняты. В том же месяце должник подает ходатайство об исключении из конкурсной массы спорной квартиры, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Естественно, умалчивая, что ранее суды общей юрисдикции установили отсутствие безусловного имущественного (исполнительского) иммунитета на квартиру. А в октябре 2017 года он регистрируется в спорной квартире.

«Преюдиция общей юрисдикции не имеет отношения к банкротству» — вот основной довод, на который рассчитывал Фрущак А.В., обращаясь в Арбитражный суд. И с финансовым положением должника это никак не связано (параллельно с борьбой за квартиру им были переведены на дочь его фирмы, приносящие доход, достаточный, чтобы уже давно погасить долг перед Кузнецовым А.Л). Сейчас в рамках дела № А40-67517/17-124-84Б кредитор пытается признать подозрительными сделки по отчуждению долей в обществах, ранее принадлежащих Фрущаку А.В. Дело рассматривается судьей Кравченко Е.В.

Подытоживая краткое содержание всех частных обстоятельств данного дела, хотелось бы указать, что, несмотря на юридически продуманные попытки должника уйти от ответственности уплаты долга, незаконно используя правовые механизмы, правосудие случается. В нашем случае Верховный Суд Российской Федерации направил дело на новое рассмотрение с целью выяснения, могут ли применяться к злоупотребляющему своими правами в личных интересах должнику общие положения пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», либо должны быть применены положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие отказ в защите права как последствие недобросовестности действий гражданина. Указанный вывод следует из правовой цели, преследуемой законодателем при создании Закона о банкротстве – абсолютного исключения ситуации, когда институт банкротства может использоваться гражданином-должником для необоснованного освобождения от накопившихся долгов.

При подготовке нового материала, я наткнулся на статью своего коллеги, мимо которой пройти не смог.

Сама статья находится по ссылке https://zakon.ru/blog/2019/02/25/prodaem_edinstvennoe_zhile_dolzhnika_issledovanie_sudebnoj_praktiki_77305

Я же приведу некие выдержки из нее

В этой статье им были рассмотрены критерии, которые позволили окружным судам прийти к выводу о том, что «единственное жилье» не подлежит исключению из конкурсной массы и его стоимость подлежит распределению между кредиторами.

Всего таких критериев выявлено 10.

Апартаменты.

Апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан. На апартаменты не распространяется правило абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Поэтому их как ни странно будут продавать.

Жилое помещение, находящееся в залоге.

Диспозиция абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК содержит четкое указание на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки.

…за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращео взыскание.

Тем не менее, суды умудряются не только исключить квартиру из конкурсной массы в первой инстанции, но и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Недобросовестное поведение должника

Да, сейчас именно о деле Фрущака (А40-67517/2017). Верховный суд отстоялся в сторонке не сказал ни слова относительно недобросовестного поведения должника, а лишь применил полный набор преюдиций и направил дело на новое рассмотрение. Заседания в первой инстанции еще не было, но посыл уже ясен. Более подробно об этом деле можете прочесть тут.

Верховный суд сослался на постановление Московского областного суда, который указал следующее

Действия должника в период обращения взыскания на спорную квартиру направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и сокрытие имущества от обращения на него взыскания, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребил правом, пытаясь уйти от уплаты долга.

Общее имущество супругов

В определении Верховного суда № 305-ЭС18-13822 от 04.02.2019 по делу №А40-109796/2017.

Верховный суд отказал в исключении единственного пригодного жилья из конкурсной массы на основании того, что данное исключение нарушило бы права единственного кредитора должника – его бывшей жены. Суд проводит очень интересное толкование условий мирового соглашения, заключенного между бывшей женой и должником, и приходит к выводу о том, что необходимо учитывать интересы не только должника и его новой семьи, но и бывшей жены и ребенка.

Сокрытие жилого помещения от кредиторов

В постановлении от 18.09.2017 N Ф04-3265/2017 по делу N А03-4289/2016 Арбитражный суда Западно-Сибирского округа указал, что должник на основании судебного решения о признании за должником права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности владеет квартирой, но при этом должным образом это право не зарегистрировал, в квартире никто не зарегистрирован.

Суд указал, что должник в данной квартире не зарегистрирован и не проживает. В спорном жилом помещение проживают посторонние для должника люди.

Факт наличия единственного жилого помещения в собственности не должно и не презюмирует возникновения в отношении него исполнительского иммунитета.

Соблюдение исключительно интересов должника

В постановлении от 04.10.2017 N Ф07-436/2017 по делу № А56-71357/2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил:

Возражая против удовлетворения заявления должника, кредитор указал, что выбранный должником для проживания объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

Согласно произведенной финансовым управляющим Козяковым А.В. оценке имущества должника, стоимость квартиры составляет 20 873 635 руб., а стоимость жилого дома – 1 000 000 руб.

…Вывод суда первой инстанции о том, что проживание должника в доме в Ленинградской области исключает возможность обеспечения условий, необходимых для достойного существования, не мотивирован в достаточной степени.

Данное обстоятельство судами не учтено. Принятыми по делу судебными актами соблюдены исключительно имущественные интересы Закревского П.А. в ущерб интересов его кредиторов.

Квартиру за 20 млн. придется продать, а жить должник будет в доме за 1 млн рублей.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2018 N Ф05-8500/2018 по делу N А40-9889/2017.

Не является единственным жильем.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 19.12.2018 N Ф08-11108/2018 по делу N А32-13256/2016 пришел к выводу, что спорная квартира не является единственным жильем и указал:

Судом также установлено, что в спорную квартиру должник получил по наследству, не проживал, продал за 50% стоимости. Поэтому довод о том, что спорное имущество является единственным для проживания должника, не имеет правового значения в рассматриваемом случае.

Вывод о том, что жилье не является единственным, а поэтому не подлежит исключению из конкурсной массы также содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2018 N Ф08-6203/2018 по делу N А63-4557/2016

Имущество нажито преступным путем

Имущество, купленное за счет денежных средств, которые были получены преступным путем также не подлежит исключению из конкурсной массы должника.

К таким выводам пришел Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 23.01.2019 N Ф05-9928/2018 по делу № А40-130403/2016, указав следующее:

Квартира приобретена на денежные средства, полученные в результате совершения должником преступления, является имуществом нажитым преступным путем и не может рассматриваться судом как совместно нажитое имущество, на которое не может быть обращено взыскание.

Не отвечает признакам жилого помещения, пригодного для проживания

Арбитражного суд Поволжского округа в постановлении от 01.11.2018 N Ф06-38761/2018 по делу N А12-23396/2017 отметил следующее:

Приняв во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельный участок, объект незавершенного строительства, не отвечает признаком жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ), пригодного для проживания должника и членов его семьи, что не исключает возможности их реализации в рамках конкурсног производства.

Покупка другого жилого помещения для должника

Арбитражного суд Поволжского округа в постановлении от 27.11.2018 N Ф06-39956/2018 по делу N А65-23235/2015 указал, что распространение исполнительского иммунитета на дом общей площадью 879 кв. м и земельный участок общей площадью 1500 кв. м нарушит права кредиторов, поскольку характеристики данного жилого помещения не являются разумными для для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения и недостаточности иных активов должника для погашения требований кредиторов.

Суд указал на возможность (допустимость) для целей обеспечения справедливого баланса между имущественными интересами кредиторов и личными правами должника принятия мер по обеспечению должника и членов его семьи жилым помещением в качестве которых, могут выступить покупка нового жилья для гражданина-должника и членов его семьи в рамках мероприятий процедуры реализации имущества либо разделение спорного объекта.

Таким образом, складывается интересная картина в плане общения взыскания на единственное жилье.

Коллеге спасибо за хорошую работу.

Квартира в банкротстве: экономколлегия решала ее судьбу

В середине 90-х ростовский предприниматель Владимир Базиян запустил в Новочеркасске заводы «Эскорт» и «Актис». В 2017 году оба предприятия обанкротились, а предпринимателя привлекли к субсидиарной ответственности по долгам «Актиса». В итоге дошло и до личного банкротства (дело № А53-31352/2016).

В этом сюжете

  • Суд разрешил банкроту оставить единственное дорогое жилье 12 августа, 22:59
  • Суд разрешил взыскать единственное жилье банкрота 15 апреля, 18:40

Чтобы покрыть хотя бы часть долгов бизнесмена, в конкурсную массу включили единственную квартиру должника, которая, как и весь бизнес Базияна, находится в Новочеркасске. Предприниматель с этим не согласился и подал заявление об исключении квартиры из конкурсной массы.

В начале 2019 года Арбитражный суд Ростовской области отказал предпринимателю в этом. Базиян не смог доказать суду, что он сам и члены его семьи на самом деле живут в спорной квартире. Кроме того, суд указал на наличие у Базияна объективной возможности проживания в элитной столичной квартире в Романовом переулке, принадлежащей его супруге Елене Базиян.

Апелляция и кассация с этим подходом согласились, но не согласился Чешский экспортный банк, которому Елена Базиян задолжала по договору поручительства. Банк подал кассационную жалобу в Верховный суд: его представители настаивали, что из-за решения нижестоящих инстанций банк не сможет взыскать долг с Елены Базиян за счет продажи московской квартиры.

Москва – Новочеркасск – Москва

На заседании экономколлегии ВС представитель Чешского экспертного банка указал: именно в Новочеркасске находится не только единственная квартира Владимира Базияна, но и «центр экономического тяготения» должника и его супруги. Ведь именно в этом городе находятся компании и производство, в которых участвовал должник и опосредованно его супруга. По мнению представителя банка, кредиторы не предоставили никаких доказательств того, что у должника есть другое пригодное для проживания жилье, поэтому его нужно исключить из конкурсной массы как единственное пригодное для проживания.

Пленум ВС Пленум ВС: что можно и нельзя забрать у гражданина-банкрота

Представитель обратил внимание и на процессуальные ошибки, которые допустили нижестоящие инстанции. Так, суд апелляционной инстанции указал, что спор вокруг новочеркасской квартиры затрагивает интересы жены и сына Базияна, и привлек их к участию в деле в качестве третьих лиц, но при этом не перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции. «Это является существенным нарушением, поскольку права лиц, участвующих в деле, значительно отличаются при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях», – заявил юрист.

– Как полагаете, как нужно было этот спор разрешить? – поинтересовался у представителя председательствующий в процессе Иван Разумов.
– У нас не было никаких сомнений, что суд удовлетворит заявление и признает квартиру единственным жильем. Мы не ожидали такого решения и того, что отказали в исключении квартиры из конкурсной массы, – ответил представитель.
– Ваша мысль такая, что Елена Григорьевна должна съехать в Новочеркасск?
– Ну, она там и так проживает. Если бы не проживала, то это была бы совсем другая история.

В качестве доказательства факта проживания Елены Базиян в Новочеркасске представитель банка предоставил ксерокопию ее паспорта с регистрацией именно в Ростовской области.

«Другой уровень жизни»

Ирина Калинина, адвокат Елены Базиян, заявила, что ее доверительница «в Новочеркасске не проживает и не проживала». До 2009 года у нее было две квартиры в Ростове, но она продала их и купила жилье в Москве. При этом еще до покупки новой квартиры супруги заключили брачный договор, которым установили раздельный режим собственности.

Представитель Елены Базиян: «Человек, у которого есть квартира в Москве, вряд ли поедет жить в Новочеркасск. Другой уровень жизни».

Адвокат заявила, что своими действиями Чешский экспортный банк нарушает права кредиторов Владимира Базияна. С этим согласился Никита Мерзляков, конкурсный управляющий ООО «Эскорт» (крупнейший кредитор Базияна).

По его словам, нет никаких доказательств того, что Базиян действительно проживает в своей новочеркасской квартире. «Суды сказали, что у него есть возможность проживать в московской квартире у жены. Но это не было признанием квартиры жены единственным жильем должника. Таких формулировок суд не использовал, а потому и интересы банка в нашем деле не затронуты», – сказал управляющий. По мнению Мерзлякова, чтобы квартиру исключили из конкурсной массы, Базиян должен был доказать, что она является его единственным жильем – такое право дано ему по закону. Но он этого не доказал.

Практика Верховный суд объяснил, когда можно лишиться последнего жилья

«Попытка через банкротство иного лица попробовать претендовать на московскую квартиру – это злоупотребление правом со стороны банка. Да, супруг имеет определенные долги, но это его бизнес-риски. Супруга эти бизнес-риски не несет, она не владелец компании», – заявила Калинина.

Адвокат подтвердила, что у ее доверительницы действительно была регистрация в Новочеркасске, но временная, лишь на период, когда Владимир Базиян находился под домашним арестом по уголовному делу. «Она не имеет возможности и права претендовать на Новочеркасское жилье, потому что у супругов раздельная собственность. Кроме того, ее сыновья учатся в московских институтах. Полностью и кардинально менять свой уклад жизни, потому что так хочет один кредитор, невозможно», – заключила Калинина.

Заслушав мнение сторон, тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, чтобы затем отменить решения нижестоящих инстанций и направить спор о единственной квартире Владимира Базияна на пересмотр. Вопрос о том, нужно ли исключить ее из конкурсной массы, снова рассмотрит Арбитражный суд Ростовской области. Мотивы решения суда станут известны позднее, когда опубликуют полную версию заключения.

  • Банкротство
  • Верховный суд РФ
  • Экономколлегия ВС

Возможно ли включение единственного жилья гражданина-банкрота в конкурсную массу: что решил ВС РФ?

vladek / .com

На прошлой неделе Верховный Суд Российской Федерации разместил на своем сайте определение по делу о включении единственного жилья гражданина-банкрота в конкурсную массу, которое ранее вызвало большой резонанс в юридическом сообществе (Определение ВС РФ от 29 ноября 2018 г. № 305-ЭС18-15724).

Обстоятельства данного дела заключались в следующем.

В 2017 году гражданин-должник обратился в арбитражный суд с заявлением о признании себя несостоятельным (банкротом), а после вынесения соответствующего решения суда и введения в отношении него процедуры реализации имущества подал ходатайство об исключении из конкурсной массы принадлежащей ему трехэтажной пятикомнатной квартиры, рыночной стоимостью почти 29 млн руб. Он указывал, что данная квартира является его единственным пригодным для постоянного проживания жильем.

Арбитражные суды, ссылаясь на положения ст. 446 Гражданского процессуального кодекса, ст. 213.1, п. 1-2 ст. 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), пришли к выводу о недопустимости обращения взыскания на спорное жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания должника.

Единственный же кредитор должника (с 2010 года пытавшийся взыскать с него задолженность по договору займа; хронология спора приведена в рассматриваемом определении) на протяжении всего периода банкротства настаивал, что данная квартира ранее уже проверялась судами общей юрисдикции на соответствие признакам единственного жилья должника при её реализации судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, не завершенным по причине подачи должником в арбитражный суд заявления о признании себя банкротом. Суды тогда пришли к выводу, что должник злоупотребляет правом, пытаясь уйти от уплаты долга. В частности, ими было установлено, что ситуация, при которой жилое помещение, ранее не являвшееся единственным для должника, формально стало таковым, образовалась исключительно в результате совершения самим гражданином действий, направленных на ее искусственное создание. В связи с этим Президиум Мособлсуда в 2016 году отказал в признании спорной квартиры в качестве единственного жилья должника.

По мнению кредитора, поскольку положения ч. 1 ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве отсылают к одному и тому же процессуальному механизму реализации имущества должника, то применение ст. 446 ГПК РФ, касающейся обращения взыскания на жилое помещение, должно быть одинаковым как в исполнительном производстве, так и в процедуре банкротства.

Однако арбитражные суды, в частности, арбитражный суд округа, с доводами кредитора не согласился, указав, что ссылки кредитора на судебные акты судов общей юрисдикции, состоявшиеся до возбуждения дела о банкротстве, не имеют правового значения, поскольку доказательств наличия у должника иного имущества, пригодного для проживания, не имеется.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ сочла этот вывод ошибочным и отправила обособленный спор на новое рассмотрение в арбитражный суд.

В определении ВС РФ отметил следующее. Придя к выводам о наличии у спорной квартиры статуса единственного пригодного жилья, – то есть к выводам, отличным от содержащихся в судебных актах судов общей юрисдикции по ранее рассмотренным делам с участием должника и кредитора, – арбитражные суды не привели соответствующие мотивы, не указали какие-либо новые обстоятельства, возникшие после возбуждения дела о банкротстве должника, не опровергли доводы кредитора о том, что единственной целью подачи должником заявления о собственном банкротстве явилась попытка обойти вступившие в законную силу судебные решения и прекратить процедуру обращения взыскания на имущество, законность которой уже была подтверждена в судебном порядке.

Банкротство единственное жилье

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *