Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Содержание

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ОСВОБОДИВШИХСЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

ЖК РФ не устанавливает прямого запрета на создание квартир коммунального заселения, т. е. квартир, в которых проживают несколько нанимателей и (или) собственников. Можно говорить о направленности на уменьшение количестватаких квартир путем установления определенных ограничений при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире в первую очередь должны быть предоставлены малоимущим гражданам, которые проживают в этой квартире и на момент освобождения жилой площади признаны нуждающимися в жилой площади.В данном случае речь идет о гражданах, которые приняты органами самоуправления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Однако отсутствие постановки на учет граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения и признания их малоимущими не может сказаться на их праве на получение освободившейся жилой площади по договору социального найма, если на момент освобождения жилого помещения они могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в предоставлении жилой площади. В данном случае можно говорить о приоритете принципа сокращения квартир коммунального заселения над принципом предоставления квартир гражданам в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

В случае отсутствия в коммунальной квартире «очередников» и лиц, которые на день освобождения жилого помещения могут признаться «очередниками» (т. е. малоимущие и нуждающиеся в предоставлении жилого помещения), освободившееся жилое помещение должно быть передано лицам, проживающим в данной квартире.Однако жилое помещение предоставляется только тем гражданам, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, т. е. в данном случае жилое помещение предоставляется гражданам, которые не признаны нуждающимися в предоставлении жилого помещения.

В этих двух случаях освободившееся жилое помещение предоставляется исключительно по договору социального найма, причем основания, по которым граждане проживают в данной коммунальной квартире (по договору социального найма или в помещении, принадлежащем им по праву собственности), не имеют значения.

При отсутствии в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий граждан жилое помещение, освободившееся в данной коммунальной квартире, может быть проданогражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы представления, т. е. гражданам, которые не признаны нуждающимися в жилом помещении. Такие граждане должны проживать в данной коммунальной квартире. Для реализации этого права заинтересованные граждане должны также подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления.

Можно ли сдавать в аренду неприватизированную муниципальную квартиру по договору поднайма?

Об отличиях договора социального найма от найма специализированных помещений, а также о понятии коммерческого найма вы можете узнать из наших статей.

Права нанимателя

Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.

Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.

Наниматели, сдающие жилье лишаются права субсидии на оплату коммунальных услуг.

Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.

Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.

Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.

После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.

Образец договора найма (поднайма) жилого помещения.

Узнайте на нашем сайте о том, как оформить договор соц.найма помещения, кому и на каких условиях предоставляется жилплощадь на основании данного соглашения, а также об основаниях для его расторжения.

Регламентирующие документы

Можно ли сдавать муниципальную квартиру (комнату) в аренду? Возможность сдачи в поднаем установлена ст. 81 ЖК РФ. Этот вопрос регулируется ст. 76-79 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ.

Перечень заболеваний, препятствующих заключению контракта оговаривается в статье 51 ЖК РФ.

Статья 76 ЖК РФ устанавливает норму площади, которая может быть передана в наем. В статье 77 ЖК оговариваются правила составления, условия, срок действия соответствующего соглашения. Статья 78 ЖК гласит, что соглашение поднайма является возмездным. В ст. 79 ЖК РФ оговариваются условия прекращения действия и расторжения контракта.

Читайте на нашем сайте полезную информацию о том, что делать в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Узнайте также об основаниях для выселения и переселения из имущества, полученного по соглашению соц.найма, а также о том, можно ли их обменивать.

Процедура

Для сдачи площади в поднаем нужно получить письменное согласие собственника, которым является местный орган самоуправления.

Для этого направляется заявление типовой формы на имя руководителя структуры с просьбой разрешить сдачу.

Это заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, включенными в договор и вселяющимися поднанимателями.

Согласие уполномоченных органов либо отказ будущий жилец получает в течение 10 дней. К заявлению нужно приложить:

  • документы, удостоверяющие личность проживающих в помещении в данный период времени и будущих жильцов;
  • выписку из домовой книги;
  • копия счета;
  • оригинал договора социального найма.

При безвозмездной сдаче согласие муниципалитета и жильцов может быть устным. В этом случае подписывается соглашение о безвозмездном пользовании помещения поднанимателем.

Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.

О том, можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире или долю жилплощади, а также о том, как сдавать квартиру посуточно и что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из наших статей.

Заключение соглашения

Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.

При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:

  • паспорт с указанием адреса прописки;
  • данные об оплате коммунальных услуг;
  • письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
  • копия лицевого счета.

Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:

  • данные паспортов участников сделки;
  • описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
  • права, обязанности сторон;
  • период действия соглашения;
  • порядок и размер платежей;
  • ответственность сторон;
  • прочие условия.

К документу прилагается оригинал договора социального найма.

Контракт расторгается:

  • по соглашению сторон;
  • в случае нарушения поднанимателем условий соглашения, предусмотренных в ст. 79 ЖК РФ.

Контракт не подлежит регистрации у нотариуса. При отказе поднанимателей покинуть квартиру, их выселяют через суд.

Муниципальные квартиры сдаются дешевле, чем частные, что делает их востребованными. О размере платы за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма вы можете узнать из другой нашей статьи.

При съеме такого жилья есть много рисков, поэтому при заключении такого вида соглашения обе стороны должны внимательно относиться к предоставляемым документам. Сдаваемую недвижимость желательно застраховать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Можно ли сдавать в аренду муниципальную квартиру

Можно ли безопасно сдать в аренду неприватизированное жилье?

Около 15 % россиян, проживают в муниципальном (принадлежащем государству или местным властям, жилье). И многих из них волнует, могут ли они сдавать неприватизированную квартиру в аренду? Этот вопрос не так прост и в законах есть пункты, которые одновременно и разрешают, и запрещают заключать подобные договоры аренды.

Что говорит законодательство?

Все взаимоотношения, касающиеся квартир, домов и другого жилья, регулируются Жилищным Кодексом РФ. Муниципальные (неприватизированные) квартиры принадлежат государству, а люди, проживающие в них, сами являются нанимателями.

Статья 83 ЖК говорит о том, что договор социального найма помещения может быть прекращен или расторгнут, если квартира будет использоваться не по назначению. А правильное назначение может быть только одно – проживание самого нанимателя или его семьи. Кроме того, выселить человека из такого жилья можно за нарушение прав соседей и порчу имущества. Для такой процедуры достаточно неоднократных жалоб соседей. У местных властей есть право расширять список «проступков», за которые город может выселить жильцов из своей собственности.

Естественно, граждане, живущие в муниципальном жилье, считают, что законного варианта сдачи его в аренду не существует, а в случае неофициальной сдачи они могут лишиться жилой площади.

Между тем, есть вариант, который позволяет получить доход от сдачи внаем без опасений наказания.

Как сдать неприватизированную квартиру в аренду?

Кроме упоминавшейся статьи в Жилищном Кодексе есть и статья 76, которая регулирует сдачу муниципального жилья – в кодексе эта процедура называется поднаемом.

Эта статья позволяет нанимателю (то есть человеку, у которого заключен договор социального найма) самому сдавать часть жилой площади или всю квартиру в поднаем.

Условиями такой аренды являются согласие всех жильцов и соответствие объема жилой площади, законодательно установленным нормам – после заселения новых жильцов, на каждого человека должно приходиться определенное количество квадратных метров.

Есть и ограничения, которые запрещают сдавать помещение в поднаем, если в нем живет или заселяется человек, страдающий хронической формой заболевания, которое не допускает совместного с кем-то проживания.

Процедура оформления договора поднаема

Прежде всего, потребуется получить разрешение собственника, то есть муниципалитета. Для этого пишется заявление в орган, который распоряжается жилым фондом. К заявлению должно быть приложено письменное согласие всех проживающих в квартире. Если заключается договор поднайма в коммунальной квартире, потребуется получить согласие и у всех соседей по жилой площади.

При этом орган, выступающий в качестве арендодателя, не может по своему желанию отказать в разрешении сдачи в аренду. Запретить аренду муниципалитет может, только если прямо нарушаются условия, обговоренные в Жилищном Кодексе: проживание хронических больных, несоответствие нормативам полезной площади.

Однако есть пункт, который может быть использован против сдачи в поднаем. С одной стороны, разрешается сдача в поднаем всей неприватизированной квартиры целиком, в случае, если живущие в ней люди выезжают на длительное время. С другой стороны, одна из причин, по которой жильцы, прописанные в муниципальном жилье, могут выселяться – их выезд на длительное время из указанной квартиры.

Плюсы и минусы официальной сдачи в аренду

Писать заявление для разрешения аренды или нет, каждый решает самостоятельно. В таком случае уплата налога становится обязательной, но исчезает страх лишиться жилья. Если же пустить квартирантов без получения разрешения от муниципалитета, то вполне возможно выселение уже вас самих из квартиры.

Стоит учитывать и то, что предложения от агентств недвижимости или частных риелторов, в которых они обещают абсолютно безопасное заключение договора аренды, не имеют никакого смысла. Они не несут никакой ответственности и часто даже не фигурируют в каких-либо документах. Их задача – получить комиссионные, а при любых неприятностях отказаться от любой ответственности.

Как правильно сдавать в аренду муниципальное жилье

Стоит обратить внимание, что если вы хотите сдать аренду муниципальное жилье, вам предстоит столкнуться с большим количеством возможных рисков. Прежде всего, ответственность за эту недвижимость перед государством будете нести именно вы, а не ваш арендатор, если вам предстоит столкнуться с какими-то социальными катаклизмами, например, если ее зальют соседи.

Процесс сдачи в аренду муниципальной собственности подробно описан в ст. 76 ЖК РФ. Он предполагает сбор документации, а также получение согласия владельца муниципальной собственности – управления недвижимости района, в котором располагается квартира или комната. Итак, что рекомендуется сделать, если вам необходима сдача в аренду муниципального жилья?

Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое

  • опись имущества (наименование, количество, состояние).
  • Показания счетчиков на момент заселения.
  • Состояние ремонта.
  • Состояние электропроводки, сантехники и трубопровода.
  • Наличие телевизионного кабеля и интернета.
  • Количество ключей, которые принимает поднаниматель.
  • Акт возврата имущества.
  • Ведомость передачи-получения денежных средств.
  • По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
  • Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
  • Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

    Можно ли сдать в аренду муниципальную квартиру

    Комната или квартира так же могут быть сданы, при временном отъезде нанимателя, а может сдаваться только часть квартиры. В случае поднайма полная ответственность за имущество и жилье продолжает сохраняться за нанимателем, при этом они лишаются льгот по оплате услуг ЖКХ.

    1. Нельзя сдавать помещение с проживающими там людьми, страдающими опасными заболеваниями, подробный список подобных заболеваний и состояний можно узнать в 51 статье Жилищного кодекса РФ.
    2. В отсутствии согласия на это со стороны органов власти и соседей по жилплощади.

    Можно ли сдавать в аренду неприватизированную муниципальную квартиру по договору поднайма

    Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.

    Статья 76 ЖК РФ устанавливает норму площади, которая может быть передана в наем. В статье 77 ЖК оговариваются правила составления, условия, срок действия соответствующего соглашения. Статья 78 ЖК гласит, что соглашение поднайма является возмездным. В ст. 79 ЖК РФ оговариваются условия прекращения действия и расторжения контракта.

    Как сдать квартиру

    С точки зрения закона, то что вы делаете с вашей собственной или предоставленной вам в пользование квартирой, соседей ни коем образом не касается. Но, если ваши арендаторы, будут нарушать покой соседей или другие их законные права, это может доставить вам лишние неприятности. Поэтому внимательно пропишите все тонкости взаимоотношений с соседями в договоре.

    — оформить доверенность на одного собственника. В доверенности написать, что все остальные собственники доверяют ему заключать договор по сдаче в аренду их квартиры. В этом случае в качестве арендодателя будет выступать один собственник, на которого выписана доверенность.

    Новостройки — все новостройки

    Договор поднайма можно составить самостоятельно либо найти его образец в интернете, но лучше всего обратиться за помощью в агентство недвижимости. Стоит отметить один важный момент, о котором должны помнить наниматели, желающие сдать квартиру. Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме предоставления жилой площади на одного человека. В Иваново она составляет 10 квадратных метров общей площади для проживающих в отдельных квартирах, и 14 «квадратов» для обитателей коммуналок.

    • паспорт с пропиской в данной квартире;
    • квитанции об оплате коммунальных услуг с фамилией ответственного квартиросъемщика;
    • копию финансового лицевого счета, выписку из домовой книги;
    • письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (и всех соседей, если речь идет о коммунальной квартире), зарегистрированных в этой квартире.

    Как сдать внаём квартиру

    Как же обезопасить имущество, оставленное “на растерзание” нанимателю? В статье, рассказывающей про риски нелегальной аренды, мы уже затрагивали данный вопрос. Но если вы читаете эту статью, надеемся, вы все-таки решили оформить наём квартиры надлежащим образом и заключить договор. Поэтому скажем еще несколько слов об имуществе в сдаваемой квартире.

    Наймодатель у неприватизированной квартиры может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган . Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в квартире.

    Все коммунальные услуги по статье 678 Гражданского Кодекса РФ оплачивает арендатор. В договоре можно акцентировать на этом внимание и зафиксировать обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги отдельной оплатой. Но вы должны четко следить за прохождением оплаты, поскольку все претензии со стороны коммунальных служб будут именно к вам.

    Приватизированная квартира — это квартира, которая является вашей собственностью. Согласно пункту 2 статьи 35 Конституции РФ, а также пункту 2 статьи 209 ГК РФ любой гражданин вправе распоряжаться своим имуществом по своему желанию. Из этого следует, что если вы собственник вашей квартиры, то за вами юридически закреплено право решать кому и за какую стоимость сдавать свою квартиру в аренду.

    PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

    • нужно обратиться в отвечающий орган, который уполномочен распоряжаться городским жильем с заявлением;
    • необходимо получить письменное разрешение всех членов семейства;
    • получить разрешения всех владельцев и собственников, которые проживают в данной квартире.

    Поскольку многие квартиры не приватизированы возникает разумный вопрос: «А можно ли их сдавать в аренду?» Дело в том, что согласно законодательству вы являетесь нанимателем жилья у государства. Однако, согласно статье 91 ЖК имеете право на сдачу такого жилья в аренду, т. е. поднаем. В статье регулируется как разрешение на частичную сдачу жилья, так и на полную. В соответствии с законодательством, при отсутствии каких-либо сроков договор заключается на один год.

    Можно ли сдавать (в аренду) неприватизированную квартиру

    1. Получено согласие на заключение договора поднайма от наймодателя. Данный документ оформляется письменно.
    2. Получено согласие от членов семьи нанимателя, с которыми он проживает на одной площади. Также согласие должно быть зафиксировано на бумажном носителе.
    3. На одного проживающего не должно быть менее учетной нормы жилплощади, то есть если семья из четырех человек проживает на площади 40 м2, она уже не можете заключить договор поднайма, так как даже при наличии четырех жильцов норма не соблюдена.

    Теперь ни у кого не возникнет вопроса: можно ли сдавать неприватизированную квартиру в поднаем? Конечно, с точки зрения закона такое право существует, но вот на практике его реализовать практически невозможно, так как очень немногие семьи могут похвастать тем, что живут в такой квартире, где на каждого человека приходится более учетной нормы предоставления жилья.

    Согласно договору социального найма муниципальная квартира, хотя и является собственностью районной администрации, передается гражданам для личного пользования исходя из условий подписанного договора. Законодательством предусмотрено право нанимателя, вселять в социальное жилье других граждан или сдавать в аренду, учитывая ряд правил регламентированных в статьях Жилищного кодекса Российской Федерации. Подробно с этими правилами можно ознакомиться в статьях 76-79.
    Прежде чем сдавать квартиру в найм стоит озаботиться сбором документов, понадобится: заявление балансодержателю, подписанное всеми зарегистрированными в жилище лицами, договор поднайма.

    Как сдать муниципальную квартиру

    Первым делом, чтобы сдать социальную квартиру в аренду третьим лицам необходимо написать заявление в письменном виде на имя собственника. В случае с муниципальной собственностью владельцем жилья является районная администрация, которую и надо уведомить о своем желании, вселить в квартиру посторонних граждан, не зарегистрированных на ее территории или о сдаче в поднаем.

    Поскольку строгой формы подачи заявления по такому вопросу в муниципальную организацию нет, писать его можно в свободной форме.
    Для того чтобы получить разрешение сдать социальную квартиру в аренду требуется уважительная причина, так как жилье такого рода выдается малообеспеченным людям, проживающим в антисоциальных условиях или же не имеющим собственного «угла» вовсе.
    Например, уважительным поводом может послужить отъезд в командировку в другой город и страну на длительный срок или отъезд по личным обстоятельствам на срок не менее одного месяца. В заявлении укажите паспортные данные всех лиц, которые будут проживать на вашей территории, а также сроки проживания или аренды квартиры и причину, по которой вы вынуждены пойти на такой шаг.

    Но прежде, чем подать заявление на рассмотрение ответственному лицу балансодержателя проследите, чтобы все прописанные в данной квартире лица поставили под ним подпись. Если кто-то из них находится в отъезде и не может подписать данный документ, необходимо получить от него нотариально заверенное соглашение на вселение в жилье третьих граждан или получить нотариальную доверенность на свое имя, дающую право, распоряжаться данным помещением от имени, зарегистрированного жильца.

    После того, как разрешение будет получено, пришло время заняться письменным оформлением договора поднайма помещения. В нем должны быть учтены все условия предоставления квартиры во временный найм: сроки, оплата и другие дополнительные пункты. Лучше предусмотреть, какую ответственность будут нести стороны в случае нанесения ущерба имуществу, а также при досрочном расторжении договора. В случае, когда данные ситуации не прописаны в пунктах соглашения, любые конфликтные вопросы будут решаться в судебном порядке, а суд будет руководствоваться в своем решении 35-й главой Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Договор составляется в двух экземплярах, один – получают арендаторы, второй оставьте себе. Со своего экземпляра необходимо снять две ксерокопии. Первую предоставить в районную налоговую инспекцию, чтобы государство начислило вам подоходный налог, которым согласно законодательству облагаются любые доходы физических лиц. Вторую отнесите в жилищно-эксплуатационное управление.

    Всё о том, можно ли сдавать муниципальную квартиру в аренду и что нужно для договора найма-поднайма

    Случается, что у гражданина есть квартира, которая не приватизирована и находится в муниципальной собственности. По каким-то причинам гражданин живет в другом месте и квартирой не пользуется.

    Возникает справедливый вопрос: можно ли сдать такую квартиру в аренду законным способом? Как это сделать? И какие проблемы могут возникнуть в этом вопросе? Именно об этом мы поговорим в этой статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Допустимо это или нет?

    Сдать в аренду муниципальное жилье можно. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий. Дело в том, что до тех пор, пока квартира неприватизированная, ее собственником является государство в лице местного муниципалитета. А человек, который имеет ордер на это жилье или договор социального найма – всего лишь наниматель.

    По сути, он является сам арендатором государственной собственности. Поэтому, когда такой гражданин сдает муниципальную квартиру, такая операция называется поднаймом.

    В каких случаях нельзя сдавать социальное жилье?

    Пойдем от обратного и рассмотрим факторы, препятствующие осуществлению поднайма:

    • Не получено письменное согласие собственника, муниципалитета.
    • Не получено согласие других указанных в ордере жильцов, если такие есть.
    • Расчет жилой площади на одного человека не соответствует требованиям государственных норм. Для коммунальной квартиры необходимо 15 м2 на одного жильца, для обычной квартиры этот показатель меньше – 10 м2. О нюансах сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире можно узнать здесь.
    • Сдача части жилплощади будет невозможна, если в квартире проживает человек, который страдает определенными хроническими заболеваниями в тяжелой форме.
    • Задолженность по оплате коммунальных услуг более чем за 3 месяца (из каких статей формируется оплата за найм муниципального жилья и как она рассчитывается мы рассказываем тут).

    Какие законы регламентируют?

    Основные моменты установлены в статье № 685 гражданского кодекса РФ. Более подробно обозначены правила и нормы в жилищном кодексе статьи №№ 76-79:

    1. Сроки, условия, а также правила составления соглашения оговорены в ст.77 ЖК.
    2. Норматив по квадратным метрам установлен в ст.76 ЖК.
    3. В ст.78 ЖК говорится о том, что такой договор может быть заключен на возмездной основе.
    4. Все моменты, по которым договор может быть расторгнут, рассмотрены в ст.79 ЖК.
    5. Сама возможность сдачи муниципального жилья оговаривается в ст.81 ЖК.
    6. О перечне заболеваний жильцов, которые могут препятствовать заключению договора поднайма указано в ст.51 ЖК.

    Что нужно сделать прежде всего?

    Для того чтобы правильно оформить договор поднайма, нужно придерживаться следующего плана.

    Разрешение на сдачу государственного жилого помещения

    За этим документом необходимо обратиться в органы местной власти. Нужно заполнить типовой бланк-заявление с обращением к главе муниципалитета.

    Заявление должны подписать все прописанные в этой квартире граждане, указанные в договоре социального найма, а также вторая сторона – граждане, которые собираются стать поднанимателями. Ответ на данное обращение должен быть получен в течение 10 дней с момента подачи в письменной форме.

    Пакет документов

    К заявлению должны прилагаться следующие документы:

    • Договор социального найма.
    • Копии документов удостоверяющих личность всех подписавшихся под заявлением.
    • Копия счета.
    • Выписка из домовой книги.

    Согласие граждан, прописанных и проживающих по данному адресу

    Это необходимое условие наряду с согласием органов власти. Именно поэтому необходимы подписи всех жильцов под заявлением, которые и будут говорить об их согласии на заключение данного договора. В противном случае сделка не может быть осуществлена.

    Нюансы

    Неправильное оформление договора поднайма, влечет за собой последствия. Поговорим о двух основных моментах.

    Возможные риски

    Во-первых, без согласия всех жильцов нельзя получить положительный ответ на заявление в муниципалитет. Но, если по какой-то ошибке такая сделка состоялась, другой жилец, который не давал своего разрешения, может подать заявление о признании договора не действительным.

    К тому же он может на законных основаниях в любой момент вселится в эту квартиру, а также законно требовать выселения поднанимателей.

    Последствия несанкционированной сделки

    Договор поднайма

    Получено разрешение администрации и всех жильцов, пора заключать договор найма-поднайма жилого помещения, в котором будут оговорены обязанности и ответственность участников.

  • Как можно присоединить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

    Добрый день.

    В соответствии с положениями ЖК РФ:

    Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

    1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
    2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
    3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

    Судя по тому, что вы указали в тексте вопроса, первый и второй пункты статьи на вас не распространяются. То есть для вас, скорее всего, возможен только выкуп этой комнаты.

    Уведомления об освобождении комнаты в коммунальной квартире направляются всем гражданам, проживающим в данной квартире, Департаментом городского имущества г. Москвы (далее — Департамент).
    Как правило, в уведомлении сообщается, что для получения консультации и рассмотрения вопроса о возможности реализации права на получение в пользование (приобретение в собственность) указанной комнаты необходимо явиться в Департамент. Также указывается список документов, которые необходимо иметь при себе (ч. 1 ст. 37, ч. 7 ст. 38 Закона от 14.06.2006 N 29; п. п. 1, 4.2.63 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП).

    Для приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире необходимо в течение шести месяцев со дня получения указанного выше уведомления подать соответствующее заявление в Департамент. В случае отсутствия данного заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившейся комнатой в коммунальной квартире составляется акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться соответствующим правом (ч. 1 ст. 37, ч. 7, 7.1 ст. 38 Закона N 29).
    Для заключения договора социального найма можно обратиться с заявлением и необходимыми документами в Департамент через любой МФЦ Москвы вне зависимости от регистрации по месту жительства в Москве (п. п. 2.3.1, 2.5.1.1 Административного регламента (Приложение 2 к Постановлению Правительства Москвы от 10.09.2014 N 521-ПП)).
    Для заключения договора купли-продажи гражданину необходимо подать в Департамент соответствующее заявление и представить следующие документы (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 2.2 Регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП):
    1) копии документов, удостоверяющих личность, с предъявлением оригиналов (для граждан старше 14 лет — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении) и документов с предъявлением оригиналов, подтверждающих родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;
    2) копии правоустанавливающего документа, а также копию свидетельства о регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) с предъявлением оригиналов;
    3) нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение свободного жилого помещения в случае, если супруг не является стороной по договору купли-продажи;
    4) письменный отказ иных совершеннолетних граждан, проживающих по месту жительства в данной коммунальной квартире или имеющих в собственности иные жилые помещения в этой квартире (долю в праве), от выкупа освободившейся комнаты (для собственников письменный отказ от выкупа должен быть заверен нотариально);
    5) жилищные документы с предыдущего места жительства, если вы проживаете на занимаемой площади менее пяти лет;
    6) документы, подтверждающие ваше проживание в г. Москве не менее 10 лет;
    7) документ, подтверждающий принятие вас на учет нуждающихся в жилых помещениях;
    8) документы, подтверждающие наличие льгот.
    Срок подготовки договора социального найма составляет не более 56 рабочих дней (включая срок передачи документов из МФЦ в Департамент и получения МФЦ проекта договора из Департамента), договора купли-продажи — не более 80 рабочих дней (при продаже по льготной стоимости — не более 43 рабочих дней) (п. 2.7.1 Административного регламента; п. 1.14 Регламента).

    Департамент в устной или письменной форме сообщит вам выкупную цену и пригласит на прием для получения бланка на оплату выкупаемой комнаты. При этом оплатить выкупную стоимость вам необходимо в течение трех месяцев с даты заседания соответствующей комиссии или даты распоряжения Департамента (в зависимости от того, продается ли комната по рыночной или по льготной стоимости) (п. п. 4.1.1, 4.2 Регламента).
    После получения платежного документа, подтверждающего оплату выкупной стоимости, в течение пяти рабочих дней Департамент приготовит проект договора купли-продажи и пригласит вас и лиц, включенных в договор, для его подписания. При этом договор купли-продажи может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме (п. п. 4.5, 4.6 Регламента).
    Для регистрации перехода права собственности заявители могут самостоятельно обратиться в органы государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью либо оформить нотариальную доверенность на представителя уполномоченного органа (п. п. 4.14, 4.4 Регламента).

    Как присоединить к уже имеющейся жилплощади в коммунальной квартире освободившуюся комнату соседа бесплатно или выкупив ее? У кого на это преимущественное право? Ответы – в сегодняшнем выпуске «СБ».

    Когда считать свободной?

    Правила заселения освободившейся жилплощади применяются только к жилым помещениям в домах государственного жилищного фонда.

    Если в коммунальной квартире освободилась комната, то претендовать на ее получение по договору социального найма либо купли-продажи вправе, прежде всего, жители этой же квартиры.

    Жилое помещение считается освободившимся, если сосед (соседи), занимающий неприватизированную жилую площадь:
    – съехал, получив от государства жилплощадь,
    – выехал на постоянное место жительства в другое место,
    – признан утратившим право на жилое помещение,
    – в случае смерти нанимателя,
    – в других аналогичных случаях.

    После того, как по одной из этих причин освободилась комната или несколько комнат, органы исполнительной власти решают их судьбу: кому они достанутся и на каких условиях – за деньги или бесплатно.

    Сотрудники письменно уведомляют об этом жильцов. Те должны, как правило, в течение месяца дать ответ о своих намерениях: согласны ли занять комнату.

    Сотрудники окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда разъяснят, на что вправе рассчитывать жилец коммуналки, – на предоставление освободившейся комнаты по договору социального найма либо купли-продажи, а также какие документы нужно представить.

    Примечание: в настоящее время законодательством не установлено, что человек, страдающий заболеванием, дающим право на дополнительную жилую площадь, имеет какие-либо преимущества перед остальными претендентами. Однако, как показывает практика, если имеет место такое заболевание, то для всестороннего и объективного рассмотрения вопроса распределения освободившейся площади в орган исполнительной власти все же лучше представить соответствующую медицинскую справку.

    I. Бесплатное присоединение (по социальному найму)

    Для рассмотрения и оформления предоставления освободившейся жилплощади в коммунальной квартире по договору социального найма претенденты пишут заявление в районный жилищный отдел окружного Управления жилищного Департамента и представляют следующие документы:
    – выписку из домовой книги,
    – копию финансового лицевого счета,
    – справку о проверке жилищных условий (либо единый жилищный документ, объединяющий эти три справки и выдаваемый едиными информационно-расчетными центрами Москвы, где внедрена соответствующая компьютерная программа, позволяющая оформлять такой документ),
    – экспликацию и поэтажный план квартиры,
    – документы, удостоверяющие личность и их копии,
    – выписку из Единого государственного реестра прав, подтверждающую наличие или отсутствие у граждан жилых помещений в собственности. А для тех, кто претендует на выкуп комнат по льготной цене, также информацию о гражданско-правовых сделках, совершенных с жилыми помещениями за последние 5 лет (выдает Мосрегистрация),
    – справку о признании малоимущим (для тех, кто претендует на бесплатное получение жилой площади по социальному найму) – выдают управления социальной защиты населения районов города Москвы (РУСЗН),
    – жилищные документы с прежнего места жительства, если граждане проживают на занимаемой жилой площади менее 5 лет,
    – документы, подтверждающие проживание в Москве не менее 10 лет (как правило, выписки из домовой книги),
    – при необходимости иные документы.

    Это максимально возможный перечень документов.

    Не обязательно, что все они будут запрошены у заявителя. Предположим, ситуация простая: наниматель или собственник всю жизнь живет в Москве в коммуналке, никуда не выезжал, близких родственников, жилая площадь которых может быть учтена, у него нет. Нет и претендентов. В таком случае, естественно, перечень документов будет минимален (жилищные документы, сведения из Мосрегистрации об отсутствии в собственности иных жилых помещений и сделок с ними за 5 лет, справка о признании малоимущим (если он не очередник, претендующий на соцнайм) и т.д.

    К сведению: при наличии близких родственников, например, супругов (независимо от их места жительства), необходимы жилищные документы с их места жительства, а также сведения из Мосрегистрации о наличии или отсутствии в их собственности жилых помещений. Поскольку жилая площадь, в отношении которой заявитель или члены его семьи обладают самостоятельным правом пользования или правом собственности, также учитывается при решении вопроса о предоставлении освободившейся комнаты.

    После того, как документы собраны и представлены, вопрос рассматривается на жилищной комиссии при префекте округа, и в случае положительной рекомендации комиссии префект издает распоряжение, утверждающее рекомендацию. Окружным Управлением жилищного Департамента с заявителем заключается договор социального найма.

    С этим договором – в свой ДЕЗ. Все, можно заселяться в бывшую соседскую комнату.

    II. Выкуп комнаты

    В случае отсутствия в квартире жильцов, которым освободившаяся комната может быть предоставлена по договору социального найма, ее могут предложить «оставшимся» выкупить путем заключения договора купли-продажи. При условии, что они здесь постоянно проживают (зарегистрированы по месту жительства).

    Договор купли-продажи заключается между гражданином и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

    Что кому положено

    ЖК РФ и закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» предусматривают предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам. И устанавливают порядок очередности претендентов на эту комнату в зависимости от их степени нуждаемости. На получение жилплощади в коммуналке по договору соцнайма, то есть бесплатно, могут рассчитывать, прежде всего, те, у кого мало денег и квадратных метров.

    Кто из жильцов имеет приоритетное право, на что может рассчитывать, подробно прописано в ст. 38 московского закона «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

    1. На получение комнат по соцнайму в первую очередь вправе претендовать москвичи, состоящие на жилищном учете (как вставшие на учет до 1 марта 2005 года, так и принятые после, признанные малоимущими).

    2. Если очередников нет, то освободившаяся жилая площадь предоставляется по соцнайму либо по договору купли-продажи жильцам квартиры, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи. При условии, что они проживают в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.

    3. При отсутствии в коммунальной квартире соседей, имеющих право на льготное предоставление жилой площади (или при их отказе от получения комнаты), ее предлагают выкупить по рыночной стоимости проживающим в этой квартире гражданам, обеспеченным жилой площадью и не являющимся малоимущими.

    Цена вопроса

    Для москвичей, желающих выкупить свободное жилое помещение в пределах нормы предоставления (как для состоящих на жилищном учете, так и не очередников, проживающих в столице не менее 10 лет и не ухудшавших свои жилищные условия более пяти лет), может быть установлена льготная цена. Она рассчитывается БТИ с учетом месторасположения дома в соответствии с Методикой расчета стоимости жилых помещений, утвержденной распоряжением правительства Москвы от 12 сентября 2003 года № 1630-РП.

    Примечание: Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям правительства Москвы, утвержденная распоряжением мэра Москвы от 24 июня 1996 года № 15/1-РМ, на которую ссылается распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 г. № 852, утратила силу на основании постановления правительства Москвы от 7 ноября 2006 года № 874-ПП «О зачете стоимости жилых помещений, находящихся в собственности граждан, при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», в связи с чем применяется Методика, утвержденная распоряжением правительства Москвы от 12 сентября 2003 года № 1630-РП.

    При приобретении жилой площади более нормы предоставления устанавливается рыночная цена.

    Цена продажи свободных комнат в коммунальных квартирах утверждается в каждом конкретном случае Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом.

    К сведению: комната также может быть продана при согласии всех нанимателей либо собственников жилплощади в коммунальной квартире им в долевую собственность.

    Шаги, которые нужно сделать при выкупе комнаты

    1. Претенденты на выкуп комнаты обращаются с заявлением в районный жилищный отдел окружного Управления жилищного Департамента и представляют необходимые документы. Список их аналогичен тому, который подается на присоединение освободившейся жилплощади по договору социального найма. Существенное отличие в перечне документов: для социального найма может понадобиться справка о признании малоимущим. Для выкупа она не нужна.

    Остальные документы схожи: сведения о наличии в собственности жилых помещений, о произведенных сделках за пятилетний период и т.д.

    После представления необходимых документов вопрос о заключении договора купли-продажи рассматривается на общественной жилищной комиссии при префекте административного округа, которая определяет, может ли быть предоставлено жилое помещение по договору купли-продажи и по какой цене (по БТИ или рыночной).

    После принятия комиссией решения о продаже свободной комнаты окружное Управление Департамента оформляет справку – разрешение на выкуп свободного помещения на имя заявителя.

    2. После получения разрешения на выкуп комнаты заявитель представляет в окружное Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда:
    – расчет цены продажи освободившейся комнаты (комнат), произведенный МосгорБТИ,
    – либо отчет независимого оценщика о рыночной стоимости выкупаемой комнаты (комнат).

    Далее вопрос рассматривается на Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве, которая на основании решений общественных жилищных комиссий при префектах административных округов и представленных управлениями Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах документов принимает решения о цене продажи:
    – цена продажи устанавливается по расчету, произведенному МосгорБТИ;
    – либо утверждается представленный отчет о рыночной стоимости выкупаемой комнаты (комнат), в соответствии с которым устанавливается цена продажи.

    3. Граждане, выкупающие свободные комнаты в коммунальной квартире, должны заплатить их цену в бюджет города в течение трех месяцев со дня принятия решения Городской комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.

    Если они пропустили срок по уважительной причине (например, болезнь, срочная командировка и т.д.), вопрос о цене продажи может быть повторно вынесен на рассмотрение Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в Москве. И она решает, продавать ли жилплощадь по ранее установленной цене, либо «назначает» новую продажную цену.

    После оплаты гражданами выкупаемой комнаты (комнат) Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда в административном округе заключает с ними договор купли-продажи свободной комнаты (комнат).

    4. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Москве. Документы оформляет и сдает на регистрацию окружное Управление Департамента.

    Теперь можно заносить вещи в комнату бывшего соседа и праздновать новоселье.

    НА ЗАМЕТКУ

    Граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, имеют право на предоставление безвозмездной субсидии, выделяемой из городского бюджета, для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире. Размер субсидии определяется, исходя из нормы предоставления для семьи данной численности, при этом из положенного метража вычитается размер площади занимаемого жилого помещения.

    Возможны такие ситуации, когда жильцу, воспользовавшемуся правом на бесплатную приватизацию жилья (занимаемой комнаты), есть смысл выкупить освободившуюся площадь, несмотря на то, что он имеет право на ее бесплатное присоединение. Поскольку в случае присоединения он все равно не сможет ее приватизировать, и это ему послужит помехой, например, при разъезде с соседями. Тут субсидия и может пригодиться.

    Если «конкурентов» несколько

    При наличии нескольких претендентов на бесплатное присоединение либо выкуп свободных комнат приоритетное право определяется в соответствии со статьей 38 закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», при этом учитываются:
    – дата постановки на жилищный учет;
    – срок проживания в Москве по месту жительства на законных основаниях;
    – жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за пятилетний период.

    Спорные вопросы между претендентами на выкуп рассматриваются общественными жилищными комиссиями при префектах административных округов. Если и там не будет найден «консенсус», то – в судебном порядке.

    Коммуналка может остаться коммуналкой

    При отказе от покупки освободившейся жилплощади и в случае отсутствия «законных» претендентов Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в комнату могут вселить других жильцов со «стороны» – очередников, «отселенцев». То есть квартира как была коммунальной, так таковой и остается.

    Если сосед исчез в неизвестном направлении

    Такие ситуации нередки. Неприватизированная комната в коммуналке пустует годами, а жильца и след простыл, где он, что с ним, – Бог весть. Соседи вправе претендовать только на освободившееся помещение, присоединить которое можно лишь в случае, если оно юридически свободно. Можно ли выселить жильца-невидимку через суд? Если он не платит за квартиру, то да. Иных оснований для выселения нет.

    Иск в суд могут предъявить только:
    – наймодатель (например, РЭУ, ЖЭО и др.),
    – любое лицо, имеющее право на ту же пустующую комнату (член семьи нанимателя, зарегистрированный на этой площади).

    Еще вариант – подать заявление в милицию на розыск пропавшего. Но на это имеют право только его родственники. Если после проведения розыскных мероприятий место нахождения сгинувшего соседа так и не будет установлено, этот факт подтверждается справкой. Она и будет являться основанием для жилищного Департамента обратиться в суд с заявлением о признании разыскиваемого без вести отсутствующим.

    Только после того, как суд вынесет такое решение, сгинувший сосед снимается с регистрационного учета и его жилплощадь считается свободной.

    Где об этом сказано

    1. Жилищный кодекс РФ (ст. 59);

    2. Ст. 37, 38 закона города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»;

    3. Распоряжение правительства Москвы от 12 сентября 2003 года № 1630-РП «Об утверждении Методики расчета стоимости жилых помещений, реализуемых Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы по решениям правительства Москвы»;

    4. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 4 октября 2006 г. № 852 «О продаже свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы».

    Источник: Квартирный ряд

    Коммунальная квартира и ее особенности

    У большинства жителей России такое явление, как коммунальная квартира, ассоциируется с теснотой и плохими взаимоотношениями с соседями. И это понятно, ведь под одной крышей здесь могут проживать люди с абсолютно разными характерами, привычками и жизненными укладами, что нередко становится причиной конфликтов. Законодательством РФ предусмотрен ряд правил и ограничений для жителей коммунальных квартир – рассмотрим их подробнее.

    Что такое коммунальная квартира: определение по закону

    Коммунальной называется квартира, в которой проживает несколько собственников, которых чаще всего не связывают родственные отношения.

    У каждой комнаты есть свой владелец, который может распоряжаться ей в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ. Также в коммунальной квартире имеются помещения общего пользования: туалет, ванная, кухня, кладовая, прихожая. Именно они зачастую становятся причиной конфликтов проживающих в квартире людей.

    Категории жильцов

    Жильцов коммуналки можно разделить на два типа: собственники и наниматели жилья по договору социального найма. Главное правило для них – уважать права друг друга.

    Собственник имеет право:

    • проживать в квартире;
    • сдавать жилье в аренду;
    • регистрировать в своей собственности граждан на временной и постоянной основе;
    • передавать недвижимость в пользование другим людям (продажа, дарение, обмен или наследство).

    Внимание! Если вы сдаете жилое помещение людям, не имеющим регистрации, то срок проживания для них, согласно законодательству РФ, составляет не более 3 месяцев.

    При получении комнаты в коммуналке на правах договора социального найма вы можете сдавать ее в поднаем, но только с согласия собственника и жильцов квартиры. Продавать и дарить квартиру наниматель права не имеет.

    Правовая специфика коммунальных квартир

    Какая квартира считается коммунальной? Та, в которой проживают совершенно посторонние друг другу люди. При этом соседям необходимо проявлять взаимное уважение и выполнять свои обязанности.

    Права и обязанности жильцов:

    1. Право на тишину. Существуют ограничения по шуму: днем – до 55 децибел, ночью – до 45 децибел.
    2. Право на порядок на общей территории. Убирать за соседа не хочется никому, однако, составив и согласовав со всеми график уборки, вы легко можете избежать конфликтных ситуаций и сохранить чистоту в квартире. Как правило, уборка распределяется между жильцами в зависимости от их долей и количества проживающих: чем больше долей у собственника, тем больше пространства он использует и тем чаще ему приходится убирать, а также чем больше людей проживает в одной комнате, тем чаще они используют места общего назначения (ими считаются кухня, туалет, ванная, прихожая и кладовая).
    3. Право на гостей. Каждый жилец коммуналки имеет право приглашать в гости людей, не спрашивая одобрения у соседей. Гости при этом не должны нарушать общественный порядок (шуметь, курить, вторгаться на территорию других жильцов и т.д.).
    4. Право на курение. Законодательством курение рассматривается как использование помещения, в котором курят, не по назначению. В связи с тем, что жители коммунальной квартиры имеют равные права, получается, что если один из них курит, права другого ущемляются. Претензий может не быть только в том случае, когда все жильцы курят.
    5. Право на заведение домашних животных. На сегодняшний день ограничений на содержание питомцев нет. Однако есть нюанс: кто-то из соседей может страдать от аллергии, например, на кошачью шерсть. Чтобы избежать неприятных моментов, уточните это у жильцов.
    6. Обязанности по ремонту помещений общего пользования. Производить ремонтные работы в коммунальных квартирах не запрещено. Ремонт можно делать как своими силами, так и с помощью специализированных организаций или работников. Определить степень необходимости ремонта можно, проведя собрание собственников, обратившись в управляющую компанию или заказав услуги нанимаемых работников. После проведения проверки составляется акт, в котором указывается, какое решение было принято (соответствует ли жилище требованиям законодательства Российской Федерации и безопасно ли оно для проживания, какие меры необходимо принять по устранению проблем и сколько это будет стоить). Собственникам остается лишь оговорить сумму сбора и сроки выполнения работ. Если кто-либо из жильцов отказывается принимать участие в ремонте, оплатить все затраты может один из них, после чего взыскать денежную сумму с остальных через суд.
    7. Оплата коммунальных услуг. В этом вопросе есть свои тонкости, которые стоит рассмотреть отдельно.

    Как оплачиваются коммунальные услуги

    Оплата коммунальных услуг за пользование общими помещениями производится жильцами пропорционально своим долям. Существует два варианта разделения счетов на оплату:

    • при наличии индивидуальных приборов учета;
    • при отсутствии индивидуальных приборов учета.

    Если вы не имеете индивидуальных приборов учета (счетчиков), то распределение выставленного счета за оказанные коммунальные услуги придется оплачивать по соглашению сторон, то есть необходимо учесть, сколько человек проживает в вашей семье и семьях соседей, выяснить, насколько часто все пользуются теми или иными приборами, и рассчитать, кому какой процент от общего счета необходимо уплатить.

    При наличии индивидуальных приборов учета все намного проще – оплата производится по показаниям.

    Если собственникам так и не удается найти компромисс, то существуют правила оплаты услуг:

    • отопление оплачивается пропорционально доле в квартире;
    • вода и газ делятся на жителей, находящихся в квартире более месяца;
    • электроэнергия оплачивается по показаниям приборов в каждой комнате;
    • статья о содержании и ремонте оплачивается исходя из фактической доли помещения в общих местах.

    Можно ли продать свою долю

    Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже одной из комнат собственник оставляет первоочередное право на ее приобретение своим соседям.

    Если никто из соседей не претендует на комнату, то от каждого оформляется письменный отказ. При этом иногда они не хотят его предоставлять. В таком случае вы отправляете жильцам квартиры письменное извещение о своем намерении продать комнату.

    Извещение должно быть нотариально заверено, в случае непредоставления ответа в течение месяца молчание рассматривается как отказ.

    Внимание! Без оповещения соседей продажа возможна лишь при том условии, что продавец – это собственник всей коммунальной квартиры. Если же продавец – собственник доли в квартире, то оповещение остальных жильцов – это обязательное условие. В противном случае вас, скорее всего, вызовут в суд и сделка по продаже будет расторгнута.

    Распределение права жильцов на освободившуюся комнату

    Если в коммуналке освобождается одна из комнат, то первые, кому она должна быть предложена, – это соседи. Если на ее приобретение изъявили желание несколько жильцов, то они рассматриваются в порядке следующей очереди:

    • жильцы, признанные малоимущими на момент освобождения комнаты;
    • жильцы, чьи нормы обеспеченности жильем не соблюдаются;
    • любые соседи;
    • посторонние люди.

    Тонкости приватизации

    Приватизировать можно лишь ту жилплощадь, которая арендуется по договору социального найма. В этом случае наниматель приватизирует только свое жилое помещение, а не всю квартиру.

    Чтобы пройти процедуру приватизации, наниматель должен получить письменное согласие от всех членов семьи. Если кто-либо участвовать в приватизации отказывается, то необходим письменный отказ, который должен быть нотариально заверен.

    Если у вас есть несовершеннолетний ребенок, то без согласия органов опеки и попечительства процедура приватизации невозможна. Это необходимо для того, чтобы защитить интересы вашего ребенка в будущем.

    Важно соблюдение следующих требований:

    • предоставление ребенку жилплощади, равнозначной предыдущей;
    • соблюдение санитарно-гигиенических требований.

    Важно! Согласия соседей при приватизации не требуется.

    Нарушители порядка и как с ними бороться

    К сожалению, коммунальные квартиры, в которых царит мир и взаимопонимание, встречаются крайне редко. Скорее, напротив, соседи устанавливают свои порядки, чем нарушают права других жильцов на спокойную жизнь. Как следует поступать в таком случае: смириться или отстаивать свою гражданскую позицию?

    Прежде всего, стоит помнить, что интересы каждого человека защищены Конституцией Российской Федерации. И если вам не удается мирно уладить конфликт, то стоит обратиться в письменной форме:

    • в правоохранительные органы с жалобой на шум, порчу имущества, курение в местах общего пользования и т.д.;
    • в суд с иском о нарушении порядка в местах общего пользования;
    • в БТИ при незаконной перепланировке.

    Определение порядка пользования коммунальной квартирой

    Проживание в коммунальной квартире часто сопряжено с конфликтными ситуациями по бытовым вопросам. Большинство споров можно избежать, если знать нормативы, определяющие порядок пользования общей жилплощадью. Порой неприятные ситуации возникают от незнания своих прав и обязанностей, результатом становятся обращения к правоохранительным органам и суду. Между тем, законодательно установлен регламент пользования квартирой, в которой проживают несколько посторонних семей.

    Особенности коммунальной квартиры

    Основные законодательные нормы по коммунальным объектам закреплены в ст.59 ЖК РФ. В объекте коммунального статуса все изолированные помещения принадлежат на праве собственности или по договору социального найма разным гражданам. У каждого ответственного квартиросъемщика есть свой лицевой счет на оплату коммунальных услуг. На каждую долю квартиры оформлена учетная запись в ЕГРН или есть договор с муниципалитетом о бессрочной аренде.

    Коммунальная квартира не является совместной собственностью с выделенными долями, не рассматривается как единица учета недвижимости в Росреестре. Согласно ч.5 ст.42 ЖК РФ, владея комнатой на праве собственности, гражданин не может приватизировать или выделить часть совместного имущества и территории в квартире. Другими словами, общие места пользования не подлежат разделу и принадлежат всем проживающим в равной мере.

    Права жильцов

    Собственники и наниматели имеют равные права по пользованию общими помещениями: кухней, ванной и туалетом, коридором, согласно ст.30 ЖК РФ. На этих территориях права жильцов равны, выделить долю каждого в натуре не представляется возможным действием. Собственники комнат могут пользоваться и оформлять юридические сделки, социальные наниматели могут только проживать в коммунальной квартире.

    Сдавать свое жилище собственники имеет неограниченное право, то есть получать разрешение от остальных владельцев не требуется. Комнату могут сдать наниматели муниципального фонда, но понадобится выполнить ряд условий:

    • получить разрешение в муниципалитете;
    • согласовать вопрос о вселении третьих лиц с остальными жильцами;
    • норма проживания должна быть не меньше 12 кв.м на человека.

    Проживать без регистрации можно до 90 дней, длительная аренда требует оформления временной или постоянной регистрации. Определение условий и правил пользования распространяются на всех жителей, независимо от различия прав на коммунальную жилплощадь.

    Обязанности жильцов

    Независимо от статуса пользования площадью, все граждане обязаны соблюдать единые требования общежития. Нельзя ущемлять права соседей при размещении своего имущества на совместной территории, загромождать проходы и создавать пожароопасную обстановку. В обязанность граждан входит проведение текущего ремонта, внесение взносов на капитальные работы в единых местах пользования. Отчисления производятся согласно размеру занимаемой площади, оплата показаний счетчиков осуществляется по тому же принципу.

    Если граждане не смогли договориться по оплате показаний счетчиков, то коммунальные службы используют следующую схему учета потребления:

    • плата за отопление начисляется соразмерно занимаемой площади;
    • газ и вода оплачиваются из расчета количества жильцов;
    • электричество рассчитывается от количества и мощности приборов в комнате;
    • на содержание и ремонт квартиры начисляются суммы в зависимости от личной площади и долевом соотношении в общих помещениях.

    Иногда обязанности по оплате совместных коммунальных затрат гражданами не выполняются. В подобной ситуации управляющая компания не может обратить взыскание на остальных жителей. Потребуется определение виновности и судебное разбирательство с неплательщиком, которое не затронет интересы остальных лиц. В обязанность жителей входит надлежащее использование домовых приборов учета и технического оснащения недвижимости. За сохранность общего имущества предусмотрена солидарная ответственность, реализация оборудования запрещена.

    Порядок пользования квартирой

    Независимо от своей площади, общими помещениями граждане пользуются в равной мере, поэтому участие в расходах на ремонт должны принимать все жители. Но каждый гражданин может за свой счет улучшить или отремонтировать общее имущество, при этом его права на пользование не увеличатся. Определение порядка пользования основывается на правовых нормах и по согласованию со всеми лицами, временно или постоянно проживающими в коммуналке.

    При нарушении требований, остальные граждане могут вызвать участкового уполномоченного и написать заявление. Если такие вызовы становятся регулярными, то нарушитель получает административный штраф в размере 2 тыс. рублей. Соседи, защищая свои права, могут подать коллективный иск на неподобающее поведение одного из проживающих лиц. Если комната занимается на правах социального найма, то виновного могут выселить, расторгнув с ним социальный договор.

    Возможные конфликтные ситуации

    По существующим нормам, шум в ночное время определяется как нарушение общественного порядка. В дневное время уровень не должен быть выше 55 децибел, а в ночной период — до 45 децибел. Нарушением порядка проживания в ночное время (23.00-8.00) считается:

    • использование пиротехники;
    • шум от домашних животных;
    • игра на инструментах;
    • громкий звук от средств трансляции и др.

    Гости имеют право пользоваться общими помещениями без разрешения соседей. Граждане не имеют права указывать соседям, когда их могут посещать гости. При этом посетители должны вести себя с соблюдением правил общего проживания.

    В свете борьбы с табакокурением жители коммуналок не имеют права без согласования с проживающими лицами курить в общих помещениях. По заявлению в полицию жильцов, которым мешает дым, нарушитель будет штрафоваться.Содержать животных на своей территории не возбраняется, но обязательно должны выполняться условия:

    • не нарушать интересы других жителей;
    • иметь справку ветслужбы о прививках;
    • соблюдать нормы пожарной безопасности.

    Конфликты по поводу содержания животных порой доходят до судебных споров. На практике запретить не нарушающие правил пользования действия невозможно. Пользование совместными помещениями требует решения вопроса о регулярной уборке. График составляется по согласованию, с учетом количества проживающих на жилплощади.

    Возможности перепланировки

    Иногда пользование совместными помещениями можно улучшить, если выполнить перепланировку или реконструкцию коммуналки. Желающему потребуется получить нотариально заверенное согласие других лиц, являющихся владельцами. Наниматели социальной недвижимости согласуют вопрос с муниципалитетом. После получения согласия, выполняется план перепланировки и документы передаются на согласование в жилищный отдел администрации. Полученное положительное решение позволит благоустроить квартиру, учитывая интересы всех жителей.

    Спорные вопросы по пользованию недвижимостью решаются по согласованию между всеми участниками. При невозможности прийти к компромиссу, подается исковое заявление в суд. Иск должен быть аргументирован вескими фактами, иначе обращение оставят без рассмотрения. К веским основаниям можно отнести протоколы вызова участкового, экспертные заключения о нанесенном ущербе или показания незаинтересованных свидетелей.

    Если вам необходима профессиональная онлайн-помощь юристов, обращайтесь к нам. Вы можете воспользоваться чатом, где Вам ответят наши специалисты 3.76 — голосов: 5 Информация была полезна? Да Нет

    Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *