Нотариальная сделка

>Купля продажа через нотариуса на что обратить внимание

24.05.2017 А. Гордон

>Три типичных ошибки нотариальной сделки купли продажи >Нотариальная сделка купли продажи

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Адвокат по Недвижимости

Планируете сделку через нотариуса? Получите консультацию адвоката:

Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной. Сделка с недвижимостью — сложный многоэтапный процесс.

Любая сделка, и особенно купля продажа недвижимости — это юридические действия, и заниматься ими должен профессионал — юрист по недвижимости. В России существует много мифов касательно нотариальных сделок и нас постоянно на консультациях спрашивают:

Обязательна ли покупка недвижимости в нотариальной форме? Отвечаем — Согласно законодательству России, нет.

Гарантирует ли нотариальная сделка купли продажи безопасность и надежность? — нет, такие гарантии законодательством России не предусмотрены.

Можно ли оспорить нотариальную сделку? — Да, нотариальную сделку можно оспорить через суд!

Еще одно крупное заблуждение — нотариальную сделку можно провести самостоятельно (без риэлтора или юриста по сделкам) т.к. нотариус сопровождает покупку недвижимости. Это неправильно.

Дело в том, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Что бы добраться до этапа заключения нотариального договора нужно пройти 2/3 пути. Потому так часто спрашивают: Что делать после нотариуса? Если нотариус подписал договор, что дальше?

Правильный вопрос: «что делать до нотариуса и после нотариуса ?»

Что бы самостоятельно вести нотариальную сделку вы должны знать и уметь провести сделку купли-продажи в простой письменной форме, тогда на нотариальной сделке вы будете знать, что требовать от нотариуса.

Рассмотрим особенности нотариальной сделки — этого отдельного этапа купли-продажи квартиры.

Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.

О преимуществах и гарантиях нотариальных сделок

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

У нотариальных сделок появились и другие риски

Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.

Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.
А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.

В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.
По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.

Существует и другая проблема.

Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.

Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

Типичные ошибки нотариальной сделки купли продажи

Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

1. Ошибка №1

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

Особенности нотариального договора

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

Кому выгодна формулировка о расчетах до подписания договора?

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

Ошибка №2

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.

Ошибка №3

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям – даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Ответы на частые вопросы по нотариальным сделкам, .

Как исправить ошибку в договоре купли продаже недвижимости

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Новинка:

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, .

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса

В 2019 году владельцы недвижимости из Москвы, продавая принадлежащие им площади жилья, нередко используют нотариальные сделки купли-продажи квартиры. Такой выбор объясним, хотя нотариальное заверение и не является обязательным для всех соглашений с недвижимостью. Но прибегают к нему для большей безопасности, хотя за услугу и приходится платить дополнительно.

Сделка купли-продажи квартиры через нотариуса

Привлечение нотариуса при продаже квартиры в оговорённых законом случаях сделок с недвижимостью обязательно. Однако зачастую бывает, что продавец согласился с предложением другой стороны, чтобы оформлением продажи недвижимости занимался сторонний специалист. Понятно, что московская квартира стоит немалых денег и сделка чрезвычайно важна для её участников. Привлечение профессионала позволит избежать обидных недочётов в соглашении. При этом получается ещё и обеспечить дополнительные гарантии безопасности.

Что это значит

Порядок проведения сделок по недвижимости через нотариуса предусматривает, что специалист:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

• установит подлинность волеизъявления участников;
• проверит, действительно ли они заключают соглашение свободно и по доброй воле;
• идентифицирует стороны;
• детально разъяснит, в чём состоит заключаемое соглашение, и к каким последствиям оно приведёт.

Когда свершилась продажа квартиры через нотариуса, выданный им акт в достаточной степени обеспечит защиту интересов и прав участников соглашения.

Какие законы регулируют подобные сделки

Столь крупная сделка, как покупка квартиры, основывается на положениях ГК РФ. В ст. 163 приведены нормы, которыми регламентировано нотариальное удостоверение. А в ст. 165 – как сторону, уклоняющуюся от него, или госрегистрации сделки, или исполнения принятых обязательств, можно принудить к выполнению.

Работает нотариат, основываясь на профильном законе № 4462-1, принятом в 1993 году. Обстоятельства, когда оформление купли требует нотариального удостоверения, изложены в п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 2015 года. Подписанный в мае 2019-го ФЗ № 76 вступает в силу 31 июля. В ст. 5 содержится правка, которую внесли в п. 1 ст. 42 ФЗ № 218. Она исключила обязательность нотариального удостоверения, когда в сделке по жилой недвижимости участвуют все владельцы долевой собственности.

Нужен ли нотариус

От конкретных обстоятельств зависит, нужно ли заверять договор купли жилой недвижимости. Никто не ограничивает в желании проведения продажи квартиры у нотариуса. Оформляя, он может:

• удостоверить ДКП;
• выдать доверенности, если одна из сторон или обе решат действовать через представителя;
• принять на депозит денежные средства, которыми покупатель обеспечит выполнение оплаты;
• передать запрос на госрегистрацию права собственности в Росреестр;
• проконсультировать по сущности договора и объяснить, какими будут его последствия;
• разослать уведомления по поводу предстоящей продажи доли прочим совладельцам квартиры;
• подготовить проект соглашения;
• внести данные по нему в нотариальную ЕИС.

Исходя из этого перечня, стороны ДКП могут решать, в каком объёме им стоит воспользоваться услугами нотариата. Разумеется, за исключением обстоятельств, когда без них обойтись не позволяется.

Когда обязательно нужно обращаться к нотариусу

Законодатель указывает, в каких случаях ДКП жилья не заверить нотариально нельзя. Соглашение оформляется именно таким способом, когда затрагиваются интересы:

• несовершеннолетнего собственника;
• иждивенца по договору пожизненной ренты.

С 31 июля 2019 года нотариус не нужен для ДКП, когда совладельцы долей совместно продают квартиру. Однако он по-прежнему необходим, когда продают одну из долей.

Порядок оформления

При оформлении квартиры через нотариуса соблюдается определённый порядок. Сторонами соглашения составляется своеобразная пошаговая инструкция, соблюдение которой позволяет ускорить заключение договора купли-продажи. Когда нужно продать квартиру с помощью нотариуса, уточняется пошаговый алгоритм. Заключительным шагом становится подписание ДКП, после чего продаваемая жилплощадь регистрируется в Росреестре. Схематично последовательность действий представляется так:

• определиться с существенными и дополнительными условиями;
• возможно, отразить их в преддоговоре. Его составляют в таком виде, чтобы потом практически продублировать в основном соглашении;
• собрать необходимую документацию по предложенному перечню;
• предъявить документы и оплатить госпошлину;
• получить обратно оригиналы документов;
• подписать ДКП;
• дождаться завершения регистрации в Росреестре.

Необходимые документы

Для покупки квартиры приходится собирать весомый пакет документации. Оказывающий услуги нотариус при покупке жилья предложит покупателю явиться с оригиналами:

• паспорта;
• пребывающему в браке – свидетельства о браке. Оно понадобится, чтобы оформить согласие супруга (-и) на предстоящее приобретение;
• использующему ипотеку – подтверждающих документов из банка-кредитора;
• намеревающемуся оплачивать через банковскую ячейку – договоры её аренды.

Перечень затребованной при покупке квартиры документации выглядит очень скромно, если сравнивать с тем, который нотариус затребует от её продавца.

Ему понадобится предоставление:

• паспорта и/или свидетельств о рождении несовершеннолетних собственников;
• пребывавшему в браке на момент приобретения жилья – свидетельства о браке/разводе. Оно понадобится, чтобы оформить согласие супруга(-и) на предстоящую продажу;
• на несовершеннолетнего собственника в возрасте до 14 лет – согласия, выданного органом опеки;
• от продающего долю или комнату в коммуналке – подтверждения отказа использовать своё преимущественное право от прочих совладельцев;
• правоподтверждающего документа;
• техпаспорта жилья;
• справки по зарегистрированным людям (прописанным);
• подтверждения, что нет задолженности по жилищно-коммунальным и прочим услугам, связанным с эксплуатацией жилища.

Возможны и другие запросы по документации. Например, лицу, вызывающему сомнения в собственной дееспособности, предложат подтвердить её путём предоставления медицинской справки из психоневрологического или наркодиспансера.

Как составляется и подписывается договор

Предваряя подписание договора купли-продажи квартиры через нотариуса, проводят консультацию. К этому моменту сторонам требуется:

• достичь согласия по всем моментам, относящимся к соглашению;
• подготовить пакеты документации, предоставляемые на проверку.

Нотариус определит, в какой день состоится подписание сделки.

Как правило, нотариусы не принимают составленные кем-то ДКП, не желая тратить своё время на проверку их юридической чистоты. Подготовкой документа занимаются помощники.

В день оформления от сторон понадобится личное присутствие. При невозможности его обеспечить (или иной причине отсутствия) оформляют доверенность на третье лицо. Состоящим в браке понадобится обеспечить присутствие супруга (-и). Нотариус:

• проведёт проверку дееспособности сторон;
• огласит текст соглашения;
• проверит предоставленную информацию;
• удостоверит распечатанный на бланке специального образца и подписанный сторонами договор, поставит гербовую печать.

После подписания ДКП жилья необходимо его зарегистрировать. Это может быть проделано покупателем:

• самостоятельно, избрав один из возможных способов;
• через нотариуса.

Особенности регистрации в Росреестре

После подписания договора купли-продажи через нотариуса требуется обязательная регистрация сделки с недвижимостью В ЕГРН.

Подают документы в Росреестр на регистрацию при посредничестве МФЦ или напрямую через управление федеральной структуры. Во втором случае оформление относительно недвижимого имущества пройдёт на пару рабочих дней быстрее.

Значительно ускорить процесс, сократив его до одного-трёх рабочих дней, возможно, доверив его проведение нотариусу. Им формируются в электронном виде нужные документы и направляются для получения электронной выписки из ЕГРН. Понадобится только немного погодя созвониться с нотариусом, чтобы узнать, когда можно получить распечатанную и оформленную в подходящем виде версию.

Сколько стоит нотариальное оформление

Во сколько обойдётся нотариально заверенный ДКП зависит от региона, где происходит оформление. Нотариус руководствуется тарифами своей региональной нотариальной палаты. Ориентировочно расходы просчитываются по таким параметрам:

• при стоимости объекта до млн руб – 3 000 рублей + 0,4% от стоимости;
• от 1 млн до 10 – 7 000 + 0,2%;
• сверх 10 – 25 000 + 0,1% (но не более 0,1 млн).

Помимо этого, заверенный договор потребует расходов, связанных с сопутствующими техническими и юридическими услугами. Здесь расценки устанавливаются самим специалистом. Ознакомиться с ними можно на предварительной консультации. Тогда и получится определиться со сравнительно точной суммой общих расходов.

Кто оплачивает

Как расплачиваться с нотариусом, предоставляющим услуги, предстоит договариваться самим сторонам. При обязательном оформлении расходы, как правило, несут пополам. При добровольном выборе платить по обыкновению приходится стороне, настоявшей на использовании услуг нотариуса. Хотя и здесь возможны варианты.

Можно ли занизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу

Когда оформляется купля-продажа квартиры, то доход нотариуса зависит от её стоимости. Поэтому вряд ли он проявит заинтересованность согласиться с её занижением в договоре. А о реальной стоимости жилья на рынке специалисту приходится иметь представление, чтобы не лишать себя доходов.

Не заинтересован нотариус в занижении и, соответственно, в сужении базы налогообложения, ещё и потому, что возлагает на себя ответственность за юридическую чистоту сделки. Рисковать приходится не только кошельком, но и самой возможностью в дальнейшем заниматься делом, готовиться к которому пришлось несколько лет. Поэтому заметно занизить в ДКП стоимость квартиры нотариус согласится вряд ли.

Продавец также может не проявить заинтересованности в получении части оплаты в обход закона. Ведь НДФЛ с продажи тогда придётся платить всё равно, но по кадастровой стоимости, взятой с коэффициентом 0,7. Игры с законом могут оказаться не стоящими свеч.

Риски и гарантии

Любой разумный человек заранее стремится просчитать риски, с которыми связано приобретение или продажа недвижимости. Существуют они и при обращении к услугам нотариуса, сопровождающего оформление сделки на определённых этапах. В чём видится опасность:

• не исключается (ничтожно малая!) вероятность, что в подготовленный текст соглашения вкрадутся ошибки, и оно не пройдёт госрегистрацию;
• процедура предполагает, что стороны остаются наедине со специалистом и не смогут получить необходимую консультацию. Возможен и сговор одной из сторон с ним;
• де-факто недвижимость передаётся покупателю после подписания соглашения. Отсутствует акт приема-передачи, что делает возможным ухудшение реального состояния собственности;
• продавец рискует, согласившись на проведение расчётов до подписания ДКП и внесении соответствующий формулировки в договор. Специалист, оформляющий сделку, таким образом, самоустраняется от ответственности за передачу денежных средств.

Как видим, риски невелики и устранимы при грамотном подходе к совершению сделки.

Что касается извлекаемых преимуществ, то их перечень выглядит шире:

• проводится проверка дееспособности сторон, правовых аспектов и присутствия обременений или ареста, наложенного на объект недвижимости;
• снижается практически до нуля вероятность признания соглашения недействительным;
• прибегнув к перечислению платы за жильё на депозит нотариуса, обеспечивается её безопасность;
• оформляются необходимые документы;
• юридически грамотно составляется текст соглашения;
• сокращаются затраты времени на проведение сделки и её регистрацию;
• убытки, понесённые сторонами по вине нотариуса, могут быть взысканы ввиду обязательного страхования его ответственности.

Разумеется, за все полученные преимущества приходится платить. И не забывать, что всё равно нужно скрупулёзно вычитывать документы, которые предстоит подписать. От ошибок никто не застрахован. Как не исключается и вероятность злого умысла.

Что ещё делает нотариус в сделке

Чтобы продажа недвижимости протекала скорее, и при этом исключались проблемы юридического характера, возможно привлечение специалиста на разных этапах сделки. Это потребует, естественно, дополнительных расходов, но повысит уровень безопасности и избавит от излишней нервотрёпки. Какие услуги можно получить:

• известить совладельцев долевой собственности о предстоящей продаже своей части недвижимого имущества;
• оформить согласие супруга (-и) на проведение сделки;
• получить актуальную выписку из ЕГРН, что позволит убедиться в отсутствии разного рода препятствий к совершению сделки в виде обременений, ареста, возможных претензий на собственность;
• проверить дееспособность контрагента;
• оформить доверенность;
• перечислить на предоставленный депозит средства, которые затем будут переданы продавцу;
• выполнить электронную регистрацию перехода права собственности.

Ответственность нотариуса

Нотариальное сопровождение сделки купли-продажи квартиры приносит массу дополнительных преимуществ сторонам. Более того, ошибки, допущенные специалистом при выполнении своих должностных обязанностей, как и нанесение им материального ущерба сторонам, участвовавшим в соглашении, подлежат возмещению. Различие наблюдается только в том, из какого источника будут предоставлены денежные средства пострадавшим.

При оформлении специалистом, работающим в государственной нотариальной конторе и допустившим ошибки, расплачиваться будет госбюджет.

Специалисту-частнику придётся возмещать нанесённый клиентам ущерб:

• привлекая личные средства;
• прибегнув к механизму, предусмотренному договором страхования профессиональной деятельности.

Полагая действия нотариуса противоправными, обжаловать их можно в региональной нотариальной палате. Провинившегося привлекут к дисциплинарной ответственности.

Понеся материальный ущерб вследствие действий привлечённого специалиста, придётся взыскивать его в судебном порядке.

Можно ли принести нотариусу свой договор купли-продажи

Законодательство позволяет оформить покупку жилой недвижимости, требующую нотариального удостоверения в виде ДКП, составленного самостоятельно или с помощью третьих лиц. Однако вероятность того, что в нотариальной конторе захотят возиться с предоставленным текстом, крайне невелика:

• чем выискивать допущенные кем-то недочёты и замаскированные лазейки, проще воспользоваться собственными готовыми шаблонами подобных документов, имеющимися на каждый случай;
• зачем зря отказываться от дополнительного заработка, ведь предоставленные услуги технического и юридического характера полагается оплачивать дополнительно.

Поэтому намереваясь использовать только свой вариант ДКП квартиры, придётся поискать специалиста, который согласится на это. Причём выяснять понадобится у самого нотариуса, который может и дезавуировать заверения, данные помощниками. Такое случалось неоднократно даже в практике агентств недвижимости, располагающих и квалифицированными юристами, и немалым опытом сопровождения сделок. Надёжнее будет предварительно уточнить, чтобы не тратить понапрасну ни усилий, ни времени, ни денег.

Полезное видео

Ознакомиться с тем, как проходит оформление сделки, которое осуществляет нотариальная контора, позволяет трёхминутный видеоролик.

Просматривая такой же длительности материал, посвящённый тому, как покупать жильё (дом) при наличии нотариально оформленного договора, нужно принять во внимание дату его выпуска. В нём не могли быть учтены изменения, обусловленные вступлением в силу ФЗ № 76 от 2019 года.

В рамках юридического практикума по оформлению сделок с жилой недвижимостью представлено пятиминутное интервью с нотариусом. Специалист подробно и аргументировано излагает, чем рискуют стороны, решившие не пользоваться преимуществами нотариального удостоверения ДКП жилой недвижимости.

Желая вникнуть во все детали оформления сделки по недвижимости, можно просмотреть материалы вебинара, проведённого специализированной юридической компанией.

Заключение

Законодатель оговорил случаи, когда полагается оформить сделку по жилой недвижимости с нотариальным удостоверением. Отметим, что заключение такого рода соглашений, в которых фигурируют значительные для обеих сторон суммы, по сути, не оставляет иного рационального выхода, кроме, как оформить его в нотариальной конторе.

Ведь нотариальное оформление сделки купли жилья существенно снижает уровень риска. Задействуются мощные правовые механизмы, защищающие права и интересы сторон. Это стоит понесённых расходов. Хотя каждый вправе самостоятельно принимать решение, пользоваться услугами нотариуса или нет.

Нотариус при ипотеке

Несколько лет назад участие нотариуса при оформлении ипотеки являлось обязательным, поскольку он заверял кредитный договор. В 2018 г. закон не предусматривает необходимость заверки документов в нотариальной конторе, однако остается ряд ситуаций, при которых обращение к нотариусу неизбежно. Специалист удостоверяет подлинность документов, необходимых для оформления жилищного кредита, проверяет дееспособность физических лиц, заверяет договора, консультирует потенциальных заемщиков.

Роль специалиста при оформлении ипотечного займа

В законодательных актах нет прямого указания на участие в ипотечной сделке юриста, но подобное требование может предъявить банк, который выдает кредит. Если обязательным условием для заключения договора займа с последующим залогом недвижимого имущества является заверка у нотариуса, то кредитодатель четко указывает, в какую нотариальную контору должен обратиться заемщик. Разные виды ипотечного договора предусматривают обязательное/ необязательное участие нотариуса:

• Договор ипотеки с традиционными условиями: кредитно-финансовое учреждение предоставляет займ для приобретения недвижимости с одновременной регистрацией залога на данную недвижимость. Участие специалиста необязательно, однако банк вправе инициировать нотариальную заверку договора купли-продажи;
• Договор ипотеки при оформлении целевого займа. Под залог жилья выдается кредит на покупку недвижимости. Привлечение нотариуса зависит от условий банка;
• Договор ипотеки при оформлении нецелевого займа. Под залог недвижимости выдаются кредитные средства на любые цели. Заверка залогового договора обязательна.

Особое внимание при залоге имущества уделяется оформлению ценной бумаги – закладной. Документ обязательно заверяется в нотариальном бюро печатью и подписью, нумеруется, сшивается. Данные о закладной хранятся в нотариальном реестре, поэтому при потере (уничтожении) документа есть возможность его восстановить. Инициировать заверение договора вправе и заемщик, если считает процедуру необходимой и финансовая организация одобрит такой шаг.

Преимущества для заемщика

Финансовые затраты, организационные вопросы, дефицит времени побуждают заемщиков и банки отказываться от нотариальных услуг. Форма ипотечных договоров стандартизируется, чтобы упростить понимание кредитополучателем своих прав и обязанностей. Однако ряд преимуществ, которые получает заемщик при участии в сделке специалиста, заставляют прибегать к его помощи. Заверка выверенного договора в нотариальном бюро дает гарантии:

• Возмещения ущерба в случае признания сделки недействительной;
• Подлинности и дееспособности сторон;
• Соответствия указанной стоимости квартиры рыночным реалиям.

Действия нотариуса направлены на защиту прав и интересов заемщика, поэтому заверка договора помешает банку изменить условия кредитования без согласия второй стороны. Чтобы не попасть к некомпетентному специалисту, обращают внимание на разрешительные документы, сертификаты, опыт работы, отзывы. Банки, рекомендуя нотариальное бюро своим клиентам, тщательно проверяют аккредитацию и профессионализм сотрудников юридической компании.

Обращение к нотариусу предусматривает дополнительные расходы на оплату его работы. Подпись нотариуса на договоре купли-продажи, который заключается между сторонами в рамках ипотечной программы, будет стоить 1% от суммы сделки. В обязанности специалиста входит: проверить правовую легитимность договора, удостовериться в дееспособности сторон, проконтролировать оценку недвижимости. Тарифы на ряд услуг закреплены на законодательном уровне.

Если необходима заверка ипотечного договора, при котором заемщик получает нецелевой кредит под залог недвижимости, то стоимость нотариального действия может составить 0,5% от суммы сделки. Финансовая организация может потребовать, чтобы договор был составлен в нотариальной конторе. За это придется заплатить от 3-х до 10-ти тыс. руб. Перед обращением к нотариусу можно сравнить стоимость услуг в нескольких конторах: различия будут небольшими, а вот объем работ может отличаться. В некоторых компаниях потребуют оплатить заверку каждого листа договора.

Когда без нотариуса обойтись невозможно?

К услугам специалиста придется прибегнуть для заверки документов, необходимых в процессе оформления ипотечного договора. Если потенциальный заемщик состоит в браке, то финансовая организация требует письменное согласие супруги (супруга) на долгосрочный кредит. В этом случае заверка документа у нотариуса обязательна. Если заемщик не состоит в официальном браке, то потребуется письменное заверенное специалистом подтверждение данного факта.

Использование материнского капитала в качестве стартового взноса при оформлении ипотечного займа также требует обращения в нотариальную контору. Юрист заверяет обязательство родителей предоставить часть недвижимого имущества в собственность ребенка. Заверка, нумерация и прошивка закладной также выполняется нотариусом. В остальных случаях инициатива обращения к специалисту может исходить от банка или от заемщика, который стремиться защитить свои права, избежать мошенничества при оценке жилой недвижимости.

Услуги нотариуса при оформлении ипотечных документов требуются не всегда. Банки часто экономят средства и время, отказываясь от заверки договоров нотариусом. Некоторые документы для одобрения заявки на ипотеку заверить у специалиста необходимо.

Советуем почитать: Риелтор и ипотека — нужна ли помощь специалиста? 0/5 (0 голосов)>Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

• Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
  В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
• Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
  • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
  • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
• Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
  возможны варианты:
  • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
  • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

  Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
• ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
  1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения,… и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
  2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
• ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров.

возможны и другие названия.
Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры: особенности, необходимые документы, плюсы и минусы

Существует два варианта проведения сделки купли-продажи недвижимости – простая письменная и нотариально заверенная. Нотариальная сделка представляет собой стандартный двухсторонний договор купли-продажи между продавцом и покупателем, заверяемый в нотариальной конторе.

Можно ли заключить договор без нотариуса?

Нотариальное заверение сделки с недвижимостью требуется далеко не всегда. Заверение договора не требуется, если речь идет о купле-продаже объекта на первичном рынке, поскольку в этом случае все необходимые документы оформляют юристы компании-застройщика. Оформление сделки у нотариуса имеет смысл только на вторичном рынке жилья.

Существуют сделки, законодательно подлежащие обязательному удостоверению у нотариуса. Во всех остальных случаях купля-продажа может быть заключена в обычной письменной форме.

Когда договор требует обязательного заверения?

Существует несколько случаев, когда нотариальное заверение сделок является обязательным. Без подписи и печати нотариуса договор не будет принят Росреестром.

1. Долевая собственность – когда продается квартира, разделенная между несколькими собственниками на доли. Такой объект может быть продан только в случае, если собственники пришли к соглашению. При этом не имеет значения количество собственников и покупателей, оформляется ли ипотека и т.д. Каждый собственник продает свою часть, в договоре указываются все части, и в итоге весь объект недвижимости продается целиком. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия на сделку, поскольку при этом должны присутствовать все собственники долей.
2. Если продается объект, собственник которого – несовершеннолетнее лицо. Такое происходит, если несовершеннолетний стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство. Для оформления любой сделки с участием детей необходим нотариально заверенный договор.
3. Если в сделке присутствует несовершеннолетний покупатель. Чаще всего это случается, когда в семье есть дети, а квартира покупается с одновременной продажей старой жилплощади. В данном случае участие нотариуса необходимо как при продаже прежней, так и при приобретении новой квартиры. Это нужно для того, чтобы при сделках не ущемлялись права детей.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение не нужно.

Документы для нотариальной сделки

Прежде всего необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Покупателю квартиры не понадобится ничего, кроме паспорта. Исключение составляет покупка с привлечением кредитных средств (нужна копия кредитного договора) или материнского капитала (нужна выписка о нахождении на счету денежных средств).

Продавцу недвижимости придется собрать больший пакет:

• документ, подтверждающий право на недвижимость (завещание, договор купли-продажи или дарения);
• если лицо состоит в браке и недвижимость была получена в период брака, то согласие второго супруга на оформление сделки;
• справка об отсутствии жилищно-коммунальной задолженности;
• письменное согласие органов опеки на сделку, если в ней участвуют несовершеннолетние;
• выписка из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в квартире на момент продажи.

Договор купли-продажи составляется непосредственно нотариусом. В договоре должны быть указаны все условия будущей сделки, прописан аванс или задаток, который обязуется внести покупатель.

Также понадобится справка из ЕГРН, которая доказывает, что объект недвижимости не находится под арестом. Эту справку может заказать нотариус.

Как осуществляется нотариальная сделка

Оформление сделки осуществляется в несколько этапов. Сначала готовится предварительный договор, где указываются условия и сроки сделки. Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. После этого идет сбор пакета документов, указанных выше, которые позволят нотариусу удостовериться в полномочии сторон сделки.

Далее оформляется договор купли-продажи. На данном этапе в документ вносятся пожелания продавца и покупателя (с учетом законодательных норм), включая пункты, защищающие стороны от возможных рисков.

Далее в присутствии нотариуса происходит подписание договора. Своей печатью и подписью нотариус удостоверяет подлинность документа.

После этого проходит регистрация в Росреестре. Нотариус сам подает документы в регистрационную палату и получает их уже переоформленными на покупателя. Процедура регистрации при участии нотариуса проходит быстрее, чем при личном обращении граждан.

Плюсы и минусы нотариальной сделки

К плюсам такой сделки можно отнести:

• уверенность в чистоте сделки. При нотариальном заверении исключено появление нюансов, с помощью которых через суд можно было бы доказать ничтожность сделки или попытаться оспорить ее;
• если продажа недвижимости происходит через доверенность, нотариус проверяет ее подлинность и действительность на момент сделки;
• нотариус поможет правильно составить договор купли-продажи;
• при желании нотариус может присутствовать при передаче денежных средств и взять от продавца расписку о том, что средства были получены;
• нотариус несет ответственность за ненадлежащее ведение сделки, если в результате его действий покупателю был причинен материальный ущерб. Ответственность нотариуса застрахована, а на случай, когда страховой лимит не покрывает ущерб, существует коллективная страховка в нотариальных палатах регионов. Нотариус отвечает за ущерб, причиненный по его вине, всем своим имуществом.

К минусам нотариальной сделки можно отнести необходимость оплаты за нотариальную помощь – госпошлина, оформление договора, технические работы нотариуса. К этим платежам могут добавляться дополнительные, если клиент желает заказать еще какие-то услуги. Других минусов и рисков при данных сделках нет.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
• Регионы: 8 (800) 600-3617.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!