Оценка права аренды земельного участка

>Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

1. Кадастровый план земельного объекта.
2. Договор, заключенный с арендодателем.
3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права. Узнайте особенности процедуры

Зачем это нужно?

Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

• купля-продажа прав аренды земельного объекта;
• получение кредита под залог земли;
• вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
• продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
• чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
• для инвестиционных решений;
• в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется?

Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

1. К физическим характеристикам относят: размер участка, форму, место его нахождения, особенности, наличие коммуникаций.
2. К юридическому статусу: к какой из категорий земель принадлежит участок, наличие нюансов, возможно ли что-либо там построить.

В основном наибольший вес имеют юридические особенности земли. От них зависит цена земли, а также стоимость прав его найма. Рассмотрев вышеизложенные данные, мы могли бы оценить стоимость объекта. Чтобы оценить стоимость возможности аренды требуется рассмотреть условия арендного договора.

Условия арендного договора – решающие при оценке. Сначала нужно обратить внимание на характеристику объекта: месторасположение, наличие зданий. Затем следует срок, на который арендуется земля, арендная плата, при каких условиях происходит расторжение договора.

Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи!

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

1. Время до истечения арендного срока.
2. Размер ежемесячной платы по аренде.
3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.
Суть метода капитализации:

1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть !

Составление отчета об оценивании земли

Стоимость разрешения на аренду можно просчитать с помощью формулы:

Z = DA +DIА,

• где Z — земельный доход;
• DA — прибыль, которую получит арендодатель;
• а DIA — прибыль арендатора.

Выше было показано распределение земельного дохода между владельцем и арендатором. Можно понять, что если доходы DA — прибыль арендодателя равна земельному доходу, то прибыль арендатора 0.

Имеем:

RS = RAL + RA,

• где RS — цена полного права собственности на рынке;
• RAL — стоимость права аренды арендодателя;
• а RA — стоимость права найма арендатора.

Пример: следуя формуле RS=RAL+RA предположим что RS (рыночная стоимость полного права собственности) равна 600 тысяч долларов. Стоимость права аренды арендодателя, которую определили местные органы власти составит 250 тысяч долларов. Исходя из этого рассчитываем, что RA = 350 тысяч долларов, т.е стоимость права аренды составит 350000$.

Скачать пример отчета об оценке права аренды земельного участка

Исходя из вышеизложенной информации, можно понять что оценка права аренды достаточно трудоёмкая и имеет много нюансов, уступки при оценке права аренды надела недопустимы. Но если вы подойдёте к этому вопросу достаточно ответственно, то проблем не возникнет и вы сможете решить вопрос с оценкой в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

• Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
• Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
• Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
• Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен. Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

• Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
• Размер арендной платы;
• Возможность выкупа участка арендатором;
• Периодичность и порядок внесения арендной платы;
• Возможность пролонгации договора.

Метод выделения

Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков.

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

• Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
• Вычислении коэффициента капитализации;
• Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
  Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

• Определение стоимости эксплуатации улучшений;
• Подсчет ЧОД за период времени;
• Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
• Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Присвоение почтового адреса жилому дому происходит по определенному алгоритму.

В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые “удобства” могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать .

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

• Определение объекта оценки
• Параметры, влияющие на стоимость
• Наилучшее экономическое использование участка
• Методы оценки

Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог — при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь — это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить «наилучшее и наиболее эффективное использование» арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли — например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке — чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка — по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

Расчет поправки, учитывающей срок аренды участка: формула для консалтинга

Довольно часто при расчете стоимости земельных участков, находящихся в аренде (рыночной стоимости права аренды) возникает потребность в учете стоимости прав аренды в зависимости от оставшегося срока аренды, поскольку по имеющимся объектам-аналогам данный параметр довольно часто не совпадает. Далее приводится расчет данной корректировки, помогающий учесть различия в оставшихся сроках аренды.

Расчет поправки, учитывающей оставшийся срок аренды участка

Пусть оценивается земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде на 49 лет. И пусть имеется аналог, оставшийся срок аренды которого составляет 40 лет.

Размер итоговой поправки рассчитан исходя из следующих предпосылок:

Рыночная стоимость права долгосрочной аренды на земельный участок представляется как:

С=∑(ЧД/(1+iз)i), (1)

где:

С – рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка,

ЧД – годовой доход, приносимый землей (земельная рента),

iз – ставка дисконтирования для земли,

i – период дисконтирования (года).

При этом основной вклад в текущую стоимость приходится на часть дохода за первые 10-15 лет, т.к. коэффициенты дисконтирования для последующих периодов обычно составляют незначительную величину.

Для дальнейших расчетов из соображения простоты принимается допущение о постоянстве годового дохода и ставки дисконтирования для земли, а также допущение о том, что после окончания срока аренды пролонгации договора не происходит.

Легко видеть что формула (1) представляет собой сумму членов геометрической прогрессии от 1 до n. Соответственно, на основании формул суммирования членов геометрической прогрессии для n членов геометрической прогрессии сумма определяется по следующей формуле:

Sn=a1*(qn-1)/(q-1), (*)

где:

a1– первый член прогрессии,

q – знаменатель прогрессии.

В этом случае для стоимости прав аренды на 49 лет можно записать:

С49=ЧД∑ (1/(1+iз)i)

Первый член прогрессии a1=1/(1+ iз), так же и знаменатель прогрессии q=1/(1+ iз). С учетом формулы (*) можно записать :

С49=ЧД*a1*(q49-1)/(q-1), (**).

Аналогично для стоимости прав аренды на 40 лет можно так же записать a1=1/(1+ iз), q=1/(1+ iз) и :

С40=ЧД*a1*(q40-1)/(q-1), (***).

Таким образом, корректировка стоимости прав аренды земельного участка для меньшего срока может быть определена из соотношения С40/С49 , где, после сокращения одинаковых множителей, получаем следующее выражение:

С40/С49=(1- q40)/(1- q49), (****)

где:

q=1/(1+ iз).

Коэффициент капитализации для объектов недвижимости может рассчитываться по формуле:

К = iз + rr, где:

К – коэффициент капитализации;

iз – ставка дисконтирования для объекта недвижимости;

rr – норма возврата капитала, связанная с конечным сроком жизни инвестиционного актива (недвижимости). Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (улучшениям).

Ставка дисконтирования строилась на основе метода кумулятивного построения .

Согласно методу кумулятивного построения, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле

iз = rf + п + rl, где

iз – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая норма прибыли;

п – премия за риск вложения средств в данный объект недвижимости;

rl – премия за низкую ликвидность объекта недвижимости.

Обычно коэффициент капитализации для земли находится в пределах 10-12 %. Для дальнейших расчетов принимается коэффициент капитализации = 10%.

Итак, соотношение стоимости прав аренды земельного участка на 49 лет и на 40 лет составляет (по формуле (****)):

Определение стоимости ПРАВА АРЕНДЫ земельного

Участка.

Стоимость земельного участка определена сравнительным подходом методом сравнимых продаж. Применение доходного подхода к оценки земель населенных пунктов невозможно, поскольку указанное назначение не предполагает их коммерческого использования.

Рыночная стоимость земельного участка определяется как незастроенного. Площадь земельного участка была определена как площадь здания машинотракторной мастерской.

В качестве объектов-аналогов были использованы земельные участки, предлагаемые к продаже в ближайшем окружении объекта оценки.

Характеристики сравнения	Объект оценки	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
Общая площадь, кв.м
Цена, руб.
Состав улучшений		нет	нет	нет
Корректировка на состав улучшений, руб.
Скорректированная цена объекта, руб.
Цена за 1 кв.м. земельного участка, руб.
Право	аренда	собственность	собственность	собственность
Величина корректировки, %		0,80	0,80	0,80
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Время начала экспозиции		дек.15	дек.15	дек.15
Корректировка, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Величина корректировки ( руб)		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Условия сделки		рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Величина корректировки ( руб)		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Условия финансирования		единовременно	единовременно	единовременно
Корректировка, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Величина корректировки ( руб)		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Торг		цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка, коэфф.		0,05	0,05	0,05
Величина корректировки ( руб)
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Местоположение	г. Мелеуз	г. Мелеуз	г. Мелеуз	г. Мелеуз
Корректировка, коэфф.		1,00	1,00	1,00
Величина корректировки ( руб)		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена 1 кв.м., руб.
Расчет стоимости объекта оценки без земли
Валовая величина корректировки (руб)
Удельный вес аналога, коэфф.		0,33	0,32	0,35
Степень корректировки цены, коэфф.		0,67	0,68	0,65
Удельный вес цены, коэфф.		0,34	0,34	0,33
Средневзвешанная цена 1кв.м.
Площадь объекта оценки , кв.м.
Цена оцениваемого объекта, без земельного участка, руб.

Примечание к таблице:

Корректировка на время экспозиции не проводилась, поскольку все объявления время эксплозии в текущим месяце.

Корректировка на торг — корректировка проведена по данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2014 г., Том 3 на основе коэффициента 0,05 – указанного для земель населенных пунктов на активном рынке.

Условия сделки корректировка не проводилась, т.к. сделки купли-продажи объектов недвижимости имеет рыночный характер.

Условия оплаты — корректировка не проводилась, т.к. сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов имеют одинако­вый характер.

Право на земельный участок — корректировка проведена по данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2014 г., Том 3 на основе коэффициента 0,80 – коэффициента, характеризующего соотношения арендной ставки и цены земельного участка.

Условия продажи — отклонений от чистоты сделок нет по всем сравниваемым объекта. Корректировка отсутствует.

Корректировка на местоположение не производилась, поскольку аналоги находятся в одном населенном пункте с объектом оценки.

Корректировка на наличие построек не производилась, поскольку построек на земельных участках нет.

Рыночная стоимость права на земельный участок на дату оценки составляет801556 руб.или с учетом необходимого округления, устраняющего неизбежные погрешности, присущие различным подходам к оценке — 800 000 руб.

Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду. Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам. Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта. Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

• суть оценочной деятельности;
• круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
• требования и правила оценки;
• случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

• для принятия управленческих решений;
• в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
• при оценке функционирующего бизнеса или организации;
• для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

• передачи объекта в залог (ипотека);
• определения арендной ставки;
• переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
• совершения сделки купли-продажи;
• формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
• разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

• цель проведения оценки;
• тип объекта;
• вид определяемой стоимости;
• размер вознаграждения;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

• здания административного и офисного назначения;
• промышленная и коммерческая недвижимость;
• помещения жилого и нежилого назначения;
• незавершенное строительство;
• земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок. В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

• аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
• владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
• собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 , арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

• договора аренды;
• кадастрового плана земельного надела;
• данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
• сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
• паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

• покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
• получение кредита, когда земля выступает залогом;
• вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
• купля-продажа прав аренды земельного объекта;
• необходимость принятия инвестиционных решений;
• оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
• судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов. Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

1. Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
2. Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
3. Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

• сравнения продаж,
• распределения,
• выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

• капитализации продаж,
• предполагаемого использования,
• остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

• вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
• назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
• оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
• вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
• применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

• данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• основания для получения права аренды;
• правомочия арендатора;
• сроки аренды;
• размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.