Покупка недвижимости в долевую собственность

Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов

2 598 просмотров

Для супружеской пары одна из самых желанных покупок – недвижимость. В случае приобретения квартиры в долевую собственность обоих ожидает приятный сюрприз в виде возврата НДФЛ. Это некая стимуляция рынка недвижимости со стороны государства и восстановление равновесия между суммой ранее уплаченного НДФЛ, ведь стоимость жилья оплачивается средствами, из которых уже был ранее вычтен налог. От содольщиков требуется правильно произвести расчет и своевременно подать документы в налоговую службу.

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры: значение, расчет

Предоставление налогового вычета (НВ) означает, что граждане, которые купили недвижимость (дом, квартиру или их долю) смогут в будущем уменьшить базу налогообложения НДФЛ на сумму, равную размеру понесенных расходов. Однако законом установлено, что максимальная величина вычета не может быть более 2 млн. руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

При расчете следует учесть: если в текущем периоде не удалось воспользоваться вычетом полностью, то есть величина затрат оказалась менее 2 млн. р., остаток можно применить в будущем. Неизрасходованный вычет — сумма, которая будет учтена при покупке нового жилья или долей в нем, пая или земельного участка, при строительстве. Возможность использовать вычет полностью появилась только с 2014 г. Ранее такая льгота могла применяться один раз в жизни.

Пример. Квартира была приобретена в январе 2013 года. Ее стоимость 1 млн. 600 тыс. руб. Налоговый вычет составит 1,6 млн. руб. Х 13% = 208 тыс. руб. Остатком от предельно возможной суммы, равным 400 тыс. руб., покупатель воспользоваться не сможет. Однако если бы сделка была оформлена с 01.01.2014 г., новый владелец смог бы использовать оставшиеся 400 тыс. руб. для вычета при покупке нового жилья или при иных операциях с недвижимостью, например, при покупке гаража, дачи.

Максимально возможная сумма «недоплаты» в налоговую за счет льготы составляет 260 000 руб. (2 млн. руб. Х 13%).

Кто может воспользоваться вычетом

Применить возврат НДФЛ могут только следующие граждане:

• Плательщики подоходного налога. Те, кто не работает, не вносит в казну НДФЛ, не может иметь льготы по налогам.
• Налоговые резиденты Российской Федерации. Ст. 207 НК РФ освещает круг лиц, которые могут получить налоговый вычет. Статус резидента дает пребывание на территории государства от 183 дней в течение 12 месяцев. Кроме того, получатель вычета должен являться плательщиком НДФЛ в соответствии с ч. 1 ст. 224 НК РФ. По закону с нерезидентов удерживается подоходный налог в размере 30% заработка, однако после приобретения статуса налогового резидента ставка снижается до 13%, именно к сниженному налогу применяется вычет.
• Собственники приобретаемого жилья. Если доли в новой квартире оформлены на третьих лиц, покупатель, который произвел оплату, не сможет применить вычет к своим доходам. Ему придется предоставить документ о праве собственности на жилье (выписку из ЕГРН).

В случае приобретения квартиры супругами в долевую собственность с 2014 г. каждый из них сможет воспользоваться вычетом в размере 2 млн. руб. Условия — проживание на территории страны более 183 дней, наличие работы и заработка, из которого перечисляется НДФЛ в размере 13%.

Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность

В случае приобретения квартиры супругами заключается один или несколько договоров купли-продажи.

В соглашении обязательно указываются покупатели, доля каждого из них в общей собственности, а вот стоимость может быть обозначена только за весь объект — без разделения на траты мужа и жены. Тогда считается, что расходы каждого из содольщиков пропорциональны их долям.

Например, если сожители — гражданка Иванова и гражданин Смирнов купили квартиру стоимостью 3 млн. руб., и указали, что женщине принадлежит 1/6 доля, а мужчине 5/6, считается, что Иванова понесла расходы в размере 0,5 млн. руб., а Смирнов — 2,5 млн. р., хотя в действительности может быть иначе.

Сумма вычета будет ограничена размером затрат каждого из содольщиков.

Если в квитанции указан один плательщик

Распространенная ситуация, когда один содольщик может документально подтвердить расходы (например — муж), внеся сумму за квартиру целиком, а прочие совладельцы — нет, хотя тоже принимали участие в оплате. Выход — оформить доверенность на основного плательщика.

Как сообщает налоговая служба (Письмо ФНС от 17.05.2012 г. №ЕД-4-3/8135, ст. 26 НК РФ), плательщик может не только лично принимать участие в операциях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, но и посредством своего представителя. Для этого необходимо оформить доверенность.

Согласно Письму, можно делегировать полномочия по приобретению квартиры путем оформления простой доверенности (без привлечения нотариуса).

Следует учесть, что «доверенным лицом» не может быть должностное лицо налоговых органов, работник таможенной службы, представитель ОВД, судья, прокурор и лицо, занимающееся следственной деятельностью (ст. 29 НК РФ).

Налоговый вычет и движимое имущество, стоимость ремонта

Указывая стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, следует конкретизировать, включена ли в нее цена мебели, быттехники и прочих вещей, передаваемых в собственность вместе с квартирой.

В НК РФ цена предметов интерьера не вычитается из базы налогообложения. При необходимости рекомендуется заключить дополнительное соглашение, в котором стоимость вещей, продающихся вместе с квартирой, будет указана отдельно.

Стараясь максимально увеличить льготы, собственники причитают к стоимости жилья затраты на ремонт. Это законно только если в документах купли-продажи (передаточном акте) указано, что квартира продается без ремонта. Компенсировать НДФЛ от суммы, затраченной на отделку квартиры, можно после получения свидетельства о регистрации права собственности (Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 16.12.2004 г. №27-08/81075@).

Максимальная сумма «возврата» НДФЛ за год

Если гражданин имеет право на имущественный НВ, его максимальная сумма за год равна размеру всех произведенных отчислений подоходного налога, но не более 260 тыс. р. (2 млн. р. Х 13%). Если суммы годовых отчислений окажется недостаточно, остаток вычета переносят на следующий календарный год.

Особенности расчета вычета при покупке квартиры в долевую собственность супругов

Документ, подтверждающий брачные отношения — свидетельство, выданное в ЗАГСе. После этого все нажитое мужем и женой имущество является их совместной собственностью. Иной порядок может быть отражен в брачном соглашении, договоре купли-продажи.

Приобретая квартиру, супруги вправе определить долю каждого и получить льготы, размер которых зависит от времени осуществления покупки.

Время приобретения	Особенности
Квартира была приобретена супругами до 2014 г.	Налоговый вычет равен 2 млн. руб. на обоих супругов	Распределяется пропорционально размеру долей мужа и жены в объекте недвижимости	Можно воспользоваться только 1 раз в жизни
Квартира куплена после 01.01.2014 г.	Размер вычета составит 2 млн. руб. для каждого из супругов	Распределяется либо пропорционально имеющимся долям, либо по договоренности сторон	Может применяться при покупке недвижимости до тех пор, пока не исчерпается максимальный лимит в размере 2 млн. руб.

Пример 1. Квартира куплена в 2012 г. супругами Ильным Костей и Никишиной Ниной В договоре указано, что ¼ приобретается Ниной, а ¾ — Костей. Стоимость жилья — 5 300 тыс. руб. Вычет на пару составил 2 млн. руб. Поскольку имущественный НВ распределяется пропорционально долям Ильина и Никишиной, для мужчины он рассчитывается из суммы 1,5 млн. р. (3/4 от 2 млн. руб.), а для жены — из оставшихся 500 тыс. руб. Пример 2. Квартира приобретена Рюмиными Валерием и Еленой в 2018 г. Сумма покупки составила 2,4 млн. руб. Доли Елены и Валерия составляют по ½. Вычет для каждого из супругов рассчитывается из суммы 1,2 млн. руб. Сумма к возврату равна 13% Х 1,2 млн. руб. = 156 тыс. руб. для каждого.

В указанном примере предполагается, что оба супруга работают и имеют право на вычет. Но как изменится расчет, если супруга — домохозяйка и не платит НДФЛ?

В этом случае необходимо определить вычет безотносительно к размеру долей, ведь с 2014 г. это возможно. Супруг вправе заявить к вычету сумму в 2 млн. руб. (максимально возможную), а жена сможет воспользоваться вычетом в размере оставшейся суммы после того, как начнет уплату подоходного налога из зарплаты.

Если квартира в ипотеке

Стремительный рост количества квартир, приобретенных в ипотеку, повлек изменения в законодательстве. Теперь налоговым вычетом «поощряются» не только граждане, купившие недвижимость на собственные сбережения, но и граждане — заемщики денежных средств.

Оформляя кредит в банке, супругам необходимо заключить ипотечный договор. Только с ним возможно получить имущественный НВ.

Поскольку затраты при покупке ипотечной квартиры складываются из тела кредита (стоимости квартиры) и процентов по нему, с 01.01.2014 г. применяются 2 вычета:

• Первый — равен 2 млн. руб., применяется непосредственно к цене жилья и может быть использован несколько раз до полного расходования.
• Второй — равен 3 млн. руб., применяется к процентам по ипотеке. Используется в отношении разных объектов недвижимости.

Такие правила действуют с 2014 г., а раньше было иначе, выгоднее для покупателей дорогого жилья. Вычет на процент по ипотеке не лимитировался, верхний предел был безграничен, сумма в 2 млн. руб. вычиталась единожды для каждого из содольщиков, причем распределялась пропорционально доле каждого из супругов. Данная норма действует и по сей день. Это значит, если квартира куплена до 01.01.2014 г., супруги могут снизить базу НДФЛ на 2 млн. руб. (однократно) и компенсировать подоходный налог, затраченный при выплате процентов. А если приобретение сделано позже, действуют новые правила.

Пример. Терентьева Галина и ее супруг Сергей купили квартиру в ипотеку за 8 млн. р. в 2018 г., и оформили ее в долевую собственность по ½ каждому. Проценты по кредиту в текущем периоде составили 880 тыс. руб. при ставке в 11% годовых. Как владельцы долевой собственности, супруги вправе уменьшить НДФЛ на суммы налогового вычета. Согласно предоставленным в налоговую службу документам, Галина и Сергей имею право на возврат средств в размере:

• 2 млн. р. Х 13% = 260 тыс. руб. (единоразово из стоимости квартиры);
• 880 тыс. р. Х 13% = 114,4 тыс. руб. (неоднократно, пока начисленная сумма по процентам не достигнет 3 млн. руб.).

Заработная плата Галины составляет 80 тыс. руб. в месяц. За 12 месяцев она получила 960 тыс. руб. и уплатила НДФЛ в размере 124,8 тыс. руб. Поскольку сумма внесенного ею налога ниже, чем размер компенсации (374,4 тыс. руб.), Галине будет выплачен остаток в следующем году.

У Сергея дела обстоят хуже. Он получает зарплату «в конверте» (100 тыс. руб.). а по документам — всего 11 тыс. руб. За год в бюджет он внесет 17 160 руб. НДФЛ, и эта сумма будет ему компенсирована в 2018 г. Остаток будет выплачиваться еще несколько лет.

Если бы у супругов была куплена еще одна квартира до 2014 года, и они использовали вычет в размере 2 млн. руб. (или меньше), применить его повторно они бы не смогли, даже при условии неполного его использования. А воспользоваться льготой при уплате процентов по ипотеке — вполне.

Если доход одного из супругов значительно превышает доход второго, или один из них лишился работы, долевые собственники вправе перераспределить вычет по своему усмотрению без учета размера долей. Изменения могут производиться неоднократно по заявлению сторон.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему

Дети, не достигшие 18-летия, имеют право на собственность, но не могут совершать сделки с недвижимостью без присутствия родителей или опекунов. Семьи с детьми добровольно или вынужденно (при использовании средств маткапитала) выделяют долю в квартире детям, которые также имеют право на имущественный НВ. Хотя дети не вправе воспользоваться им самостоятельно, сумма может быть учтена одним из родителей.

Вопрос о возможности использования «детского» имущественного налогового вычета долгое время оставался спорным. Считалось, что дети не получают доход, а значит и на льготы по налогам прав не имеют. Изменения были введены Постановлением Конституционного Суда РФ №5-П от 13.03.2008 г. Согласно документу, поскольку ребенок находится на попечении родителей, они, заботясь о благосостоянии несовершеннолетнего, несут расходы, а значит, и могут получить вычет. Это правило распространяется на случаи, когда ни один из супругов не имеет права собственности на долю в квартире.

Родители ребенка могут самостоятельно определить, в каких пропорциях они будут использовать вычет ребенка. Желательно, чтобы в итоге большая сумма вышла у того из родителей, чей доход весомее. Тогда возврат средств произойдет быстрее.

Родители не смогут воспользоваться имущественным вычетом детей, если исчерпали свой резерв при покупке иного жилья. Однако если супруги вовремя произвели расчет, уплатили налог, но по не знанию не включили в сумму льгот НВ ребенка, они смогут подать уточненную декларацию, произведя перерасчет.

Следует учесть: даже при использовании вычета ребенка сумма льготы не может быть больше фактически понесенных затрат. Если на долю одного из супругов приходится, например, 1 600 000 руб. расходов, на эту сумму и будет снижена налогооблагаемая база. Остаток в 400 тыс. руб. учтется при покупке иной недвижимости, определении расходов на ремонтные работы.

Пример. Супруги Костюшкины приобрели квартиру в 2016 г. за 9 600 000 руб. в долевую собственность. В качестве совладельцев оформлены: муж, жена, дочь в возрасте 12 лет. Стоимость долей каждого из них составляет: 9,6 млн. руб. / 3 собственников = 3,1 млн. руб. Супруги решили поделить имущественный НВ, причитающийся дочери. В итоге сумма возврата для матери и отца составила по 390 тыс. руб. ((2 млн. + 1 млн.) Х 13%). Впоследствии дочь, чей вычет был разделен между родителями, сможет воспользоваться им после достижения совершеннолетия. Использовать НВ ребенка имеет право не только родитель, но и иной родственник, который приобретает квартиру в долевую собственность, например — дедушка.

Закономерный вопрос: сможет ли в будущем ребенок, достигнув своего 18-летия, использовать имущественный налоговый вычет при покупке собственного жилья? Ответ — да, причем в полном объеме.

Куда обратиться супругам для получения имущественного налогового вычета

После ознакомления с законодательством и расчетом суммы льготы возникает дилемма: как вернуть НДФЛ при покупке доли в квартире? Супруги могут воспользоваться одним из 2 способов:

1. Обратиться в налоговую службу по месту проживания. На основании предоставленных документов сумма буде возвращена за календарный год или несколько предыдущих лет.
2. Предоставить информацию о вычете работодателю. Бухгалтерия прекратит отчислять подоходный налог из заработной платы.

Подробнее о каждом из вариантов.

К работодателю

Сотруднику предприятия для получения вычета по НДФЛ необходимо:

1. Подготовить документы.
2. Обратиться в налоговую службу по месту регистрации. Сотрудник госучреждения должен удостовериться, что заявитель имеет право на получение вычета. На протяжении 30 дней в адрес налогоплательщика придет уведомление с подтверждением правомерности применения льготы.
3. Обратиться к бухгалтеру предприятия с заявлением о снижении базы НДФЛ.

Возможность скорейшего возврата средств необходимо обсудить с руководством организации. До 2017 г. предполагалось, что прекращение удержания НДФЛ должно начинаться с месяца подачи заявления в бухгалтерию предприятия. Впоследствии были внесены изменения. Согласно Письму Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 21.03.2016 г. N 03-04-06/15541 для граждан, обратившихся не с первого месяца налогового периода, расчет производится за месяцы получения дохода с начала года нарастающим итогом. Ранее уплаченная сумма НДФЛ должна быть возвращена как излишне удержанная.

Сотрудники бухгалтерии могут счесть перерасчет невозможным или затруднительным и предложить заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года, чтобы вернуть сумму некомпенсированного налога за месяцы, предшествующие обращению на предприятие. Сотрудник сам волен выбирать — конфликтовать и получить всю суммы вычета на работе, или в конце года обратиться в налоговую службу.

В налоговую инспекцию

Алгоритм действий таков:

• подготовить документы;
• обратиться в ФНС;
• дождаться, пока документы не будут тщательно проверены (срок — до 3 месяцев);
• получить уведомление о результатах проверки (придет в течение 10 дней);
• подать заявление с просьбой вернуть налог;
• дождаться перевода средств на счет, срок — до 1 месяца.

Если при подаче декларации пришло уведомление о необходимости прибыть в налоговую, необходимо явиться, захватив с собой оригиналы предоставленных документов. Переживать не стоит, задача сотрудников госслужбы — убедиться в достоверности данных, выяснить спорные моменты.

Документы

Чтобы вернуть налог при покупке доли квартиры супругами, необходимо предоставить:

• заявление, в котором отражено пропорциональное распределение налогов между мужем женой (при необходимости — приложить заявление о распределении льгот на проценты по ипотеке);
• документ, удостоверяющий факт передачи средств от содольщиков продавцу квартиры (при ипотечном кредитовании — расчет процентов, подлежащих уплате; кредитный договор);
• декларация 3-НДФЛ (только если возврат налога производится через налоговую инспекцию);
• справка 2-НДФЛ с места работы мужа и жены;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении ребенка, если приобретается доля в собственность несовершеннолетнего и планируется использование его имущественного вычета;
• документы о праве собственности на квартиру;
• заявление о получении вычета с указанием реквизитов банка, куда впоследствии поступит возвращенный НДФЛ;
• заявление об уведомлении работодателя, если вычет производится по месту работы.

Документы можно подать в налоговую лично или отправить по почте с описью вложения. Последний способ не требует посещения госоргана, но при недостатке каких-либо документов узнать об этом можно только спустя 2-3 месяца, когда пройдет проверка. Поэтому лучше сразу обратиться в службу лично и удостовериться, что у инспектора нет вопросов.

Причины отказа

За проведением камеральной проверки может последовать отказ от предоставления имущественного налогового вычета. Наиболее частые причины:

• пара приобрела доли в квартире за счет субсидий;
• супруги не платят НДФЛ в бюджет;
• в налоговую обратилась женщина, находящаяся в декретном отпуске;
• вычет был получен ранее;
• доли приобретены у взаимозависимого лица;
• недвижимость куплена работодателем;
• объект недостроен.

Во избежание получения отказа необходимо до обращения в налоговую службу проконсультироваться со специалистом.

Покупка супругами квартиры — ответственный, затратный процесс, требующий знания законодательства. Как правильно определить имущественный налоговый вычет? Какие схемы расчета правомерны и наиболее целесообразны при покупке квартиры в долевую собственность? Чтобы максимально снизить расходы, воспользоваться всеми льготами, которые предоставляет государство в помощь семьям, задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Покупка недвижимости в общую долевую собственность порождает огромное количество вопросов касательно того, в каком объеме, как и кому из собственников должен быть выплачен налоговый вычет.

Налоговый вычет при купле квартиры в долевую собственность

С 01.01.2014 года в законодательные акты добавлены серьезные поправки, регулирующие вычеты при долевой собственности. Так, порядок оформления, а также суммы вычетов рассчитываются исходя из фактической даты, когда Вы стали обладателем недвижимости.

До конца 2013 года лимит имущественного вычета применялся исключительно к объекту недвижимости и достигал 2 000 000 рублей, а после 01.01.2014 каждый из собственников жилого помещения может обратится за получением льготы, которая не должна превышать 2 000 000 рублей.
В то же время, нужно учитывать, что за дату приобретения недвижимости принимается дата регистрации права собственности.

Пример 1

В мае 2011 года И.Э.Крюков, К.Х.Федотов, И.Ш.Карпов и Х.Ш.Михайлин приняли решение приобрести частный дом стоимостью 7 000 000 рублей. Доля каждого совладельца равняется 25%. Допустимая сумма удержания на четверых — 2 000 000 рублей, то есть – по 500 000 на каждого. Из них 65 000 подлежат возврату (2 000 000 x 25% = 500 000 x 13% = 65 000).

Пример 2

В 2018 году Ю.Я.Петриков и его подруга М.З.Паламарчук приобрели жилплощадь, которая стоит 6 000 000 рублей. Доля каждого собственника составила 50%. Оба владельцы смогут получить налоговый вычет по 2 000 000 рублей на человека и возвратить по 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).

Налоговый вычет в случаях, когда у объекта недвижимости имеется два собственника

Налоговый вычет при покупке жилья на двоих собственников разделяется согласно доле каждого правообладателя приобретаемой единицы.

Пример 1

Сестры Ч.Ю.Спиридонова и Й.Ю.Спиридонова купили в середине 2017 года апартаменты стоимостью 3 600 000 рублей. Обе сестры владеют 50%. Обе сестры получат вычет по 1 800 000 рублей, им будут выплачены по 234 000 рублей (3 600 000 x 50% = 1 800 000 x 13% = 234 000).

Пример 2

С.Ф.Давыдов и его гражданская супруга Л.Ш.Тимофеева купили в 2014 году купили недвижимость по цене 4 800 000 рублей. С.Ф.Давыдову принадлежит 75% квартиры (3 600 000 рублей от стоимости), а Л.Ш.Тимофеевой – 25% (1 200 000 рублей). Соответственно, С.Ф.Давыдов будет просить предельный вычет в объеме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей, а его гражданской жене положены 156 000 рублей.

Во время купли части недвижимости или же при долевом участии, один владелец не может адресовать свою льготу на налоговый вычет второму владельцу. Исключения составляет совместная долевая покупка недвижимости супругами, а также при вычете за долю, принадлежащую ребенку.

Оставшуюся часть вычитания, которая не была использована, разрешается перенести на последующую покупку единицы недвижимости. Но не стоит забывать, что суммарная цифра налогового вычета обеих приобретений не может превышать 2 000 000 рублей.

Пример 3

У. Й. Иваницкий приобрел небольшую квартирку за 1 250 000 рублей. Он может получить вычет на полную стоимость – 1 250 000 рублей и вернет себе 162 500 рублей. Учитывая то, что максимальной суммой является 2 000 000 рублей, У.Й.Иваницкий сохранит за собой привилегию на использование остатка вычета — 750 000 рублей, который он сможет израсходовать во время последующей покупке недвижимости (1 250 000 x 13% = 162 500, 2 000 000 – 1 250 000 = 750 000).

Вычет при наличии трех, четырех и более собственников жилья

В случаях, когда жилье приобретается тремя и большим количеством лиц, объем налогового вычета зависит от доли каждого совладельца.

Пример

Братья С.К.Любимов, Ф.К.Любимов и Г.К.Любинов купили дачу за 7 600 000 рублей. При покупке дома, С.К.Любимов заплатил 3 800 000 рублей, Ф.К.Любимов и Г.К.Любимов заплатили по 1 900 000 рублей. Доля С.К.Любимова составила 50%, а его братьев – по 25%. Исходя из этого, С.К.Любимов сможет получить вычет в сумме 2 000 000 и получит на руки 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000). А его братья смогут получить вычет из полной затраченной ими суммы – 1 900 000 рублей, и вернут себе по 247 000 рублей (1 900 000 x 13% = 247 000).

Налоговый вычет при реализации доли в квартире

Во время реализации доли жилплощади, которая находилась в собственности менее минимального установленного срока, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При этом, продавцу разрешается получение вычета при реализации своей части квартиры в размере 13% от уплаченного налога, но не больше, чем 1 000 000 рублей.

Доля, подлежащая продаже, должна иметь государственную регистрацию в качестве самостоятельной единицы купли-продажи, а минимальный установленный период владения недвижимостью зависит от даты и способа приобретения права собственности.

Вычет при продаже доли жилья со сроком владения менее 3 лет

Если доля квартиры была куплена ранее 1 января 2016 года, независимо от способа приобретения права собственности наименьшим сроком владения недвижимости является 3 года. Если доля квартиры продается до истечения этого периода, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При уплате налога он может получить вычет.

Пример 1

С.Ж.Миронова решила продать свою долю в квартире, которую приобрела 1.07.2015. Стоимость продаваемой доли составляет 1 450 000. Ей придется заплатить подоходный налог 13% от вырученных средств, поскольку она владела объектом недвижимости менее 3 лет. Но в то же время, она сможет получить вычет на сумму 1 000 000 рублей, и вернет 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000).

Вычет при продаже доли квартиры со сроком владения менее 5 лет

Если доля квартиры была приобретена после 1 января 2016 года, минимальный срок владения зависит от способа получения права собственности. Сохраняется минимальный срок в 3 года, если право собственности на нее возникло в следствии:

• наследования или получения в качестве подарка от близкого человека;
• приватизации;
• передачи жилья посредством подписания договора пожизненного содержания.

Пример 2

С.С.Капустин унаследовал от своей бабушки пол дома. После оформления необходимых документов по наследству, 12.12.2015 он получил право собственности на часть дома и решил сразу же ее продать по цене 1 000 000 рублей. После уплаты подоходного налога, он получил право на налоговый вычет в полном объеме и вернул 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000). Для того, чтобы не платить налог ему нужно было провладеть данным объектом недвижимости не менее трех лет.

В других случаях минимальным периодом владения считается 5 лет. Если владелец продает жилплощадь, не владея ею на протяжении вышеуказанного срока, он обязан подать декларацию НДФЛ и уплатить налог. Также, ему дается право на получение налогового вычета на сумму до 1 000 000 рублей. Можно не уплачивать налог, в случае если Вы владели долей квартиры дольше минимального срока.

Пример 3

Б.Ю.Калашников купил часть квартиры 01.08.2016, но обстоятельства вынудили его продать ее через месяц после покупки за 800 000 рублей. Поскольку он не был владельцем на протяжении 5 лет, он обязан уплатить подоходный налог с указанной суммы и, при этом, может претендовать на получение налогового вычета в сумме 800 000 рублей. На руки он получит 104 000 рублей (800 000 x 13% = 104 000).

Те, кто владел долей недвижимости более указанного выше минимального установленного срока, полностью освобождаются от уплаты подоходного налога с ее продажи и от подачи налоговой декларации, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2019 году при оформлении жилья на двух собственников

При покупке квартиры в ипотеку в 2019 году на двоих собственников, которые не являются со заемщиками, они имеют право распределить вычет по процентам в любой пропорции по их желанию. Также, каждый получает льготу на вычет при покупке 1⁄2 квартиры в ипотеку. При этом, налоговый вычет можно получить и по стоимости жилья и по ипотечным процентам:

• Сначала возвращают вычет по стоимости недвижимости.
• Затем возвращают вычет по стоимости процентов.

Сумма к возврату может достигать 13% от тех процентов, которые выплачиваются в рамках ипотеки.

Подробнее о вычете при покупке квартиры в ипотеку Вы можете прочесть .

Кто из собственников получает налоговый вычет при оформлении квартиры на двоих

После изменений в НК, которые вступили в силу с 1 января 2014 года, при оформлении квартиры на двоих, на налоговый вычет могут рассчитывать оба собственника. Правда, льготой не могут воспользоваться те, кто сделал это ранее в полном объеме. Каждый из двух собственников получает налоговый вычет в пропорции равной его доли в приобретенной недвижимости.
Пример

Т.Ш.Макаров и В.Ю.Макарова купили в общую долевую собственность жилой дом стоимостью 5 000 000. Доля каждого из них составила 50%. В такой ситуации оба собственника могут рассчитывать на вычет в размере 2 000 000, но выяснилось, что В.Ю.Макарова ранее уже получила вычет в полном объеме, поэтому в этот раз она не может претендовать на вычет. А Т.Ш.Макаров, который ранее не использовал льготу, сможет получить вычет в сумме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).

Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры в долевой собственности

Существует два способа получения вычета за покупку квартиры в долевой собственности:

• Оформления вычета через налоговые органы.
• Оформление вычета через работодателя.

В первом случае требуется подать в инспекцию справку 3-НДФЛ, заявление и сопутствующие документы. Вычет, в таком случае, будет перечислен на расчетный счет заявителя.

Во втором случае необходимо взять в налоговой инспекции соответствующее уведомление и предоставить его работодателю. Если у заявителя два и более разных работодателей, он вправе самостоятельно выбрать того, кому подаст уведомление. После получения документа, работодатель будет до конца года выплачивать зарплату без удержания НДФЛ. Существенным минусом является то, что работодатель начнет выплаты только с того числа, когда получит уведомление, а не за весь положенный период.

Подробно о преимуществах и недостатках обоих способов получения налогового вычета Вы можете прочесть .

Как правильно распределить доли при имущественном вычете

Доли при имущественном вычете автоматически распределяются согласно долям совладельцев. Перераспределение долей возможно только между супругами. Также возможна передача долей детей их родителям. В остальных случаях, закон запрещает перераспределять доли при имущественном вычете совладельцев.

Оформление налогового вычета при покупке доли в доме

При оформлении имущественного вычета на покупку доли в доме применяются те же правила, что и при покупке квартиры, поскольку законодательство РФ в части оформления налоговых вычетов, рассматривает и квартиры, и жилые дома, как равноценные объекты недвижимости.
Вычет при покупке 1⁄2 дома и участка, можно получить в полном объеме, который на данный момент составляет 2 000 000 рублей, в соответствии с пп.2. п1 ст.220 НК РФ.

Пример

С.Ф.Зимин приобрел долю частного дома стоимостью 1 500 000 рублей. Он может получить вычет в сумме 1 500 000 рублей, на руки 195 000 рублей (1 500 000 x 13% = 195 000). ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Имущественный вычет при долевой собственности супругов

Когда супруги приобрели в собственность недвижимый объект, они имеют право на имущественный вычет. Если на покупку недвижимости ушли денежные средства, с которых уплачен подоходный налог, государство компенсирует затраты – возвратит 13% НДФЛ. Налоговый вычет при долевой собственности имеет множество нюансов. Механизм возврата денег при долях в праве зависит от того, в каком году приобретена жилая площадь.

Что такое долевая собственность

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность подразделяется на две категории, отличающиеся сущностью владения:

1. Долевая – во владении имуществом выделены определённые доли.
2. Совместная, при которой доли заранее не установлены.

Когда жилая площадь поступает во владение нескольким лицам и доли заранее выделены, имеет место долевая собственность. Распоряжаться недвижимым объектом можно лишь с согласия остальных владельцев, вне зависимости от размера доли. Когда все хозяева проживают на одной жилплощади, разделить её между всеми пропорционально долям нельзя. Сособственники должны между собой решить этот вопрос и разделить квартиру, определив порядок пользования. Если проблему не удаётся разрешить мирным путём, обращаются в судебные органы.

В Гражданском кодексе РФ – в части первой главы 16 освещены вопросы регулирования прав общей собственности. Кода речь идёт о долях, стоит заострить внимание на положениях ряда статей:

1. Статья 245. Когда доли не оговорены заранее, они считаются равными. Если в улучшение состояния жилплощади вложены деньги, размер доли увеличивается соразмерно финансовым вложениям.
2. 246. Любой из собственников может свою часть продать, подарить или завещать.
3. 247. Каждый совладелец имеет право на получение своей доли в пользование. Если это фактически неосуществимо, можно требовать компенсацию.
4. 248. Доходы, полученные в результате эксплуатации долевой собственности, распределяются между владельцами по договорённости. Если его нет – пропорционально долям.

Долевой признаётся собственность, когда каждому владельцу отводится её часть. Квартира будет равнодолевой в следующих случаях:

1. Это регламентировано действующим законодательством.
2. Сособственники приняли данное решение по обоюдному согласию.
3. Доли нельзя определить в силу невозможности установления размера части на каждого совладельца.

Семейный кодекс РФ (статья 39) регламентирует равные доли в имуществе, совместно нажитом супругами при условии, если брачный договор не заключался.

Важно! В законодательстве не закреплено оснований для возникновения долей в праве на недвижимое имущество. Относительно субъектного права ограничения отсутствуют.

Когда лица, состоящие в браке, приобретают жилую площадь, она относится к совместной собственности. Квартира оформляется на обоих супругов или на одного из них.

Важно! Если недвижимость покупают по долям, особое внимание уделяют способу её оплаты.

Когда каждый супруг вносит деньги за свою часть, это не вызовет недопонимания и вопросов у государственных органов и налоговой службы в случае обращения граждан за имущественным налоговым вычетом при покупке квартиры в долевую собственность.

Распределение вычета при долевой собственности

Получение имущественного вычета при долевой собственности супругов имеет свою специфику. Приобретая объект недвижимости, муж и жена вид собственности определяют самостоятельно. Это повлияет на возможность воспользоваться налоговой льготой от государства – возвратом 13% подоходного налога.

Главным является момент, когда у лиц, состоящих в браке, наступило право на вычет:

1. Год подписания передаточного акта купленной квартиры.
2. Приобретение жилой площади в рамках договора долевого участия.
3. Год оформления свидетельства о регистрации права собственности на недвижимый объект.
4. До 1 января 2014 года или позже, когда квартира куплена по договору купли-продажи или шло строительство жилого дома.

При нахождении имущества в общей долевой собственности, каждый супруг (владелец) имеет свою часть, которая отражается в документе на недвижимый объект.

Важно! Ни один из супругов не вправе возвращать подоходный налог за другого или отказываться от своей части. Если один из супругов уже воспользовался налоговой льготой, второму разрешено претендовать на неё соразмерно установленной доле в квартире.

Размер вычета определяют следующие факторы:

1. Стоимость жилой площади.
2. Время покупки объекта.

Распределение суммы вычета имущественного при общей долевой собственности осуществляется в соответствии с долями, обозначенными в свидетельстве о регистрации права собственности. Распределить иначе нельзя.

Когда квартира приобретена до 1 января 2014 года, сумма компенсации ограничена 2 000 000 рублей. Если затраты превышают эту величину, между мужем и женой распределяется 2 000 000 рублей.

Пример Супруги Селины в 2012 году купили жилой объект и зарегистрировали его на двоих. Расходы составили 2 миллиона 700 тысяч рублей. Селины разделили имущество на две части – каждому причитается по ½. Налоговый вычет между ними распределился пропорционально долям. Максимальная сумма возмещения по жилому объекту с 2 миллионов – 260 тысяч. Каждый получит по 130 тысяч рублей, так как муж и жена имеют право на выплату НДФЛ с 1 миллиона. Пример Семейная пара Ивановых приобрела дом в 2013 году за 1,8 миллионов. Доли в праве супруги разделили поровну. Жена находилась без работы и не получала иных доходов, облагаемых налогом. Пара приняла решение оформить возврат на мужа, который работал по трудовому договору. В ФНС России дали отказ, так как супруг может получить вычет с его доли. Иванов вправе возвратить 117 тысяч рублей. 1 800 000 умножить на ½ и на 13% — получится 117 000 рублей.

Возврат НДФЛ за несовершеннолетнего ребёнка

Иногда люди, приобретая жильё, в свидетельство о ПС вписывают своих детей. Несовершеннолетний ребёнок не вкладывал средств. Расходы несли родители. Государство разрешает возращение 13% НДФЛ за несовершеннолетнего ребёнка. Особенности:

1. Обращаться в ИФНС могут граждане, ранее не пользовавшиеся налоговой льготой.
2. В случае купли жилья до 2014 года о праве на вычет разрешено заявлять всегда, если на имя ребёнка оформлена квартира или доля в ней. Положенная по закону сумма в 2 миллиона распределяется соразмерно доли каждого владельца.
3. При приобретении жилплощади с 2014 года обращаются за компенсацией, если стоимость доли любого из родителей меньше установленного лимита и когда имущество зарегистрировано на несовершеннолетнего ребёнка.

В будущем право на возврат НДФЛ за несовершеннолетними сохраняется.

Какую сумму возвращает государство

Максимальный вычет в случае покупки недвижимого объекта составляет 2 000 0000 рублей. Имущественные налоговые вычеты при долевой собственности полагаются не только при приобретении, но и при продаже жилья. Купля и реализация недвижимости связаны с большими финансовыми затратами, поэтому Российская Федерации поддерживает добросовестных налогоплательщиков, возвращая им часть суммы от уплаты подоходного налога.

При манипуляциях с недвижимыми объектами законом предусмотрены 2 формы вычетов:

1. При реализации – 1 000 000 рублей.
2. При покупке – не более 2 000 000 рублей.

Когда речь идёт о долевой собственности, следует учитывать множество тонкостей. При отчуждении жилой площади, находящейся во владении менее 3-х лет, полученные по сделки деньги облагаются налогом на доходы физических лиц. Гражданину при продаже жилья разрешено уменьшить налогообложение двумя способами:

1. Воспользоваться правом на вычет.
2. Снизить доход от реализации недвижимости на сумму затрат на его приобретение.

Когда долевая собственность супругов продаётся единым объектом и составлен один договор покупки-продажи, максимальный размер возмещения распределяют согласно долям совладельцев. Если человек отчуждает свою часть, ему выплачивается полная сумма вычета.

Важно! Когда плательщик налогов реализовал в течение года несколько жилых объектов или долей в них, сумма вычета в 1 000 000 применяется не к каждому, а ко всем отчуждённым объектам. Пример Супруги Мишины продают квартиру за 5,3 миллиона. Жена владеет ¾ жилья, муж — ¼. Имущество было приобретено в марте 2014 года – в собственности менее 3-х лет. Стоимость недвижимости составляла 4 миллиона.

Общий размер НДФЛ в 559 тысяч (5,3 миллиона минус 1 миллион, умноженный на 13%) между Мишиными распределяется:

• жене – 419 250 рублей;
• мужу – 139 750 рублей.

Когда имущество приобреталось в 2014 году и позже, государство компенсирует от 2 миллионов 260 тысяч. Если жилая площадь куплена до 2014 года, налоговый вычет выплачивают на само имущество. Сколько долевых собственников, роли не играет.

Пример Петраков в 2016 году приобрёл вскладчину с братом 2-комнатную квартиру за 4,1 миллиона рублей. Оформили договор долевой собственности. Каждому причитается по ½ доли. Обоим братьям выплатят компенсацию по 260 тысяч рублей с лимита в 2 миллиона.

Какие требуются документы

Чтобы оформить имущественный вычет при долевой собственности, понадобится набор следующей документации:

1. Паспорт.
2. Декларация 3-НДФЛ.
3. Справка о доходах 2-НДФЛ.
4. ИНН.
5. Заявление о возврате подоходного налога с обозначением банковских реквизитов для перечисления финансовых средств.
6. Договор купли-продажи объекта недвижимости.
7. Платёжные документы, подтверждающие получение денежных средств продавцом.
8. Свидетельство о регистрации ПС на квартиру.
9. Свидетельство о заключении брака.
10. Заявление о распределении вычета между супругами.

Если возврат получают за несовершеннолетнего ребёнка, прилагают свидетельство о его рождении и о ПС на недвижимый объект.

Как получить возврат 13% НДФЛ

Правом на оформление имущественного налогового вычета при долевой собственности обладают резиденты Российской Федерации, имеющие официальную работу и налогооблагаемый заработок. Законодательством предусмотрено 2 способа получения компенсации: в налоговом органе и по месту трудоустройства.

В случае обращения в ФНС выплата компенсации осуществляется единовременно. Алгоритм:

1. Сбор документов.
2. Передача бумаг, декларации и заявления в налоговую службу по месту прописки.
3. Ожидание принятия решения.
4. Получение выплаты.

Важно! Деньги перечисляются не сразу. Сотрудники налоговой структуры в течение 3-х месяцев проводят проверку декларации и остальных документов.

Если к предъявленным документам нет претензий, ФНС переведёт денежную сумму на счёт в банке в течение месяца. Если в декларации указаны неправильные данные, налоговая отказывает в праве на льготу. Ошибки исправляют и снова обращаются в ФНС.

Если выплату производит работодатель, сначала обращаются в налоговую службу за уведомлением на право вычета. Срок подготовки бумаги – 30 дней. Документ направляют в финансовый отдел, составляют заявление. Пока не восполнится сумма компенсации, из заработка не будет удерживаться НДФЛ.

Вычет по ипотечным процентам

Возврат при долевой собственности, купленной в ипотеку, распределяется соразмерно доли каждого собственника. Муж и жена имеют право на возмещение в сумме погашенных процентов по кредитному договору вне зависимости от того, на кого составлены платёжные документы.

Важно! Если один из супругов ранее получал компенсацию по иной недвижимости, за другим сохранятся право на половину вычета, включая проценты по ипотеке.

Размер возмещения составляет:

1. Не более 3 000 000 рублей, если жилплощадь куплена после 1 января 2014 года.
2. Вся сумма с уплаты процентов по ипотечному кредиту, если квартира приобретена до 1 января 2014 года.

Когда сумма займа больше расходов на приобретение жилья, вычет по процентам рассчитывается исходя из затрат в общей сумме ипотечного кредита. Если квартира куплена в ипотеку, владельцы имеют право на основной имущественный вычет и на возмещение с уплаты процентов по займу – не более 260 тысяч.

Для получения льготы помимо паспорта, декларации, справки о доходах, заявления, потребуются дополнительные бумаги:

1. Ипотечный договор.
2. Документы, подтверждающие оплату займа (выписка из банка, квитанции).
3. График погашения процентов.
4. Справка из финансового учреждения об уплате процентов.

Чтобы получить возврат НДФЛ с оплаты процентов по ипотечному кредиту, обязательно соблюдение условий:

1. Оформление целевого займа, направленного на покупку жилья.
2. Кредит истрачен только на приобретение недвижимости.

Все, у кого имеется квартира в долевой собственности, должны разобраться, как получить налоговый вычет. Если у мужа и жены в наличии бумаги, подтверждающие затраты на куплю жилья, компенсация зависит от фактически понесённых расходов. Когда за квартиру платил один из супругов или в договоре обозначена общая на двоих сумма, составляется заявление о распределении понесённых затрат.

Как осуществляется покупка квартиры в долевую собственность

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры. По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке. Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое, с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

• Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
• Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.
3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья. На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак. Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе. Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив, какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
2. Общее совместное владение обоими супругами.
3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

• Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
• Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии», каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Что это за вид владения недвижимостью?

Долевая собственность регулируется главой 16 ГК РФ. Кодекс описывает её как право собственности на один и тот же объект имущества, который принадлежит двум и более лицам, и при этом их право разделено на доли с указанием того, кому в каком размере оно принадлежит.

Согласно ч. 3 ст. 244 ГК РФ, долевая собственность – это вариант общей собственности, который применяется по умолчанию, если закон прямо не предусмотрел, что на объект возникает другой вариант – собственность совместная.

ВАЖНО! При долевой собственности сам объект физически не делится. Делится лишь право на него.

Отличие от совместной разновидности

Поскольку упомянут и такой вариант, как совместная собственность, необходимо указать, в чём различие между ним и долевой. Принципиальная разница между долевой и совместной состоит в следующем:

• При долевой есть точное указание, кому какая доля из сособственников принадлежит. При совместной такого указания нет, а если происходит раздел, то предполагается, что выделенные доли будут равны, если в законе или соглашении между сособственниками не указано иное (ст. 254 ГК РФ).
• Совместная собственность возможна только в случаях, прямо предусмотренных законом (супруги, члены одного КФХ и т. д.). Долевая – во всех остальных случаях (ст. 244 ГК РФ).
• Перевести долевую собственность в совместную нельзя (кроме случаев, когда она выступает как вклад в организуемое КФХ), но вот разделить совместную – можно.

Таким образом, можно указать: долевая собственность на квартиру – это обычный вариант, который возникает всегда, если приобретают её лица, не состоящие между собой в браке.

С кем можно оформить?

С супругами

Относительно супругов закон даёт прямое указание: если квартира приобретается ими в период брака, она становится их собственностью – но не долевой, а совместной. При этом даже не важно, как именно указаны доли при регистрации права в ЕГРН(согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ указывают на то, что такой правовой режим действует по умолчанию.

Поэтому обычно для удобства купленную в браке квартиру регистрируют на одного из супругов, второй в случае развода или судебного раздела имущества вправе требовать свою половину в праве собственности.

Однако бывают случаи, когда даже супруги приобретут не совместную, а именно долевую собственность. К ним относятся:

• Заключение брачного контракта с условиями, отрицающими совместную собственность.
• Добровольный раздел имущества.
• Приобретение квартиры на средства, которые либо принадлежали обоим супругам до брака, либо были подарены им третьими лицами, либо были выручены от продажи имущества, не являющегося совместной собственностью.

Тем не менее, необходимо помнить: если после покупки в квартиру вкладывались общие средства (а доходы, полученные во время брака, по умолчанию считаются тоже совместной собственностью, если законом либо соглашением между супругами не установлено иное), то при разделе размер долей придётся пересчитывать.

С людьми, не состоящими в брачной связи

Если квартиру покупают лица, пусть даже и состоящие в родстве, но не являющиеся при этом друг другу супругами, разговор о совместной собственности даже возникнуть не может: закон в этом случае разрешает иметь жилое недвижимое имущество только в долевой собственности.

Для долевой собственности покупателям достаточно просто заключить договор купли-продажи на квартиру, указав в нём, какие суммы каждый из них вносит и кому в результате какая доля в праве будет принадлежать. В результате после регистрации права в Росреестре любая выписка из ЕГРН покажет, что квартира находится в долевой собственности у двух или более лиц с указанием размера доли каждого из них.

ВНИМАНИЕ! Если у квартиры два сособственника или более, в дальнейшем они могут распоряжаться долями только в особом порядке.

В частности, если кто-то из них захочет продать свою долю постороннему, он обязан получить письменный отказ каждого из владельцев доле, либо не получить никакого ответа в течение месяца на письменное уведомление. В противном случае сделка может быть отменена через суд.

С детьми

В некоторых случаях при покупке квартиры дети становятся её сособственниками. Такое возможно:

• По условиям договора – если родители, действующие от их имени, хотят этого. В этом случае они совершают покупку и от своего имени, и как представители детей.
• По закону. К примеру, если квартира покупается на средства, вырученные от продажи жилья, у которого были и несовершеннолетние совладельцы, то по закону дети должны получить в новой квартире долю в праве не меньшую, чем та, которая им принадлежала ранее.

При этом необходимо отметить: собственность при покупке с участием детей изначально возникает как долевая. Гражданское и семейное законодательство указывают, что дети не могут претендовать на собственность, принадлежащую их родителям, равно как и родители не могут забрать себе то, что принадлежит детям (ст. 60 СК РФ). Поэтому в такой покупке квартиры доли в праве, принадлежащие детям, будут определены сразу же.

Когда возникает?

Про возникновение долевой собственности на жильё после его покупки закон говорит одно: она появляется с момента регистрации права. Согласно ст. 223 ГК РФ, при отчуждении недвижимости (объекта, права на который подлежат госрегистрации) право собственности у покупателя возникает в тот момент, когда состоялась государственная регистрация. Поскольку же любое жильё по закону однозначно относится к категории недвижимости (это ясно из содержания ст. 131 и 288 ГК РФ), то это правило распространяется и на него.

Нужно помнить, что при покупке квартиры равный размер долей вовсе не обязателен. К примеру, если покупателей двое и один из них внёс 2/3 стоимости, а второй оплатил лишь одну треть – то и в договоре и в последующей записи в ЕГРН будет указано, что одно лицо владеет 2/3 от права собственности, второе – лишь 1/3.

СПРАВКА! Не обязательно, чтобы размер долей определялся исходя из внесённой суммы: стороны вправе заключить отдельное соглашение о разделе долей или же указать их в договоре самостоятельно. К примеру, при покупке квартиры семьёй с детьми родители могут выделить доли на детей, даже если дети в силу возраста не внесли в оплату покупки ни одной копейки.

Алгоритм

Как уже было сказано, если супруги приобретают квартиру, то обычно она оказывается в совместной собственности. Однако есть варианты, при которых она будет оформлена именно в долевую собственность.

Таким образом, чтобы оформить долевую собственность на квартиру для супругов, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Найти продавца, который собирается реализовать квартиру, и договориться с ним об условиях покупки.
2. Заключить с продавцом договор, указав в нём размер долей каждого из покупателей-супругов.
3. Использовать для оплаты покупки те средства, которые не находятся в совместной собственности.
4. Подать документы в Росреестр (напрямую, через МФЦ, по почте либо через портал «Госуслуги») и провести регистрацию права в ЕГРН.

В том случае если покупателями выступают супруги, важна не сама процедура покупки квартиры – а происхождение использованных средств либо установленный правовой режим собственности супругов. Изменить законный порядок супруги могут следующими способами:

1. Заключив брачный контракт. Он может заключаться как до регистрации брака в ЗАГС, так и в любое время, пока брак ещё действует. Важно, чтобы в контракте было оговорено, что имущество и средства, нажитые во время семейной жизни, не являются совместной собственностью, а находятся в собственности долевой либо принадлежат каждому из супругов единолично.
2. Заключив соглашение о разделе имущества. Опять-таки это можно сделать в любой момент. Хотя обычно оно и используется уже после развода, когда необходимо разделить нажитое, ст. 38 СК РФ предусматривает такую возможность даже если брак и не был расторгнут. К примеру, такое соглашение часто заключают супруги, один или оба из которых являются ИП, чтобы оградить семейное имущество от возможного взыскания долгов.
3. Обратившись в суд и добившись решения о разделе. Это происходит в порядке, установленном ГПК РФ.

ВАЖНО! В тех случаях, когда супруги обходятся без суда, соглашение или контракт должны регистрироваться у нотариуса.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевую собственность
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевую собственность
• Скачать бланк соглашения о разделе общего имущества супругов
• Скачать образец соглашения о разделе общего имущества супругов
• Скачать бланк брачного договора
• Скачать образец брачного договора

Нужен ли нотариус при приобретении жилья в долях?

С 2016 года были внесены изменения в законодательство. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» теперь для сделок с долевой собственностью на жильё требуется, чтобы договор был удостоверен нотариально. Но требуется ли это в том случае, если квартиру покупают супруги?

Как ни странно – нет. По закону, нотариально нужно удостоверивать те договора, по которым долевая собственность отчуждается, а не приобретается. Таким образом, если супруги приобретают квартиру у продавца, который владеет ей единолично, обращаться к нотариусу они не обязаны.

Однако отсутствие обязанности не означает отсутствия права. Согласно ГК РФ и Основ законодательства о нотариате, даже тогда, когда нотариальная сделка не обязательна, стороны вправе обратиться к нотариусу и удостоверить её. Такое часто применяется в тех случаях, когда сторонам нужны по сделке дополнительные гарантии: нотариальный договор оспорить в суде труднее.

Если в сделке участвует ребенок

Если в сделке по приобретению жилья участвует ребёнок, необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Если ребёнок один из собственников продаваемой квартиры, на продажу должно быть получено разрешение местного органа опеки (ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ). В противном случае, согласно ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», эти органы должны в судебном порядке опротестовать сделку.
2. Согласно § 7 главы 30 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости», дети до 14 лет договор не подписывают. За них действуют либо родители, либо заменяющие их лица. После 14 лет они могут быть участниками сделки, но лишь с согласия указанных выше лиц.

Как определяется часть несовершеннолетних?

Доля детей в приобретаемом жилье определяется по общим правилам гражданского законодательства. Однако есть один нюанс: если квартира приобретается на деньги, полученные от реализации квартиры с долей несовершеннолетнего, то ему в итоге должна принадлежать не меньшая доля.

То есть, говоря условно, если в старой квартире ребёнок владел 1/3 долей, то указывать в договоре и регистрировать на него 1/4 уже нельзя – опека не даст своего согласия на сделку.

Подводя итоги, можно сказать, что долевая собственность на квартиру – это нормальная ситуация для тех случаев, когда покупатели не являются супругами, либо когда заключено соответствующее соглашение. Однако в том случае, когда у продавцов она тоже была в долевой собственности, потребуется участие нотариуса. Кроме того, в дальнейшем продать такую квартиру можно будет только в особом порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Имущественный налоговый вычет (ИНВ) предоставляется резидентам РФ, которые являются плательщиками НДФЛ по ставке 13%.

Воспользоваться ИНВ можно в следующих случаях:

• приобретение доли в недвижимом имуществе;
• погашение процентов по целевому кредиту, израсходованному на покупку недвижимости в долевую собственность, а также по займу, полученному на рефинансирование такого кредита;
• продажа долевой собственности, если еще не истек минимальный срок владения, по окончании которого объект освобождается от обложения подоходным налогом.

Вычет при покупке недвижимости в долевую собственность

В общем порядке предельный размер вычета, на который может претендовать совладелец жилого объекта, составляет 2 000 000 руб.

Таким образом, максимальная сумма денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).

Обратите внимание:

1. Воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз в жизни. При этом государство разрешает переносить неиспользованный остаток ИНВ на последующие годы без каких-либо ограничений.

Кроме того, если сумма вычета полностью не исчерпана при покупке одного объекта, гражданин имеет право использовать остаток ИНВ при заключении новой сделки.

2. Льгота применяется по отношению к имущественным объектам, расположенным на территории РФ.

3. Право на вычет возникает с года, в котором зарегистрировано право собственности в ЕГРН (подписан акт передачи недвижимости между застройщиком и покупателем).

В каких случаях не получится воспользоваться вычетом

Имущественный вычет не применяется:

1. Если сторонами сделки купли-продажи доли в недвижимом имуществе выступают взаимозависимые лица: муж и жена, родители (усыновители) и дети; братья и сестры; попечитель и подопечный; опекаемый и опекун;

2. Если оплата доли была произведена на деньги работодателя или другого лица, за счет материнского капитала или бюджетных средств.

Распределение суммы вычета между совладельцами

Размер вычета напрямую зависит от даты покупки долевой собственности.

До 01.01.2014 года вычет был привязан к конкретному объекту недвижимости и делился между совладельцами пропорционально их долям.

Следовательно, если имущество было приобретено до вышеуказанной даты, то ИНВ рассчитывается следующим образом:

Размер вычета = Общие расходы на покупку жилья (≤ 2 000 000 руб.) * Размер доли собственника.

Если же доля была приобретена до 01.01.2014 отдельной сделкой (не в составе общего договора на весь объект недвижимости), то вычет по долям не распределяется, и собственник имеет право получить его в полном объеме (в размере фактических расходов, но не более 2 000 000 руб.).

Например: Квартирой, приобретенной в 2013 году по общему договору в долевую собственность за 3 000 000 руб., владеют 2 гражданина: первому принадлежит 3/4 квартиры, а второму – 1/4.

До настоящего времени совладельцы не пользовались правом на получение вычета. Сумма, от которой будет рассчитываться размер ИНВ каждого из них, составляет 2 000 000 руб., поскольку стоимость квартиры превышает установленное ограничение.

1-й собственник имеет право на вычет в размере 1 500 000 руб. (2 000 000 руб. * 3/4). То есть сможет вернуть из бюджета 195 000 руб. (1 500 000 руб. * 13 %).

2-й собственник – в размере 500 000 руб. (2 000 000 руб. * 1/4). И сможет возместить 65 000 руб. (500 000 руб. * 13 %).

После 01.01.2014 года ограничение в 2 000 000 руб. стало применяться не к объекту недвижимости, а к человеку. То есть каждый совладелец может получить вычет в размере произведенных расходов, но не больше предельного размера ИНВ.

Если сумму расходов каждого отдельного совладельца жилья установить невозможно (в договоре указана только общая стоимость объекта), то размер вычета рассчитывается следующим образом:

Размер вычета = Общая сумма расходов * Размер доли совладельца,

но не > 2 000 000 руб.

Воспользуемся данными предыдущего примера, но изменим единственное условие: квартира была куплена в 2016 году. Таким образом:

1-й собственник получит вычет в размере: 2 000 000 руб. (3 000 000 руб. * 3/4 = 2 250 000 руб., что > предельно допустимой суммы, поэтому за базу для расчета налога берется установленный лимит). Т. е. гражданин сможет получить на руки 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).

2-й совладелец получит ИНВ в размере: 750 000 руб. (3 000 000 руб. * 1/4). И сможет вернуть 97 500 руб. (750 000 * 13 %).

Распределение вычета при покупке жилья супругами

Супруги могут приобретать жилье как в общую долевую, так и в совместную собственность.

В первом случае в ЕГРН фиксируется конкретная доля каждого супруга, а размер вычета также зависит от даты приобретения жилья:

• до 01.01.2014 – ИНВ рассчитывается в том же порядке, что и для обычных совладельцев долевой собственности (в соответствии с размером долей, пример выше);
• после 01.01.2014 – размер ИНВ зависит от определенных обстоятельств:

1. Каждый из супругов оплачивал свою долю самостоятельно и имеет на руках документы, подтверждающие затраты – вычет распределяется между супругами в соответствии с произведенными расходами.

Например: Семенов Р. Л. и Семенова К. Д. купили квартиру в 2018 году за 3 900 000 руб. в долевую собственность (доля каждого составляет 1/2). При этом и муж, и жена имеют на руках документы, подтверждающие расходы по оплате своей доли. Размер вычета каждого супруга составит 1 950 000 руб., а сумма налога к возврату – 253 500 руб. (1 950 000 руб. * 13 %).

2. В договоре указана общая стоимость жилья, а оплату в полном размере произвел один из супругов – размер вычета распределяется сторонами самостоятельно в любых пропорциях, поскольку в соответствии с СК РФ все затраты супругов считаются общими.

Например: Котов П. И. и Котова А. А. купили в 2017 году в долевую собственность дом за 2 500 000 руб. (доля каждого из них – 1/2). Несмотря на тот факт, что оплата жилья была в полном объеме произведена мужем, супруги подали в ФНС заявление о распределении фактических расходов между сторонами: 1 250 000 руб. – затраты мужа, 1 250 000 руб. – затраты жены. Таким образом, каждый из супругов сможет получить сумму в размере: 162 500 руб. (1 250 000 руб. * 13 %).

Если жилье было приобретено супругами в общую совместную собственность, каждый из них по умолчанию имеет право на вычет в размере 50 % от стоимости объекта недвижимости, но не больше 2 000 000 руб. (не более 1 000 000 руб., если недвижимость была куплена до 01.01.2014 года).

При этом супруги имеют право в заявительном порядке распределить вычет между собой в любой пропорции (даже 100 % и 0 %).

Если же стоимость недвижимости превышает 4 000 000 руб. (2 000 000 руб., если объект был куплен до 01.01.2014) – заявление о распределении вычета можно не подавать, ИНВ автоматически представляется каждому из супругов в максимально допустимом размере.

Распределение вычета при покупке жилья в долю с детьми

Родитель (усыновитель, приемный родитель, попечитель, опекун), покупающий жилье в долю с несовершеннолетним ребенком (родным, приемным, усыновленным, подопечным, опекаемым), имеет право получить ИНВ и за свою долю, и за долю ребенка.

Например: Миронова Т. А. купила в 2017 году квартиру в долевую собственность со своей несовершеннолетней дочерью за 1 800 000 руб. Несмотря на тот факт, что доля Мироновой Т. А. составляет 1/2, она имеет право получить вычет с полной стоимости квартиры: и за себя, и за дочь.

При этом количество прочих лиц, участвующих в сделке, не имеет значение.

Например: Петрова И. О., ее родители Петрова Т. К. и Петров О. Б. и несовершеннолетний сын приобрели квартиру в 2018 году за 4 000 000 руб. (доля каждого совладельца составляет 1/4). Вычет будет распределен следующим образом:

• Петрова И. О. – 2 000 000 руб. (за свою долю и долю ребенка: 4 000 000 руб. * 2/4), к возврату 260 000 руб. (2 000 000 руб. * 13 %).
• Петрова Т. К. и Петров О. Б. – по 1 000 000 руб. каждый (4 000 000 руб. * 1/4), к возврату по 130 000 руб. (1 000 000 руб. * 13 %).

Супруги, купившие жилье в долевую собственность с детьми, должны самостоятельно принять решение, кто из них и в каком размере увеличит свой ИНВ за долю ребенка.

Например: многодетные супруги Ивановы купили в 2018 году жилой дом в общую долевую собственность со своими 3 детьми (доля каждого совладельца составила 1/5) за 3 340 000 руб. Супруги приняли решение, что муж получит вычет за доли двоих детей, а жена – за долю одного ребенка.

Таким образом, размер вычета мужа составит: 2 000 000 руб. (3 340 000 руб. * 3/5 = 2 004 000 руб., что > предельно допустимой суммы, поэтому за базу для расчета налога берется установленный лимит), сумма налога к возврату – 260 000 руб.

А размер ИНВ жены будет равен 1 336 000 (3 340 000 руб. * 2/5), НДФЛ к возврату – 173 680 руб.

При этом ребенок, за долю которого ранее вычет получил родитель, не теряет право на применение ИНВ, а может им воспользоваться при покупке другого объекта жилой недвижимости после наступления совершеннолетия (признания дееспособности).

Вычет на сумму процентов по кредиту

В общем порядке имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке (рефинансированию кредита) предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей.

Максимальный размер налоговой экономии — денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить: 390 000 рублей (3 000 000 рублей * 13 %).

Вышеуказанный лимит действует с 01.01.2014 года. Проценты по ипотечным кредитам, полученным ранее этой даты, могут быть включены в состав вычета в полном объеме (без учета ограничения в 3 000 000 рублей).

Обратите внимание:

• Право на применение данного вида имущественного вычета также не ограничивается какими-либо сроками, но при этом использовать его можно однократно на протяжении жизни и только по отношению к одному объекту недвижимости, даже если сумма вычета в полном объеме не исчерпана.
• ИНВ по процентам можно получить только после возникновения права на основной вычет по приобретению жилья.

Порядок распределения вычета между совладельцами, являющимися созаемщиками, также зависит от даты приобретения долевой собственности:

1. До 01.01.2014. ИНВ по процентам распределяется пропорционально долям совладельцев.

Например: супруги купили квартиру с использованием целевого займа в 2013 году за 2 000 000 рублей (доля каждого супруга – 1/2). Основной вычет был полностью погашен супругами в 2017 году. По итогам 2018 года супруги решили заявить ИНВ по процентам, уплаченным за 2013-2018 годы, в размере 1 140 000 руб., по 570 000 руб. на каждого из них (1 140 000 * 1/2). Следовательно, и муж, и жена смогут вернуть из бюджета по 74 100 руб. (570 000 руб. * 13 %).

2. После 01.01.2014. ИНВ распределяется в любой пропорции по желанию созаемщиков.

Например: Семенова М. Л. и ее совершеннолетний сын Семенов В. В. купили в 2015 году квартиру в общую долевую собственность с привлечением заемных средств. В 2017 году совладельцы полностью погасили основной ИНВ на приобретение квартиры, а по итогам 2018 решили заявить вычет по процентам, уплаченным за 2015-2018 годы. Поскольку в 2018 году Семенова М. Л. вышла на пенсию и уже не имеет налогооблагаемого дохода, собственники решили, что вычет по процентам в полном объеме будет получать Семенов В. В. В 2019 году совладельцы приложат к пакету документов для ФНС заявление о распределении ИНВ: 100 % — Семенов В. В., 0 % — Семенова М. Л.

Пропорцию распределения вычета по процентам между созаемщиками можно изменять ежегодно.

Иногда в качестве основного заемщика выступает один из совладельцев ипотечной недвижимости. Соответственно, все кредитные платежи поступают в банк от его имени.

В таком случае, остальные созаемщики могут претендовать на вычет, если представят в ФНС письменную доверенность о передаче денежных средств для погашения процентов по кредиту человеку, который фактически производит их уплату (по данному вопросу желательно получить дополнительную консультацию в налоговой инспекции по месту жительства).

Порядок получения вычета

За ИНВ налогоплательщик имеет право обратиться:

1. В налоговые органы по месту жительства (электронно через портал ФНС или Госуслуги, через Почту России).

Перечень документов:

• декларация по форме 3-НДФЛ (кроме суммы вычета в бланк нужно внести сведения из справки о доходах и суммах начисленного и удержанного налога, полученной от работодателя, а саму справку приложить к декларации);

Примечание:

1. Налогоплательщики, которые представляют отчетность исключительно с целью получения вычета (т. е. не обязаны самостоятельно декларировать свои доходы), не привязаны к срокам подачи декларации, установленным НК РФ.

2. В настоящее время справку по форме 2-НДФЛ за прошлые налоговые периоды можно получить через портал ФНС (Госуслуги) без обращения к работодателю.

3. К декларации в качестве приложений прикладываются копии нижеперечисленных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.

• документы, подтверждающие право владения объектом недвижимости:

Приобретение доли в доме, квартире, комнате	выписка из ЕГРН или акт передачи жилья и договор купли-продажи (участия в долевом строительстве)
Покупка в долевую собственность участка под ИЖС или с готовым домом	выписки из ЕГРН на земельный участок и на дом
Погашение процентов по кредиту	целевой договор займа, ипотечный договор, график погашения кредита и уплаты процентов

• платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению недвижимости и / или уплату процентов по кредиту;
• заявление на возврат НДФЛ по форме, утвержденной приказом ФНС России от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@ (Приложение № 8).
• свидетельство о заключении брака, если за вычетом обращаются супруги;
• свидетельство о рождении (усыновлении, акт органов опеки и попечительства), если нужно получить вычет за долю несовершеннолетнего;
• заявление о распределении имущественного вычета между совладельцами.

Налоговая инспекция должна проверить представленные документы и вынести решение в срок, не превышающий 3 месяца со дня приема декларации. Если с документацией все в порядке, то денежные средства будут единовременно переведены на личный счет налогоплательщика, указанный в заявлении на возврат НДФЛ, в течение 30 дней.

2. К работодателю, предварительно подтвердив право на вычет в инспекции.

Перечень документов для обращения в ФНС:

• заявление о подтверждении права на имущественные налоговые вычеты (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
• перечисленные в предыдущем пункте документы, подтверждающие право на ИНВ (декларация 3-НДФЛ не представляется).

По истечении 30 дней налоговый орган выдаст уведомление о праве на ИНВ.

Перечень документов для работодателя:

• заявление о предоставлении ИНВ (можно воспользоваться приложенным бланком или написать в свободной форме);
• уведомление о праве на применение вычета, полученное в ФНС.

Работодатель денежные средства сотруднику не возвращает, а выдает ему заработную плату с учетом вычета (т. е. не удерживает с заработка НДФЛ в размере 13 %) с месяца, следующего за месяцем подачи заявления.

Вычет при продаже долевой собственности

Доходы, полученные гражданином от продажи доли в недвижимости, облагаются НДФЛ по ставке 13 %, кроме случаев, когда объект находился во владении налогоплательщика сверх минимального предельного срока, установленного законодательством:

1. Не менее 3 лет, если право собственности на объект получено:

• по наследству или в порядке дарения от близкого родственника (когда сторонами договора выступают родители и дети, бабушка (дедушка) и внуки, родные (неполнородные) братья и сестры);
• при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением;
• в результате приватизации.

2. Не менее 5 лет — во всех иных случаях.

При этом для недвижимости, приобретенной ранее 01.01.2016 года, минимальный срок владения составляет по-прежнему 3 года (такой период был утвержден в «старой» версии законодательства, действовавшей до вышеуказанной даты).

Как рассчитать налог с применением вычета

НК РФ предлагает 2 варианта расчета налога, взимаемого с дохода налогоплательщика:

1. С применением вычета в установленном размере:

НДФЛ к уплате = (Доход от продажи имущества – Вычет) * 13 %.

Сумма вычета составляет 1 000 000 рублей.

Если полученный доход не превышает эту сумму, то налог к уплате будет равен нулю, но налогоплательщику все равно потребуется сдать декларацию 3-НДФЛ в установленные сроки.

Если доля продается в рамках одного общего договора купли-продажи (сразу весь объект недвижимости целиком), вычет распределяется между совладельцами по договоренности или пропорционально их долям.

При этом собственник, продающий только свою долю по отдельному договору, имеет право применить вычет в полном размере.

Обратите внимание:

• налогоплательщик, продавший в течение одного налогового периода несколько объектов недвижимости, может использовать ИНВ в установленных пределах только по всем проданным объектам в совокупности;
• применять вычет можно неограниченное количество раз.

2. С применением вычета в размере фактических расходов на приобретение недвижимости:

НДФЛ к уплате = (Доход от продажи доли – Расходы по приобретению доли) * 13 %.

Нужно отметить, что если расходные документы не были утеряны, а стоимость продаваемой долевой собственности незначительно превышает затраты по ее приобретению, то такой вид расчета будет наиболее выгоден.

Например:

Кротов А. И. купил долю в квартире в 2016 году за 1 300 000 руб. В 2018 году он продал свою долю по отдельному договору за 1 800 000 руб.

Если Кротов А. И. применит фиксированный вычет, то сумма налога к уплате в бюджет составит:

НДФЛ к уплате = (1 800 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 13 % = 104 000 руб.

Если же применить вычет на сумму фактических расходов, то размер налога будет меньше:

НДФЛ к уплате = (1 800 000 руб. – 1 300 000 руб.) * 13 % = 65 000 руб.

Но если доля в недвижимом имуществе, приобретенная до 01.01.2016, была продана значительно дешевле (на 30% и более процентов), чем произведение кадастровой стоимости объекта (установленной на 1 января года, в котором право собственности на долю перешло к покупателю) на размер доли продавца, то учитывается не фактически полученный доход налогоплательщика, а другая минимально допустимая сумма, вычисляемая по формуле:

Доход от продажи доли = Кадастровая стоимость недвижимости * Размер доли * 0,7.

Полученный результат используется при расчете НДФЛ независимо от выбранного способа применения вычета.

Например:

Максимов П. Т. продал в 2018 году долю в квартире (1/3) за 900 000 руб. При этом кадастровая стоимость объекта на 01.01.2018 составляет 4 500 000 руб.

Таким образом, для расчета НДФЛ будет использован не фактический доход Максимова П. Т., а стоимость доли, исчисленная с понижающим коэффициентом:

Доход от продажи доли = 4 500 000 руб. * 1/3 * 0,7 = 1 050 000 руб.

НДФЛ к уплате = 1 050 000 руб. * 13 % = 136 500 руб.

Документы для получения вычета

В срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, налогоплательщик подает в налоговую инспекцию по месту жительства:

• декларацию по форме 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие факт продажи доли (договор купли-продажи, мены с доплатой и пр.).

Если заявлен вычет в размере фактических расходов, дополнительно представляются:

• документы, подтверждающие затраты на приобретение долевой собственности (чеки, банковские выписки, платежные поручения и т.п.).

К декларации в качестве приложений прикладываются копии вышеуказанных документов, а оригиналы предъявляются инспектору только для сверки и остаются на руках у налогоплательщика.

Обратите внимание: если в 3-НДФЛ отражен налог к уплате, он должен быть перечислен в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход от продажи имущества.

Список источников

1. Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты.

2. Пункт 7 статьи 78 НК РФ. Зачет или возврат сумм излишне уплаченных налога, сбора, страховых взносов, пеней, штрафа.

3. Пункт 17.1. статьи 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).

4. Приказ Минфина РФ от 14.02.2017 № ММВ-7-8/182@.»Об утверждении форм документов, используемых налоговыми органами и налогоплательщиками при осуществлении зачета и возврата сумм излишне уплаченных (взысканных) налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов».

5. Письмо Минфина РФ от 06.03.2015 № 03-04-05/12102 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета при покупке квартиры в общую долевую собственность.

6. Письмо Минфина РФ от 10.09.2013 № 03-04-05/37207 о предоставлении имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

7. Письмо Минфина РФ от 26.12.2012 № 03-04-05/7-1442 о получении вычета при долевом строительстве.

8. Письмо Минфина РФ от 22.03.2018 № 03-04-05/18175 по вопросу предоставления вычета при приобретении жилой недвижимости с привлечением средств материнского (семейного) капитала.

9. Письмо Минфина РФ от 03.05.2012 № 03-04-05/3-586 о получении вычета в случае приобретения жилья для несовершеннолетних детей.

10. Письмо ФНС России от 19.04.2012 № ЕД-4-3/6609@ по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в случае совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества между взаимозависимыми лицами.

11. Письмо ФНС России от 23.05.2016 № БС-3-11/2315 по вопросу предоставления имущественного налогового вычета на сумму процентов созаемщикам.

12. Письмо ФНС России от 30.03.2016 № БС-3-11/1367@ о распределении суммы имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц между супругами.

13. Письмо Минфина РФ от 16.05.2018 № 03-04-05/32989 о распределении имущественного вычета на сумму процентов по кредиту между супругами.