Покупка квартиры риски

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Семейный кодекс Российской Федерации
• Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски покупателя при покупке квартиры в 2018 году

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

• Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных рисков покупателя.
• Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по квартире строго индивидуальна.

Кстати, вы всегда можете задать вопрос полноценному юристу, который занимается решением перечисленных в статье щекотливых вопросов. Он поможет нивелировать риски, либо решить проблему, если у вас уже что-то случилось.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты»

Успешных покупок!

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Просмотров 71

Процесс покупки квартир у юридических лиц более сложный, чем сделки с частными собственниками и сопровождается определенными рисками. Если своевременно не учесть все нюансы, соглашение может быть признано ничтожным, а покупатель лишится не только денежных средств, но и прав на собственность.

Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

1. Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
   У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.

1. Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
   Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.

1. Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
   Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Рекомендуем почитать: Схемы мошенничества при покупке квартиры

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

• Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
• Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
• Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
• Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
• Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Часто, в процессе покупки жилья в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной фирмы. В таких ситуациях застройщику даже не нужно объявлять о банкротстве. На практике были случаи, когда банкротом признавался жилищный кооператив или другой представитель компании-застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате у застройщика нет никаких обязательств перед дольщиками, а обманутые покупатели имеют минимальные шансы, чтобы добиться компенсации даже через суд.

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
• Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
• В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
• Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

• планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
• степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
• ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
• способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

С 1 июля вступили в силу поправки в ФЗ-214 «О долевом участии строительства многоквартирных домов». Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

• юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
• у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
• учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
• в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
• квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Минимизировать риски можно несколькими способами:

• Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в Ф3-129. Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
• Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
• Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
• Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

Любая купля-продажа квартиры, где одной из сторон выступает юр. лицо может сопровождаться рисками. На рынке недвижимости работает множество мошенников, поэтому подходить к заключению сделки нужно со всей ответственностью. Только участие специалиста позволит избежать проблем не только на стадии заключения договора, но и после его регистрации. Проконсультируйтесь у наших юристов, как избежать обмана на любом этапе оформления соглашения? Какие документы нужно проверить, а какие затребовать в регистрационных органах? В каких случаях нужно привлекать нотариуса? Специалисты ответят на все вопросы и помогут избежать рисков при покупке недвижимости у юр. лица. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Самые опасные и безопасные сделки с недвижимостью

Приобретение недвижимости традиционно входит в число наиболее рискованных сделок. Неприятные неожиданности подстерегают не только покупателей, но и продавцов квадратных метров. Основные опасности связаны с особенностями недвижимости, как объекта продажи или покупки.

При сделках от продавца к покупателю переходит не сам предмет (комната или дом), а право на владение недвижимым имуществом. Поэтому перед заключением договора обязательна проверка подлинности правоустанавливающих документов. Нелишне узнать, продавалась ли квартира ранее, ознакомиться с кругом лиц, которое имеют право собственности или проживания на облюбованных квадратных метрах.

Эти действия обезопасят от очевидных мошенников, которые пользуются фальшивыми документами или поддельными доверенностями.

Опасности для продавца квартиры

Опасности при продаже квартиры для продавца заключаются в некорректно проведенной процедуре совершения сделки.

1. В результате работы с неопытным риэлтором или риэлтором-мошенником можно не только продать жилье по заниженной цене, но и лишиться права собственности. Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
2. Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать. Основные опасности:

• получение фальшивых купюр;
• передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
• продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
• При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.

При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади. Для гарантии безопасности существенные недостатки (дефекты электропроводки, повреждения стен) должны быть отражены в договоре.

Опасности для покупателя недвижимости

Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.

1. Покупатель рискует приобрести жилой объект с существенными техническими недостатками, о которых продавец умолчал. Это может быть общая ветхость строения, изношенность коммуникаций, недостаточная звукоизоляция. Плохое состояние квартиры уменьшает ее ликвидность, затрудняет пользование и удешевляет объект при последующей продаже.
2. Новичок может купить объект, совершенно ему не подходящий. Например, приобретается жилье для последующей сдачи в аренду. Неудачное расположение, плохая транспортная доступность, проблемные соседи — все это помешает найти жильцов и получить прибыль. Данные риски относятся к числу маркетинговых.
3. При покупке жилья наиболее распространены юридические проблемы, связанные с неправильным оформлением документов, претензиями третьих лиц, опротестованием сделок в суде. Единственный способ обойти юридические ловушки — подробное и тщательное изучение документов и консультация со специалистами.

Оценка рисков заключаемой сделки

Риски при операциях с недвижимостью есть всегда, поэтому задача покупателя — максимально обезопасить себя, а не искать беспроблемный вариант.

Покупка новостройки менее опасна, но и на первичном рынке можно столкнуться с проблемными объектами.

1. Если дом не достроен или не сдан в эксплуатацию, клиент рискует попасть в число обманутых дольщиков. Можно покупать квадратные метры и на начальном этапе строительства, но репутация девелопера должна быть безупречной, а срок работы на рынке — достаточно большим.

Важно! Единственный аргумент “за” недострой — солидный дисконт от застройщика. При этом покупатель самостоятельно делает выбор: рисковать, надеясь на выгоду, или поискать что-то надежное.

2. Новостройка не имеет истории перехода от одного владельца к другому. Единственное юридическое осложнение — возможность двойной продажи: права на квадратные метры могут быть переуступлены двум владельцам.
3. Недвижимость может быть оформлена не как квартира, а как жилое помещение или апартаменты. Застройщик не будет объяснять клиенту, что сомнительный юридический статус затруднит регистрацию и уменьшит ликвидность, — это не в его интересах. Чаще всего такого рода объекты предлагаются на продажу в курортных городах.
4. Новостройка может иметь скрытые технологические недостатки, которые проявятся во время эксплуатации.

Опасности при покупке квартиры на вторичном рынке более многообразны и неочевидны. Они связаны с несоблюдением законодательства и нарушением правил покупки жилья.

Основное правило при заключении сделок с недвижимостью — не торопиться и избегать откровенно проблемных квартир.

Для новостроек это объекты от малоизвестного девелопера на этапе котлована. Для вторичного рынка — жилье, многократно переходившее из рук в руки, с проблемными владельцами, обременениями и прочими осложняющими юридическими обстоятельствами.

Внимание! Сомнительные квартиры можно отсеять на этапе выбора и просмотра самостоятельно. Скрытые риски может оценить только опытный риэлтор или жилищный юрист.

Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка

Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.

1. Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
2. Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
3. Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.

Права несовершеннолетних

Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.

При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.

1. Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
2. После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
3. Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.

Скрытые собственники

Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

Внимание! Граждане, которые были сняты с регистрационного учета из-за отбывания наказания или службы в армии, сохраняют право проживания на квадратных метрах. При обращении в суд они легко доказывают и восстанавливают свои права.

К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.

Наличие обременения

Обременение, наложенное на квартиру, ограничивает право собственника распоряжаться имуществом. Некоторые виды обременения регистрируются в Росреестре. К ним относят:

• залог недвижимости банку при заключении договора ипотеки;
• обременение рентой по договору пожизненного содержания с иждивением;
• арест имущества по долгам;
• запрет на операции с квартирой на время уголовного следствия;
• договор доверительного управления (опекун распоряжается имуществом подопечного).

Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

Кроме зарегистрированных ограничений (обременений) на действия с недвижимостью существуют и скрытые. Как правило, это права на проживание или собственность третьих лиц, которые не являются собственниками формально. Оспаривать договор купли-продажи могут:

• бывшие супруги после развода, если недвижимость относится к совместно нажитому имуществу;
• наследники, не получившие долю по завещанию или закону;
• другие собственники, если квартира оформлена на нескольких хозяев. В этом случае все собственники долей должны выразить согласие с продажей.

Если интересы этих лиц не учитываются, сделку могут признать недействительной, и лишить покупателя права собственности на приобретенное жилье.

Внимание! Подобные обременения не регистрируются, поэтому формальных препятствий для совершения юридических действий нет. Проверять наличие скрытого обременения покупатель должен самостоятельно.

Неосознанные действия

Сделки с недвижимостью могут оспариваться из-за ограниченной дееспособности или недееспособности продавца на момент заключения договора купли-продажи. Из-за этого продавец не осознает значения и последствия своих действий. В суде подобные сделки признаются ничтожными.

Недееспособными признаются граждане с серьезными психическими расстройствами. Им назначают опекунов, которые совершают гражданско-правовые сделки в его интересах.

Ограниченно дееспособными считаются лица с серьезными зависимостями (алкоголизм, наркомания), престарелые граждане с возрастными изменениями психики. Мелкие сделки (покупки в магазинах) они способны совершать самостоятельно. Продажа жилья осуществляется только с согласия попечителя лица, ограниченного в дееспособности.

Дееспособность продавца на момент заключения договора можно оспорить. Поэтому с осторожностью следует приобретать жилье у граждан из «группы риска». К ним относятся:

• состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
• лица старше 80 лет.

Для дополнительной подстраховки покупатель может потребовать от продавца справку из наркодиспнсера и из ПНД.

Важно! Сделки с сомнительными в плане дееспособности лицами целесообразно проводить в присутствии нотариуса: в случае судебного разбирательства он будет полезным свидетелем.

Какие сделки считаются безопасными

Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.

Объекты вторичного рынка проверить сложнее. Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.

1. Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
2. Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
3. На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные). Права на собственность не должны быть в прошлом закреплены за отбывающими наказание или проходящими службу в армии.
4. С осторожностью нужно решаться на покупку, если квартира принадлежала разведенным супругам или находилась под судебными санкциями.

Полезное видео

Постепенно, с изменением и усовершенствованием законодательной системы, продажа квадратных метров перестает быть лотереей с непредсказуемым финалом. Но все же риски, связанные с приобретением жилья, необходимо осознавать и по возможности избегать. Подробнее в видеоролике:

Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Просмотров 52

К рынку вторичной недвижимости относятся такие жилые помещения, на которые уже было оформлено право собственности. В случае приобретения вторичного жилья всегда существует риск того, что Покупатель столкнется с трудностями и проблемами. Например, Продавец может умышленно скрыть правду об объекте недвижимости, использовать подложные и фальшивые документы, исчезнуть после получения денег и пр. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы не стать жертвой безответственного Продавца или мошенника?

Риски и подводные камни

Риски, которыми сопровождается покупка жилья, можно разделить на 3 крупные категории. Это:

1. Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
2. Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
3. Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.

Как Покупателю Вам необходимо самостоятельно посещать и осматривать выбранные объекты недвижимости. Вам также нужно самостоятельно изучать и проверять сопроводительную документацию на квартиру, персональную документацию Продавца и условия основного договора купли-продажи.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

• паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• архивную выписку из домовой книги;
• справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
• опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
• опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры. Этот вариант считается наиболее безопасным для Покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из ЕГРН, которую Покупатель может либо запросить у Продавца, либо взять в Росреестре самостоятельно.

Иногда от имени собственника в сделке участвует другое лицо – например, риэлтор, родственник, друг семьи и пр. Обычно такой человек предъявляет Покупателю доверенность, в которой указывается, что Доверитель передал своему Доверенному представителю определенные полномочия. Однако для Покупателя сделки, которые проводятся по доверенностям, – опасны и нежелательны.

Даже если доверенность составлена на специальной гербовой бумаге, имеет удостоверяющую подпись нотариуса и на первый взгляд кажется официальной, Покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Чтобы убедиться в законности документа, Покупателю понадобится посетить нотариуса, у которого она оформлялась.

Мошенники часто используют для оформления доверенностей таких собственников, которые не отдают отчета своим действиям или находятся в тяжелых жизненных обстоятельствах. Речь идет про одиноких пенсионеров, граждан с алкогольной или наркотической зависимостью, инвалидов, сирот. Впоследствии сделки, проведенные по таким доверенностям, легко могут быть признаны недействительными.

Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?

Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Мероприятия по приватизации часто проводятся с нарушением действующих правил. Например, родители по незнанию или по прямому умыслу выписывают детей из муниципальной собственности прямо перед тем, как квартира переходит во владение семьи. Когда такой ребенок вырастет и узнает о факте нарушения своих имущественных интересов, он сможет обратиться в суд. Покупатель, который станет собственником жилья к этому моменту, рискует остаться без крыши над головой.

Жильцы, которые были прописаны в квартире, но отказались от включения в состав собственников в ходе приватизации, сохраняют право пожизненного пользования данными квадратными метрами. Проживание в квартире с посторонними людьми – еще один риск, который может проявиться после покупки приватизированной квартиры.

Также нарушения могут обнаружиться в квартире, купленной на материнский капитал. Если квартира была приобретена с привлечением государственных средств, то в состав собственников должны были быть включены отец семейства, мать семейства и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние). Если хотя бы 1 ребенок останется без положенной ему доли, впоследствии он сможет инициировать судебное разбирательство. Вы же рискуете лишиться спорного жилья.

Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?

Ответ на этот вопрос также можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Покупатель заинтересован в том, чтобы Продавец числился собственником жилья в течение как минимум 3 последних лет.

Если основанием для перехода права собственности выступило «судебное решение», это повод задуматься. Получается, что Продавец стал владельцем жилья в ходе судебного разбирательства. Вполне возможно, что на этом история не закончится, и рано или поздно тяжба продолжится.

Также из расширенной выписки ЕГРН можно узнать, насколько «спокойной» была история владения квартирой в целом. Здесь может быть зафиксировано, что вокруг квартиры велись многочисленные судебные разбирательства. Иногда оказывается, что в квартире подозрительно часто сменялись собственники. Все это – поводы не заключать сделку купли-продажи с Продавцом.

Не была ли квартира получена в качестве наследства?

Этот вопрос можно уточнить, внимательно изучив выписку из ЕГРН или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Приобретая недвижимость, которая была получена предыдущим владельцем в качестве наследства, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент свои права на такое жилье могут заявить другие наследники, о которых ничего не было известно ранее.

Следует отказываться не только от приобретения унаследованной недвижимости, но и от приобретения недвижимости, которая перешла к Продавцу по договору дарения или по договору ренты. Все эти соглашения затрагивают интересы 3-их лиц. Впоследствии эти лица теоретически могут обратиться в суд, претендуя на спорное жилье.

Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?

Под опекаемыми лицами понимаются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане. Если такие лица в квартире есть (числятся собственниками или прописанными жильцами), то Продавцу понадобится обращаться в ООиП с целью получения разрешения на проведение сделки. Если отчуждение будет проведено без этого разрешения, то его признают недействительным в судебном порядке (ст. 21 ФЗ №48).

Получить информацию о наличии в квартире опекаемых лиц можно благодаря:

• выписке из ЕГРН (о собственниках);
• выписке из домовой книги (о прописанных жильцах).

Мнение эксперта Алексей Петрушин Юрист. Специализация семейное, жилищное право. Уточнить дееспособность Продавца можно, если запросить у него свежую справку из психоневрологического диспансера или действующие водительские права. Подтверждение дееспособности оказывается особенно актуально в случае, когда Продавцу уже исполнилось 55-60 лет. В этом возрасте у людей часто проявляются т.н. «возрастные заболевания», связанные с сосудистой деятельностью головного мозга. Важно знать, что иногда недееспособными признаются люди с зависимостями – алкогольной или наркотической (ст. 29 ГК РФ).

Не наложены ли на квартиру ограничения или обременения?

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Даже если на квартиру наложены ограничительные меры (обременение в виде ипотечного залога, наличие заключенного договора аренды и пр.), стороны смогут зарегистрировать переход права собственности.

Однако Покупатель окажется в невыгодном положении, ведь впоследствии он должен будет самостоятельно посещать Росреестр для устранения существующих ограничений (как новый собственник).

Нет ли среди собственников или жильцов временно выписанных лиц?

Ответ на этот вопрос содержится в архивной выписке из домовой книги. К временно выписанным лицам относятся осужденные, военнослужащие, а также лица, исчезнувшие в неизвестном направлении.

Если такие люди входят в состав собственников или прописанных жильцов, то от сделки рекомендуется отказаться. Продавец едва ли сможет выписать их из квартиры или каким-либо образом лишить права собственности. Так что как только временно выписанное лицо объявится, оно сможет спокойно въехать в квартиру и продолжить ею пользоваться.

Продавец может предъявить письменный документ, где временно выписанное лицо якобы соглашается с продажей недвижимости и обещает выписаться самостоятельно. Однако Покупателю не стоит доверять этой бумаге и соглашаться на сделку.

Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?

Квартирой может владеть не один, а несколько человек. Если недвижимость поделена на доли, то речь идет про долевую собственность. В этом случае Продавец сначала должен предложить отчуждаемую долю своим сособственникам. Только после того, как каждый из совладельцев составит письменный и нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа доли, Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа 3-их лиц (ст. 250 ГК РФ).

Если же квартира была нажита супругами в браке, то речь идет про совместно нажитую собственность. Такое имущество может быть продано одним из супругов, но только при условии, что другой супруг предоставит письменное и нотариальное согласие на проведение сделки. Купля-продажа, осуществленная без такого согласия, может быть оспорена вторым супругом и признана недействительной в судебном порядке (ст. 35 СК РФ).

Не находится ли дом в аварийном состоянии или в плане на расселение?

Чтобы уточнить, не относится ли здание к категории ветхих или аварийных, Покупателю понадобится посетить администрацию по месту нахождения квартиры. Работники должны предоставить информацию о статусе дома по первому требованию.

Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры

Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:

1. Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
2. Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
3. Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
4. Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
5. Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
6. Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
7. Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.

Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:

• привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
• обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.

Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.

Безопасное оформление сделки: о чем нужно помнить

После исчерпывающей проверки юридических и технических моментов Покупателю потребуется грамотно провести саму сделку купли-продажи. Здесь нужно учесть следующее:

1. В ДКПК необходимо указывать только реальную (рыночную) стоимость квартиры. Продавец может настаивать на том, чтобы в документ была вписана заниженная сумма, а оставшаяся часть денег – передана в «неофициальном» и «доверительном» формате. Покупатель не заинтересован в подобных махинациях по целому ряду причин: его могут признать соучастником налогового преступления, сделка может быть оспорена и признана недействительной по обращению в суд контролирующих органов, а также сумма имущественного налогового вычета для Покупателя окажется меньше (т.к. она рассчитывается на основании стоимости квартиры, указанной в ДКПК). Если же сделка окажется расторгнутой, то Покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
2. Покупателю необходимо принимать личное участие в обсуждении договоренностей, которые будут зафиксированы в тексте ДКПК. Перед подписанием необходимо внимательно прочесть документ на предмет выявления скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и пр. Покупателю рекомендуется самостоятельно подписывать договор и требовать от Продавца того же (а не через посредников).
3. Покупатель заинтересован в том, чтобы в тексте ДКПК указывалась следующая приблизительная формулировка: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре». Если средства будут переданы раньше этого момента, велик риск, что Продавец не исполнит своих обязательств и просто исчезнет с выручкой.
4. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы передача денег осуществлялась современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет. Если же участники сделки договариваются о более традиционном методе (передача денег в наличном формате из рук в руки), то Покупателю рекомендуется взять на встречу своего свидетеля и потребовать от Продавца составления расписки о получении средств. То же самое Покупателю понадобится сделать, если он договорится с Продавцом о внесении аванса или задатка (еще до перерегистрации права собственности в Росреестре). Дополнительно рекомендуется заключить соглашение о задатке или договор аванса.

Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.

Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту>Риски на рынке недвижимости

Риски при операциях с недвижимостью

Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

Юридические риски

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

Экономические риски

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т. д.). Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне Переделок. Это особенно важно в российских условиях, где еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав, передаваемых прав на недвижимость, слабо развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в России, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

Архитектурно-строительные риски

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов, строительства. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Москве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т. п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;

Административные риски

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.). Очень важно, поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т. д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов — в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т. д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
• неверное истолкование имеющихся данных;
• необъективное отношение к данным;
• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т. д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном российском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ анализа эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проект или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необходимыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты-физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных российских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков риски, связанные с качеством прав на «долю» в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая/схема управления рисками:

• выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
• качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т. е. этапов сделки, на которых риск возникает; определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
• определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
• разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
• контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

В 2019 году в России случился инвестиционный бум. Количество розничных инвесторов, которые вошли на фондовый рынок, увеличилось на 84,7%. Одна из причин — рост уровня финансовой грамотности в стране. Постепенно увеличивается количество мелких, средних и крупных игроков, вкладывающих средства в самые разные отрасли. Однако инвестиции в недвижимость стоят особняком, одновременно привлекая и пугая потенциальных инвесторов. Разобраться в том, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость и какие риски существуют на этом рынке, поможет понять Валерий Смирнов, финансовый директор СК «Росгосстрах Жизнь».

Доходность от инвестиций в недвижимость

Из чего складывается доход от инвестиций в недвижимость? Чаще всего купленную недвижимость сдают в аренду, получая от 2-3% до 10% от стоимости объекта в год. Причем 10% — это если речь идет о коммерческой недвижимости. По прогнозам Knight Frank, в 2020 году на рынке будет расти спрос на офисы не в центре города, предложение таких офисов будет снижаться, а ставки аренды расти. Так, например, в этом году в Москве арендные ставки офисных помещений класса B увеличились на 14,3%.

Доход от инвестиций в недвижимость. Фото: xing.com

Вторая статья доходов — рост цены купленной квартиры, дома или иного объекта. Несмотря на то, что за последние 5 лет доходы россиян стабильно падали, а изменение реальных доходов на +0,2% с начала 2019 года сложно назвать существенным ростом, цены на рынке недвижимости продолжают расти. Но получить значительную прибыль в этом случае можно лишь после продажи собственности. По данным «Авито Недвижимость», средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%. А вот вторичная жилая недвижимость, то есть обычные квартиры и дома, растут всего на 6% (если говорить о Москве).

Таким образом, потенциальный доход владельца недвижимости, складывающийся из арендных поступлений и увеличения цены актива, может превышать 10% от суммы вложенного в год. Для сравнения, в ноябре этого года самая высокая ставка по банковским вкладам в рублях на шесть месяцев составляла 6,5%. Таким образом, в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимости более выгодны. Но так ли это на самом деле и какие подводные камни могут встретиться инвестору?

Минусы инвестиций в недвижимость

• Высокий порог входа на рынок.

Начать инвестировать в ценные бумаги можно имея всего 5000 рублей. Рынок недвижимости же характеризуется высоким порогом входа: далеко не у каждого человека есть необходимая сумма.

• Большой срок окупаемости.

Даже приобретая коммерческую недвижимость или недвижимость для почасовой сдачи, инвестор должен понимать: понадобится немало лет до момента окупаемости вложения. К тому же, любая проблема на рынке недвижимости будет этот срок продлевать.

• Риски рынка.

1. Недобросовестные арендаторы;
2. Кризис, и, как результат, высокая инфляция, обгоняющая рост цен на недвижимость;
3. Банкротство застройщиков (риск для инвесторов в недвижимость на ранних стадиях строительства);
4. Снижение уровня арендных ставок;

• Отсутствие или низкий спрос на вторичную недвижимость в региональных городах.

Выгоднее всего вкладывать средства в недвижимость Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и других крупных городов, где стоимость квартир и домов обычно растет. В первую очередь это касается новостроек, ведь вторичный рынок жилья переживает стагнацию. Во многих регионах нет роста, наблюдается спад цен, например в Орловской области (-3,5%), Ингушетии (-2,2%) и др.

• Регулярные расходы на обслуживание и ремонт недвижимости.

Вкладывая средства в ценные бумаги или на депозит, инвестор обычно не имеет каких-либо существенных расходов на обслуживание своего вклада. Недвижимое имущество требует постоянных вложений: в ремонты, устранение бытовых аварий, обновление интерьера и мебели. Все это существенно снижает потенциальную прибыль с объекта недвижимости, а также требует от инвестора постоянного контроля.

• Высокий налог в 13% при перепродаже квартиры.

Продавая квартиру стоимостью, допустим, 9 млн руб. собственнику придется уплатить налог в 1,17 млн руб. С 1 января 2020 года у владельцев жилья появится возможность не платить налог, но только в случае, если это жилье — единственное, и только в случае, если оно пробыло в собственности не менее 3 лет.

Плюсы инвестиций в рынок недвижимости

Плюсы инвестиций в недвижимость. Фото: advisor.ca

• Стабильные финансовые поступления.

Недостаточно просто приобрести хорошую недвижимость, нужно еще найти платежеспособного и беспроблемного арендодателя, что не так просто, как может показаться. Однако в случае успеха инвестору обеспечен постоянный ежемесячный доход.

• Надежность инвестиций.

Большинство людей выбирает вариант вложений в недвижимость по причине психологического комфорта и надежности. В любой ситуации можно рассчитывать на свою частную собственность и на то, что волатильность рынка недвижимости ниже, чем волатильность рынка ценных бумаг.

• Большой выбор вариантов для инвестирования: жилые квартиры и дома, загородная недвижимость и дачи, земельные участки, гаражи, коммерческая недвижимость.
• Возможность покупки недвижимости в ипотеку. Даже человек со средним доходом может себе позволить приобрести комнату или 1-комнатное жилье в ипотеку, после чего сдать приобретение в аренду.

Ипотечный рынок в РФ

В 2019 году ставки по ипотеке снизились до уровня менее 9%, но, несмотря на это, количество выданных жилищных кредитов уменьшилось и составило 1 млн за 10 месяцев. Снижение спроса на ипотеку связано не только со снижением уровня доходов населения, но и со вступленим в силу закона о проектном финансировании и создания эскроу-счетов. Не все застройщики готовы строить объекты за свой счет или брать банковский кредит, поэтому ввод объектов в эксплуатацию замедлился, а стоимость недвижимости на первичном рынке — выросла.

Эксперты прогнозируют, что ипотечные ставки могут снизиться до уровня около 7% уже к концу декабря. Сейчас неплохое время для инвестиций в недвижимость, но нужно правильно оценивать перспективы того города и района, в котором будет находиться объект. Лучше всего, если это будет популярные среди квартиросъемщиков районы с хорошей инфраструктурой в крупных населенных пунктах.

Хотя аналитики и говорят о снижении спроса на жилье, в некоторых районах Москвы спрос все же держится на приемлемом уровне, особенно это касается небольших квартир с грамотной планировкой. Поэтому для инвесторов актуальным остается тщательный анализ локаций и общей обстановки на рынке. При этом нужно тщательно просчитать будущие расходы и доходы с учетом изменения процентной ставки. В случае удачной покупки по сниженной ипотечной ставке, среднему россиянину понадобится около 10 лет на полную выплату кредита по ипотечной 1-комнатной квартиры. У жителей столицы ситуация сложнее: по статистике, им на закрытие долга нужно в среднем 24 года.

Стоит ли вкладываться в недвижимость?

По мнению многих аналитиков, очередной экономический кризис настигнет нас уже в следующем году. А это скорее всего означает падение спроса, банкротство застройщиков, повышение уровня инфляции и другие риски, которые описаны выше. Но при определенных обстоятельствах заработать все же будет можно. Просто нужно постоянно держать руку на пульсе, изучать все варианты покупки, уметь прогнозировать ситуацию и использовать ее на пользу себе. Едва ли это можно назвать самым беспроблемным каналом инвестирования, поскольку придется потратить много сил, времени и средств на достижение результата. Но многие выбирают именно недвижимость, поскольку в психологическом плане обладание «крышей над головой» успокаивает людей, особенно в тяжелые времена.

Варианты для осторожных инвесторов

В любом случае, инвестиции в недвижимость стоит сравнивать с альтернативными каналами. Речь не только о потенциальной доходности, но и других нюансах: затратах времени и других ресурсов, рисках, возможностях вовлечения в инвестиционный проект. Так, если потенциальный если инвестор по какой-либо причине не может заниматься ремонтом, решением бытовых проблем арендодателей, налаживанием отношений с соседями и так далее, стоит предпочесть другой канал вложений.

Например, известно, что в кризисные времена почти всегда растет цена на золото, поэтому при диверсификации портфеля можно заложить 10 и более процентов на данный актив, чтобы нивелировать риски. Хорошим вариантом также станут инвестиции в ИСЖ. Даже в случае кризиса вкладчик сохранит свои сбережения и с большой вероятностью получит доход от инвестиций.

Каждый инвестор самостоятельно выбирает, во что вкладывать деньги, чтобы уберечь их от инфляции и получить прибыль. Недвижимость — отличный вариант со своими плюсами и минусами. Для успешной работы в этой сфере необходимо обладать опытом, уметь правильно оценивать ситуацию, оперативно реагировать на происходящее и иметь хорошую интуицию.