Плата за сервитут

>Как рассчитывается плата за сервитут земельного участка? Инструкция по установлению стоимости и соразмерной оценки

Содержание

Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?

Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.

В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.

СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.

Единовременная и периодическая выплата

Различают два вида оплаты – единовременную и периодическую. Единовременная оплата за сервитут на земельный участок, как следует из названия, выплачивается только один раз.

В зависимости от условий договора, она может производить в начале пользования землей, в момент расторжения договора или в произвольный момент до окончания срока действия сервитута.

Расчет сервитута на земельный участок производится один раз в какой-то период, который также прописывается в договоре. Это может происходить раз в месяц, раз в неделю или даже каждый день.

Оценка частного и публичного ограничения

Поскольку частный сервитут заключается между конкретными собственниками, то процесс оценки значительно проще.

Плату по соглашению об установлении сервитута имеет право требовать только сам собственник предоставляемых в пользование земель.

А вот с публичным все сложнее. В частности, оценка здесь являет собой более сложный процесс, так как, в соответствии с ЗК РФ, плата может быть назначена только в том случае, если при пользовании землями возникают значительные неудобства для собственника.

Таким образом, итоговая оценка может быть нулевой или даже отрицательной – если в процессе использования надела собственник не понес никаких убытков и не терпел неудобств.

Не получается урегулировать вопрос с установлением сервитута мирным путем?

Владелец участка отказывается заключать договор?

Узнайте, какой есть выход из подобной ситуации!

Законодательные акты, регулирующие процедуру

Сам факт возможности установки сервитута предусмотрен в статье 274 ГК РФ. В этой же статье, а также в статье 23 ЗК РФ указано, что владелец недвижимости имеет право устанавливать соразмерную плату за сервитут.

Сам сервитут может как иметь действия, так и быть бессрочным – данная возможность закреплена 4 пунктом 23 статьи ЗК РФ.

Факторы для расчета выплат

Расчет оплаты за сервитут на земельный участок – сложный процесс, включающий в себя много факторов. Этими факторами являются:

  1. Доля земельного участка, на которую наложен сервитут.
  2. Степень ограничения пользования – насколько использование участка мешает его владельцу.
  3. Интенсивность использования – как часто используют участок, насколько часто возникают неудобства для его хозяина.
  4. Степень влияния сервитута на проведение манипуляций и сделок с участком – чем она выше, тем больше сервитут мешает проводить некоторые действия с участком.

Отчет об оценке соразмерной платы за сервитут земельного участка составляется с учетом показателей всех этих факторов. Каждая из этих характеристик разделяется на 5 значений, для этого вводится понятие: дискретный диапазон изменения значения факторов.

При учете влияния каждого из факторов используют шкалу из 5 значений. В зависимости от влияния фактора на землю, его значение может быть от 0 до 100%. Шаг значений равен 25% – то есть всего могут быть получены 5 величин: 0%, 25%, 50%, 75%, 100%.

Теперь давайте рассмотрим, какие значения величин могут быть получены для каждого из факторов.

Доля участка

Доля ЗУ определяет, какую часть от общей площади участка занимает надел с сервитутом. Тогда, применяя процентную шкалу, мы получаем:

  • 0%. Выделенная под сервитут площадь участка незначительна, пренебрежимо мала. Например, такое значение означает, что участок используется для прохода людей, когда, например, используется только одна узкая тропинка.
  • 25%. Ниже среднего, менее половины от общей площади будет занято иными лицами для своих целей. Чаще всего такое значение получается при выделении определенного объекта на участке – например, водоема, из которого будет производиться забор воды.
  • 50%. Половина участка, или около того.
  • 75%. Большая, но не вся площадь участка. Подразумевает проведении серьезных полномасштабных работ на всей площади, например, строительство построек, линий коммуникаций и т.д.
  • 100%. Весь или практически весь участок используется для заданных целей.

Степень ограничения

Чем выше степень ограничения, тем больше неудобств несет хозяин участка во время действия сервитута.

Разделяя степень ограничения по шкале, получаем такой результат:

  • 0%. Хозяин участка не терпит никаких ограничений, либо они минимальные. Сюда относятся редкие проходы людей по территории участка – из-за их малого масштаба и редкости владелец земли может даже и не замечать, что его территория была использована.
  • 25%. Незначительные ограничения. Вовремя использования участка другими людьми, его владелец терпит незначительные неудобства, не приносящие ощутимого дискомфорта. Сюда подходит, например, периодический забор воды из водоемов.
  • 50%. Средние неудобства, после установления сервитута собственник не может использовать объект таким же образом, как до установления. Но при этом может использовать любым другим образом. Например, после установки оборудования на водоем собственник более не имеет возможности там купаться, но может производить забор воды и рыбачить.
  • 75%. Значительные ограничения, при которых хозяин терпит значительные неудобства. Сюда можно отнести значительную застройку на всей территории сервитутного объекта, после чего его использование крайне затруднено ввиду сложной проходимости.
  • 100%. Практически полная или полная невозможность использовать участок так, как он использовался до заключения сервитута. Например, вся площадь объекта была обнесена забором, что сделало невозможным его посещение.

Интенсивность использования

Чем выше интенсивность, тем чаще используется сервитутный объект. По большей степени, интенсивность зависит от характера работ, которые будут проводиться на участке.

Под интенсивностью необходимо понимать не сам факт использования земли, а факт возникновения на ней определенных неудобств и ограничений. При разделении по шкале результат будет таким:

  • 0%. Редкое и очень редкое использование участка. Сюда снова подойдет проход людей и проезд техники, если они совершаются эпизодически.
  • 25%. Ниже среднего, ограничения возникают достаточно редко и нерегулярно.
  • 50%. Средняя степень интенсивности, неудобства происходят нечасто, но регулярно. Например, первую половину дня на объекте идет стройка, которая к вечеру прекращает свою работу.
  • 75%. Значение выше среднего, довольно частое и регулярное возникновение неудобств для собственника.
  • 100%. Практически постоянное использование объекта, почти полностью отсутствуют моменты, когда для хозяина нет никаких неудобств. Сюда подойдет случай, когда на участке работает круглосуточная стройка.

Степень влияния на распоряжение наделом

Если вы решите, скажем, продать участок, то наличие на нем установленного сервитута может быть важным критерием для покупателей. В зависимости от ситуации, они могут и отказаться от покупки.

Поэтому, выделяют такие случаи:

  • 0%. Наличие сервитута никак ее повлияет на проведение манипуляций с участком. Как и в предыдущих факторах, сюда можно отнести право прохода по участку. Такое условие никак не будет воспринято другими участниками рынка как недостаток.
  • 25%. Низкое значение, потенциальные покупатели участка могут принять его как незначительный недостаток и, скорее всего, не откажутся от сделки.
  • 50%. Средней степени ограничения при проведении сделок. Сюда можно определить умеренную застройку территории – не все могут согласиться приобрести видоизмененный участок.
  • 75%. Высокое влияние на возможность проведения сделок.
  • 100%. Состояние участка может служить очень сильным препятствием при его продаже или отчуждении. Обычно такой показатель характерен для земель, на которых проводится масштабное строительство – практически все потенциальные покупатели решат, что возможные проблемы с этим им не к чему и уйдут к другому продавцу.

Итак, зная распределение каждого фактора в процентном соотношении, можно сделать точное установление платы за сервитут.

Вам нужно установить сервитут на земельный участок соседа, но он утверждает, что на его надел запрещена установка подобных ограничений?

Узнайте, на какие участки можно наложить обременение в виде сервитута!

Пример: как рассчитать цену на землю?

СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.

Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:

Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.

Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.

Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.

Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.

СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.

При установлении аннуитетных платежей

Если были установлены аннуитетные (через равные промежутки времени) платежи, то сумма единоразовой выплаты соотносится с значением периодических выплат, произведенных за 49 лет.

Этот срок получается из того, что если взять срок выплаты в 49 лет, то сумма аннуитетных платежей будет приблизительно равна значению единовременной выплаты.

На каких основаниях происходит изменение стоимости?

Перерасчет происходит в том случае, если изменились значения факторов, влияющих на стоимость сервитута.

Например, интенсивность использования объекта увеличилась, либо появились некоторые иные обстоятельства, из-за которых собственник стал испытывать неудобства в большем размере.

Другой причиной для изменения стоимости за установление сервитута выступает неверное оценивание факторов при первичной установке цены.

Используя вышеприведенные примеры, вы с легкостью сможете рассчитать плату за установление сервитута.

Если же у вас появятся любые разногласия с другой стороной сделки, то всегда можно обратиться в суд, который рассмотрит ваш случай и укажет, на чьей стороне истина.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как определить размер платы за сервитут?
Размер платы за сервитут в судебной практике
Порядок изменения платы за сервитут
Плата за публичный сервитут

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Аналогичная норма содержится в п. 6 ст. 23 ЗК РФ.

Как определить размер платы за сервитут?

Ведь конкретики в нормах ГК РФ и ЗК РФ не содержится.

Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17.03.2004, которые устанавливали соразмерную плату за сервитут, не прошли государственную регистрацию в Минюсте и не были официально опубликованы в установленном порядке. В итоге, решением Верховного Суда РФ от 18.12.2014 N АКПИ14-1093 упомянутые Рекомендации признаны недействительными с 17.02.2015 года.

В п. 2.1 этих Рекомендаций было указано, что плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Размер платы за сервитут в судебной практике

В настоящее время вопрос об определении соразмерной платы за сервитут решаются судами исходя из общих «пожеланий» вышестоящих судебных инстанций.

Например, в п. 12 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года, указывается следующее:

«..Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута».

Ранее, например, в определении от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013 Верховный Суд РФ указывал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит сформировать размер платы за сервитут в соответствии с положениями п. 5 ст. 274 ГК РФ, а также с учетом:

— срока и площади установления сервитута;
— характера и интенсивности использования земельного участка собственником;
— выводов о размере реального ущерба, причиненного собственнику земельного участка;
— периода установления сервитута, указанного в повторной судебной экспертизе.

Порядок изменения платы за сервитут

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (см. подробнее п. 13 «Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

Плата за публичный сервитут

При установлении публичного сервитута собственник обремененного участка может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут. Но такое право требования соразмерной платы возникает только если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер платы за публичный сервитут может указываться в нормативном правовом акте, которым он установлен (абз. 2 п. 7 ст. 23 ЗК РФ).

Рекомендуемые по теме публикации:

Определение понятия сервитут (частный сервитут)

Примеры решений судов об установлении сервитутов (примеры того, как суды формулируют резолютивные части решений об установлении сервитутов с текстами соответствующих судебных постановлений).

«Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года

Исковые заявления о сервитуте:

Исковое заявление об установлении сервитута
Исковое заявление о прекращении сервитута
Исковое заявление об установлении или изменении платы за сервитут

Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

· Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

· Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

· Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Разъяснения по вопросу наличия НДС в платежах

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оценка сервитута (право временного прохода и проезда, право пользования) от 30 000 Р

Сервитут в действующем законодательстве считается особая форма права пользования чужим земельным участком, за которое должна быть установлена соответствующая оплата.

Установление такого право может быть осуществлено только после проведения оценки стоимости возникшего обременения.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Соразмерная плата за сервитут

В действующем гражданском законодательстве понятие стоимости сервитута не существует, так как этот термин считается термином экономического происхождения.

Вместо него нормами гражданского законодательства Российской Федерации используется понятие соразмерной платы за сервитут.

Под соразмерной платой за сервитут необходимо понимать такую форму материального или денежного вознаграждения, которая осуществляется лицами, установившими обременение на конкретный земельный участок с целью обеспечения лучшего положения своим участкам, выплачиваемую владельцу обременённого участка.

Соразмерная плата за сервитут – это форма денежного вознаграждения владельцу обремененного земельного участка, которая носит характер периодических выплат и может меняться в зависимости от изменения существующих обстоятельств.

Если говорить о возможностях изменения размера соразмерной платы за сервитут, то

такие возможности предусмотрены в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Понятие соразмерной платы за сервитут используется не только в гражданском законодательстве, но и во всех отчетах о формировании стоимости такого обременения, которые готовятся соответствующими оценочными организациями.

Этот термин считается более правильным с точки зрения юриспруденции, так как может полном объеме отразить именно те затраты, а также убытки, которые несет владелец обремененного участка. Логичность использования такого понятия не подвергается сомнению.

Соразмерная плата за сервитут складывается из трех основных показателей, которые учитываются при формировании итоговой суммы:

  • Размер реального ущерба, который получил владелец обремененного участка из-за установленного сервитута;
  • Упущенная выгода, так как наложение обременения на участок влечет за собой реальное ограничение использования недвижимого имущества;
  • Учёт тех реальных убытков, которые были понесены владельцем обремененного участка (в том числе, и те убытки, которые возникли из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами).

Соразмерная плата за сервитут представляет собой достаточно сложную по расчетам величину, которая может изменяться, если происходит изменение какой-либо одной из составляющих, принимающих участие в ее расчете.

Изменение величины соразмерной платы за сервитут может происходить в таких случаях:

  • Если изменяется степень обременения, установленного на земельный участок;
  • Если изменению подвергается срок использования сервитута (этот показатель напрямую заложен в расчет стоимости установленного сервитута);
  • Изменение соразмерной платы за сервитут может произойти в том случае, если стороны по своему обоюдному согласию высказали такое желание ввиду необходимости изменения установленного сервитута как в сторону увеличения обременения, так и в сторону уменьшения;
  • Соразмерная плата за публичный сервитут может быть изменена только в одном случае: если изменению подвергается тот нормативный акт, который этот сервитут установил. Если таких изменений нет, то и плату за сервитут изменять нельзя, независимо от того, в какую сторону происходит такое изменение.

Порядок изменения установленной соразмерной платы за сервитут вносится в текст соглашения, заключаемого по итогам установления такого сервитута, как один из обязательных для исполнения (в случае необходимости) пунктов соглашения.

Как происходит установление соразмерной платы за сервитут

Соразмерная плата за использование сервитута устанавливается по результатам проведенной оценки. Эта величина может быть установлена только в строгом соответствии с условиями и положениями действующего гражданского законодательства, так как выплата вознаграждения за пользование чужим имуществом предусмотрена именно нормами этого законодательства.

Плата за использование сервитута может быть зафиксирована как изначально в тексте договора об установлении сервитута, так и в тексте специально составленного дополнительного соглашения.

Если речь идёт о формировании оплаты за использование такого обременения в тексте договора, то величина этой стоимости указывается в специальном разделе, посвящённом установленной стоимости сервитута, а также порядку взаиморасчетов между сторонами соглашения.

Режим выплат также определяется в тексте договора или специально оформленном дополнительном соглашении на основе некоторого перечня данных:

  • Срока действия обременения в зависимости от возможностей достижения целей, ради которых он был установлен;
  • Степени обременения, которое оказывает непосредственное влияние на возможности использования земельного участка в полном объеме;
  • Общей стоимости установленного сервитута, определённого по результатам оценки установленного обременения.

Для большей наглядности в качестве приложения к договору может быть сформирован специальный график платежей, в котором будет отражена вся периодичность совершаемых выплат в зависимости от срока использования участка.

Порядок внесения платы за сервитут

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист Порядок внесения соразмерной платы за сервитут устанавливается статьей 18 Земельного Кодекса Российской Федерации. Эта статья регулирует не только вопросы установления такой оплаты, но и то, как должны происходить выплаты за использование обремененных земель.

В частности, п.3 этой статьи говорит, что если соглашение об установлении сервитута и назначении порядка выплат за его использование не подписано в течение года, инициатор установления сервитута вносит всю сумму в депозит нотариуса по месту нахождения обремененного участка и приступает к использованию своего права.

Владелец участка, в отношении которого установлен сервитут, может в любой момент обратиться к нотариусу за этими средствами (но уже за вычетом комиссии, которую нотариус вправе взимать за хранение средств), но для получения суммы он должен обязательно предъявить подписанное с инициатором сервитута соглашение об установлении такого обременения.

В том случае, если соглашение было подписано, и в его тексте есть информация о том, как будет происходить выплата всей суммы, все платежи должны происходить в строгом соответствии с таким графиком.

В случае подписания договора сервитута существуют два варианта, в соответствии с которыми могут происходить выплаты:

  • Единовременный, когда на момент начала эксплуатации земельного участка инициатор обременения выплачивает всю сумму владельцу участка. В этом случае изменение соразмерной платы будет происходить несколько сложнее, так как вся сумма уже выплачена, и необходимо будет либо делать доплату (если стоимость увеличивается), либо владелец участка должен будет вернуть то часть средств, на которую происходит уменьшение стоимости сервитута.
  • Ежемесячными платежами. В этом случае выплаты будут происходить один раз в месяц на протяжении всего срока использования сервитута. Корректировка в этом случае может осуществляться путем изменения количества платежей или ежемесячной суммы.

В обоих случаях для изменения итоговой суммы необходимо будет подготовить специальное дополнительное соглашение, в тексте которого будет содержаться не только информация об изменении суммы, но и сведения о том, на основании чего произошло изменение соразмерной платы за сервитут.

Сдать в аренду землю сельхозназначения имеет право не только государство, но и физическое лицо.

Что такое государственный жилищный сертификат, зачем он нужен и как его получить? На все эти вопросы вы найдете ответ в нашей статье.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны .

Как платить налоги

Уплата налогов с соразмерной платы за сервитут может как лицом, которое владеет обремененным земельным участком, так и инициатором установленного сервитута. В случае, если рассматривается вопрос об обложении налогом владельца земельного участка, то здесь речь идет о налоге на добавленную стоимость (так как такой налог устанавливается на продаваемые или передаваемые в пользование товары, работы или услуги – в конкретном случае речь идет об услугах), так и о втором налоге (в случае, если владелец участка — физическое лицо — речь идет о налоге на доходы физических лиц, а если юридическое – налог на прибыль организации).

В том же случае, если речь идет об инициаторе установления сервитута, то физическое лицо платить не будет ничего, а юридическое будет действовать в соответствии со своим режимом налогообложения.
В целом, в российской налоговой системе выделяют два вида налогообложения:

  • Стандартный, когда расчет налоговой базы происходит с учетом всех понесенных расходов и, соответственно, облагаться налогом будет та прибыль, которая остается после подсчета всех понесенных расходов;
  • Упрощенный, когда в перечень расходов включаются только те расходы, которые находятся в закрытом списке расходов для налогообложения организаций с упрощенной формой налогов.

В соответствии с таким разделением и происходит учёт тех налоговых отчислений, которые должны быть выполнены за пользование сервитутом.

Если речь идёт о стандартной форме налогообложения, то здесь необходимо будет

произвести признание расходов на оплату пользования сервитутом в качестве прочих оправданных и документально подтвержденных расходов (в соответствии с требованиями пп.49 п.1 ст.264 Налогового Кодекса Российской Федерации). Признать такие расходы будет необходимо в целях формирования базы обложения прибыли.

При упрощенной системе налогообложения учитывать соразмерную плату за сервитут в качестве расходов не придется, так как она не включена в тот перечень оправданных и подтвержденных затрат, которые можно учитывать при формировании базы налогообложения на прибыль.

Плата за пользование сервитутом устанавливается в рамках заключённого соглашения по итогам проведения оценки стоимости установленного обременения.

Порядок осуществления выплат также регулируется заключенным соглашением.

Однако, если такой договор подписать не удаётся, инициатор обременения может всю необходимую сумму внести на депозит нотариуса и приступить к началу необходимых работ, так как свою часть обязательств он выполнил. Внесение платы может производиться как единовременно, так и ежемесячными платежами, а сама сумма может изменяться в зависимости от того, как меняются условия использования сервитута.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»>Земельныйэксперт>Образец соглашения об установлении сервитута на государственную или муниципальную собственность 9333

Форма соглашения об установлении сервитута на землю

Публичный сервитут представляет собой соглашение на использование части территории одного лица с целью обеспечения проезда или доступа к другим участкам иных лиц.

Данные правоотношения закрепляются при помощи специального соглашения. Документ составляется и оформляется по стандартному образцу в письменном виде. Договоренность регистрируется в Росреестре, согласно установленному регламенту.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

В статье 39.24 ЗК РФ указано, что сторонами такого акта могут выступать:

  • арендаторы, землепользователи и землевладельцы, когда в отношении надела имеются соответствующие обязательства сроком более чем на год от имени собственника. В данном случае, письменное разрешение распорядительного органа не требуется, однако, процедура носит уведомительный характер;
  • администрация населенного пункта или иной исполнительный орган в том случае, когда земля находится в распоряжении муниципального унитарного предприятия. В этом случае требуется письменный документ о согласии собственника на установку обременения.

Лица, заключившие соглашение об установлении обременения, обязаны на протяжении 10 суток с момента подписания договоренности, уведомить полномочное ведомство о совершенной процедуре.

Срок действия данного документа не должен превышать период действия имеющейся договоренности с пользователем. При прекращении имеющихся обязательств, сервитут также заканчивает свое действие.

Предметом соглашения о сервитуте выступает та часть участка или права на нее, которая будет находиться в совместной эксплуатации сторон сделки.

Содержание соглашения об установлении сервитута на землю

Соглашение (посмотреть и скачать можно здесь: ) является официальным документом, подтверждающим право участников сделки пользоваться территорией на равных основаниях в случае необходимости и с целью обеспечения перемещения по территории. По этой причине в документе указываются следующие данные:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

  • техническая информация об участке, относительно которого планируется установка сервитута, в частности, кадастровый номер, учетный номер доли надела;
  • сведения об участниках договоренности, их реквизиты;
  • целевое назначение сервитута и основания для его назначения;
  • период действия договора;
  • плата, назначенная собственником или пользователем территории;
  • права владельца надела, на которого наложено обременение;
  • обязанности второго участника соглашения, который заинтересован в наложении сервитута по внесению платы и приведению земли в начальное состояние после эксплуатации.

В том случае, если соглашение заключается с уполномоченным ведомством, заинтересованная сторона обязана подать заявление о заключении договора с указанием цели и вероятного срока эксплуатации. К заявке прилагается межевая схема расположения земли на кадастровом плане. В том случае, если сервитут устанавливается относительно всего участка, такой план не требуется.

После того как заявление было передано, в течение 30 дней с этого момента распорядительное ведомство должно вынести постановление об установке сервитута и направить заявителю уведомление о заключении соглашения и подписанные экземпляры данного документа. Также предусмотрена процедура вынесения отрицательного решения и направления заявителю предложения об установке сервитута иным способом.

Соглашение оформляется в трех экземплярах и заинтересованное лицо обязано подписать его в течение 30 дней.

Порядок регистрации соглашения об установлении сервитута на земельный участок государственной или муниципальной собственности

Порядок установления сервитута на земельный участок помимо обязательных процедур, предусматривает еще и такой этап, как регистрация заключенного соглашения. Данный процесс выглядит следующим образом:

  1. Заинтересованная сторона подписывает соглашение об установлении частного сервитута земельного участка и передает документ распорядительному органу.
  2. Владелец территории подает заявление в Росреестр, совместно с пакетом обязательных документов.
  3. Сотрудники ведомства проводят проверку предоставленной заявки.
  4. В течение одного месяца документ ставится на учет, и заявитель получает соглашение с соответствующей отметкой.

Если договоренность оформляется сроком не более чем на три года, регистрация такого акта не требуется.

Заключение

В завершение можно сделать несколько выводов:

  1. Соглашение о наложении сервитута оформляется в письменном виде, согласно установленному образцу.
  2. В документе обязательно должны быть указаны все существенные моменты договора.
  3. Соглашение допускается не только с собственником земли.
  4. Обязательной процедурой является регистрация соглашения в Росреестре, за исключением договора заключенного сроком менее чем на три года.

Список законов

Расчет стоимости сервитута на земельный участок

Арендуя квартиру, мы должны за это платить, и это кажется правильным. Так почему при оформлении сервитута многие возмущаются, что им положено оплачивать его? По сути, сервитут вторгается на чужую территорию и устанавливает там свои правила. Конечно, в большинстве случаев это временно, но владельцу данной территории рассматриваемый факт приносит немало неудобств. Логично, что за это полагается вносить плату, чтобы компенсировать убытки и моральный ущерб, если такой будет.

Этот вопрос регламентирован, но даже несмотря на это, иногда оплаты приходится добиваться. Помните, тот, чьим участком земли вы пользуетесь, является вашим соседом, а они, как известно, иногда ближе родственников. Вам ещё здесь жить, потому не стоит портить отношения с человеком, способным превратить вашу жизнь в ад при достаточном желании и хорошей мотивации. Кроме того, сумма расчёта всегда справедлива, потому что берётся не по желанию сторон, а используя определённые расчёты, которые показывают точные и справедливые суммы. Потому никто не окажется в качестве обиженной стороны.

Как установить плату за сервитут

Устанавливать размер денежного вознаграждения за то, что один сосед может хозяйничать на участке другого, довольно просто. Для этого есть своя процедура, предусмотренная в законе. Но следует учитывать, что каждая ситуация индивидуальна, потому выстроить общий алгоритм практически невозможно, как и указать чёткие рамки, что́ должно учитываться при работе с сервитутом, а что́ можно проигнорировать.

Сумма оговаривается между сторонами сделки, и если она всех устраивает, то её размер должен быть вписан в текст договора. Если договор уже подписан, и сделка уже вступила в силу, но человек, на чьём участке начались определённые работы, видит, что без компенсации здесь не обойтись, он может потребовать заключить дополнительное соглашение.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-44-79 Москва, Московская область +7 (812) 467-48-75 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 350-83-96 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Если же вопрос платы за сервитут на земельный участок все же рассматривался в основном договоре, то он должен отвечать следующим требованиям:

  • Должен быть сформирован специальный раздел, посвящённый исключительно оплате за использования земли;
  • Здесь указывается размер выплат, который должен делать человек, взявший территорию в пользование для проведения своих работ;
  • В данном разделе указывается порядок расчёта. Например, будет ли это разовая выплата, или деньги можно отдавать постепенно, раз в неделю или месяц.

Кроме того, в тексте могут использоваться существенные для конкретной ситуации нюансы. А вот в случае с дополнительным соглашением, делая расчёт стоимости сервитута на земельный участок, надо учитывать следующие параметры:

  • Срок, на протяжении которого будет работать обременение на землю, и цель, с которой эти обременения вообще были наложены;
  • Какая степень обременения, и насколько сильно оно влияет на возможность пользоваться своей землёй соседу, который вынужден терпеть неудобства в пользу владельца соседнего участка;
  • Общая цена сервитута. Она должна быть определена с помощью специальной экспертизы, которая устанавливает обременения, и просчитывает, какую компенсацию за него должна получить пострадавшая сторона.

Чтобы каждому из участников сделки было более или менее понятно, сколько и когда им платить, можно составить специальный график. Это довольно удобно.

Отличия между ценой публичного и частного сервитута

Как вы, наверное, в курсе, существует два вида сервитута, расчёт стоимости которых надо вести немного по-разному. Это связано с их спецификой, ведь частный сервитут оформляется между обычными людьми, тогда как публичный сервитут устанавливается исключительно при помощи суда или органа власти. Например, если нужно убрать какую-то постройку, мешающую доступу к дороге или т.п. Дом снесут, а что останется его владельцу, которому ещё и двор перелопатят, чтобы провести дорогу? Конечно, ему полагается немалая компенсация, чтобы купить новое жильё.

Проще говоря, частный сервитут может быть составлен просто по согласию сторон, а в случае публичного сервитута земельного участка потребуются более радикальные методы, которые уже были названы.

Понятное дело, что цена такой сделки зависит от громадного количества обстоятельств:

  • Цена рассчитывается в зависимости от рыночной стоимости участка, на который ложится обременение;
  • Учитываются неудобства, которые приносит владельцу земли сервитут.
  • Владелец не может в самопроизвольном порядке завышать указанную рыночную стоимость, если с этим несогласны его оппоненты.

Но даже если сделаны все расчёты, не факт, что получится получить соразмерную компенсацию. Особенно это касается публичного сервитута. Стоимостью этих сервитутов занимаются в суде или это делают органы власти, а они, как известно, не отличаются особой щедростью. А вот от частного лица за пользование земельными участками довольно часто владельцы получают соразмерную компенсацию.

Даже в плане того, куда обращаться, чтобы получить свои деньги, есть отличия. Понятно, что писать надо тому, кто использует земельные участки, а это значит, что в случае с публичным типом обременения надо написать в орган, установивший сервитут. Зачастую – это местная администрация. А вот частный тип обременений предполагает, что вопрос по поводу оплаты будет направлен другому частному лицу. Тем более что его нетрудно найти, ведь он ваш сосед.

Как рассчитать цену на сервитуты

Как мы уже разобрались, владелец недвижимости, на которую возложено обременение со стороны частного лица или государственного органа, может требовать финансовой компенсации за неудобства и ущерб, что он понесёт в процессе. Вопрос компенсации был рассмотрен в двадцать третьей статье ЗК РФ, а также восемнадцатой статье ФЗ № 43 от 5 апреля 2013 года.

В этих же документах указывается, как именно будет происходить расчёт стоимости сервитута, ведь финансовые стороны вопроса интересуют людей даже больше, чем сами работы и неудобства, которые с ними связаны. Дело в том, что компенсация должна быть соразмерна ущербу, вот только на практике так бывает очень редко. Тем не менее давайте уточним, как именно надо рассчитывать нюансы, чтобы получить максимально объективную сумму:

  • Выясните текущую рыночную цену земельных участков, на которые будет возложен сервитут;
  • Если вред может коснуться недвижимости, которая стоит на участках, то уточнить и её цену;
  • Объём неудобств, которые будут или уже были причинены;
  • Весь ли участок подпадает под сервитут или его часть, и указать точную площадь ограничения;
  • Разновидность сервитута;
  • Период действия сервитута на земельном участке.

В данном случае надо сохранять фактор объективности. Конечно, когда есть такая возможность, всем хочется получить побольше денег, но соразмерность расчётов и причинённого ущерба являются решающим фактором. Например, отдавая сельскохозяйственный участок под сервитут, учитывается всего два из перечисленных выше факторов:

  • Реальный ущерб;
  • Сумма упущенной выгоды, что должна покрывать стоимость сервитута, из-за которого эта выгода и была потеряна. Например, если речь идёт о части огорода, с которого мог быть собран урожай, но не был, так как его оккупировал сосед, чтобы провести водопровод.

По сути, расчёт проводится в виде уравнения. Цена одного квадратного метра земли умножается на общую площадь территории под сервитутом и определяется, какой процент участка будет использован. Но это только предварительные расчёты.

Когда с расчётами покончено, надо уточнить, как будет проходить оплата. Стороны могут договориться сами либо последовать решению суда, если не смогли прийти к компромиссу самостоятельно. Чаще всего выплаты осуществляются несколькими способами в зависимости от удобства и интересов сторон сделки:

  • Ежемесячно;
  • Каждый квартал;
  • Один раз, но в полном размере.

Существует возможность, что работы будут окончены до того, как выйдет срок действия обременения на землю. Именно потому существует возможность пересмотра суммы, которую указывают в договоре. Если полную сумму разделить по времени, она может не быть выплачена в полном размере, и тогда надо будет доплачивать.

Момент с порядком внесения денег в оплату работы с сервитутом указывают в договоре. Зачастую используют следующие вариации оплаты пользования землёй:

  • Единовременный платёж, который вносят в начале эксплуатации. Но если выберете этот способ, надо быть внимательным, потому что можно как перестараться с деньгами, так и недоплатить. Тем самым нередки случаи, когда приходится доплачивать. Просто со временем оказывается, что ущерб, который терпит сосед, вырос больше той суммы, что уже выплачена. Хотя работы участку могут принести меньше ущерба, и тогда владельцу территории придётся вернуть часть денег.
  • Ежемесячными платежами. В этом плане выплаты более объективны, потому что деньги поступают на счёт на протяжении всего срока, пока используется сервитут. То есть переплатить очень трудно.

Можно ли изменить цену сервитута

Как уже говорилось, сервитут не имеет какой-то чёткой цены. Стоимость проекта рассчитывается индивидуально и может меняться в зависимости от обстоятельств. Кроме того, действие данного обременения имеет какой-то срок, который тоже не всегда удаётся соблюдать. Хотя существуют бессрочные сервитуты, платежи за которые рассчитать уже гораздо проще, так как у нас есть хотя бы одна относительно стабильная величина, от которой можно отталкиваться при расчётах.

Но если это не ваш случай, можно воспользоваться возможностью пересмотреть плату за чужое земельное хозяйство. Рассматривать эти нюансы требуется в суде, который рассудит, на какие именно компенсации может рассчитывать каждая из сторон. Но переоценку стоимости земельного участка можно провести самостоятельно, указав новые условия в дополнительном соглашении.

Кроме того, сервитут может быть бесплатным. То есть человек разрешает своему соседу безвозмездно использовать участок земли. Но в случае нанесения какого-то ущерба, предварительный договор должен быть аннулирован, а виноватая в разрушениях сторона будет выплачивать компенсацию, после проведения расчёта. Если кто-то из сторон не хочет менять условия сделки, то придётся разбираться в рамках судебного процесса, подав иск после оплаты госпошлины.

Заключая соглашение по обременению, должна быть уплачена госпошлина за регистрацию данной бумаги. Но это далеко не единственный налог, который надо будет заплатить. Но кто его должен платить? Как правило, деньги выплачивает как сторона, которая заинтересована в сервитуте, так и владелец участка, где лежит данное ограничение.

После регистрации платится два вида налогов:

  • На услугу;
  • На доход.

Кроме того, в российском законодательстве предусматриваются такие типы налогообложения, после того как будет оформлен договор:

  • Стандартный. Облагается прибыль, которая остаётся после всех расходов. Но поскольку в случае с сервитутом прибыли практически нет, и она рассчитывается соразмерной расходам и очень редко превышает их, то оплата налогов после того, как будет проведена регистрация сделки, окажется минимальной, если налог вообще придётся платить;
  • Упрощённый. Это закрытая схема оплаты сервитута, потому пользоваться ею не так просто. Но она популярна и удобна, потому упрощённый налог пользуется спросом.

Тем не менее, налоги надо платить. Иначе будет судебное разбирательство не только между сторонами сделки, но и с налоговой инспекцией. Исходя из чего придётся платить не только госпошлину за суды, но и штраф.

Оценка сервитута: как самостоятельно рассчитать стоимость?

Сервитут – ограниченные права лиц на срочное или бессрочное пользование недвижимостью, которое применяется в земельных взаимоотношениях. Он регулируется соглашением, договором или нормативно-правовым актом, устанавливаемым между собственником или правообладателем земельного участка (ЗУ) и вторым лицом для обеспечения прохода (проезда) на территорию, принадлежащую второму лицу, а также прокладки или ремонта коммуникативных сетей, транспортного сообщения, геодезических, проектно-изыскательных и других видов работ. Право на сервитут предусмотрено 274 статьёй ГК (Гражданского Кодекса) России и регулируется 23 статьёй ЗК (Земельного Кодекса) России.

Различают два вида сервитута:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.
  • Частные. Это договорные отношения, устанавливаемые между гражданами (частными лицами). При этом одна или обе стороны могут быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Публичные. Этот вид сервитутов устанавливается на основании нормативно-правовых актов между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти. Публичные сервитуты заключаются в интересах государства, региональных или местных властей и граждан, проживающих на этой территории. Они устанавливаются только по результатам публичных слушаний и не предполагают изъятия земли у правообладателя.

В соответствии с ГК и ЗК России обе разновидности сервитутов должны быть зарегистрированы в Росреестре. После заключения соглашения, договора или подписания нормативно-правового акта подаются документы, которые являются основанием для внесения изменения в ЕГРН.

Плата за сервитут

Сервитут – это обременение, накладываемое на земельный участок, но не лишающее правообладателя (собственника) прав на распоряжение, владение и использование земли, в отношении которой он установлен. Однако из-за установления сервитута правообладатель может понести убытки. В связи с этим он может требовать соразмерной возможным убыткам платы. Это право предусмотрено 5 пунктом 274 статьи ГК России и 6 пунктом 23 статьи ЗК России.

Оценка сервитута

В законодательстве чётко прописано, что владелец имеет право требовать соразмерную плату, это означает, что цена сервитута должна быть разумной и покрывать возможные убытки, которые могут появиться из-за его установления. Если вторая сторона считает стоимость сервитута завышенной, то он может потребовать дополнительной оценки и пересмотра цены.

ГК и ЗК России не регламентируют право на проведение оценки стоимости сервитута. Это подразумевает, что оценка лежит на заинтересованных в установлении сервитута сторонах. В спорных ситуациях законодательство не накладывает ограничений на привлечение независимых экспертов, а также на обращение в судебную инстанцию для урегулирования спора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.

В первом случае инициатор установления сервитута или правообладатель участка могут самостоятельно обратиться в независимую оценочную компанию. Во втором варианте судебная инстанция назначает проведение экспертной оценки. Однако в обоих случаях выбор оценочной компании оговаривается между владельцем и инициатором установления сервитута.

Как самостоятельно рассчитать стоимость сервитута?

Для определения стоимости сервитута используется принцип, основанный на выявлении утраты, которая соответствует обременению. Расчёт цены производится по следующей формуле:

(РС х ПО) х СУ + УВ +РУ, где:

РС – рыночная стоимость 1 кв. м. участка, соответствующая цене в регионе (районе, поселении и т. п.);

ПО – площадь обременения, в соответствии с размером площади земли, на которую распространяется действие сервитута;

СУ* – степень убытков, которая соответствует размеру обременения;

УВ – упущенная выгода, которую мог получить правообладатель при эксплуатации участка;

РУ – реальный ущерб, который понесёт правообладатель из-за установления сервитута.

*Степень обременения бывает ничтожной, в таком случае она равна 0% и может увеличиваться до полной (100%), при которой правообладатель не может пользоваться участком. При полной степени обременения владелец имеет право обратиться в суд за решением вопроса о возможности установления сервитута, так как это лишает его возможности использования земли в соответствии с её целевым назначением. Это право предусмотрено 2 пунктом 274 статьи ГК России, по которой владелец не должен лишаться прав на распоряжение участком.

Что входит в СУ?

Степень убытков (СУ) включает в себя следующие факторы (уровень убытка):

  • СОП – степень ограничения пользования;
  • ИИ – интенсивность использования;
  • СВ – степень влияния на право распоряжения недвижимостью.

Стандартный шаг изменения значения, используемый оценщиками – 25%. Соответственно выделяют пять факторов риска:

  • Ничтожный – 0%. Размер обременения незначителен по отношению к общей площади участка.
  • Умеренный – 25%. Размер обременения покрывает менее половины площади участка.
  • Средний – 50%. Размер обременения равен половине площади участка.
  • Повышенный – 75%. Размер обременения более половины площади участка.
  • Полный – 100%. Размер обременения покрывает весь или почти весь участок.

Как рассчитывается УВ?

Упущенная выгода (УВ) рассчитывается из разницы между размером выгоды, получаемой правообладателем при эксплуатации и размером выгоды, которую он получит после установления сервитута.

Пример: правообладатель сдаёт в аренду земельный участок по цене 50 тыс. руб. в месяц. Срок сервитута равен 12 месяцев. Соответственно, выгода без установления сервитута равна 600 тыс. руб. При установлении сервитута правообладатель сможет сдавать земельный участок по цене 30 тыс. руб. в месяц. Эта сумма рассчитывается из разницы общей площади участка за минусом площади обременения. В таком случае, выгода составит 360 тыс. руб. В итоге УВ рассчитывается так: 600 тыс. руб. – 360 тыс. руб. = 240 тыс. руб.

Как рассчитывается РУ?

Реальный ущерб (РУ) рассчитывается из разности между стоимостью земельного участка без обременения и при установлении сервитута.

Пример: правообладатель владеет участком 10 соток, рыночная стоимость которого равна 500 тыс. руб. (50 тыс. руб. за сотку). После установления сервитута цена земли падает до 400 тыс. руб. (40 тыс. руб. за сотку). Соответственно, РУ равен 100 тыс. руб.

Особые моменты

В некоторых случаях в итоге расчёта получается сумма с отрицательным значением. Это означает, что ущерба (убытков) правообладатель не понесёт. В таком случае собственник не имеет право требовать оплату за сервитут. Однако это правило распространяется только на публичные, а не на частные сервитуты. Это связано с тем, что публичные сервитуты устанавливаются для нужд государственной, региональной, местной власти или для граждан, проживающих на этой территории.

Результат оценки

По результату расчёта стоимости сервитута необходимо составить документ. Он должен содержать отчёт о процедуре оценки. В него включаются следующие сведения:

  • Наименование лица, подготовившего документ. Это может быть как частное лицо, так и название и реквизиты компании, которая занималась оценкой.
  • Стандарты, которые применялись для оценки соразмерности ущерба (убытков).
  • Методика расчёта стоимости сервитута.
  • Объект сервитута с указанием участка, площади и вида обременения, а также срока, на который устанавливается сервитут.
  • Заключение. В этом пункте указываются характеристика и цель установления сервитута, а также подробности расчёта с расшифровкой всех данных.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Плата за сервитут

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *