Передача денег при покупке квартиры

admin Законы Комментариев нет

Содержание

Передача денег при покупке и продаже квартиры

Просмотров 109

Заключение сделки купли-продажи объекта недвижимости — процесс непростой и ответственный. Поводов для опасения прибавляют и случаи мошенничества, когда недобросовестные продавцы или покупатели успешно уклоняются от исполнения обязательств после того, как желаемое от другой стороны договора было ими получено.

Необходимые гарантии обретаются при грамотном выборе способа передачи средств. А со всеми доступными вариантами расчетов можно ознакомиться ниже.

Принцип проведения сделки купли-продажи квартиры

Понимание того, как происходит купля-продажа, позволит подобрать оптимальный и наиболее безопасный способ расчета.

Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:

  1. Обсуждения условий купли-продажи.
  2. Составление договора.
  3. Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
  4. Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
  5. Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
  6. Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.

* — По умолчанию осуществляется в простой письменной форме, но, если объектом сделки является часть квартиры (даже в случае продажи всех долей одному человеку), договор удостоверяется нотариально. Для этого сторонам необходимо в присутствии нотариуса расписаться на всех экземплярах документа и передать их ему для заверения.

После регистрации перехода права собственности на жилье от продавца к покупателю любые притязания со стороны прежнего владельца считаются необоснованными, а полноправным собственником становится лицо, указанное в Едином государственном реестре недвижимости.

Особенности составления договора

Порядок и момент оплаты может регулироваться договором купли-продажи жилплощади. В таком случае стороны обязаны придерживаться обоюдно установленных предписаний относительно:

  • момента проведения расчетов (до, после подписания договора либо по окончании регистрации);
  • способа и формы передачи денежных средств (единым платежом, по частям и с какой периодичностью, наличными, безналом и пр.);
  • несения дополнительных расходов (кто и в какой степени будет их оплачивать, включаются ли они в стоимость квартиры и др.).

Не все перечисленные пункты обязательно указывать на бумаге, стороны вправе действовать и по устной договоренности — главное, чтобы обязательства покупателя в конечном итоге были исполнены.

Сопутствующие расходы

В перечень дополнительных издержек могут попасть:

  1. Госпошлина за нотариальное удостоверение сделки и оплата нотариусу услуг правового и технического характера (УПТХ).
  2. Государственная пошлина за оформление доверенности плюс УПТХ.
  3. Пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.
  4. Плата лицу (юридическому или физическому), выступающему посредником при осуществлении расчетов по договору.

Кроме этого продавцу придется заплатить подоходный налог в размере 13 % от указанной в договоре суммы, если сделка совершалась:

  • ранее, чем через 3 года после получения им квартиры по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации;
  • ранее, чем через 5 лет, по другим основаниям.

Без оплаты госпошлины за получение обязательных государственных услуг (за исключением подоходного налога) сделка не может считаться оконченной. Этот момент сторонам необходимо учесть: заблаговременно обсудить ответственность за несение расходов и проконтролировать исполнение обязательства.

Способы оплаты квартиры при покупке

Порядок осуществления расчетов в рамках сделки по продаже недвижимости должен отвечать требованиям и законным интересам обеих сторон. А выбрать оптимальный вариант они могут из представленных ниже.

Напрямую

Передача денег напрямую, от покупателя к продавцу, характеризуется простотой и экономичностью — сторонам не требуется проходить процедуру оформления услуг посредников и оплачивать их.

Среди минусов такого способа оплаты — относительная ненадежность. В зависимости от момента передачи (до или после регистрации жилья) продавец или покупатель рискуют остаться без квартиры или без денег.

Наличными

Оплата наличными производится крайне просто: стороны в нужный момент вместе пересчитывают денежные средства и в случае соответствия заявленной сумме покупатель передает их продавцу.

При таком варианте расчета должна быть составлена расписка о передаче денег (в простой письменно форме), чтобы хоть как-то доказать исполнение обязательства в случае недобросовестности продавца.

На место осуществления расчета по сделке рекомендуется взять с собой аппарат для пересчета денег и проверки их на подлинность, а также пригласить свидетелей.

Безналичным платежом

Перед тем, как осуществить перевод безналичных средств на счет продавца нужно узнать у обслуживающего банка о существовании лимита на проведение операции. Если перечисляемая сумма превышает его, потребуется снятие ограничений путем подачи заявления или другим установленным способом.

Расписку в этом случае можно не брать, так как о зачислении средств на счета продавца будут свидетельствовать документы о транзакции (чеки, выписки и т.п.). Но, если покупателю важна дополнительная гарантия, он вправе заявить о соответствующем требовании продавцу.

Через посредника

Расчеты через посредников — самый популярный способ передачи денег по сделке. Причина этому — безопасность и возможность контролировать процесс в ходе отдельных вариантов оплаты.

Самые распространенные способы передачи денег через посредников:

  1. Оформление аккредитива.
  2. Аренда банковской ячейки.
  3. Открытие счета эскроу.
  4. Получение услуги посредника у нотариуса.

Недостатком здесь является возникновение дополнительных расходов, так как привлечение юридического или физического лица к процедуре оплачивается (согласно тарифам банка или нотариуса).

Данная услуга представляет собой оформление специального счета, на который покупатель вносит оговоренную сумму (либо переводит со своего депозита) и распоряжается о ее выдаче продавцу на определенных условиях.

Условиями выдачи средств могут стать:

  1. Предъявление документа, свидетельствующего о выполнении продавцом обязательств (выписка о переходе права собственности на квартиру из Единого государственного реестра недвижимости).
  2. Истечение установленного срока.
  3. Прочие указания.

Как правило, расчет через аккредитив производится в следующем порядке:

Покупатель в присутствии продавца пишет заявление об открытии аккредитива (последнему важно проконтролировать указание важных для него пунктов).

  1. На счет вносится оговоренная сумма.
  2. Сотрудник банка открывает аккредитив и выдает сторонам подтверждающий документ.
  3. После регистрации квартиры продавец с выпиской из ЕГРН является в банк и средства с аккредитива переводятся на его депозит либо передаются наличными.

Если обязательство со стороны продавца выполнено не было, деньги с аккредитива возвращаются покупателю по истечении указанного в договоре открытия счета времени.

К этому способу можно прибегнуть при наличном расчете.

Происходит он следующим образом:

  1. Обе стороны сделки посещают банк.
  2. Покупатель подписывает договор аренды ячейки, указывая срок, условия выдачи и лицо, которому впоследствии отдают деньги.
  3. В присутствии продавца, покупателя и, по желанию, их доверенных лиц деньги пересчитываются, проверяются на подлинность и закладываются в ячейку.
  4. После исполнения обязательства продавец получает доступ к ячейке и забирает причитающуюся ему сумму.

В договоре аренды банковского сейфа прописывает срок, на протяжении которого деньги могут там храниться. По его истечении банк будет начислять дополнительную плату, которую обязан будет погасить покупатель (так как он является заказчиком услуги).

Эскроу-счет

Процесс произведения оплаты через счет эскроу напоминает расчет по аккредитиву. Однако данная услуга считается более гибкой и безопасной в сравнении со всеми существующими вариантами. Причина этому: участие эскроу-агента, контролирующего ход операции на всех ее стадиях и обеспечивающего наиболее полное удовлетворение требований заинтересованных сторон.

Условия договора по открытию эскроу-счета могут меняться и каждая из сторон вправе оказывать на это влияние, а не только покупатель (как во всех предыдущих способах).

Недостаток услуги — высокая стоимость. Поэтому прибегать к помощи эскроу-агента оправдано тогда, когда лишь такой формат проведения расчетов способен удовлетворить запросы сторон.

Депозит нотариуса

Услуга посредника в произведении расчетов между сторонами договора есть и у нотариуса. Для обеспечения выполнения обязательств по сделке он принимает наличные на свой депозит и выдает их после того, как квартира перейдет в собственность покупателя.

Плюсом здесь будут достаточно широкие полномочия нотариуса — он может получить достоверную информацию из органа государственной регистрации, и у продавца не будет необходимости подтверждать завершение сделки лично.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Принятие денежных средств на депозит нотариуса в целом —удобна, как услуга, сопутствующая нотариальному оформлению сделки. Отдельно обращаться за ее совершением в контору не всегда оправдано ввиду немалой стоимости.

Когда передают деньги продавцу при покупке квартиры

В какой момент лучше передавать деньги продавцу — стороны выбирают сообща. Однако им следует обратить внимание, что особенности совершения сделки иногда диктуют свои условия.

В новостройке

Жилье в новостройке, как правило, приобретается у юридического лица — застройщика.

И тут возможны варианты:

  1. Будущий владелец жилья становится дольщиком и переводит плату за объект еще на стадии строительства или даже ранее (чаще всего безналичным способом).
  2. Квартира приобретается уже после сдачи в эксплуатацию. В таком случае для произведения оплаты актуальны все перечисленные выше способы, в зависимости от договоренности с владельцем, так же, как и момент передачи денег.

При этом следует учитывать, что, так как продавцом является юридическое лицо, расчет с ним совершается по безналу.

На вторичном рынке

На рынке вторичного жилья в основном встречаются продавцы-физические лица.

Когда отдавать им деньги за приобретаемую квартиру — вопрос, решаемый в индивидуальном порядке. Однако здесь рекомендуется придерживаться общей схемы: сначала оформить право на недвижимость в Росреестре и только потом производить оплату.

Это — наиболее безопасный расчет для покупателя на вторичном рынке. Гарантии продавца при этом обеспечиваются благодаря правильно выбранному способу исполнения денежных обязательств другой стороны.

В ипотеку

Ипотечное жилье приобретается в рассрочку: сначала покупателем вносится первоначальный взнос, затем в установленном банком порядке погашаются ежемесячные платежи. И так до тех пор, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры.

После ипотека закрывается и с объекта недвижимости снимается обременение. Но правом собственности, хоть и ограниченным, приобретатель обладает еще с момента оформления ипотеки и передачи первого платежа.

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наименее рискованным вариантом оплаты является передача средств через аккредитив или эскроу-счет.

Безопасный расчет при покупке квартиры в Сбербанке совершается следующим образом:

  1. Стороны заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель обращается в банк и открывает сберегательный счет (если он не был открыт ранее) и вносит на него сумму согласно договору и 1 500 в качестве оплаты за услугу.
  3. Продавец передает покупателю жилплощадь и отправляется вместе с ним на регистрацию перехода права собственности.
  4. По окончании оформления прежний собственник получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее уполномоченному банковскому служащему и получает положенные ему деньги.

Если в пункте 3 продавец не исполнил свои обязательства, покупатель по истечении срока действия аккредитива является в банк для оформления возврата.

По доверенности

Ответственность за совершение расчетов стороны вправе переложить на своих представителей.

Без отдельных разрешений и письменных полномочий в интересах своих несовершеннолетних детей или недееспособных подопечных выступают родители, попечители и опекуны (им необходимо будет лишь предъявить паспорт и документ, подтверждающий особый статус — свидетельство о рождении ребенка, решение органа опеки и попечительства, решение суда о лишении дееспособности).

Кроме оплаты или получения средств за квартиру они берут на себя обязательства по заключению договора и регистрации недвижимости.

Если же покупатель и/или продавец — совершеннолетний и дееспособный гражданин, переложить часть полномочий на другого он вправе посредством оформления доверенности. В документе ему необходимо четко указать: что именно представитель должен будет сделать, и в отношении какой сделки будут действовать его правомочия.

Средствами материнского капитала

В случае, когда оплата жилья будет производиться с использованием средств материнского капитала, покупателю необходимо заблаговременно обратиться в Пенсионный фонд с соответствующей просьбой.

Она рассматривается в течение 30 дней, и, если уполномоченный орган ее одобрит, деньги будут переведены на счет продавца. От покупателя при этом потребуется доплатить оставшуюся сумму либо просто позаботиться об успешном завершении сделки (если материнского капитала хватило для полного покрытия расходов на приобретение жилплощади).

Распространенный вопрос при заключении крупных сделок касается необходимости составления расписки о получении средств продавцом.

Как было отмечено выше, в ходе почти всех способов оплаты возникают документальные, трудно опровержимые доказательства вручения фиксированной суммы продавцу.

Исключение составляет лишь прямой расчет наличными, когда будет кстати любое свидетельство исполнения обязательств с его стороны.

Как осуществляется передача денег при покупке и продаже квартиры? С помощью доступных сейчас инструментов нетрудно подобрать удобный и безопасный способ. Однако дополнительная страховка лишней не будет. И в случае проведения крупной сделки очень пригодится поддержка опытных специалистов.

Рекомендации по выполнению финансовой части купли-продажи вы можете подучить от наших юристов в удаленном режиме, в любое время суток. Достаточно обратиться к ним указанным на сайте способом — через электронную форму или по телефону.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

  1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
  2. Ипотека (участвует банк).
  3. Безналичным путем.
  4. С участием нотариуса.
  5. Открытие аккредитива.
  6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

  1. Сумма.
  2. Дата передачи денег.
  3. Вариант передачи денежных средств.

Участники процесса вправе самостоятельно выбрать способ передачи и определить его условия и процедуру.

Наличными продавцу

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

  1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
  2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
  3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
  4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
  5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Без нотариуса проводить сделку опасно. Без его участия договор купли-продажи не будет иметь юридическую силу. Привлекать же его для расчетов по договору уже не обязательно.

Наличный расчет

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

  1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
  2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
  3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

  1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
  2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
  3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
  4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
  5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
  6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют в этом случае, как продавец, так и покупатель. Самым ответственным моментом сделки является расчет между ее участниками, а именно на этом этапе нередко происходит обман. При неразумном подходе покупатель может остаться без денег, а продавец без имущества. Поэтому передача денег при покупке квартиры или другого объекта недвижимости должна проводиться по правилам, и желательно при участии нотариуса.

Этапы прохождения сделки купли-продажи

Если вы решили улучшить жилищные условия, продать/купить, разменять квартиру или сменить ее на загородный коттедж, не стоит спешить, так как именно рынок недвижимости часто привлекает мошенников. В первую очередь, вы должны найти объект, удовлетворяющий вашим требованиям.

Дальнейшая последовательность действий при покупке квартиры или дома выглядит следующим образом:

  • Происходит обсуждение стоимости объекта и условий прохождения сделки, при этом присутствие юриста на этом этапе крайне желательно.
  • Готовится пакет необходимых документов, а для заключения «купчей» понадобятся выписка из ЕГРН, техпаспорт на жилое помещение, документы, удостоверяющие личность, доверенность, в случае если в процессе участвует доверенное лицо, другие документы, в зависимости от сложившейся ситуации.
  • Заключение и подписание договора купли-продажи, где должны быть прописаны, в числе прочих моментов, стоимость объекта, время оплаты и способ передачи денежных средств. Присутствие на этом этапе нотариуса, согласно существующему законодательству, обязательно.
  • Госрегистрация перехода права собственности, а в договоре должно быть указано, когда будут передаваться деньги – до регистрации в Росреестре или после оформления права собственности.

Это важно! Если вы рассчитаетесь с продавцом до перехода права собственности, но в регистрации по какой-либо причине будет отказано, велик риск не вернуть свои деньги.

Согласно условиям сделки, покупатель должен произвести отчуждение объекта, для чего дополнительно, и желательно при участии юриста, составляется передаточный акт, который заверяется подписью покупателя. Что касается обязательств последнего, то они заключаются в своевременной передаче денежных средств бывшему владельцу объекта недвижимости.

Возможные сложности при продаже/покупке квартиры

Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:

  • в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
  • если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
  • жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
  • на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.

Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.

Способы оплаты сделки купли-продажи

Времена «черных риэлторов», когда люди массово теряли свои сбережения, при этом оставались без жилья, прошли, однако мошенников все еще привлекает рынок недвижимости. Поэтому именно на этапе расчета надо быть крайне осторожным, а безопасность зависит, прежде всего, от выбранного варианта расчета, который должен быть указан в договоре. Существует несколько вариантов оплаты.

В этом случае покупатель передает, а продавец получает наличные средства. Продавец в присутствии нотариуса пересчитывает деньги, а при наличии специального оборудования проверяет подлинность купюр. В завершении процесса продавец пишет расписку, в которой указывает полученную сумму и номер договора. Важно, чтобы в документе было сказано об отсутствии претензий к покупателю. Некоторое время этот способ пользовался большим спросом, но в этом случае велик риск стать жертвой грабителей.

Этот способ расчета напоминает предыдущий, но считается более безопасным, так как деньги передаются не продавцу, а нотариусу. Последний передает их продавцу только после успешного прохождения сделки и выполнения сторонами взятых на себя обязательств. Юрист после документального подтверждения перехода прав собственности может выдать деньги наличными или перевести на счет (оговаривается в договоре).

Оплата по безналичному расчету

Этот способ оплаты напоминает расчет наличными, но деньги в этом случае поступают на расчетный счет продавца или агентства недвижимости, при этом номер счета указывается в договоре. При таком способе исключается риск потерять деньги в результате нападения грабителей, однако по безналу лучше рассчитываться после прохождения процедуры регистрации, так как вернуть свои деньги в случае отказа будет крайне проблематично.

Мы дошли до самого безопасного варианта взаиморасчетов между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Гарантом безопасного прохождения сделки является банк, для чего покупатель должен открыть предварительно сберегающий счет. После заключения договора купли-продажи покупатель вносит на счет необходимую сумму, но получить ее продавец сможет только после того, как докажет документально, что сделка завершена, а все взятые обязательства выполнены.

Если он не уложился в срок, оговоренный при открытии аккредитива, деньги возвращаются покупателю, а сделка автоматически аннулируется. Изменить условия аккредитива ни одна из сторон не может, но для этого аккредитив должен быть безотзывным. Стоимость такой услуги в среднем составляет 2 тыс. руб.

Банковская ячейка

Данный способ взаиморасчета такой же безопасный, как и аккредитив, а разница заключается в том, что расчет производится в наличной форме. Участники сделки заключают договор аренды ячейки, оплачивает которую по договоренности покупатель или продавец. Деньги пересчитываются в присутствии сотрудника банка и помещаются в ячейку, при этом ключ остается у покупателя, а обе стороны получают свой экземпляр договора.

В случае представления сотрудникам банка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, продавец может забрать деньги. Если это не сделано в срок, а после предполагаемого окончания сделки прошло более недели, покупатель вправе забрать деньги. По истечении семидневного срока за каждый последующий день хранения денег покупатель должен доплачивать сумму согласно прейскуранту финансового учреждения.

Эскроу-счета

Это на сто процентов безопасный способ взаиморасчетов между продавцами и покупателями недвижимости. Не случайно именно его используют при покупке недостроенного жилья в новостройках – обязательное условие для застройщиков, работающих с дольщиками. В этому случае заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и финансовым учреждением, причем на всем протяжении деятельности договора в него могут вноситься изменения, в том числе можно продлевать документ.

При открытии эскроу-счета покупатель по обоюдному согласию может поручить банку проводить более тщательную проверку документов, предоставленных продавцом. Покупатель может получить доступ к заблокированным средствам только после того, как наступают обстоятельства, прописанные в договоре.

Юристы советуют

Юристы рекомендуют не проводить сделку купли-продажи без посредников, и даже если участие нотариуса на данном этапе не обязательно, его присутствие крайне желательно. Покупатель может существенно уменьшить риски, если договорится с продавцом об оплате после перехода прав собственности, ведь в случае отказа вернуть деньги обратно крайне сложно.

Не стоит также разбивать платежи на несколько частей, но важней всего не занижать стоимость объекта. Так, к сожалению, поступают многие, желая сэкономить на налогах, но в этом случае покупатель сильно рискует. Сумма, прописанная в договоре, должна быть реальной, что же касается безналичного расчета, то его целесообразно проводить в случае, если у участников сделки открыты счета в одном банке. При расчете наличными присутствие нотариуса обязательно.

Юридическая консультация по вопросам передачи денег при купле-продажи квартиры

Какие могут понадобиться сопутствующие документы и правильный порядок передачи денежных средств узнайте у наших специалистов. Заполните форму ниже и получите бесплатную консультацию.

>Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы

Какие документы нужны для оформления договора?

Для оформления сделки у нотариуса потребуется подготовить следующий список документов:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Он необходим в случаях приобретения жилья по ипотеке, с использованием материнского капитала или, если собственником является несовершеннолетний. Договор оформляется по правилам Гражданского кодекса РФ. В нем должно быть указано следующее:
    • Дата и место оформления.
    • Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
    • Предмет сделки. Здесь подробно описывается квартира – адрес, общая площадь, этажность, количество комнат.
    • Цена сделки и порядок расчетов. Раздел можно оформить в виде отдельного приложения.
    • Права, обязанности и ответственность сторон.
    • Срок действия договора.
    • Порядок урегулирования споров.
    • Банковские реквизиты и подписи сторон.

    Договор оформляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Впоследствии составляется ещё один экземпляр для Росреестра.

    Предварительный договор не нужен в случае дарения или выделения долей.

  • Документы, подтверждающие право продавца на квартиру. Таковыми являются договора купли-продажи, мены или дарения, которые владелец заключал ранее, свидетельство о регистрации в Росреестре права собственности или выписка из ЕГРН.
  • Согласие супруга. Такой документ необходим в случае, если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом. Согласие оформляется в произвольной форме и заверяется у нотариуса. Оно не требуется, если:
    • квартира была получена человеком, находящимся в браке, в порядке наследования или дарения (статья 36 СК РФ);
    • собственник приватизировал квартиру, а второй отказался от участия в такой процедуре (статья 36 СК РФ);
    • супруги оформили брачный договор, на основании которого собственником является только один из них (статьи 40 и 42 СК РФ).
  • Согласие второго супруга на покупку квартиры (статья 35 СК РФ). Как и в отношении продажи, согласие на приобретение недвижимости оформляется в произвольной форме и заверяется у нотариуса.
  • Разрешение органов опеки на продажу недвижимости. Оно необходимо, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный. Для его получения необходимо обратиться в указанные органы, по месту регистрации владельца квартиры.

    Законному представителю собственника нужно представить:

    • свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если ему исполнилось 14 лет;
    • свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН;
    • паспорта обоих родителей или другого законного представителя;
    • предварительный договор купли-продажи;
    • заявление о получении согласия от родителей или других законных представителей;
    • в отношении недееспособного нужно представить решение суда о признании таковым, а также паспорт и доверенность законного представителя.

    Обращение рассматривается в течение 30-ти дней. Госпошлина не оплачивается. Согласие оформляется в виде решения. Его копия или выписка выдается на руки законным представителям собственника.

  • Почтовые уведомления о направлении предложений о покупке доли в имуществе. Такое правило установлено статьей 250 ГК РФ. Уведомления необходимо направлять другим собственникам, имеющим долю в квартире, поскольку они имеют преимущественное право покупки. Извещение направляется в письменной форме. В нем должны быть указаны условия сделки и стоимость доли.

    Если уведомленные лица не купят часть жилья в течение одного месяца, с момента получения извещения, собственник вправе продать свою долю третьему лицу. Реализация возможна и ранее указанного срока, если другие владельцы откажутся от покупки в письменной форме. Если преимущественное право было нарушено, любой из собственников может обжаловать такую сделку в течение трех месяцев, с момента её совершения. Уступить преимущественное право покупки третьим лицам нельзя.

  • Справку о лицах, зарегистрированных в квартире, либо выписку из домовой книги. Она оформляется в управляющей компании или ТСЖ. Заказать её можно лично, через МФЦ или портал Госуслуги.
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ. Её получают в УК или ТСЖ.

    • Если недвижимость покупается за счет средств материнского капитала – нужна копия сертификата и выписка с лицевого счета матери о наличии средств. При использовании кредитных средств потребуется договор займа и закладная.

    Если участвуют бюджетные средства – копии сертификатов. При участии бюджетных займов — копии договоров займа.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Передача денег при покупке через специалиста

    Одним из распространенных способов расчета с продавцом является передача денежных средств наличными, в присутствии нотариуса. Документальным подтверждением является расписка о получении денежных средств, оформленная продавцом. В ней должно быть указано:

    1. дата и место получения денег;
    2. основания для передачи (договор купли-продажи);
    3. сведения о сторонах сделки и присутствовавшем нотариусе;
    4. переданная сумма, цифрами и прописью;
    5. дата и подпись получателя.

    Такой документ у нотариуса можно и не заверять. Расписка должна быть составлена получателем средств собственноручно. Если документ все же будет заверен нотариусом, то необходимо оплатить 100 рублей (пункт 13 части 1 статьи 22.1 Закона РФ от 11 февраля 1993 года № 4462-1). К преимуществам способа можно отнести быстрое получение денег. Недостатком является высокий риск преступных посягательств со стороны третьих лиц.

    Ещё одним способом передачи средств является использование депозита нотариуса, но при использовании этого метода стоит знать, какой процент от размера сделки он берет. Для этого необходимо открыть счет в банке. После прохождения государственной регистрации сделки нотариус выдает деньги продавцу, после чего оформляется справка, которая является заменой расписки продавца.

    Стоимость определена пунктом 8 части 1 статьи 22.1 № 4462-1 и составляет 0,5 % от суммы принятых средств, но не меньше 1 000 рублей. Плюс – безопасность операции. Минус – высокая комиссия за операции.

    Сколько стоит нотариальный договор?

    Расходы по оплате услуг нотариуса при реализации части квартиры состоят из тарифов, установленных законом и технических действий нотариуса. Участие специалиста, в данном случае является обязательным (пункт 1 ст.42 Федерального закона 13 июля 2015 года № 218-ФЗ). В таком случае расценки определены правилами статьи 333.24 НК РФ:

    • Договор на сумму до 1 миллиона рублей – 0,5% от суммы, указанной в договоре. Минимум – 1,5 тысяч.
    • Сделка от 1 до 10 миллионов – стоит 5 000 рублей + 0,3%.
    • Договор на сумму от 10 до 32 миллионов – 32 000 + 0,15%. Максимум – 150 тысяч рублей.

    Стоимость услуг и действий технического характера при оформлении договора определяется по прейскуранту цен, действующему на момент их выполнения. Расценки зависят от региона.

    Например, в Москве или Санкт-Петербурге стоимость составит от 4-х до 10-ти тысяч рублей, в других регионах – от 2 до 3,5.

    Нотариальное оформление купли-продажи недвижимости предусматривает подготовку большого перечня документов. Участие специалиста позволяет сторонам получить квалифицированную консультацию и выбрать способ взаимного расчета.

    13 427 просмотров

    Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи — расчет между продавцом и покупателем. Каждая из сторон опасается понести финансовые потери и лишиться имущества либо денег. Поэтому в интересах их обоих — найти для себя оптимальный и надежный способ оплаты.

    Как проходит сделка купли-продажи

    Определить оптимальный момент передачи денег сторонам договора поможет понимание того, как происходит купля-продажа и что им придется пройти для удачного завершения процедуры.

    Основные этапы

    Порядок действий сторон при совершении сделки описан в таблице.

    Этап

    Особенности осуществления

    Обсуждение и согласование стоимости квартиры и условий заключения купли-продажи

    Происходит между сторонами сделки и/или их представителями (юристами, родителями, опекунами или просто доверенными лицами).

    Подготовка необходимой документации

    На этом этапе составляется договор, передаточный акт и производится сбор других требуемых бумаг:

    • выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

    • технический паспорт жилого помещения;

    • удостоверения личности участников процесса;

    • доверенности или документы, подтверждающие опекунство или родительские права (при участии представителей);

    • прочие документы, необходимые при конкретных условиях.

    Подписание договора

    Основной документ сделки вступает в силу после подписания продавцом и покупателем. При этом участие в процессе нотариуса, в силу законодательства, обязательным не является. Исключения: заключение сделок с несовершеннолетними или на предмет отчуждения долей недвижимости.

    Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру

    Оформление совершенной сделки производится в отделении Росреестра или через МФЦ. В ходе этапа в Единый государственный реестр недвижимости вносятся изменения и за покупателем закрепляется право на приобретенное жилье.

    В представленном алгоритме не указан еще 1 важный этап процедуры: исполнение сторонами своих основных обязательств. Для продавца это — отчуждение предмета сделки, для покупателя — передача денежных средств за покупку.

    Обязанности первого реализуются путем составления и подписания вместе с покупателем передаточного акта на объект. Процесс сопровождается полным освобождением квартиры прежними хозяевами и вступлением во владение новыми (приобретателями).

    Что касается расчетов с продавцом, порядок и особенности осуществления данного этапа подробно расписаны ниже.

    Однозначного предписания относительно того, в какой момент должны быть исполнены обязательства нет. Продавец может передать квартиру, а покупатель произвести оплату на любом этапе сделки — до, после подписания договора или по завершении регистрации.

    Разрешение на продажу

    Сторонам необходимо знать, что в некоторых случаях для заключения договора купли-продажи необходимо получить разрешение. Без него сделка будет недействительной, если:

    1. Продавец — несовершеннолетнее либо недееспособное лицо (требуется разрешение от органов опеки и попечительства).
    2. Собственнику квартиры от 14 до 18 лет и он при заключении договора выступает без законного представителя (узаконить сделку может письменное согласие родителей или попечителей, помимо разрешения от органов опеки).
    3. Имущество принадлежит нескольким собственникам (необходимо разрешение на продажу целой жилпощади либо отказ от покупки выставленной на продажу доли).
    4. Квартира приобретена в ипотеку, кредит по которой прежние владельцы еще не погасили (без согласия кредитора такое имущество продать нельзя).

    Подписание договора при отсутствии требуемого разрешения таит в себе риски в большей степени для покупателя. А потому, прежде чем отдавать продавцу деньги, важно тщательно выяснить, нет ли в данной ситуации основания для одобрения сделки третьими лицами и насколько подлинны полученные от них разрешения.

    Прежде, чем определить для себя оптимальную форму расчета, рекомендуется изучить наиболее распространенные способы оплаты.

    Данным способом производится оплата исключительно в безналичной форме. Для этого у покупателя и продавца должны быть сберегательные счета в банке, принимающем обязательства по расчету, поэтому рекомендуется выбрать финансово-кредитное учреждение, с которым уже установлено сотрудничество. Если счета нет, его следует открыть.

    Особенности

    Порядок расчета по аккредитиву:

    1. Стороны заключают договор купли-продажи.
    2. Покупатель вносит на сберегательный счет сумму за покупку.
    3. В уполномоченное отделение подается заявление об открытии аккредитива.
    4. Продавец выполняет свои обязательства по сделке и предъявляет в банк документальное подтверждение этому (справку из Единого государственного реестра недвижимости о переходе права собственности на покупателя, акт приема-передачи жилплощади или другой документ, установленный сторонами в качестве основания для выдачи средств).
    5. Сотрудник банка проверяет предъявленный документ и переводит деньги со счета покупателя продавцу.

    Обратите внимание:

    • стороны не вправе в одностороннем порядке отменять или изменять условия аккредитива, либо отказаться от совершения сделки;
    • обязательство по выдаче средств со счета, как правило, действительно в течение срока, установленного при открытии аккредитива, и в случае невыполнения продавцом своей части договора по завершении указанного периода внесенные деньги возвращаются покупателю;
    • для безопасности и соблюдения прав продавца и покупателя следует особое внимание обратить на тип открываемого аккредитива — он должен быть исключительно безотзывным.

    Стоимость

    За подобную услуг банк берет комиссию. В среднем ее стоимость при сделках с недвижимостью будет составлять 2 000 рублей.

    При расчете через ячейку банка деньги передаются наличными. Процедура при этом заключается в следующем:

    1. Продавец и покупатель (обычно допускается максимум по 2 человека с каждой стороны) заключают с банком договор* аренды индивидуального сейфа, подписывают акт приема-передачи ячейки. При себе у них должны быть удостоверения личности с отметкой о регистрации.
    2. Денежные средства пересчитываются в присутствии участников сделки и банковского работника (у него можно попросить специальную банковскую технику для пересчета и проверки подлинности купюр) и помещаются в арендованную ячейку.
    3. Один из участников сделки (по договоренности) осуществляет оплату услуги в кассе банка.
    4. Ключ от ячейки выдается покупателю.
    5. Каждая сторона договора получает свой экземпляр договора аренды и акта приема-передачи сейфа.
    6. После предъявления оригинала договора купли-продажи квартиры и выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права на покупателя продавец получает доступ к индивидуальной ячейке, и может забрать уже свои деньги.

    * — в договоре указывается:

    • срок аренды;
    • тип ячейки (размер, сектор и пр.);
    • условия выдачи средств продавцу;
    • ФИО, паспортные данные всех лиц, которые могут иметь доступ к вложенным в сейф средствам;
    • количество переданных на хранение денежных единиц.

    Если по истечении срока аренды указанные документы так и не будут предъявлены продавцом, покупатель в течение 7 суток сможет забрать их обратно. Каждый последующий день хранения средств ему придется оплачивать дополнительно.

    Цена услуги будет зависеть от тарифов выбранного банка, типа ячейки и срока аренды.

    В среднем стоимость дня использования сейфа составляет 38–75 рублей. К расходам в данном случае прибавляется плата за контроль доступа к ячейке в рамках расчета по договору купли-продажи — 1 000–2 000 рублей.

    Счет эскроу

    Условное депонирование (эскроу-счет) позволяет сторонам максимально обезопасить задействованное в сделке имущество и свести к нулю риски, связанные с неисполнением договора купли-продажи.

    Это достигается благодаря особой организации контроля за расчетом со стороны эскроу-агента — банка, который принял на себя данное обязательство.

    Особенности эскроу:

    • Договор открытия и обслуживания счета заключается между тремя сторонам — покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом).
    • Стороны в течение срока действия счета вправе вносить в контракт согласованные изменения, в том числе и продлевать его.
    • Деньги на покупку передаются эскроу-агенту, который блокирует доступ к ним до наступления прописанных в договоре обстоятельств (предъявления правоустанавливающих документов на приобретенную депонентом недвижимость).
    • Продавец и покупатель по обоюдному желанию могут установить для банка дополнительные обязательства, например, более глубокую и всестороннюю проверку подлинности документов-оснований к выдаче заблокированных средств.

    Через счет эскроу также проводятся платежи по приобретению недостроенного жилья, в рамках долевого строительства. Покупатель в таких случаях может не бояться, что его обманут и не выполнят встречных обязательств по передаче квартиры — застройщик не получит плату за объект до тех пор, пока депонент не станет счастливым обладателем квартиры.

    В случае неисполнения продавцом обязательства в срок деньги отдают вкладчику. Оплаченная комиссия за предоставление услуги возврату не подлежит.

    Расчеты по сделке производятся в порядке, аналогичном оплате через аккредитив, за исключением участия в открытии получателя средств (бенефициара).

    За обслуживание счета эскроу-агент, как правило, берет процент от суммы — в среднем 0,7 % годовых. При этом применяется фиксированная ставка (минимальная), которую депоненту нужно будет заплатить в любом случае. Для клиентов Сбербанка, например, она будет составлять 15 000 рублей за отчетный квартал или его часть.

    Отдельно тарифицируется:

    • каждое внесение изменений в договор — около 2 500 рублей;
    • принятие и проверка документов в качестве основания к выдаче средств — 0,2 % от суммы с минимальной ставкой (примерно 5 000 рублей).

    Если счет эскроу применяется для расчета между покупателем и продавцом в рамках долевого строительства, все услуги по открытию и обслуживанию предоставляются бесплатно.

    Через нотариуса

    В соответствии с законодательством РФ, в функции эскроу-агента кроме кредитно-финансового учреждения может выполнять нотариус. Порядок управления принятыми на хранение средствами регламентируется ст. 88.1 Основ законодательства о нотариате.

    В рамках предоставления услуги уполномоченный специалист:

    1. Принимает от продавца и покупателя совместное заявление о передаче безналичных средств.
    2. Распоряжается о переводе указанной суммы на свой публичный счет в банке.
    3. При поступлении требований о выдаче средств продавцу нотариус тщательно проверяет наличие оснований для их вывода и распоряжается о снятии денег с публичного счета.

    Договор с нотариусом также заключается на определенный срок, по истечении которого внесенная на депозит сумма отзывается для возврата вкладчику.

    У нотариуса существует законодательно установленный регламент по поводу тарификации услуги.

    В расходы заявителей будет входить:

    • госпошлина в размере 0,5 % от перечисленной суммы (затраты по этой статье не могут превышать 20 000 руб);
    • оплата услуг правового и технического характера — 1 000 рублей (для Москвы).

    Без посредников

    Исполнение обязательств покупателя без привлечения третьих лиц осуществляется через безналичный и наличный расчет.

    Когда отдавать деньги в этом случае — решать сторонам сделки. Никто не будет контролировать исполнение продавцом условий договора и отвечать за безопасность расчета.

    Передача средств производится предельно просто: покупатель вручает продавцу оговоренную сумму наличными либо переводит ее на его счет в банке.

    Плюсом такого способа реализации обязательств является отсутствие строго алгоритма действий и минимизация затрат по расчетным операциям. Минусы же — налицо: резко снижается безопасность сделки, ввиду отсутствия контроля за ее осуществлением.

    Особенности передачи средств за квартиру может определять и тип приобретаемого жилья.

    Договор купли-продажи в этом случае заключается с юридическим лицом (застройщиком). И расчет с ним рекомендуется производить одним из следующих способов:

    • По безналу без посредников.
    • Через счет эскроу.

    Самый безопасный расчет — с участием эскроу-агента — в случае приобретения жилья в рамках долевого строительства не потребует от покупателя дополнительных вложений (данная услуга для него будет предоставлена бесплатно).

    Квартиру, уже бывшую в использовании, как правило, продают физические лица. Для расчетов с ними подойдут все описанные выше варианты.

    Но наиболее целесообразным способом оплаты покупки на вторичном рынке будет:

    1. Аккредитив.
    2. Банковская ячейка.
    3. Использование услуг нотариуса.

    Риск остаться без жилья после оплаты при покупке квартиры у бывших хозяев в некотором смысле даже выше, чем при заключении договора с застройщиком. Покупателю следует выяснить основания для возникновения права собственности на недвижимость у продавца, не распространяются ли на нее обременения, и требуется ли получение разрешений на совершение сделки от третьих лиц.

    Все это потребует дополнительных усилий и времени. И, если подобная проверка не была произведена до подписания договора купли-продажи, ее следует осуществить хотя бы до оплаты. Данный момент важно учесть при заключении договора с банком или посредником, распорядившись о достаточном сроке аренды ячейки или действия аккредитива.

    Жилье, взятое в кредит, покупатель оплачивает частями. Расчеты в данном случае производятся через банк, поэтому передавать деньги через ячейку или аккредитив имеет смысл не всегда.

    Однако в случае необходимости и по договоренности сторон можно выбрать наиболее подходящим для себя способом оплаты с привлечением к процессу незаинтересованного посредника.

    Как уже было отмечено выше, наиболее выраженной минимизации рисков при осуществлении расчетов по сделкам с недвижимостью можно добиться с помощью посредников — банка или нотариуса.

    Поэтому самым безопасным способом передачи денег является аккредитив или участие эскроу-агента. Первый вариант обойдется сторонам дешевле, и в большинстве случаев предоставленных в рамках аккредитива услуг будет достаточно для обеспечения гарантий законности сделки.

    Пример — безопасный расчет при покупке квартиры в Сбербанке:

    1. Покупатель обращается в ближайшее отделение банка, предоставляющее услугу открытия аккредитива (предзаявку можно оставить на сайте Сбербанка).
    2. При наличии открытого счета клиент подает заявление, предъявляет уполномоченному сотруднику паспорт и оригинал договора купли-продажи, вносит сумму покупки.
    3. После оплаты услуги (2 000 руб.) в кассу происходит открытие аккредитива (как правило, не занимает больше 10 минут).
    4. Продавец в течение оговоренного в заявке срока является в отделение Сбербанка с паспортом, договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН о регистрации жилья на покупателя.
    5. Сотрудник банка проверяет документы и личность обратившегося, после чего переводит средства с аккредитива на счет продавца.

    Нужна ли расписка?

    Устоявшееся мнение о необходимости составления расписки при осуществлении расчетов между продавцом и покупателем актуально лишь в случае передачи средств наличными «из рук в руки». В остальных ситуациях — при аренде банковской ячейки, открытии аккредитива или счета эскроу у покупателя и без нее будет достаточно доказательств исполнения обязательств по договору.

    Возможна ли безопасная передача денег при покупке и продаже квартиры? Техническая сторона вопроса не оставляет сомнений — провести расчеты без существенных финансовых рисков в состоянии ответственная кредитно-финансовая организация. Однако без контроля за самой сделкой купли-продажи и ее правовой прозрачностью даже грамотно произведенная оплата будет нести в себе серьезные риски.

    Во избежание неприятностей, связанных с недействительностью сделки или мошенничеством, сторонам рекомендуется прибегнуть к помощи юристов нашего портала. Вводная консультация по вопросу бесплатна.

    Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
    Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

    Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

    Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

    Сделка без дураков: когда передавать деньги при покупке квартиры

    В Забайкальском крае 8 из 10 сделок с недвижимостью совершаются с передачей денег либо до, либо в момент подписания договора купли-продажи. То есть, сначала продавец получает заветную выручку, и только потом в едином государственном реестре официально регистрируется право собственности покупателя. Мошенники могут воспользоваться этой лазейкой. Эксперт рассказал корреспонденту «Чита.Ру», как оказаться умнее аферистов.

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    До, при, после

    При заключении сделки стоит учитывать три главных момента. Первый: деньги можно передавать до, во время или после подписания договора. Второй: форма расчёта может быть наличной и безналичной. Третий: средства передаются собственные, привлечённые (кредит и государственные субсидии), а также те и другие одновременно.

    Больше всего внимания требует пункт первый. Необходимо учитывать, что передача денег до и во время подписания договора купли-продажи – наиболее небезопасный способ расчёта. Право собственности на недвижимость в Российской Федерации подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности возникает у покупателя только с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    Регистрация права занимает от 5 до 10 рабочих дней. Если расчёт произведён раньше, чем зарегистрировано право собственности покупателя, он рискует потерять продавца из поля зрения, с которым может случиться что угодно. А деньги уже отданы. Поэтому эксперт агентства недвижимости «Росжилфонд» Сергей Булатов рекомендует отдавать деньги только после официально подтверждённой смены собственника (внесения сведений о смене собственника в ЕГРН). Лучше всего производить расчёты с участием банка.

    «Мы работаем по следующему алгоритму: 1. Подаём документы на регистрацию перехода права с залогом в пользу продавца до полного расчёта. 2. После регистрации перехода права получаем документы. 3. Обращаемся в банк для осуществления расчётов между покупателем и продавцом. 4. Повторно обращаемся в Росреестр для снятия залога. Этот алгоритм безопасен для обеих сторон».

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    Перевод и оплата наличными

    Даже в век цифровых технологий есть люди, которые покупают квартиру с чемоданными наличными. Продавцы, желающие «потрогать деньги руками», сами себе осложняют процедуру продажи. Эксперты по недвижимости категорически против этого. Расписку, даже заверенную нотариусом, можно поставить под сомнение, ведь он заверяет только текст, а не сам факт передачи денег. Транзакция банка – дополнительное подтверждение передачи денежных средств. Их там не только грамотно посчитают, но и проверят на подлинность. В любом случае, как электронный перевод, так и оплата наличными должна проходить после регистрации права собственности.

    «Однажды в моей практике произошёл подозрительный случай. Обвинять в попытке мошенничества нельзя, но эта история меня насторожила. К нам обратился клиент, который хотел самостоятельно совершить сделку. Он самостоятельно нашёл квартиру в Октябрьском по низкой стоимости – на 2 миллиона рублей дешевле рыночной. Продавец попросил весомый залог, равный 1 миллиону рублей. У клиента закрались сомнения. Он попросил меня присутствовать на сделке. Оказалось, документы не все, а собственник в местах не столь отдалённых. Доверенность выдана по справке, а не по паспорту. Через 3 минуты переговоров продавец схватил документы и выскочил из кабинета», – рассказал Сергей Булатов.

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    Банковская ячейка – это мини-сейф, открываемый банком для участников сделки по недвижимости. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке по согласованию сторон.

    Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом. Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    «Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска», — объяснил Булатов.

    Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учётом времени, необходимого для регистрации. По наблюдениям Сергея Булатова, раньше в Забайкалье этот вариант пользовался популярностью при ипотечных сделках. Сейчас более востребован так называемый сервис безопасных расчётов от Сбербанка. Это один из видов аккредитива.

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом. Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    Аккредитив – это условное денежное обязательство, принимаемое банком по поручению плательщика, произвести платежи в пользу получателя средств по предъявлении последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Проще говоря, электронная ячейка, деньги на которой перейдут на счёт продавца только тогда, когда право собственности будет официально передано покупателю.

    «Например, при использовании сервиса безопасных расчётов Сбербанка присутствие продавца не требуется: не нужно посещать банк, чтобы открыть и закрыть ячейку. Банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра и тщательно проверяет документы. Стоимость услуги составляет около 2 тысяч рублей. Использование аккредитива (в том числе сервиса безопасных расчётов Сбербанка) в настоящее время считается наименее рискованным способом расчёта», – говорит Булатов.

    Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом. Фото: Ксения ЗиминаРемонт, строительство, отделочные работы. Как построить и обустроить дом.

    Щит от мошенников

    Сделки с привлечением заёмных средств (кредит, ипотека) идут под дополнительным контролем сотрудников банка. Если вы переезжаете в другой город и не знаете, к кому обратиться за помощью при совершении сделки купли-продажи, Сергей Булатов рекомендует приобретать квартиру с использованием кредитных средств любого из крупных банков. В этом случае сотрудники службы безопасности и юристы банка тщательно проверяют приобретаемый вами объект недвижимости и помогают провести сделку.

    Главное правило: сумма, передаваемая в виде задатка или аванса, не должна превышать средства, которые не жалко потерять. Например, 50–100 тысяч рублей – средства значительные, но не критичные. Остальную сумму можно спокойно передавать продавцу после регистрации права.

    Наталья Аршинская16:15, 27 июля 2018>Процедура передачи денег при покупке квартиры от А до Я

    Как правильно передать: возможные варианты

    Из рук в руки

    После подписания договора купли-продажи и оформления сделки нотариусом, происходят расчеты между покупателем и продавцом. Самый простой способ передать деньги за квартиру из рук в руки, но этот же вариант считается и наиболее опасным.

    1. Купюры могут оказаться фальшивыми.
    2. Выйдя из офиса нотариуса или любого другого места, вы можете столкнуться с преступниками, которые похитят кейс с наличными.

    Для обеспечения безопасности сделки нужно либо нанимать охрану, либо арендовать для сделки переговорную комнату в банке и сразу после получения денег размещать их на депозите или текущем счету. Но это не избавляет, например, от такой проблемы, как передача покупателю части суммы c устным обещанием доплатить недостающее чуть позже. Если это произойдет уже после подписания договора и его регистрации, то проблем не избежать.

    Достоинства: Отсутствие формальностей и дополнительных трат.

    Недостатки: Большие риски в связи с передачей наличных.

    О том, как происходит купля-продажи квартиры за наличный расчет, вы можете узнать .

    Банковская ячейка

    Еще один способ обезопасить сделку – поместить деньги в банковскую ячейку. Это очень удобно и за аренду сейфа всего на 3-14 дней, пока длится регистрация договора, придется заплатить не больше 1 тыс. рублей. Наличные будут храниться в сейфе и доступ к нему будет только у покупателя, продавца и у того списка лиц, который будет указан в договоре.

    Суть схемы проста:

    1. Покупатель арендует ячейку и помещает в нее всю сумму по договору в день сделки. Делается это обычно в присутствии продавца.
    2. После этого продавец квартиры допускается к сейфу только после предоставления им оригинала договора купли-продажи с отметкой о госрегистрации.

    Банк тщательно проверяет эту информацию. Даже если кто-то из участников потеряет ключ от сейфа это не вызовет проблем, поскольку без проверки документов о сделке банк никого не допустит в свой депозитарий. Если сделка сорвется, то покупатель сможет забрать средства в течение недели.

    При помощи сейфов совершается львиная доля расчетов на рынке вторичного жилья.

    С новостроями все не так просто, там расчеты происходят в офисе застройщика или его посредников либо по безналичному расчету.Для оплаты может быть арендована не одна, а множество ячеек, если сделка сложная и связана с продажей-покупкой других объектов недвижимости.

    Достоинства: Дешевый и безопасный способ хранения крупных сумм.

    Недостаток: Нужно оформлять договор аренды ячейки и в случае банкротства банка эти средства не покрываются страховкой вклада.

    Скачать бланк договора аренды банковской ячейки

    О процессе передачи средств через банковскую ячейку подробно говорится в этой статье.

    Еще один популярный вариант безопасных расчетов при сделках с недвижимостью – аккредитив.

    1. Продавец квартиры открывает в банке специальный счет.
    2. В сам договор купли-продажи вносится пункт о том, что расчеты будут производиться именно при помощи аккредитива. Указываются сроки и порядок расчетов.
    3. Далее на аккредитивный счет покупатель переводит всю требуемую сумму.
    4. После государственной регистрации сделки продавец квартиры приходит в банк и просит исполнить поручение плательщика по аккредитиву.
    5. Банк проверяет все документы, в особенности купчую с отметкой о госрегистрации, и выдает требуемую сумму.
    6. Сделка завершается подписанием акта-приема передачи квартиры или дома.

    Расходы на открытие счета обычно ложатся на покупателя. Размер комиссии может составить от 0,5 до 2-5% суммы, что, может устроить далеко не всех участников сделки.
    Достоинства: Безопасность сделки.

    Недостатки: Высокая комиссия банка за открытие счета, обналичивание средств.

    Наличными у нотариуса

    Если не хочется связываться с банками, то всегда можно произвести расчеты прямо в офисе нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи. Используя аппарат для проверки подлинности купюр можно пересчитать и проверить всю сумму.

    Но никто не гарантирует безопасность после того, как вы выйдете с деньгами из офиса. К тому же государственная регистрация договора занимает минимум 1-3 дня (а в среднем две недели) и до того, как она не произошла, не стоит спешить с передачей денежных средств.

    В любой момент продавец может отменить процедуру госрегистрации и оставить квартиру себе. Добиться от него возврата денег будет очень сложно, учитывая загруженность наших судов и высокий уровень коррупции.

    Можно заключить договор, оговорив, что оплата произойдет сразу после регистрации, но это также дополнительные риски. Именно поэтому большинство участников сделок с недвижимостью выбирают схемы расчеты с участием банков или посредников, которым доверяют.

    Достоинства: Быстрое получение наличных.

    Недостатки: Высокий риск кражи денег на улице или задержки с оплатой.

    Депозит у нотариуса

    С нотариусом можно договориться и по-другому.

    1. Между покупателем, продавцом и нотариусом составляется соглашение, в котором расписываются все нюансы оплаты денег за квартиру.
    2. Для расчетов открывается счет в банке (депозит нотариуса) и покупатель помещает туда нужную сумму.
    3. Далее как только происходит государственная регистрация купчей, нотариус выдает продавцу деньги при предъявлении им договора с отметкой и паспорта.
    4. Средства могут быть переведены на указанный в договоре и соглашении номер счета.
    5. После окончания расчетов оформляется справка о выдаче денег с депозита нотариуса, которая служит заменой расписки продавца.

    Перед тем как соглашаться на такую схему расчетов нужно тщательно проверить репутацию нотариуса и наличие у него лицензий на работу. Фактически в этом случае нотариус выступает обычным посредником со всеми вытекающими отсюда рисками. Он может исчезнуть с деньгами и обмануть не только вас, но и многих других клиентов.

    Даже если он окажется добросовестным эту схему расчетов нельзя назвать безупречной. За перевод денег или открытие счета нужно будет заплатить определенную комиссию (до 3%). К тому же свои депозиты для сделок предоставляют далеко не все нотариусы.

    Достоинства: Безопасность сделки.

    Недостатки: Высокая комиссия за открытие счета и перевода со счета на счет или обналичивание плюс оплата услуг нотариуса (минимум 1,5 тыс. рублей).

    Безналичный расчет

    Банковский перевод простой способ расчетов, но он сопряжен с расходами на оплату услуг банка. Покупатель помещает деньги за квартиру на свой текущий счет и сразу после государственной регистрации переводит их на счет продавца.

    В любой момент он может подтвердить, что перевел деньги, просто оформив справку из банка. Продавец не сможет манипулировать покупателем, доказывая, что не получил деньги. Если оговорить эту схему в договоре купли-продажи, то никакой проблемы не должно возникнуть.

    Если в положенный срок деньги не будут переведены, то продавец имеет право требовать отмены госрегистрации и сделки купли-продажи.

    Достоинства: Все операции с деньгами задокументированы.

    Недостатки: Комиссия за открытие счета, перевод и обналичивание.

    Оплата через агентство

    Передача денежных средств может происходить и в офисе агентства недвижимости ( о сопровождении сделки купли-продажи квартиры читайте ). Это довольно удобно, ведь тут можно сразу рассчитаться с риелтором, пересчитать деньги в отдельной комнате и воспользоваться услугами приглашенного нотариуса.

    1. Покупатель передает наличные продавцу и подписывается договор купли-продажи, а также расписку о том, что деньги получены.
    2. Далее обычно практикуется совместный визит в Регистрационную палату, чтобы передать документы на госрегистрацию (как оформить госрегистрацию через МФЦ?).
    3. Через определенный срок документы забираются, и покупатель становится полноправным собственником квартиры (что делать после покупки квартиры?).

    Достоинства: Минимум расходов.

    Недостатки: Госрегистрация может быть обжалована продавцом и начнется длительный судебный процесс. Деньги при этом уже будут переданы.

    Момент, когда это происходит

    Выплата денег происходит после подписания сторонами купчей и госрегистрации прав. До этого может быть заключен договор о передаче задатка (например, в размере 10% стоимости квартиры). Задаток может быть передан из рук в руки или через банковскую ячейку (о задатке, залоге и авансе вы можете прочитать ).

    Но вся сумма передается только, когда все документы уже оформлены. Например, при схемах с аккредитивом или банковской ячейкой вам не предоставят доступ к деньгам, если не убедятся, что сделка состоялась. Закладывать деньги в ячейку или класть их на счет можно и раньше сделки, причем делать это можно в присутствии продавца.

    Инструкция передачи денег:

    1. Все купюры должны быть пересчитаны и проверены специальным устройством.
    2. Деньги закладываются в ячейку, кладутся на счет или передаются наличными только после подписания договора и его регистрации (кроме случая с задатком).
    3. Необходимо документальное подтверждение факта получения денег продавцом (расписка, справка нотариуса или банка).
    4. Продажа завершается актом приема-передачи квартиры и уведомлением о том, что стороны не имеют претензий друг к другу.

    Если соблюсти все правила, то сделка будет абсолютно безопасной.

    Главное расписать алгоритм расчетов по пунктам в самом договоре купли-продажи и не забыть взять расписку у продавца или справку из банка, о том, что средства были сняты со счета.

    В какой валюте платить?

    Стоимость квартиры может оцениваться в привязке к доллару или евро, но расчеты чаще всего проводятся все же в национальной валюте. Это удобней, поскольку не нужно постоянно менять цену на квартиру из-за изменений курса. Связано это и с тем, что договора ипотеки также в основном оформляются в рублях, чтобы обезопасить себя от валютных колебаний.

    Застройщики также принимают оплату договоров ДДУ в рублях, а не валюте. Если же вы решили продавать или покупать квартиру в долларах или евро, то внимательно проверяйте купюры с использованием технических средств.

    К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?

    Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.

    Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.

    Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.

    В каких случаях нужна расписка?

    Если расчеты не происходят через банк, где всегда можно оформить выписку или справку, то необходимо, как минимум, составлять расписку о получении денег. Этот документ составляется в простой письменной форме в присутствии покупателя. В расписке обязательно указывается номер основного договора, сумма, даты и персональные данные.

    Заверяется все личной подписью. При оплате частями нужно будет составить несколько таких документов. Заверять расписку у нотариуса не нужно, однако документ должен быть читаемым и составленным по форме (образец легко найти в Интернете).

    5 главных ошибок

    Случаев мошенничества на рынке недвижимости – немало. Основные ошибки покупателей и продавцов можно свести к следующему:

    1. Излишняя доверчивость одной из сторон и передача всех денег еще до регистрации договора.
    2. Передача крупной суммы аванса с последующим исчезновением продавца.
    3. Сознательное занижение суммы договора, чтобы сэкономить на налогах и других расходах. Передача остатка наличными иногда сопровождается проблемами (отказом покупателя или задержкой без причины).
    4. Допуск к банковской ячейке посторонних лиц.
    5. Передача всей суммы средств по договору ДДУ недобросовестному застройщику.

    Чтобы не стать жертвой мошенников не стоит отдавать деньги, когда у вас нет расписки или другого документального подтверждения до официального завершения сделки. При сложных сделках, когда одновременно покупается или продается другая недвижимость стоит максимально позаботиться о защите своих интересов, если одна из сделок не состоится. Осторожно стоит общаться с теми, кто продает квартиру по доверенности.

    Нужно проверить не только не истек ли срок этого документа, но и жив ли тот, кто поручил представлять свои интересы другому. При покупке жилья на первичном рынке рекомендуется досконально изучить опыт работы застройщика и отзывы о нем. Затягивание строительства должно сопровождаться оплатой штрафов и пени, а сам покупатель должен иметь возможность в этом случае расторгнуть договор и забрать свои деньги.

    Посмотрите видео о самых распространенных ошибках.

    Как лучше себя обезопасить?

    Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности по договору с недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации. До этого покупатель не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на него сохраняется за продавцом.

    Чтобы уменьшить риски:

    1. Лучше использовать схемы, где выдача денег производится после проверки купчей и отметки о госрегистрации. Тогда на недвижимость накладывается обременение. Чтобы его снять, нужно будет показать расписку или другой документ, подтверждающий оплату.
    2. Не стоит торопиться с передачей крупного задатка продавцу особенно, если у вас есть хоть какие-либо сомнения относительно самого человека или вашей готовности купить квартиру. Формально в случае отказа от сделки без причины продавец обязан не просто вернуть аванс, а сделать это в двойном размере.

      Но на практике подобные споры иногда заканчиваются в суде, а в худшем случае в полиции. Для обеспечения сделки вполне достаточно 10-20% стоимости жилья. Остальная сумма может быть в распоряжении продавца уже через 1-2 недели.

      Если же вы сами передумаете покупать квартиру, то просто потеряете все внесенные в качестве задатка средства.

    3. Если вы опасаетесь, что продавец не выпишет людей из квартиры, то можно предусмотреть двухэтапный процесс расчетов. Например, арендовать не одну, а два ячейки. Во вторую поместить остаток суммы за квартиру, который станет доступным только после предъявления справки о зарегистрированных лицах или выписки из Домовой книги.

    Расчеты – самое важное в сделке с недвижимостью. Чтобы уменьшить риски лучше использовать только проверенные способы передачи денег (через сейф в банке, аккредитивы и пр.). Не стоит рассчитываться с продавцом в самой квартире или ресторане даже, если вам кажется, что вы можете ему полностью доверять. С опаской стоит отнестись и к разным посредникам, которые предлагают свои услуги транзитного счета для хранения денег на время регистрации квартиры в реестре.

    Основные ошибки при передаче денег за квартиру

    Расплачиваясь наличными, покупатель рискует суммой в несколько миллионов рублей, поэтому стоит помнить основные правила безопасности.

    Существует несколько способов расплатиться за квартиру. Можно использовать банковскую ячейку – это безопасно и прозрачно. Договор в этом случае считается выполненным после государственной регистрации права собственности. Стороны подписывают специальное соглашение, где оговариваются все нюансы: доступ, условия получения средств, оплата услуг банка и прочее.

    Другим способом является аккредитив. При этом используется безналичный расчет. После завершения сделки и подтверждения ее факта банк переводит со специального счета деньги продавцу. Для получения средств бывший собственник должен предоставить в банк нужные документы. Аккредитив стоит дороже, так как банк несет больше издержек: открывает счет, переводит и обналичивает деньги.

    Мы же расскажем об оплате наличными. Данный способ еще не ушел в прошлое, как кажется многим, он часто используется в регионах. И, конечно, здесь существует огромное количество рисков. Потерять миллионы во время сделки – крайне нежелательно.

    Если наличными, то как?

    С самого начала при покупке недвижимости стоит задуматься о посреднике: лицо (организация), через которое пойдут деньги, должно иметь хорошую репутацию. Различные аферисты действуют под видом риэлторов и нотариусов. Ставка здесь большая – миллионы, поэтому недостатка в мошенниках в этой сфере не предвидится. Лучше не экономить на комиссии и работать с известным и зарекомендовавшим себя агентством недвижимости, которое дорожит своей репутацией.

    Можно ли расплатиться за квартиру сразу же? Уж очень хочется почувствовать себя собственником нового жилья

    До регистрации права собственности риск потерять деньги очень высок. Риэлторы говорят, что в Москве таким образом почти уже не расплачиваются. Сама сделка происходит так: покупатель и продавец встречаются, подписывают договор, рассчитываются, а уже после отправляют все документы в Росреестр. После чего покупателю остается лишь ждать, пока пройдет регистрация, чтобы стать законным владельцем недвижимости.

    Важно понимать, что в Росреестре могут остановить оформление сделки, если окажется, что квартира находится под арестом или в залоге. Чтобы вернуть деньги в данной ситуации, придется потратить, как минимум, время и нервы.

    Остается и еще один существенный момент – нет гарантий перехода прав к новому владельцу. За время, пока происходит регистрация, продавец может «передумать» и изменить решение. Закон не запрещает это делать. Стоит отметить, что здесь есть лазейка для мошенников. Многие продавцы квартир просят занизить в бумагах стоимость, для того чтобы заплатить меньше налогов. Обычно мошенники планируют следующую ситуацию: допустим, семейная пара покупает двухкомнатную квартиру за 8 млн рублей, а ее собственник просит в договоре указать 6 млн – это для него важный момент, так как удается экономить на налоге. Покупатели соглашаются, подписывают договор и сдают бумаги на регистрацию. Сразу после этого продавец подает заявление и отказывается от регистрации. Уже через суд он добивается признания сделки недействительной, возвращает свою квартиру и отдает покупателям только ту сумму, которая прописана в договоре. В результате мошенник прикарманит себе 2 млн рублей, а у покупателей шансов доказать свою версию крайне мало.

    Продавец просит сразу внести значительную часть платежа, говорит – ему очень нужны деньги. Стоит ли идти навстречу?

    Стоит относиться к таким просьбам с настороженностью. Если продавец просит большую предоплату (от половины суммы), то с большой долей вероятности занимается мошенничеством. Злоумышленники снимают квартиру, документы на нее подделывают и публикуют объявление о продаже квартиры значительно ниже рыночной цены. Скидку они мотивируют «сложной жизненной ситуацией» или скорым отъездом хозяев за границу. Покупателю при таком варианте предлагается заключить предварительный договор и внести задаток. Ну а после того, как продавец получает деньги, найти его уже не представляется возможным.

    При нормальной же ситуации продавец просит внести небольшие деньги, например, 5% стоимости, для того чтобы в случае срыва сделки получить компенсацию морального ущерба.

    Хорошо, ну а что дальше? Просто передать деньги?

    Лучше вносить деньги при свидетелях и составить при этом расписку. Юристы советуют во всех случаях, связанных с передачей наличных (аванс, задаток, основной платеж), когда деньги передаются от покупателя к продавцу, подкреплять оформлением расписки. Без этой бумаги жулик-продавец может отправиться в суд и попытаться вернуть жилье, сообщив всем, что он не получил ни копейки. С подобными аферами юристы часто встречаются в своей практике. Например, кто-то из покупателей может понадеяться на честность продавца либо аферисты специально втираются в доверие к покупателю. Чем вы будете подтверждать факт оплаты?

    Расписка является доказательством оплаты и исполнения обязательств. Также ею удостоверяется исполнение всех условий сделки и суммы. Нужно написать, что передается, кем и за что, также надо обозначить конкретную сумму. Неплохо поставить на этой бумаге подпись свидетеля, а лучше – двух. Эти люди будут подтверждать подлинность расписки в случае судебного разбирательства.

    Где лучше провести сделку?
    Имея на руках большую сумму денег, вы подвергаетесь дополнительному риску. Это только кажется, что бандитские налеты, как и «черные риэлторы», остались в 90-х. Криминальная хроника регулярно пополняется новостями о жертвах разбойных нападений. Преступники могут напасть и днем. Известны нападения рядом с офисами агентств недвижимости, когда жертв избивают бейсбольными битами. Сумку с деньгами легко вырвать из рук жертвы, убежать и скрыться в людном потоке в центре города. Также стоит добавить, что мошенники могут действовать и при передаче денег через банковскую ячейку. Чаще всего главным условием доступа к ней является предъявление банковскому служащему выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает сам факт сделки. Эту бумагу опытные мошенники могут подделать.
    Чтобы не попадать в подобные ситуации (при этом, не прибегая к безналичным способам платы) лучше:

    – рассказывать о времени и месте сделки только проверенным людям; – договариваться о встрече в охраняемых офисах или прочих проверенных местах в светлое время суток; – для посредничества или за консультациями обращаться только в известные и проверенные агентства недвижимости.

    Передача денег при покупке квартиры

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *