Рейдерский захват квартиры

Рейдеры выгоняют москвичей из квартир

В Москве резко участились случаи рейдерских захватов жилых квартир. В ход идут любые методы: от прямых угроз законным владельцам до смены замка на их дверях. Кроме того, мошенникам играют на руку недоработки в законах.

— Чего вы тут делаете? Я никому ничего объяснять не буду, я сейчас «ушатаю» эту камеру! Ты сомневаешься?

Батыр — уроженец солнечного Дагестана. Живёт в чужой квартире по доверенности. Это не шутка. Хозяин бутовской «однушки» Рашид однажды проснулся в холодном поту среди гортанных незнакомцев.

«Просыпаюсь, а тут уже четыре человека спит. Я в шоке. Девочек пока не приводят, но говорят, что могут создать тут притон», — рассказывает Рашид Самитов.

Незваные гости предъявили доверенность на проживание от человека, который вместе с Рашидом и его женой является совладельцем жилплощади по одной трети. Рашиду прямо заявили — продай свою долю по дешёвке или пеняй на себя.

«Мы ему предлагали — или купи, или продай. А он молчит и сразу бежит к участковому. Пишет своё мнение, сам придумывает свои жалобы на ходу. А мы нормальные пацаны», — считает Батыр Магомедалиев.

А вот «нормальные пацаны» профессионально изображают буйных — просто рейдерское оружие массового поражения.

— Руки убери!
— Камеру не трогай!
— Я сейчас сломаю тебя, ты что сомневаешься что ли?

Над полицией дебоширы открыто потешаются. Участковый отказывает в помощи без объяснений.

«Я хочу, чтобы здесь никого посторонних, чужих не было! Мы не занимаемся разделом имущества», — просит стражей порядка Рашид.

«Товарищ майор, люди не имеют права находиться в этом жилище ни под каким предлогом», — пытается объяснить юрист.

По словам адвоката, в Москве орудуют полтора десятка рейдерских группировок, отбирающих долевую собственность.

«Смысл очень простой – ворваться, начать портить квартиру, вселить непонятных людей, залить кислотой, избить. Это повсеместно по всей Москве происходит», — объяснил адвокат Валерий Романов.

Москвичку Фанию Петровскую с дочерью выставила из собственной квартиры на Цветном бульваре их же невестка.

«Она получила по наследству после смерти моего сына 1/12 часть квартиры, то есть практически пять метров, и раздарила их на восемь человек, включая себя, то есть по 36 сантиметров на каждого», — рассказала Фания Петровская.

В конечном итоге на площади размером со спичечный коробок оказалась прописана едва ли не целая воинская часть из Осетии. И хоть никого из них никогда здесь не видели, судиться со всеми можно хоть до второго пришествия.

Первый наряд полиции терпит фиаско. Второй наряд мольбы хозяев квартиры о защите их законных прав вообще игнорирует.

Участковый ОВД Мещанский майор Суслов и вовсе позорно бежит с поля боя.

— Так собственник-то у нас зайдёт в квартиру?
— Ну ради Бога, пусть заходит.
— Вот слесарь стоит.
— Я вселением и выселением не занимаюсь.
— Слесарю можно вскрывать квартиру?
— Пусть вскрывает.
— Вскрывайте!
— Я разрешения не давал!

Отчего полиция так странно себя ведёт, в силах выяснить лишь прокуратура. Пока результат очевиден — реальные собственники опять остались на улице.

Четыре года назад была опубликована первая моя статья по рейдерскому захвату квартир в Москве. Данная статься была написана со ссылкой на мои реальные дела в производстве, так как мне пришлось самому впервые столкнуться столь с дерзкими преступными действиями. Если ранее отбирали квартиры, а это были еще 90-ые годы, у стариков, малолетних детдомовцев, алкоголиков, опустившихся людей, то есть не способных в априори отстоять свои права, то сейчас отбирают квартиры средь белого дня у достаточно обеспеченных людей, оставляя на улице целые семьи. По статистике уже сейчас, данный вид рейдерских захватов квартир в Москве настолько распространился, что стоит уже задуматься обычным людям и опасаться за свое имущество, и тем более за жизнь. Разговаривая в приватной беседе с начальником полиции округа ГУВД Москвы, статистика просто страшная, в месяц в одном только округе Москвы регистрируются по 5-10 подобных дел, поэтому мы можем только предположить, если это регистрируются только те дела, кто начал отстаивать свои права и бороться за свое имущество и жизнь, то сколько еще таких случаев которые не прошли регистрацию и скорее всего уже данных людей нет живых, так как дерзость преступников не знает пределов, так как людей начали уже устранять физически. Это достаточно мощные преступные группировки, имеют покровительство в высших государственных органах, в том числе и правоохранительных, так как доход от подобной преступной деятельности переплюнул и торговлю наркотиками, проституцией и т.п. и самое главное, это новая стезя и контролируется лишь самыми мощными преступными группировками. Что касается правоохранительных органов, то они и вовсе далеки от борьбы с подобными преступлениями, да и опыта и желания у них нет с этим бороться.

На первый взгляд все законно, человек получив квитанцию узнает что его квартира уже продана как три года назад и он не является собственником, бежит во все инстанции, а там ему предъявляют официальный договор купли-продажи квартиры и уже полученное заочное судебное решение о прекращении права пользования данной жилой площадью и снятие с регистрационного учета, и все приставы официально начинают исполнительное производство и выкидывают всех из квартиры на улицу. Естественно данный человек в ужасе, ничего не понимает что происходит, бежит в полицию, мол я не подписывал никакой договор и все это фикции, но полиция отказывает в возбуждении уголовного дела, так как с той стороны представляют интересы достаточно высококвалифицированные и элитные адвокаты по уголовным делам и жилищным вопросам, которые как правило переступили черту законности и совести и по сути состоят и работают за хорошие гонорары на данные преступные группировки, поэтому и полиция не вдаваясь в подробности просто отказывает в возбуждении уголовного дела, так как уже имеется судебное решение, и все переводится в область гражданских правоотношений, а там человек обращаясь в суд за отменой вынесенного решения, полностью парализован и лишен всякой возможности доказать обратное, так как и суды не желают вдаваться в подробности как опасаясь сами за свою жизнь и прекрасно понимая с чем связываться, так и зачастую подкуплены, так как данные преступные сообщества имеют такую возможность, и все на этом все заканчивается, благо если это человек и его семья остаются живы, много случаев особенно в последнее время с физическим устранением данных людей.

Многие читатели сейчас начнут возмущаться и говорить мол что за бред, если изъять документы, то можно провести соответствующие почерковедческие или графологические экспертизы, но увы ничего не выйдет, преступники разными и дерзкими способами забирают оригиналы документов из Рореестра, к примеру по поддельному постановлению об обыске, и т.п. А далее предъявляют нотариально удостоверенную копию документов, мол оригиналы были и мы не виноваты что кто то их похитил, нотариус может подтвердить что он их видел, который поверьте мамой будет клясться что да были документы, естественно он также входит и работает на данные преступные группировки группировки, и все круг замыкается, дело Вы проигрываете, так как судья начинает говорить, что мол если это преступление и мошенничество, то принесите мне обвинительный приговор по уголовному делу, а о каком приговоре можно говорить, если даже не удается возбудить уголовное дело, а если у человека будет хорошие связи и ресурсы и он сможет добиться возбуждения уголовного дела, то до суда оно однозначно не доходит, и разваливается и всегда приостанавливается в виду не доказанности и установления преступников. И пока на эти обстоятельства не обратит внимание президент РФ и его высшие чины и не дадут команду фас правоохранительным органам, эти безобразия будут набирать только обороты.

Поэтому пока только борятся с этим преступным явлением в одиночку как сами пострадавшие от данных преступлений, так и их адвокаты по жилищным вопросам и уголовным делам.

С Уважением, адвокат по жилищным и уголовным делам, тел. 8-915-021-05-05

Как защититься при рейдерском захвате недвижимости

10.03.2017

Рейдерский захват квартиры, земли и другого имущества – проблема, которая стоит в России достаточно остро. Причин у распространения квартирного рейдерства несколько: это и общая юридическая неграмотность населения, и тяжелое финансовое состояние собственников, вынужденных соглашаться на невыгодные условия сделки, и откровенно криминальные действия со стороны захватчиков.

«М16-Консалтинг» рассказывает, как обезопасить себя от рейдерского захвата недвижимости и куда обращаться, если вашу собственность пытаются захватить.

1. Кто такие квартирные рейдеры
2. Схемы рейдерского захвата квартиры
   • Криминальная
   • Законная
   • Комбинированная
3. Схемы рейдерского захвата земли
   • Полезные услуги
   • Подкуп
   • Фабрикация обвинений
4. Как защититься от квартирных рейдеров?
   • Профилактика
5. Юридическая помощь

Кто такие квартирные рейдеры?

Многие жители России до сих пор считают, что рейдеры – это крупногабаритные парни в спортивных костюмах, кожаных куртках, с золотой цепью на шее и барсеткой в руках. Именно поэтому зачастую при встрече с настоящими рейдерами граждане не чувствуют подвоха.

Сегодня рейдерский захват имущества в основном совершают молодые люди не просто приличного, а даже представительского вида. Поскольку зачастую рейдерами выступают профессиональные юристы, иногда – риэлторы, то и выглядят они соответственно: отглаженный костюм, аккуратный галстук, грамотная речь и обходительные манеры.

Именно этот «приличный вид» и подталкивает собственников к решению дать согласие на сделку, о которой в скором времени придется пожалеть.

Кроме того, часто случается так, что долю в квартире продают родственники (иногда – обиженные на других собственников), бывшие супруги и другие совладельцы, которые не уделяют особого внимания добросовестности покупателей.

Как происходит рейдерский захват домов и квартир?

Юристы выделяют три схемы, которыми пользуются рейдеры.

Криминальная схема захвата

В чистом виде такой способ встречается реже всего, и это определенно хорошая новость, поскольку в этом случае захватчики прибегают к уголовным действиям и буквально принуждают собственников к передаче имущества.

Это могут быть угрозы, применение насилия и другие методы давления, направленные на то, чтобы вынудить вас отказаться от собственного имущества в пользу захватчиков.

Также часто используется фальсификация документов и другие мошеннические действия.

Захват путем законных действий

Поскольку чаще всего квартирные рейдеры – это юридически подкованные специалисты, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве, то и провести сделку на выгодных только для одной стороны условиях для них не составляет труда. Это явление особенно благодатно «цветет» на почве общей юридической неграмотности населения.

Все подводные камни, среди которых, к примеру, искусственно заниженная стоимость, намеренное введение продавцов в заблуждение и другие элементы обмана, вскрываются уже после подписания договора. При этом сам документ составляется таким образом, чтобы в будущем его было невозможно оспорить или признать незаконным.

Комбинированный способ

Этот вид рейдерского захвата собственности встречается чаще всего. Суть схемы, как правило, заключается в том, что сначала на законных основаниях у собственника выкупают долю в квартире, а в дальнейшем туда заселяются люди, которые целенаправленно «выживают» его с общей жилплощади.

Причем это необязательно те люди, которые выступили второй стороной в сделке. Это могут быть люди, ведущие маргинальный образ жизни – алкоголики, наркоманы и т. д. Реже – люди с уголовным прошлым. Их цель: создать для вас невыносимые условия проживания, чтобы как можно быстрее добиться согласия на продажу оставшейся доли на совершенно невыгодных для вас условиях.

Впрочем, заселить могут и вполне приличных людей, которые также будут действовать вам на нервы. Чаще всего такое давление заключается в регулярной смене замков (ключи от которых вам, разумеется, не выдают), а также в длительных ремонтных работах, в ходе которых постоянно страдает ваше имущество. Главная проблема здесь заключается в том, что закону их действия не противоречат.

Рейдерский захват земли: популярные схемы

Не меньший интерес для рейдеров представляют и земли. Рейдерских захват земельного участка в СНТ (садовое некоммерческое товарищество) может проходить следующим образом:

Полезные услуги

Рейдеры приходят к дачникам с предложением оказать полезные для участников СНТ услуги. Как правило, речь идет о регистрации земли общего пользования или же проведении электрических/газовых коммуникаций.

При этом в качестве платы рейдеры просят энергохозяйство или земельные участки, которые не используются. Передача оформляется путем договора дарения.

Еще одно условие, предлагаемое рейдерскими «данайцами» — передача управления водоснабжением и электросетями в садоводстве подставной управляющей компании. Такая компания через несколько месяцев резко взвинчивает тарифы на оказываемые услуги, отказаться от которых невозможно.

«Черная лошадка» среди дачников

Еще одна популярная схема: захватчики «вербуют» (точнее, просто подкупают) одного или нескольких членов товарищества, в обязанности которых входит внутренняя дестабилизация. Такие «черные лошадки» начинают компрометировать действующих руководителей СНТ, провоцировать их смену и т. д.

Новым руководителям достаточно просто перерегистрировать товарищество. Результатом действий подставного руководства становится переоформление половины земель в собственность третьих, совершенно посторонних лиц.

Обвинения и огласка

К данному способу обычно прибегают недобросовестные чиновники, а также строительные компании, которые имеют виды на землю, принадлежащую СНТ.

Обычно берется надуманный повод, например, притеснение прав отдельных участников либо нарушение правил использования земельных участков. Эта новость тиражируется среди местного населения и способствует созданию негативного образа СНТ и его руководства.

В последствии начинаются судебные разбирательства (а поскольку в схеме часто замешаны должностные лица, то и труда сфальсифицировать дело не составляет), что в конечном итоге уничтожает товарищество. Освобожденные таким образом земли потом могут быть использованы под строительство новых коттеджных поселков или других коммерческих объектов.

Что делать, если вы уже стали жертвой рейдеров?

При незаконном захвате квартиры или земли следует сразу же обращаться в правоохранительные органы: написать заявление в райотдел, на основании которого правоохранители смогут возбудить уголовное дело.

Вы можете рассчитывать на положительное решение своей проблемы, если квартирные рейдеры выбрали криминальную схему для захвата вашей жилплощади. К заявлению вы просто прикладываете копии правоустанавливающей документации. Если есть возможность, представьте в органы документы, которыми оперируют ваши соперники.

Гораздо сложнее действовать в том случае, когда речь идет о законном захвате или комбинированной схеме. Проблема в том, что решение квартирных споров и порчи совместного имущества больше не находится в компетенции полиции. То есть, если вам поцарапали дверь или сломали диван, правоохранители бессильны. То же самое касается и угроз. Реагировать полицейские смогут только на конкретные действия, к примеру, побои и т. д.

Если вы столкнулись с рейдерами, которые действуют на полулегальных началах и пакостят в рамках допустимого законом, то идти следует к юристу, который будет решать возникшую ситуацию через суд.

Профилактические меры

Если вы намерены выставить на продажу свое имущество или долю в нем, советуем вам предпринять ряд профилактических мер, способных обезопасить от столкновения с квартирными рейдерами. Для этого необходимо:

• • Тщательно следить за правоустанавливающими документами. Если они попадут в руки мошенников, этого будет достаточно для дальнейшего завладения вашим имуществом. Чем лучше связи у таких мошенников, тем меньше у вас шансов успешно противостоять им;

• • Нелишним будет обезопасить и собственную подпись: во-первых, постарайтесь следить за тем, чтобы с ней не могли ознакомиться посторонние лица. Во-вторых, незначительно измените свою подпись, чтобы, с одной стороны, она соответствовала той, которая стоит в вашем паспорте, с другой – была усложнена для подделки;

• • Воспользуйтесь помощью юриста. Юрист (желательно приглашенный со стороны, а не любезно предложенный вашими партнерами по сделке) тщательно проанализирует условия сделки и удостоверится в их обоснованности и законности;

• • Если у вас встала необходимость продать долю в собственной квартире (или если же второй собственник, с который у вас имеется общая недвижимость, решил продать свою часть), настаивайте на нотариально оформленном порядке пользования квартирой. И опять же, обращайтесь не к тем специалистам, которых вам советует покупатель, а ищите людей самостоятельно.

Юридическая защита от квартирных рейдеров

Юридическая подкованность захватчиков и неграмотность населения – не единственная основа для успешного рейдерства. Захватчики имеют большие связи среди правоохранителей, в силовых структурах, в органах суда и прокуратуры.

Как правило, квартирные рейдеры представляют собой полноценную группировку, где каждый участник является отлаженной частью механизма и просто выполняет свою функцию: это и риелторы или покупатели доли, и жильцы, в задачу которых входит создание невыносимых для жизни условий, и представители органов власти, которым достаточно просто бездействовать в критический момент, чтобы довести ситуацию до логического конца. Такие группировки могут не только завладеть долей в квартире, но и осуществить рейдерский захват целого здания.

Именно поэтому противостоять им в одиночку – заведомо проигрышный вариант. Только участие профессиональных юристов способно не просто сдвинуть дело с мертвой точки и помочь вам сохранить недвижимость, но и наказать обидчиков.

Именно такое решение вам предлагают юристы компании «М16-Консалтинг». Мы добьемся признания сделки недействительной, сохраним вашу собственность и оградим от необходимости контактировать с рейдерами. «М16-Консалтинг» — это Ваша надежная защита от рейдеров.

История, приключившаяся почти три года назад с семьей Густелевых в Екатеринбурге, вызвала широкий общественный резонанс в средствах массовой информации различного уровня и социальных сетях. В сентябре 2011 года в дверь их квартиры неожиданно постучались трое людей. Они заявили буквально следующее: «У нас на руках есть документы, согласно которым каждому из нас принадлежит доля в этом помещении. Так что мы теперь будем тут жить!». Крайне удивленные хозяева, конечно же, повели себя естественным образом: не открывая дверь, посоветовали непрошеным гостям отправляться в любом из понравившихся им направлений. И на этом посчитали инцидент исчерпанным.

Но не тут-то было. На следующее утро странная троица вновь возникла на пороге жилища Густелевых (дверь им, кстати, открыли представители местных силовых структур). Визитеры оккупировали самую большую комнату и отказались ее покидать. Выяснилось, что, в принципе, находиться в данном помещении им позволяет право собственности на… 1/255 долю квартиры, что в пересчете на метры дает 0,2 «квадрата» на брата. Это стало своеобразным «подарком из прошлого», когда бабушка и дедушка нынешних владельцев решали во время развода спор о совместно нажитом имуществе через суд.

В течение некоторого времени трое «новых совладельцев» приходили в квартиру к Густелевым, как на работу, по часам. При этом на вопросы Густелевых, доведенных до крайнего нервного напряжения вольным поведением гостей, о том, сколько стоит в общей сложности их доля, отвечали примерно следующее: «Нам очень нравится вот эта большая комната. Если купите нам точно такую же — уедем. Цена вопроса — 800 тысяч рублей».

Однако детальное живописание различных вариантов рейдерского захвата жилья в данном материале вряд ли имеет смысл, таких диких примеров «относительно честного отъема метров у населения» в интернете полным-полно. Здесь задача немного иная — выяснить, как собственнику превентивно обезопасить себя от данного вида мошенничества и что следует предпринимать, если однажды при входе в квартиру он столкнется с такими «жильцами».

Кто виноват?

Опытные юристы уверяют: рейдерский захват квартир — довольно прибыльный «серый» бизнес, поставленный на поток. В среде таких предпринимателей существует даже целый интернет-портал «Содольщик.рф», полностью посвященный искусству рейдерского захвата. На нем размещена своеобразная «памятка начинающему рейдеру». В ней, в частности, говорится: появление на захватываемом объекте необходимо обставлять с максимальной помпой — эффектным выбиванием замков, распиливанием болгаркой входных дверей и т. д. При этом необходимо взять с собой двух друзей, которые будут постоянно вести видеозапись и (внимание!) оберегать содольщика от проявления агрессии со стороны проживающих собственников. Также в памятке очень подробно, по пунктам, рассматриваются действия, которые направлены на максимальное устрашение противника, но не вписываются в рамки хулиганства и не позволяют другим собственникам вызывать полицейские наряды для выдворения рейдеров.

Алексей Бессонов, управляющий юридического бюро «Бессонов и партнеры», утверждает, что рейдерский захват — всегда результат действия группы лиц. Они, как правило, имеют хорошее юридическое образование и прекрасно знают конъюнктуру местного рынка недвижимости. Захват всегда начинается одинаково — это покупка доли недвижимого имущества. Большая она или маленькая, не важно. Главное — «зацепиться» за объект.

На второй стадии процесса возможен такой полет творческой фантазии, что как говорится, ни в сказке сказать, ни пером описать. Талантливые психологи и актеры, рейдеры разыгрывают ситуации, какие не способны придумать даже сценаристы душещипательных криминальных драм. Все это направлено на достижение одной из двух целей. Первая — жильцы не выдерживают осады и сдают имеющиеся доли по сильно заниженной цене, а рейдеры потом задорого продают всю квартиру. Вторая (если жильцы оказываются сильны духом и никак не хотят сдаваться) — вынудить их выкупить долю, принадлежащую рейдерам, по максимально высокой цене. Чаще всего подобным рейдерским атакам подвергаются одинокие и социально слабо защищенные собственники: матери с малолетними детьми, пенсионеры, инвалиды. Но нередко к подобным ситуациям приводит и разлад в дружной семье, когда один из ее членов продает свою долю «на сторону».

При этом Алексей Бессонов подчеркивает, что успешно вести подобную деятельность «захватчикам» позволяет лазейка в российском законодательстве. Ведь даже самая малая доля гарантирует им право на свободный доступ и перемещение в любую точку квартиры в любое время суток. «Печально, что с точки зрения правовых норм такая деятельность не считается преступной. Рейдерами жилья никто не занимается, что позволяет им в среднем ежегодно проворачивать по пять подобных операций», — констатирует Бессонов.

Что делать?

Адвокат Виктория Державина считает, что люди проигрывают в таких рейдерских войнах по причине своей низкой юридической грамотности. Такие ситуации можно предотвратить, если знать хотя бы некоторые основные положения Гражданского кодекса РФ. Во-первых, распоряжаться долей в общем имуществе ее владелец может только с согласия других лиц. Во-вторых, продажа, дарение, залог, завещание и иные действия с долей недвижимости должны выполняться с соблюдением определенных правил. Так, прежде чем передать ее иным лицам, владелец должен письменно уведомить других собственников. При этом они имеют право ее преимущественного выкупа на равных условиях. Проще говоря, нельзя продавать долю «дяде с улицы» за 100 тысяч рублей, а владельцам других долей предлагать ее за 150. Несоблюдение какого-либо условия из перечисленных — повод для судебного обжалования и признания сделки с долей недействительной.

Если все же по каким-то причинам в квартире появились чужие люди и применяют рейдерскую тактику устрашения, то нужно помнить: доказав в суде моральное давление с их стороны, можно получить с них денежную компенсацию. Собрав доказательства о намеренной порче имущества, можно подвести их и под уголовную ответственность. Регистрация несовершеннолетних детей в квартире также может стать надежным щитом на пути рейдеров. По закону, отмечает Виктория Державина, долю в недвижимости в этом случае продавать нельзя, можно только дарить. А если одариваемый — не близкий родственник, то он обязан заплатить налог в размере 13% от ее стоимости. Здравомыслящий рейдер с этим связываться вряд ли станет. В случае, если приобретенная рейдерами доля незначительна, то можно обратиться в суд с инициативой по ее принудительному выкупу.

Правда, на практике, отмечают юристы и риэлторы, оспаривание и признание недействительными сделок с долями недвижимости (особенно в случае дарения) — процесс очень затяжной и трудоемкий. И не всегда суды принимают положительные решения в пользу законных собственников. Во многом благодаря несовершенству законодательства. Но это все же не повод опускать руки, ведь на кону — судьба собственного жилья.

Как скоро будут приняты нормативные документы, позволяющие полностью исключить из нашей жизни рейдерский захват квартиры как явление, и появятся ли они вообще — остается только гадать. А пока главным орудием в борьбе за свое честно нажитое недвижимое имущество остаются четкий контроль за всеми правоустанавливающими документами на собственность, проверка чистоты всех операций с недвижимостью и мир и порядок в семьях собственников. Алексей Бессонов и другие юристы также советуют по возможности знакомиться с подобными ситуациями, время от времени освещаемыми СМИ и изучать тактические и стратегические приемы рейдеров, чтобы самим не оказаться в ситуации семьи Густелевых.

Кстати, рейдеры, пытавшиеся захватить их квартиру, все же покинули помещение через несколько дней, а Густелевым все-таки пришлось задуматься о подаче искового заявления в суд, чтобы закрепить за собой единоличное право пользоваться своим же жильем.

Рейдерство — противоправное поглощение предприятия без согласия владельца. Чаще всего целью захвата становится не сам бизнес, а его активы (имущество, интеллектуальная собственность). Рейдерский захват — противозаконное действие, поэтому от него можно защититься легальными методами.

Рейдерство попадает под действия законов УК РФ ст. 159 (мошенничество), ст. 163 (вымогательство). Иногда его квалифицируют как самоуправство (ст. 330 УК РФ), если рейдерский захват проводился силовыми методами.

Инициаторами рейдерского захвата бизнеса чаще всего становятся заказчики и конкуренты. Но реализуют его специализированные компании, у которых уже есть отработанные схемы захвата предприятий.

Современные рейдеры не используют грубую силу. Сейчас их действия стали более осторожными, продуманными, завуалированными под действие законодательства. Например, рейдеры могут скупать акции компании или долги у её кредиторов, чтобы потом через суд получить право на активы. Тем сложнее становится защититься от рейдеров.

Способы избежать рейдерского захвата бизнеса

1. Диверсифицировать структуру

Это ключевое правило защиты. Оргструктура должна быть максимально прозрачной и юридически грамотной. Чем меньше хитрых схем, тем меньше у рейдеров возможностей их использовать в свою пользу.

Опытные бизнесмены стараются диверсифицировать свою деятельность, чтобы уменьшить риски. Делят свою компанию на несколько небольших бизнесов. Те, в имуществе которых находятся более ценные активы, формируются в закрытой форме ЗАО или ООО. Между этой компанией и другими заключают договоры аренды, оказания услуг, чтобы в итоге они работали, как одно предприятие. Так присвоить самые ценные активы без силового вмешательства будет сложнее, а захват одной фирмы не поставит крест на деятельности в целом.

2. Проверить уставные документы и юридическую документацию

Ошибки во внутренних документах могут стать той лазейкой, которой воспользуются рейдеры. Устав, положение об управлении, договоры не должны иметь недостатков с юридической точки зрения. Проверьте, чтобы в уставе было прописано:

• как назначают и меняют гендиректора;

• как проходит собрание акционеров, порядок его назначения и подготовки;

• как на собраниях принимают решения;

• порядок согласования и проведения крупных сделок;

• как решаются конфликты;

• права, обязанности, структура управляющих органов.

Неточностями в Уставе могут воспользоваться «серые» акционеры, которые будут бесконечно оспаривать сделки, подавать требования о собрании акционеров, затягивать с принятием решения. Это парализует деятельность компании и может привести к банкротству, чтобы рейдеры купили её за бесценок.

3. Усиливайте защиту акций

Рейдеры могут скупать акции АО, чтобы потом заявить о своих правах. Как избежать скупки акций с незаконными намерениями — усилить контроль над реестром акционеров. Желательно установить доверительные отношения с регистратором, чтобы он мог поделиться информацией о нездоровом интересе к компании со стороны третьих лиц. Крупной компании лучше доверить ведение реестра акционеров известной фирме-регистратору, а малому бизнесу стоит вести его самостоятельно.

4. Защитите активы компании

Имущество компаний чаще всего становится главным интересом рейдерского захвата компании. Чтобы обезопасить от захвата, можно наложить ограничение на совершение действий с ним: например, взять имущество в ипотеку или заложить его в банке под получение кредита. Но важно понимать минусы такого способа: если у компании возникнут проблемы с оплатой кредита, то этим могут воспользоваться рейдеры, чтобы выкупить имущество. И это будет законно.

Второй вариант защиты от рейдерства — перевести имущество во владение иностранных фирм. Если объект будет находиться на балансе зарубежной фирмы, рейдеру будет гораздо сложнее его захватить, потому что придется подчиняться иностранному законодательству. Минус такого способа — наше государство в целом негативно относится к оффшорным схемам в бизнесе.

5. Следите за конфиденциальностью данных

Конфликты с работодателями и жалобы в проверяющие органы от работников вредят компании и могут инициировать ненужные проверки. Деятельность может быть заблокирована, понизится ликвидность, вырастут долги — этим могут воспользоваться рейдеры.

Также причиной рейдерского захвата бизнеса может стать утечка информации со стороны сотрудников. Пример: менеджеры компании основали свою фирму и ушли с полной базой клиентов, договорами, всей документацией. Попутно написали жалобу в проверяющие органы, чтобы компанию проверили. Итог — деятельность застопорилась, на фирму наложили штрафы. В таких условиях, когда компания ослаблена, рейдерам проще всего работать.

Важно проводить проверку внутренней безопасности, подписывать с менеджерами и руководителями договоры о неразглашении, в которых будет четко прописана материальная ответственность.

6. Проведите аудит документов

Проверяйте, чтобы у вас хранились оригиналы всех договоров с подрядчиками, протоколы совещания совета директоров, собрания акционеров, приказы о назначении, увольнении и другие документы. Следите за имущественными документами на землю, материальные и нематериальные активы. Лучше всего регулярно проводить аудиторскую проверку, чтобы вовремя выявлять проблемы. Законодательство часто меняется, поэтому активы предприятия могут быть оформлены с нарушениями — а этим легко воспользуются рейдерские компании.

Итоги

Лучший способ защититься от рейдерского захвата компании — тщательно контролировать документацию, работать четко по закону и уделять внимание внутренней безопасности. Но не всегда законопослушность помогает избежать мошеннического захвата бизнеса. Делайте структуру предприятия как можно более закрытой, ограничивайте права акционеров и генерального директора. Диверсифицируйте бизнес, чтобы уменьшить риски.

Как защититься от рейдерства

Дата: 17.01.2019. Категория: Статьи Теги: Консультирование в области безопасности, Обеспечение экономической безопасности предприятий, Юридическая поддержка Просмотров: 259

Рейдерство в РФ как явление существует с начала 90-х. Его методы меняются с течением времени. Современная статистика неутешительна: в среднем в год по России более 65000 предприятий меняют собственников в результате успешных рейдерских атак. Причем захваты осуществляются не только в крупных городах. Жертвой сегодня может стать любая компания: от холдинга до малого предприятия в столице или провинции.

Какие субъекты предпринимательства находятся в зоне риска и как защититься от рейдерского захвата?

Кто интересен рейдерам?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно. По мнению авторитетных аудиторов, в зоне риска оказываются не только предприятия из высококонкурентных сфер деятельности. На первый план сегодня выходят юридические признаки компаний, в определенном смысле облегчающие злоумышленникам процесс проведения рейдерской атаки. Рейдерам могут быть интересны юрлица:

• имеющие акционеров-миноритариев в числе собственников;
• зарегистрированные с нарушением законодательства;
• имеющие недооцененные активы;
• торгующие акциями только на внутреннем рынке;
• имеющие несовершенные уставные документы или документы, в которые давно пора внести изменения в связи со сменой приоритетов в осуществляемой деятельности;
• формально относящиеся к защите конфиденциальной информации, регулярно сталкивающиеся с ее утечкой;
• управление которыми осуществляют третьи лица при наличии официальных (по сути, номинальных) руководителей;
• имеющие неэффективную службу безопасности или не имеющие ее вовсе;
• с нечетко распределенными управленческими полномочиями и формальным одобрением сделок;
• которые не проводят сборы акционеров или проводят их с нарушением установленных норм.

Также рейдеры могут заинтересоваться легально, законно и эффективно работающим предприятием, не сталкивающимся с указанными выше проблемами. В любом случае защиту от недружественного поглощения необходимо организовывать грамотно и осуществлять всесторонне, сотрудничая с опытными профессионалами.

Какие методы используют рейдеры?

Чтобы понять, как защититься от рейдерства, необходимо разобраться в его особенностях, специфике и методологии. Считается, что старые методы, такие как физическое воздействие, угрозы, подлоги документов, вымогательство или хищение коммерческой информации, остались в прошлом. На самом же деле из-за несовершенного, слабо адаптированного к реальности законодательства, регулирующего отношения в бизнес-сфере, все эти разновидности рейдерства могут иметь место.

Методы недружественного поглощения принято делить на белые, серые, черные. Первые отличаются формальной законностью. То есть с юридической точки зрения действия рейдеров нельзя классифицировать как правонарушение либо преступление. Единственная защита от белого поглощения – эффективное развитие бизнеса. Лучшая профилактика от такого захвата – быть всегда на шаг впереди конкурентов.

В нашей стране случаи белого рейдерства практически не встречаются, а вот черного и серого фиксируются достаточно часто. Серый захват формально осуществляется в рамках закона. Но стоит он на противозаконной почве. Злоумышленники используют подделку документов, административный ресурс, подкуп должностных лиц. Эффективно защититься от серого недружественного поглощения поможет использование доступных юридических методов.

Черный захват – худшая из трех возможных ситуаций для конкретного бизнеса. О законности, даже формальной, здесь речь не идет. Зато имеют место угрозы, демонстративное поведение рейдеров, силовое давление и прочие методы. Антирейдерство в данном случае должно быть бинарным. Эффективными являются и юридические, и физические методы. Для их реализации рационально привлекать профильных специалистов. Сотрудничество с частными охранными предприятиями позволит минимизировать риски и снизить вероятность потери бизнеса.

Профессиональная защита от рейдеров

Захват проще предотвратить, чем ему противостоять. Соответственно, если бизнесом еще не заинтересовались недружественно настроенные субъекты, рациональным решением будет принятие превентивных мер юридической защиты. Их реализацию можно доверить специалистам ЧОПа. На данном этапе охранная организация может:

1. Провести аудит систем безопасности на предприятии.
2. Выявить болевые точки.
3. Разработать методику реорганизации системы безопасности или внедрения новых проектов по защите конфиденциальной информации.
4. Провести мониторинг задолженности, предложить методы ее оптимизации.
5. Разработать, внедрить программу противодействия промышленному шпионажу.
6. Проверить сотрудников компании на предмет лояльности к конкурентам.

Что касается внедрения новой системы безопасности, она может включать физические, технические средства и решения.

Комплексные антирейдерские меры

Если принимать превентивные меры поздно, необходимо спланировать эффективное противодействие захвату. ЧОП или ЧОО может предложить для предотвращения недружественного поглощения:

• оперативную реструктуризацию активов как стоп-фактор для массовой скупки акций;
• защиту коммерческой тайны;
• осуществление контрвыпадов с применением методов самих рейдеров (строго в правовом поле);
• физическую охрану недвижимости, принадлежащей компании (предотвращение незаконного проникновения, диверсий, хищений и т. п.);
• телохранителей для руководителей предприятия, членов их семей.

Также профильные организации часто оказывают консультационные услуги на предмет юридического противостояния недружественному поглощению.

Если бизнес под угрозой, худшее, что можно сделать, – промедлить с привлечением специалистов по защите от рейдерских атак. Сотрудничайте с профессионалами и не давайте злоумышленникам шанса на успешное завершение начатой атаки!

Председатель коллегии адвокатов «Горелик и партнеры», заслуженный юрист РФ Владимир Горелик рассказывает о видах квартирного мошенничества, аферистах и рейдерском захвате жилья. Как не стать жертвой черных риелторов – в подробном авторском материале юриста

Фото: /pressmaster Владимир Горелик Вопрос противоборства квартирным мошенникам следует рассматривать в качестве актуальной проблематики выживаемости наименее социально защищенных слоев населения: престарелых и одиноких граждан, инвалидов, несовершеннолетних и т. п.

Эта проблема, имеющая сугубо российскую окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы анархии и фактического безвластия и расцвела на фоне многочисленных белых пятен в законодательстве, а также беспомощности, иногда и откровенного бездействия, замешанного на коррупционной основе, со стороны правоохранительных, судебных и других органов власти.

Чтобы предложить рядовым гражданам наиболее эффективные методы борьбы с рейдерскими захватами жилья, необходимо разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.

Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, обеспечивающих переход права собственности на жилье от законного собственника к злоумышленнику или в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.

Такой переход может быть осуществлен на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, либо путем добровольной продажи или бесплатной передачи (например, под предлогом дарения) собственником жилья под влиянием вымогательства, психического или физического насилия или вследствие иных неблагоприятных обстоятельств, «организованных» рейдером в целях решения задачи завладения жильем. Рейдеры также могут использовать переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и в случае добросовестного приобретения доли новым собственником, разработав алгоритм действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.

Могут быть и другие способы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три основных метода завладения чужими квартирами:

1. Криминальный (мошеннический) захват, основанный на использовании преступных методов его завладением;
2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок, основанных на добровольных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;
3. Комбинированные формы захвата жилья, основанные на использовании гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом собственника и последующим криминальным вытесненем жильцов из квартиры.

Существенным признаком рейдерского захвата квартиры является наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, распределении ролей и установлении «деловых связей» с различными должностными лицами и органами, помощь которых является необходимой составляющей для реализации преступного замысла.

Остановимся на рекомендациях, предлагаемых юристами в качестве способа противостояния преступным квартирным наездам.

Предлагаемые рекомендации могут значительно различаться в зависимости от способа завладения злоумышленниками жильем.

В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:

• исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;
• принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;
• хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
• ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;
• не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
• в случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости – и с адвокатом;
• при подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.

Криминальные связи

Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.

Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.

Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.

Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.

Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.

Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.

Что делать в первую очередь

Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.

К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.

Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.

Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.

Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.

Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.

Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.

Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.

Следствие и суд

Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.

Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.

При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.

Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.

Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .

Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.

В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.

При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.

Владимир Горелик, специально для «РБК-Недвижимости»

Москвич заявил о рейдерском захвате его квартиры

Чтобы попасть в квартиру Фомину пришлось развернуть целую спецоперацию. Дверь ломали при сотрудниках полиции.

Источник фото: телеканал «360»

Александр Сутормин — известная персона. Его имя много раз фигурировало в СМИ. По словам потерпевшего Дмитрий Фомина, Сутормин сделал головокружительную карьеру в небезызвестной инвестиционной компании «Россиия», которая успешно специализировалась на рейдерских захватах. От действий организации пострадали более 50 предприятий.

По мнению Дмитрий Фомина, Александр Сутормин вместе со своими подельниками незаконно захватил его квартиру 14 мая. Утром неизвестные мужчины сначала заперли в квартире его отца, а потом угрозами выдворили его за дверь. После чего мужчины поменяли замки.

«У меня есть полный пакет документов. Эти люди не имею права находиться в моей квартире», — говорит Дмитрий Фомин.

Источник фото: телеканал «360»

Вызволить отца Фомин смог только через несколько часов. Дмитрий Фомин показывает документы, которые подтверждают его собственность на квартиру, которую он купил полтора года назад. Паспорт с пропиской, выписка из Росреестра и договор купли-продажи.

Чтобы попасть в квартиру, Дмитрий вызвал полицию. Как только об этом узнали незваные гости, двое из них сбежали.

Дверь в квартиру пришлось ломать. Операция длилась почти полчаса. Снаружи Сутормин держал оборону. И обещал Дмитрию Фомину проблемы и тюремный срок, а сотрудникам полиции — увольнение.

Как только дверь открылась, Сутормин стал защищаться. Он выстроил вокруг себя баррикаду из тумбочки и стульев и заручился и поддержкой друзей — троих мужчин с атлетическим телосложением, которых он назвал арендаторами квартиры.

Источник фото: телеканал «360»

«Сюда никто не зайдет. Не нужно мне рассказывать, что делать», — заявил Сутормин.

На требование полицейских предоставить документы на квартиру, Сутормин вместо документов на право собственности показал копию доверенности от настоящей, по его мнению, собственницы квартиры Долорес Лопес — гражданки Испании. Александр Сутормин уверен, что Дмитрий Фомин купил эту квартиру незаконно.

В достоверности всех документов уже продолжат разбираться правоохранительные органы. Всех участников увезли в отделение полиции, а квартиру опечатали.