Участок в СНТ

>Как купить дачу: пошаговая инструкция

Что такое кадастровый паспорт

Даже не являясь собственниками, владельцы дачных участков имели возможность получить на них техническую документацию (речь идет о земле) До 2008 года им выдавались кадастровые планы, затем – кадастровые паспорта. Это документ с описанием местонахождения земельного надела, его схема, кадастровая (оценочная) стоимость и указание размеров, обременения (залог).

Кадастровые паспорта выдавались полные и в упрощенном варианте. Во втором случае межевание не проводилось и схема участка не внесена, границы не обозначены и не указаны.

Кадастровые паспорта выдавала Кадастровая палата по заявлению гражданина и предоставлению ним необходимых документов, подтверждающих его права. В кадастровом паспорте указан кадастровый номер участка, он поставлен на учет и виден для всех государственных органов.

Для осуществления сделок с недвижимостью процедура межевания является обязательной, так же, как и для оформления наследования и внесения надела в качестве обеспечения займа (залогового имущества).

Если к моменту оформления на земельном участке имелись строения, то они также вносились в кадастровый паспорт.

С 2017 года все данные о недвижимости внесены в ЕГРН, общегосударственную электронную базу данных. Информация о земельном наделе с расположенной на нем недвижимостью выдается в виде справки (выписки) из реестра. Документы при покупке дачи должны быть актуальными на момент совершения сделки. Старые кадастровые паспорта действительны, но не актуальны.

При совершении сделок с земельными наделами выписка из ЕГРН актуальна в течение месяца. Ее очень легко заказать прямо через сайт Росреестра, онлайн. После совершения сделки все сведения вносят в реестр. В документе, кроме всего прочего, указывается собственник. Все сведения также служат основанием для налогообложения.

Важно! Информацию о земельном участке (перед тем как купить дачу) может получить не только собственник, но и другое заинтересованное лицо, после внесения оплаты. Проверить недвижимость перед покупкой имеет возможность потенциальный покупатель.

Стоимость выписки составляет 350 руб., можно проверить все имущество за 1950 руб., взять информацию о кадастровой цене – 190 руб. Имеется возможность получить информацию об истории перехода прав на недвижимость за 700 руб.

Выписка заменяет собой документ, подтверждающий право собственности на дачный участок. Для осуществления легальной сделки старые кадастровые документы не нужны.

Межевание – важнейшая техническая процедура. Ее осуществляют на платной основе специальные геодезические организации, имеющие на это полномочия. Они изучают предоставленную документацию, после чего обязательно выезжают на местность с соответствующей аппаратурой.

Данные о нахождении объекта привязываются к системе координат, устанавливаются межевые знаки (столбики). Границы участков регулируются с соседними наделами. При возникновении споров с соседями они могут быть разрешены в судебном порядке.

Что касается построек на земельном наделе, то важно знать следующее. Если они не поставлены на учет, то считаются самостроем, и их собственник может быть оштрафован за это. Решая, стоит ли покупать дачу, нужно учитывать этот факт.

Поэтому необходимо вносить информацию в документы своевременно. Нужно также учитывать тот факт, что строения на земельном наделе подпадают под налогообложение, и их сокрытие влечет за собой уклонение от налогообложения и соответствующие санкции налоговых органов.

Дачная амнистия

Законодатель изменил правовой статус дачных участков с 2019 года. Дачные участки как таковые больше не существуют. Земли, полученные гражданами в некоммерческих товариществах, разделены на две категории: садоводческие и огородные.

Огородные предполагают выращивание растительной продукции и возведение лишь временных, некапитальных (без фундамента) строений на земле. На садоводческих (бывших дачных) разрешено строить как временные хозяйственные сооружения, так и капитальные строения, в том числе садовые дома. Жилые садовые дома делятся на типы: для временного (сезонного) проживания и для постоянного места жительства. В последнем случае имеется возможность получить постоянную регистрацию места проживания по этому адресу. Главное условие – физическая возможность жить круглогодично (наличие отопления) и наличие адреса.

Дачная амнистия вводит уведомительный характер о постройках на участке. Это означает, что для постройки объектов не нужно получать разрешение у государственных органов.

Если объект построен до 4.08.2018 года, то до 01.03.2019 года о его наличии можно было просто уведомить. Законопроект продлили, им можно пользоваться дальше. В дальнейшем процедура упрощена. Собственник участка не должен получать разрешение на строительство, а затем вводить объект в эксплуатацию. Необходимо будет перед постройкой уведомить органы власти о своем намерении, а затем сообщить об окончании строительства и поставить объект недвижимости на учет.

На вспомогательные строения (бани, гаражи) подавать уведомление не требуется. Они учитываются (регистрируются) на основании технической документации и поданной декларации.

Необходимо также различать кадастровую и инвентаризационную стоимость объектов недвижимости. Она имеет значение при обложении налогом имущества граждан. Инвентаризационная цена имеет формальный характер. Она устанавливалась Бюро технической инвентаризации на основании качественных характеристик земли и строений.

Кадастровая цена учитывает рыночную стоимость объекта и устанавливается местными органами власти субъектов Российской Федерации. При ее завышении граждане имеют возможность обжалования.

Выбор дачи

Чтобы приобрести дачу, следует оценить ее параметры. Имеют значение характеристики земельного участка: климатические характеристики, качество земли, растения на участке и за его пределами, хозпостройки и сооружения, доступность коммунальных и бытовых услуг. Решая, когда лучше покупать дачу, следует изучить ситуацию при плохих погодных условиях.

Важны качественные характеристики жилого строения: из какого материала он построен, проведена ли в дом вода, канализация, то, как отапливается дом, есть ли возможность для пристроек.

Необходимо учитывать все факторы в совокупности, а кроме того, имеет значение наличие средств на приобретение недвижимости.

Если решение о покупке принято, предпринимают следующие действия.

Когда осуществляется покупка земельного участка, пошаговая инструкция следующая:

• Выбор вариантов.
• Изучение документации.
• Заключение договора.
• Оформление (регистрация) сделки.

Этап 1. Подбор вариантов

Покупка дачи зависит от:

• необходимости регистрации по месту проживания;
• проживания постоянно или временно;
• использования личного или общественного транспорта.

Перед принятием решения необходимо:

1. Изучить дороги, трассы и подъезды к участку. Следует просчитать время езды от городского жилья, наличие пробок. Если на работу, например, в Москву придется добираться с дачи, то лучше обосноваться в ближайшем Подмосковье. Иногда общественный транспорт не ходит в садовые товарищества, до шоссе добираться несколько километров, а снег зимой с дорог не убирают. Стоимость дач тем выше, чем ближе они расположены к городу .
2. Изучить схему участка, его ширину, длину, соответствие расположения построек строительным нормам. СНиП обязывают землесобственника соблюдать расстояния для жилых построек: с улицы – не менее 5 м, со смежного надела – не менее 3 м. Для хозпостроек это значение варьируется от 1 до 5 м в зависимости от предназначения. Поэтому нужно продумать возможность размещения строений на земельном наделе.
3. Стоит проверить, совпадает ли фактическая площадь участка значениям, указанным в документации. Это поручают геодезическим организациям.
4. Следует изучить расположение земельного надела по отношению к окружающим объектам и природным явлениям. Важное значение имеют наличие склонов, грунтовые и поверхностные воды, движение солнца, близость промышленных объектов, шоссе и железной дороги. Если рядом проходят газопроводы или высоковольтные линии, то следует уточнить, не действуют ли специальные охранные нормы на земельном участке. При их наличии использование земельного надела может быть ограничено. Например, запрещается разводить открытый огонь.
5. Нужно проверить, не имеются ли планы у государства на строительство в этом районе инфраструктурных объектов с выкупом земельных участков. Имели место случаи продажи собственниками такой земли со скидкой и сокрытие информации от покупателей. При отсутствии официального резервирования государством получить информацию о возможном изъятии земли невозможно, кроме изучения планов развития местности. При прокладке железнодорожных путей или шоссе компенсация за изъятый участок может быть меньше его рыночной цены. Но риэлторы и юристы могут узнать данные через неофициальные источники.
6. Изучить подведенные коммуникации: водопровод, газ, свет, канализация, вывоз бытовых отходов. Такие данные существенно влияют на ценообразование земли и могут быть предоставлены местными жителями. Иногда услуги могут предоставляться на теплый сезон.
7. Следует проверить состояние жилого помещения, материалы, способ постройки. При необходимости можно воспользоваться услугами строительных экспертов.

Государство разрешило официально регистрироваться в дачных строениях, расположенных в границах населенных пунктов. Это повышает ценность загородной недвижимости. Для регистрации условием является возможность проживать в доме круглогодично, а не сезонно.

Этап 2. Изучение документации.

Если загородная недвижимость подходит, то необходимо изучить документы на нее. Иногда продавцы предоставляют так называемую «садовую книжку» — документ о членстве в садовом товариществе. Однако она не подтверждает право собственности на объект. Недвижимость продают дешевле зачастую потому, что документы надлежащим образом не оформлены. После приобретения такого объекта право собственности можно и не оформить. Таким образом, покупка дачи в СНТ подводные камни имеет в виде ненадлежащее оформленных документов.

Садовая книжка не может подтвердить переход права собственности на землю. Она лишь удостоверяет членство в товариществе. Любые постройки на неоформленном участке будут незаконными. Не факт, что новый владелец сможет впоследствии оформить землю самостоятельно. Выгодная на первый взгляд покупка дома в СНТ риски последующего оспаривания имеет очень высокие.

Садовые и дачные товарищества могут располагаться только на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Разрешенные виды использования земель:

• сельскохозяйственное производство;
• личное подсобное хозяйство (полевой или приусадебный участок);
• садоводство или огородничество;
• дачное строительство;
• крестьянско-фермерское хозяйство;
• индивидуальное жилищное строительство.

Для того, чтобы оформить земельный участок в собственность, его необходимо выделить в натуре, то есть установить его границы. Такая процедура называется межеванием. При этом специализированная организация сделает привязку границ земли к спутниковой системе координат.
Иногда продавцы подтверждают право собственности на участок документами о праве собственности на саму землю. Старые бланки – синие, более современные – розовые. Эта документация легальна и может быть использована в качестве информации для оформления договоров отчуждения.

В ФЗ-122 «О регистрации сделок с недвижимостью» законом ФЗ-93 были внесены изменения относительно «дачной амнистии». Ее суть в том, что граждане могли иметь право оформить право собственности при отсутствии межевания на основании кадастрового паспорта. Сейчас действие «амнистии» закончилось, но, возможно, ее продлят.

Следует учитывать:

• процедура межевания устраняет перспективу соседских распрей, имеется также возможность восстановления ограды при ее разрушении или сдвиге;
• размеры земельного участка в кадастровых документах могут отличаться от фактической площади, иногда в меньшую сторону, следует выделить межу и построить жилье с соблюдением пожарных, архитектурных норм и СанПиН.

Покупатель сам на свой риск делает выбор: прибегнуть к помощи геодезиста либо нет. Профессионалы советуют при решении, стоит ли покупать дом в СНТ, воспользоваться геодезическими услугами для установки точных размеров земельного надела.

Для подписания соглашения необходимы:

• документация, подтверждающая право собственности на земельный участок и строения на нем;
• техническая документация на участок (кадастровые паспорта) и строения (технические паспорта с поэтажным планом);
• документы, удостоверяющие личность собственника (супругов-собственников);
• справка из налоговой об отсутствии задолженности.

Справка об отсутствии задолженности перед СНТ

Задолженности – то, на что обратить внимание при покупке дачи. Становясь членом СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества), собственник обязан оплачивать «коммунальные» платежи: свет, газ и воду. Кроме того, существуют членские взносы, оплата услуг охраны и многое другое – у каждого садового товарищества эти услуги свои. Поэтому лучше заранее познакомиться с председателем СНТ, чтобы знать, какие обязательные платежи вас ожидают в будущем. Председатель также выдаст справку о наличии задолженности прошлого хозяина дачи. Требуйте погашения этой задолженности продавцом, иначе его долг перейдет на вас.

Свидетельство на право собственности на строения

Нередки случаи, когда земля оформлена, а дом нет. Можно купить такой объект, но дом придется оформлять самостоятельно. Необходимо обращать внимание на наличие незарегистрированных строений и изменений в основном строении. Если они сделаны после регистрации дома, то узаконивать такие изменения, скорее всего, придется в суде.

Использование материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для покупки лишь в том случае, если на земельном участке имеется капитальный жилой дом, пригодный для круглогодичного проживания. Строение должно:
быть построено на фундаменте:
иметь коммуникации и пригодность для проживания зимой;
располагаться по конкретному адресу в населенном пункте.

Закон регламентирует процедуру купли-продажи дачного участка. Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:

Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 549-557 ГК РФ.

Процедура перехода прав собственности регламентируется ст. 218 ГК РФ.
Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Оформление договора

Изучив вопрос о том, как купить дачу без посредников, пошаговая инструкция которого приведена выше, нужно принимать во внимание следующее.

Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.

В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.

Договор купли-продажи дачи может быть оформлен в простой письменной форме, согласно требованиям Гражданского Кодекса РФ. Однако желательно прибегнуть к услугам нотариуса для оформления сделки. Специалист не только проверит наличие полного пакета документов, его соответствие действующему законодательству и подлинность, но и установить дееспособность сторон.

Если подписание договора осуществляется через посредника, то должна быть оформлена нотариальная доверенность.
При соблюдении всех норм законодательства информация о смене собственника вносится в реестр через МФЦ либо территориальные органы Росреестра. Оформление занимает до 2-х недель, документы выдаются на протяжении месяца.

Таким образом выбор дачного участка и оформление договора перехода прав собственности не представляют сложностей. Главное условие – полное владение информацией как об объекте покупки, так и о процедуре его оформления

Читатель «КП» по полной программе испытал на себе трудности, с которыми может столкнуться приобретатель земельного участка и построек. Разбираем подвохи вместе с опытным адвокатом и учимся на ошибках

«Пришла пора вывозить детишек за город, и я решил купить участок в Подмосковье. Нашел подходящий вариант в Интернете. Посредником оказалась риэлторская фирма, которая обещала взять на себя всю работу по организации купли-продажи: подготовка пакета документов, проведение сделки, госрегистрация и получение свидетельства о праве собственности. За все — 150 тысяч рублей.

Продавцом дачи была дама, еще не вступившая в права наследства на участок. Земля была без межевания. На ней — строения под снос: дом, сарай, хозблок.

При встрече с риэлторами обнаружилось, что они предлагают договор об оказании информационных услуг. То есть, насколько я понял, хотят взять с меня 150 тысяч и при этом ни за что не отвечают. Я потребовал внести правки. Через 3 часа составили новый вариант, по которому результатом должна была стать подготовка сделки «под ключ». Срок исполнения договора назначили в 3 месяца.

В тот же день я подписал с продавцом соглашение о задатке в 100 000 рублей. А через неделю вдруг позвонил супруг дамы-продавца и категорично предложил заплатить ему еще 300 000 рублей, пригрозив продать участок другому покупателю. Был послан.

Через 3 месяца риэлторы подготовили документы и предложили встретиться для заключения сделки. Приехав, я выяснил, что межевания все еще не было, дама не явилась, прислав мужа без доверенности. А тот отказался от расчетов через банковскую ячейку. Сделка была отложена.

…Когда провели межевание, площадь участка уменьшилась, а границы оказались очень далеки от старых. К тому же выяснилось, что кадастровый паспорт на покупаемый участок является паспортом другого участка. Пришлось обращаться в суд, чтобы исправить сведения об участке в госкадастре.

Вскоре я обнаружил в газете «Из рук — в руки» объявление продавца о продаже участка за бОльшую сумму. Я снова подал в суд, сославшись на невыполнение соглашения о задатке. Однако судья не нашла в действиях продавца нарушений: «Вот если бы он уже продал участок, тогда да…».

Потом был еще один суд — с риэлторами. Это дело я выиграл, доказав, что они не выполнили обязательства по подготовке сделки. Правда, вернуть деньги — 150 тысяч руб. не удалось: выяснилось, что у фирмы нет имущества.

…А участок и строения я все-таки купил, даже с некоторой скидкой, оплатив, как и хотел, через банковскую ячейку».

Олег Сергеевич. Москва

— Собрать столько нарушений «в одном флаконе» при покупке загородного участка — не такая уж редкость, — отмечает наш эксперт, специалист по земельному и гражданскому законодательству адвокат Светлана ЖМУРКО. — Что ж, давайте разберем подвохи по шагам.

1. «ПРОДАВЕЦ ПОНАРОШКУ»

— Первое, что должен сделать покупатель — убедиться, что у продавца есть документ, подтверждающий право собственности на участок, — начинает ликбез Светлана Жмурко.

В принципе, это можно сделать без особых хлопот, даже не обращаясь к риэлторам. «Вы можете самостоятельно проверить, принадлежит ли приглянувшийся земельный участок лицу, которое его продает, сделав запрос в Росреестр», — подсказывает наш консультант.

На сегодня такую информацию можно заказать как при личной явке, так и через Интернет — все подробности, в том числе правила оформления запроса найдете на официальном сайте www.rosreestr.ru

— Для составления запроса понадобятся данные об участке — его кадастровый номер либо адрес местоположения, — уточняет Светлана Жмурко. — Ответ вам пришлют в течение нескольких дней.

Кстати, также в Росреестре можно получить ценную информацию о том, состоит ли участок на кадастровом учете, проведено ли межевание, точно ли определены границы и площадь или же эти данные ориентировочные (сейчас закон допускает это).

2. «ГОТОВЬТЕСЬ ЖДАТЬ»

— Купить участок, который еще не оформлен в собственность продавца, конечно же, нельзя, — подчеркивает наш эксперт. В то же время на практике нередко встречаются ситуации, когда покупатель оформляет некие предварительные договоренности с будущим собственником земли. Насколько это надежно?

— Если вы планируете приобрести дачу, полученную в наследство, то нужно иметь в виду как минимум два важных нюанса. Во-первых, свидетельство о праве на наследство выдается не ранее чем через 6 месяцев после открытия наследства (т.е. со дня смерти наследодателя). На основании этого документа регистрируется право собственности наследника (в срок до одного месяца), и только потом он вправе заключать сделку. Так что готовьтесь подождать — в 3 месяца, как планировал герой нашей истории Олег Сергеевич, уложиться явно не удастся — дача появится у вас скорее не к лету, а к концу осени, а то и к зиме.

— Во-вторых, к покупке унаследованного имущества юристы всегда советуют относиться с особой осторожностью. Поскольку часто есть риск появления «неучтенных» наследников: родственников, живущих в других регионах, за границей и потому не узнавших своевременно о смерти наследодателя, внебрачных детей, нетрудоспособных членов семьи, имеющих право на обязательную долю, и проч. Чтобы избежать оспаривания сделки, специалисты рекомендуют очень тщательно исследовать родственные связи бывшего владельца участка.

— В последнее время распространилась также схема, когда землевладелец «продает» неоформленный в собственность участок, выдавая «покупателю» доверенность на госрегистрацию прав. В таких случаях будущий приобретатель берет на себя обязательство сначала оформить дачу в собственность продавца, а тот обещает потом сразу же заключить сделку купли-продажи. Имейте в виду: с юридической точки зрения взаимосвязи между такими действиями нет. Чтобы новоиспеченный собственник не кинул претендента на покупку дачи, эксперты рекомендуют заключать предварительный договор (см. «Это пригодится»).

3. ПОСЛЕ ПОКУПКИ УЧАСТОК… «СЪЕЖИЛСЯ»

— Межевание участка — еще один обязательный пункт, на котором следует настаивать покупателю, — советует Светлана Жмурко. — Упрощения в дачной амнистии привели к тому, что люди стали оформлять свои права на землю без уточнения площади и границ — по ориентировочным параметрам. В итоге на практике нередко оказывается, что границы проходят не там, где рассчитывал покупатель, исходя из устного описания продавца. А это чревато малоприятными разборками с соседями — вплоть до судебных тяжб.

Также после точных замеров площадь участка может «съежиться». «Известны случаи, когда человек, заплатив за 6 соток без межевания, впоследствии после вызова геодезиста выяснял, что ему досталось не больше 5 соток», — вспоминает Светлана Жмурко. А ведь покупатель недешево платит за каждую сотку!

— Так что перед заключением сделки убедитесь, что участок стоит кадастровом учете и его границы и площадь точно установлены, — подводит итог эксперт.

4. ПОЛУЧИЛ ДЕНЬГИ И… ПЕРЕДУМАЛ

— Герой письма очень грамотно настаивал на передаче денег через банковскую ячейку, — отмечает Светлана Жмурко.

Такой способ расчетов — идеальный вариант для покупателя. Чтобы продавец мог получить деньги, он должен принести в банк зарегистрированный договор купли-продажи. То есть подтверждение, что сделка уже совершена и право собственности перешло к покупателю.

А вот при передаче денег из рук в руки в момент заключения сделки у покупателя нет весомых гарантий. «Продавец, получив оплату, может отнести документы для регистрации сделки в Росреестр, а на следующий день… передумать. Бывают также случаи, когда люди попадают в аварии, серьезно заболевают и т. д. — тогда завершить оформление сделки весьма проблематично», — предупреждает эксперт.

5. ЗАДАТОК ИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР?

— На самом деле задаток гарантирует покупателю лишь компенсацию в случае того, если собственник продаст участок другому лицу, — поясняет Светлана Жмурко (поэтому проиграл судебный процесс автор письма. — Прим. Ред.). Чтобы зафиксировать важные условия будущей сделки купли-продажи — срок ее заключения и цену имущества — следует заключать предварительный договор.

Обратите внимание: предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса). То есть, поскольку купля-продажа недвижимости подлежит госрегистрации, то строго по закону нужно регистрировать и предварительный договор о будущем приобретении дачи.

А вы как покупали дачу? Ждем истории и вопросы

Покупка дома в СНТ (садовых некоммерческих товариществах): плюсы и минусы

Купить дом в современном пригородном поселке — удовольствие не из дешевых, доступное далеко не всем желающим. Хорошая альтернатива — купить дом в СНТ (садовых некоммерческих товариществах), расположенных неподалеку от города. Такая покупка обойдется значительно дешевле, а дом можно использовать не только как дачу или для постоянного проживания — по своим эксплуатационным характеристикам он ничем не уступает жилью в дорогом загородном поселке. Тем не менее, у жизни “ в деревне” есть свои плюсы и минусы.

Домик окнами в сад: плюсы жилья в СНТ

Садовое некоммерческое товарищество — это поселки, сформированные владельцами дачных участков на добровольных началах. В советскую эпоху такие товарищества массово формировались по всей стране, и в Краснодарском крае в частности.

Народ получал заветные шесть соток на работе или по месту жительства, сажал огороды и сады, строил небольшие домики из подручных материалов. После развала Советов многие приватизировали свои участки как только появилась такая возможность, небольшие щитовые домики сносились, а на их месте возводились вполне добротные дома.

Позже, когда начался бум загородной недвижимости, люди стали продавать и свои бывшие дачи — собственная земля, отличная экология привлекали многих покупателей.

Но главная причина, почему садовые дома в СНТ стали активно пользоваться спросом — вполне доступная и подъемная цена. К примеру, разница в стоимости домика под Москвой в коттеджном поселке и в садовом товариществе может отличаться в 1, 5-2 раза. В Краснодаре цены не настолько разнятся, но всё равно несколько сотен тысяч сэкономить можно.

Купить участок с домом в СНТ можно еще и по следующим причинам:

• низкий налог на землю, отведенную под садовые и сельскохозяйственные угодья;
• сниженные тарифы на коммунальные платежи;
• сравнительно низкие затраты на содержание дома;
• экологичность местности, где находится участок (как правило).

Затраты на содержание такого дома минимальны — в некоторых сообществах они не превышают 1000 рублей в месяц. В других придется платить за удобства: уборку территории, охрану, содержание инфраструктуры, независимо от количества проживающих. Еще стоит учитывать, что в сельской местности коммунальные платежи значительно ниже, чем в черте города: платить за свет и газ вы будете значительно дешевле, а вот с водой как раз может выйти как раз наоборот.

Что влияет на стоимость жилья?

Одним из главных факторов, сказывающихся на стоимости дома в СНТ, считается наличие центральных коммуникаций. Поскольку многие многие люди отказываться от просмотров участков без газа, риелторы идут на хитрость: называют газифицированными те наделы земли, куда коммуникации только собираются заводить. Поэтому нужно быть начеку, и проверить все документы досконально. Не стесняйтесь запрашивать информацию, уточнять и переспрашивать — вы покупаете дом.

Наличие централизованного водопровода — еще одно условие. Если покупатель планирует жить в доме постоянно, то без стабильной подачи воды, как говорится, и не туды, и не сюды…

Если водопровода нет, а участок очень нравится, то решением может стать собственная скважина. Индивидуальная септическая канализация ( в народе — септик) решает проблему в водоотведением. Бурение скважины обойдется примерно в 30-50 тысяч, установка септика — еще в 40 тысяч рублей.

Конечно, за всем этим придется ухаживать, например, регулярно откачивать септик, но зато вы не будете зависеть от причуд коммунальных служб.

Также следует обращать внимание на развитость местной инфраструктуры. Возможно, для кого-то покупка продуктов в городе удобней и привычней, а вот пенсионерам добираться до магазина за несколько километров будет крайне сложно. Удобство транспортной развязки — немаловажный момент, влияющий на комфортность проживания, и соответственно, стоимость дома.

Нюансы покупки дома в товариществе

Если собираетесь приобрести дом или участок в СНТ, следует обратить внимание на возможные подводные камни такой покупки. Прежде всего, следует проверить документы — в них должны быть прописаны все нюансы.

Случаи, когда владелец что-то достроил или изменил площадь помещения, а документы переоформить «забыл», нередки. Для нового владельца такая невнимательность обернется длительным переоформлением документов. Кроме правоустанавливающих документов, также важно проверить собственность на обременения. Для этого нужно попросить, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРП. Еще следует спросить с продавца и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Еще одна сложность, с которой встречаются покупатели – отсутствие межевания. После выполнения процедуры разграничения участков, новый владелец может получить меньший участок земли, при том что платил за большую площадь земельного надела. Дабы избежать неприятности, можно попросить продавца официально ограничить участок до продажи — такая процедура занимает около 2 месяцев, но далеко не все продавцы на это соглашаются.

Что нам стоит дом построить: возведение жилья в СНТ

Многие считают, что проще и дешевле купить участок земли в товариществе, а дом построить самому. Плюсов у такого решения немало — во-первых, это будет именно ваш дом, такой как хотите именно вы.

Во-вторых, землю купить и оформить в собственность все же проще. Но и при самостоятельном возведении дома следует учитывать массу нюансов. Например, побеспокоиться о получении разрешения на строительство дома в СНТ. Если дом будет не выше трех этажей, и построен на расстоянии от соседнего участка дальше чем в три метра,то по закону оформлять разрешения не надо.

Если же вы собрались строить большой особняк, то придется походить по инстанциям. Следует помнить, что возведение собственного дома может занять и несколько лет — нужно копать котлован, укладывать фундамент, ждать пока дом просядет. Опять же, нужно возводить не с бухты барахты, а по проекту и обязательно позаботиться о безопасности строения — вам ведь в нем жить. Придется либо заказывать проект у профессионалов, что накладно, либо самостоятельно разбираться в том, какого размера должны быть балки-перекрытия и несущие стены.

В итоге, средств на строительство уйдет не меньше (в большинстве случаев и больше), чем на приобретение готового жилья. Поэтому насчет того, что возведение дома самостоятельно поможет вам сэкономить деньги обольщаться не стоит.

Особенности регистрации “дачного” дома в 2017 году

Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», получивший название «дачной амнистии», позволяет оформить право собственности на те объекты, которые находятся на приватизированном участке, по упрощенной схеме. Согласно этому закону, оформление дома в СНТ может быть выполнено по факту строительства. Но учтите, что если владелец долго сомневается, регистрировать ли жилье или сознательно игнорирует эту процедуру, на него наложат штраф равный 4000 рублей с последующим настоятельным предписанием его оформить.

Еще один момент: в 2017 году, из-за внесенных в закон изменений, регистрация дачного дома в СНТ стала сложней и длительней.

Ранее при регистрации жилья в товариществах достаточно было лишь заполнить декларацию, теперь «на слово» верить перестали. От оформляющего право собственности потребуют предоставить технический план строения, оформить который могут лишь лицензированные профессионалы (нужно обратиться в БТИ или частные фирмы).

Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит убедиться, что специалист является членом организации, которая имеет право на выполнение таких работ (список лицензированных организаций приведен на официальном сайте территориальной кадастровой службы). Стоимость оформления технического плана — 8000 рублей, ждать придётся до 10 дней.

Чтобы оформить строение в собственность потребуются еще и такие документы:

• паспорт владельца;
• документ, подтверждающий право владения землей;
• технический план;
• чек об оплате госпошлины;
• кадастровый план участка.

Отказать в регистрации дома в СНТ на законных основаниях могут в случаях, если предоставленные данные о площади жилья или границах участка отличаются от заявленных в документах кадастра. Или если подлинность каких-то заявленных данных вызывает у органа регистрации сомнение. В этом случае необходимо доказывать подлинность данных при помощи дополнительных документов или вносить правки и начинать процедуру сначала.

Сложности прописки

У тех, кто решил приобрести дом, участок в СНТ для круглогодичного проживания, должна быть и прописка. Чтобы вы могли получить заветный штамп в паспорте, дом должен соответствовать ряду условий:

• обязаны быть права собственности на жилье и участок;
• дом должен быть зарегистрирован как жилое строение;
• требуется наличие всех необходимых коммуникаций, что обеспечивает возможность круглогодичного проживания в доме;
• хозяйству должен быть присвоен почтовый индекс.

На практике прописаться в СНТ не сложно, если получится доказать, что дом пригоден к круглогодичному проживанию. Для этого нужно решение специализированной комиссии, созданной муниципальными органами.

Если новый владелец затянет с оформлением прописки, у него могут возникнуть проблемы со школой, садиком, медицинским обслуживанием, пенсией. К тому же, не забывайте, что отсутствие прописки или временной регистрации дольше обозначенного законодательством срока влечет за собой административную ответственность и карается штрафом.

У каждого способа приобретения недвижимости в садовых товариществах есть свои плюсы и минусы. Но что бы вы ни решили — покупать дом или строить -следует помнить о том, что процедура “дачной амнистии” продлена только до 1 марта 2018 года, поэтому с выбором лучше поспешить. На нашем портале 23kvartiri.ru есть актуальная информация о наиболее популярных СНТ вблизи Краснодара, вы можете сравнить цены на жилье, получить консультацию независимого эксперта онлайн или при встрече в офисе.

Множество семей сталкивается с вопросом приобретения земельного участка под строительство коттеджа или частного дома. Для начала следует разобраться с такими аббревиатурами, как СНТ и ИЖС. Необходимо разграничивать эти определения и чётко знать, какая разница между ними.

Что такое индивидуальное жилищное строительство?

ИЖС представляет собой участок, где разрешается возведение жилых домов, этажность которых не должна превышать трёх. Такие территории располагаются в пределах посёлка, города или иного населённого пункта.

СПРАВКА. Зданию, построенному на участке ИЖС, присваивают определённый адрес. Собственник земли вправе получить в доме прописку.

Что такое садовые некоммерческие товарищества

СНТ предназначены для ведения сельского хозяйства или постройки жилых объектов. Они находятся в пределах населённых пунктов или за их чертой. В состав товариществ входят земли любого назначения. Наиболее распространёнными являются сельскохозяйственные.

Когда собственник состоит в товариществе, он вправе возводить различные нежилые объекты: например, баню. Участок подходит и для постройки различной недвижимости.

ВАЖНО! Главная проблема состоит в сложности регистрации в домах, находящихся на территории СНТ. В некоторых случаях это может привести к судебным разбирательствам.

В чём разница и что лучше

Главным отличием рассматриваемых категорий является такой аспект: территории индивидуального жилищного строительства представляют собой поселенческие земли. В их развитие государство вкладывает деньги. А участники СНТ оплачивают всё за свой счёт.

Существуют и иные различия:

• На участках под ИЖС можно получить прописку без каких-либо ограничений. В СНТ для этого необходимо пройти длительную процедуру, предусматривающую признание постройки жилой и подходящей для проживания.
• Территории садовых некоммерческих товариществ приобретают для огородничества, ведения сельского хозяйства с возможностью постройки на них дачных домов.
• Земли ИЖС считаются перспективными, поскольку на их развитие местный бюджет выделяет финансовые средства. СНТ развивается только за счёт членов товарищества.

ВАЖНО! При выборе территории следует учитывать множество нюансов и знать различные правовые тонкости. Необходимо чётко наметить цель, для которой предназначается участок.

Чтобы дать ответ на вопрос: «что лучше: ИЖС или СНТ», необходимо выделить ряд основополагающих моментов:

• Плюсом индивидуального жилищного строительства является то, что органы местного самоуправления занимаются развитием инфраструктуры поселений. А земли некоммерческих садовых товариществ развиваются только за счёт его членов.
• На участке под ИЖС можно осуществлять строительство жилых домов и коттеджей. Главное, чтобы постройки отвечали требованиям, установленным законом.
• На землях СНТ тоже допускается возведение любых строений. Но прописка станет проблематичной, поскольку здание должно соответствовать требованиям для постоянного проживания и иметь нормальную инфраструктуру.
• Стоимость земли на ИЖС дороже СНТ. Если нужен домик для летнего отдыха на выходных, лучше выбрать садовое товарищество.
• Когда речь идёт о строительстве дома, который будет предназначен для постоянного проживания, целесообразно купить участок на ИЖС.

Прийти к единому мнению сложно, поэтому каждый должен выбирать категорию земель, соответствующую поставленным целям.

Чтобы окончательно понять, что лучше, стоит ли переводить СНТ в ИЖС, стоит отметить минусы строительства дома на садоводческих территориях:

• Строения, возведённые на землях, отведённых под садоводство или сельское хозяйство, не предназначены для постоянного проживания. Они считаются летними домиками.
• Сделать прописку крайне сложно, а в отдельных случаях совсем невозможно.
• Затруднённое проживание в зимнее время в плане выезда.
• Сложности с газификацией, поскольку этот вопрос не входит в компетенцию муниципалитета.

Участки земли ИЖС пользуются большим спросом и считаются самыми престижными. На дом, построенный на такой территории, будет проще оформить налоговый вычет.

Факторы, по которым отличаются ЗУ

Прописка

Зарегистрироваться в ИЖС не составит никаких проблем. Дома на этих землях строят именно для регулярного проживания.

В СНТ прописку можно оформлять лишь в случае признания постройки жилой.

Здание также должно отвечать установленным требованиям.

Разница в налогах

В садовых товариществах налоговые платежи могут быть намного меньше, чем в ИЖС. На землях индивидуального строительства налоги рассчитываются по фиксированной ставке.

Тарифы

Собственники ИЖС вправе пользоваться льготами, размеры которых намного ниже, по сравнению с СНТ.

Плюсы и минусы инфраструктуры

Инфраструктура в СНТ полностью отсутствует. Если есть, то её очень мало: например, поблизости расположен магазин или дорога.

На территориях ИЖС хорошо развитая инфраструктура:

• Дороги.
• Общественный транспорт и остановки.
• Медицинские, производственные и образовательные учреждения.
• Государственные организации.
• Рекреационные ресурсы.
• Зоны специального назначения.
• Военные объекты и многое другое.

Минусы: большой земельный налог. Когда участок куплен и зарегистрирован, но строительство длится долго, через 10 лет на него существенно повысится налоговая ставка. Если работы по возведению здания не начались в течение 3 лет, земля подлежит изъятию.

СНТ и ИЖС – две разновидности земель, предназначенные для разных целей.

Если территория планируется для обустройства сельского хозяйства, удобней приобретать земли на СНТ.

Когда речь идёт о возведении жилого здания для постоянного проживания, лучше обратить внимание на категорию ИЖС.

Прежде чем покупать землю, необходимо выяснить её предназначение. Важно проанализировать все положительные и отрицательные аспекты, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации территории.

СНТ или садоводческое некоммерческое товарищество — это добровольное объединение граждан для решения общих вопросов садоводства и огородничества. Деятельность СНТ не может предусматривать получение прибыли. Граждане выращивают продукты исключительно для своих целей, а не на продажу.

При этом устав товарищества может разрешать ведение предпринимательской деятельности. Но полученная выручка должна идти на развитие садоводства в объединении.

Членами СНТ могут быть только физлица, компании в их ряды вступить не вправе. Для них предусмотрены обязательные взносы для обеспечения работы товарищества.

Денежные средства могут направляться на:

• вступительные взносы — на оформление документации;
• членские взносы — на оплату труда работников СНТ;
• целевые взносы — на приобретение определенных объектов.

Что касается земельного налога, то его уплачивает каждый член СНТ для участка, который он использует. В случае если у СНТ есть земля общего пользования, то товарищество платит за нее налоги как юрлицо.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Плюсы и минусы покупки земельного участка у СНТ

Каковы плюсы и минусы приобретения земли у СНТ? Их можно оценить только в сравнении с другими категориями земельных наделов.

Основное предназначение земельных участков — это СНТ, ДНП и ИЖС. Они отличаются по целям своего использования.

Участки в ДНП покупаются в некоммерческой партнерстве для дачного строительства, ИЖС — для строительства дома для постоянного проживания. Земли СНТ используются только для выращивания с/х продуктов для своих целей.

Какие еще отличия между указанными категориями земель:

• На земле под ИЖС допускается постройка дома высотой не более 3 этажей, тогда как на наделах от дачного партнерства и садоводческого товарищества нельзя построить капитальное сооружение, пригодное для постоянного проживания.
• Для членов СНТ и ДНП выделяют участки на землях с/х назначения вдали от населенных пунктов, тогда как земля под ИЖС всегда в пределах города или поселка.
• Есть высокая вероятность того, что к участкам под ИЖС сами власти подведут дороги и необходимые коммуникации. Тогда как о благоустройстве земель СНТ и ДНП нужно позаботиться самим гражданам.
• В построенном доме на земле под ИЖС можно прописаться со всей семьей, тогда как владельцы построек в СНТ и ДНП такой возможности лишены.

В числе основных преимуществ приобретения земли в СНТ можно выделить:

• участок СНТ ценится гораздо выше, чем аналогичный в ДНП, так как земля на нем более высокого качества (с позиции плодородности почвы);
• под образование СНТ обычно отводятся участки земли в экологически чистых районах;
• на земле садоводческого партнерства необязательно строить дом или дачу, ее всю можно использовать для выращивания плодово-овощных культур;
• стоимость земли в СНТ на порядок ниже, чем аналогичный по площади участок под ИЖС.

Но не лишена покупка земли под СНТ и недостатков.

Так, такое приобретение не подойдет для тех граждан, которые хотели бы прописаться в построенном ими доме. На таком участке можно построить только садовые домики для сезонного использования.

Хотя Конституционный суд в своем решении встал на сторону садоводов и разрешил им оформлять прописку в домах, стоящих на сельхозземлях, на практике реализовать такое право практически невозможно.

Любое строение на земле СНТ будет иметь статус садового домика, даже несмотря на

сложность конструкции. Это не позволит продать его по адекватной цене при необходимости. Такой дом менее ликвиден, чем постройка на землях ИЖС.

Еще один недостаток приобретения садоводческой земли связан со сложностью привлечения заемных средств на такую покупку. Ипотечные программы с данным целевым предназначением представлены в единичных банках и обычно предполагают повышенные процентные ставки.

Наконец, при желании владельца подвести к участку подъездные дороги и коммуникации за это придется заплатить немалую сумму из своего кармана. Местные власти вряд ли будут заниматься благоустройством таких земель.

Какие документы нужно проверить?

Предположим, участок, который полностью соответствует вашим ожиданиям, найден. Но перед тем как приступить к оформлению договора купли-продажи, необходимо запросить у продавца недвижимости некоторые документы. Они позволят вам убедиться в юридической чистоте сделки и в том, что эта покупка не принесёт вам в дальнейшем уйму неприятностей.

Итак, главный документ, который должен вам предъявить продавец — это свидетельство о праве собственности на участок и постройку. В дальнейшем он потребуется для перерегистрации прав собственности на ваше имя в Росреестре.

Но сейчас требуется изучить информацию, указанную в этом документе:

• дату его получения;
• основание для получения права собственности (приватизация, сделка купли/продажи);
• категорию земельного участка, тип использования, площадь и адрес;
• кадастровый номер;
• информацию об ограничениях;
• единоличное или долевое владение;
• серию/номер документа.

Аналогичное свидетельство собственник должен предъявить не только на землю, но и на домик (если он есть на участке).

У владельца также должны быть кадастровый паспорт и план участка.

Все информация из свидетельства должна соответствовать той, которая есть в договоре купли-продажи. Если какие-либо параметры не соответствуют, это должно вас насторожить.

Важно учесть, что если в качестве документа о собственности владелец участка предлагает вам не свидетельство, а садовую книжку, то это говорит о том, что он не обладает правами на эту землю. В рамках такой сделки вы не станете полноправным собственником земли, а только получите право ей распоряжаться. В указанной ситуации наиболее вероятным владельцем земли является государство или муниципалитет.

Даже председатель СНТ и члены правления не вправе продавать участок без оформленного должным образом свидетельства.

Таким образом, если сделка будет предполагать не переоформление прав собственности, а просто передачу садовой книжки, то она отличается повышенными рисками.

Если участок и дом находятся в долевой собственности, то потребуется письменное согласие на продажи доли, либо на продажу своей части.

В случае их несогласия на продажу, они могут оспорить сделку в судебном порядке или создавать новому владельцу немало препятствий в пользовании землей.

Запросите у владельца справку из СНТ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (за водоснабжение и электричество). Ведь в дальнейшем долги могут быть переложены на ваши плечи. Или же нового владельца просто отключат от коммуникаций за долги.

Желательно, чтобы владелец предоставил вам выписку из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на землю. Но вы также можете запросить ее самостоятельно в Росреестре. Из выписки вы узнаете, нет ли ареста, запрета на отчуждение земли, не является ли она предметом залога.

Конечно, нужно внимательно ознакомиться с договором купли-продажи. Нет ли в нем каких-либо пунктов, ущемляющих ваши права или дополнительных условий для переоформления прав собственности.

В некоторых случаях для анализа текста договора потребуется привлечь квалифицированных специалистов.

Что нужно знать при покупке земельного участка у СНТ?

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Выбор участка под СНТ — весьма ответственный этап и требует немалых временных и

денежных затрат. Поэтому перед приобретением земли стоит внимательно изучить параметры будущего приобретения.

Весьма важной характеристикой участка является его местоположение. Так, стоит избегать популярных направлений, иначе придется простаивать в многочасовых пробках, чтобы добраться до дачи. Стоит оценить и возможности добраться до участка альтернативными методами — на электричке или автобусе.

Другой важный момент — форма участка.

Если участок нестандартной формы это может усложнить возведение на нем постройки.

Так, по противопожарным нормам отступ от края участка до постройки должен быть не менее 1-5 метров.

Если вы рискнете купить землю на склоне, то можете ежегодно подвергаться затоплению весной. Обратите внимание на близость ж/д путей, ЛЭП, загрязненных водоемов и свалок. Они могут существенно испортить все впечатление от пребывания на природе. Стоит убедиться, что в ближайшее время поблизости не построят автомагистрали, промышленное предприятие или аэропорт, а также других объектов, неблагоприятных для экологии.

Для оформления сделки купли-продажи участок должен состоять на кадастровом учете, стоит также проверить межевание. На месте можно удостовериться, что границы проведены правильно.

Если покупка земли выступает в качестве инвестиции, то стоит оценить ее привлекательность для выкупа государством.

В случае если на земле есть постройка, стоит расспросить хозяев обо всех ее деталях: годе постройки, используемых материалах, степени износа и возможных дефектах. Все это прямо влияет на цену дома. Так, цена на кирпичный домик обычно стартует от 2 млн.руб., тогда как дача из бруса или щитовое строение может стоить от 500 тыс.руб. до 1,5 млн.руб.

В некоторых случаях стоит не поскупиться на услуги профессионального оценщика, который сможет указать вам на все имеющиеся недостатки постройки, которые могут повлечь немалые финансовые затраты.

Он также проведет экспертизу сетей коммуникации.

В результате оценщик укажет на справедливую цену участка и оградит вас от переплаты.

Стоит пообщаться с соседями по даче. Они могут указать вам на какие-либо

недочеты или нюансы, на которые вы не обратили внимание.

Неплохо было бы познакомиться с правлением СНТ. Здесь вы сможете узнать, нет ли у нынешнего владельца долгов по внесению обязательных платежей в садовое товарищество. Также попросите предоставить вам порядок вступления в товарищество.

Стоит также выяснить, не идут ли судебные тяжбы в отношении покупаемой земли. Такие сведения может предоставить районный суд.

Родителей обычно интересует вопрос, какие документы нужны для прописки новорожденного ребенка.

Хотите арендовать землю у администрации с правом последующего выкупа? Пошаговый алгоритм данной процедуры описан .

Хотите сделать родственнику ценный подарок в виде земли? Все особенности описаны в нашей статье.

Можно ли получить налоговый вычет?

Вправе ли покупатель участка в СНТ оформить налоговый вычет на участок?

Налоговый вычет предоставляется налогоплательщикам при одновременном соблюдении следующих условий:

• они обладают официальными доходами, облагаемыми НДФЛ;
• участок должен быть переоформлен в их собственность;
  на участке должна быть постройка, пригодная для проживания, которая куплена вместе с землей, либо возведена на нем позднее;
• целевое предназначение земли — ИЖС.

Последний пункт прямо указывает на тот факт, что оформить вычет на приобретение участка под садово-огороднические нужды нельзя, так как эта земля имеет иное целевое предназначение.

Таким образом, приобретение садового участка позволит гражданам заниматься на нем личным подсобным хозяйством для своих нужд.

При этом нужно понимать, что на таком участке можно возвести только дачный домик, непригодный для постоянного проживания и прописки.

Перед оформлением сделки нужно проверить, если ли у продавца все необходимые

документы для продажи и последующей перерегистрации прав собственности. В их числе свидетельство о собственности, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, кадастровый паспорт.

При выборе участка в СНТ стоит обратить внимание на его местоположение и форму, на наличие построек и их характеристики, порядок вступления в СНТ.

Налоговый вычет на землю, купленную в садовом товариществе, не предоставляется.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»