Перераспределение земельных участков в собственности

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу перераспределения земель и нескольких земельных участков и в части своей компетенции сообщает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких исходных смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

Таким образом, положения абзаца второго пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ прямо указывают на то, что с землями может перераспределяться только один земельный участок.

При этом, по мнению Департамента недвижимости, расхождение в позициях относительно количества земельных участков, которые могут одновременно перераспределяться с землями, возникает в том числе в связи с использованием в статьях 39.28 и 39.29 ЗК РФ формулировки «перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности», из которой можно сделать вывод о допустимости перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, одновременно с землями и земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности,.

Вместе с тем, Департамент недвижимости отмечает, что согласно пункту 3 статьи 11.7 ЗК РФ главой V.4 ЗК РФ устанавливаются только случаи, при которых допускается осуществлять образование земельных участков путем перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, и порядок действий, обеспечивающих образование земельных участков таким способом.

При этом указанной главой не устанавливаются правила образования земельных участков путем перераспределения, в том числе: какие земельные участки могут быть исходными земельными участками (несколько смежных земельных участков либо земли и земельный участок) и какие последствия наступают (образуются несколько других смежных земельных участков, а существование исходных смежных земельных участков прекращается, либо существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок).

Таким образом, при перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель или земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, должны соблюдаться правила, установленные пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, перераспределение земель и нескольких земельных участков, в том числе при соблюдении условий, указанных в пункте 1 статьи 39.27 и пункте 1 статьи 39.28 ЗК РФ, не допускается.

Кроме того, следует отметить, что перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, и предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности либо образуемых из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется разными главами ЗК РФ.

Такое разделение было введено не только в связи с разным порядком осуществления указанных процедур, но и в связи с тем, что перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, не должно приводить к значительному увеличению площади земельного участка, находящегося в частной собственности, а призвано помочь устранить недостатки в землепользовании. В этом случае увеличение площади земельного участка является лишь побочным следствием, а не целью перераспределения.

Иное толкование положений ЗК РФ о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, обесценивает требования ЗК РФ о предоставлении земельных участков на торгах.

Если рассматривать другой способ образования земельных участков, предполагающий увеличение площади исходного земельного участка, а именно объединение земельных участков (статья 11.6 ЗК РФ), то следует отметить, что ЗК РФ запрещается объединение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Это также свидетельствует о необходимости установления барьера для увеличения площадей земельных участков, находящихся в частной собственности, в обход конкурсного порядка предоставления земельных участков.

Дополнительно Департамент недвижимости обращает внимание, что в соответствии со статьей 10 Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. При этом органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2017 г. № 24-П практикообразующее значение имеют, по сути, только акты Президиума и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, к ним не могут быть отнесены даже определения судебных коллегий Верховного Суда Российской Федерации по конкретным делам.

С учетом изложенного судебные акты, вынесенные по определенному делу, на основании определенных доказательств, не являются нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе не составляют правовой основы регулирования земельных отношений, установленной статьей 2 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенного дополнительного обоснования Департамент недвижимости подтверждает изложенную в письме Минэкономразвития России от 10 октября 2017 г. № Д23и-5855 позицию относительно невозможности перераспределения нескольких земельных участков и земель.

Врио директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров

Перераспределение земельных участков

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Земельные споры » Перераспределение земельных участков

Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ. В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые.

Перераспределение земельных участков: определение, особенности

Элементарной единицей земельного фонда России признается участок земли. Как объект гражданских и земельных правоотношений он обладает такими характеристиками, как границы, площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования. Участок не является чем-то неизменным. Он может быть образован, изменен или ликвидирован.

Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ.

В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые. В такой трансформации может учувствовать неограниченное количество участков. Все они как самостоятельные объекты гражданских прав прекращают существование в связи с образованием новых.

Особенности перераспределения земельных участков таковы:

• Такого рода трансформации характерна множественность на всех стадиях процедуры. Ситуация, в которой из одного участка образуются несколько, именуется разделением. Если же результатом действий заинтересованных лиц является создание одного участка из нескольких исходных, речь идет об объединении.
• Как и объединение, перераспределение может касаться исключительно смежных участков. При этом смежными считают соседние участки, часть границ которых совпадает.
• Количество участков, создаваемых в результате перераспределения, может отличаться от исходного. Но даже если оно совпадает (например, из двух «старых» участков образуются два «новых»), их границы изменятся. Может существенно варьироваться площадь участка.

Перераспределение как способ образования земельных участков

Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).

Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.

Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.

Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:

• инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
• разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
• регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.

Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.

Сохранение прав и обременений при перераспределении участков

Возникновение и сохранение права собственности на образуемые при распределении участки осуществляется согласно правоустанавливающему документу (решение компетентного органа либо соглашение частных собственников) и статей 11.4 — 11.7 ЗК РФ. У гражданина, которому исходный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в результате преобразования, возникает аналогичное право на участок другой площади и конфигурации.

Точно так же обстоит дело с правами наследуемого владения и безвозмездного пользования. Иными словами, при перераспределении объект владения изменяется, а суть права остается прежней.

Сервитуты (право беспрепятственного прохода, проезда, прогона скота, доступа к водоемам) и другие обременения переходят с исходных участков на вновь созданные в прежних границах.

Ст. 11.8 ЗК РФ специально защищает права арендаторов. Согласно предписаниям п. 4 указанной статьи в случае преобразования арендуемых участков, граждане вправе перезаключать договора на прежних условиях без проведения новых торгов, аукционов или конкурсов.

Реализация преимущественного права осуществляется на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Необходимость перезаключения арендного договора (невозможность внесения изменений в существующий) обусловлена изменением его предмета.

Цель перераспределения земельного участка

Существует множество разноплановых жизненных ситуаций, в которых необходимо перераспределение земельных участков. Первый вариант: конфигурация и расположение участка усложняют его использование по целевому назначению.

Возможные причины:

• неудачная форма, изломанная линия границы;
• вкрапления/вклинивания смежных участков;
• логистические сложности;
• необходимость использования чужого участка для подвода и обслуживания коммуникаций;
• отсутствие выхода к дорогам общего пользования;
• неудобный подход/подъезд.

Зачастую собственника устраивает конфигурация участка, однако его площадь является недостаточной. В этом случае можно оформить «прирезку» к участку за счет земель соседа.

Чтобы сделать собственника смежного участка более уступчивым, необходимо предложить ему денежную или иную компенсацию. Договоренность о новом разделе земель и размере доплаты оформляется соглашением.

До недавнего времени по общему правилу перераспределение возможно было только между землями одной формы собственности. В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г., частный собственник участка вправе претендовать на оформление «прирезки» за счет земель, принадлежащих государству или территориальной общине.

В частности, можно оформить самовольно захваченные смежные земли. За их присоединение к существующему участку в местный бюджет вносится плата, порядок расчета которой установлен соответствующим муниципалитетом. В большинстве случаев стоимость «прирезки» оказывается ниже рыночной.

Правила перераспределения земельных участков

Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.

Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.

Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.

Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, оговоренным ст. 11.9 ЗК РФ. Они касаются:

• непревышения граничного размера объектов, могущих передаваться в частное владение (устанавливается муниципальными градостроительными регламентами);
• непересечение границ муниципальных образований, населенных пунктов, лесничеств, территориальных зон;
• неущемление прав собственников недвижимости, расположенных на исходных участках, а также иных правообладателей;
• границ и расположения вновь образуемого участка, недопустимости чересполосицы, вкрапливания или иных недостатков, препятствующих рациональному землепользованию.

Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения

На текущий момент перераспределение земельных участков чаще всего регистрируется в отношении частных владений. В результате процедуры у заинтересованных лиц возникают права собственности на преобразованные участки.

Юридическим основанием передела служит соглашение, заключенное между собственниками соседних участков по правилам Земельного кодекса России (п. 2 ст. 11.7 ЗК). Оно может представлять собой:

• отдельный самостоятельный договор;
• часть комплексной гражданско-правовой сделки (купли-продажи, мены, дарения).

На соглашения об образовании новых участков путем преобразовании распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При этом договор не может противоречить земельному законодательству и публичному порядку. Его нотариальное удостоверение не является обязательным, может проводиться по желанию и на средства сторон. Сделка вступает в силу при условии ее государственной регистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).

Перераспределение земельных участков муниципальной и частной собственности

Основания передела земель, пребывающих в публичной собственности, оговорены ст. 39.27 ЗК РФ. Допускается перераспределение муниципальных земель и участков:

• не предоставленных в пользование частным лицам и при этом не обремененных правами сторонних лиц (сервитут не учитывается);
• предоставленных на одном виде права одному лицу (с его согласия).

Если перераспределение производится на основании проекта межевания, соответствующее соглашение или решение об образовании новых участков должно содержать ссылку на административный акт, которым этот проект утвержден. Если передел проводится согласно схеме расположения участка на кадастровом плане, такая схема прилагается к соглашению либо решению муниципалитета и утверждается им же.

Правовое регулирование передела земель муниципальной и частной собственности между собой претерпело значимые изменения в связи с принятием Федерального закона № 171 от 23.06.14 г. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ в действующей редакции, процедура возможна, когда:

• исходные участки расположены в пределах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии, при условии, что цель передела – приведение границ существующих участков в соответствие с проектом межевания территории;
• осуществляется приведение границ частных участков в соответствие с ранее утвержденным проектом межевания с целью исправления таких недостатков как чересполосица, изломанность границ, вклинивание, вкрапливание при условии, что после передела площадь частного земельного участка не превысит граничных лимитов;
• осуществляется перераспределение муниципальных земель и участков, предназначенных для ведения огородничества, садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства;
• преобразование связано с изъятием участков для муниципальных нужд для строительства линейных и других капитальных объектов недвижимости.

Перераспределение земельных участков, находящихся в частной и публичной собственности, подразумевает подписание соглашения. Перераспределение может осуществляться на основании (одно из двух):

• проекта межевания территории;
• схемы расположения участка на кадастровом плане.

К соглашению в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт участка. Если передел предполагает увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, заинтересованное лицо вносит плату, порядок расчета которой устанавливается муниципалитетом.

Порядок перераспределения земельных участков разных форм собственности: общие положения

Правила и процедура передела земель напрямую зависят от формы собственности. Если исходные участки находятся в частных руках, инициатива может исходить от владельца любого из них. Остальные правообладатели вправе, но не обязаны соглашаться. Споры разрешаются в суде. Процедура переговоров не подвержена бюрократическим формальностям: допустимы официальные письма, устные предложения.

Кадастровые работы по переделу участков частные собственники поручают специализированной организации. На основании полного пакета технической, правоустанавливающей и правоудостоверяющей документацией они обращаются в органы госкадастра и регистрации прав на недвижимость.

Если все преобразуемые участки подведомственны одному органу госвласти или муниципалитету, преобразование происходит по его решению. Он же ответственен за разработку земельно-кадастровой документации, инициацию внесения соответствующих сведений в ГКН, ЕГРП.

Перераспределение земельных участков, распоряжение которыми находится в компетенции нескольких муниципалитетов, происходит по соглашению между ними. Административное соглашение также необходимо, когда перераспределяются земли или участки муниципальной и госсобственности между собой. Документ должен определять:

• взаимные обязательства по организационному и финансовому обеспечению образования участков;
• распределение издержек на выполнение кадастровых работ;
• сведения о правах, возникающих на вновь образуемые участки.

Частные лица, заинтересованные в перераспределении участков с участием муниципальных земель, обращаются в муниципалитеты с заявлением. Если оно не соответствует требованиям, не сопровождено необходимой документацией, документ возвращается заявителю. Если оснований для возврата нет, на протяжении следующих 20 дней компетентный орган рассматривает заявление по сути. Результатом может стать:

• утверждение схемы расположения участка;
• согласие на заключение соглашения о перераспределении участков согласно проекту межевания территории;
• мотивированный отказ.

Регистрация перераспределения земельных участков

Правила кадастрового учета передела участков оговорены 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости». Данные, внесенные в госкадастр недвижимости при постановке на учет вновь образуемых объектов, носят временный характер.

Они обретают постоянство с момента госрегистрации прав в ЕГРП. Временные данные аннулируются и исключаются из госкадастра в случае, если преобразуемые участки не были поставлены на учет в ЕГРП на протяжении 2-х лет.

Процедура госрегистрации прав на участки, образуемые при перераспределении, оговорены 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Внесение сведений осуществляется в заявительном порядке, на основании надлежащего пакета бумаг.

Основным правоустанавливающим документом может быть решение административного органа либо соглашение правообладателей. Исключение из реестра сведений о преобразуемых «старых» участках и внесение данных о «новых» вновь созданных проводится при наличии необходимой технической и кадастровой документации.

Отказ в перераспределении земельного участка

Перечень обстоятельств, препятствующих заключению административного соглашения о перераспределении земель муниципальной и госсобственности, оговорен ст. 39.27 ЗК РФ. Это:

• отсутствие письменного согласия лица, в пользование которого находится один из исходных участков;
• предусмотрен передел объектов, хотя бы один из которых выставлен на аукцион;
• в отношении одного из исходных участков принято решение о предварительном согласовании предоставления, и срок его действия не истек;
• границы исходного участка подлежат уточнению;
• имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка (перечень которых дан в ст. 11.10 ЗК РФ);
• в отношении одного из исходных участков подано заявление о предоставлении, и оно находится на рассмотрении.

Отказ в перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности, последует при отсутствии:

• оснований для передела, исключительный перечень которых содержит ст. 39.28 ЗК РФ;
• нотариально удостоверенного согласия всех правообладателей.

Отказ ждет частное лицо, обратившееся в муниципалитет за переделом участков в случае, если по его окончании в частных руках окажутся земли и участки:

• превышающие гранично допустимые размеры;
• ограниченные в обороте;
• зарезервированные для публичных нужд;
• в отношении которых оглашено извещение о проведении аукциона;
• касательно которых принято решение о предварительном согласовании предоставления или получено заявление по этому поводу.

Отказ в перераспределении может быть дан:

• если муниципальные земли, которые подлежат передаче в частные руки в ходе передела, могут стать самостоятельным полноценным земельным участком;
• границы исходного объекта, находящего в частной собственности, подлежат уточнению на основании Закона №221 «О госкадастре недвижимости»;
• есть основания к отказу в утверждении схемы расположения участка, документ разработан с нарушениями требований к особо охраняемым природным территориям;
• хотя бы один из образуемых участков расположен в границах территории, касательно которой утвержден проект межевания территории.

Отказ в заключении соглашения о переделе должен быть мотивированным. Примечательно, что отсутствие в госкадастре недвижимости сведений о местоположении земельного участка, находящегося публичной собственности, самого по себе не считается основанием для отказа в перераспределении.

Выполнение кадастровых работ в этом случае обеспечивает заявитель. По решению органа власти он же обращается с заявлением о кадастровом учете.

Статья 39.28. Случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности

СТ 39.28 ЗК РФ

1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в следующих случаях:

1) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

3) перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;

4) земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

2. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом указанное соглашение должно содержать сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

4. Обязательными приложениями к указанному в пункте 2 настоящей статьи соглашению являются кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, которые образуются в результате перераспределения земель и (или) земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности.

5. Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Комментарий к Статье 39.28 Земельного кодекса РФ

Юридическая природа перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, заключается в возможности изменения местоположения границ земельных участков, находящихся в частной собственности, в том числе с увеличением площади таких земельных участков за счет земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Использование механизма перераспределения предполагается в тех случаях, когда в целом для изменения местоположения границ земельного участка, находящегося в частной собственности, прямых препятствий не существует, а в некоторых случаях такая процедура является желательной, но предоставление и образование для этих целей самостоятельного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, запрещено или нецелесообразно.

Так, в частности, перераспределение земель и (или) земельных участков в границах территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории (ст. ст. 46.1 — 46.3 ГрК РФ) осуществляется в целях исполнения условий такого договора и приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории. Утвержденный проект межевания территории, а точнее, содержащиеся в нем чертежи межевания территории (п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ), могут отражать границы образуемых и изменяемых земельных участков.

Распространенным явлением в настоящее время, особенно применительно к территории сложившейся застройки, является наличие таких явлений, как вклинивание, вкрапливание, изломанность границ и чересполосица (см. комментарий к ст. 11.9 ЗК РФ), существование которых зачастую препятствует установлению единой границы между смежными земельными участками, появлению ограждений неправильной конфигурации, искажению архитектурного облика элементов планировочной структуры, возникновению споров о местоположении границ земельных участков, в том числе на территории садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, невозможности выбора удобных вариантов размещения объектов инфраструктуры.

При наличии таких земельных участков на территории, применительно к которой утвержден проект межевания территории, эти недостатки могут быть также устранены путем приведения местоположения границ земельных участков в соответствие с таким проектом межевания территории путем перераспределения.

Положения подп. 3 п. 1 комментируемой статьи, устанавливая возможность перераспределения земель и (или) земельных участков для граждан, которым принадлежат земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, призваны способствовать решению проблем оформления так называемых прирезок или излишков земель, как фактически используемых гражданами, так и в случае, когда земельный участок не запользован, но для целей предоставления не может быть сформирован как самостоятельный без нарушения требований, предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ. Увеличение площади таких земельных участков в указанном случае осуществляется за плату, размер которой определяется по правилам, предусмотренным п. 5 комментируемой статьи.

Необходимо отметить, что до появления на законодательном уровне механизма перераспределения земель и земельных участков для целей изменения местоположения границ и увеличения площади земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, граждане испрашивали такие «прирезки» в качестве дополнения к существующим земельным участкам. Вместе с тем в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2015 г. N 18-КГ14-178 изложена правовая позиция, согласно которой подобные «прирезки» должны были предоставляться на общих основаниях в случае, если можно было сформировать самостоятельный земельный участок, в том числе для дальнейшего предоставления на торгах.

Следует напомнить, что в соответствии с п. 32 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в результате государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о площади земельного участка такая площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако увеличение площади земельных участков в результате перераспределения, предусмотренного комментируемой статьей, и в результате уточнения местоположения границ земельных участков для целей государственного кадастрового учета и регистрации являются совершенно различными правовыми механизмами, при которых меняются площадь и местоположение границ земельных участков.

Механизм перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности и земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также используется при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд как наименее «болезненный» способ решения вопросов размещения объектов государственного и муниципального значения для лиц, у которых изымаются земельные участки, поскольку в таком случае фактически прекращения прав на земельные участки не происходит, а осуществляется изменение местоположения их границ с целью обеспечения возможности размещения таких объектов.

Так, в соответствии с п. 6 ст. 56.9 ЗК РФ в случае, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать путем перераспределения земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу, соглашение об изъятии недвижимости должно предусматривать условия такого перераспределения, включая размер возмещения и порядок его предоставления за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. При этом в размер возмещения за изымаемый земельный участок включается разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка, принадлежащего гражданину или юридическому лицу, и рыночной стоимостью образуемого земельного участка, на который в соответствии с соглашением об изъятии недвижимости возникает право собственности данных гражданина или юридического лица, если в результате такого перераспределения рыночная стоимость образованного земельного участка уменьшается.

Возможность перераспределения земельных участков при изъятии для государственных нужд предусматривается и в ряде специальных федеральных законов, принятых в целях реализации крупнейших государственных проектов <1>.
———————————
<1> См., например, ст. 30 Федерального закона от 7 июня 2013 г. N 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 23. Ст. 2866), ст. ст. 10, 12 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 14. Ст. 1651).

Правила определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1308 (СЗ РФ. 2014. N 50. Ст. 7097).

ЗК РФ Статья 39.27.
1. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой допускается в следующих случаях:
1) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;
2) земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута;
3) все земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и перераспределение между которыми осуществляется, предоставлены на одном виде права одному и тому же лицу.

Письмо Минэкономразвития России от 09.10.2019 N Д23и-34697
«О перераспределении земельных участков в случае, предусмотренном подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 Земельного кодекса Российской Федерации»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 9 октября 2019 г. N Д23и-34697

О ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СЛУЧАЕ, ПРЕДУСМОТРЕННОМ ПОДПУНКТОМ 4

ПУНКТА 1 СТАТЬИ 39.27 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ранее Департаментом недвижимости направлялась позиция о невозможности перераспределения земель и нескольких земельных участков исходя из положений абзаца второго пункта 1 статьи 11.7 ЗК РФ (письмо от 24.08.2018 N Д23и-4640).

Федеральным законом от 2 августа 2019 г. N 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 283-ФЗ) среди прочего внесены изменения в положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), регулирующие вопросы перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой.

Так, пункт 1 статьи 39.27 ЗК РФ дополнен новым подпунктом 4, установившим еще один случай, при котором допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой: если приводятся в соответствие с утвержденным проектом межевания территории (в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы) границы земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, и земель и земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, при условии, что площадь земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Согласно положениям, установленным подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ, допускается перераспределение земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, одновременно с землями и земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, не предоставлены гражданам и юридическим лицам и не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута.

Считаем необходимым также отметить, что статья 39.27 ЗК РФ не содержит положений (в том числе с учетом внесенных Законом N 283-ФЗ изменений), наделяющих полномочиями на обращение в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете образуемых земельных участков лиц, которые не являются собственниками исходных земельных участков, участвующих в перераспределении.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости вправе обратиться собственник исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости. Указанные правила применяются также в отношении земельных участков, образуемых путем перераспределения, за исключением земельного участка, образуемого путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, в отношении которых государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации).

Согласно части 5 статьи 15 Закона N 218-ФЗ в случае осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости, в том числе земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (поступающий в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования), от их имени при подаче заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав выступают уполномоченные органы государственной власти, органы местного самоуправления.

С учетом изложенного, по мнению Департамента недвижимости, с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые в результате перераспределения в установленном пунктом 4 статьи 39.37 ЗК РФ случае, вправе обращаться уполномоченные в установленном порядке представители органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления, уполномоченного в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования своими действиями осуществлять имущественные права и обязанности, в отношении исходных земельных участков, участвующих в перераспределении, либо обладающих полномочиями на их предоставление в соответствии с пунктами 2, 4 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.