Обязательные условия купли продажи

Содержание

Особенности купли-продажи земельных участков

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Землеустройство » Особенности купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости».

Понятие купли-продажи земельных участков

Правовое регулирование купли-продажи земельных участков в России осуществляется преимущественно в рамках §7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости».

Земельный кодекс России регламентирует рассматриваемые правоотношения достаточно скупо, с помощью ст. 37 «Особенности купли-продажи земельных участков». Правила ЗК РФ отображают специфику и оборотоспособность участков как объектов гражданских прав.

По логике ЗК РФ объем категорий «купля-продажа» и «предоставление земель, находящихся в муниципальной и госсобственности» не совпадают.

И это при том, что «предоставление» зачастую предполагает переход права собственности на участок от публичного субъекта (государство, муниципальная община) к частному лицу на возмездных основаниях.

Гл. 5.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков…» оперирует понятием «продажа» только применительно к торгам и аукционам.

Особенности купли-продажи земельных участков

В обязанность продавцу вменяется уведомление потенциальных покупателей об:

  • обременениях, существующих в отношении участка;
  • ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ).

Речь идет о сервитутах на проезд и проход, запрете строительства вблизи коммуникаций. Наличие таких обременений как залог или ипотека влечет необходимость согласования отчуждения с залого- или ипотекодержателем.

Покупатель вправе требовать уменьшения цены участка либо расторжения сделки и компенсации убытков на случай, если продавец сознательно соврал об:

  • обременениях;
  • ограничениях разрешенных видов использования;
  • разрешении на застройку;
  • использовании соседних участков, если это существенно сказывается на стоимости отчуждаемого объекта;
  • свойствах почвы;
  • иных обстоятельствах, могущих повлиять на решение о покупке.

Объект купли-продажи земельных участков

Отчуждение участков в России проводится на основании гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». К недвижимости в понимании ст. 130 этого Кодекса отнесены именно земельные участки, а не земли как таковые.

Объектом продажи и мены может быть только участок, поставленный на кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ). Отсутствие данных о землях в ЕГРП препятствием к их продаже не является.

Госреестр недвижимости создан в 1997 году. Сведения об участках, последние юридически значимые действия с которыми были проведены до 1997 года, в ЕГРП могут отсутствовать.

В подтверждение своих прав на участок продавец вправе предъявлять покупателю, а впоследствии и госрегистратору, документы старых образцов. В России гарантируется признание бумаг, оформленных согласно правилам, действовавшим на момент их выдачи.

Самостоятельным объектом купли-продажи может стать доля в праве собственности на участок, то есть имущественное право.

Все обычные условия договора купли-продажи земельного участка в этом случае актуальны. В документе указываются параметры общего участка, в разделе «Предмет договора» устанавливается размер отчуждаемой доли.

В результате наследования или иных действий в собственности правообладателя могут оказаться «странные» доли: очень малые 2/67 или большие – 65/67. Юридически на возможность продажи это не влияет.

Частный случай: продажа долей

Участок может принадлежать заинтересованным лицам на праве:

  • общей совместной собственности;
  • общей долевой собственности.

Совместная собственность без определения долей. Наиболее распространенный случай возникновения такого правового режима земельного участка – покупка в браке (ст. 34 Семейного кодекса России).

Каждый из участников общей совместной собственности на участок вправе продать этот объект в целом с письменного согласия остальных совладельцев (ст. 253 ГК РФ). Для целей госрегистрации согласие подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Чтобы продать долю в праве общей собственности на участок, ее сначала необходимо выделить, то есть изменить режим общей совместной собственности на общий долевой. По умолчанию доли всех совладельцев признаются равными.

Другой вариант разрешения этой проблемы: выдел нового земельного участка в натуре по правилам ст. 11.5 ЗК РФ.

Долевая собственность. Лицо, которому принадлежат имущественные права на участок, стоит перед выбором.

  • продавать «что есть», то есть имущественное право;
  • инициировать выдел земельного участка.

Когда речь идет о продаже другим дольщикам, выдел участка обычно не актуален. Процедура проста: на основании договора сторон в ЕГРП вносятся изменения о распределении долей контрагентов. Доли остальных совладельцев, сведения об участке остаются прежними.

Выдел земельного участка предполагает:

  • создание нового объекта недвижимости;
  • изменение площади и границ исходного участка.

Соответственно, требуется разработка землеустроительной документации, постановка на кадастровый учет в ГКН и государственная регистрация в ЕГРП.

Выдел не всегда возможен технически и зачастую сопровождается спорами с другими дольщиками. Тем не менее, выделенный участок как объект продажи более привлекателен для сторонних лиц, а его продажная стоимость обычно выше, чем цена доли.

Кроме того, выдел участка в натуре позволяет при необходимости обойти правило о приоритетном праве других дольщиков на выкуп реализуемых долей (ст. 250 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Возможность заключения предварительных договоров оговорена ст. 429 ГК РФ. Документ призван удостоверить намерения продавца продать и намерения покупателя приобрести такой участок в будущем.

Эта сделка предшествует основной и должна содержать существенные условия будущего договора:

  • ссылку на кадастровую документацию, а при ее отсутствии – описание способом, позволяющим идентификацию объекта;
  • продажную стоимость;
  • срок, в который стороны обязуются заключить основную сделку (по умолчанию – 1 год);
  • любые не запрещенные законом условия, если хотя бы одна из сторон посчитала их значимыми.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка заключается в той же форме, что и основной, то есть в простой письменной. Государственной регистрации он не подлежит.

Цель предварительного договора – гарантировать заключение основной сделки в будущем.

Актуальность обязательства на будущее может быть обусловлена:

  • для продавца – желанием собрать урожай, перенести сборно-разборные конструкции, оформить необходимую кадастровую документацию;
  • для покупателя – необходимостью занять нужную сумму, взять кредит, продать другую недвижимость для покупки участка.

Посредством предварительного договора обе стороны защищают себя от возможного необоснованного отказа контрагента от заключения основной сделки. На такой случай предусмотрена возможность принуждения к заключению договора через суд (ст. 445 ГК РФ).

Исковая давность составляет полгода с момента невыполнения требования о заключении основного договора. По своему усмотрению участники предварительного соглашения могут предусмотреть применение к недобросовестной стороне штрафа или других санкций.

Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если ни одна из сторон официально не обратилась ко второй с предложением о заключении основной сделки в оговоренный срок.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка – это гражданско-правовая сделка, в рамках которой продавец земельного участка обязуется передать принадлежащий ему на законных основаниях участок в собственность покупателя. Последний, в свою очередь, обязуется принять участок в собственность и уплатить его стоимость. Приведенное определение вытекает из содержания ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи».

Стоит обратить внимание на формулировки «обязуется передать» и «обязуется уплатить» вместо возможных «передает», «уплачивает». Рассматриваемая сделка имеет консенсуальную конструкцию.

Другими словами, продажа считается свершившимся фактом не в момент подписания договора и даже не в момент его регистрации в ЕГРП, а только после передачи земельного участка в натуре. Это событие удостоверяет передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).

Есть и другие особенности купли-продажи земельных участков. Из всех обязательств сторон наименее очевидным для обывателя является обязательство принять участок.

На практике оно заключается в необходимости:

  • обратится в органы Росреестра или МФЦ (по согласованию с продавцом) за оформлением документов;
  • подписать передаточный акт.

На собственника возложено бремя содержания имущества и ответственность за него (ст. 210 ГК РФ). Применительно к земельным участкам речь идет, например, о целевом использовании, сохранении межевых знаков, в некоторых случаях – о поддержании плодородия и проведении мелиоративных работ.

Учитывая исключительную значимость земель для государства и общества, правительство предусмотрело информационно-правовую систему, в рамках которой собственник земель, ответственный за их содержание, всегда четко установлен.

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Договора рассматриваемого вида должны соответствовать требованиям ст. 550 ГК РФ. Письменная форма для них обязательна. Примечательно, что договор должен быть единым документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Это правило значимо, поскольку в большинстве случаев на основании ст. 434 ГК РФ возможно признание соглашением двух отдельных документов:

  • предложения о заключении сделки, могущего исходить как от продавца, так и от покупателя и содержащего все важные условия (оферта);
  • согласие второй стороны (акцепт).

Сделка может быть удостоверена нотариально по желанию сторон. Она подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

Если нотариус не привлекается, нужно позаботится о юридической грамотности соглашения. Лучше доверить сопровождение процедуры юристу, риэлтору или иному специалисту по недвижимости.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка

Госпошлина за регистрации прав собственности на участок в ЕГРП согласно ст. 333.33 Налогового кодекса РФ:

  • общее правило для граждан – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб.;
  • на участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, жилищного или дачного строительства – 350 руб.;
  • на участок сельскохозяйственного назначения независимо от правообладателя – 350 руб.

Госпошлина за совершение нотариальных действий, подлежащая зачислению в государственную казну (услуги нотариуса оплачиваются отдельно) согласно ст. 333.24 НК РФ:

  • заверение доверенности – 200 руб.;
  • освидетельствование подлинности подписи – 200 руб. (по 100 руб. за подпись)

Нотариальный тариф за удостоверение купли-продажи участка согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате. Примеры:

  • супругу, родителям, детям, внукам при стоимости участка до 10 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости участка согласно оценке;
  • остальным лицам при стоимости участка до 1 млн. руб. – сумма, рассчитываемая по формуле: 3 тыс. руб. + 0,4 стоимости участка согласно оценке.

Услуги риэлтора и нотариуса оплачиваются по договоренности. Запрашиваемая сумма зависит от региона деятельности и личных амбиций. Так, разница в цене нотариальных услуг в Москве и провинциальном городке может достигать кратных значений.

Но если заявление-согласие или доверенность можно оформить у любого нотариуса страны, то в отношении продажи участка действует жесткая территориальная привязка. Такой договор может удостоверяться только нотариусом округа, в пределах которого он расположен.

Условия договора купли-продажи земельного участка

Существенными условиями рассматриваемого договора согласно ГК РФ являются условия о:

  • предмете (земельном участке);
  • его продажной стоимости.

Если хотя бы одно из указанных обстоятельств в соглашении не прописано, оно признается недействительным. Между тем, есть множество нюансов, которые следует прописать в договоре.

Это, среди прочего:

  • состояние почв (особенно – в отношении земель сельскохозяйственного назначения);
  • порядок оплаты: наличностью или на счет; полная предоплата, частична послеоплата, рассрочка, задаток и прочее;
  • распределение издержек на оформление купли-продажи земельного участка (нотариальные и юридические услуги, госпошлина за регистрацию);
  • дата и порядок подписания передаточного акта.

Любое из условий становится существенным, если на его включении в договор настаивает одна из сторон. При невнесении такого условия в договор он может признаваться недействительным.

Ст. 37 ЗК РФ некоторым образом ограничивает свободу воли сторон. Договор купли не может содержать положений:

  • о возможности продавца выкупить участок обратно (подмена аренды продажей);
  • об ограничении дальнейшего распоряжение отчуждаемым участком касательно его передачи в залог, ипотеку, аренду (мнимый договор продажи, после заключения которого реальным правообладателем остается продавец);
  • об ограничении ответственности отчуждателя на случай предъявления прав на участок третьими лицами.

Если подобное положение в соглашение все же внести, это наверняка заметит чиновник Росреестра. Он откажет в регистрации перехода прав на основании такого договора.

Если незаконное положение все же попало в зарегистрированную сделку, через суд может быть разрешен вопрос о признании недействительным отдельного положения. Если в результате исключения незаконного положения теряется первичное значение и смысл договора, суд может признать недействительной сделку в целом.

Заключение договора купли-продажи земельного участка: ключевые этапы

1. Преддоговорные процедуры, которые могут разниться в каждом конкретном случае и мало урегулированы законодательством:

  • поиск подходящего контрагента самостоятельно, через знакомых или профессиональных посредников (сопровождение сделки риэлтором – платная услуга, по поводу чего заключается отдельный договор);
  • устные или письменные переговоры, по желанию сторон – с помощью уполномоченных доверенностью или действующих без нее посредников;
  • согласование перечня содержания и существенных условий сделки;
  • составление и согласование проекта договора.

2. Подготовка документов. Основной груз ложится на продавца. Он должен представить регистратору все правоустанавливающие, технические и кадастровые бумаги. При необходимости продавец получает нотариальное заверенное согласие брачного партнера.

Обе стороны могут уполномочить на представительство своих интересов при подписании и регистрации договора третьих лиц нотариальной доверенностью. Также необходимо провести уплату госпошлины за регистрационные действия.

3. Обращение к регистратору со всеми надлежащими документами.

Нотариальное заверение договора купли-продажи земельного участка

Введение системы государственной регистрации недвижимости ознаменовало отказ от понуждения сторон к принудительному нотариальному удостоверению договоров с земельными участками. Стороны не обязаны заверять подобные сделки.

По желанию за соответствующую плату можно:

  • удостоверить предварительный и/или основной договор купли-продажи участка в целом (гл. X Основы законодательства РФ №4462-I);
  • заверить подписи сторон под такими договорами (гл. XIII Основ).

В первом случае нотариус несет полную ответственность за содержание сделки, удостоверяемой им в целом, в том числе имущественную. Он проверяет юридическую чистоту договора, в том числе:

  • принадлежность участка продавцу;
  • отсутствие арестов и обременений, исключающих продажу;
  • дееспособность и вменяемость сторон, понимание ими сути заключаемого соглашения.

Во втором случае нотариус не имеет отношения к содержанию сделки, но подтверждает, что указанные в договоре лица действительно подписали документ в его присутствии. Он проверяет их личность на основании представленных документов.

Существует два предварительных действия, к совершению которых могут привлекаться нотариусы. Формально данные действия не имеют отношения к удостоверению продажи участка и могут производиться заранее другим нотариусом.

Это оформление:

  • доверенности на заключение договора купли-продажи участка, передачу/принятие денег, подачу необходимых документов, участие в бюрократических процедурах в интересах и от имени доверителя;
  • согласия на продажу участка, приобретенного в браке и вошедшего в состав общенажитого имущества.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Пакет документов, необходимый для проведения госрегистрации, нужно уточнять применительно к каждому конкретному случаю.

Примерный список следующий:

  • заявление о регистрации права;
  • документы продавца и покупателя: общегражданские паспорта для физических лиц; регистрационные документы и приказ о назначении директора либо доверенность – для юридических;
  • необходимые правоустанавливающие документы на участок, удостоверяющие основания обретения права собственности продавцом (например, свидетельство о праве на наследство, договор мены, решение о приватизации);
  • правоподтверждающие документы на участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП);
  • кадастровый паспорт участка;
  • нотариальное согласие на отчуждение от супруга-продавца;
  • заверенное печатью согласие органа опеки на продажу участка несовершеннолетним или недееспособным лицом;
  • передаточный акт;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Предоставленные сторонами документы, в том числе проект договора, проходят юридическую экспертизу. Если необходимые бумаги в порядке и госрегистратор не выявил обременений, препятствующих отчуждению, проводится основная процедура.

Договор подписывается обеими сторонами в присутствии чиновника территориального органа Росреестра либо МФЦ после предъявления документов, удостоверяющих личность.

Регистратор убеждается, что договор действительно подписан лицами, которые указаны в качестве подписантов (сторон или их представителей). Он проставляет на договоре, как основном правоустанавливающем документе, отметки о проведенной регистрации.

Регистратор выдает новому собственнику, по его усмотрению, один из таких правоудостоверяющих документов:

  • бумажное свидетельство о госрегистрации;
  • бумажную или в электронной форме выписку из ЕГРП.

Срок регистрации договора купли-продажи земельного участка

О данном сроке зачастую говорят в двух контекстах:

  • срок на обращение сторон к госрегистратору;
  • срок проведения процедуры госрегистрации вновь возникших прав в ЕГРП.

Что до первого, то он не установлен. Стороны вправе обратится в Росреестр или МФЦ в любой момент после формирования проекта соглашения. Следует помнить, что по правилам ст. 551 ГК РФ договор в отношении участка не вступает в силу до момента регистрации в ЕГРП.

Согласно ст. 13 Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура длится максимум 10 рабочих дней с даты обращения, а если заявитель доносил документы – 10 рабочих дней с момента предоставления всех необходимых бумаг.

Если госрегистратор обоснованно сомневается в законности действий сторон (выявлены поддельные документы или противоречивые данные), он вправе приостановить процесс на месяц. Если по пришествию этого срока проблемы устранены – переход прав регистрируется, если нет – следует официальный отказ, который подлежит обжалованию в суде (ст. 19 №122-ФЗ).

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Недействительность соглашения влечет реституцию. Иными словами, правовые последствия договора с земельным участком отменяются: земля полежит возврату продавцу, денежные средства – покупателю.

Расторжение договора – это несколько иное. Действительность первичного соглашения в этом случае под сомнение не ставится.

Учитывая, что переход прав на участок является результатом внесения соответствующих сведений в ЕГРП, вопросом о расторжении купчей задаются только лица, которые уже провели ее госрегистрацию. У тех, кто к регистратору еще не обращался, ситуация проще: достаточно не идти в МФЦ или Росреестр.

Исходя из содержания ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора должно иметь ту же форму, что и договор.

Если первичный договор имел простую письменную форму, то ее будет достаточно и для расторжения. Если стороны сделки обращались к нотариусу за удостоверением продажи участка, то им придется обращаться к нему повторно и за расторжением.

При обращении к регистратору предоставляется обычный пакет документов, а также:

  • соглашение о расторжении;
  • обратный передаточный акт;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если прийти к соглашению о расторжении не удалось, проблема может разрешится через суд. Иск может быть мотивирован существенным нарушением договора одной из сторон, в результате которого вторая сторона не получила того, на что обосновано рассчитывала (ст. 450 ГК РФ).

Для такого дела требуется грамотное юридическое сопровождение. В зависимости от обстоятельств дела можно обосновывать не расторжение, а недействительность договора либо просить суд о признании его незаключенным.

В случае положительного вердикта суда, его решение используется как правоустанавливающий документ. Для МФЦ или Росреестра достаточно заявления выигравшего разбирательство истца. Присутствие ответчика и передаточный акт не требуются.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Комментарий к Ст. 549 ГК РФ

1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 454 ГК).

Этот договор является:

— консенсуальным — считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;

— возмездным — продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);

— двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) — каждая из сторон имеет права и несет обязанности.

Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже (§ 1 гл. 30, ст. ст. 454 — 491 ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30, ст. ст. 549 — 558 ГК) (п. 5 ст. 454 ГК).

В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см. соответственно ст. ст. 550, 554 — 556 ГК и комментарии к ним).

2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:

во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;

во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;

в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).

Здесь же (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.

В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.

Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.

Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью).

Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания, а не с момента регистрации.

3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.

В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества, аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при купле-продаже (см. ст. 551 ГК и комментарий к ней).

4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (см. соответственно ст. ст. 554 и 555 и комментарий к ним).

Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например, ст. ст. 558, 561 ГК).

5. В силу указания, содержащегося в п. 2 комментируемой статьи, нормы, включенные в ст. ст. 549 — 558 ГК РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами, содержащимися в ст. ст. 559 — 566 ГК).

Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о государственной регистрации договора продажи предприятия.

Купля-продажа земельных участков

Ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует­ся принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со­держание данного договора. Продавцом должен являться собственник земельного участка или иное лицо, уполномоченное в силу закона или договора распоряжаться земельным участком.

Ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур­сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает­ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро­сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс­нить особенности сделки.

Купля-продажа представляет собой сделку, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок за плату. Иностранцы не вправе покупать земельные участки на приграничных территориях (п.3 ст.15 ЗК), земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения (ст.3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

При продаже земель сельскохозяйственного назначения продавец должен уведомить об этом исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, чтобы S РФ, в месячный срок, в соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», мог реализовать принадлежащее ему преимущественное право покупки земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, указанное преимущественное право может быть делегировано законом субъекта РФ муниципальным образованиям, расположенным на территории соответствующего субъекта РФ.

Продавец земельного участка имеет право на получение цены земельного участка, вправе требовать в судебном порядке государственной регистрации перехода прав на земельный участок, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора купли-продажи в случае неисполнения покупателем условий договора и возмещения убытков, связанных с неисполнением покупателем своих обязанностей по договору.

Продавец земельного участка обязан передать покупателю земельный участок, в том числе путем составления и подписания акта приема-передачи земельного участка, который может содержать сведения об обнаруженных недостатках земельного участка. Продавец обязан также сообщить покупателю всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации покупателю, что могло повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Покупатель вправе получить купленный земельный участок, получить от продавца информацию об обременениях и ограничениях земельного участка, требовать государственной регистрации перехода на него права.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются и по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку­пателю товар, предусмотренный до­говором, а также, если иное не пред­усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие­ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка:

1. Предмет договора. Земельный участок должен быть индивидуально определен, в том числе указаны данные о его месторасположении, размере, целевом назначении и разрешенном использовании (в соответствии с п.2 ст.8 ЗК), государственном кадастровом учете, в приложении к договору – обычно план земельного участка.

2. Цена. При продаже на торгах определяется по результатам торгов. При продаже государственного (муниципального) имущества – законами субъектов РФ, цена кратна ставке земельного налога, в зависимости от численности населения в данном поселении. В поселениях с численностью населения более 500 000 человек и за пределами черты поселения – 3-10-кратный размер, конкретизируется законодательством соответствующего субъекта РФ.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в простой письменной форме, может быть нотариально удостоверен, право собственности переходит с момента государственной регистрации в порядке, определенном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи(договора мены) земельного участка (п.2 ст.37 ЗК):

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжением земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Эти же правила учитываются при договоре мены.

При купле-продаже государственных (муниципальных) земельных участков в порядке приватизации и продажи собственником зданий, строений и сооружений договор купли-продажи земельного участка носит публичный договор, продавец обязан совершить такую сделку.

8.9.1. Особенности договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка оформляется в письменной форме и считается заключенным с момента его подписания (п. 2 ст. 43 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В письме от 26.06.2007 N 03-03-06/1/403 Минфин России уточнил, что гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена лишь государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, а не договора купли-продажи указанного участка. Аналогичная точка зрения содержится в письмах ФНС России от 16.10.2009 N 3-2-09/209@, УФНС России по г. Москве от 19.11.2008 N 19-12/107935.
Объектом купли-продажи могут быть участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Это следует из ст. 37 ЗК РФ.
Если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, то сделка купли-продажи в отношении такого участком может быть признана незаключенной. Такой участок не может являться объектом купли-продажи. Это подтверждает арбитражная практика (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2009 по делу N А31-3860/2008-10).
Чтобы обезопасить себя от подобных способов мошенничества с землей, достаточно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом, прописанным в абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона N 122-ФЗ, любое лицо может получить следующую информацию:
а) описание объекта недвижимости;
б) зарегистрированные права на него;
в) ограничения (обременения) прав;
г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Также в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, позволяющие определить имущество, подлежащие передаче покупателю по договору. Это следует из ст. 554 ГК РФ. Если такие данные отсутствуют, то договор может быть признан незаключенным.
Продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если продавец предоставит ложную информацию, то покупатель имеет право настаивать на уменьшении цены договора. Такое права действует в случае, если ложная информация будет предоставлена:
— об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
— о разрешении на застройку данного земельного участка;
— об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
— иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Если организация приобретает землю внутри чужого участка, то необходимо четко знать, позволит ли вам собственник земли проезд через свои владения. Этот вопрос желательно утрясти до заключения договора купли-продажи. Ведь если после покупки участка выяснится, что сосед против проезда по своей земле, то эту проблему можно решить только через суд, заявив об установлении сервитута. А такое судебное разбирательство может длиться очень долго. Поэтому перед тем, как покупать землю, необходимо получить от продавца гарантии, что к участку будет обеспечен беспрепятственный проезд.
Может быть и обратная ситуация. Организация купила участок, а через некоторое время ей как собственнику предъявили иск об установлении сервитута на проезд. И в результате через ее участок теперь проходит дорога. Поэтому, выбирая объект инвестирования, нужно внимательно изучить местность и соседствующие с участком земли.
Также бывают случаи, когда, к примеру, для строительства продают земельные участки сельскохозяйственного назначения или участка со скрытыми коммуникациями. Результат этой покупки в основном такой: на участке строить невозможно, но земельный налог платить приходится.
Поэтому прежде, чем покупать участок, нужно убедиться в отсутствии на нем скрытых коммуникаций и военных объектов. Для этого нужно ознакомиться с картой скрытых подземных коммуникаций в кадастровом плане участка. Что касается секретных военных объектов, то тут ситуация намного сложнее. Получить информацию об их наличии практически невозможно. Поэтому здесь всегда есть определенный риск.
С участками непрофильного назначения ситуация немного другая. Обычно продавец не скрывают, что участок относится, например, к сельскохозяйственным землям. Ведь это указано в самом свидетельстве о праве собственности. Но при этом дается обещание перевести его из одной категории в другую. После оформления права собственности события развиваются по отработанной схеме. Процедура либо оказывается слишком дорогостоящей, либо затягивается на годы.
Дело в том, что решение о переводе может принять только тот орган публичной власти, в чьем ведении находится земельный участок. К тому же это его право, а не обязанность. Поэтому перевести земли из одной категории в другую в судебном порядке невозможно. А пока соответствующего постановления органа власти нет, строить капитальные объекты земле сельскохозяйственного назначения нельзя.
Так что рекомендуем приобретать участок именно с тем целевым назначением, которое вам необходимо, и не поддаваться на уловки мошенников.
В договоре купли-продажи земельного участка нельзя прописывать условия:
— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Право собственности (право постоянного (бессрочного) пользования) на землю подлежит государственной регистрации (ст. 25 ЗК РФ и п. 1 ст. 131 ГК РФ). Оно подтверждается соответствующим свидетельством (ст. 26 ЗК РФ и ст. 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ). Основанием для уплаты земельного налога как раз и является документ, подтверждающий право собственности (право постоянного (бессрочного) пользования) на землю.
Следовательно, если организация приобрела по договору купли-продажи земельный участок, но еще не зарегистрировала права на него, то уплачивать земельный налог не нужно. Ведь в данном случае нет документа, который является основанием для уплаты налога. Подтверждают это чиновники Минфина России (письма от 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, от 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 и от 10.11.2006 N 03-06-02-04/155) и арбитражные суды (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 5).
Как уже было отмечено, затягивать с регистрацией прав на земельный участок не стоит. Налоговики склонны считать, что организация в данном случае намеренно уклоняется от регистрации и тем самым уходит от обязанности по уплате земельного налога. Штраф в данном случае может составить 40% от суммы неуплаченного налога (п. 3 ст. 122 НК РФ). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 29.12.2007 N 03-05-05-02/82. Более того, за уклонение от регистрации права собственности (права постоянного (бессрочного) пользования) на земельный участок предусмотрена административная ответственность (ст. 19.21 КоАП РФ). Размер штрафа составляет:
— для должностных лиц организации — от 3000 до 4000 руб.;
— организации — от 30 000 до 40 000 руб.
До вступления в силу Закона N 122-ФЗ право на землю не подлежало государственной регистрации. В этом случае право на земельный участок подтверждается правоустанавливающими документами, выданными до этой даты (ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141). Имея подобные документы, организация также должна уплачивать земельный налог. Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России (письма от 07.04.2010 N 03-05-05-02/22, от 12.10.2009 N 03-05-05-02/62 и от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21).
В письме Минфина России от 11.01.2010 N 03-05-05-02/01 рассмотрена следующая ситуация. Между муниципальным образованием и ООО был заключен договор купли-продажи (выкупа) земельного участка, по условиям которого ООО приобретало в собственность участок, находившийся в муниципальной собственности. Решением арбитражного суда по иску третьего лица данный договор был признан недействительной (ничтожной) сделкой в связи с нарушением требований законодательства при его заключении.
Является ли ООО в указанной ситуации плательщиком земельного налога за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения о признании сделки недействительной (ничтожной)? Подлежит ли возврату ранее уплаченный налог?
Финансисты ответили, что организация признается налогоплательщиком земельного налога в отношении земельного участка, перешедшего к ней по договору купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на этот земельный участок до момента вступления в законную силу решения суда о признании договора купли-продажи недействительным.
Если договор купли-продажи земельного участка признан судом недействительным, то сумму земельного налога, уплаченную организацией за период с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка до момента вступления в законную силу решения суда о признании сделки недействительной, следует признать излишне уплаченной.

Договор купли-продажи земельного участка

Успешное развитие экономики любой страны невозможно без проведения эффективной правовой политики в отношении недвижимости вообще и земельных участков в частности. От состояния нормативно-правовой базы во многом зависят рациональное использование и охрана земельных ресурсов, а также гармоничный учет публичных и частных интересов. Важная роль принадлежит договорам ─ важнейшим юридическим актам, уникальному правовому средству, определяющему содержание правоотношений.

Земельные участки ─ очень специфичный и поэтому непростой для правового регулирования объект недвижимости. Земельный участок ─ не просто товар, это маленькая, но неотъемлемая часть большой земли ─ важнейшего природного ресурса, напрямую определяющего условия жизни населения. Кроме того, каждый отдельный земельный участок абсолютно уникален.

С течением времени регулирующие земельные отношения нормы гражданского и земельного законодательства, изначально не всегда гармоничные и даже порой не в полной мере соответствующие друг другу, постепенно «притираются», взаимодействие между ними становится более слаженным.

Что такое договор

Понятие договора дано в одноименной статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей».

Говоря о договоре, необходимо подчеркнуть такой важный аспект, как свобода договора ─ «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора» (Статья 421 «Свобода договора» ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается. Исключение составляют случаи, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано правовыми актами. В т. ч., если в законе, принятом после заключения договора, установлены иные, чем действовавшие на момент заключения договора обязательные для его сторон правила и положение о том, что действие закона распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

ГК РФ регламентирует «взаимоотношения» договора и закона ─ «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения» (Статья 422 «Договор и закон»). А также, если речь идет о возмездном договоре, регламентирует цену ─ «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон» (Статья 424 «Цена»).

Ограничения и предпосылки заключения договора купли-продажи земельного участка

Как было сказано выше, земельные участки ─ особый вид недвижимости. Вопрос об их оборотоспособности не предполагает однозначного ответа. Это объясняется определяющей ролью земли в решении экологических проблем, организации бизнес-процессов, государственном устройстве и социальной жизни. Даже в самых либеральных экономиках оборот земли ограничивается. А случается, что земля полностью исключается из оборота, о чем российское общество знает из своего собственного опыта.

Неоднозначности в ответе на вопрос об оборотоспособности земельных участков добавляет не всегда одинаковое толкование самого термина «оборотоспособность».

Одни понимают под ним любое обращение имущественных ценностей. Другие ─ переход имущества от одного лица к другому на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. Третьи рассматривают как совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника. Иные считают, что категории «оборот» и «рынок» фактически одно и то же.

В соответствии со статьей 129 «Оборотоспособность объектов гражданских прав» ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Эти положения Гражданского кодекса фактически адресуют к другому кодексу ─ Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ), его статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков», где эти ограничения установлены.

Предпосылки заключения договора купли-продажи недвижимости можно разделить на организационные и правовые. Пример организационных предпосылок ─ делимость участка или проведение кадастрового учета. Если отсутствует кадастровый номер участка вообще, не приходится говорить об объекте купли-продажи. (Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ─ сказано в статье 37 ЗК РФ).

Пример правовых предпосылок ─ публичные торги при покупке участков из государственных или муниципальных земель.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

В соответствии со статьей 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Правильное оформление избавляет от разного рода злоупотреблений, нередких при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия договора купли-продажи земельного участка ─ это условие, позволяющее идентифицировать земельный участок, и цена его продажи.

Согласно статье 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Если таковые отсутствуют, договор не считается заключенным. К специальным идентифицирующим признакам земельного участка относятся его кадастровый номер, местонахождение, границы.

В соответствии со статьей 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать ее цену. При отсутствии в договоре согласованном сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости он считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 статьи 424 «Цена» ГК РФ ─ «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» ─ не применяются.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой. В соответствии со статьей 433 «Момент заключения договора» ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества (а договор купли-продажи участка ─ именно такой), договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Об особенностях этого аспекта договора купли-продажи земельного участка говорится в статье 556 «Передача недвижимости» ГК РФ. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от предусмотренных договором обязанностей.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно статье 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Статья 447 «Заключение договора на торгах» ГК РФ предусматривает заключение договора путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу ─ лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо помнить, что согласно статье 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Договор купли-продажи: образец ─ не значит догма

В июне 1993 г. Роскомземом был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (его бланк можно посмотреть здесь). Документ этот официально до сих пор не отменен, хотя Роскомзема в прежнем виде уже давно нет. (Указом Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» он был преобразован в Министерство РФ по земельной политике, ликвидированное в сентябре того же года. Его функции в области управления земельным фондом были переданы Государственному земельному комитету РФ, который, в свою очередь, был преобразован в Государственный комитет РФ по земельной политике).

Сегодня скачать договор купли продажи земельного участка (примерный договор, в т. ч. с перечислением вариантов условий, включаемых в договор) можно на сайтах некоторых территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или сайтах компаний, оказывающих юридические услуги. (Обычно по ссылке ─ «договор купли-продажи участка (образец)»).

Обязательными разделами договора купли-продажи земельного участка являются «Предмет договора» и «Плата по договору» («Цена земельного участка и расчеты по договору», «Цена и порядок расчетов» и т. д.).

Договор содержит информацию об обременениях земельного участка. К разделу «Обременения земельного участка» может быть добавлен раздел «Ограничения в использовании земельного участка».

Разделы, отражающие права и обязанности (обязательства) сторон, могут называться «Обязательства сторон», «Права и обязанности сторон», «Ответственность сторон».

В части образцов договора купли-продажи земли присутствуют разделы «Права третьих лиц», «Обстоятельства непреодолимой силы», «Срок действия настоящего договора», «Переход права собственности», «Рассмотрение споров», «Разрешение споров», «Особые условия» и т. д.

Договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка имеет свои особенности. Юридически заключение соглашения регулируется соответствующими статьями ГК РФ, а также статьей 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения».

Предметом данного вида договора является земельная доля сельскохозяйственных земельных участков.

Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законами РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Одностороннее расторжение покупателем договора купли-продажи невозможно, если договор был полностью исполнен продавцом.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 «Основания изменения и расторжения договора» ГК РФ.

Согласно статье 452 «Порядок изменения и расторжения договора» ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

В статье 453 «Последствия изменения и расторжения договора» ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора ─ прекращаются. Обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения сторонами соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке ─ с момента вступления в законную силу решения суда.

Если иное не установлено законом или соглашением, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Предварительный договор купли-продажи

Согласно статье 429 «Предварительный договор» ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче земельного участка (если предмет договора ─ земельный участок) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности.

Предварительный договор заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. В предварительном договоре обычно указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет, а также если одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости. Правовым нормам, регулирующим отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков, принадлежит очень важная роль в становлении земельного рынка. Рынка, состоянием которого во многом определяется динамика развития экономики страны.

Какие условия должен содержать договор продажи недвижимости?

1. Понятие существенных условий договора

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

2.1. Сведения о каждой стороне договора

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Правоустанавливающие документы

2.3.2. Сведения об обременениях квартиры

2.3.3. Условия об освобождении квартиры

2.3.4. Порядок расчетов по договору

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

1. Понятие существенных условий договора

Для начала немного теории об условиях договоров. Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, кодекс разделил условия договора на две группы: существенные условия и иные (их можно назвать дополнительные) условия.

Существенными условиями являются:

— условия о предмете договора,

— условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида,

— все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если стороны договора не достигли соглашения по существенным условиям договора, и договор не содержит существенные условия, то по закону договор считается незаключенным.

2. Условия договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости. Какие условия он должен содержать?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него согласованную сторонами цену.

Договор должен содержать:

— сведения о каждой стороне договора,

— все существенные условия, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным,

— а также иные условия.

2.1. Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются сведения о каждой стороне сделки.

Для физических лиц:

— Ф.И.О.,

— паспортные данные,

— адрес регистрации,

— пол,

-дата и место рождения.

Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.

Если договор заключает не собственник недвижимости или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.

Это может быть доверенность: нотариально удостоверенная, если договор подписывает физическое лицо; составленная в простой письменной форме, если договор, стороной по которому является юридическое лицо, подписывает уполномоченное физическое лицо.

В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия: на заключение договора купли-продажи, получение оплаты или совершение оплаты по договору купли-продажи, а также прием или передача недвижимости с правом подписания передаточного акта.

Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны.

Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя. В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки.

2.2. Существенные условия договора продажи недвижимости

2.2.1. Предмет договора

2.2.2. Цена договора

2.2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

— Предмет договора,

— Цена договора,

— А для жилых помещений — перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

2.2.1. Предмет договора

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если мы говорим о договоре продажи квартиры, то:

В договоре должны быть обязательно указаны:

— наименование жилого помещения — квартира,

— номер,

— количество комнат,

— адрес жилого дома, в котором расположена квартира,

— общая и жилая площади.

Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.

Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.

Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Отметим еще один важный момент.

Чтобы принять к налоговому вычету расходы на отделку приобретенной квартиры, необходимо, чтобы договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, содержал условие о приобретении квартиры без отделки.

2.2.2. Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи. И соответственно, как мы уже говорили ранее, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена недвижимости определяется исходя из ее площади.

2.2.3.Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Согласно п. 1 ст. 558 ГК, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Этими лицами согласно закону могут быть:

а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 677 ГК РФ).

в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Идеальный вариант, чтобы на момент заключения договора купли-продажи квартиры в ней отсутствовали по месту жительства и месту пребывания какие-либо физические лица, а также, чтобы отсутствовали лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

2.3. Необходимые условия договора купли-продажи недвижимости

2.3.1. Дата и место заключения договора

2.3.2. Правоустанавливающие документы

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

2.3.4. Условия об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

2.3.5. Порядок расчетов по договору

Не являются существенными условиями, но однозначно необходимы следующие условия договора купли-продажи недвижимости.

2.3.1. Дата и место заключения договора

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются дата и место заключения договора.

2.3.2. Правоустанавливающие документы

В договоре необходимо указать сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости:

— на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.),

— вид права владения продавца,

— реквизиты документа, подтверждающего право владения продавца, а именно Свидетельства о праве.

2.3.3. Сведения об обременениях объекта недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога, судебных споров в отношении объекта недвижимости и иных ограничений.

2.3.4. Условие об освобождении недвижимости от имущества продавца, порядок и сроки передачи продавцом объекта недвижимости покупателю

Если вы приобретаете недвижимость, в частности квартиру, в которой на момент подписания договора купли-продажи продолжают проживать продавец и члены его семьи, в договоре необходимо предусмотреть срок, в течение которого они выселятся из квартиры, вывезут имущество и снимутся с регистрационного учета по данному адресу.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

2.3.5. Порядок расчетов по договору продажи недвижимости

Остановимся подробнее на порядке расчетов по договору продажи недвижимости.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Способ 1. Аккредитивная форма расчетов

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель недвижимости предварительно заключает с банком договор, на основании которого на банковский счет вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости. В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк оговоренный сторонами при оформлении аккредитива документ, к примеру, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой покупатель указан в качестве собственника недвижимости, банк перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают:

— безотзывными (ст. 869 ГК РФ). Такой вид аккредитива предполагает, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;

— отзывными (ст. 868 ГК РФ). Такой вид аккредитива не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен или изменен без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется в процентах от суммы аккредитива.

Способ 2. С использованием банковской ячейки

Этот способ заключается в следующем.

Продавец, покупатель и банк оформляют договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок аренды ячейки указывается с учетом ожидаемого срока государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. В течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив, например, выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о том, что право собственности на недвижимость перешло к покупателю.

После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно.

Однако, покупателю, в свою очередь, важно получить от продавца расписку в получении продавцом денежных средств. Для этого продавец и покупатель, как правило, арендуют у банка вторую ячейку, условия доступа к которой зеркальные по отношению к условиям доступа к ячейке с деньгами. То есть в течение определенного срока доступ к ячейке имеет покупатель при предъявлении свидетельства о праве собственности на квартиру, а затем если сделка не состоялась, доступ имеет продавец и забирает из ячейки свою расписку.

Способ 3. Наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Эти способы в настоящее время также достаточно распространены.

Однако, использование расчетов наличными денежными средствами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и недвижимости;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на недвижимость уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без недвижимости и без денег.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Способ 4. С использованием банковского счета эскроу

Этот способ заключается в том, что покупатель недвижимости открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи недвижимости.

Для этого покупателем недвижимости счет эскроу вносится сумма, равная стоимости недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости, в счет которого размещены денежные средства. В тот момент, когда продавец недвижимости предъявляет в банк, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи недвижимости обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем.

2.4. Иные условия договора купли-продажи недвижимости

Кроме вышеперечисленных условий в договоре продажи недвижимости могут быть предусмотрены и другие условия, например условие об ответственности сторон, условие о порядке разрешения споров по договору, условие о конфиденциальности и другие.

3. Форма договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность. Также необходимо обратить внимание на тот факт, что законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости.

Однако, стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это право, а не обязанность сторон.

Почему-то бытует мнение, что нотариальное удостоверение договора придает дополнительную защиту сделке, однако, это не так.

4.4. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В заключении хочу отметить, что договор купли-продажи недвижимости, содержащий все требования законодательства и максимально защищающий продавца и покупателя, это сложный документ.

Надеюсь, что наши подробные рекомендации помогут вам составить правильный договор.

Ну и не забывайте проконсультироваться у юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью, чтобы до того как подписать договор продажи недвижимости иметь полную информацию об условиях этого договора и представлять как будет проходить ваша сделка. Успехов!

Существенные условия договора купли — продажи жилого помещения

Условия договора купли-продажи жилого помещения определяются сторонами с учетом положений § 7 гл. 30 части второй ГК РФ. Эти же положения устанавливают и требования к содержанию и форме договора.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

  • — предмет соглашения;
  • — цена недвижимости;
  • — перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения (если таковые имеются).

В договоре необходимо определить: предмет соглашения, цену недвижимости, перечень лиц, которые могут пользоваться жильем после его приобретения.

Следует обратить внимание, что если в соглашении данные условия не определены, оно считается незаключенным.

Рассмотрим существенные условия договора купли-продажи жилого помещения более подробно.

Предмет договора — это данные, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410,

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

  • — адрес (местоположение) жилого помещения;
  • — вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);
  • — площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);
  • — назначение (жилое);
  • — иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.). Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 01.07.2011)»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594,

Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора «Юстицинформ», 2006 г.//СПС КонсультантПлюс.

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

Следовательно, данные, приведенные в договоре, должны обеспечивать идентификацию жилого помещения, позволяющую безошибочно отличить это помещение от другого по соответствующим характеристикам (состав, общая и жилая площадь, адрес, этаж). Подчеркнем, что отсутствие в договоре таких данных позволяет рассматривать условие о предмете договора как несогласованное сторонами, а сам договор — как незаключенный (с вытекающими отсюда последствиями).

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Следовательно, цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам.

Часть 2 и 3 ст. 555 ГК РФ устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость.

Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Необходимо различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Нередко для определения «справедливой» цены жилого помещения прибегают к услугам профессиональных оценщиков. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора «Юстицинформ», 2006 г.//СПС КонсультантПлюс.

Если условие о цене жилого помещения в договоре отсутствует, то последний также считается незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ в качестве существенного условия договора купли-продажи жилого помещения в договоре должен быть указан перечень лиц, которые в нем проживают и сохраняют после его приобретения право пользования. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410,

Ими согласно закону могут быть:

  • а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);
  • б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
  • в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК). Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. «Юстицинформ», 2006 г.////СПС КонсультантПлюс.

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

К числу существенных следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. Такое условие должно включаться в договор купли-продажи в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, обязательство продавца передать жилое помещение покупателю должно рассматриваться в качестве исполненного после вручения, точнее, обеспечения покупателю беспрепятственного доступа в жилое помещение и пользования им в качестве такового и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче (приеме) жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, должно рассматриваться как отказ от исполнения предусмотренной договором обязанности передать (принять) жилое помещение.

Обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.

На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилья ранее было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья прекратило свое действие.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это — право, а не обязанность сторон. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия:

  • — конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;
  • — сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;
  • — конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);
  • — форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);
  • — и другие условия. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

В договоре могут также содержаться указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. «Юстицинформ», 2006 г.////СПС КонсультантПлюс.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже — специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Договоры купли — продажи жилого помещения не могут заключать недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане( 171, 172, 175, 176 ГК РФ). Лица, признанные судом недееспособными, не могут совершать сделки от своего имени. Гусев А.П. Все о квартирном вопросе Ростов — на — Дону С.21

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность.

И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Рогожкин М.Ю. пишет что, следует уточнить, что гражданское законодательство трактует сделки по покупке жилых помещений как сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости (недвижимого имущества). Однако поскольку в качестве одного из вариантов решения жилищного вопроса мы рассматриваем именно покупку жилого помещения, то условимся, что под такой покупкой подразумевается вся совокупность правовых действий, т.е. и покупка, и продажа (купля-продажа). Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) — сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

  • — предмет соглашения;
  • — цена недвижимости;
  • — перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения.

Обязательные условия купли продажи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *