Оформление купли продажи земельного участка у нотариуса

Договор купли-продажи земельного участка у нотариуса

Операции купли-продажи земельных участков оформляются по той же процедуре, что и любые другие сделки. Однако есть ряд особенностей. В соответствии с законодательством РФ, договор купли-продажи на данный вид имущества в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению в следующих случаях:

• Осуществляется продажа долей собственности на данный объект
• Право собственности принадлежит несовершеннолетнему
• Владельцем является человек с ограниченной дееспособностью

В остальных случаях договора купли-продажи могут оформляться в простой письменной форме. Однако юристы не советуют заключать договора таким образом.

Риски заключения договоров купли-продажи земли без нотариального оформления

Ключевые риски приходятся на покупателя земельного участка, так как по статистике именно продавцы в большинстве случаев пытаются оспорить заключенные сделки, оставив покупателя и без денег, и без земельного участка. Среди основных рисков оформления без нотариуса можно выделить:

• Возможные нарушения законодательства РФ в тексте договора, из-за чего документ может быть признан ничтожным в суде. Нотариус же, в свою очередь, проводит проверку соответствия текста положениям действующего законодательства, исключая этот риск.
• Покупка проблемного участка, который, к примеру, не имеет действующей кадастровой кодификации. Это крайне популярный вид мошенничества: покупателю предоставляют фальшивые или устаревшие документы Кадастра, а уже только после покупки может выясниться, что участок не оформлен как следует. У нотариуса проводится проверка объекта на «чистоту», поэтому данный риск также исключается.
• Проблемы при самостоятельной регистрации имущественных прав. Нотариус регистрирует договоры в Росреестре или в других компетентных органах самостоятельно, существенно упрощая процесс. В случае самостоятельного проведения процедуры понадобится также взаимодействовать с этим органом.
• Заключение сомнительных сделок. Нотариусу отведена важная задача – разъяснение участникам операции всех правовых последствий. Поэтому, если у вас есть какие-либо сомнения в том, что предлагаемые вам условия чисты и прозрачны, предложите оформление у нотариуса контрагенту.
• Переплата в юридических фирмах. В нотариальной конторе вы де-факто получаете те же услуги юридического сопровождения сделки, поэтому земельный участок можно продать без обращения в специализированные юридические фирмы, которые берут за эти услуги в разы больше.

Важно! Требование оформлять переход имущественных прав на земельный участок через нотариуса может прописываться прямо в тексте договора. Если ваш контрагент пытается противодействовать внесению такого пункта, и убеждает вас в том, что можно обойтись и без нотариуса, — это серьезный повод усомниться в его честности.

Основные особенности операций по земельным участкам

Есть ряд особенностей, свойственных именно купле-продаже долей участков, которые отличают их от типичных договоров, связанных с продажей прав собственности на недвижимость.

• Кадастр – ключевой документ. Любые операции с землей допустимы только в том случае, если на участок имеется действительная запись в государственной базе данных – Кадастре. А для расчета всех пошлин и налогов применяется именно кадастровая стоимость.
• Целевое назначение земли. Все земли РФ имеют различные целевые назначения, которые фиксируются в документах на участок. Использовать их для других целей – недопустимо. Особый статус имеют земли сельскохозяйственного назначения, для которых установлено приоритетное право выкупа для местных муниципальных органов. Если вы хотите купить участок, к примеру, сельскохозяйственного назначения, а затем построить на нем коммерческое здание, вас ждет достаточно сложная процедура.
• Межевание. Это процедура выноса «в натуру» границ участка. Перед продажей желательно проводить эту операцию, чтобы границы были зафиксированы. Если же приобрести объект без межевания, могут возникнуть серьезные проблемы с соседями, как только вы попытаетесь пользоваться приобретенным земельным участком.
• Наличие построек на участке. В подавляющем большинстве случаев при продаже земли происходит и продажа здания. Однако бывают исключения, к примеру, если этот объект недвижимости принадлежит владельцу на правах сервитута и т.п. Существует и другая особенность: если на участке имеется объект недвижимости, который принадлежит другому гражданину, он обладает преимущественным правом покупки. А если собственник продает это здание, вместе с объектом продается и занимаемая этим объектом часть земли и территория, необходимая для доступа к этому зданию.

Специфика продажи долей земельного участка

Комментирует нотариус:

Особое внимание стоит уделить купле-продаже долей участков, так как операции с долями существенно отличаются от оформления аналогичных сделок с квартирами.

Вот ключевые отличия:

• Продажа идеальных долей недопустима. Если у объекта имеется несколько собственников, для распоряжения долями необходимо произвести межевание, то есть конвертировать идеальные доли в реальные границы. При межевании необходимо сохранить доступ к каждой выделенной доле.
• При наличии нескольких покупателей должен быть определен порядок пользования землей. Это может быть опять-таки межевание и выделение долей, или заключение соглашения о совместном режиме использования. Заключаются дополнительные договоры, которые также заверяются нотариусом.
• С правовой точки зрения доле в земельном участке дается большая самостоятельность по сравнению с долями в квартире. Имея отмежеванную долю, владелец может продавать ее без ограничений.
• Существует также процедура разделения земельных участков, за счет которых выделенные в натуре доли конвертируются в независимые участки, каждый – со своим кадастровым паспортом и прочими документами.

Услуги нотариуса, связанные с распоряжением участков

Многие люди ошибочно думают, что работа специалиста нотариальной конторы сводится лишь к тому, чтобы заверять документы. Однако подпись и печать нотариуса на договоре – далеко не единственная его функция. Данный специалист предоставляет целый ряд услуг, позволяющих провести желаемую операцию:

• Подготовка текста. Возможна разработка договора на основе стандартного шаблона или проверка предложенного сторонами текста на соответствие законодательству РФ.
• Получение информации об участке из государственных баз данных, включая Росреестр и Кадастр.
• Проверка правовой чистоты объекта: отсутствия каких-либо отягощений, уточнение возможности заключения сделки. Также сюда относится проверка согласия третьих лиц, так как в некоторых случаях при оформлении участков они требуются.
• Осуществление работы по регистрации сделки. Чтобы переход прав, зафиксированный в договоре, приобрел юридическую силу, соответствующие записи должны появиться в государственных базах данных.

Цена на услуги формируется из нескольких компонентов: государственной пошлины, тарифа и стоимости правовых и технических услуг. Тарифы и пошлины устанавливаются в процентном выражении относительно цены объекта, поэтому чем крупнее и дороже участок – тем дороже будет его оформление.

Важный вопрос: нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка?

За последние несколько лет сделки с недвижимостью упростились.

Больше не требуется отдельно регистрировать договор купли-продажи земли, а затем право собственности.

А недавно обновились правила по заверению сделок у нотариуса.

В каких случаях обязательно оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса, а когда возможно по желанию?

Рассмотрим вопрос в статье.

Когда нужно?

Нотариальное заверение договора купли-продажи используется для удостоверения чистоты сделки. Нотариус является посредником или свидетелем, он изучает все пункты соглашения, подтверждает, что стороны пришли к согласию.

Также в обязанности представителя нотариата входит юридическая проверка документа. Поэтому если в договоре будут серьезные противоречия действующему законодательству, продавцу и покупателю придется пересмотреть условия сделки и внести коррективы по совету нотариуса.

Услуги нотариуса не являются обязательными для всех сделок. При регистрации договора с 2019 года Росреестр больше не требует нотариального заверения. Однако есть определенные ситуации, когда без подтверждения сделка не будет завершена.

Обязательно

В соответствии со ст. 42 и 54 ФЗ №218 “О государственной регистрации недвижимости” договор по отчуждению имущества (продаже) должны быть обязательно зарегистрированы нотариально всего в нескольких случаях:

• если один из собственников несовершеннолетний;
• если один из собственников — недееспособный;
• если оформляется ипотека на долю земельного участка на праве общей собственности.

Последний пункт требует пояснений. В мае 2019 года в первую часть ст. 42 были внесены изменения, которые касаются пунктов об обязательном нотариальном заверении договора купли-продажи недвижимости. Теперь в законе перечислены исключения, когда заверять документ не нужно.

По сути, в статье указаны все варианты приобретения земли, т.е. заверение больше не требуется ни для ипотеки, ни для долевой покупки. Однако гражданам рекомендуется обратиться к нотариусу в случае покупки в ипотеку доли земельного участка без дома, если остальные собственники не отчуждают свои части в процессе сделки.

По желанию

В законе “О регистрации недвижимости” нет прямого запрета на заверение соглашения нотариусом. Это значит, что во всех исключениях стороны могут подать документ нотариусу. Такая процедура имеет свои плюсы, которые будут рассмотрены ниже.

Требуется ли нотариальное заверение земли с домом?

Основная часть сделки по продаже земельного участка мало чем отличается от продажи дома вместе с наделом.

В ст.42 ФЗ №218 есть прямое исключение: нотариальное заверение не требуется для сделок с отчуждением земли, а также для договора по отчуждению и приобретению доли недвижимости (земли), если переход права собственности оформляется также на жилое помещение.

Нотариально заверять сделку придется только в том случае, что и для земли — если одним из собственников числится недееспособный или несовершеннолетний.

Как грамотно составить договор купли-продажи земли с домом читайте .

Плюсы и минусы нотариального заверения

Большая часть сделок по купле-продажи проводится без нотариального заверения. Однако можно добровольно воспользоваться услугами специалиста.

К преимуществам такого решения относится:

• юридическая прозрачность отношений между продавцом и покупателем, так как противоречащие законодательству пункты будут исключены;
• наличие свидетеля, который подтвердит добровольность заключения договора;
• отсутствие необходимости самостоятельно регистрировать переход прав собственности.

В 2018 год в “Основы законодательства о нотариате» были внесены изменения, в соответствии с которыми нотариус самостоятельно подает документы для регистрации в Росреестр и за это не взимается дополнительная плата.

Основным минусом работы с нотариусом является стоимость услуг. Проверка документа, а также советы по изменению договор купли-продажи земельного участка оплачиваются в соответствии с тарифами, установленными региональной палатой.

Кроме того для увеличения размера гонорара некоторые представители нотариата:

• отказываются рассматривать индивидуально составленные договоры;
• берут плату за помощь правового и технического характера, если отказываются взять уже составленный договор и заменяют его на типовой бланк купли-продажи земли;
• взимают плату за консультацию при необходимости внести коррективы в договор.

По закону специалист не имеет права отказываться проверять соглашение, которое уже составлено. Поэтому рекомендуется обратиться к другому специалисту.

Внимание! Частные и государственные нотариусы работают по одинаковой ставке, так как она закреплена в ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате».

Как проходит заверение документа?

Для заверения договора купли-продажи земельного участка сторонам необходимо обратиться в ближайшую нотариальную контору (частную или государственную). При себе необходимо иметь все документы, подтверждающие сделку, так как в дальнейшем их копии будет отправлены в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

К этим бумагам относится:

• паспорта обеих сторон;
• договор, заключенный в 3 экземплярах;
• выписка из ЕГРН;
• документ о получении земли в собственность от предыдущего владельца (дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи);
• кадастровый паспорт (если есть) и план;
• дополнительные документы по необходимости (для продавца,состоящего в браке, — согласие от второго супруга и т.д.).

Если нотариальное заверение является обязательным по закону, то среду бумаг должно присутствовать разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Без этой справки процедура покупки будет считаться приостановленной.

Специалист должен прочитать все пункты договора, ознакомиться с приложениями. Остается только заверить все страницы документа подписью и печатью. На отдельном листе указываются данные специалиста, который провел процедуру.

В течение суток после нотариального заверения договора сотрудник должен их отправить в бумажном или электронном виде для регистрации перехода прав собственности.

Сколько стоит оформить соглашение?

Цена за заверение сделки у нотариуса прописана в Основах законодательства о нотариате и зависит от степени родства между сторонами.

Для сделок между супругами, детьми и родителями, внуками и дедушками-бабушками взимается:

• 3000 рублей и еще 0,2% от стоимости земли, если ее цена не выше 10 миллионов;
• 23000 рублей и еще 0,1% от стоимости надела, который продается более чем за 10 миллионов. Однако итоговая сумма не должна превышать 50000 рублей.

Если земельный участок продается гражданину, не состоящему в родстве с продавцом, применяются более высокие тарифы:

• если стоимость земли меньше 1 миллиона, то необходимо оплатить 3000 рублей и 0,4% от цены земли;
• для участка стоимостью до 10 миллионов — 7000 рублей + 0,2% от суммы превышающей 1 миллион;
• для более дорогих сделок — 25000 рублей + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

Для наглядности — пример расчета. Продается земля стоимостью 7 миллионов рублей. По закону за услуги нужно заплатить 3000 и еще 0,2% от 6 миллионов, т.е. итоговая сумма — 15000 рублей.

Справка! В случае, если специалист помогает в составлении договора, дополнительно оплачиваются услуги технического характера, это еще 5000 рублей.

Полезное видео

Дополнительная информация по теме от эксперта в видео:

Нотариальное заверение сделок купли-продажи недвижимости с 2019 года не обязательно. Это помогает сэкономить деньги. Однако если стороны хотят получить гарант защиты своих прав, то нотариус может завизировать сделку и самостоятельно отправит документы в Росреестр.

Сделки с землей

Земля относится к недвижимому имуществу, сделки с ней по основным положениям схожи со сделками в отношении иной недвижимости (квартиры, жилого дома и т.д.). Договоры, которые порождают, изменяют или прекращают права на землю: купля-продажа, аренда, дарение, мена, ссуда, изъятие для государственных и муниципальных нужд. Сторонами сделок могут быть все участники гражданских правоотношений без ограничений.

Существует ряд особенностей в отношении сделок с землей, к ним относятся: цели и условия использования землей, оформление сделки, административные ограничения, обязательный кадастровый учет.

Стороны свободны в выборе цели использования земли, ограничение состоит в том, что действия владельца не должны нарушать права третьих лиц, наносить ущерб иных участкам, окружающей среде, водным ресурсам, а также законодательство в сфере экологии, градостроительства, строительства.

Предмет договора

Им могут быть земельные участки, не изъятые из оборота. Ограниченные в обороте земли (п. 5 ст. 25 ЗК РФ) могут быть объектом сделки при соблюдении особых требований. Земли сельскохозяйственного назначения тоже ограничены в обороте и представляются в собственность или пользование, владение в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности или обременение земельного участка, недвижимость должна пройти государственный кадастровый учет. Долгое время такой земельный участок вовсе не мог являться предметом договора, суды, ссылаясь на то, что предмет договора должен быть определен таким образом, чтобы его можно было индивидуализировать, признавали договоры в отношении будущего земельного участка недействительным. Постановление Пленума ВАС РФ № 13 от 25 января 2013 г. дало разъяснения относительно договора аренды будущей вещи, согласно которым такой договор не может быть признан недействительным по основанию отсутствия права собственности на момент заключения договора. Аналогично законодатель позволяет передавать в собственность будущую вещь, в частности землю. В случае дарения ч. 2 ст. 572 ГК РФ предусматривает несколько иную форму – обещание дарения.

Оформление сделки

В первую очередь, при совершении сделки в отношении недвижимости необходимо убедиться в действительности полномочий лица. В случае земли документами, удостоверяющими права на недвижимость, будут кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. Форма свидетельства изменена в соответствии с Информацией Росреестра от 25 мая 2015 г. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договоры (купля-продажа, дарение, мена, рента), судебный или административный акт, либо же свидетельство о праве на наследство.

Договор в отношении земли обязательно должен содержать существенные условия. Общее существенное условие для всех договоров – предмет. В отношении купли-продажи помимо предмета цена, в отношении ренты – способ обеспечения исполнения договора. Если земля находится в частной собственности, то ее цена, арендная плата устанавливаются соглашением сторон. Цену стороны вольны устанавливать любую. Некоторые лица умышленно в договоре указывают заниженную стоимость, чтобы облегчить налоговое бремя, что может критически обернуться при расторжении договора. Так, в деле № 33-8408 истица пыталась признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным по тому основанию, что стоимость значительно занижена. Определением Самарского областного суда от 8 октября 2012г. требование было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 421 ГК РФ (свобода договора). Если же имущество находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата высчитывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009г.

После того как определены существенные условия, следует указать дополнительные условия. Как было сказано, стороны вольны в выборе дополнительных условий, которые становятся обязательными при их закреплении. Наиболее распространенная ошибка, которая в последствие влечет недействительность сделки – совершение ее под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ).

Права третьих лиц

Права третьих лиц на земельный участок несколько проще проверить, нежели на квартиру. Проверить все предшествующие сделки и их последствия весьма затруднительно проверить. Разумеется, выписка из ЕГРП содержит сведения о правообладателях, сделках, ограничениях. Однако, например, предусмотреть факт оспаривания завещания, в результате которого лицо приобрело право собственности, получив выписку из ЕГРП, пожалуй, не под силу покупателю или арендатору.

Земельные участки бывают обременены земельными (предиальными) сервитутами. О наличии такого ограниченного вещного права должен предупредить продавец, арендодатель. Обо всех ограничениях, существенных факторах, которые могут повлиять на решение о покупке, аренде, лицо должно сообщить до заключения договора. Так, по делу № А50-36279/2009 был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении которого, по словам продавца, каких-либо ограничений уставлено не было. Покупатель приобретал земельный участок с целью строительства сооружения на нем. Как выяснилось позже, по территории земельного участка проходят сети водопровода, канализации, что делает строительство сооружения невозможным. Эти сведения продавец укрыл, в связи с чем Определением ВАС РФ от 26 октября 2010 г. сделка купли-продажи земельного участка была расторгнута. Во избежание злоупотребления этим правом со стороны покупателя, арендодателя, желательно указать эти факторы и ограничения в самом договоре.

Выводы

Для успешного проведения сделки с землей условно процесс проверки недвижимости можно разбить на несколько составляющих: проверка правоустанавливающих документов и их правовой анализ, прав продавца, арендатора на распоряжение имуществом, их дееспособность, проведение анализа предшествующих сделок, отсутствие/наличие прав третьих лиц, обременений и ограничений на земельный участок (залог, арест, сервитут и иные). Безусловно, для такой масштабной работы выписки из ЕГРП и документов, удостоверяющих личности сторон недостаточно. В данной статье были раскрыты лишь некоторые «подводные камни» сделок с недвижимостью, не были раскрыты вопросы о правах и согласии супругов на сделку, мнимость и притворность предыдущих сделок, особенности категории земель и иные. Любая сделка с недвижимостью носит рисковый характер, поэтому целесообразно такие сделки сопровождать специалистам в этой области.

Возможна ли покупка земельного участка без межевания?

По закону РФ землевладельцы облагаются налогом за пользование землёй, а вся информация о них в обязательном порядке вносится в государственный реестр — кадастр.

Одним из инструментов кадастрового учёта является межевание — подробные инженерно-геодезические работы по определению чётких границ. Стоимость подобной услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Для сокращения сроков и стоимости рассматривается покупка участка без межевания — чёткого закрепления местоположения границ на местности.

Можно ли купить?

Если на участок оформлено право собственности, то владелец может его продавать и совершать другие действия.

Для оформления сделки и внесения данных в Росреестр не требуются дополнительные документы, если обе стороны согласны и нет претензий со стороны третьих лиц.

На данный момент по закону Российской Федерации предусмотрена возможность покупки участка без межевания.

Однако сама процедура настоятельно рекомендуется как со стороны государства, так и со стороны риэлтеров и юристов, поэтому сегодня количество таких сделок сокращается. Новые участки трудно оформить в собственность или продать, но также остаётся множество владельцев, получивших землю в пользование много лет назад.

Краткая справка. До 2006 года в России вся земля обязательно межевалась, включая дачные кооперативы и участки под застройку частными и юридическими лицами. Затем принят Федеральный закон №93, который получил название “Дачная амнистия”. После этого землевладельцы освобождались от обязательного межевания, если не предполагалось возведение крупных построек.

Подобные наделы вносятся в кадастровый реестр на общих основаниях, им присваивается идентификационный номер. Регистрация данных — обязательная процедура для закрепления права собственности. В ЕГРН такие объекты вносятся с пометкой “не имеющие чётких границ”.

На сегодняшний день возможность купли-продажи сохраняется, хотя идут разговоры об отмене “Дачной амнистии” и введении обязательного межевания участков. Это связано с возросшим спросом на землю и увеличением объёмов частного строительства.

Кто может покупать?

Постановка на кадастровый учёт является обязательным условием для проведения каких-либо сделок, но сделать это можно и без геодезических работ.

Сделки подобного рода доступны как для физических, так и для юридических лиц, если соблюдены определённые условия.

В первую очередь это касается общей договорённости и чёткого понимания, для каких целей используется земля.

Собственник — частное или юридическое лицо — может продать свой надел на общих основаниях, если имеется официальное свидетельство о подтверждении права собственности либо выписка ЕГРН при его отсутствии. Для этого необязательно проводить разграничение земли.

Покупатель в свою очередь также без ограничений может купить землю, если осведомлён о дальнейших рисках и ограничениях и согласен на них.

В следующих ситуациях обязательно требуется межевание:

• Изменение границ земельного участка, в первую очередь увеличение.
• Возникновение споров с соседями.
• Разделение на доли для последующей реализации по частям.

Если не проводить межевание, то новому владельцу придётся делать это за свой счёт, а споры с соседями зачастую решаются только в судебном порядке.

Инструкция по приобретению земли

Предварительно следует подготовить документы на землю.

У владельца должны быть:

• свидетельство о государственной регистрации,
• кадастровый паспорт, либо только выписка из ЕГРН, которая включает в себя и сведения о собственнике, и кадастровые данные.

Если в кадастровом паспорте стоит отметка “об отсутствии чётких границ”, то межевание не проводилось. Подобные наделы раньше часто продавались в садовых товариществах и дачных кооперативах.

Сейчас статус земли меняется, но старые проблемы остаются. Упрощает сделку возможность получить выписку из ЕГРН в МФЦ, а также сегодня активно развивается электронный портал Госуслуги.

Помимо вышеуказанных, потребуются также следующие документы:

• Заявление обеих сторон.
• Договор купли-продажи (3 экземпляра).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Интересно! От продавца не потребуется отдельный межевой план, если покупатель согласен со всеми условиями.

Для оформления сделки купли-продажи оформляется стандартный договор. В дальнейшем он подписывается сторонами сделки. По договорённости передаётся задаток, после чего документы отправляются для оформления в Росреестр.

После подписания бумаг в организации покупатель передает деньги. Если часть суммы является ипотечными средствами, то деньги продавцу поступят только после регистрации прав нового собственника. По окончании процедуры на руки новому владельцу выдается свежая выписка ЕГРН.

Риски

На сегодняшний день количество сделок по продаже не отмежёванных участков сокращается.

К минусам относят:

• Риски, связанные с уменьшением реальной площади.
• Отсутствие чётких оснований для решения конфликтных ситуаций с соседями (особенно в посёлках и дачных кооперативах).
• Необходимость оплачивать геодезические работы в дальнейшем из собственных средств.
• Ограничение на передачу прав, дарение, наследование и т.д.

Изменение градостроительных норм накладывает ограничение на пользование такими наделами. Любые постройки должны иметь определённый отступ от границы.

Соответственно, геодезические работы являются обязательными. На неразмежёванной земле законность любых строений остаётся под вопросом. Соседи могут обратиться в суд с различными претензиями и у них будут основания для решения в свою пользу.

Покупая участок с готовым сараем или баней, новый владелец может столкнуться с ситуацией, когда от него потребует сноса строения. Сюда же относятся с ситуации с размещением забора, посадкой деревьев и т.д.

Следующей серьёзной проблемой является ограничение на передачу прав, дарение или наследование.

Чтобы свести риски к минимуму стоит придерживаться следующих рекомендаций:

1. Проверьте земельный надел через Росреестр, воспользовавшись электронной версией на сайте или обратившись в МФЦ.
2. Получите выписку ЕГРН с подробной информацией о собственнике, чтобы исключить возможное мошенничество.
3. Пригласите нотариуса для составления договора купли-продажи, чтобы точно закрепить передачу прав собственности.

Предлагаем посмотреть видео с разъяснения юриста о том, кому необходимо межевание и всегда ли обязательно его проводить.

Наличие межевого плана — это чёткое определение топографических границ, возможность строительства и отсутствие претензий со стороны соседей. Велика вероятность, что такую процедуру со временем всё равно придётся проводить.

Продажа неразмежёванного участка — это законная процедура, но выгодна она в первую очередь владельцу. Соответственно, необходимо достичь договорённости с покупателем, убедить его в отсутствии рисков, чтобы избежать неприятных разбирательств в дальнейшем.

Когда обязателен нотариус при купле-продаже участка

Статья обновлена: 12 октября 2019 г. Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Я переписала статью после вступления в силу изменений в законодательстве (31 июля 2019 года), при которых стало необязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки купли-продажи. Поэтому информация в статье актуальная.

Нотариус обязателен, только если в продаже земли участвует несовершеннолетний или недееспособный

Если земельным участком владеют несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Здесь не важно сколько будет покупателей и продавцов, в ипотеку ли приобретается участок или нет, в какой собственности сам участок и т.д. Раз отчуждают недвижимость несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка обязательно удостоверяется у нотариуса. Продажа относится к сделкам отчуждения.

Коротко о том, как нотариус удостоверяет сделку купли-продажии

Помимо нотариального удостоверения, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу — п. 2 ст. 37 ГК РФ. Без это разрешение сделку купли-продажи приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

В остальных случаях нотариус не обязателен

Здесь уже все от обратного — если в продаже земли не участвуют несовершеннолетние/недееспособные, то сделку купли-продажи не обязательно удостоверять у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И опять же не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, есть ли среди покупателей несовершеннолетние или недееспособные, в ипотеку ли приобретается участок и т.п. Повторюсь, если в продаже не участвуют несовершеннолетние/недееспособные, то договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут желанию удостоверить сделку купли-продажи нотариально. Так обычно поступают если опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. При удостоверении сделки нотариус выступает в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными.

Коротко о том, как нотариус удостоверяет сделку купли-продажи

1. Нотариус составит договор купли-продажи. По закону можно принести на удостоверение уже напечатанные договора, но на практике многие нотариусы отказываются их принимать. Причина — нотариусы не хотят проверять принесенные договора, ведь у них есть рабочие шаблоны договоров, остается их только заполнить. К тому же составить договор тоже стоит денег.
2. Удостоверение договора. После того как продавцы и покупатели подпишут договор купли-продажи, нотариус удостоверит его.
3. Подача договор купли-продажи и других документов в Росреестр для регистрации сделки. Нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы в Росреестр для регистрацию сделки. Согалсно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, с февраля 2019 года эта услуга уже входит в услугу по удостоверению сделки и нотариус не имеет право брать за это деньги. Участникам сделки нужно оплатить госпошлину, которую нотариус передаст в Росреестр: если документы будут поданы электронно — 1400р; если документы подаются в бумажном виде — 2000р.

   После регистрации сделки, покупатели станут новыми собственника земли. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Можно ли продать землю без проведения межевания — согласно ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, это можно сделать.Как уточнить границы у земельного участка — заказывайте у кадастрового инженера услугу под названием «вынос границ в натуру».

Нужно ли оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Последнее обновление: 10.09.2019

Вопрос:

Я покупаю квартиру. Нужно ли заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Какой в этом смысл, и можно ли обойтись без нотариуса в сделке купли-продажи?

Ответ:

Если ответить коротко, то – да. В смысле, в большинстве случаев можно обойтись и без нотариуса в сделке купли-продажи квартиры. Но есть важные нюансы!

Все зависит от типа заключаемого договора, от того, Покупатель вы, или Продавец квартиры. А также – на первичном рынке проходит сделка или – на вторичном. Поясним подробнее.

Сразу отметим, что на первичном рынке недвижимости (при покупке новостройки) нотариальное удостоверение договоров НЕ практикуется. Договоры там готовятся юристами компании-застройщика. Правда, в отдельных случаях здесь может понадобиться (для регистрации) нотариальное заверение КОПИЙ договора. Но это касается только копий Договора долевого участия, и нужно понимать, что заверение копии договора и заверение самого договора – это разные вещи.

Что же касается нотариального заверения самого договора, то это имеет смысл и применяется на практике только в рамках вторичного рынка жилья. Поэтому далее речь пойдет исключительно о сделках на «вторичке».

А на «вторичке» есть несколько случаев, когда Договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. К таким случаям относятся:

• Продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• Продажа доли (долей) в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, за исключением одновременной продажи всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• Продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Несоблюдение обязательной нотариальной формы для этих типов сделок с недвижимостью влечет их ничтожность (об этом ниже).

Все остальные случаи отчуждения квартиры по Договору купли-продажи могут заключаться и без нотариального заверения. Участники сделки тогда сами решают, нужен им нотариус или нет.

Так в чем же смысл нотариальных действий, и нужно ли вообще оформлять и заверять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Рассмотрим это с точки зрения Продавца и Покупателя.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Нужен ли нотариус при продаже квартиры?

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен (за исключением обязательных случаев, указанных выше). Разве что – для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным. Именно поэтому Покупатель при покупке квартиры всегда рискует больше, чем Продавец, а значит, тщательная проработка формулировок и условий договора для Покупателя куда как важнее. И вот здесь серьезную поддержку Покупателю может оказать нотариус.

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.);
• Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря этому, риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.

Нотариус Ирина Мясникова из Санкт-Петербурга утверждает, что из нотариально оформленных договоров опротестовывается только 0,07%, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждый пятый.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?

В первую очередь нотариус, конечно, изучает представленные ему документы по сделке и беседует с ее участниками. Но кроме этого (важно!) у нотариуса есть возможность оперативного получения и проверки информации через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Эта система СМЭВ позволяет уполномоченным лицам и ведомствам обмениваться информацией и быстро получать юридически достоверные сведения из разных официальных источников. Например, на сегодняшний день нотариусы направляют электронные запросы и оперативно получают сведения из Росреестра, Налоговой службы, МВД, банков и других инстанций.

Кроме того, с 2018 года нотариусы получили доступ и к единому государственному реестру записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Другими словами, нотариус теперь может иметь «горячий» доступ к сведениям о рождении, смерти, усыновлении/удочерении, браке, разводе и пр.

В ближайшем будущем ожидается электронное взаимодействие посредством СМЭВ между нотариусами и ФССП, а также взаимодействие с МВД в части проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя, или уполномоченного представителя юридического лица.

Помимо этого, каждый нотариус имеет оперативный доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия, совершенные всеми нотариусами на территории России (подтверждение – ). Это тоже помогает оперативно проверить сведения, касающиеся сделки с недвижимостью (например, выданные и отмененные доверенности, наследственные дела, согласия супругов на сделку и т.п.).

Очевидно, что благодаря доступу к этим системам СМЭВ и ЕИС, ценность нотариуса в сделках купли-продажи жилья существенно возрастает. Обычный гражданин (читай, Покупатель квартиры) доступа к этим данным не имеет.

Передача денег в альтернативных сделках с квартирами. Не перепутай – кому куда и сколько! Порядок действий – см. по ссылке.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса.

В случае сомнения в адекватности и дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец продает квартиру по доверенности. Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает). После чего нотариус сам подает документы на регистрацию, и сам получает их обратно, а сама регистрация перехода права по нотариально заверенному Договору купли-продажи квартиры проходит в разы быстрее.

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через депозит нотариуса (официальная услуга – см. по ссылке).

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нотариус «отвечает рублем» за свои действия

Помимо всего прочего, ответственность нотариуса застрахована. А если его страхового лимита окажется недостаточно, то есть еще и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом (в отличие от обычного юриста и, тем более, риэлтора). Речь здесь идет о случаях, когда ущерб возникает по вине нотариуса, т.е. если он допустил ошибку или выполнил свои обязанности ненадлежащим образом.

Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», приведены на сайте Федеральной нотариальной палаты – (с примерами выплаты компенсаций).

Дополнительно ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Этот фонд начинает действовать с января 2018 года. Средства из него будут направляться на компенсацию убытков, возникших у клиентов нотариуса или третьих лиц по его вине, если его страховки не хватит для покрытия этих убытков.

Официальные сведения о составе компенсационного фонда ФНП – .

Законодательно этот фонд описан в статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

Тем не менее, нужно понимать, что нотариус обеспечивает законность и правомерность только текущей сделки. И именно по законности конкретно этой сделки он отвечает своим имуществом. Что было с квартирой ДО этого, насколько правомерны были предыдущие сделки с ней – нотариус не выясняет, т.к. это уже не входит в зону его ответственности.

Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенного Договора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически, исключена.

Как можно обменять свою квартиру на другую – 3 способа. См. по ссылке.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем стоимость риэлтерских услуг. Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

♦ Стоимость услуг Нотариуса ♦

Выбрать нотариуса для удостоверения сделки с недвижимостью можно – .

После регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи квартиры, сторонам еще нужно подписать Передаточный акт. Его уже можно составлять самостоятельно (как именно – см. по ссылке), и нотариальное заверение этому акту не требуется, и на практике, обычно, не применяется.

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

В последние годы произошло немало изменений по формальностям сделок по переходу собственности в виде автомобиля между физическими лицами. Одна из самых важных тонкостей — правильность ДКП и полнота указанных в нём сведений. Проверку на всё это производит нотариус. Но надо ли обязательно заверять договор купли-продажи автомобиля у нотариуса на 2020 год?

Ответ на этот вопрос зависит от того, что вкладывать в слово «обязательность». Давайте по порядку!

Нет. Если речь идёт о законной обязанности заверения договора купли-продажи нотариально, то таковой на 2020 год нет. В ГИБДД при перерегистрации автомобиля покупателем обязаны принять этот документ в любом виде: хоть заверенном, хоть простом печатном или даже рукописном.

Всё достаточно просто. Законодательство чётко регламентирует, какие сделки должны быть обязательно заверены таким образом. И к ним относятся:

• любые сделки с недвижимостью, которая является объектом долевой собственности,
• брачные договоры,
• договоры ренты,
• завещания.

Обязанности заверять ДКП у нотариуса при продаже/покупке машины не содержится в законодательстве 2020 года.

Можно. Отсутствие обязанности в Гражданском кодексе и других правовых актах не предусматривает, конечно же, запрета подтвердить сделку нотариально.

Ответ на вопрос, заверять или нет куплю-продажу автомобиля у нотариуса, может иметь положительный ответ, если учитывать ощутимую пользу от этого. Одним из основных преимуществ является проверка нотариусом личностей участников сделки, а также корректности заполнения самого договора. Мы уже приводили в отдельной статье юридически правильный бланк ДКП.

Лучше обратиться к нотариусу, если автомобиль по сделке достаточно дорогой (степень дороговизны должны соотнести с рисками уже Вы самостоятельно), если есть сомнения в правильности составления договора или в корректности заключения сделки как таковой (например, когда машина берётся у «перекупа», продавец сомнительной внешности и тому подобное).

Стоимость такого заверения немного отличается в зависимости от конкретной нотариальной конторы и складывается по двум возможным расчётам:

• фиксированная цена за заверение,
• фиксированная ставка плюс процент от стоимости сделки.

Фиксированная стоимость составляет в среднем от 1200 до 3000 рублей по Москве и от 900 до 1700 рублей в регионах РФ.

Процентная обычно зависит от порога суммы сделки. Например, при купле-продаже до миллиона рублей взимается фиксированная часть в размере в среднем от 700 до 1600 рублей плюс 0,1% от суммы сделки, а дороже миллиона рублей — та же фиксированная часть плюс 0,05-0,1% от цены на сам автомобиль.