Договор купли продажи при ипотеке

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений. После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

• прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
• те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
• несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
• рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена). Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Рекомендуемая статья: Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Как происходит передача денег при ипотеке продавцу

Все о первоначальном взносе по ипотеке

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

• прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
• покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

• приватизация на одного супруга;
• получение в дар;
• наследование;
• брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
• покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

• снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
• отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
• техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

Другие образцы договоров, есть на специальной странице — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)

Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

2 578 просмотров

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Несмотря на тот факт, что договор не составляется банком, его сотрудники обычно имеют последнее слово: подходит ли документ в существующем виде или его нужно изменить.

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

Содержимое	Описание
Информация об объекте	Детальное описание квартиры, вплоть до этажности, количества комнат, размер жилой и нежилой площади и так далее.
Условия сделки	На каких условиях договор будет заключаться.
Сумма	Размер аванса, ежемесячных платежей, единовременной выплаты и так далее. Все суммы должны указываться как цифрами, так и буквами.
Права и обязанности сторон	Самый большой раздел, который должен включать в себя все, что могут или не могут делать стороны.
Вступление документа в силу	Дата, с которой договор вступает в силу (если это вообще нужно).
Проживающие лица	Описание того, кто проживает в квартире сейчас, кто будет проживать, есть ли временное зарегистрированные лица или арендаторы, а также условия их выселения.
Данные сторон	Паспортные данные покупателя и продавца (или покупателей/продавцов). Последнее актуально при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности или при условии, что жилье приобретается с одновременным разделением на доли.

В сделке, в которой присутствует банк, вероятность мошенничества резко снижается, однако совсем ее отбрасывать не стоит. Потому договор должен учитывать абсолютно все особенности.

Образец договор купли продажи ипотечной квартиры

Скачать образец купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Пример: Предположим, продается квартира, которая попутно еще и сдается продавцом в аренду. В жилье обитают арендаторы, на праве заключенного договора аренды. Просто так взять и выселить их нельзя. Однако в договоре можно предусмотреть пункт, исходя из которого договор аренды продлеваться не будет.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости. Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты. Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Покупка квартиры связана с огромным количеством рисков и мошеннических схем. За счет оформления ипотеки в банке части проблем можно избежать, как при помощи составления договора нотариусом. Однако для получения гарантии того, что сделка будет заключена без всяких подводных камней стоит обращаться за помощью к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут все основные нюансы, и они же могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это сводит вероятность мошенничества к нулю. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой

Не секрет, что при покупке квартиры в ипотеку следует внимательно составлять договор купли-продажи. На данной странице размещен текст договора-образца для безопасной сделки купли-продажи. Внимательно прочитайте весь договор и при необходимости внесите правки.

ДОГОВОР № _________ купли-продажи квартиры по ипотеке

«_____» _________ 20___г.

________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________, действующего на основании _______, с одной стороны,
гр. ________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», со второй другой стороны и
___________________ (наименование банка), именуемый в дальнейшем «Кредитор-Залогодержатель», зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации (свидетельство №_______ от «_____» _____________ _____г.), в лице _______________, действующ___ на основании _________, с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.

1.2. Покупатель-Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором-Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________, состоящую из ____ комнат общей площадью ______ кв. м., жилой площадью _____ кв. м (именуемую далее по тексту — Квартира (предмет ипотеки)), и передает данную Квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).

1.3. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________ (правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т.п.).

1.4. Инвентаризационная стоимость Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, составляет ___________ (______________) рублей, что подтверждается справкой № ______ от «____»__________ ____ г., выданной _________________________.

1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _______ (_____________________) рублей.

1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают Квартиру как предмет ипотеки в ________ (______________________) рублей.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Является полноправным и законным собственником Квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из ЕГРП, выданной __________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от «___»_________ ____ г.

2.1.2. Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.

2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на Квартиру (предмет ипотеки).

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ (ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ)
В СОБСТВЕННОСТЬ ПОКУПАТЕЛЮ-ЗАЛОГОДАТЕЛЮ И
В ЗАЛОГ КРЕДИТОРУ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ

3.1. Государственная регистрация настоящего Договора производится после частичной оплаты Покупателем-Залогодателем стоимости Квартиры в размере, установленном п. 5.1.1 настоящего Договора.

Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю-Залогодателю с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю.

3.2. Члены семьи Покупателя-Залогодателя приобретают право пользования Квартирой (предметом ипотеки) после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю. Стороны признают, что регистрация членов семьи Покупателя-Залогодателя по месту постоянного жительства без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи Покупателя.

3.3. Право залога у Кредитора-Залогодержателя на Квартиру (предмет ипотеки) возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ КВАРТИРЫ

4.1. Квартирой (предметом ипотеки) обеспечивается исполнение обязательств Покупателя-Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора.

4.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим Договором, включают в том числе, но не исключительно:

• возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору.
• уплату неустойки по Кредитному договору.
• уплату процентов по Кредитному договору.
• погашение основного долга по Кредитному договору.
• возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

5.1. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 1.5 настоящего Договора сумму в следующем порядке:

5.1.1. Денежные средства в размере ______ (_____________) рублей, что составляет _____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца в течение _____ дней с даты заключения настоящего Договора.

5.1.2. Кредитные средства в размере ______ (_____________) рублей, составляющие ____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Кредитором-Залогодержателем на основании поручения Покупателя-Залогодателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования № _____________________, открытому Кредитором-Залогодержателем, на счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре, в течение _____ дней после предоставления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю копии документа, подтверждающего оплату ___% (________ процентов) от стоимости Квартиры в соответствии п. 5.1.1 настоящего Договора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. В течение _____ дней с момента перечисления денежных средств на его счет в размере, указанном в п. 1.5 настоящего Договора, осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю, для фактической передачи Квартиры (предмета ипотеки) в собственность Покупателю-Залогодателю, а также передать Покупателю-Залогодателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации Покупателем-Залогодателем права собственности в полном объеме. Передача Квартиры осуществляется по акту приема-передачи.

6.1.2. На дату возникновения у Покупателя-Залогодателя права собственности на Квартиру (предмет ипотеки) уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника Квартиры.

6.2. Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае невыполнения сторонами п. 5.1 настоящего Договора.

6.3. Покупатель-Залогодатель обязан:

6.3.1. Застраховать указанную Квартиру (предмет ипотеки) в пользу Кредитора-Залогодержателя на сумму не ниже ее оценочной стоимости (задолженности по кредиту и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года) от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика, а также предоставить Кредитору-Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и нотариально заверенную копию страхового полиса, документ, подтверждающий оплату страховой премии в полном объеме, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора Сторонами.

6.3.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Кредитному договору. Срок действия договора страхования должен превышать установленный Кредитным договором срок возврата кредита не менее чем на шесть месяцев.

6.3.3. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет.

6.3.4. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий Договора страхования.

6.3.5. Принимать все необходимые меры к обеспечению сохранности Квартиры как предмета ипотеки в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

6.3.6. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем действия, связанные с обременением Квартиры правами третьих лиц.

6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую Квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении Квартиры.

6.3.8. Не совершать действия, влекущие за собой повреждения или утрату Квартиры (предмета ипотеки) или уменьшение ее стоимости, за исключением уменьшения стоимости имеющей место в результате нормального износа.

6.3.9. Немедленно уведомлять Кредитора-Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Квартиры.

6.3.10. Обеспечивать Кредитору-Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Квартиры (предмета ипотеки).

В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Кредитору-Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Квартиры.

6.3.11. Немедленно ставить в известность Кредитора-Залогодержателя об изменениях, произошедших в Квартире (предмете ипотеки), о ее нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Квартиру.

6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в _____________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

6.3.13. При наличии несовершеннолетних, недееспособных лиц и лиц с ограниченной дееспособностью, которые в отношении приобретаемой Квартиры будут являться собственниками Покупателя-Залогодателя либо являться членами его семьи, представить согласие органов опеки и попечительства на передачу Квартиры в залог и ее возможное отчуждение в случае неисполнения им условий Кредитного договора.

6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя Квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение _____ (__________) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене Квартиры в случае ее утраты или повреждения либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

6.4. Квартира (предмет ипотеки) находится у Покупателя-Залогодателя. Последующий залог Квартиры без согласования с Кредитором-Залогодержателем не допускается.

6.5. Покупатель-Залогодатель несет в полной мере ответственность за Квартиру, за риск ее случайной гибели или случайного повреждения.

6.6. Покупатель-Залогодатель имеет право:

6.6.1. Пользоваться Квартирой в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность.

6.6.2. Прекратить обращение взыскания на Квартиру в любое время до момента ее реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

6.7. Кредитор-Залогодержатель имеет право:

6.7.1. Удовлетворить свои требования из суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев.

6.7.2. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Квартиры и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

6.7.3. Требовать от Покупателя-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Квартиры (предмета ипотеки).

6.7.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему Договору.

6.7.5. Обратить взыскание на Квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Покупателем-Залогодателем обязанностей, предусмотренных Кредитным договором.

6.7.6. Требовать от Покупателя-Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6.7.7. Прекратить право пользования Квартирой (предметом ипотеки) членами семьи Покупателя-Залогодателя в случае обращения взыскания на квартиру (предмет ипотеки).

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. В случае нарушения Покупателем-Залогодателем любого из его обязательств по настоящему Договору, Кредитор-Залогодержатель имеет право взыскать с Покупателя-Залогодателя штраф в размере ____% (________ процентов) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 настоящего Договора.

Штраф должен быть уплачен Покупателем-Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Кредитора-Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7.3. В случае обращения взыскания на Квартиру (предмет ипотеки), Покупатель-Залогодатель и члены его семьи, обладающие на момент обращения взыскания правом пользования Квартирой, утрачивают право пользования указанной Квартирой и обязуются освободить ее в течение ________ после вынесения решения судом об обращении взыскания (либо заключения Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, либо оформления соглашения об отступном).

7.4. В случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

7.5. Покупатель-Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по настоящему Договору без письменного согласия Кредитора-Залогодержателя.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Обращение взыскания на Квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем каких-либо обязательств по Кредитному договору.

8.2. Сумма, полученная от реализации Квартиры, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

8.3. В случае недостаточности суммы, полученной от реализации Квартиры для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя, Кредитор-Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Покупателя-Залогодателя.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

9.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9.2. Договор действует:

9.2.1. В части купли-продажи Квартиры — до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем-Залогодателем взаимных обязательств по настоящему Договору. После наступления указанной даты все Соглашения об изменении или о дополнении условий настоящего Договора будут являться Соглашениями об изменении или о дополнении условий настоящего Договора в части ипотеки Квартиры и совершаются между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем без участия Продавца.

9.2.2. В части обременения Квартиры ипотекой — до даты полного исполнения обязательств Покупателя-Заемщика по Кредитному договору.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Условия настоящего Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются ___________.

10.4. Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.

10.5. В случае изменения одной из сторон банковских реквизитов, почтового адреса или адреса регистрации она обязана информировать об этом другую сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

10.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в настоящем Договоре.

10.7. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

10.8. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления Покупателя-Залогодателя и Кредитора-Залогодержателя.

10.9. Расходы по регистрации настоящего Договора в _________ (наименование органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) несет Покупатель-Залогодатель.

10.10. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ________ — у Продавца, _______ — у Покупателя-Залогодателя, ______ — у Кредитора-Залогодержателя.

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец ____________________Адрес: __________________

Телефон (факс): _______________

ИНН _________ КПП _________

ОКВЭД _________________

Р/с ___________________

в __________ БИК __________

К/с ___________________

М. п.

Покупатель-Залогодатель ____________________Адрес: __________________

Телефон: _______________

Соц. номер (ИНН): ____________

Паспорт: серия ________ № ________

выдан ________________