Условия договора аренды земельного участка

>Всё о предмете, объекте, сроках, сторонах и существенных условиях договора аренды земельного участка

Существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе?

Существенные условия договора аренды земельного участка – это условия без которых договор не считается заключенным.

Это условия которые:

• относятся к объекту договора;
• по поводу которых необходимо соглашение между сторонами;
• которые указаны в законе необходимыми для сделок с данным типом имущества.

Для недвижимости ими являются:

1. сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество сдаётся;
2. должно быть указано, каков размер арендной платы, как часто и каким образом её необходимо вносить.

Интересует из чего складывается и как рассчитывается стоимость арендной платы за земельный участок? Читайте специальную статью наших экспертов!

Если период действия длится дольше года, документ должен быть составлен письменно и зарегистрирован в Росреестре (как обременение участка).

Если в договоре нет сведений, описанных в первом пункте, он считается недействительным.

Пример такого договора

Сведения могут указываться, например, следующим образом:

Арендодатель передаёт во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером _номер участка_, находящийся по адресу ___, площадью ___. Назначение участка: ___, вид разрешённого использования: ___.

Срок аренды составляет ___ лет.

Арендная плата составляет ___ рублей ежемесячно, вносится до __ числа следующего месяца.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

Требования к земле следующие. Арендуемый участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с определением расположения границ.

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

Они включают:

• описание наибольшей возможной нагрузки;
• возможные сроки подключения;
• срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

• особенности почвы;
• износ инженерных систем;
• присутствие строительного мусора;
• и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Важно: Если какие-либо недостатки и особенности мешают использованию участка, и если о них нет информации, арендатор может потребовать компенсации убытков.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

Форма такого соглашения

Договор аренды составляется письменно (если его срок более года или одна из сторон – организация). Он скрепляется подписями сторон.

За юридическое лицо расписывается его представитель. Это может быть генеральный директор, действующий на основании Устава, или любой из сотрудников. В последнем случае оформляется доверенность.

В этом документе обязательно должна содержаться такая информация:

1. Сведения о сторонах: ФИО и другие паспортные данные, полное название и реквизиты для организаций.
2. Суть договора, то есть передача земли в аренду.
3. Описание участка.
4. Сведения об ограничениях и обременениях, если они есть: залоге, сервитуте и т. д.
5. Назначение, то есть для чего участок сдаётся.
6. Срок действия.
7. Порядок оплаты: периодичность, сумма, пени и штрафы за неуплату и т. п.
8. Условия досрочного расторжения.
9. Ответственность обеих сторон, их права и обязанности.
10. Дата подписания.
11. При желании сторон возможно включение и других условий, не противоречащих законодательству. Например, сроки освоения земли.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в статье 39.8 ЗК:

• для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
• Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
• Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
• Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
• Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
• Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Из специальной публикации наших экспертов вы узнаете более подробно о максимальном и минимальном сроке аренды земельного участка.

Также мы расскажем о том, возможно ли арендовать земли на неопределенный период и что делать, если срок договора закончился.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

1. об освоении территории;
2. её развитии;
3. о партнёрстве.

Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.

Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.

Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.

Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Планируете взять в аренду землю у государства на 49 лет? Узнать о том, сколько это будет стоить и каким образом рассчитывается размер арендной платы можно !

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Срок уведомления записывается в документе, если точного указания нет, необходимо сообщить в разумное время до его окончания.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Что известно о предмете и объекте соглашения?

Предметом и объектом аренды является сам участок. Именно поэтому он должен быть подробно описан. Это позволит предупредить возможные споры или поможет в их решении.

Необходимо внести следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категория;
• вид использования.

В аренду может сдаваться часть участка. Перед этим необходимо провести межевание. В этом случае в тексте указывается также, какая именно часть сдаётся.

Сдаваемый участок должен состоять на кадастровом учёте. Участки, изъятые из оборота, не предоставляются в аренду.

Информация о сторонах сделки

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

1. его собственник;
2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципальное образование;
• государство.

Арендатором может быть:

1. частное лицо;
2. коммерческая фирма;
3. некоммерческая организация.

Внимание! Причём в первом случае арендатором может быть иностранец или лицо без гражданства. Исключением являются земли особых экономических зон (например, приграничные).

Если участок в аренду предоставляется на неопределенный срок

Если срок аренды неопределенный, то он считается:

• заключённым на максимально возможный срок, если существуют ограничения на него;
• бессрочным, если такого ограничения нет.

По общему правилу любая сторона может отказаться от бессрочной аренды, уведомив другую за 3 месяца. Для срочной этот период составляет 1 месяц. Но в договоре стороны по взаимному соглашению могут выбрать и другой.

Виды и способы оплаты

Могут применяться следующие формы оплаты (отдельно или в сочетании):

1. деньгами (единовременно или с определённой периодичностью);
2. определённой частью продукции, получаемой при использовании земли, плодов или доходов;
3. услугами со стороны арендатора;
4. предоставлением арендодателю какого-либо имущества в аренду или собственность;
5. работами по улучшению участка.

Аренда может быть и безвозмездной. Как правило, она бывает непродолжительной.

Узнайте о том, что такое безвозмездная аренда земли — в каких случаях это возможно и как правильно составить договор.

Также могут обговариваться компенсации инфляции или на случай дефолтов и т. п. Это особенно актуально при длительной аренде.

Договор аренды заключается письменно, если длится более года. В нём обязательно должны быть указаны существенные условия. Они касаются сведений об участке и условий аренды. После завершения срока действия арендатор имеет преимущество при заключении нового.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

• о находящихся на земле постройках;
• о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
• о проведенных коммуникационных системах;
• о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципалитет;
• государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
   • кадастрового номера;
   • адреса;
   • площади.

   Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте ).
3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
   • кадастровый номер;
   • адрес;
   • площадь объекта;
   • категория;
   • назначение.

   Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
   • фиксированной суммы;
   • процента от полученного дохода;
   • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
   • услуг со стороны арендатора.

   Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
   • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
   • сдача объекта в субаренду и т. д.
7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
9. Перечень прилагаемых документов.
10. Подписи сторон сделки.

• Скачать бланк договора аренды земельного участка
• Скачать бесплатно образец договора аренды земли

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

• удостоверения личности сторон;
• учредительные документы для юридических лиц;
• доверенность для представителя (при необходимости);
• правоустанавливающие документы на землю;
• письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
• кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

• использовать землю по целевому назначению;
• поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
• нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
• для размещения линейных объектов – до 49 лет;
• для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
• для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
• завершение строительства объекта – до 3 лет;
• для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано ).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится .

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

• предоставление правоустанавливающих документов на землю;
• для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
• составление предварительного договора;
• заключение основного соглашения;
• прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

• отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
• отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
• наличие временного обременения;
• другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

• дата составления;
• реквизиты сторон;
• реквизиты договора аренды;
• полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

• Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору аренды
• Скачать пример акта приема-передачи земельного участка по договору аренды

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
2. Оплата госпошлины: 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
3. Передача документов в Росреестр:
   • почтовым сообщением;
   • электронной почтой;
   • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

• по взаимному соглашению сторон;
• в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

• использование земли не по целевому назначению;
• нанесение порчи земельному участку;
• прекращение выплат арендной платы;
• невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Нюансы договора аренды земельного участка 2019 — образец

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Как продлить договор аренды земли

Договор аренды части земельного участка

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

Расторжение договора аренды

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Существенные условия договора аренды земельного участка (образец)

Важно! Перечень данных, без указания которых в тексте договор не будет являться заключенным и действительным, установлен гражданским и земельным законодательством.

Так, к этим сведениям относятся:

1. Предмет договора (ст. 607 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).
2. Цена договора (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса, далее — ЗК РФ).

Предмет договора обязательно индивидуализируется с помощью конкретных данных: адреса, площади, кадастрового номера. Также указывается категория земель и вид разрешенного использования.

Обратите внимание! Если приведенная информация не позволяет однозначно идентифицировать объект договора, то в соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ соглашение недействительно.

Будет уместным приложить межевой план или выписку из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. Ошибкой будет использование плана участка без описания его границ. Границы территории должны быть удостоверены, что подтверждается обширной судебной практикой, например, постановлением ФАС Московского округа от 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 по делу № А41-К1-8210/04.

Обратите внимание! Размер цены может быть установлен в виде фиксированной суммы. Также возможно согласование в договоре алгоритма ее расчета в каждом новом периоде.

Если предусмотрено изменение арендной платы в зависимости от неких условий (например, в случае централизованного понижения или повышения ставки арендной платы со стороны государства и т. д.), составление дополнительного соглашения не требуется, как не нужна и госрегистрация изменений (п. 2 ст. 614 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 по делу № А40-14527/03-41-123).

Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

Важно! Согласно общим требованиям к договорам об аренде недвижимости срок не является в таком документе существенным условием, поэтому в тексте он может быть не указан.

В таком случае соглашение будет действовать в течение неопределенного времени. Любая из сторон сможет заявить о своем желании расторгнуть договор, предупредив другую за 3 месяца, если иное условие о сроке такого уведомления не предусмотрено законодательством или соглашением сторон (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Обратите внимание! ЗК РФ предусматривает ограничение сроков аренды для отдельных категорий земель. Например, максимальный срок аренды земель сельхозназначения, находящихся в собственности государства или муниципалитета, не должен превышать 49 лет (п. 3. ст. 9 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Если в договоре аренды земельного участка, для которого законодательством установлены предельные показатели времени действия, срок не указан вообще или превышает установленный нормами, то соглашение будет считаться заключенным на максимальный возможный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Важно! Договор аренды земельного участка нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). При этом устанавливается, что фиксировать данные в ЕГРН об аренде земельного участка нужно в том случае, если соглашение заключено на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как продлить договор аренды земли

1. Пролонгацию договора аренды можно осуществить путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
2. В исходный документ можно изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды части земельного участка

П. 1 ст. 607 ГК РФ гласит, что земельные участки могут быть переданы в аренду, как и другие природные объекты с определяемыми границами. Положения ЗК РФ дополняют это утверждение: в качестве объекта отношений, регулируемых земельным законодательством РФ, могут выступать не только участки земли, но и их части (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Содержание договора аренды части земельного участка отличается от договора аренды целого земельного участка только описанием предмета:

• С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
• Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить межевой план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, передаваемой в аренду (постановление ФАС ДО от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Если договор аренды части земельного участка является заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для этой цели потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым учетом такой части (п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Важно! Отсутствие надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в регистрации (см. Постановление 2-го ААС от 12.01.2018 по делу № А29-5525/2017).

Субъекты договора: договор аренды участка земли между физическими лицами и с участием юридических лиц

ГК РФ не предусматривает каких-либо специальных требований к лицу, выступающему в качестве арендатора.

Важно! ЗК РФ в ст. 22 определяет, что лицам, не имеющим гражданства, или лицам с иностранным гражданством могут быть предоставлены участки на праве аренды, за исключением ситуаций, предусмотренных ЗК РФ.

Арендодателем может выступать любое лицо — как юридическое, так и физическое. Главное требование состоит в том, что сдавать в аренду недвижимость может только ее собственник (ст. 608 ГК РФ). Также в качестве арендодателя может выступать лицо, наделенное таким правом законом или собственником (например, по доверенности).

Обратите внимание! Главным отличием договора с участием юридического лица (в роли как арендатора, так и арендодателя) является необходимость заключения договора в письменном виде, даже если он будет краткосрочным (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Наименования сторон указываются в преамбуле договора. Для физического лица необходимо указать данные паспорта. Представитель юрлица предъявляет доверенность, номер и дата оформления которой тоже должны быть указаны в договоре. Если представитель со стороны организации имеет право действовать без доверенности, нужно зафиксировать наименование документа, на основании которых он осуществляет действия.

Расторжение договора аренды

Причины для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе сторон с точки зрения гражданского законодательства отражены в ст. 619–620 ГК РФ:

1. Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
2. На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
3. На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).

Дополнительно в этой же статье рассматриваются иные случаи, связанные с ухудшением плодородных качеств земли, в связи с чем правомерно требование арендодателя о расторжении договора аренды.

Типовой договор аренды земельного участка (бланк)

Типовой бланк договора аренды земли требует значительной доработки:

• описание объекта оформляется в виде приложения (графической и текстуальной части) для идентификации участка на местности;
• в стандартный текст включаются дополнительные условия, максимально учитывающие интересы всех участников сделки.

Перед визированием документа сторонами желательно ознакомиться с примерами из судебной практики по наиболее популярным вопросам аренды земли. На основании такого анализа можно сделать вывод о необходимости включения в договор дополнительных пунктов и не допустить ошибок, приводящих к неоднозначному толкованию условий соглашения и признанию договора недействительным или незаключенным.

***

Итак, при составлении договоров, на основании которых происходит возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки, а также их обременение и ограничение, необходимо сопоставлять нормы гражданского и земельного законодательства. Если сравнивать договор аренды земельного участка с договором аренды иного недвижимого имущества, то по своей структуре они практически одинаковы. Главное отличие состоит в способе описания объекта договора:

• указание площади;
• словесное описание границ участка и имеющихся на нем построек;
• графическое описание границ посредством приложения межевого плана или согласованной и завизированной схемы участка.

Общие правила госрегистрации: для договоров аренды, заключенных на срок более 1 года, она обязательна. Об изменениях в законодательстве читайте в статье Закон о земельных участках — новые изменения с 2019 года.

Заключение договора аренды государственной земли имеет особенности: читайте, когда землю в аренду у государства можно взять только на торгах, а когда — просто обратившись с заявлением.

Договор аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка №

г. «» г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

• Кадастровый номер земельного участка: .
• Целевое назначение земельного участка: .
• Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

• использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
• использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
• если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
• по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

• если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
• если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
• по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Арендатор

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Общая характеристика договора аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка

Ареенда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством (нормами главы 34 ГК), которое предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы в земельном законодательстве (ст.22 ЗК).

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Цель договора аренды земельного имущества – обеспечить передачу земельного участка во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в земельном участке временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемый земельный участок не нужен или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу.

Законодательством предусмотрены существенные условия договора аренды. Так, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду — земельном участке, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому в договоре аренды земельного участка должен быть четко индивидуализирован его предмет: указано местоположение и площадь участка. К договору должен быть приложен план земельного участка.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Аналогичная норма предусмотрена и в п. 2 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

Специальные требования к форме договора аренды земельного участка предусмотрены в том случае, если такой договор предусматривает переход в последующем права собственности на земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Согласно ст. 610 ГК РФ обычно договор аренды земельного участка заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 46 ЗК РФ).

Согласно ст. 65 ЗК за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Общие условия внесения арендной платы установлены в гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного земельного участка. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Введение

Договор аренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российского гражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, в том числе в кодификационных актах.

В последние годы сложилась достаточно развитая законодательная база этого договора.

Договором аренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений — от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственной эксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФ содержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключения договорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к таким разновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

договор аренда земельный сельскохозяйственный

Понятие договора аренды земельного участка. Условия договора

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80-90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы, как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. 2 ГК РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему. В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.

В ст. 606 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017) определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017) — это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в РФ на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства.

Что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК.

Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

Ст. 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ

(ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017), так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства».

Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии».

Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК.

Договор аренды в настоящее время — наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.

При рассмотрении особенностей заключения договора аренды земельных участков необходимо обратить внимание на содержание данного договора, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности.

Ряд вопросов вызывает возможность аренды части земельного участка. В литературе высказано мнение, что часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом только вещных прав. Однако данное положение является верным и в отношении обязательственных прав на земельный участок.

В статье 6 ЗК часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 30.10.2017)

Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка

Юридическая консультация > Административное право > Оформление документов > Что считается существенными условиями договора аренды земельного участка

Один из основных видов ресурсов любого государства — это его земли. Для успеха экономики успешное использование этого ресурса является весьма важным аспектом. Один из таких способов использования земельных наделов — это передача их в пользование на правах аренды. Передача земельных участков в аренду регламентируется законодательством и имеет ряд своих особенностей.

Что такое земельный участок, его категории

Есть земельные участки со статусом «особо охраняемые»

На всей площади нашего государства земельные ресурсы разделены на отдельные участки, которые различаются, в том числе и по виду их назначения. Статус участка определяется не только его целевым предназначением, но и применением для сделок в гражданско-правовых отношениях. Чтобы организовать эффективное использование сельскохозяйственных земель, они разделены на виды:

• особо охраняемые;
• продуктивные в плане ведения сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельского хозяйства.

Определение всех имеющихся категорий прописано в кадастровом учете земельных ресурсов. Вид описывает каждый надел и не позволяет участки с плодородной почвой использовать не по целевому назначению. Все земельные наделы в ст. 130 ГК РФ названы объектами недвижимого имущества, что дает право использовать их для заключения сделок.

Права сторон договора

Субъект, арендующий землю, вправе брать в пользование любое количество земельных наделов, любой площади. При этом арендованный участок он может сдавать в субаренду, при условии согласования первоначального владельца.

Арендатор земли, получивший по договору право распоряжаться этими наделами, может отдать свое право под залог на период действия арендных договоренностей. Но при этом владелец земельного участка может наложить свое вето на совершение таких действий, прописав это в договоре.

Так же собственник наделен правом на указание желаемых вариантов использования земельного участка, поскольку арендатор вполне возможно не будет озадачиваться качественным состоянием участка, которое тот приобретете после его пользования.

Форма договора аренды

В договоре аренды указываются многие пункты

При аренде земельного участка применяют два вида оформления соглашения сторон:

1. письменное составление договора;
2. устное соглашение.

Гражданский Кодекс допускает заключение сделок по аренде земельного надела в устном виде только в одном случае, если срок сделки составляет менее года. Во все остальных случаях договоренности об аренде земельных участков закрепляются в письменной форме. Обязательные реквизиты письменного договора об аренде земельного участка:

1. Данные сторон.
2. Вид совершаемой сделки.
3. Предмет аренды, то есть земельный участок.
4. Подтверждение об отсутствии ограничений на проведение сделок по арендуемому участку.
5. Данные об отсутствии обременений в пользу других лиц.
6. Дата передачи земельного участка в аренду.
7. Стоимость аренды, то есть цена договора.
8. Права и обязанности сторон сделки.

К договору, заключенному в письменной форме обязательно прилагается план земельного надела с обозначением границ, поскольку отсутствие этого документа автоматически делает сделку ничтожной.

Существенные условия

Законодательство признает существенным условием договора аренды земельного участка только одно – предмет аренды, то есть непосредственно земельный надел. Согласно существующим нормативным актам в договоре должны быть указаны все данные, касающиеся земельного участка, которые позволят полностью идентифицировать его в противном случае договор будет, расторгнут по причине признания его недействительным. К таким данным относится:

• местонахождение участка;
• его точный адрес, либо другие приметы позволяющие уточнить его местоположение;
• площадь, сдаваемого в аренду участка;
• правильно составленный кадастровый паспорт арендуемого участка; подробное описание земельного участка при необходимости, его особенности т. п.

Сроки аренды земли

Срок аренды собственник определяет сам

Гражданский Кодекс РФ прописывает, что стороны не ограничиваются в сроках по всем сделкам, а поэтому вправе самостоятельно определять, на какой срок они составляют договора аренды. Но при этом есть некоторые ограничения, накладываемые в отношении некоторых видов земель, в частность сельскохозяйственного назначения.

Это указано в Федеральном Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» где подробно описаны условия по срокам аренды таких земель. Минимальный период аренды определяется в зависимости от цели, с которой арендуется участок, который может быть различным в разных субъектах федерации, а наибольший срок для всех регионов РФ одинаковый и составляет 9 лет.

Оптимальным сроком аренды считается три года. В этом случае соглашение об использовании земельного участка позволит обеспечить ее рациональное использование, сохранить верхний плодородный слой, и не допустить разрушающего воздействия.

Виды и способы оплаты аренды

Стоимость пользования земельным участком по договору аренды прописывается отдельным пунктом при подписании договора. Плата может быть выражена как в денежной форме, так и наложением на арендатора определенных обязательств, например улучшение плодородных свойств земли. Законодатель не ограничивает размер устанавливаемой платы за пользование арендованным земельным участком, но прописывает порядок изменения ранее установленного размера.

Согласно предписанию законодательства стоимость аренды может изменяться не чаще чем один раз за год. Как правило, цена устанавливается за единицу измерения земельного надела, это может быть гектар или квадратный метр, затем ее умножают на количество таких единиц и получают полную стоимость земли. Цена может указываться за месяц, квартал, полугодие, год, и либо на весь период действия договора.

Если плата прописана за месяц, то сумму за год за арендуемую землю высчитывают умножением 12 месяцев на цену за единицу измерения и на количество этих единиц в площади земельного участка.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка

Разорвать договор аренды раньше срока можно

Основанием для досрочного расторжения ранее заключенного соглашения могут послужить следующие причины:

• окончание срока аренды;
• арендованный земельный участок отчуждается в принудительном порядке для социальных и общественных нужд;
• лицо, арендующее участок приобрело его в собственность, наступление смерти арендатора, либо лишение его свободы по решению судебных органов;
• юридическое лицо, арендовавшее участок ликвидировано.

Это только основные причины, на практике этот список можно продлить практически бесконечно. Договор может быть аннулирован одной из сторон без согласования с другой, если иное не прописано в самом договоре. Даже если такое условие и стоит в тексте договора, то существует несколько исключений, позволяющих обойти его:

1. отсутствии оплаты, обусловленной договором за арендуемый объект;
2. использовании объекта в целях противоречащих соглашению;
3. передаче земельного надела в субаренду без уведомления арендодателя.

Мнение юриста-эксперта:

Исходя из того, что название статьи содержит фразу о существенных условиях договора, нам необходимо обратить внимание наших читателей на следующее. Законодательство определяет, что любой договор считается заключенным, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора.

К ним относятся предмет договора, условия, которые закон относит к обязательным условиями. И те условия, о которых стороны сами решили договориться по заявлению одной из сторон. Важнейшим условием считается предмет договора. В нашем случае им является земельный участок. Он должен быть описан в договоре так, чтобы его идентификация не вызывала никаких затруднений. Именно поэтому должен быть указан кадастровый номер земельного участка. Второе условие – указание на наличие или отсутствие обременений земельного участка.

Это важное условие договора, так как незнание обременений для нового владельца, может обернуться неблагоприятными последствиями. Особенно, если эти ограничения связаны с природоохранными нормами или правами землепользования для третьих лиц. Стороны могли договориться о механизме ценообразования или о твердой цене. Срок аренды тоже может являться предметом договоренности. Несоблюдение указания существенных условий договора в тексте является основанием для признания судом договора незаключенным.

Стороны всегда об этом должны помнить. Документ, под названием договор, не всегда таковым является, даже если в нем есть подписи и печати. Прежде, чем заключить любой договор, всегда необходимо договориться. Об этом часто забывают наши граждане. Свобода договора не означает, что можно отступать от закона, нарушая права других лиц.

Обоснование: ст. 432 ГК РФ.

Тема видеосюжета: в каких случаях можно отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества:

Как устанавливает Гражданский кодекс РФ, существенными условиями являются условия о предмете договора аренды земельного участка, его сущности, а также условия, по которым стороны должны прийти к соглашению.

К существенным условиям договора аренды земельного участка принято относить: местоположение и размер земли, срок договора аренды, арендную плату, целевое назначение, требования к использованию земельного надела, условия его возвращения арендодателю, ограничения в использовании, риски повреждения или уничтожения, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земли и прочие дополнительные условия.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

Отсутствие такой информации в договоре делает его недействительным (незаключенным).

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

• Адрес (месторасположение);
• Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
• Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
• Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
• Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Срок

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Арендатор, если иное не предусмотрено законодательством, при надлежащем образом исполненных обязательствах по истечении договора имеет преимущественное право при прочих равных с другими лицами перезаключить соглашение на новый срок. Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

Требования к арендуемой земле

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

К арендатору по договору переходят обязанности по выполнению определенных требований. Это требования относительно комплексного освоения земли в целях жилищного строительства.

Запрещается изменять условия аренды земельного надела и ограничивать права арендатора без его же согласия.

Преждевременно расторгнуть договор аренды земельного участка по решению арендодателя разрешается только, если выявляются значительные нарушения арендатором в отношении соблюдения положений договора, при этом подобные нарушения подтверждаются фактами в судебном порядке.

Арендная плата

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в России является платным.

Арендная плата является одной из форм оплаты за использование земли.

Величина платы за аренду земли, которая принадлежит государству или муниципалитету, определяется основными принципами формирования платы за аренду, устанавливаемыми российским Правительством.

Если договор аренды государственной или муниципальной земли оформляется по итогам проведенного аукциона за право заключить такое соглашение, то размер ежегодной платы за аренду или размер первого взноса будут определятся по результатам такого аукциона.

Арендная плата может быть как денежной формы, так и натуральной.

Общие условия по арендной плате определяются Гражданским кодексом РФ. В соответствии со статьей 614 ГК арендатор обязан своевременно платить за использование земельного надела.

Порядок, условия, сроки платы за аренду устанавливаются непосредственно договором об аренде земельного участка. Как правило, арендная плата вносится определенными в твердой сумме платежами. Платежи проводятся периодически или же единовременно.

Натуральная форма внесения платежей заключается в установленных долях продукции, плодов или доходов, полученных в ходе применения арендованной земли. Платить можно также предоставлением арендодателю услуг, передачей ему от арендатора определенной вещи в аренду или в собственность, путем возложения на арендатора определенных договором трат для улучшения земли, взятой в аренду.

Арендодатель и арендатор могут предусмотреть в договоре аренды комбинирование вышеназванных форм оплаты за аренду земельного участка либо другие способы оплаты.

Целевое назначение

Земельный кодекс РФ закрепляет за арендатором обязанность при аренде земельного участка у государства или местных властей строить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, утвержденным в договоре.

При аренде земли у частного лица целевое назначение определяется только с его согласия.

Если арендатор использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или условиями договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации.

Целевое назначение устанавливается Земельным кодексом РФ, иными законодательными актами, в том числе местными решениями органов власти субъектов РФ.

Целевое назначение земли определяется ее категорией:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли населенных пунктов;
• Земли специального назначения;
• Земли особо охраняемых природных территорий;
• Земли лесного фонда;
• Земли водного фонда;
• Земли запаса.

Условия использования и сохранения качества земельного участка

Условия использования земельного надела и обязанность принимать меры по сохранению качества земли закреплены в обязанностях арендатора.

Так, в обязательства арендатора по договору входит применение земельного надела по назначению, разрешенным способом применения и целью, указанной непосредственно в самом договоре.

Использование должно осуществляться такими способами, которые не наносят вреда окружающей среде, в том числе земле как объекту природы.

Арендатор обязуется не допускать загрязнений, деградации и ухудшения состоянии почв на территории земельного участка.

Условия возвращения земельного участка арендодателю

Договор аренды земельного надела разрешается расторгнуть по общим основаниям в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Среди оснований возвращения земли арендодателю выделяются следующие:

• Истечение срока действия договора аренды, если его не продлили на неопределенный срок (статья 621 ГК РФ);
• Отказ от договора аренды любой стороной, если договор заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ);
• Досрочное расторжение соглашения об аренде в судебном порядке по требованию одной из сторон (статья 619, 620 ГК РФ).

По истечении срока договора арендатор должен возвратить арендодателю земельный надел в том состоянии, в котором он его получал. При возврате учитывается естественный износ или амортизация земельного надела.

Если арендатор не вернул в срок земельный участок либо вернул его несвоевременно, у арендодателя появляется право истребовать арендной платы за весь просроченный период.

Если потребованная арендная плата за просрочку не покрывает понесенных арендодателем убытков, он имеет право на дополнительную компенсацию.

Ограничения по использованию земли

На земельный участок может быть наложен ряд ограничений (обременений) в правах.

Ограничения (обременения) — определенные законом или уполномоченными органами в законодательном порядке условия, запреты, не позволяющие правообладателю осуществлять свое право собственности на конкретное недвижимое имущество в полном объеме.

Сервитут является правом ограниченного использования чужого объекта недвижимости, к примеру, в целях прохода, прокладки и использования коммуникаций либо для других нужд, которые нельзя обеспечить без сервитута.

Сервитут в качестве вещного права на здание, сооружение и пр. может быть вовсе не связан с использованием земельного участка.

Пункт 1 ст. 209 ГК РФ устанавливает право собственника по собственному усмотрению производить в отношении его имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы иных лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

На одном земельном участке по договору может быть установлено не одно обременение и не одна охранная зона.

Обременения и охранные зоны отражаются в плане (на карте) земельного надела, в договоре о сервитуте и в иной документации.

Риск случайного повреждения или уничтожения земельного участка или его части и ответственность сторон

В договоре можно определить сторону, несущую риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.

По общему правилу в соответствии с гражданским законодательством риск случайного повреждения или уничтожения объекта арендуемой собственности несет лицо или организация, которая в этот момент пользуется им.

Если стороны не исполняют вовсе или ненадлежащим образом исполняют обязательства по арендному соглашению, они будут нести ответственность в соответствии с законами РФ.

Ответственность, как правило, денежная. Сторона компенсирует другой стороне убытки, понесенные последней при неисполнении обязательств первой.
Виды неисполнения или ненадлежащего исполнения:

• Арендатор не получил земельного участка по передаточному акту либо документы по данной земле;
• Арендатор получил земельный участок с недостатками, полностью либо отчасти препятствующими пользованию землей;
• Арендодатель не известил арендатора о наличии прав третьих лиц в отношении арендуемого земельного надела;
• Арендатор нарушил порядок и сроки внесения платы за аренду;
• Арендатор использует имущество не по его целевому назначению и условиям договора;
• Арендатор не вернул арендованный земельный участок с окончанием срока договора либо вернул его несвоевременно.

Договор аренды складского помещения может заключаться как с физическими, так и с юридическими лицами.

Кому в первую очередь предоставляется освободившаяся комната в коммунальной квартире? Узнайте об этом .

Ищете образец договора мены квартиры? Его можно скачать по .

Дополнительные условия

В дополнительные условия к договору об аренде земельного участка относят:

• Заключение соглашения на конкретный срок и его вступление в силу с момента государственной регистрации в соответствии с законодательством. Также пункт о том, что расходы по государственной регистрации согласуются сторонами в договоре. При заключении договора на срок менее 1 года или на неопределенное время, государственная регистрация не требуется.
• Любые изменения и дополнения договора об аренде земельного надела являются действующими с условием их оформления в письменной форме, наличием подписей сторонами и регистрацией в надлежащем по закону порядке.
• Указание о том, что договор составлен в 3-х экземплярах: 1-ый хранится у регистрирующего органа (прописывается его наименование), еще по одному у арендодателя и арендатора с одинаковой юридической силой каждого.
• Пункт, закрепляющий, что все остальные условия, не предусмотренные договором, стороны оговаривают при руководстве действующей нормативно-правовой базой России.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»