Обременение земельного участка

Время чтения: 9 минут

Обременение земельного участка – институт, пришедший в современные гражданские отношения из римского права. Считается, что обремененная земля в определенном смысле ущербна по сравнению с другими объектами. Наложенные на недвижимость обременения всегда вызывают беспокойство собственников, хотя нередко они возникают по воле самих хозяев и не всегда несут негативный смысл. Предлагаем рассмотреть природу этого явления, возможные виды ограничений, особенности их возникновения и снятия.

Общая информация об обременениях

В законодательстве нет однозначного ответа, что такое обременение земельного участка. Это понятие содержалось в уже упраздненной ст. 1 . Из закона следовало, что обременениями следует считать условия и запреты, ограничивающие правообладателя в реализации права собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости: распоряжения, владения, пользования.

Хотя нормативный акт утратил силу, установленное им определение по-прежнему актуально. Его анализ позволяет понять суть явления и характеристики:

1. Обременение – это ограничение, стесняющее те или иные права собственника земли.
2. Оно призвано защищать субъективные права третьих лиц, в пользу которых установлено: кредитора, арендатора, залогодержателя.
3. Обременение не связано с лишением собственника его прав, поскольку, как правило, носит временный характер.

Чтобы разобраться, что значит обременение на садовый участок, важно понимать, о каком конкретно наделе идет речь. Действующее законодательство содержит около десятка ограничений. Каждое из них имеет уникальный смысл: одни являются мерой ответственности/принуждения, другие – формой обеспечения обязательств, третьи – вещно-обязательственными правоотношениями собственников и третьих лиц.

При этом все они могут возникать лишь по ограниченному количеству оснований.

Узнайте подробнее что такое обременение на недвижимость

Как возникают обременения на землю

Наложение обременения на земельный участок возможно лишь в случаях, определенных законом. Анализ законодательства позволяет выделить три возможных основания:

• Договор. По нему собственник добровольно ограничивает свои вещные права либо передает их другой стороне, например, по договору аренды.
• Акт уполномоченного органа. В установленных законом случаях государственные и другие органы могут ограничивать вещные права собственников: решение суда, сельсовета, постановление судебного пристава.
• Закон или подзаконный акт. Государственные нормативные акты и решения органов местного самоуправления устанавливают некоторые ограничения права в использовании земли: запрет на строительство на территориях сельхозназначения и прочее.

Подобные основания прочно связаны с характером ограничений – для каждого вида обременения предусмотрена конкретная причина. Например, нельзя наложить арест, заключив договор, или обременить землю арендой по решению суда.

Некоторые формы ограничений могут возникать и по нескольким основаниям.

Формы обременений в законодательстве РФ

Гражданское законодательство предусматривает следующие виды обременений земельных участков:

• земельный сервитут;
• ипотечный договор;
• аренда земельного участка;
• договор концессии;
• наложение ареста на землю;
• договор доверительного управления;
• нотариальный запрет на отчуждение;
• ограничения на использование земли по закону;
• ограничения на использование охранных зон.

Каждый из указанных видов имеет свои особенности, на которых стоит остановиться подробнее.

Земельный сервитут

Согласно ст. 274 (ГК), обременение сервитутом – это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком. Оно может возникать у соседей:

• для обеспечения проезда или прохода;
• для ремонта и реконструкции размещенной на участке недвижимости или линейных объектов;
• в других случаях, когда их нужды не могут быть обеспечены иным образом.

При возникновении таких обстоятельств лицо, заинтересованное в обременении, заключает с собственником земли соглашение об условиях и сроках ограниченного использования. Владелец при этом вправе требовать денежной или иной компенсации.

Если договориться не удалось, можно установить сервитут в судебном порядке, но для этого заинтересованная сторона должна доказать наличие весомых причин.

Ст. 39.23 (ЗК) допускает обременение участка, находящегося в федеральной собственности. Основания для этого те же – реализация прав собственника, а также проведение изыскательных работ, использование недр и так далее.

Если федеральная (муниципальная, региональная) земля предоставлена на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или аренды, то именно гражданин, а не государство, должен заключать соглашение или быть ответчиком в суде.

Закон, в соответствии со ст. 23 ЗК, предусматривает и публичный сервитут, который устанавливается решением местных или федеральных органов власти в государственных, муниципальных или общественных интересах. Его налагают на участок, например, для:

• обеспечения прохода к водоему;
• размещения межевых знаков или забора водных ресурсов;
• сенокошения, прогона животных;
• обустройства дорог или инженерных коммуникаций.

Правообладатель вправе требовать соразмерного финансового вознаграждения за это использование. Если такие требования не выдвигаются, публичный сервитут устанавливается бесплатно.

Ипотечный договор

Ипотека, согласно абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК, есть не что иное, как залог недвижимости. Заключая с кем-либо договор ипотеки на земельный участок, физлицо, по сути, предоставляет его в качестве гарантии возврата займа. Если финансовые обязательства не будут исполнены, кредитор имеет право удовлетворить претензии за счет заложенного имущества: земля должника перейдет ему.

Чтобы обеспечить права залогодержателя, ипотека обременяет заложенное имущество. С момента ее регистрации собственник лишается права свободно распоряжаться недвижимостью. Он может продать, подарить или иным образом совершить отчуждение участка только после погашения ипотеки или по согласованию с кредитором.

Согласно ст. 63 , не допускается залог земельных наделов, которые:

1. Находятся в государственной и муниципальной собственности (за некоторыми исключениями);
2. Имеют меньший размер, чем норматив, установленный в отношении участков разного целевого назначения.

Договор аренды земельного участка

Если гражданин передал свой участок в аренду, у нанимателя, согласно ст. 606 ГК, возникает право временного пользования и/или владения землей. Вещные права собственника при этом временно прекращаются.

Это не означает, что больше не действуют субъективные права на землю третьих лиц: ранее установленный сервитут, залог и так далее.

Обременение арендой, то есть временное ограничение собственника в пользовании и владении, согласно п. 2 ст. 609 ГК, возникает с момента государственной регистрации договора. Однако ст. 26 ЗК позволяет регистрировать лишь соглашения со сроком действия более 1 года.

На практике аренда обременяет земельные участки только если длится дольше 12 месяцев.

Переход права собственности на землю не прекращает прав арендатора. Даже если у участка сменился владелец, он без веских оснований не может расторгнуть договор аренды до истечения его срока.

Концессионное соглашение

Концессия – редкая форма обременений. По сути, это разновидность аренды, которая, согласно ст. 11 , имеет целевой характер.

Концессионный договор заключается с концессионером для использования земли в коммерческих целях, оговоренных соглашением, например, для добычи полезных ископаемых или коммерческого строительства.

Концессия земли предполагает обязательное заключение договора аренды в течение 2 месяцев с момента ее возникновения. Именно этот документ, а не концессионное соглашение, порождает обременение участка.

Арест земельного участка

Арест тоже является распространенной формой обременений земли. Он налагается лишь по решению уполномоченного государственного органа:

1. По определению суда в качестве меры обеспечения иска (ст. 140 ).
2. По постановлению судебного пристава в целях обеспечения исполнения решения суда, содержащего требование об имущественном взыскании (ст. 80 ).

Арест, как правило, связан с долгами собственника. В зависимости от суммы задолженности землю можно арестовать, описать и даже продать с торгов.

Наличие ареста подразумевает запрет на распоряжение землей. Собственнику запрещено совершать отчуждение участка в пользу третьих лиц.

Это абсолютный запрет – до снятия ареста правообладатель ни при каких обстоятельствах не сможет:

• распорядиться землей;
• образовать новые земельные участки;
• разделить землю на несколько наделов;
• иным образом перерегистрировать их.

Если недвижимость не конфискована, арест не запрещает владельцу свободно продолжать ею пользоваться.

Узнайте как проводится и какие последствия имеет арест земельного участка должника судебными приставами.

Договор доверительного управления

Доверительное управление (ДУ) землей тоже является обременением. Оно возникает на основании договора между собственником и управляющим. Документ, согласно ст. 1017 ГК, подлежит государственной регистрации.

Лицо, которому доверено управление, действует от лица собственника или иного выгодоприобретателя. В рамках своих полномочий управляющий вправе совершать любые сделки и другие юридические действия, если они отвечают интересам правообладателя.

Суть ДУ как обременения вещных прав собственника земли вызывает среди юристов немало споров. Хотя ДУ подлежит госрегистрации, в законе не указывается, что собственник лишается распорядительных и иных вещных прав – он лишь наделяет ими еще одно лицо (управляющего). Следовательно, ДУ нельзя считать классическим обременением.

Земля в налоговом залоге

Налоговый залог – специфическая форма обременения, которая возникает в отношении земельных участков налогоплательщиков, претендующих на получение рассрочки или отсрочки по налоговым платежам (п. 12 Порядка, утв. Приказом ФНС № ММВ-7-8/683@ от 06.12.2016).

Лицо, желающее получить рассрочку/отсрочку, обращается в налоговый орган с заявлением о предоставлении залога.

После этого между ФНС и заявителем заключается договор о налоговом залоге земли. Согласно ст. 73 , документ оформляется по общим правилам заключения договора о залоге (ипотеке).

Земельный участок становится гарантией обеспечения налоговых обязательств. Без ведома ФНС собственник не сможет распорядиться землей.

В случае неуплаты налога в оговоренные сроки на предмет залога обращается взыскание.

Нотариальный запрет на отчуждение

Согласно ст. 76 , нотариусы вправе накладывать запрет на продажу, дарение, обмен имущества, в том числе земли. Как показывает практика, зачастую это происходит на основании договоров между финансовыми организациями и физлицами, например, при предоставлении крупных денежных ссуд.

В договоре обязательно должно содержаться условие о лишении заемщика права отчуждать землю.

Однако эта позиция не однозначна. Например, Письмо ФНП № 864/06-12 от 28.05.08 подтверждает, что в законодательстве нет указаний на совершение этого нотариального действия. В то же время ст. 76 Основ позволяет налагать запрет только на основаниях и условиях, предусмотренных в законе.

Таким образом, правомерность нотариального запрещения на отчуждение вызывает сомнения.

Ограничения в специальных зонах

В целях охраны окружающей среды, обеспечения сохранности объектов культурного наследия, безопасной эксплуатации недвижимости могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий.

В ст. 105 ЗК перечисляются зоны:

• охраны объектов культурного наследия;
• охраны железных дорог;
• санитарно-защитные;
• затопления и подтопления;
• прибрежных защитных полос;
• особо охраняемых природных территорий;
• охраняемых военных объектов и более 20 других видов.

Решение об установлении зоны принимает в особом порядке специальная комиссия. Это фиксируется в реестре недвижимости и влечет определенные ограничительные последствия для собственников. Например, если воинская часть наложила обременение на земельный участок, определив его как территорию охраняемого объекта, согласно ст. 107 ЗК, собственник больше не может:

• осуществлять на нем строительство;
• пользоваться зданиями и сооружениями;
• иным образом использовать землю, кроме действий, допущенных решением об установлении специальной зоны.

Зоны размещения ЛЭП, газо- и водопровода

Участки, на которых оборудованы линии электропередач, газо- и трубопроводы тоже являются охранными зонами. Степень наложенных на собственников ограничений зависит от некоторых особенностей.

Например, обременение земельного участка под ЛЭП предусмотрено Правилами, утв. . Согласно им, в такой охранной зоне запрещено:

• строить и сносить любые строения;
• заниматься сельскохозяйственной деятельностью;
• садить растения и деревья;
• складировать корма и материалы;
• проводить спортивные соревнования и так далее (в случае высоковольтных ЛЭП).

Любые мероприятия в охранной зоне допустимы лишь с письменного разрешения. Сами собственники не ограничены в распорядительных правах – они свободно продают, дарят и иным образом распоряжаются землей.

Участок, обремененный газопроводом или нефтепроводом, тоже ограничен в использовании, в соответствии с Правилами, утв. Постановлением Гостехнадзора № 9 от 24.04.1992. Без особого разрешения на нем можно проводить сельскохозяйственные работы.

Особое разрешение требуется для:

• строительства;
• высадки деревьев и кустарников;
• сооружения проездов;
• содержания скота;
• обустройства стоянок транспорта;
• осуществления других видов деятельности.

Совершать действия, угрожающие целостности трубопровода (разводить огонь, открывать люки, перемещать спецзнаки), категорически запрещено.

Обычные магистральные водопроводы тоже являются предметом установления охранной зоны. Как правило, охранной считается зона в радиусе 5 метров от такой магистрали. В этом месте запрещена самовольная посадка деревьев, строительство, свалка мусора, обустройство дорог и так далее.

Регистрация ограничений

Регистрация обременения на землю в Росреестре является обязательным условием его действия. Требования о регистрации устанавливаются законом в отношении договоров или решений, на основании которых возникают такие ограничения.

По результатам регистрации сведения о наложенных обременениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это – единственный источник, где посмотреть обременения на земельный участок может любой желающий.

Порядок регистрации предусмотрен положениями . Процедура зависит от вида ограничений. Например, если это ипотека или аренда, договор и обременение по нему регистрирует одна из сторон. Если арест – сведения о нем в порядке межведомственного взаимодействия передаются в Росреестр чиновниками, наложившими его.

Пройдите социологический опрос!

Существует несколько способов, как узнать, есть ли обременение на земельный участок. Все они предполагают получение сведений из ЕГРН. Поскольку он является публичным источником, сведения из него общедоступны.

Надежнее всего обратиться в ближайшее отделение Росреестра и заказать выписку из реестра. Для этого нужно знать адрес надела, его площадь и ФИО правообладателя земли. Аналогичным образом можно запросить документ через МФЦ или направить запрос по почте.

Самый простой способ – проверить обременение земельного участка онлайн. Запросить сведения из ЕГРН в форме электронного или бумажного документа можно при помощи на сайте Росреестра.

Электронный документ обойдется дешевле бумажного – госпошлина за предоставление выписки составляет 300 и 750 рублей соответственно. Уплатить пошлину необходимо заранее.

Обращаем внимание, что пробить участок на обременение по кадастровому номеру через не удастся. Такие сведения в ней не размещены.

Снятие обременения

Исключение из реестра недвижимости сведений о наложенных на участок ограничениях происходит в строго оговоренном законом порядке. Оснований для этого множество: то, как снять обременение с земельного участка, зависит от вида наложенного ограничения.

В число оснований входит:

• окончание срока действия договора аренды, сервитута или несоблюдени условий соглашения;
• исполнение обязательств и погашение закладной при ипотеке или нотариальном запрете отчуждения имущества;
• решение органа государственной власти при обременении специальных зон;
• прекращение исполнительного производства или исполнение обязательства по исполнительному листу и так далее.

Кроме того, снятие обременения с земельного участка в Росреестре возможно по решению суда. Например, если арест судебным приставом был наложен незаконно, должник вправе обжаловать действия чиновника.

Для обжалования нужно подать в районный суд иск, в котором следует подробно описать ситуацию и указать, какие именно действия пристава нарушили закон. Если они будут признаны неправомерными, суд обяжет снять арест.

Посмотрите, как выглядит примерный образец искового заявления о снятии обременения на земельный участок в виде ареста.

Если ограничение возникает правомерно, по договору, процедура снятия обременения происходит таким же образом, как и его наложение: стороны обращаются в Росреестр и подают заявление о погашении записи.

Продажа участка с обременением

Ответ на вопрос, можно ли продать участок с обременением, зависит от его разновидности. По сути, единственное ограничение, которое категорически запрещает сделку купли-продажи, – арест. До его снятия осуществить отчуждение недвижимости невозможно.

Остальные обременения так или иначе допускают куплю-продажу, но с некоторыми особенностями:

• отчуждение участка под ипотекой, залогом или запрещением на отчуждение возможно лишь с согласия залогодержателя/кредитора;
• продажа земли с обременением в виде аренды или сервитута не прекращает их. Право использовать землю сохраняется за третьими лицами в том же объеме и после перехода права собственности к покупателю;
• земли, отнесенные к специальным зонам, могут продаваться без получения разрешения.

Сама процедура купли-продажи каких-либо значимых особенностей не предусматривает. Все происходит по стандартной схеме: заключение договора → подписание передаточного акта → регистрация перехода прав.

Единственное важное условие – уведомление покупателя о наличии ограничений и указание их в документах.

Типовой договор купли-продажи земельного участка с обременением можно посмотреть ниже.

Обременение земельного участка – это ограничение вещных прав собственника. Оно возникает на основании закона, договора или решения компетентного органа. Существует несколько видов обременений, и все они по-разному ограничивают права собственника на землю. Самые распространенные:

• арест,
• ипотека,
• аренда,
• сервитут.

Сведения о них должны содержаться в ЕГРН, иначе они фактически не существуют. Наличие обременений не всегда исключает продажу участка. Абсолютный запрет накладывает лишь арест.

Обременение на земельный участок: как правильно распоряжаться

Последние изменения: Январь 2020

Пока не будут сняты обременения на земельный участок, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или предполагают предварительное согласование с инстанцией, установившей запрет. Если потребовалось снять обременение земельного участка, придется пройти определенную процедуру согласно действующему законодательству. При наличии обременений владелец ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре собственности и выписки ЕГРП. Органом, уполномоченным фиксировать сведения об ограничениях, выступает Росреестр.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

• договор, на условиях которого передают в собственность надел;
• законодательство;
• решение суда.

Принятые виды обременений земельных участков

Установлены следующие запреты и ограничения использования и обременения земельного участка:

1. Запретительные распоряжения по нецелевому использованию земель (например, запрещено возводить промышленные объекты на территории подсобного хозяйства).
2. Публичный или частный сервитут с правом третьих лиц использовать территорию участка. На основании ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведения ремонтных работ на смежной территории, выполнения иных нужд, связанных с соседним участком. Предусмотрена компенсация собственнику за ограничения в правах. По ст. 39.23 ЗК РФ для изысканий, использования природных ресурсов устанавливается обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут возникает на основании распорядительных актов госорганов и муниципальных властей для обеспечения прохода, проезда к водоемам, проведения межи, проведения коммуникаций, прогона скота. Публичный сервитут также предусматривает возмездный характер, если собственник выдвинет такое требование.
3. Арест, с целью обеспечить исполнение судебного взыскания в принудительном порядке. Основанием для ареста станет решение судьи для организации обеспечения по рассматриваемому иску (ст.140 гражданско-процессуального законодательства), либо для имущественного взыскания согласно ст. 80 закона №229-ФЗ при наличии долговых претензий к собственнику. Арест не ограничивает права пользования, но запрещает любые регистрационные действия.
4. Временное ограничение распорядительных действий, на которые добровольно согласился собственник земли (так происходит при оформлении ипотечного кредита на участок). Согласно Гражданскому Кодексу (абз. 2 п. 4 ст. 334), ипотека напрямую связана с установлением залогового обременения, которое обеспечит возврат долга кредитору, если выплаты в его адрес будут приостановлены или прекращены. Сделки с правом собственности возобновятся после завершения исполнения обязательств.
5. Запрет на некоторые действия в отношении земли в связи с передачей ее в длительную аренду (при покупке арендованной земли права покупателя ограничены, пока не истечет заключенный ранее арендный договор сроком более года). На основании ст. 606 ГК РФ, арендаторы временно пользуются или владеют участком на протяжении действия договора с арендодателем. Чтобы арендное ограничение действовало, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, договор регистрируют в Росреестре с внесением записи.
6. Передача земли под доверительное управление, на основании ст. 1017 ГК РФ, предполагает обременение с передачей полномочий по распоряжению недвижимостью управляющему (с правом сделок отчуждения). В законодательстве не установлено прекращение прав собственника при доверительном управлении, однако регистрация договора ДУ уполномочивает других лиц действовать в полноте права и в интересах собственника.
7. Концессионное соглашение предполагает ввод арендных отношений целевого характера. Земля может быть использована концессионером в рамках положений соглашения (коммерческие цели). Концессия основана на оформлении арендного договора в первые 2 месяца с начала действия договоренности. Арендный договор и станет основанием для ограничений в правах.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

• Налоговый залог, при обращении за отсрочкой по налоговым платежам.
• Нотариальный запрет на отчуждение.
• Ограничения в специальных зонах. Например, причисление строения к объектам исторического наследия предполагает распространение ограничений и на землю.
• Обременение в силу проведения линии электропередач, водопровода, газоснабжения. Действия землевладельца на территории особой охраны допускаются только в рамках согласованных с госорганами мероприятий. Исключение составляют сельскохозяйственные работы, не требующие дополнительного согласования. Высадка деревьев, организация мусорки, дорожные работы недопустимы в 5-метровой зоне от прохождения магистралей.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

Этот вопрос важен для покупателя, поскольку обременения серьезно ограничивают спектр действий, которые мог бы предпринять землевладелец:

1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

• территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
• на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

В запросе к Росреестру указывают идентификационные признаки участка – его кадастровый номер или адрес объекта.

Сведения о действующих обременениях находятся в открытом доступе. Получить их может любой заинтересованный человек. Обычно это происходит при намерении приобрести землю, когда важно узнать приобретаемый объем права. Если обременение подтверждается, это напрямую отражается на стоимости покупки. Мало кому понравится, что земельным наделом не удастся воспользоваться в полную силу из-за наличия сервитута или арендатора.

Документом, подтверждающим отсутствие препятствий по наделу, станет выписка ЕГРН. Поскольку обременяющие условия могут быть введены в любой момент, для сделки запрашивают самую актуальную выписку.

Как снять обременение с земли

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Обычно при вводе обременений исходят из конкретного договора, когда собственник изъявляет добровольное согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимают. Если основанием стал судебный акт, его можно отменить по отдельному запросу.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

• нарушение обязательств по внесению платы владельцу;
• воспрепятствование пользованию остальной землей участка;
• несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений;
• ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Что такое обременение на земельный участок?

Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела. Любые виды обременений участков должны быть зарегистрированы в службе Росреестра, поскольку земля относиться к объектам недвижимого имущества. В этой статье можно узнать, какие виды обременений предусматриваются действующим законодательством, и каким образом можно их снять.

Что это такое

Земельные наделы могут передаваться гражданам и юрлицам в собственность, а также во временное или бессрочное пользование. В каждом из этих случаев у владельцев возникает законное право использование земли по целевому назначению (например, земли сельхозназначения могут использоваться только для выращивания продукции сельского хозяйства или иных аналогичных целей). Ограничение прав собственников или владельцев допускаются только в случаях, предусмотренных законом, либо исходя из условий договоров.

Законодательные акты допускают следующие формы обременений на землю:

• запреты и ограничения, установленные в нормативных актах и направленные ограничения отдельных направлений использования участков (например, запрет возводить промышленные и производственные объекты на землях, выделенных для личного подсобного хозяйства);
• ограничения, связанные с возникновением публичного или частного сервитута, т.е. возможность третьих лиц пользоваться чужим земельным наделом;
• запреты и ограничения, связанные с возникновением судебных претензий – арест для обеспечения иска или для обеспечения исполнительных действий;
• ограничения на владение и распоряжение землей, возникающие с согласия правообладателя (например, ипотека при покупке земли в кредит);
• временные ограничения, связанные с заключением арендного договора (при переходе права собственности на землю арендные отношения сохраняются на весь срок действия соглашения).

Таким образом, различные виды ограничений могут возникать напрямую в силу закона, по условиям договоров и соглашений, а также на основании судебных актов.

Исходя из анализа норм ЗК РФ и ГК РФ, можно выделить следующие виды обременений, которые могут устанавливаться на земельные наделы:

• публичные и частные сервитуты;
• ипотечное обременение;
• арендный договор, срок действия которого превышает один год;
• арест, наложенный по судебному акту или постановлению должностного лица ФССП;
• доверительное управление;
• концессия.

В ряде случаев запрет или обременение могут возникать исходя из специального статуса объекта недвижимости, расположенного на участке. Например, объект исторического наследия автоматически накладывает ограничения на соответствующую территорию земли.

Как узнать

Зачем необходимо знать информацию об установленных ограничениях и обременениях на землю? Дело в том, что любое зарегистрированное обременение существенно ограничивает право собственника или владельца на свободное распоряжение наделом, а в ряде случаев и исключительное право пользования. Вот на что может влиять установленное обременение:

• собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
• по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
• на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Любое обременение вступит в силу только с момента регистрации в службе Росреестра. Эта процедура может являться частью гражданской сделки (например, если залог устанавливается при оформлении договора купли-продажи), либо при самостоятельном обращении (например, при заключении соглашения о частном сервитуте). В процессе регистрационных действий данные об обременениях вносятся в госреестр ЕГРН, информация из которого, доступна для всех заинтересованных лиц.

Получить сведения из госреестра ЕГРН о наличии зарегистрированных обременениях может любой гражданин или юридическое лицо. Для этого нужно направить запрос одним из следующих способов:

• непосредственно в территориальное учреждение Росреестра;
• через систему Многофункциональных центров;
• в электронной форме через официальный портал госуслуг.

При обращении указанным способом заинтересованное лицо должно указать в запросе кадастровый номер участка или адрес его месторасположения. Аналогичным образом, при обращении через портал госуслуг кадастровый номер или адрес участка нужно указать в поисковой форме (также можно выбрать интересующий надел через графическую карту страны).

Информация о зарегистрированных обременениях доступна любому заинтересованному субъекту, что является дополнительным способом проверки юридической чистоты сделки. Даже если обременение не препятствует распоряжению землей, оно существенно повлияет на рыночную стоимость земельного объекта (например, продажа объекта с зарегистрированным сервитутом значительно снизит привлекательность участка в глазах покупателей).

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

Как снять обременение

До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:

1. в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
2. расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
3. истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
4. полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
5. вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.

Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.

Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:

• несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
• нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
• устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).

Чтобы снять и аннулировать сервитут в перечисленных случаях правообладатель должен обратиться в судебные учреждения. Аннулирование записи в госреестре ЕГРН будет происходить на основании представленного судебного акта.

Если собственник земли полностью рассчитался по ипотеке, для снятия обременения ему необходимо представить в службу Росреестра платежное поручение и выписку из банка о погашении долга. В этом случае аннулирование записи в ЕГРН будет осуществляться на основании одностороннего обращения правообладателя участка.

Если обременение было установлено на основании судебного акта или постановления должностного лица ФССП, снять его можно следующими способами:

1. если арест наложен в качестве обеспечительной меры на период рассмотрения иска, после положительного завершения процесса он будет снят автоматически;
2. чтобы отменить арест можно предложить суду или судебным приставам иной объект, равнозначный по стоимости (например, квартиру);
3. снять арест можно при нарушении процессуальных правил при его наложении (например, если постановление пристава было вынесено в отношении чужого земельного участка или при наличии долевой собственности нескольких граждан).

Отмена судебного постановления или акта пристава должна быть подтверждена в сведения госреестра ЕГРН. Для этого правообладатель обращается с соответствующим заявлением в службу Росреестра и указывает на причины снятия обременения. С момента внесения данных в госреестра ЕГРН у собственника вновь возникает полноценное право распоряжения своим наделом.

Что такое обременение земельного участка?

Большинство людей задумываются о покупке земельного участка. Цели для этого могут быть разные, одни хотят построить дачу, а другие дом. Очень ответственно и внимательно нужно подойти к выбору земли.

Юристы не рекомендуют принимать поспешные решения и делать скорые выводы. Бывает так, что все условия по приобретению участка полностью удовлетворяют покупателя. И тут нужно задуматься, не спешить оформлять договор о купле продажи.

Важно собрать всю имеющуюся информацию по данному участку земли. Иногда такие участки могут быть с различными ограничениями. А если предыдущий владелец не поставил в известность покупателя, то может начаться множество неприятностей. Как говорится, с приобретением обремененного земельного участка в придачу идет и головная боль.

Обременение земельного участка

Обременение участка – это своеобразное наложение на него различных видов ограничения. Другими словами, собственника или владельца участка ограничивают вправе на пользование им. Продажа такой земли может быть, но вместе с ней все ограничения по участку переходят новым владельцам.

Обременения бывают различными и связаны со многими ситуациями, например, такие ограничения как:

• Сделка о сдаче земельного участка под залог;
• Сделка о сдаче земли в аренду платную или дармовую;
• Арест имущества по различным причинам;
• Ограничение и разрешение на пользование земельным участком третьим лицам.

Важно знать, что любые подобные сделки и манипуляции с земельным участком считаются ограничениями на него. Также обременение сдерживает право владельца на свободное распоряжение своим недвижимым имуществом. Это значит, что большинство сделок и договоров не разрешено законом. Почему рекомендуется узнавать как много больше о земельном участке перед покупкой, иногда продавец не прописывает в договоре, что участок идет с обременениями.

Как налагаются обременения?

Ограничение налаживаемые на имущество подразумевают в себе, что владелец будет исполнять и придерживаться только тех прав пользования землей, которые указаны в договоре. А также прав, которые разрешены по закону и прописаны в Земельном Кодексе. В договоре собственнику прописаны обязательства, которых он должен будет придерживаться.

Обременения налагаются тремя способами и на основании:

1. Законодательством, которое предусматривает ограничения на этом участке земли.
2. Договоров, сделок. Сюда может входить аренда участка и ипотека.
3. Решения суда — это арест, различные виды сервитутов.

Также право собственности земельным участком может быть частично приостановлено на такие виды деятельности:

• Ограничение на аренду земельного участка, его передачу другим лицам.
• Ограничения на продажу участка и установление временных рамок на этот вид деятельности.
• Ограничение на время застройки участка или замораживание уже начавшегося строительства.
• Ограничение на въезд и обживание участка.
• Ограничение на наследство и время вступления в право пользования землей, как наследник.
• Запрещение на различные виды работы, связанные с реконструированием недвижимого имущества на земле и произведения ремонтных работ.
• Ограничение на проведение охоты, рыбалки и сбора растений на определенный период времени.

У владельца имеются определенные обязательства, связанные с выполнением установленных обременений. Также они оказывают влияние не только на определенные виды деятельности на участке, но и на правовые отношение между собственником и государством, а также третьими лицами.

Виды обременений

Ограничения права пользования владельца собственностью бывают нескольких видов:

1. Аренда – это право собственника сдать свой участок земли в пользование другими лицами. Она бывает платной и даровой. Все зависит от заключения договора и желания владельца.
2. Ипотека – это право собственника отдать свою землю под залог государству или банковским структурам. После того как земля отдана под залог, на нее накладываются ограничения, и распоряжаться собственностью владелец сможет только через банк или государственные структуры.
3. Сервитут – разрешение на частичное пользование землей владельца, другими личностями.
4. Арест – он производится в ситуациях, которые стали неразрешимыми. Арест на недвижимое имущество может быть признан в суде и наложен только судьей.
5. Право требования – это ограничение временное. Оно происходит, когда между владельцем и другими лицами возникает спор на почве права собственности недвижимостью.

Существуют еще несколько видов ограничение, которые прописаны в Земельном Кодексе, но встречаются они не так часто.

Сервитут

Сервитутом является право использования любыми лицами земельного участка владельца. Это право может быть основано на частичной оплате или бесплатным, безвозмездным использованием земли. Такое преимущество могут получить лица, у которых этот земельный участок служит проходом на свою землю.

То есть любой человек может взять эту прерогативу, чтобы попасть через определенный участок на свой. И в случае когда другие варианты исключены. Тогда по закону на участок собственника налаживается сервитут.

Эта процедура имеет несколько способов:

• наложение сервитута через договор;
• наложение сервитута через суд.

Рекомендуется в случае с сервитутом, заключать договор. Если владелец отказывается заключать определенные юридические сделки, дело переходит в суд. Большинство дел связанных с такими сделками, признают право третьих лиц пользоваться земельным участком. Тогда владелец может оспорить решение суда, но не всегда оно будет в его пользу.

Поэтому во избежание траты финансов и драгоценного времени, составляется договор. В договоре прописываются все пункты, с которыми согласны обе стороны. Документ заверяется нотариально. Из этого следует, что приобретая недвижимость с таким дополнением, нужно быть готовым ко всему. Особенно придется не только заключать договоры, но и участвовать в судебных тяжбах.

Ипотека

Ипотека представляет собой своеобразный залог под кредит. То есть если владелец берет у банковской структуры денежный кредит на огромную сумму, то под залог он может отдать свой земельный участок. Тогда ограничения ложатся на участок, и любые манипуляции с недвижимым имуществом будут проходить через кредиторов.

В ситуации, когда должник не выплачивает сумму и задерживает на длительный срок минимальные выплаты, банк имеет право изъять у него земельный участок. Также ипотека налагается и на человека, который подписался быть поручителем.

Когда и поручитель не может погасить долг владельца участка, с него взимаются большие штрафы. Деньги от продажи земельного участка и штрафов от поручителя перечисляются в банк на погашение долга.

Если владелец земельного участка решит его продать, он должен будет получить письменное разрешение у банка. Когда банк даст уведомление и согласие на продажу имущества, владелец имеет право оформлять сделку купли-продажи.

Но интересен тот факт, что пункт об ипотеке на земельный участок необязательно включать в договор. И если владелец, не посчитает нужным предупредить об ипотеке покупателя, то она автоматический переходит к новому владельцу. Тогда в ситуации, когда банку потребуется изъять имущество, он его заберет уже у нового владельца.

Существует еще один вид залога, это налоговый. Он взимается с лиц, уклоняющихся от уплаты налогов государству. Такой залог предусматривает собой изъятие недвижимого имущества в определенные сроки. И только в случае непогашения долга. Этот залог налаживает ограничение на земельный участок и запрещает проводить с ним различные сделки. И, значит, сделка по купле продажи не может быть до того времени, пока задолженность по налогам не будет погашена полностью.

Долгосрочная аренда

Договор аренды составляется только в письменном виде и подтверждается нотариально. Арендодатель дает возможность съемщику пользоваться его недвижимостью или земельным участком в определенный период, прописанный в договоре.

Аренда бывает двух типов:

1. долгосрочная – на длительный период времени, превышающий один год и оплата государственной пошлины.
2. краткосрочная – в период до одного года, не требующая регистрации в государственных службах.

Долгосрочная аренда требует регистрации в государственных службах и должна быть заключена только в письменном виде. Арендодатель предоставляет договор, в котором полностью прописаны условия аренды. Если съемщик согласен, договор заключается и заверяется у нотариуса.

После одной из сторон должен явиться в специальную службу, и зарегистрировать аренду. В службе также требуется оплатить пошлину за пользование участком. Если между сторонами возникают конфликтные ситуации или не выполняются некоторые пункты в договоре, то он становится недействительным. Сделка получается расторгнутой.

Также при сдаче участка или недвижимого имущества обязательно должен быть включен план постройки. В плане также указывается площадь территории, которая была сдана съемщику.

Концессия

Это один и самых редких видов ограничения. Он состоит в том, что владелец земельного участка сдает физическому или юридическому лицу землю, за определенную плату. На этой земле съемщик имеет право возводить здания или вести раскопки. А также договором предусмотрено, что после завершения срока аренды, он может пользоваться этим зданием и получать от него прибыль.

Доверительное управление

Это определенный вид обременения, когда владелец передает право правлением собственностью без права обладания ею. Лицо, которому доверили управление, может осуществлять сделки и вести дела, только в интересах владельца. Права, которыми может обладать доверительное лицо в отношении с недвижимым имуществом может определить сам владелец и суд.

Чтобы дать возможность осуществлять управление земельным участком доверительному лицу, требуется составить договор. Также важно зарегистрировать его. Регистрация проходит так же, как и в случае с переходом права собственности от одного лица к другому. Если договор не соблюдается, его аннулируют.

Арест

Одним из самых распространенных ограничений на земельный участок, является его арест. Он накладывается исключительно судом или судебным исполнителем. При аресте запрещается производить различные виды сделок и манипуляций с земельным участком.

Временной период различен, но пока не будет снятия ареста с имущества, владелец не имеет права им распоряжаться. Также в обязанности собственника входит обеспечить полное сохранение движимого и недвижимого имущества.

Регистрация обременений на земельный участок

Все виды обременений должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. После этого они заносятся в единый государственный реестр, где можно их проследить.

В случае, когда с ограниченным земельным участком нужно провести сделку, то владелец или покупатель может взять выписку из этого реестра прав. Важно то, что такая выписка поможет многим лицам избежать приобретения земли с обременением. Требуется знать то, что регистрация происходит по желанию собственника и является обязательной.

Виды специальных зон и запрет на отчуждение имущества

Существуют определенные зоны, возле которых может располагаться земельный участок. Тогда на такой участок будет наложено ограничение. Все зависит от вида зоны, возле которой расположена земля собственника.

Выделяют такие типы зон:

1. Охранная зона – на ее территории расположены водоемы, оздоровительные объекты и различные источники воды. Зона охраняется санитарно-эпидемиологической станцией и защищает данные водоемы. На территории зоны могут также находиться разные гидрологические станции, полезные источники, промышленные объекты.
2. Санитарно-защитная – на площади зоны находятся вредные объекты, приносящие негативные последствия жилым районам. Это такие объекты, которые издают большую вибрацию или повышенный уровень шума. А также объекты повышенного химического производства.

Как узнать, что перед вами земля с обременением?

• В первую очередь нужно изучить всю документацию на земельный участок и поднять единый государственный реестр права. В нем будут зарегистрированы все обременения, которые могли быть на этом участке земли.
• Еще можно воспользоваться всемирной сетью, ввести данные по продаваемому земельному участку и найти всю информацию. Реестр находится в свободном доступе для любого желающего. Чтобы ввести данные в онлайн, нужно узнать номер участка и его адрес. Когда будет полная информация о покупаемой земле, тогда уже можно делать выбор.

Ограничения обременения земельных участков

На земельный участок с обременением существуют некоторые ограничения. Они предусмотрены действующим законодательством и призваны на защиту прав как населения, так и государства. Такие ограничения созданы для того, чтобы избежать неприятных ситуаций. Но в случае если они уже произошли, возместить полный ущерб лицам, попавшим в такие ситуации.

Существуют два вида ограничений, общие и специальные.

Общие ограничения:

• Владелец несет полную ответственность за свой участок и предоставления полной информации по нему.
• Различные виды сервитутов.
• Владельцу запрещается использовать недвижимость, если это наносит вред здоровью человека, окружающей среде и самому участку.

Специальные ограничения запрещают собственнику вести различную несанкционированную деятельность на земельном участке. Сюда включаются и различные разработки по добыче полезных ископаемых.

Выбирая участок для покупки, следует быть очень внимательным. Рекомендуется изучить все возможные документы и ситуации, которые могут принести вред самому покупателю. А также знать все законы в действующем законодательстве, которые смогут защитить в случае непредвиденных негативных сделках. Это также избавит покупателей от мошенников, которые могут попытаться продать землю по любым устраивающим условиям.

Продавцу земельного участка рекомендуется как можно быстрее избавиться от всех ограничений, иначе этот процесс может затянуться на долгие годы. Что принесет большие финансовые растраты и отпугнет потенциальных покупателей, ведь никто не хочет приобретать землю с различными обременениями.

Примеры обременений

Самый распространенный вид обременения, это сервитут. Очень часто бывает, что участок земли находится возле водоемов и рек.

И для того чтобы жители имели доступ к воде, на земельный участок налаживается такой вид ограничения.

То есть жители района, где находится участок, могут обратиться к владельцу и составить договор.

Если владелец не согласен и отказывает в подписании сервитута, жители имеют полное право подать в суд. Тогда в судебном порядке рассматривается дело и принимается решение.

Обременение земельного участка: закон, виды, регистрация и снятие

Особенность владения недвижимостью в том, что право собственности не всегда означает свободное пользование и распоряжение имуществом. Закон предусматривает случаи, когда собственник обладает ограниченным правом относительно своей собственности. Юридическим языком это явление называется обременением. В сущности, оно представляет собой право определенных законом или договором лиц на пользование недвижимым имуществом, находящимся в чьей-либо собственности. Особенностью обременения является его зависимость от недвижимого имущества, а не от конкретного лица. Если право собственности переходит от одного лица к другому, обременение следует за недвижимостью.

Обременительные соглашения

Обременения разделяют по способу возникновения:

• из положений законодательства;
• в силу заключенных договоров.

Друг от друга их отличают основания и момент возникновения. Если обременение возникает из договора, момент его возникновения определен процедурой государственной регистрации. Для обременения по закону момент возникновения определен подписанием соглашения между сторонами.

Природа института обременений состоит в стеснении права собственника с целью защиты иных лиц от нарушения прав. Нередко накладываемые обременения являются способ государственной защиты отдельных граждан или неопределенного круга лиц. Для того чтобы защитить права неопределенного круга лиц, законодательство требует регистрацию обременений.

Виды обременений земельных участков

Нередки случаи, когда собственник земли сталкивается с соседом, который хочет проходить или проезжать через землю собственника на свои владения, так как объездной путь отсутствует либо заставляет проезжать лишний километр. Еще более распространены ситуации, когда источник с водой размещен на одном участке и является единственным для ближайших смежных земель. Соседи, на земле которых нет источника воды, претендуют на право пользования ресурсами смежного землепользователя, а это вызывает конфликты. Именно для таких случаев предусмотрен сервитут. Благодаря наложению сервитута определенные лица получают ограниченное право пользования чужим имуществом.

Сервитут может быть:

• частным;
• публичным.

Частный сервитут накладывается в результате договоренностей между собственником и заинтересованным лицом. Если сторонам удастся прийти к единому мнению, акт об установлении сервитута может предусматривать денежные взносы за пользование участком. Часто собственник категорически против дозволения пользования своей землей. На помощь заинтересованному лицу в такой ситуации придет судебное разбирательство. Если стороне удастся доказать суду, что без установления сервитута никак не обойтись, ограниченное право пользования установят судебным актом.

Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом в публичных интересах. Воля собственника в таком случае значения не имеет.

Ипотека является наиболее распространенным видом обременения.

Она возникает:

• в силу закона;
• в силу договора.

В первом случае ипотека накладывается при заеме денег у банка и использования их для покупки земли при регистрации сделки. В силу договора ипотека возникает при заключении соглашения о приобретении земли с использованием заемных средств с одновременным залогом уже имеющегося в собственности имущества.

В чем заключается сущность этого обременения? Банк предоставляет заемные средства для приобретения имущества, но при условии закрепления за собой права реализовать имущество в случае невозврата всей суммы в определенный срок. Ипотека обязательно регистрируется с целью защиты прав залогодержателя и неопределенного круга лиц, которые могут стать покупателями имущества.

Аренда

Аренда предполагает передачу собственником своей земли во временное пользование другому лицу по договору. Ее особенность, как и других обременений, в следовании за недвижимостью. Если аренда заключена на срок, превышающий одиннадцать месяцев, ее надлежит зарегистрировать. Собственник не лишается права продать землю, сданную в аренду. Неприятностью для покупателя может стать именно долгосрочная аренда. Выгнать добросовестного арендатора не получится и придется мириться с его присутствием на земле до окончания срока договора.

Наиболее некомфортным для собственника обременением является арест. Он прекращает правомочие распоряжения землей полностью и делает любую сделку незаконной. Арестованная земля не может быть продана, сделка по ее продаже не пройдет государственную регистрацию, так как сведения об аресте содержаться в ЕГРН. Арест устанавливается судебными органами в результате противоправных действий собственника: неуплаты налогов, мошенничества, при наличии крупных долгов перед другими лицами.

Доверительное управления — обременение земли, при котором распоряжение землей осуществляется через специальное лицо. Наиболее распространена практика доверительного управления за рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором пользуются физические лица. Чаще всего договоры доверительного управления заключаются между юридическими лицами для осуществления коммерческой деятельности. Доверительное управление регистрируется в органах Росреестра.

Как узнать, есть ли обременение на земельный участок

Все обременения следует регистрировать в Росреестре. Поэтому своевременная бдительность, предшествующая совершению сделки, поможет будущему собственнику купить землю без неожиданных сюрпризов. Внимательно изучите документы, представленные собственником, попросите выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним, а лучше всего закажите ее самостоятельно. Для этого можно воспользоваться официальным сервисом Росреестра, где можно заказать за небольшую плату выписку в электронной форме.

Регистрация обременений

Закон вводит обязательную регистрацию любого обременения. Это делается с целью защиты граждан или организаций, в пользу которых установлено обременение, и для защиты прав лиц, которые могут претендовать на приобретение такой земли. Регистрация проводится по инициативе владельца недвижимости или в результате направления в регистрирующий орган судебного решения или акта приставов. Информация о каждом обременении содержится в базе ЕГРН. Без регистрации обременение не может считаться действующим.

Возможные ограничения прав при обременении земли

Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.

• Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
• Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
• При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
• Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.

Особенности продажи участка с обременением

Продажа земли возможна при наличии таких обременений, как:

• сервитут;
• ипотека;
• доверительное управление;
• аренда.

Обременение имеет привязку непосредственно к объекту недвижимости, а значит, новый владелец вынужден будет столкнуться с последствиями наложенного обременения. Закон обязывает владельца недвижимости при продаже предупреждать покупателя обо всех наложенных обременениях, но, к сожалению, нередко встречаются недобросовестные продавцы, утаивающие факт обременения.

Наиболее безобидным в такой ситуации является сервитут, так как он предполагает лишь право прохода или проезда по установленной зоне участка. Иначе обстоят дела с арендой и ипотекой. Новый владелец арендованного участка может получить вместе с арендатором ряд проблем, которые придется решать в судебном порядке. Покупка ипотечной земли связна с рядом рисков, поэтому, прежде чем решаться на сделку, обратитесь за консультацией к юристу. Доверительное управление в контексте перехода прав довольно безобидное обременение, так как не накладывает на нового владельца никаких ограничений.

Снятие обременения с земельного участка

Чтобы снять обременение с земли, необходимо подать документы в Росреестр, свидетельствующие о прекращении отношений, послуживших основанием для регистрации обременения.

В зависимости от вида обременения необходимо предпринять разные действия.

• Отношения аренды можно расторгнуть досрочно через суд, но практика складывается таким образом, что добросовестного арендатора с земли никто не выгонит. Поэтому придется подождать, когда наступит срок истечения договора, и после этого направлять арендатору соответствующее уведомление. После этого готовить пакет документов в регистрирующий орган.
• Сервитут можно обжаловать через суд или дождаться срока истечения, на который он установлен. Кроме того, можно напрямую обратиться к пользователю сервитута, чтобы заключить соглашение о его снятии.
• Снять обременение ипотеки можно путем полного погашения долга. Для этого нужно после погашения кредита обратиться в банк за подтверждением, после чего предоставить его в Росреестр.
• Обременение на участок в виде ареста накладывается в связи с изданием судом соответствующего решения. Поэтому для снятия подобного обременения необходимо обратиться в суд, который наложил арест и представить сведения о выполнении возложенной обязанности, которая стала причиной ареста. После вынесения решения о снятии ареста необходимо обратиться в Росреестр.

>Как Наложить Обременение На Земельный Участок

Как Наложить Обременение На Земельный Участок

На земельный участок в Раменском может быть наложено обременение и не по инициативе владельца недвижимости, но в этом случае, его обязательно ставят в известность. Так что, во время сделки, все увещевания собственника земли о незнании ограничения в правах считайте наигранными.

В момент государственной регистрации ограничений на земельный участок в Раменском, сведения о нем заносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Покупателю, в случае совершения сделки, стоит запросить выписку из ЕГРП об объекте недвижимости, которая укажет на наличие или отсутствие обременений, а значит, позволит судить о «чистоте» сделки и принять решение о покупке земли или отказаться от нее.

Обременение земельного участка — это

Он является одной из наиболее распространенных форм обременения. Сервитут представляет собой возможность эксплуатировать надел либо его часть другими лицами. Это ограничение устанавливается, как правило, в тех случаях, когда участок одного субъекта включает в себя проход/проезд к территории другого гражданина. Сервитут может предполагать оплату или быть безвозмездным. Он устанавливается только в том случае, если эксплуатация участка без использования надела, принадлежащего иному лицу, невозможна. Сервитут может вводиться по соглашению сторон или в судебном порядке. В первую очередь, заинтересованное лицо должно попытаться заключить договор с собственником. Он оформляется в письменном виде и удостоверяется нотариально. Если сторонам не удается прийти к соглашению, то нужно обратиться в суд.

Обременение земельного участка – это определенные правила эксплуатации надела. Собственник обязан их исполнять. Случаи, при которых вводится ограничение использования земельного участка, предусматриваются в законодательстве или могут определяться соглашением. В качестве основания для установления специальных правил эксплуатации выступают:

Как наложить обременение на земельный участок

Обременение участка и снятие ограничений Это говорит о присутствие компетентными органами и законом условий и запрещений, которые ограничивают использование собственником его земельного, в результате чего он поступает в продажу с некоторыми ограничениями. Именно поэтому перед регистрацией договора необходимо выяснить наличие обременения у выбранного земельного. Понятие «земельный сервитут» Сервитут представляет собой право ограниченно-платного или безвозмездного использования чужого земельного участка. По сути, любой гражданин имеет возможность приобрести право ограниченного пользования другого собственника, в случае, если на свою землю он может попасть только через ваши владения.

Каталог Виды земельного участка Собственник участка в Раменском вправе совершать со своей недвижимостью те действия, которые не противоречат российскому законодательству, но часто они ограничиваются и называются общим термином – обременение. Не многие знакомы с этим определением и уж тем более, не знают особенностей, на которых можно владеть недвижимостью. Под обременением понимают отчуждение земельного в Раменском другому лицу на определенных условиях.

Куда более редким примером обременения является соглашение о концессии. Обычно оно касается зданий и сооружений, однако может применяться и в отношении земли (например, при концессии на добычу ископаемых). Согласно этому виду соглашений собственник или арендатор передает концессионеру право пользования участком за определенную плату. В отличие от аренды концессия заключается с определенной целью, обычно — для возведения здания или сооружения, которым концессионер затем будет пользоваться для получения прибыли.

Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.

Что такое обременение на земельный участок

На запрос в службу Росреестра или Многофункциональный центр заявитель получит на руки выписку ЕГРН. Этот документ будет содержать перечень основной информации по выбранному участку, в том числе форму и вид обременения. Поскольку база данных ЕГРН обновляется в режиме реального времени, для минимизации рисков при совершении сделок, выписку необходимо брать непосредственно при оформлении договора.

• собственник лишается возможности продать земельный участок или сдать его во временное пользование иным лицам (если на участок зарегистрирована ипотека, продажа земли возможно только с согласия залогодержателя);
• по условиям сервитута собственник или арендатор земли вынуждены продавать участок с сохранением правового режима указанного обременения (сервитут сохранит силу вплоть до истечения срока действия);
• на протяжении действия обременения правообладатель может полностью или частично лишаться возможности использовать участок по прямому назначению (например, при передаче земли в аренду собственник не вправе использовать участок, так как это право передано арендатору на возмездной основе).

Что такое обременение земельного участка и для чего оно необходимо

У большинства граждан нашей страны бытует мнение, что ипотека представляет собой кредит. Однако в действительности ипотека – это залог, и необязательно денежный. Даже если есть некоторые финансовые обязательства, они не всегда связаны с объектом недвижимости. При всем этом имущество полностью находится во владении залогодателя. Его права на пользование предоставляемого участка соблюдены юридически.

Нужно сказать, что участок, который был обременен сервитутом, может быть выставлен на продажу. В случае реализации земельного участка все обременения будут переданы новому владельцу. Поэтому обращайте внимание на это условие при покупке земельного участка.

Налоговый залог — способ обеспечения налогового обязательства налогоплательщика, не погашенного в срок. То есть, если налогоплательщик имеет какой – либо налоговый долг, то его имущество оказывается в налоговом залоге. При этом налогоплательщик не может совершать никаких нотариальных сделок. Значит, если земельный участок находится в налоговом залоге, собственник не может продать вам его, пока не уплатит всю сумму налогового долга.

Это означает, что вам продают участок, находящийся в аренде. Такая ситуация вполне возможна, так как передача земли в аренду не прекращает право собственности на нее и не запрещает продажу участка. Так что купив участок, обремененный арендой и придя на него, вы можете обнаружить там хозяйничающего арендатора.

Как правило, публичный сервитут предусматривает свободный проход через участок, но может включать в себя право на покос сена, прогон сельскохозяйственных животных и т. п. Частный сервитут может налагаться либо на основании договора, заключенного с владельцем земли, либо по решению суда. Публичный же устанавливается нормативным актом, который принимает местная или федеральная власть. Примером сервитута, наложенного на федеральном уровне, является право каждого человека находиться на территории леса (но надо отметить, что права на охоту, рубку деревьев или другое использование лесных ресурсов этот сервитут не дает). Ипотека Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека.

• Запрет на отчуждение. Такая мера не дает прав собственнику распоряжаться недвижимостью полностью, так как требуются документы, подтверждающие право собственности, и специальное разрешение третьих лиц, которым принадлежит земля тоже. Запрет может быть наложен при договоре пожизненного содержания, банковского соглашения, договоре о залоге имущества и действовать он будет, пока договорные обязательства не будут выполнены.
• При некоторых видах ограничений человек, даже не осознавая, может нанести непоправимый вред природе, жизни и здоровью граждан.

1. ограниченность правомочий по владению и распоряжению (например, при ипотеке).
2. возложение сервитута, то есть обязанности по предоставлению участка иным физическим или юридическим лицам с целью ограниченного пользования;
3. некоторое сдерживание в пользовании (к примеру, запрещение расположения объектов промышленности на территории охранных зон);

Каким образом происходит наложение обременений? Основаниями к наложению обременений приходятся:

1. договоры (например о долгосрочной аренде и прочие);
2. нормативно-правовые акты, предусматривающие необходимость ограничений в отношении земельного объекта;
3. судебные решения (об аресте, различных сервитутах и другие).

Обременения могут налагаться на основании:

1. закона или подзаконного акта, устанавливающего ограничения на использование земли;
2. договора (ипотека, долгосрочная аренда и т. п.);
3. решения суда (публичный сервитут, арест и т. д.).

В российском законодательстве в качестве обременений земельного участка могут выступать:

1. доверительное управление.
2. сервитут;
3. арест, наложенный по решению суда;
4. концессия;
5. долгосрочная (продолжительностью в год и более) аренда;
6. ипотека;

В таком случае экспертная комиссия выносит решение, в котором отражается масштаб пользования и условия компенсации. Предоставленные для расчета стоимости сведения должны быть достоверными и отражать реальное положение вещей. В противном случае владелец земли может представить перед судом как ответчик.

Обременения и сервитуты относятся к обычным механизмам регулирования земельных отношений. Без них проблематично сочетать интересы собственников земельных угодий с общественными интересами. Имеет место установка следующих ограничений (сервитутов) по отношению к следующим участкам, проходящим через землю другого собственника:

Проверяем обременение на земельный участок — онлайн способы получить всю информацию

Раньше я заказывала электронные выписки на официальном сайте Росреестра, сейчас же пользуюсь его партнерским сервисом Ктотам.про (причины указала в следующем абзаце). Стоимость выписок на обоих сайтах 250 рублей, но в Ктотам.про можно заказать 5 выписок по 150р. Как заказать выписку написано ниже, как заказать пакет выписок — здесь. Ктотам.про берет официальные сведения из ЕГРН, а не из какой-либо своей базы, ведь вместе с выпиской пришлют цифровую подпись регистратора Росреестра (ЭЦП).

Не советую проверять обременение на сайте Росреестра. Объясняю: любое обременение или ограничение на недвижимость проходит государственную регистрацию и внесено в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ст. 131 ГК РФ). Сокращенно — ЕГРН. На свой же сайт Росреестр бесплатную (справочную) информацию из ЕГРН либо обновляет не часто, либо выгружает неправильно. В самом же ЕГРН информация правильная и актуальная, «хромает» лишь информация на самом сайте. Плюс данные иногда не полные. Например, если участок в залоге из-за ипотеки, не показано в каком именно банке. Все это касается и других бесплатных сервисов, они берут те же данные с сайта Росреестра и отображают у себя.

Для приближения нажмите на значок плюса справа; 5) в выпадающем списке слева показана кадастровый номер и адрес участка. Возьмите их их и вводите на сайте Росреестра.

• Кликните по ссылке с адресом участка.Если вы все правильно вводили, но на станице отображаются 2 адреса (например как здесь), то скорее всего один адрес — это адрес участка, другой — это адрес дома на этом самом участке. Кликните на оба адреса и на страницах смотрите на данные.

Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

После выбора подходящего земельного участка не стоит спешить с его покупкой. Первоначально нужно проверить его на наличие различных обременений, которые могут существенно ограничить его использование.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Определение и законодательство

Под обременениями земельного участка понимается наложенные на него запреты и условия, ограничивающие использование. Причем эти ограничения зачастую не снимаются со сменой владельца участка и привязаны к самой земле, а не собственнику.

Под обременением участка могут понимать:

• ограничение земли в обороте (например, нахождение ее в залоге по ипотечному кредиту);
• предоставление ее в пользование другим лицам (например, сервитут);
• ограниченное разрешенное использование (например, запрет на промышленную застройку в природоохранных зонах).

В статье 11.8 Земельного кодекса описываются способы возникновения обременений на участке:

• в п.2 права на бессрочное и бесплатное использование;
• в п.4 особенности договора аренды;
• п.5 – способы установления границ сервитутов.

На местах правовые нормы Земельного кодекса относительно обременений земельных участков дополняются муниципальными законодательными актами.

Основания и способы наложения

Обременения могут накладываться на участок на основании:

• законодательного акта, устанавливающего ограничения на эксплуатацию земли указанной категории;
• договорных отношений между собственником и третьим лицом (например, долгосрочная аренда или ипотека);
• судебного решения (например, установление сервитута или наложение ареста).

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Российское законодательство содержит следующие виды обременений в отношении участков:

1. Сервитут. Данный вид обременений устанавливается, когда необходимо обеспечить доступ третьего лица или группы лиц к участку. Сервитут может выражаться в виде права на проход/проезд по участку (например, если через участок идет дорога к водоему); право на прокладку коммуникаций (например, газопроводных труб или линий электропередач); право на пользование участком в целях мелиорации, выпаса или прогона скота. Сервитут бывает частным (налагается в интересах определенного лица) публичным (в интересах группы лиц). Сервитут может накладывать на определенный срок (например, на время проведения ремонтных работ) или на неограниченное время.
2. Ипотека (залог). При нахождении участка в ипотеке он ограничен в обороте, так как находится в залоге у финансовой организации, выдавшей деньги под его покупку. Заключение сделок купли-продажи участка допускается в данном случае только с согласия банка-кредитора.
3. Долгосрочная аренда (на срок от года). По закону договора аренды, заключаемые на срок от года должны регистрироваться в Росреестре. При наличии такого обременения владелец вправе отчуждать права на участок, но договор аренды продолжит свое действие после сделки купли-продажи. Этот факт нужно учитывать потенциальному покупателю.
4. Концессия. Этот вид обременений имеет схожий смысл с договором аренды. Согласно ему, собственник передает концессионеру участок в пользование за определенную плату. Обычно такой договор заключается для возведения здания и сооружения и дальнейшего получения прибыли.
5. Судебный арест в рамках исполнительного производства. Обычно он накладывается из-за долгов собственника. Предполагается, что данный участок будет продан на торгах, а вырученные средства списаны в счет образовавшейся задолженности. Поэтому собственник не имеет прав на продажу и отчуждение участка в рамках других договоров.
6. Доверительное управление. Обременение предполагает, что эксплуатацией участка занимается назначенный управляющий.
7. Изъятие участка для государственных нужд.
8. Обременения, связанные с недвижимостью на земельном участке, имеющей статус памятников культуры.

Как узнать обременения?

Если в отношении участка действуют некие обременения, то отметка об этом должна быть внесена в единый реестр прав (сейчас это ЕГРН). Ответственен за ведение указанной правовой базы Росреестр.

Информация из ЕГРН может быть получена любым заинтересованным лицом и является открытой.

Поэтому проверки участка на наличие обременений – неотъемлемый этап перед заключением сделки купли-продажи.

Информация о наличии обременений содержится в Публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения нужных сведений достаточно ввести в поисковую строку кадастровый номер земельного участка.

Но полученная здесь информация подходит только для личных целей заинтересованного лица и не служит официальным документальным подтверждением факта отсутствия ограничений.

Справку об отсутствии обременений или выписку из ЕГРН можно получить одним из следующих способов:

1. Обратиться в региональное отделение Росреестра.
2. Через МФЦ.
3. Подать запрос в электронном виде или направить его по почте.

Для этого подается заявление на получение выписки из реестра с указанием кадастрового номера участка, прикладывается копия паспорта заинтересованного лица и квитанция с оплаченной госпошлиной. Выписка предоставляется в формате электронного или бумажного документа.

Выписка содержит актуальную информацию о кадастровом учете и правоустанавливающие сведения. Также здесь будут указаны все обременения, которые действуют в отношении участка.

Информация о наличии или отсутствии обременений должна содержаться в свидетельстве о собственности на земельный участок. Но лучше дополнительно себя обезопасить и запросить актуальную выписку из ЕГРН как минимум за месяц до сделки.

Договор обременения

Так как наложение обременений подлежит обязательной госрегистрации, то стороны должны оформить свои правоотношения в договорной форме. В зависимости от вида обременения они заключают:

• договор аренды или концессии;
• договор доверительного управления;
• ипотечный договор.

Такие договоры должны четко идентифицировать стороны отношений: заемщика и банка, собственника и арендатора, владельца и концессионера.

Они должны содержать подробные сведения о земельном участке: его площадь, кадастровый номер, разрешенное использование и пр.

Помимо общих стандартных пунктов в указанные договоры вносят информацию о сроках действия обременения и порядка его снятия (например, после внесения последнего платежа по кредиту). В договоре обременения должны быть также прописаны основания для его наложения.

Если обременения накладываются по решению суда (например, речь идет об исполнительном производстве или сервитуте), то заключение договора не требуется.

Единовременную выплату из накопительной части пенсии — как ее правильно оформить?

Всю нужную вам информацию об оформлении пенсии вы найдете в нашей статье.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Порядок снятия обременения с участка земли зависит от вида ограничения. Если речь идет об установленном сервитуте, то собственнику необходимо:

1. Достигнуть договоренности с обладателем частного сервитута и снять ограничение через подписание соглашения.
2. Обратиться в суд для отстаивания своих интересов. Если суд встанет на его сторону, то с постановлением судебного органа нужно обратиться в Росреестр и исключить информацию о сервитуте.
3. Если сервитут установлен на ограниченный срок (например, на время ремонта объездной дороги), то никаких дополнительных действий предпринимать не нужно. Обременение будет автоматически снято после окончания срока действия сервитута.

Когда речь идет об аресте земельного участка за долги, то необходимо:

1. Оплатить задолженность и принести платежные документы к судебным приставам-исполнителям которые ведут дело должника. Второй вариант – оспорить образовавшуюся задолженность через суд и принести в ФССП постановление судебного органа.
2. Приставы самостоятельно должны подать информацию о снятии ареста.

Если обременение связано с ипотечным кредитом, то заемщику нужно:

1. Внести последний платеж по ипотечному кредиту.
2. Получить в банке справку об отсутствии задолженности и написать заявление с требованием снять обременение с земельного участка.
3. Обременение снимается при личном визите в Росреестр представителя банка и собственника участка.

После снятия обременения собственнику стоит запросить актуальную выписку из ЕГРН, которая подтвердит отсутствие ограничений по использованию участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»