Аренда муниципального участка

Муниципальная собственность

Участки земли, принадлежащие муниципальному образованию, чаще всего предоставляются в аренду.

Основной способ распределения земли – публичный аукцион. Но в некоторых случаях граждане и организации могут получить надел без участия в торгах.

Каковы нюансы аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности рассмотрим в статье.

Правовая база для аренды

Основной нормативный акт, регулирующий земельные отношения, – это ЗК РФ.

В документе утверждены:

• состав земель;
• порядок образования участков;
• основания и условия предоставления земель гражданам и организациям;
• процедура проведения аукциона;
• условия предоставления участков без аукциона;
• иные правила.

Субъекты федерации могут расширять действие отдельных норм ЗК РФ. Например, в Республике Марий Эл отдельным категориям граждан (ветеранам боевых действий, гражданам, имеющим ребёнка-инвалида и др.) участки предоставляются в собственность бесплатно.

Использование некоторых земель регулируется специальными актами. Так, предоставление участков, отнесённых к сельскохозяйственным землям, производится в соответствии с законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Оформление договора производится в соответствии с нормами ГК РФ. Соглашение должно соответствовать требованиям по форме, содержать существенные условия сделки и т.д. Перед заключением договора сторонам следует изучить главу 34 ГК РФ и подраздел 2 раздела 3 «Общие положения о договоре».

Виды земельных участков, предоставляемых в найм

Местная администрация имеет право передавать в аренду любые земли, которые находятся в её собственности. Исключение – земли запаса. Наделы этой категории находятся в резерве и фактически не используются.

Обычно административные органы предоставляют:

1. земли населённых пунктов (выдаются под ИЖС, строительство гаража, ЛПХ и т.д.);
2. сельскохозяйственные земли (арендуются для выпаса скота, выращивания сельскохозяйственных растений и т.д.);
3. земли промышленности (выделяются для строительства предприятий и их использования).

На основании норм законодательства выделяются несколько условий для передачи участка в найм:

• соблюдение плана развития территории;
• арендатор соответствует требованиям,
• цель использования надела не противоречит законодательству.

Сроки пользования

Период, на который предоставляется надел, указывается в договоре.

Срок обусловлен целями, для достижения которых заключается договор. Например, участки под ИЖС предоставляются на 20 лет.

Максимальный срок предоставления участков может устанавливаться в ЗК РФ:

• для ИЖС – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории – до 5 лет;
• для сенокоса, выпаса сельскохозяйственных животных – до 3 лет;
• для огородничества – до 3 лет.

Минимальные и максимальные сроки могут устанавливаться в отдельных нормативных актах. Так договор аренды участка, предоставленного для сельскохозяйственных нужд, не может действовать менее 3-х и более 49 лет, если иное не установлено законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.

Еще больше информации о сроках аренды можно найти.

Условия

Гражданин или организация получают право на найм при соблюдении следующих условий:

1. было подано заявление на заключение договора или заявка на участие в аукционе;
2. представлены необходимые документы;
3. лицо было признано победителем аукциона (если торги проводились);
4. гражданин или организация имеют основания для заключения договора без торгов.

Стать арендаторами земли могут граждане, в том числе иностранные, и организации (коммерческие компании, общественные объединения, религиозные организации и т.д.). Всё зависит от цели предоставления участка. Например, наделы под ИЖС выделяются физическим лицам.

Также к арендаторам могут предъявляться специальные требования. Например, аренда участка, предоставляется в рамках комплексного освоения территории, с организацией должен быть предварительно заключён договор на такое освоение.

Оформление права на найм участка, находящегося в собственности муниципалитета

Арендовать участок можно в случае, если он выделен на кадастровой карте и оформлен как недвижимое имущество. Такой надел имеет собственный кадастровый номер.

Если участок предстоит образовать, то заинтересованному в найме лицу нужно:

• собственными силами (или с привлечением кадастрового инженера) оформить схему расположения участка, нанесённую на существующий кадастровый план;
• подать прошение в местную администрацию о предварительном утверждении схемы;
• дождаться ответа от муниципалитета и переделать схему, если орган власти нашёл в ней несоответствия кадастровому плану или плану развития территории;
• провести за свой счёт кадастровый учёт (установить межевые знаки, определить координаты, определить размеры и площадь участка, оформить акт, присвоить наделу номер и утвердить его на кадастровой карте).

Если в администрацию подано несколько заявлений с просьбой утвердить схему расположения участка, утверждается та, которая поступила раньше.

Далее местная администрация регистрирует право собственности в отношении участка.

Через аукцион

Наибольшее количество участков распределяется через аукцион.

Процедура включает в себя несколько этапов:

1. подача заявления на проведение аукциона на право аренды с указанием кадастрового номера и цели использования участка;
2. составление техусловий для подключения земли к коммуникациям, если это необходимо;
3. проверка на наличие ограничений, препятствующих проведению торгов (например, участок не отнесён ни к одной из категорий земель, надел уже предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и т.д.);
4. определение организатора – им может выступать орган власти или специальная организация;
5. выбора даты и места проведения торгов (аукцион должен проводиться не позднее, чем через 2 месяца после подачи заявления на его проведение от заинтересованного лица);
6. публикация извещения с указанием даты, места, шага аукциона, проекта договора и другой информации (информация размещается на сайте муниципалитета);
7. принимаются заявки от участников;
8. проводятся торги;
9. составляется протокол о результатах аукциона;
10. заключается договор с победителем торгов.

Чтобы принять участие в аукционе, человек должен представить:

• копии страниц паспорта;
• заявление на участие в торгах;
• подтверждение внесения задатка.

Если участвует юридическое лицо, то дополнительно потребуется:

1. копия свидетельства, подтверждающего постановку компании на налоговый учёт;
2. копия уставного документа (с переводом на русский язык, если это необходимо);
3. доверенность или копию приказа, подтверждающего полномочия представителя компании на аукционе.

В торгах не могут участвовать организации, в отношении которых начата процедура банкротства.

Установление организатором аукциона ограничений, не предусмотренных законом, запрещено.

Полную информацию об аукционе можно прочитать .

Без торгов

В статье 39.6 ЗК РФ указаны случаи заключения договоров аренды без аукциона.

Без торгов договоры заключаются с гражданами, принадлежащими к льготной категории:

• инвалиды;
• люди, утратившие здоровье из-за последствий аварии на ЧАЭС;
• граждане, проживавшие на территории, загрязнённой в ходе испытаний на Семипалатинском полигоне;
• родители, воспитывающие ребёнка-инвалида.

Многие субъекты федерации расширяют приведённый список, добавляя к нему ряд категории:

1. многодетные семьи;
2. ветераны и участники ВОВ;
3. пенсионеры;
4. участники федеральных программ по переселению.

Стоит уточнить в местной администрации, какие категории граждан имеют право на аренду государственной земли без аукциона в данном населённом пункте.

Договор аренды без торгов заключается в следующем порядке:

• гражданин подаёт заявление, прилагает к нему копию документа, подтверждающего право на льготу;
• муниципальный орган выдаёт предварительное согласование на оформление договора;
• проходит проверка на наличие правовых препятствий в предоставлении участка в пользование;
• если надел свободен от ограничений, заключается договор.

О процедуре найма земли без торгов читайте .

По упрощенной схеме

На основании статьи 39.18 можно получить участок в аренду по упрощённой схеме. Гражданин подаёт заявление на предварительное согласование предоставления надела в аренду.

Администрация публикует информацию о том, что конкретный участок будет предоставлен в возмездное пользование. Если иных заявлений от потенциальных арендаторов не поступит, то договор будет заключён без проведения аукциона.

Упрощённый порядок распространяется на участки, предоставляемые:

1. под ИЖС;
2. для ведения ЛПХ;
3. для садоводства;
4. гражданам и КФХ для занятия сельским хозяйством.

Особенности оформления участков под ИЖС, гараж, с последующим выкупом

Участки под ИЖС, для возведения гаража или для иного строительства предоставляются на период проведения работ.

Арендатор должен завершить ввод здания в эксплуатацию, пока не истечёт срок аренды. Приступить к строительству землепользователь должен в первые 3 года. В ином случае договоры расторгаются.

Земля распределяется между гражданами в общем порядке: через аукцион или без торгов, если заинтересованное лицо относится к льготной категории. Надел под ИЖС можно оформить в упрощённом порядке.

Любой участок может передаваться в собственность, если это предусмотрено договором аренды.

Отличия в процедуре при аренде у администрации сельского поселения и города

Администрации сельских населённых пунктов и районов в городах подчиняются общим правилам, закреплённым в ЗК РФ.

В сельских поселениях больше участков и меньше людей, желающих получить право аренды. Поэтому больше граждан могут претендовать на заключение договоров по упрощённой схеме – без участия в аукционе.

Подробнее о найме земли у администрации города можно узнать .

Как правильно заключить договор?

Договор оформляется в письменном виде в 3-х экземплярах: для арендатора, для собственника и для регистрации в Росреестре.

Стандартный договор включает следующие положения:

• сведения о сторонах (Ф.И.О. арендатора/название организации, адрес, наименование местного органа власти, уполномоченного предоставлять участок в аренду);
• сведения об участке (кадастровый номер, адрес, площадь, цель предоставления и т.д.);
• порядок и сроки передачи участка;
• стоимость аренды, порядок перечисления платы, условия изменения цены;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• иные положения (право арендатора на продление срока действия договора, порядок разрешения споров и т.д.);
• реквизиты и подписи сторон.

Если право аренды выставляется на аукцион, проект договора предварительно составляется собственником участка. Победить может согласиться с предложенной редакцией или отказаться от заключения договора. Правки не вносятся.

При получении права аренды по упрощённой системе шаблон договора также готовится представителем собственника. Арендатор может предложить изменения, но обычно администрация не корректирует условия соглашения.

1. Скачать бланк договора аренды земли
2. Скачать образец договора аренды земли

Подробная информация об условиях договора в этой статье.

Узнайте об особенностях составления договора из видео:

Стоимость процедуры и плата за найм

Подача заявления и участие в аукционе бесплатно. Задаток, который вносится перед торгами, возвращается всем проигравшим.

Стоимость аренды определяется в ходе торгов. Изначально она составляет определённую часть кадастровой стоимости (например, для ИЖС – 0,6%).

Если надел находится в выгодном месте, то цена аренды может возрасти многократно. В случае, когда участок предоставляется без проведения торгов, плата назначается в номинальном размере.

Единственный расход – оплата услуг кадастровых инженеров, если участок необходимо образовать. Гражданину придётся заплатить 10-30 тысяч рублей. Средства не будут компенсированы.

О расчете стоимости аренды вся необходимая информация.

Возможные трудности и способы их решения

Если гражданин не знает, имеет ли он право на получение земли в аренду без торгов, он может обратиться в местный орган власти за разъяснениями.

Вся информация об участках есть на кадастровой карте. Гражданин может узнать, находится ли земля в муниципальной собственности. Если да, то можно подавать заявление на получение права аренды.

Иногда человек не знает, выставлен ли интересующий его участок на торги. В этом случае нужно зайти на официальный сайт размещения информации о проведении торгов и поискать нужный надел. Также информация о предстоящих аукционах публикуется на сайтах местных органов власти.

На странице с описанием аукционной единице есть все сведения, необходимые для участия в торгах:

• шаблон заявки,
• перечень необходимых документов,
• наименование организатора,
• дата и время проведения торгов.

Договоры аренды земли заключаются по результатам аукционов. В ряде случаев, определённых ЗК РФ, возможно предоставление участков без проведения торгов. Договор составляется собственником участка, арендатор в редких случаях может предложить свои правки.

Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.

Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?

Как арендовать муниципальную землю?

Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.

Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.

Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.

Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.

Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.

1. Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.

Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.

Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.

1. Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
2. В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
3. Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.

Процедура получения муниципальной земли довольно длительная. Поэтому для неё нужно тщательно подготовиться и, возможно, придётся заплатить за право использования земли немало денег.

В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.

Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них

Рекомендуем ознакомиться:

Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.

После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.

Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:

• заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
• паспорт;
• квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
• если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.

Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.

Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:

• юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
• юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
• для реализации международных проектов и обязательств;
• юрлицам для прокладки путей сообщения;
• по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
• при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
• лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
• лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
• субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
• организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
• гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
• гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
• взамен изымаемого надела;
• религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
• для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
• недропользователю для добычи ресурсов;
• резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
• по договору концессии;
• по охотохозяйственному соглашению;
• по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
• для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
• для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
• юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
• арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
• арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.

В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.

Проведение торгов – процедура, которая гарантирует равный доступ граждан к земле. Она не является обязательной для ряда случаев.

Как проводится предварительное согласование надела?

Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.

Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:

• паспортные данные;
• номер госрегистрации юридического лица;
• кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
• если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
• основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
• целевое назначение надела;
• информация о том, как связаться с заявителем.

С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.

В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.

Если уточнить границы не нужно, надел является уже образованным, а лицо не имеет препятствий для аренды земли, компетентный орган разрабатывает проект соглашения, отдаёт или направляет его заявителю.

При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.

В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.

Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:

Рекомендуем ознакомиться:

• несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
• арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
• надел занят или изъят из оборота;
• относительно этих земель планируется проведение аукциона;
• с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.

Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:

• условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
• кадастровый номер исходного участка;
• паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
• категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
• указание на необходимые работы по образованию новой территории;
• вид разрешённого использования образуемого надела;
• реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.

Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.

Срок действия решений – два года. За это время заявители могут без доверенности обращаться к регистратору, инициировать кадастровую деятельность, уточнять границы и проводить работы, связанные с образованием надела.

Договор аренды

Соглашение можно заключить на следующие сроки:

• получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
• максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
• на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
• под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
• субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
• на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
• если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
• участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
• если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.

Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.

Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.

Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.

Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.

Стоимость аренды муниципального надела

Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.

Она не может противоречить таким принципам:

• экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
• предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
• определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
• недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
• поддержка значимых для государства видов землепользования;
• равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.

Арендная плата за надел, полученный в результате проведения торгов, определяется по их результатам.

К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.

Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.

При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».

Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.

Муниципальная земля

19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.

Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.

Если участок не изъят из оборота и не является зарезервированным для государственных нужд, то его можно арендовать.

В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.

Необходимые условия

Согласно статье 22 ЗК, арендаторами могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане и лица без определенного гражданства. Оформить землю в аренду у администрации города или села они могут только при наличии следующих условий:

• Участок поставлен на кадастровый учет.
• Определено его разрешенное использование.
• Он отнесен к определенной категории земель.
• Участок не арендован другим гражданином или юридическим лицом.

Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.

Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:

• Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
• Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
• Некоммерческие организации с целью ИЖС.
• Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
• Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.

Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.

Оно включает в себя такие реквизиты:

• Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
• Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
• Цель использования ЗУ.
• Контактные данные заявителя.

К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.

В течение месяца заявление рассматривается администрацией, при его одобрении подготавливается договор на предоставление земли в аренду.

Его основные реквизиты:

• Сведения об арендаторе и арендодателе.
• Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
• Предназначение ЗУ.
• Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
• Данные о строениях (если имеются).
• Цена договора и способ расчета.
• Срок действия договора.
• Подписи сторон и дата заключения договора.

Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2000 рублей для физлиц.

Торги по предоставлению права аренды земли у административных властей проходят стандартным путем: устанавливается начальная стоимость, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона, если цена объявляется более трех раз, право аренды переходит к участнику, повысившему цену последним.

Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.

Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.
Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.

Аренда земельного участка у администрации – один из способов получения и дальнейшего распоряжения имуществом. Среди преимуществ такой правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный налог, возможность пользоваться недвижимостью за небольшую арендную плату, право последующего приоритетного выкупа земли у муниципалитета по цене до 20% от кадастровой стоимости.

Получить участок можно через аукцион или без проведения торгов (если претендент отвечает определённым условиям).

Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?

Согласно Земельному кодексу на аренду участка имеют право (ст. 22, 39.6 ЗК РФ):

• физические лица (с гражданством и без);
• иностранные граждане;
• юридические лица.

Для получения недвижимости в аренду предусмотрено два способа:

• через проведение аукциона;
• напрямую, без торгов.

Аукцион может быть организован как муниципалитетом, так и физическим (юридическим) лицом, намеренным приобрести участок.

Получить землю без проведения аукциона имеют право следующие категории (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• физические лица с целью возведения частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или фермерского хозяйства;
• юридические лица, наделённые полномочиями по завершению строительства объектов, расположенных на данном участке;
• юридические лица, уполномоченные возводить объекты социально-культурного назначения, организовывать крупные инвестиционные проекты в пределах участка земли;
• некоммерческие организации для реализации проектов индивидуального жилищного строительства;
• фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
• физические или юридические лица, в собственности которых находятся объекты, расположенные на данном участке;
• собственники незавершённых объектов строительства, находящихся на территории участка.

Земельный участок переходит пользователю на основании договора аренды. Документ заключается в письменной форме.

Договор аренды участка заключается при соблюдении ряда условий, которые касаются вида земель, их целевого использования, статуса арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

В соответствии с Земельным кодексом, не доступны для аренды земли, изъятые из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ, п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К таким участкам относятся (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

• природные заповедники, национальные парки и иные природоохранные зоны;
• территории лесов;
• водные объекты в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, мы рассказываем в отдельной статье);
• земли, занятые объектами культурного наследия;
• участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
• территория, занятая объектами космической инфраструктуры.

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип разделения земель:

• по целевому назначению;
• по видам разрешённого использования.

Для каждого целевого назначения предусмотрены свои виды разрешённого использования. Земельным кодексом выделено 7 категорий земель. По четырём из них допускается передача в аренду, в их числе следующие территории:

• сельскохозяйственного назначения;
• населённых пунктов;
• промышленности и иного спец. назначения;
• лесного фонда.

При сдаче в аренду земель данных категорий доступны все виды разрешённого использования, предусмотренные Земельным кодексом РФ (ст. 7 ЗК РФ). В частности:

• ведение личного подсобного хозяйства, сенокошения, животноводства;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
• индивидуальное или коллективное жилищное строительство и др.

Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, проведение на участке работ, связанных с пользованием недрами, требует осуществления рекультивации данной территории. Полный перечень условий прописан в ст. 39.8 ЗК РФ.

Подробнее о том, какими правами о обязательствами наделяет стороны договор аренды, мы рассказываем .

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды муниципального участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодексов РФ. Основные принципы:

1. При оформлении аренды сроком более, чем на 1 год требуется регистрация договора в Росреестре.
2. При заключении договора сроком более, чем на 5 лет арендатор имеет право передавать полномочия владения участком другим лицам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о субаренде мы рассказываем , а из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если решите передать свои полномочия по владению участком другим лицам.
3. Любые изменения условий договора допустимы лишь с согласия арендатора земли. Ограничение его прав, прописанных в договоре, так же запрещено.
4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которой документ будет не действителен — п. 12 ст. 22 ЗК РФ (как узнать стоимость аренды и заключить договор читайте ).
5. Арендатор обязан выполнять условия владения участком, отдельно прописанные в Земельном кодексе для некоторых видов целевого использования земли (рекультивация, соблюдение графика мероприятий по освоению территорий и пр.) (ст. 39.8 ЗК РФ).
6. Договор заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий пользования (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

• Скачать бланк договора аренды земельного участка у муниципалитета
• Скачать образец договора аренды земельного участка у муниципалитета

Узнать о правилах составления и оформления типовых договоров аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можете , а мы рассказывали о составлении договоров между юрлицами.

С чего начать?

Желающие получить в аренду у муниципалитета земельный участок должны соблюдать определённый порядок действий.

Определение целей

Целевое использование приобретаемой земли – ключевой аспект всей процедуры аренды. Данный параметр определяет, на каких условиях и по какому принципу (на торгах или без них) участок будет передан арендатору.

Территория может быть арендована физическими и юридическими лицами для широкого круга целей:

• индивидуальное жилищное строительство;
• садоводство, ведение личного подсобного хозяйства;
• сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство (больше о порядке заключения договора аренды земель сельхозназначения узнаете );
• благоустройство территории и пр.

Выбор способа оформления

Земельный участок может быть арендован двумя способам (ст. 39.6 ЗК РФ):

• через аукцион;
• без проведения торгов.

Аукцион может проходить по инициативе как муниципалитета, так и потенциального арендатора.

Без проведения торгов возможна аренда участков со следующими целями (п. 2 ст. 39.6):

• работа над объектами незавершённого строительства юридическими лицами;
• строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
• возведение объектов ИЖС некоммерческой организацией;
• достройка объектов незавершённого строительства собственниками зданий;
• сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство;
• работы по использованию недр;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Какие документы нужны?

Вне зависимости от того, каким способом производится аренда участка (через аукцион или без него), от заявителя потребуются:

• копия паспорта;
• заявление по установленной Администрацией города форме;
• квитанция о внесении задатка (для участвующих в аукционе).

В случае аренды участка через торги внимательно изучаются требования к конкурсным документам, которые могут отличаться в зависимости от лота.

Организаторы аукциона не имеют права требовать от участников предоставления документов, не предусмотренных законом (пп. 53 и 122 Приказ ФАС России от 10.02.2010 г. № 67).

Заявление

Требования к Заявлению на участие в торгах установлены «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утв. Приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Документ должен содержать следующие данные:

• Ф.И.О.;
• паспортные данные;
• адрес физического лица или фирменное наименование;
• реквизиты и адрес юридического лица.

Заявка также включает в себя ряд документов:

1. выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
2. копии учредительных документов юрлица;
3. предложение о цене договора;
4. предложения об условиях исполнения договора.

• Скачать бланк заявления на участие в торгах по аренде муниципального земельного участка
• Скачать образец заявления на участие в торгах по аренде муниципального земельного участка

При составлении Заявления на аренду участка без проведения торгов следует ориентироваться на Земельный кодекс РФ (ст. 39.17). Согласно документу Заявление должно содержать следующие данные:

1. Ф. И. О., адрес и паспортные данные заявителя;
2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
3. кадастровый номер земельного участка;
4. обоснование права получения участка без проведения торгов;
5. цель использования земельного участка;
6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

• Скачать бланк заявления на получение земельного участка в аренду у администрации без проведения торгов
• Скачать образец заявления на получение земельного участка в аренду у администрации без проведения торгов

Как получить через аукцион – порядок действий

Аренда участка через аукцион включает следующий алгоритм действий:

1. Мониторинг организации торгов на сайте муниципалитета, а также на сайте torgi.gov.ru.
2. Выбор подходящего аукциона (объявление о его проведении публикуется за 1 месяц до мероприятия).
3. Регистрация на аукционе (не позже, чем за 5 дней до проведения торгов).
4. Оплата задатка.
5. Изучение требуемой документации и подготовка бумаг.
6. Подача заявки.
7. Проведение аукциона.
8. Заключение договора с администрацией в случае победы.

В случае, если на аукционе представлен лишь один участник и его заявка соответствует всем требованиям, договор аренды будет заключён с данным претендентом (п. 6 ст. 39.9 ЗК РФ).

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления в аренду муниципального участка без проведения торгов прописан в Земельном кодексе (ст. 39.14). Планируя воспользоваться данным правом, претендент должен действовать следующим образом:

1. Ознакомиться с перечнем условий, допускающих аренду земли без торгов и убедиться в соответствии заявителя данным требованиям (перечень условий представлен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).
2. Подготовить документы-основания для освобождения от проведения торгов.
3. Подготовить схему расположения участка, если таковой ещё не сформирован и не проведено межевание территории.
4. Подать заявление о предварительном согласовании в Администрацию муниципалитета, а также организовать кадастровые работы по образованию земельного участка.
5. Подать в муниципалитет заявление о предоставлении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуги»).
6. Приложить необходимые обоснования права на аренду земли без проведения торгов.
7. Дождаться рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
8. При вынесении положительного решения подписать подготовленный Администрацией договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Стоимость

Правила расчёта арендной платы за муниципальную землю закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Согласно документу:

1. Стоимость аренды определяют органы исполнительной власти.
2. Расчёт происходит одним из следующих способов:
   • • по кадастровой стоимости;
     • по результатам торгов;
     • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям, утвержденным Министерством экономического развития РФ;
     • по рыночной стоимости, определяемой на основании оценки.

   Больше о методиках расчета стоимости права на аренду земли можете узнать из отдельной публикации.

3. Размер годовой арендной платы за участки, полученные без проведения торгов, устанавливаются в размере 0.01 – 2% от кадастровой стоимости объекта.

В рамках формирования суммы арендной платы во внимание принимают следующие параметры:

• размер участка и его расположение;
• кадастровая стоимость;
• назначение земли;
• наличие на участке значимых природных объектов (водоёмы и пр.).

О том, в каких случаях плата за аренду земли будет облагаться НДС, а в каких нет, можете узнать из этого материала.

Сроки

Земельный кодекс допускает аренду земельного участка на срок от 1 года до 49 лет. На длительность договора влияет цель использования земли. Все возможные варианты описаны в п.8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, предусматриваются следующие сроки:

• строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
• размещение линейных объектов – до 49 лет;
• ИЖС и личное подсобное хозяйство – до 25 лет;
• освоение территории юрлицом – от 3 до 5 лет;
• завершение неоконченного строительства – до 3 лет.

Узнать больше об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков вы можете в отдельной публикации.

Что будет за нецелевое использование?

Передача земельных участков в аренду производится под конкретное целевое использование. В связи с чем, изменение данного назначения так же, как и эксплуатация участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, приводят к нарушению существенных условий договора аренды и к его последующему расторжению.

Такой логики придерживаются Верховные суды, разрешающие споры между арендатором и арендодателем (определения ВС РФ от 17.02.2017 по делу № А81-293/2016, от 17.02.2016 по делу № А40-206687/2014, постановления АС Московского округа от 29.05.2017 по делу № А40-102752/16, Уральского округа от 16.09.2015 по делу № А60-38963/2014).

Таким образом, использование арендованного участка не по назначению грозит арендодателю следующими последствиями:

• аннулирование договора аренды;
• административная ответственность.

Административная ответственность за нецелевое использование земельных участков установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. При этом под действие данной статьи подпадает использование участка как не в соответствии с целевым назначением с учетом его категории, так и с нарушением видов разрешённого использования.

Нарушение карается штрафом в размере от 0.5 до 2% от кадастровой стоимости объекта (в зависимости от категории нарушителя).

Уступка / переуступка права на ЗУ

Арендатору земельного участка разрешается передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам без согласия арендодателя, но с условием его уведомления (пп. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ).

В отличие от классической субаренды, переуступка прав означает, что ответственность перед арендодателем полностью переходит с прежнего арендатора на нового.

Переход прав фиксируется договором, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Для совершения сделки требуется:

• договор переуступки прав;
• копия предыдущего договора аренды;
• кадастровая документация на земельный участок;
• заявление о регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины (стоимость процедуры: 2000 руб. для физ.лиц и 22 000 для юридических) (ст. 333.35 НК РФ).

Договор переуступки содержит информацию о правах и обязанностях участников сделки, её сроков, условиях расторжения и пр.

Особенности в отдельных случаях

Нюансы получения участка в аренду зависят от целевого назначения приобретаемой земли.

Под павильон (киоск)

Получая землю под павильон или киоск, следует учитываться следующие аспекты:

1. Установка павильона подразумевает ведение предпринимательской деятельности. В связи с этим подают заявление на аренду участка либо участвуют в аукционе юридические лица или ИП. Тем не менее заключение договора возможно и с физлицом.
2. При предварительном выборе участка следует иметь в виду возможные местные ограничения на установку павильонов в конкретных зонах (например, вдоль магистралей). Ознакомиться с точными требованиями можно в ПЗЗ муниципалитета, а также в земельном отделе администрации.
3. При подаче заявления о предоставлении земельного участка следует приложить:
   • выписку из ЕГРЮЛ;
   • устав и учредительные документы, коды ОКВЭД;
   • план будущего павильона и его расположение на участке;
   • кадастровый план сформированного участка (если ранее он не был отмечен на кадастровой карте).

Администрация рассматривает заявление в течение 1 месяца. Далее назначается аукцион, где куда выставляется данный участок. После окончания торгов с победителем заключается договор аренды, который регистрируется в Росреестре.

Под гараж

В целом процедура оформления в аренду участка под строительство гаража не отличается от общих правил получения земли у муниципалитета.

1. При выборе участка стоит обратить внимание на целевое использование земли, в нём должно присутствовать указание на ГСК.
2. Далее следует дождаться проведения аукциона или же инициировать его проведение самостоятельно. Для этого требуется написать заявление на имя главы муниципалитета.

В аукционе участвуют только сформированные участки, вынесенные на кадастровую карту.

Для участия в торгах подготавливают документы, перечень которых указан в информации об аукционе. Во всех случаях он включает:

• паспорт заявителя;
• заявку (с указанием Ф.И.О., паспортных данных, адреса физического лица или фирменное наименование, реквизиты и адрес юридического лица).

В дополнение прикладывают следующие документы:

• выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
• копии учредительных документов юрлица;
• предложение о цене договора;
• предложения об условиях исполнения договора;
• план гаража и его расположение на участке.

В случае, если гараж уже возведён и требуется оформить землю под ним, то процедура проходит по упрощённой схеме: при наличии документов о праве собственности на гараж владелец имеет право оформить участок в аренду без проведения аукциона (пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Аренда земельного участка у муниципалитета – достойная альтернатива покупке. Годовая арендная стоимость такой земли не может превышать 2% от кадастровой стоимости объекта. По общим правилам договор с арендатором заключается по итогам аукциона. Тем не менее Земельный кодекс предусматривает широкий перечень ситуаций, когда проведение торгов не требуется.

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ). Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.

Договор аренды земли

В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

– передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

– передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либовзять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

2. Если организация берет в аренду землю для строительства.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расходы по аренде в налоговом учете

Арендная плата

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией. Это общее правило, и, например, при аренде земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие налогоплательщику на праве собственности, вопросов с отнесением арендной платы к прочим расходам не возникает.

Если же организация берет в аренду земельный участок под застройку, то для целей налогового учета арендная плата за землю относится к прочим расходам не в полной сумме. Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка. Такое мнение неоднократно высказывал Минфин в письмах от 11.08.2008 № 03-03-06/1/452, от 04.07.2008 № 03-03-06/1/384, от 29.03.2007 № 03-03-06/1/193, аргументируя свою позицию тем, что согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, и поэтому арендная плата за участок во время его застройки должна включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств и в дальнейшем списываться уже через амортизацию. Согласились с Минфином и судьи ФАС СЗО (постановления от 24.06.2008 № А56-26195/2007, от 14.01.2008 № А56-4910/2007).

Теперь перейдем к налогу на добавленную стоимость. Если арендодателем земельного участка выступает организация – плательщик НДС, то арендатор в обычном порядке получит счет-фактуру, зарегистрирует ее в книге покупок и при соблюдении всех условий примет НДС к вычету.

Если арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то арендаторам нужно иметь в виду следующее. При предоставлении в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления арендаторы указанного имущества признаются налоговыми агентами (п. 3 ст. 161 НК РФ). Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Вместе с тем следует учитывать, что на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами). Таким образом, арендная плата за право пользования земельным участком, взимаемая уполномоченными на это органами, освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость на основании данной нормы НК РФ (Письмо УФНС по г. Москве от 27.03.2007 № 19-11/28227). Ранее аналогичное мнение высказывал и Минфин (Письмо от 30.10.2006 № 03-04-15/198): оснований для обложения налогом на добавленную стоимость с 1 января 2006 года арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не имеется. При внесении арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, счет-фактура выписывается налоговым агентом (арендатором) с пометкой «без налога» с соответствующей регистрацией в книге покупок и книге продаж.

Обратите внимание: освобождение от обложения НДС в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ применяется только в отношении арендной платы за пользование земельными участками, взимаемой органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Если организация сдает земельный участок в субаренду, то это будет являться операцией по предоставлению платных услуг третьим лицам, которая облагается НДС в общеустановленном порядке, так как в данном случае организация не является уполномоченным органом.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды

Право на заключение договора аренды земельного участка, как правило, приобретается в результате торгов (конкурсов, аукционов). Расходы на приобретение такого права принимаются для целей налогообложения (п. 2 ст. 264.1 НК РФ) при условии заключения договора аренды.

В отличие от расходов на приобретение земельных участков в собственность, данные расходы признаются при аренде земельных участков, находящихся не только в государственной и муниципальной, но и в частной собственности. Кроме того, нет ограничения по дате заключения договора, а также признание расходов не ставится в зависимость от вида строительства, которое будет осуществляться (капитальное или жилищное).

Для целей исчисления налога на прибыль порядок признания расходов на приобретение права на земельные участки изложен в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ. Он аналогичен порядку учета расходов на их покупку. То есть предлагаются те же два варианта, один из которых следует закрепить в приказе об учетной политике.

Вариант 1. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. Соответственно, конкретный срок должен быть закреплен в приказе об учетной политике.

Вариант 2. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов. Конкретный размер процентов, который будет применяться при расчете предельных размеров расходов, следует закрепить в приказе об учетной политике. При этом налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Что касается налога на добавленную стоимость, то предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подлежит налогообложению на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ (сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав).

Пример 1.

ООО «Союз» приобрело на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, за 8 400 000 руб. Договор заключен 1 октября 2008 г. сроком на 7 лет. В этом же месяце поданы документы на регистрацию договора аренды.

Вариант 1. В соответствии с учетной политикой для целей налогообложения расходы на приобретение права на земельные участки учитываются равномерно в течение пяти лет.

Вариант 2. В соответствии с учетной политикой для целей налогообложения расходы на приобретение права на земельные участки учитываются в размере 30% налоговой базы предыдущего налогового периода. Налоговая база ООО «Союз» составила: за 2007 г. – 10 500 000 руб., за 2008 г. – 15 000 000 руб.

Вариант 1.Сумма расходов, ежемесячно учитываемых при расчете налога на прибыль, начиная с октября 2008 года составит 100 000 руб. (8 400 000 руб. / 7 лет / 12 мес.).

Вариант 2.Расходы, которые будут учтены при исчислении налога на прибыль:

– в 2008 году:30% налоговой базы 2007 года составят 3 150 000 руб. (10 500 000 руб. х 30%), именно эта сумма и будет списана на «земельные» расходы в 2008 году;

– в 2009 году: 30% налоговой базы 2008 года (без учета суммы расходов этого же периода на приобретение права на земельные участки) составят 5 445 000 руб. ((15 000 000 + 3 150 000) х 30%). То есть «земельные» расходы в 2009 году можно списать в размере 5 250 000 руб. (8 400 000 — 3 150 000).

Таким образом, ООО «Союз» расходы на приобретение земельного участка учтет полностью в течение двух налоговых периодов. При этом в ст. 264.1 НК РФ не установлено требование о равномерном признании земельных расходов при втором способе их списания, поэтому можно сделать вывод о том, что они могут быть учтены по итогам первого же отчетного периода, то есть в январе 2009 года.

В данном примере второй вариант списания расходов оказался для налогоплательщика более выгодным. Однако здесь мы взяли годовую прибыль, превышающую стоимость приобретаемого права на заключение договора аренды. Если бы у предприятия были другие исходные данные (годовая прибыль гораздо меньше стоимости приобретаемого права), то выгоднее был бы первый вариант.

В случае приобретения организацией двух земельных участков, одного на правах аренды, а другого – в собственность, предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и права на заключение договора аренды. При этом если организация выберет второй вариант списания расходов, то, как указано в Письме Минфина России от 27.06.2007 № 03-03-06/1/425, для расчета предельных размеров расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов на приобретение права на земельные участки и права на заключение договора аренды.

При учете данных расходов следует иметь в виду, что речь идет о праве на заключение договора, иными словами, покупается право на аренду земельного участка, которое не следует путать с арендной платой. Например, в вышеупомянутом Письме Минфина России от 11.08.2008 № 03-03-06/1/452 рассматривался вопрос о включении в первоначальную стоимость строящегося здания арендных платежей, уплаченных до момента завершения строительства. Что касается стоимости права на заключение договора аренды, то в минфиновском письме отмечается: в отношении сделки, заключенной до 1 января 2007 года, расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств. Начиная с 1 января 2007 года расходы на приобретение права на земельные участки учитываются в соответствии с положениями ст. 264.1 НК РФ.

Как отмечалось выше, право на заключение договора аренды земли приобретается в основном на торгах (конкурсах, аукционах). Однако такое право может приобретаться и в иных случаях, которые были рассмотрены, например, в недавних письмах Минфина (от 08.10.2008 № 03-03-06/1/568, от 13.10.2008 № 03-03-06/2/142). Организации заключили договоры аренды до вступления в действие ст. 264.1 НК РФ, то есть до 1 января 2007 года. Основанием для их заключения являлось то, что на земельных участках располагались здания, принадлежащие организациям на правах собственности. В 2007 – 2008 годах были приняты решения о сносе зданий и строительстве на их месте новых. Таким образом, меняется назначение использования земельного участка, что ведет к необходимости внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды или заключения нового договора. В связи с этим правительством субъекта РФ ставится условие оплаты права на заключение договора аренды.

Из вопроса, который рассматривался в Письме № 03-03-06/1/568, следует, что в 2008 году к договору аренды составлено дополнительное соглашение с указанием, что право аренды земельного участка выкуплено, но еще не оформлено и подлежит государственной регистрации. На вопрос организации: с какого момента можно учитывать расходы на приобретение права на заключение договора аренды земли, если сам договор уже заключен в 2001 году на 49 лет, чиновники ограничились перечислением норм, изложенных в ст. 264.1 НК РФ.

Автора же в данном случае заинтересовал другой момент – будет ли считаться заключение дополнительного соглашения к договору аренды условием для признания данных расходов. Ведь договор и дополнительное соглашение – понятия не тождественные,о чем свидетельствует и арбитражная практика. Например, ФАС УО в Постановлении от 20.03.2006 № Ф09-963/06-С6 указал, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, является неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. А ФАС СЗО отметил, что дополнительное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения права аренды (Постановление от 09.06.2006 № А05-17873/2005-24). Поэтому, по мнению автора, налоговые инспекторы, буквально прочитав п. 2 данной статьи, где речь идет о заключении договора, а не дополнительного соглашения к нему, не примут в расходы приобретение права на заключение договора.

В Письме № 03-03-06/2/142 рассматривалась аналогичная ситуация (на арендованном ранее участке стояло здание, принадлежащее арендатору на праве собственности, которое он решил снести и построить новое). Однако отношения с собственником земли были переоформлены не путем составления дополнительного соглашения, а заключением новогодоговора аренды. Минфин в письме делает вывод, что предполагаемые работы по сносу старого здания и строительство нового административного здания не влияют на порядок учета расходов, связанных с приобретением права на заключение договора аренды земельного участка,важен факт обязательности в последующем заключения договора аренды.

На примере сравнения двух похожих, но по-разному оформленных ситуаций видно, как тщательно нужно продумывать все тонкости сделки, чтобы минимизировать налоговые риски.

Государственная регистрация договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ.При этом договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 264.1 НК РФ одним из оснований признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка является фактическое заключение договора аренды. При этом расходы относительно участка, подлежащего государственной регистрации, подлежат включению в состав прочих с момента документально подтвержденного факта подачи договора аренды на государственную регистрацию (пп. 2 п. 3 ип. 4 ст. 264.1 НК РФ). В целях ст. 264.1 НК РФ под таким подтверждением понимается расписка в получении соответствующих документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обратите внимание: в случае отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в государственной регистрации договора аренды и, соответственно, невозможности заключения договора аренды у налогоплательщика отсутствуют правовые основания для учета таких расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 29.04.2008 № 03-03-06/1/298). При этом может сложиться ситуация, когда отчетный период, в котором была получена расписка, и отчетный период, в котором организации было отказано в такой регистрации, не совпадают.В этом случае, по мнению чиновников, в соответствии со ст. 54 НК РФ налогоплательщик должен пересчитать налоговые обязательства за прошлый налоговый (отчетный) период и подать уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 264.1 НК РФ если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ не подлежит государственной регистрации (а это относится к договорам, заключенным на срок менее года, – п. 2 ст. 26 ЗК РФ), то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

Если по договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, расходы включаются в состав прочих с момента подачи договора аренды на регистрацию, то возникает вопрос: с какого же момента в состав расходов включаются затраты по приобретению права на земельный участок, если соответствующее право не подлежит государственной регистрации? Очевидно, что такие затраты включаются в состав прочих с момента вступления в силу договора аренды.

Передача прав третьему лицу

Передача права на заключение договора аренды

Случается, что на практике организация, выиграв на аукционе право на заключение договора аренды, по каким-либо причинам передает его третьему лицу. Что здесь надо иметь в виду?

Во-первых, следует разграничивать «право на заключение договора аренды» и «арендные права». Термин «арендные права» встречается и в ЗК РФ (ст. 22), и в ГК РФ (ст. 615, 631). Из содержания названных статей можно сделать вывод, что под арендными правами понимаются права арендатора, вытекающие из договора аренды. То есть передача арендных прав арендатором осуществляется в рамках уже заключенного договора, тогда как передача права на заключение договора аренды может происходить только до момента заключения договора с арендодателем.

Во-вторых, как уже отмечалось выше предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подлежит налогообложению на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.Указанное освобождениеот обложения НДС применяется только в случае, когда плата за приобретение данного права взимается органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Если организация передает права на заключение договора аренды земельного участка третьему лицу, то возникает объект обложения НДС. В соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ, а именно исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

В-третьих, в соответствии с п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ. Согласно данной норме в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине присутствия на нем менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона. В таком случае организация-участник не может передать право на заключение договора аренды другому лицу, так как из-за признания аукциона несостоявшимся ввиду наличия одной заявки организации договор аренды земельного участка мог быть заключен только с ней. По данному вопросу высказался недавно Президиум ВАС (Постановление от 24.06.2008 № 3351/08): соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка третьему лицу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Передача арендных прав

Рассмотрим ситуацию, когда организация, выиграв торги и заключив договор аренды, через какое-то время захочет передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в соответствии с п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ.

Пример 2.

ООО «Меркурий» приобрело на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, за 16 800 000 руб. сроком на 7 лет с 1 июля 2007 г.

В соответствии с учетной политикой для целей бухгалтерского и налогового учета эти расходы учитываются равномерно в течение 7 лет и сумма ежемесячно учитываемых расходов составит 200 000 руб. (16 800 000 руб. / 7 лет / 12 мес.).

В октябре 2008 г. организация передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка за 16 520 000 руб. (в том числе НДС 18% – 2 520 000 руб.).

Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, может предоставляться, если там расположены недвижимые объекты, находящиеся в государственной собственности. Во владение административного органа могут передаваться и земли государства. В ситуации, когда территория не изъята из гражданского оборота и не сохранена в интересах страны, она может передаваться в наем.

Важные требования

В соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ нанимателями могут стать компании и физические лица, иностранные граждане и субъекты, не имеющие гражданства. Получить в наем площадь можно только при соблюдении определенных условий:

1. Объект должен пройти кадастровый учет;
2. Установлено его разрешенное использование;
3. Он входит в определенную категорию земельных ресурсов;
4. Он свободен от притязаний иных лиц и не арендован другими лицами.

Арендовать участок у муниципалитета можно лишь на платной основе. Бесплатно могут передаваться территории в бессрочное и срочное пользование только государственным либо религиозным организациям, что четко регламентировано нормами земельного законодательства.

Порядок процедуры

Получить земельную площадь, принадлежащую местной администрации, можно путем участия в соответствующих торгах. В ходе их проведения устанавливается стоимость аренды и наименование нанимателя. Но существуют ситуации, когда земельный объект может быть предоставлен без организации аукциона. Они предусмотрены ст. 39.6 ЗК РФ. К ним относятся следующие случаи:

• Предоставления территории для возведения индивидуального дома и организации личного хозяйства в пределах сельских и городских поселений;
• Оформления участка для осуществления овощных посадок и выпаса домашнего скота;
• Выдачи площади НКО для индивидуального строительства;
• Представления некоммерческим компаниям объекта для создания садоводческого либо огородного хозяйства;
• Передача арендуемой земли собственнику сооружений, расположенных на ней.

Для получения арендных прав на муниципальные земельные ресурсы без проведения торгов необходимо подготовить заявление. Оно должно включать сведения о:

1. Паспортные данные гражданина либо реквизиты организации;
2. Сведения о земле – её место расположения и кадастровый номер;
3. Целевое использование участка;
4. Контакты обратившегося лица.

К обращению должна быть приложена документация, подтверждающая право на заключение соглашения о найме без организации конкурса. Обращение изучается службой на протяжении одного месяца и выносится решение о предоставлении территории либо об отказе. При одобрении заявки формируется договор о предоставлении земли в аренду.

В соглашении указываются:

• Данные арендатора и арендодателя.
• Кадастровый номер объекта, его адрес и величина.
• Предназначение земельной площади.
• Основание, устанавливающее право собственника административного органа.
• Информация об имеющихся строениях.
• Стоимость соглашения и порядок проведения расчетов.
• Период действия договорных обязательств.
• Реквизиты сторон, дата подписания документа и подписи.

договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (образец)

В ситуации, когда период арендных отношений превышает 1 год, заключенная сделка подлежит регистрации в службе Росреестра. Для этого потребуется подготовить нужную документацию и заполнить заявку, приложив к ней копии соглашения и кадастровую документацию на участок. Регистрация будет произведена лишь после оплаты установленной суммы госпошлины. В настоящее время её размер составляет две тысячи рублей для граждан.

Порядок проведения торгов

Форма организации может быть:

• Конкурсной, когда участники борются по разным условиям, включающим и требования о стоимости;
• Аукционной, при которой заявители соревнуются только в цене аренды.

При проведении процедуры предусмотрены следующие этапы:

1. Извещение о проведении торгов.
2. Формирование конкурсной/аукционной документации
3. Подача и анализ заявок на участие.
4. Непосредственное проведение процедуры.
5. Подписание договора по результатам процесса.

Претендентом на участие в торгах может стать любое лицо, отвечающее определенным требованиям.

Сведение о проводимом конкурсе в обязательном порядке публикуются не позднее месяца до начала его проведения. Претенденты должны представить заявления и уплатить задаток не позднее, чем за пять суток до начала процедуры. Начальная цена соглашения устанавливается в размере до 1,5% от кадастровой стоимости имущества либо равна рыночной величине аренды, определенной в ходе проведения экспертизы. Итоги проведенного аукциона вносятся в протокол, копия которого прикладывается к соглашению.

Лицо, представляющее документы на участие в торгах, несет ответственность за достоверность сведений, указанных в них. Если членами комиссии выявляются неточные данные в документации, то заявителю может быть отказано в участии независимо от этапа процесса.

Организаторами аукциона не могут устанавливаться правила, отличные от установленных законом. Также нельзя отказывать претендентам в участии по поводам, не указанным в законе. В случае несоответствия таких требований действующим нормам, заинтересованный субъект вправе обратиться в судебные инстанции за защитой своих интересов. По результатам рассмотрения представленных материалов, торги могут признаваться судом недействительными.

До подачи заявки обратившийся обязан внести задаток, подтверждающий серьезность его намерений. Если он не побеждает по итогам торгов, задаток ему возвращается в полном объеме.

По завершении аукциона победитель и организатор подписывают итоговый протокол, если они отказываются от этого, то несут за такие действия ответственность. При уклонении организатора от подписания, участвующее лицо может взыскать задаток в двойном размере, и ущерба, причиненного его участием в аукционе, на сумму, превышающую величину суммы задатка. При отказе победителя от подписания итогов, задаток ему не возвращается.

Аренда муниципальной земли

Здравствуйте!

Договор аренды муниципального имущества на новый срок в Вашем случае может быть заключен только путем проведения торгов.

Если на Вас распространяются исключения, предусмотренные ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» (п.11 ч1 ст.17.1не принимается во внимание, т.к. Вы в отношении этого объекта уже воспользовались правом аренды на срок 30 дней без проведения торгов), обратите внимание на п. 14 ст. 17.1.:

1.Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;
(в ред. Федерального закона от 05.04.2010 N 40-ФЗ)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
7)для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(п. 7 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
(в ред. Федерального закона от 28.12.2013 N 396-ФЗ)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находится только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
(п. 14 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
(п. 15 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ)
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.