Как покупать земельный участок

4. Купля-продажа земельных участков (ст.37 зк рф)

По договору купли-продажи (ст.454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать зем. участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять зем. участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно п.2 ст. 37 ЗК РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи зем. участка:

• устанавливающие право продавца выкупить зем. участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение зем. участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу зем. участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на зем. участки третьими лицами.

При заключении договора должны быть указаны данные, позволяющие определить размер зем.участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования зем. участка, его кадастровую стоимость.

Для точного определения всех параметров зем. участка к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт и кадастровый план зем. участка.

Продавец обязан предоставить достоверную информацию об обременения и ограничениях земельного участка (например: сервитуте, залоге, аренде, аресте…).

Если данные сведения в договоре отсутствуют или предоставляется недостоверная информация, то в соответствии с ГК РФ договор считается незаключенным или сделка признается недействительной. Покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи зем.участка и возмещения причиненных убытков.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме. Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. Устанавливается по соглашению сторон. Не указание в законе влечет недействительность договора (ст.555 ГК РФ)

Считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

5. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Купля-продажа земли

Собираетесь оформить сделку купли-продажи земельного участка? В этом материале раскрываются основные тонкости подобных соглашений, а также требуемая помощь юриста по земельному праву для оформления сделки.

Основные моменты купли-продажи земельных участков

Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи. Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта. При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.

К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.

1. При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.

2. Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.

3. Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.

4. Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.

Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.

Как заключить сделку купли-продажи земельного участка

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Этап 1. Удостоверение собственности

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

• Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;

• Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;

• Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.

• Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Этап 2. Подготовка ДКП

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

• предмет сделки – конкретный участок;

• стоимость участка – сумма в российских рублях;

• технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;

• при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;

• вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;

• имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

В юридическую консультацию обратилась Вероника С., которая хотела узнать, законна ли сделка. Купля продажа земли производилась под ИЖС. В договоре не было указано, что приобретаемые земли сданы в аренду третьему лицу, которое отказалось прекращать договор.
Юристы обратили внимание, что договор аренды является существенным обременением недвижимости и порекомендовали либо обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги по сделке, либо потребовать прекращения аренды через суд.

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

• для продавца;

• для покупателя;

• для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

Этап 3. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

• Заявление не переход права собственности;

• договор купли-продажи (все экземпляры);

• дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);

• паспорт покупателя и паспорт продавца;

• имеющиеся документы о праве собственности продавца;

• подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;

• квитанция об оплате госпошлины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Пошаговая инструкция, как продать земельный участок без посредников

В целях совершения наиболее выгодной сделки по купле-продаже земельного участка вам следует обратиться к услугам риелторов, что позволит осуществить продажу на высоком профессиональном уровне и одновременно сэкономит массу вашего личного времени. Но тем не менее, зная определенные нюансы и основные требования законодательства, добиться желаемого результата от проведения сделки возможно и самому.

Пошаговая инструкция, как продать землю без посредников

Шаг 1. Соберите основной пакет документов

Приняв решение о продаже земельного участка, позаботьтесь о сборе документов, без которых совершить сделку купли-продажи будет невозможно. Такими документами являются кадастровый паспорт и межевой план.

Кадастровый паспорт – это, по сути, документ, аналогичный гражданскому паспорту, поскольку содержит все исходные данные о земельном участке, такие как: сведения о владельце объекта недвижимости, площади земельного участка, идентификационном номере и иные. Данный документ выдается Федеральной службой Государственной регистрации – Росреестр.

Получить кадастровый паспорт не составит труда в том случае, если вами пройдена процедура землеустройства и сведения о принадлежащем вам участке занесены в базу данных Росреестра. Если же данная процедура не оформлялась, то процесс получения данного документа может занять не один месяц.

Вернемся к наиболее благоприятному варианту, предполагающему наличие необходимой информации о земельном участке в базе данных Росресстра.

В данном случае совершите нижеследующие действия:

• Закажите оформление кадастрового паспорта на земельный участок, обратившись в Федеральную службу Государственной регистрации;
• Покажите кадастровым инженерам принадлежащий вам земельный участок. Данные специалисты займутся измерением и установлением границ участка, определят его площадь и составят межевой план;
• Заблаговременно, до того момента как кадастровые инженеры посетят ваш земельный надел, обсудите с соседями по участку все вопросы, касающиеся установления его границ. При наличии имеющихся либо возникающих проблем, постарайтесь решить их на начальном этапе любым мирным способом, дабы исключить в последующем конфликтные ситуации, которые смогут затянуть либо сделать практически невозможной продажу вашего участка;
• После того, как документы уже собраны и переданы в Росреестр, будет проведена проверка данных (этот процесс может занять около месяца). После сверки всех данных оформляется и выдается кадастровый паспорт земельного участка.

Кроме кадастрового паспорта, оформите и правоустанавливающие документы, которыми будет подтверждено право собственности на ваш участок. В вязи с тем, что после 1997 года Земельный кодекс Российской Федерации, которым регламентированы гражданские правоотношения по вопросам земли (в т. ч. и вопросы купли-продажи земельных участков) претерпел существенные изменения, вам не лишним будет обратиться за профессиональной консультацией к юристу.

В частности, имеет значение время приобретения вами земельного участка: в случае приобретения земли до 31.01.1998, права на землю подлежат перерегистрации, если же участок приобретен вами после 31.01.1998 года – вы обязаны оформить Свидетельство о государственной регистрации права на землю.

Исходя из вышесказанного, наиболее целесообразным для вас будет начать процесс по продаже земельного участка именно с подготовки необходимых документов. Данный момент является наиболее важным, поскольку возникновение каких-либо проблем на данном этапе, может существенно повлиять на процесс совершение сделки (ожидать ее результата придется не один месяц либо вообще сделать ее совершение невозможным).

Шаг 2. Проведите оценку земельного участка

В целях наиболее выгодной продажи вашего участка следует осуществить его правильную оценку.

Сделайте это одним из нижеследующих способов:

• Полагаясь на свои знания и возможности, произведите оценку самостоятельно. Для этого: осуществите мониторинг рынка недвижимости, обратившись к интернет-ресурсам, изучите информацию, содержащуюся в средствах массовой информации, просмотрите доски объявлений и т. д.;
• Не полагаясь на себя, обратитесь к профессиональным услугам агентств по недвижимости.

Любой из предложенных вариантов имеет место быть и при этом каждому из них присущи положительные и отрицательные моменты, сравнить которые удобнее будет при помощи следующей таблицы.

Оценка, проведенная самостоятельно		Профессиональная оценка риелторов
Плюсы	Минусы	Плюсы	Минусы
Отсутствие затрат на проведение оценки (либо минимальные затраты). Обычно собственник не несет финансовых затрат на проведение собственной оценки.	Недостаточная объективность оценки. Собственником может быть завышена цена участка и, в этом случае, продажа участка может затянуться, или же наоборот, занизит цену, что позволить быстро осуществить продажу земли, но останется в проигрыше в материальном плане.	Определяется реальная рыночная стоимость.	Возможные значительные финансовые затраты, в связи с достаточно высокими тарифами на совершение оценки.
		Риелтерским агентством будет составлено профессиональное заключение об оценке, которое предъявляется потенциальным покупателям.

Если же вы, реально оценив свои возможности, приняли решение самостоятельно приступить к осуществлению оценки принадлежащего вам земельного участка, не прибегая при этом к помощи профессионалов-риелтеров, знайте и, соответственно, умело примените в целях оценки следующие факторы, непосредственно влияющие на его стоимость:

• Размер участка. Цена будет напрямую зависеть от величины участка: чем больше площадь участка — тем выше его цена и наоборот;
• Географическое расположение. Непосредственная близость земельного участка к большому городу положительным образом скажется на установление цены участка;
• Наличие и состояние подъездных путей, транспортное обеспечение и т.д. Цену вашего участка реально повысит процентов на 5-10 наличие возможности без труда добраться к продаваемому участку на общественном транспорте или же на собственной автомашине. Участок, доступ к которым затруднителен в связи с необходимостью делать пересадки на общественном транспорте, в связи с состоянием дорог либо по иным причинам, значительно проигрывают в цене;
• Существенное значение имеет назначение использования земельного участка. Цена на участок может напрямую зависеть от того, расположен он в садовом либо дачном кооперативе, предназначен для строительства либо для ведения личного подсобного хозяйства и т. д.;
• Немаловажен и рельеф участка. Плоская поверхность земельного участка будет оцениваться выше по сравнению с земельным участком, на котором находятся холмы, впадины, болотистые участки и иные «неудобицы»;
• Качество грунта и расположение грунтовых вод так же смогут повлиять на установление цены участка в зависимости от его целевого предназначения, как то: будет ли он использоваться в целях огородничества, садоводства, строительства;
• Наличие и состояние развития инфраструктуры. Положительную роль в ценообразовании сыграют и расположенные поблизости медицинские, образовательные учреждения, предприятия торговли и сервиса и т. д.;
• Состояние (ухоженность) земельного участка. Отсутствие на вашем участке мест скопления и складирования различного мусора, наличие посеянного и ухоженного газона возможно быстрее привлечет к себе внимание потенциального покупателя, хотя возможно и не повлияет существенным образом на увеличение цены участка;
• Наличие хозяйственных построек, их состояние. Нахождение на земельном участке жилого дома, бани, парника (теплицы), гаража, погреба, сарая, добротное состояние этих построек в разы может увеличить стоимость участка. Ветхие постройки, напротив, необходимо снести до начала процесса продажи участка, т. к. в противном случае, цену участка возможно придется снизить на сумму материальных затрат будущих покупателей на снос негодных к использованию строений.

Шаг 3. Поиск потенциальных покупателей

Когда есть необходимость в срочной продаже принадлежащего вам земельного участка, то целесообразным будет обратиться за профессиональной помощью в агентства недвижимости.

Если вы располагаете достаточным количеством времени, необходимыми знаниями и умениями, то приступать к продаже земли можно и самостоятельно. Приложив определенные усилия, вы добьетесь желаемого результата, сэкономив при этом довольно значительную сумму денег, однако в данном случае вы не застрахованы от вероятности быть обманутым недобросовестным покупателем.

Несмотря на то, что тарифы на услуги агентств по недвижимости довольно высоки, материальные затраты заказчиков все же оправдают себя тем, что агентство проведет за вас всю необходимую работу для проведения сделки по купле-продаже земельного участка: будет осуществлен поиск и подбор потенциальных покупателей, а так же оказана профессиональная помощь в подготовке необходимых для проведения сделки документов и обеспечена юридическая чистота договора купли-продажи.

Воспользоваться помощью риелторов или же все сделать самостоятельно – решать только вам. Если выбор выпал в пользу проведения самостоятельной работы, то воспользуйтесь нижеуказанной информацией.

В целях поиска нового владельца для своего земельного участка вам организуйте и проведите собственную рекламную компанию, распространив информацию о продаже своего участка среди максимально возможного количества людей.

Для начала составьте объявление о продаже, включив в данное объявление как можно больше сведений об участке, характеризующих его с наиболее выгодной стороны.

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Как быстро продать участок земли,

Образец договора купли-продажи садового участка смотрите по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-sadovogo-uchastka.html

К примеру, оно должно содержать следующую информацию:

• Опишите место, где расположен ваш участок;
• Укажите размеры участка, его площадь;
• Есть ли на земельном участке хозяйственные постройки, их состояние;
• Напишите о качестве и составе грунта;
• Укажите наличие инфраструктуры;
• Есть ли подъездные пути и возможность сообщения общественного транспорта;
• Имеется ли рядом с участком водоем, лес и т.п.

Составив объявление, распространите информацию о продаже через специализированные интернет-ресурсы, печатные средства массовой информации и иным доступным вам способом, в том числе: общаясь с друзьями, родными, знакомыми, расклеивая объявления. Может быть именно такой прием поможет вам найти своего покупателя.

Шаг 4. Осмотр земельного участка и проведение переговоров с покупателями

До встречи с покупателем, который конечно же выразит свое желание ознакомиться с земельным участком, вам необходимо привести в порядок предмет продажи: займитесь уборкой мусора, снесите, при наличии, ветхие постройки.

В беседе с покупателем старайтесь проявлять уважение к его мнению и пожеланиям, но вместе с тем, отстаивайте и свои интересы.

Если все интересующие покупателя вопросы будут решены, вы договоритесь о цене участка и примете обоюдное решение о проведении сделки купли-продажи, вам останется договориться о последующей встрече у нотариуса для заключения соответствующего договора.

Перед заключением договора купли-продажи участка можно заключить предварительный договор, но этот момент не является для вас обязательным.

Шаг 5. Соберите пакет документов

Для совершения сделки купли-продажи земельного участка обеим сторонам по сделке требуется обеспечить наличие следующих документов:

• Личные паспорта и их копии как собственника земельного участка, так и покупателя;
• В случае совершения сделки от имени собственника иным лицом, необходимо наличие удостоверенной в нотариальном порядке доверенности на имя поверенного;
• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план;
• Если земельный участок является совместной собственностью супругов, необходимо оформить заверенное нотариусом разрешение супруга (супруги) на продажу участка;
• Если один из покупателей так же состоит в браке, то необходимо письменное разрешение на долю супруга;
• Справка о том, что на участке отсутствуют постройки;
• При наличии строений необходимо предъявить на них правоустанавливающие документы, выдаваемые организациями БТИ (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения и т. д.);
• Документ об отсутствии обременений земельного участка;
• Если сделка совершается с участием несовершеннолетнего лица, необходимо разрешение попечительского совета;
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Шаг 6. Совершите сделку купли-продажи земельного участка

В оговоренный сторонами сделки день, продавец и покупатель земельного участка должны обратиться к нотариусу, имея при себе все необходимые документы, и заключить между собой договор купли-продажи, который будет составлен в 3-х экземплярах. После заключения договора необходимо обратиться в Регистрационную палату, оформить документы на участок и произвести полный расчет.

Шаг 7. Оформите документы в Росреестре и совершите расчет

Стороны по сделке с необходимыми документами, о которых указано выше, имея при себе три экземпляра договора купли-продажи земельного участка, должны обратиться в Росреестр, где продавцу необходимо написать заявление о регистрации сделки и передать документы на перерегистрацию.

Продавец и покупатель ставят свои подписи на всех необходимых документах в присутствии государственного представителя и производят между собой полный расчет по сделке. После этого осуществляется передача земельного участка новому собственнику.

В течении месяца новый владелец должен получить документы на приобретенный участок земли.

Оформление сделки купли-продажи земельного участка

Главные моменты заключения договора купли-продажи и оформление права собственности на земельный участок:

• Заключите предварительный договор купли-продажи земельного участка. Данный этап не является обязательным, но в случае заключения сделки без участия посредников позволит сторонам обезопасить себя путем включения в договор условий о взаимных гарантиях;
• Сделайте копии документов, оригиналы которых будут возвращены сторонам сделки, а копии оставлены в соответствующих учреждениях (нотариальной конторе, Россреестре);
• Непосредственное заключение самого договора купли -продажи земельного участка (в 3-х экземплярах). Один экземпляр договора останется в делах регистрационной палаты, а два оставшиеся будут предназначаться для каждой из сторон договора;
• В случае, когда предварительный договор не составлялся либо его условиями не согласована дата заключения основного договора и способ передачи денежных средств, четко оговорите эти условия;
• Предъявите документы и договор купли-продажи в регистрационную палату. Продавец и покупатель должны подписать документы в присутствии представителя государства;
• Произведите передачу денежных средств в соответствии с условиями заключенного договора;
• Осуществить передачу земельного участка новому собственнику;
• Подайте налоговую декларацию и уплатите в установленном размере налог за совершение продажи земельного участка.

Как правильно составить договор купли-продажи земельного участка

Многие интернет-ресурсы предлагают к использованию готовые образцы договоров купли-продажи земельных участков. Насколько можно доверять данной информации и стоит ли брать эти образцы за основу для составления своего договора купли-продажи земельного участка?

По большому счету, образцы договоров, не привязанных к конкретной сделке, имеют свои положительные и отрицательные стороны. Так, для гражданина, который не имеет юридического образования и специальных навыков по составлению договоров, такой образец, несомненно, будет хорошим подспорьем, поскольку, используя его, вы будете в курсе того, какие основные условия необходимо включить в предстоящий к заключению договор.

Однако, как говорится, существует и обратная сторона медали: некоторые из размещенных в интернете договоров, предлагаемых за основу к последующему заключению договора купли-продажи земельного участка, содержат в себе ошибки, либо составлены на основе зарубежного (казахского, белорусского, украинского), либо утратившего силу законодательства Российской Федерации. Такие договоры, к сожалению, встречаются и на правовых сайтах домена.ru.

Учитывая это и приняв решение воспользоваться содержащимся в интернете образцом договора купли-продажи земельного участка, проверьте, соответствует ли этот договор нормам действующего Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации. Аналогичные требования касаются и образца договора купли-продажи части земельного участка, так как его условия соответствуют условиям договору продажи целого земельного участка.

Подводя итог, можно сделать вывод, что для образованного и внимательного человека составить договор купли-продажи земельного участка не составит труда. Тем не менее, если вы все же в чем-то сомневаетесь, целесообразным будет прибегнуть к помощи профессионалов – обратитесь к юристам, это позволит вам избежать ошибок и сэкономит массу вашего личного времени, а возможно и денег.

Законодательством не установлены конкретные требования к содержанию договора купли-продажи земельного участка, но учитывая сложившуюся практику, все же необходимо включить в договор следующие положения:

• Наименование сторон договора. Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей необходимо указать свои полные фамилию, имя, отчество, а для организаций — полное наименование и организационно-правовую форму;
• Предмет договора, включив в него наиболее полные характеристики, о которых было указано выше;
• Укажите, при наличии, на обременения земельного участка. Если договор не будет содержать информацию о том, что участок передан в аренду, или обременен сервитутом, договор может быть признан недействительным и покупатель предъявит свои законные требования о расторжении договора и возврате уплаченных при расчете денег;
• Определите цену договора, поскольку это условие является существенным при заключении любого договора купли-продажи и при отсутствии в договоре данного условия он моет быть признан незаключенным и все полученное по сделке будет приведено в первоначальное состояние;
• Установите порядок расчета. Данное условие стороны договора могут определить по своему усмотрению;
• Укажите реквизиты сторон: для граждан — адреса и данные документов, удостоверяющих личность, для индивидуальных предпринимателей — номер и серия свидетельства о государственной регистрации, для юридических лиц — местонахождение и банковские реквизиты (номер текущего (расчетного) банковского счета, УНП, БИК).

Кроме основных, перечисленных выше условий, стороны могут на свое усмотрение отразить в договоре и иные условия, касающиеся:

• форс-мажорных обстоятельств, при наступлении которых стороны не несут ответственности за неисполнение обязательств по договору;
• порядка разрешения возникших споров (добровольный либо судебный);
• мер ответственности за неисполнение условий договора;
• условие о том, кто будет оплачивать расходы по регистрации договора и т.п.

При составлении договора следует так же учесть, что помимо обязательных условий, подлежащих включению в договор, существуют и условия, которые напротив, не подлежат включению в совершаемую сделку.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, к таким условиям относятся:

• право продавца на выкуп участка обратно;
• условия об установлении каких-либо ограничений покупателя в пользовании и (или) распоряжении земельным участком, помимо предусмотренных законом (например, продавец не вправе запретить покупателю в будущем передавать землю в аренду или же продать земельный участок);
• условие об отказе продавца от ответственности, в случае, когда на земельный участок, возможно, заявят свои права третьи лица, не участвовавшие при заключении сделки (т.е. мы заключаем сделку, а все что после – твои проблемы).

Данные условия являются незаконными, и даже при условии включения их в договор, они не имеют никакой юридической силы и не влекут за собой никаких правовых последствий для сторон.

Имейте в виду, что договора купли-продажи земельного участка необходимо составить в письменной форме и зарегистрировать его в Россреестре, поскольку все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации.

Поскольку действующим законодательством не установлены требования к формату бумаги, размеру используемого при составлении договора шрифта, последовательности размещения частей договора, стороны в данной части свободны при составлении договора и могут действовать по своему усмотрению.

Была ли Запись полезна? 96 из 101 читателей считают Запись полезной.

Продажа земельного участка – это сложная сделка, при которой, казалось бы, не обойтись без посреднических услуг риелтора. Однако, если знать основные законодательные требования и особенности заключения сделки, то можно обойтись и собственными силами. Расскажем, как продать земельный участок без посредников, приведем пошаговую инструкцию и обратим внимание на нюансы, которые следует учесть.

Готовим землю к продаже

Перед тем, как реализовывать земельный участок, его нужно подготовить. Предварительная подготовка заключается в следующем:

• определение границ земельного участка – если этого не было сделано ранее, то потребуется провести межевание и зарегистрировать надел, как самостоятельный объект недвижимости;
• определение стоимости надела – оценка проводится с помощью оценщика или самостоятельно на основе кадастровой документации и анализа рынка земли в вашем регионе.

Помимо этого, потребуется подготовить необходимый пакет документов. Их отсутствие не только может снизить стоимость земельного участка, но и сделать продажу невозможной. В некоторых случаях без определенных бумаг невозможно зарегистрировать переход имущественных прав от продавца к покупателю в государственных органах.

Остановимся на первых двух шагах предпродажной подготовки подробнее.

Шаг 1. Собираем пакет документов

Итак, в первую очередь следует подготовиться к совершению сделки документально. Невозможно продать земельный участок без постановки на кадастровый учет и межевания.

В результате этих действий собственник земли получает на руки технический план и межевой план. В техническом плане содержится информация о владельце объекта недвижимости, индивидуально присвоенном регистрационном номере, а также идентификационные характеристики земельного надела.

Для получения документа необходимо обратиться в Росреестр или территориальное отделение МФЦ по месту расположения земельного участка. Процедура оформления довольно длительная – может занять около месяца.

Межевой план составляется на основании измерений, произведенных кадастровыми инженерами. Специалисты выезжают по адресу местоположения, устанавливают границы участка, согласовывают их с соседями и составляют схематическое изображение надела.

После того, как все работы технического характера будут выполнены, в Росреестре проводится проверка данных. В заключение оформляется технический план и межевой план участка.

Помимо этого, потребуется подтвердить право собственности. Для этой цели подойдет свидетельство о праве собственности. После 2017 года этот документ не выдается. Ему на смену пришла выписка из ЕГРН.

Подготовить документы для продажи чрезвычайно важно. Без полного пакета бумаг совершение купли-продажи будет невозможным.

Шаг 2. Оцениваем земельный участок

Правильная оценка важна для наиболее выгодной продажи земли. Сделать ее можно самостоятельно или прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков.

Если будете полагаться на свои знания, то потребуется осуществить мониторинг рынка недвижимости своего региона на интернет-ресурсах. Как правило, такая информация размещается на публичных досках объявлений. Потребуется найти земельный участок с аналогичными характеристиками и сравнить цены.

Не все полагаются на себя в таком сложном вопросе, как ценообразование. Оценка, проведенная профессионалом, будет максимально объективной. Специалист определит реальную рыночную стоимость с учетом всех особенностей земельного участка. Минус у такого способа один – высокая стоимость услуг оценщика.

От чего зависит стоимость участка? На его цену влияет:

• размер надела – чем больше площадь, тем выше его цена и наоборот;
• географическое расположение – близость к городу и значимым объектам инфраструктуры повышает цену;
• наличие подъездных путей и транспортное обеспечение;
• вид разрешенного использования земельного участка;
• рельеф надела – плоские участки стоят дороже;
• качество грунта;
• расположение грунтовых вод;
• развитие инфраструктуры;
• ухоженность участка;
• наличие хозяйственных построек.

Это далеко не все факторы, от которых зависит цена земельного надела. Все их нужно учитывать при определении стоимости надела.

Продаем земельный участок без посредников

Продать землю без помощи специалистов довольно непростая задача. Проведение сделки требует чрезвычайной внимательности. От того, насколько будут учтены все нюансы и особенности зависит исход купли-продажи.

Стадия продажи включает несколько обязательных пошаговых действий:

1. Поиск потенциальных покупателей.
2. Проведение переговоров и осмотр надела.
3. Сбор документов.
4. Оформление сделки.
5. Расчеты с покупателем и регистрация сделки.

Рассмотрим подробнее каждый этап алгоритма. Перед тем, как приступать к оформлению, рекомендуем получить бесплатную консультацию юриста на нашем сайте.

Шаг 1. Поиск покупателей

Сразу следует сказать, что при высокой степени срочности продажи земли целесообразно обратиться к риелтору. Пытаться продать участок самостоятельно следует только в том случае, когда вы располагаете временем.

Почему так? Дело в том, что, торопясь, вы можете не обратить внимания на серьезные моменты и рискуете быть обманутыми недобросовестными покупателями.

Для самостоятельного поиска покупателя на участок потребуется организовать собственную рекламную кампанию. Информация о продаже земли должна быть максимально распространена среди людей.

Составьте объявление о продаже, включив в него как можно больше сведений о наделе. Вам нужно показать объект с наиболее выгодной стороны.

Опишите местность, где располагается земельный участок. Обязательно укажите размеры надела, его площадь. Потенциальному покупателю необходимо знать, есть ли на земле хозяйственные постройки, каково их состояние. Интересным будет информация о наличии поблизости леса или водоема.

После того, как объявление о продаже будет готово, распространите его на известных досках в интернете (Авито, Из рук в руки, Юла и т.п.), а также в местных печатных изданиях. Поспрашивайте у знакомых и друзей – возможно кто-то интересуется приобретением надела. Можно также расклеить объявления на оффлайн-досках.

Шаг 2. Осмотр участка и переговоры с покупателем

До того, как пригласить покупателя на осмотр объекта недвижимости, необходимо привести участок в порядок. Уберите весь мусор, снесите ветхие строения.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 288-16-93
(Москва)

+7 (812) 490-76-51
(Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

При беседе с покупателем проявляйте уважение и учитывайте его пожелания, но и про свои интересы забывать не стоит. Если все вопросы решены, и вы договоритесь о цене, то нужно условиться о следующей встрече для заключения договора. Для закрепления достигнутых договоренностей можно оформить предварительный договор купли-продажи.

Шаг 3. Сбор пакета документов

Для заключения сделки купли-продажи земельного участка обе стороны должны подготовить следующие документы:

• общегражданские паспорта и их копии;
• нотариальная доверенность, если со стороны продавца или покупателя действует представитель;
• выписки из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на землю;
• технический план;
• межевой план;
• согласие второго супруга на заключение сделки, если земля является совместно нажитым имуществом (оформляется нотариально);
• справка об отсутствии построек на участке;
• если постройки есть, то правоустанавливающие документы на них;
• документ об отсутствии обременений (подойдет расширенная выписка из ЕГРН);
• разрешение от органов опеки и попечительства, если одна из сторон сделки – несовершеннолетний человек.

Помимо этого, потребуется договор купли-продажи и акт приема-передачи. Эти документы лучше подготавливать с участием профессионального юриста.

Воспользоваться юридической помощью можно на нашем сайте. Напишите дежурному специалисту.

Шаг 4. Оформление сделки

Купля-продажа оформляется соответствующим договором. В нем обязательно необходимо прописать:

• идентификационные сведения о продавце и покупателе;
• идентификационные данные о земельном участке;
• цена сделки;
• права и обязанности сторон;
• порядок проведения расчетов;
• порядок расторжения;
• наличие или отсутствие обременений;
• форс-мажорные обстоятельства;
• ответственность за неисполнение условий договора;
• подпись и дата оформления.

Можно воспользоваться готовым образцом договора купли-продажи, которые повсеместно размещены в интернете. Однако подобные документы следует использовать с осторожностью. Гражданин, который не имеет специальных навыков и юридического образования, не сможет разобраться в «подводных камнях» предоставляемого бланка. Прежде чем использовать готовый бланк, удостоверьтесь, что он соответствует действующим нормам гражданского и земельного законодательства.

В договоре в обязательном порядке указывается стоимость продажи. Без этих данных договор купли-продажи будет считаться недействительным.

Недопустимо включать в текст договора данные о праве продавца на выкуп участка обратно, а также условия, ограничивающие право собственности покупателя. Подобные пункты являются незаконными.

Договор купли-продажи в трех экземплярах – один для покупателя, один для продавца, один для Росреестра. После того, как договор будет оформлен, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Шаг 5. Расчет и регистрация в Росреестре

Продавцу и покупателю нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с документами и договором купли-продажи. Обращаться нужно в территориальное отделение учреждений по месту расположения земельного участка.

Сотрудник ведомства примет документы и выдаст расписку, в которой укажет дату готовности бумаг. Продавцу необходимо написать заявление о регистрации перехода права собственности.

Процедура регистрации облагается государственной пошлиной. Ее размер составляет 2000 рублей. Квитанцию для оплаты выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок регистрации составляет семь дней. По окончанию этого периода покупатель получит на руки оригиналы переданных документов и актуальную выписку из ЕГРН, в которой он уже будет полноправным владельцем земли.

Для передачи денежных средств продавцу целесообразно и безопасно для сторон использовать банковскую ячейку. Деньги будут «заблокированы» для обеих сторон в банке до момента регистрации. Только после этого их сможет получить продавец.

Особенности оформления купли-продажи земельного участка

Можно выделить основные моменты оформления сделки:

1. Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка. Это не обязательный документ. Он ни к чему не принуждает стороны. Соглашение подтверждает только их намерение заключить сделку в будущем.
2. Заключение договора купли-продажи в трех экземплярах. В договоре необходимо четко прописать условия передачи денежных средств и сроки фактической передачи земельного участка.
3. Предъявление документов в Росреестр. Бумаги подписываются в присутствии сотрудника Росреестра.
4. Подача налоговой декларации. Вырученные деньги являются доходом физического лица, который подлежит налогообложению. Потребуется подать декларацию и выплатить сумму в размере 13 %.

Рекомендуется сделать все копии задействованных документов. Тем самым вы избежите возможных проблем.

Если вы продаете земли сельскохозяйственного назначения, то перед поиском покупателя, необходимо сообщить о своем намерении в местную администрацию. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки таких земель.

Уведомление направляется посредством заказного письма. В нем обязательно указывается площадь продаваемого земельного участка, стоимость продажи и месторасположение.

Если администрация отказывается от приобретения или в течение месяца игнорирует сообщение о продаже, то собственник вправе реализовать ее кому угодно. Однако при этом цена продажи не может быть ниже указанной в уведомлении муниципалитета.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать земельный участок без посредников. Пошаговая инструкция, приведенная в статье, освещает многие нюансы, но далеко не все. Рекомендуем проконсультироваться со специалистом нашего сайта.

Порядок покупки земельного участка у собственника

Решение о покупке земельного участка чаще принимается для последующего его использования в качестве дачи, разбивки огорода или для постройки частного дома. Объявлений о продаже достаточно много, выбрать можно и район нахождения и приемлемую цену. Но переплачивать посредникам не имеет смысла, если найти участок непосредственно от собственника.

Важным в вопросе покупки земельного участка является проверка правоустанавливающих документов у хозяина, а также правильное оформление сделки. Обязательно должны быть вынесены границы участка по закону, чтобы не возникло моментов с соседями или муниципалитетом. Земли, полученные гражданами самозахватом, не могут быть оформлены официально и поставлены на кадастровый учет.

В качестве продавца может выступать не только собственник участка, но риэлтор или иное доверенное лицо. В первом случае необходимо проверить наличие лицензии на осуществление деятельности, во втором – нотариальной доверенности. Обязательно указание в доверенности право представлять интересы собственника при продаже именно этого конкретного земельного участка.

Закон

Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

• Гражданский кодекс РФ;
• Земельный кодекс РФ.

Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ (действует до 01.01.2020 г.), который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

• при покупке земли у юридического лица;
• в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
• при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.

Что необходимо проверить?

1. Чтобы не получить вместе с землей головную боль, следует внимательно ознакомиться с документами о собственности, это необходимо:

• для выяснения, является ли лицо собственником на самом деле;
• для того, чтобы знать, что участок земли не находится в аресте или обременении.

Для выяснения этих обстоятельств потребуется изучить выписку из ЕГРН на конкретный интересующий надел.

Заказ выписки из ЕГРН в виде электронного документа является самым удобным способом. Рекомендуем сервис на этой странице, присылает готовый документ в течение от нескольких минут до 3 часов. Документ имеет электронную подпись регистратора (ЭЦП), подтверждающую достоверность сведений, полученных из официального источника. Для получения выписки потребуется заплатить госпошлину в размере 250 рублей.

Выписка из ЕГРН, которую недавно заказывали .

2. Дополнительно запросите у собственника межевой план и сверьте их с выпиской из ЕГРН. Межевание необходимо, чтобы точно знать границы участка и согласование их с соседями.

Важно обратить внимание на категорию разрешенного использования земли.

3. Если на ней планируется строительство жилого дома, необходимо иметь ИЖС. В садоводческих товариществах допустимо возводить дачные дома.

4. Помимо разрешения на ИЖС для участка, планируемого для строительства жилого дома, необходимо обратить внимание на инфраструктуру рядом с ним. Это наличие проезда, удаленность от дорог, наличие коммуникаций вблизи надела.

Если право на участок не установлено, лучше воздержаться от сделки, поскольку могут возникнуть проблемы с ее оформлением. Это может быть не только трудности с межеванием, но и наличие обременений, непогашенный долг по налогу и т.д.

Проверку документов можно доверить юристу, тогда вы сможете получить от него:

• полную историческую справку о возникновении прав и отчуждении;
• подтверждение факта межевания участка;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений на землю, а также арестов и претензий третьих лиц;
• имеются ли на продаваемой земле объекты ведения хозяйственной деятельности (утилизация отходов, добыча ресурсов и т.д.)

Если Вы выбрали этот вариант, то обратитесь к нашему юрист-консультанту.

Необходимые документы

Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:

• удостоверение личности продавца;
• правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
• выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
• межевой и кадастровый планы;
• справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
• согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.

Согласие супруга(и) на проведение сделки купли продажи земельного участка —

Продавец должен представить перечисленные документы в оригиналах. Покупателю необходимо сверить все данные, указанные в них: данные собственника, кадастровый номер участка и т.д. При наличии расхождений следует отказаться от сделки, вероятно здесь можно усмотреть мошеннические действия.

При покупке земли у юридического лица, проверьте его на официальном сайте ФНС и запросите уставные документы.

Выписка из ЕГРН дает четкое представление о выносе границ земельного участка и подтверждает, что пройден процесс межевания. Поэтому требуйте у продавца этот документ, а для проверки границ на местности можно воспользоваться публичной кадастровой картой.

Только убедившись, что все документы в порядке, можно приступать к составлению и подписанию договора купли-продажи.

Порядок покупки земельного участка в 2019 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3. Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них. Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел.

4. Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

Предварительный договор купли продажи земельного участка —

Как правильно его заполнить .

5. Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами. Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов.

Образец с пояснениями договора купли продажи земельного участка —

Про правильное заполнение .

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6. Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно узнать в этой статье /kvartira/vypiska-iz-egrp-besplatno-onlajn/

Особенности покупки участка в СНТ

При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.

Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:

• цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
• на земле в товариществе можно построить дом;
• при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
• перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
• строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.

Особенности покупки земли под ИЖС

Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

• обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
• возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
• после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
• предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

Порядок действий при покупки земельного участка у собственника

Приобретение земли возможно либо у государства, либо у физического лица. В том и другом случае — это процедура длительная, требующая подготовки пакета документации.

Законодательство разрешает покупать наделы собственников. Оформлением справок при этом занимается продавец.

Как осуществляется процесс приобретения ЗУ у собственника, каков порядок оформления и регистрации сделки?

Нормативное регулирование

Сделки, касаемые недвижимого имущества, регулируются 30 гл. Гражданского кодекса. Нормативно – правовой акт раскрывает вопросы, связанные с законностью сделки, правилами заключения договора, защитой прав участников.

Земельный кодекс РФ решает вопросы перехода прав собственности.

Согласно статье 37 ЗК:

• объектом купли – продажи может выступать надел, состоящий на кадастровом государственном учете;
• покупатель имеет право расторжения договора купли – продажи, если продавец предоставил ему неверную информацию;
• имеются условия соглашения, являющиеся недействительными (о праве выкупа продавцом ЗУ обратно, об ответственности продавца при предъявлении прав на участок третьим лицам и пр.).

Внимание! ГК и ЗК являются ключевыми нормативно – правовыми актами при регулировании вопросов проведения сделки купли – продажи.

Не менее важен Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Документ гласит, что для признания сделки действительной она должна быть зарегистрирована.

Как купить землю?

Прежде чем заключать сделку, необходимо подобрать подходящий участок и осмотреть его.

Чтобы оформить его в собственность, необходимо придерживаться алгоритма:

1. Заключить предварительный договор (с указанием обязанностей сторон).
2. Установить требуемые сроки для подготовки и сбора пакета документации.
3. Составить договор купли – продажи.
4. Обсудить условия оплаты.
5. Подписать соглашение.
6. Зарегистрировать его в Росреестре.

Договор подписывается обеими сторонами.

Оформляется в трех экземплярах: для владельца, покупателя, сотрудника Росреестра. Предварительно заверять их не нужно.

Проверка документации и владельца

После выбора подходящего земельного участка необходимо приступать к юридической стороне вопроса и оформлению сделки в регистрирующих органах.

Первый шаг — документальная проверка того, что продавец является единственным собственником территории, и она не арестована, не имеет обременений. Чтобы получить такую информацию в Росреестре, придется заплатить 250 рублей.

Обратите внимание! Регистрирующий орган высылает выписку ЕГРН в течение трех суток с момента подачи запроса. Выдаваемые сведения являются официальными, подтверждаются электронной цифровой подписью.

Следующий шаг — проверка чистоты справок. При приобретении ЗУ обязательны такие документы:

• Паспорт. Данные необходимо сверить с информацией в выписке.
• Устав. Если продавец — юридическое лицо, у него следует запросить уставные документы. Правоспособность проверяется на сайте ФНС.
• Выписка ЕГРН. Помимо вышеуказанной информации нужно проверить кадастровый номер и указанную категорию земли.
• Согласие на продажу. Если продавец состоит в законном браке, понадобится согласие мужа (жены). Заверяется нотариусом. Без наличия этой справки сделка не будет осуществлена.

Если имеется возможность, необходимо измерить надел и сравнить с цифрами в документации владельца. Размер площади должен совпадать.

Подробнее о проверках земельного участка смотрите в видео:

Пакет документации на ЗУ

Прежде чем приобретать земельный участок, необходимо изучить правоустанавливающие документы на недвижимость (ДКП, дарственная и т.п.).

Для заключения нового договора купли — продажи понадобятся:

1. паспорта участников сделки, их ИНН;
2. справка, подтверждающая право собственности на отчуждаемую территорию;
3. денежная оценка эксперта;
4. заключение об ограничениях (если имеются);
5. технические документы ою участке;
6. заявление от мужа (жены) продавца на продажу надела (заверяется у нотариуса);
7. свидетельство о заключении брака;
8. извлечение об отсутствии запретов на продажу территории.

Документы предоставляются нотариусу для регистрации сделки или лично в регистрирующую палату.

Если имеется жилое строение, подаются данные о государственной регистрации прав на него, а также справка о стоимости здания, акт приема его в эксплуатацию.

Справка! Если ЗУ продает не владелец, а его представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность.

Дополнительно покупателем оплачивается государственная пошлина.

Процедура оформления договора купли – продажи

В договоре купли – продажи стороны фиксируют условия сделки. Объектом договора является земельная территория, сторонами — продавец (в лице собственника) и покупатель. Договор оформляется письменно. Составляется самостоятельно участниками сделки или с помощью нотариуса.

Указываются:

• где и когда было заключено соглашение;
• данные из паспорта;
• сведения об объекте (кадастровый номер, площадь, месторасположение, границы);
• стоимость покупки, условия оплаты, расторжения, ответственность сторон.

Важно! Все пункты соглашения необходимо подтверждать документально.

1. Скачать бланк типового договора купли-продажи
2. Скачать образец заполнения договора купли-продажи

Процесс передачи денежных средств

Условия приобретения ЗУ продавец и покупатель обсуждают заранее. Также они принимают решение о необходимости уплаты задатка, его размера.

Часто эта сумма представляет собой определенный процент от общей стоимости надела. Условия внесения задатка стороны прописывают в предварительном соглашении.

Бывает нескольких видов:

• наличные средства;
• безналичные,
• недвижимое;
• движимое имущество.

Если покупатель рассчитывается наличными деньгами, продавец выдает ему расписку о получении денег. При безналичном расчете финансы переводятся на счет продавца.

Подача документов и заявления в Росреестр

В соответствии с законодательством заявление и документы подаются в Росреестр или МФЦ — лично, почтой или онлайн. При предоставлении документации рассматривается их соответствие установленным стандартам и правовая сила сделки.

Кроме основного договора в Росреестр предоставляются:

1. межевой план;
2. выписка ЕГРН;
3. схема расположения надела на Кадастровой карте;
4. заявление;
5. квитанция об оплате сбора.

Подаются справки в любом отделении МФЦ или Росреестра по месту расположения участка. Заявление рассматривают в течение 10 дней. При наличии электронной подписи допустимо регистрировать сделку онлайн на сайте Росреестра, но это не избавит от похода за итоговыми документами при смене собственника.

С какими трудностями можно столкнуться?

При приобретении территории у собственников покупатели могут столкнуться с проблемами. Первая — недобросовестный продавец.

Бывает, что с целью ускорения продажи владельцы замалчивают о важных обстоятельствах. Надел может относиться к территории лесного фонда — продажа в этом случае недопустима.

Часто продавцы не оповещают о категории ЗУ. Сельскохозяйственная земля не может использоваться в промышленных целях.

Покупатель будет обязан менять категорию самостоятельно. Если участок окажется самовольно захваченным, прав на него по закону нет. Территория может быть арестована, быть залогом или перепроданной (без кадастрового номера, по акту старого образца).

Вторая проблема — неправильное оформление документации: несовпадение информации в новых справках и имеющемся кадастровом паспорте. Если право на землю принадлежит малолетнему гражданину, в соглашении потребуется согласие опекуна (попечителя).

По своей невнимательности покупатель может получить другой участок — не тот, который ему показывали. При осмотре планируемой покупки необходимо следить, чтобы кадастровые номера в справках не отличались от осматриваемой территории.

Таким образом, законодательная власть допускает возможность покупки земельного участка у собственника. Прежде чем приобретать территорию, необходимо проверить документы и убедиться, что продавец является собственником.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка г. _________________________ _________________________ _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и _________________________, в лице _________________________, действующего на основании _________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок из земель _________________________, общей площадью _________________________ кв. м, кадастровый номер _________________________, находящийся по адресу: _________________________, (далее — земельный участок). 1.2. Разрешенное использование указанного земельного участка: _________________________. Границы передаваемого Покупателю земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью настоящего договора. 1.3. Отчуждаемый по настоящему договору земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________________________ от _________________________ № _________________________, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № _________________________, выданной _________________________. 1.4. Продавец доводит до сведения Покупателя, а Покупатель к сведению принимает, что на момент заключения настоящего договора в отношении земельного участка существуют следующие обременения (ограничения в использовании): _________________________ в соответствии с _________________________ сроком на _________________________. 1.5. Земельный участок передается вместе с расположенными на нем _________________________ (далее — Объекты). 1.6. Объекты принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается _________________________. 2. Обязательства сторон 2.1. Продавец обязуется: 2.1.1. Предоставить Покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение Покупателя о его приобретении. 2.1.2. Передать Покупателю земельный участок по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором. 2.1.3. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 2.1.4. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой земельного участка к продаже. 2.1.5. Принять произведенную Покупателем оплату. 2.2. Покупатель обязуется: 2.2.1. Оплатить стоимость земельного участка в размере и порядке, установленном настоящим договором. 2.2.2. Принять земельный участок на условиях, предусмотренных настоящим договором. 2.3. Покупатель вправе: 2.3.1. Требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение Покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. 3. Цена договора и порядок расчетов 3.1. Указанный земельный участок оценивается Сторонами и продается за _________________________ рублей. Цена включает в себя стоимость Объектов, расположенных на земельном участке. Цена договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. 3.2. В день подписания настоящего договора Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере _________________________ % стоимости земельного участка. Окончательный расчет осуществляется не позднее _________________________ с момента заключения настоящего договора. 3.3. Расчет между Сторонами осуществляется путем безналичного перечисления суммы денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в настоящем договоре. Подтверждением оплаты будет являться предоставление платежных документов, удостоверяющих факт перечисления денежных средств на банковский счет Продавца. 4. Передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю 4.1. В соответствии со ст. 556 ГК РФ Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель обязуется принять у Продавца продаваемый по настоящему договору земельный участок на основании передаточного акта, который составляется Сторонами одновременно с подписанием настоящего договора в простой письменной форме. 4.2. Покупатель осмотрел земельный участок в натуре до подписания настоящего договора, ознакомился с качественными и количественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель в границах прилагаемого к настоящему договору плана земельного участка. Покупатель удовлетворен качественным состоянием земельного участка, претензий к Продавцу не имеет, каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, он не обнаружил. 4.3. Право собственности на земельный участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности. 4.4. Риск случайной гибели или порчи земельного участка до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце. 4.5. С момента передачи Покупателю и до его полной оплаты земельный участок признается находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате товара. 4.6. Все расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности, несет Покупатель. 5. Гарантии состоятельности сделки 5.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора земельный участок никому не продан, в споре, под арестом и запретом не состоит. 6. Ответственность сторон 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 6.2. В случае нарушения установленного настоящим договором срока передачи земельного участка Продавец уплачивает Покупателю за каждый день просрочки неустойку в размере _________________________ % от стоимости земельного участка. 6.3. За нарушение сроков оплаты Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере _________________________ % от суммы долга за каждый день просрочки. 6.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 6.5. В случае расторжения настоящего договора или признания его недействительным, а также в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности, Стороны обязаны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. 6.6. В случае, если расторжение договора или признание его недействительным, отказ в государственной регистрации перехода права собственности произошли в результате действий или бездействия одной из Сторон, то виновная Сторона должна возместить другой Стороне причиненные убытки, а также все расходы, связанные с подготовкой, оформлением настоящего договора, и регистрацией перехода права собственности, если иное не предусмотрено действующим законодательством. 7. Порядок разрешения споров 7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами. 7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 8. Заключительные положения 8.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах органа регистрации прав, а остальные выдаются Продавцу и Покупателю. 8.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему договору. 8.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора. 8.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. 9. Реквизиты и подписи сторон Продавец _________________________ _________________________ М. П. Покупатель _________________________ _________________________ М. П.