Продажа квартир через банк

Как продать долю в квартире банку

1 741 просмотров

Квартиру, находящуюся в долевой собственности, продать проблематично. Хорошо, если у всех собственников одна цель — реализовать жилье, но если кто-то из совладельцев противится продаже, не дает согласие на отчуждение имущества в пользу третьих лиц или же покупатели не находятся, есть выход — продать долю квартиры банку. Суть сделки заключается в получении наличности под залог имущества, но нужно знать некоторые нюансы. Не каждую жилплощадь банк готов купить. В исключительных случаях, когда финучреждение усматривает в сделке выгоду, возможно заключение договора купли-продажи между владельцем доли и банком.

Можно ли продать долю в квартире банку

Реализовать долю в квартире с привлечением кредитно-финансовой организации можно одним из способов:

1. Путем заключения договора кредитования, в котором доля станет залоговым имуществом. Такая сделка возможна, если потенциальная выгода для банка будет выше, чем величина кредита. Существует ограниченное количество банков, выдающих такие займы. В их число входит Сбербанк, ВТБ. Однако существует ряд иных кредитных, инвестиционных образований, которые дадут деньги под залог недвижимости с целью последующего «выживания» совладельца из квартиры. Стоит быть готовым, что ставка по таким займам высока и составляет 14-22% годовых.
2. Заключением договора купли-продажи. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вольны заключать договор по своему усмотрению. По содержанию документ не отличается от соглашения, заключенного между физлицами, кроме того, что покупателем является не гражданин, а отделение банка в лице представителя.

При продаже доли банку стоимость доли будет ниже, чем сумма, которую можно получить при продаже квартиры целиком и последующем разделе сумы между содольщиками. Прежде чем решиться на сделку, следует попытаться решить вопрос продажи с иными владельцами.

Основная цель, преследуемая сторонними кредиторами не из числа крупных банков — получить максимальную выгоду от последующей продажи проблемного жилья целиком. Для этого придется «выживать» остальных содольщиков, и в ход идут нелицеприятные способы. Например, в выкупленной доле устраивается продолжительный ремонт, происходит сдача жилья внаем вопреки несогласию жильцов. Поэтому выкуп доли лицами, проживающими в квартире, выгоден всем содольщикам.

При невозможности достичь договоренности взятие кредита — один из законных способов продать долю в квартире банку.

Продажа доли квартиры через ипотеку

Перед обращением в банк необходимо удостовериться, что в случае невыплаты кредита организация займется отчуждением доли квартиры.

Если доля недвижимости не является залоговым имуществом, то, согласно ст. 69 закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в первую очередь взыскание будет обращено на имущество в виде денежных средств на счетах, а если их окажется недостаточно — то на иное имущество. В соответствии с п. 6 указанной статьи, если имущество принадлежит заемщику на правах долевой собственности, взыскание обращается на его долю, если это не противоречит закону.

При желании получить деньги взамен доли, следует указать, что именно на нее следует обращать взыскания в первую очередь.

Какое имущество не может являться предметом залога

Накануне выдачи кредита банк-кредитор тщательно проверяет историю получения доли собственником, определяет, кому принадлежат остальные части недвижимости. В некоторых случаях юридическое лицо не имеет законных оснований получить средства обратно.

Согласно ст. 336 ГК РФ, предмет залога — любое имущество (вещи, имущественные права), кроме тех, на которые не может быть обращено взыскание, а также неразрывно связанных с личностью заемщика.

К такому имуществу, согласно ст. 79 закона №229-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ, причисляется жилье (или его часть), если для заемщика или членов его семьи оно является единственным помещением, пригодным для проживания. Из этого правила есть исключение: если недвижимость — предмет ипотеки, то есть сам объект приобретался на средства, полученные в банке, его могут изъять независимо от числа прописанных лиц, даже если среди них есть несовершеннолетние.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, потребуется согласие на сделку органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Такие сделки для банка нежелательны, поскольку одобрение ООП получить проблематично, они не допустят возможной потери жилья подопечным.

Как продать банку долю в квартире

В первую очередь необходимо оценить рентабельность жилья. На практике кредиты, в которых залогом является незначительная доля жилья, выдаются крайне редко, поскольку ее последующая реализация затруднительна и затратна. Однако если речь идет о значительной части квартиры, в которой остальная доля принадлежит заемщику, сделки оформляются охотно.

Пример 1

Гражданка С. и гражданин М. расторгли брак. В супружестве ими была совместно куплена квартира, в которой они выделили доли по ½ каждому. После развода жена не согласилась покинуть квартиру, а предложила мужу продать его долю, однако средств на выкуп не имела. Она обратилась в Сбербанк с просьбой об оформлении ипотеки на выкуп доли в квартире, где С. станет полноправной хозяйкой. Проверив платежеспособность С, сотрудник банка одобрил кредит. В данном случае при неуплате доля перейдет финучреждению. В случае сложных жизненных обстоятельств хозяйка сможет продать банку оставшуюся долю по заниженной цене, а организация реализует ее по стоимости, покрывающей все издержки.

Заключая договор займа, финансовые организации удостоверяются, что предоставляемая доля — последняя «частица», после выкупа которой обратившийся станет ее полноправным владельцем.

Пример 2

Внук А., получивший 1/6 долю квартиры в наследство, решил ее продать, но покупателей не нашлось. Он обратился в Сбербанк с просьбой о выдаче кредита под залог недвижимости, однако ему отказали, поскольку последующая реализация такой части невозможна. А. обратился к частной фирме по выдаче кредита под большой процент. Сумма займа составила 30% от реальной стоимости доли. А. не выполнил обязательства, и имущество в договорном порядке перешло кредитору. Интерес последнего заключался в принуждении к продаже второго владельца своей части имущества (5/6 долей) по заниженной цене.

Если банк дорожит чистотой репутации, заключение с ним договора с «подтекстом» последующего выселения остальных жильцов невозможно. Такие сделки с легкостью оформят финансовые организации, специально для этого созданные.

Условия перехода доли финучреждению

Чтобы доля квартиры перешла в собственность банка, необходимо соблюсти правила ст. 348 ГК РФ:

• дождаться, пока сумма неисполненного обязательства составит более 5% от стоимости залога;
• не выполнять условия договора в течение периода от 3 месяцев.

Совокупность указанных условий дает банку основания для обращения взыскания, если договором залога не предусмотрено иное.

Также существует понятие систематического нарушения сроков. Даже незначительная просрочка, повторившаяся не мене 3 раз в течение 12 месяцев, является основанием для обращения банка в суд.

Процедура

Отчуждение доли при неисполнении условий кредита производится исключительно в судебном порядке, если имущество является единственным для проживания (ст. 349 ГК РФ).

Если у залогодателя имеется альтернативное жилье, а на долю обращено взыскание во внесудебном порядке, финансовая организация обязана направить уведомление о начале обращения взыскания.

Реализация такого имущества возможна по истечению 10 дней с момента получения должником уведомления о продаже.

Через суд

Возникновение просрочки является основанием для обращения банка в суд. Финучреждение подает иск на неплательщика с целью отчуждения заложенной недвижимости. Если имущество является залоговым, у кредитора не возникает проблем с получением соответствующего исполнительного листа. Последний передается в отделение Федеральной службы судебных приставов. На его основании начинается исполнительное производство.

Пристав выяснит место работы должника, осуществит мероприятия по убеждению добровольно выполнить обязательства. При неисполнении — выявит имущество, на которое будет обращено взыскание.

В качестве предупредительной меры на недвижимость накладывают арест. Если доля в залоге, а выплаты по кредитному договору не производятся, ее реализуют на торгах. После покрытия издержек (помимо кредита, штрафов, вычитается исполнительский сбор в размере 7%, но не менее 1 тыс. руб. согласно ст. 112 закона №229-ФЗ) оставшаяся сумма передается должнику.

Как продать долю банку по договору

Стоит уточнить, что купля-продажа квартир не является основной деятельностью финучреждений, их предназначение аккумулирование финансовых активов с целью получения прибыли. Однако в случаях невыплаты ипотечного кредита банк охотно рассмотрит возможность выкупа доли квартиры с целью последующей реализации целого объекта.

Пример. Гражданка С. обратилась в банк за ипотекой с целью выкупить ¼ доли квартиры у сестры. ¾ принадлежало ей. При ухудшении финансового положения С. не смогла выплачивать кредит, и обратилась в банк с просьбой выкупа ее доли. Сумма, предложенная организаций, составила 80% от рыночной стоимости квартиры, однако С. срочно понадобились деньги, и иные варианты она рассматривать не захотела. В итоге был заключен договор купли-продажи доли квартиры с банком.

Для продажи имущества банку необходимо:

1. Обратиться в кредитно-финансовую организацию, получить согласие на сделку.
2. Провести оценку стоимости доли. В финучреждениях работает оценщик.
3. Проанализировать соотношение стоимости доли и суммы долга с учетом процентов.
4. Оформить и подписать договор, передаточный акт.
5. Осуществить переоформление недвижимости на нового собственника — финучреждение.

Правила заключения договора с банком

По общим правилам собственник доли обязан предупредить остальных содольщиков о продаже своей части недвижимости (ст. 250 ГК РФ). Если покупатель — банк, речь идет о продаже недвижимости, где содольщик один, поскольку иное имущество организация не приобретет.

Договор оформляется по общим правилам и подлежит нотариальному заверению. В нем указываются данные:

• дата, место подписания документа, сведения об обеих сторонах;
• правоустанавливающие документы на объект;
• отличительные характеристики жилья: этажность здания, площадь всей квартиры и доли в частности, количество комнат;
• стоимость доли, порядок осуществления уплаты;
• технические параметры объекта;
• кто прописан в квартире, в какие сроки жильцы покинут помещение;
• обязательства по оформлению передаточного акта;
• условия разрешения споров;
• подписи сторон.

Образец договора купли-продажи доли квартиры физического лица с банком

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры физического лица с банком При составлении договора необходимо предварительно проконсультироваться с юристом, получить одобрение уполномоченного сотрудника банка.

Документы

При обращении в банк необходимо предоставить:

• ранее заключенный договор кредитования;
• удостоверение личности;
• свидетельство о праве собственности на реализуемою долю;
• техпаспорт;
• справку о количестве лиц, зарегистрированных в объекте;
• доказательства того, что у заемщика нет долгов по коммунальным платежам (не обязательно);
• документ с указанием оценочной стоимости квартиры.

После подписания и заверения договора недвижимость переходит в собственность банка.

Расходы

Помимо расходов на услуги юриста, заемщику придется оплатить НДФЛ.

Для лиц, владеющих объектом менее 5 лет и получивших долю по договору купли-продажи, кредитования, сумма налога составит 13%. Если же имущество было подарено, получено в наследство или по договору пожизненного содержания, приобретено в результате приватизации, срок владения сокращается до 3 лет, по истечении которых налог платить не нужно. Такой же срок действует для граждан, получивших долю до 01.01.2016 г.

Базу налогообложения можно снизить, воспользовавшись вычетом в 1 млн. руб., или уменьшив ее на сумму затрат на приобретение (они должны быть подтверждены документально).

Стоимость услуг нотариуса составит 0,5% от цены договора.

Такие сделки заключаются банками с осторожностью, подлежат тщательной проверке, поскольку задача заемщика — не «уйти в минус» после приобретения доли.

Продать долю квартиры банку — значит взять кредит и дождаться его просрочки или заключить договор. Первый вариант возможен при сотрудничестве с «мелкими» кредиторами, направленность которых — выкуп долей и выселение жильцов. Полноценная покупка предполагает заключение соответствующего договора, прозрачного для обеих сторон.

Прежде чем решиться на продажу, опишите проблему юристу сайта ros-nasledstvo.ru, приведите максимум сведений о сложившейся ситуации, и задайте вопросы: возможна ли реализация доли в квартире, как правильно оформить договор, можно ли продать банку незначительную долю недвижимости, какие существуют альтернативные способы решения проблемы? Консультация бесплатна для всех посетителей портала. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (3 оценок, среднее: 4,67 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Иногда случаются ситуации, когда вам необходимо избавиться от залоговой недвижимости, и вырученные средства пустить на погашение действующей задолженности. Это актуально при изменении заработка или переезде.

Вы хотите узнать, можно ли продать свою квартиру банку? Отвечаем: можно, но только в том случае, если она служила обеспечением для какого-либо кредита, оформляемого в одном из его отделений.

Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере: допустим, вы брали целевой или нецелевой ипотечный кредит под залог своей недвижимости. Вы как добросовестный заемщик исправно платили по кредиту, а затем ваше материальное положение резко ухудшилось, и единственная возможность продолжать вносить платежи – это передать залог банку на продажу, погасить задолженность и на остаток средств подыскать другое жилье.

Другой вариант – если вы приобрели квартиру в своем городе по ипотеке, а через некоторое время обстоятельства вынуждают вас переселиться в другой регион. В этом случае вам нет смысла платить за квартиру, в которой вы не сможете жить, и поэтому ее также можно переоформить на банк.

В обоих случаях банку выгодно пойти вам на встречу и самостоятельно заняться реализацией жилья, т.к. таким образом он не потеряет свои деньги, и сохранит себе клиента с положительной кредитной историей. Помните, что нельзя самостоятельно проводить операцию купли-продажи с квартирой, которая является кредитным обеспечением, это нарушение кредитного договора.

Все изменения должны происходить под строгим контролем банковского специалиста. Без разрешения банка вы не сможете продать квартиру по той простой причине, что её владельцем является банк, и закладная на жилье находится также у него.

Есть два варианта продажи квартиры в ипотеке: либо вы находите покупателя сами, либо передаете это дело банку. Второй вариант более предпочтителен, т.к. он освобождает вас от сбора бумаг, оценки недвижимости и поиска покупателя. Все, что вам нужно — это вовремя выписать из квартиры себя и свою семьи, т.к. без этого продажа недвижимости будет невозможной, подробности вы найдете .

К примеру, такая практика очень активно реализуется в банке ВТБ 24, где на официальном сайте есть витрина залогового имущества. Покупателям выгодно приобретать такое жилье, потому что оно юридически «чисто» оформлено, и для него действует специальная программа кредитования со сниженной ставкой, подробности в этой статье.

Надеемся, наша статья помогла вам определиться с вопросом, можно ли продать квартиру банку

Рубрика «вопрос-ответ»

2018-08-25 15:18 СветланаВзяла ипотеку за счёт материнского капитала, сейчас жизненнее обстоятельства изменились. Как можно аннулировать ипотеку? Жить есть где.Посмотреть ответ Скрыть ответ КонсультантСветлана, по вопросу об отказе от ипотеки написана отдельная статья, ознакомиться с ней можно по ссылке https://kreditorpro.ru/kak-mozhno-otkazatsya-ot-ipoteki-i-vernut-dengi/ 2018-10-22 15:16 АлесяЗдравствуйте! Можно ли продать квартиру банку, которая покупалась через ипотеку этого банка, и уже успешно выплачена? Находится в собственности физ.лицаПосмотреть ответ Скрыть ответ КонсультантАлеся, нет, если вы уже не являетесь должником, то продать недвижимость банку нельзя. Вам нужно самостоятельно искать покупателей через газеты, интернет-порталы, риэлторов и т.д. 2019-05-24 02:41 ТамараЗдравствуйте, могу ли я взять в банке кредит в 1,500 мнл. рублей, и сразу же отписать квартиру банку, при том что я ранее проходила процедуру банкротства? Но на сегодняшний день квартира находится в моей частной собственности, и принадлежит мне по документам.Посмотреть ответ Скрыть ответ КонсультантТамара, после процедуры банкротства, к сожалению, все банки будут вам отказывать в кредите. Это один из существенных минусов данной услуги 2019-05-22 11:31 НатальяЗдравствуйте! нахожусь в декрете, не могу платить за ипотеку и переехала в другой регион к родственникам. Что нужно чтобы банк сам занимался продажей квартиры? мне она не нужна . платила своевременно в течении 2 лет. ипотека на 20 лет. в договоре поручитель моя сестра, она тоже в декрете. какие документы нужно предоставить?Посмотреть ответ Скрыть ответ КонсультантНаталья, сам банк ничем заниматься не начнет. Вам нужно обратиться в то банковское отделение, где вы обслуживаетесь, встретиться с кредитным специалистом, объяснить ситуацию и писать заявление о желании продать квартиру с участием финорганизации

Арестованные квартиры банков выставленные на продажу

Арест квартиры – это один из типов обременения, возможность наложения которого существует при задолженности перед банком.

В этом случае собственник не имеет возможности реализовать, подарить либо сделать любые иные юридические действия с собственной недвижимостью.

В результате можно встретить арестованные квартиры банков, выставленные на продажу самими финансовыми организациями.

Оглавление:

• Почему квартира попадает под арест
• Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка
• Залоговые квартиры от банков в Москве
• Продажа залоговой недвижимости на торгах
• Продажа квартир от Сбербанка с аукциона
• Как и где проводятся торги
• Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры у банка

Почему квартира попадает под арест

Основной причиной реализации арестованных квартир является ситуация, когда квартира находилась в ипотеке, а должник своевременно не выполнил свои обязательства по кредиту.

В результате банк обращается в суд, чтобы отобрать недвижимость у гражданина или организации за долги. Но наблюдается это только в тех ситуациях, когда сумма задолженности накопилась значительная, в противном случае суд не удовлетворяет исковое заявление.

Стоит знать: существуют и иные причины, по которым квартиры изымаются из собственности и на них накладывается арест. Так, это происходит по причине задолженности по уплате налогов, в результате раздела имущества либо иных ситуаций подобного рода. В этом случае все действия осуществляются судебными приставами на основании решения суда.

Как купить ипотечную квартиру в залоге у банка

Нередко покупателей отталкивают предложения по покупке жилой квартиры, на которой лежит обременение ипотеки.

Однако при грамотном подходе к этому процессу, выиграть могут обе стороны.

Прежде всего, покупатель должен самостоятельно узнать в банке, не имеют ли они возражений по продаже конкретной квартиры. Это обусловлено тем, что именно он должен будет осуществлять действия, направленные на снятие обременений.

Для этого требуется проверить:

1. Возложено ли на недвижимость двойное обременение. Некоторые владельцы умудряются взять дополнительный кредит, в результате чего претензии на квартиру будет иметь еще и другая финансовая организация.
2. Наложен ли арест либо запрет на осуществление регистрационных действий на недвижимость. Все данные об этом получаются в виде выписки, взятой из Единого госреестра (ЕГРП). Взять подобный документ можно посредством Росреестра, МФЦ либо портала Госуслуги.

Но это все крайне проблематично и затруднительно. Другим более простым вариантом считается покупка конфискованных квартир в самом банке. Это обусловлено тем, что залоговое имущество переходит в собственность финансовой организации по решению суда.

Большинство банков, которые занимаются выдачей ипотечных займов, имеют большое количество конфиската в виде недвижимости, которую забрали за долги. Обычно средняя стоимость подобных объектов имеет цену ниже рыночной и размер скидки выставленных на продажу квартир составляет до 15%.

Обратите внимание: покупая такую недвижимость у банков, продавец имеет дело непосредственно с юридическим лицом, которое регулярно проверяется контролирующими органами. Это сводит возможные риски подобных сделок к минимуму.

Приобретение такой квартиры осуществляется в следующем порядке:

1. Сначала между банком и покупателем заключается предварительное соглашение. Этот документ должен быть заверен нотариусом в присутствии должника, представителя финансовой организации и покупателя.
2. Дальше банк предоставляет несколько ячеек, где в одну кладут средства для погашения займа, а во вторую — деньги для должника (с учетом суммы, уплаченной для погашения ипотеки).
3. Если возражений никаких не наблюдается, составляется договор купли-продажи и посредством Росреестра регистрируют нового собственника, а деньги из ячеек передаются предназначенным сторонам.

Залоговые квартиры от банков в Москве

В столичном регионе количество реализуемых квартир с обременением — самое большое по стране.

Поэтому перед покупкой важно проверять интересующие объекты.

В противном случае это может привести к получению квартиры, которая находится в залоге либо на неё оформлена ипотека. Это является поводом для признания сделки купли-продажи недействительной.

Продажа залоговой недвижимости на торгах

Когда недвижимое имущество было арестовано и изъято у должника, его выкуп осуществляется на торгах в открытой аукционной площадке.

Проводится это в течение нескольких месяцев после того, как был наложен арест.

Обычно список такой недвижимости можно найти, воспользовавшись сайтом ФССП по городу Москве либо в регионах. В них указывается информация о реализуемых объектах, а также их точный адрес.

Первоначальной стоимостью по закону является сумма, указанная в исполнительном листе или в соответствующем решении суда. За счет этого стартовая, а также рыночная цена обычно существенно различается.

Возьмите на заметку: состоявшимися признаются торги, где принимало участие 2 и больше покупателя, которые вносили собственные надбавочные предложения к изначальной стоимости. Во всех остальных ситуациях торги считаются несостоявшимися.

Дальше повторно назначается проведение торгов, но цена от прежней снижается на 15%. Для этого приставы отправляют заявление в суд, который принимает соответствующее решение.

Продажа квартир от Сбербанка с аукциона

В случае образования задолженности у заемщика, Сбербанк изымает у него залоговое имущество, обратившись с исковым заявлением в суд.

После соблюдения всех формальностей, представитель банка заключает с должником договор, где указываются схемы, по которым происходит продажа имущества. Обычно это происходит посредством интернет-торгов на собственной площадке финансовой организации.

Для принятия участия в подобных торгах требуется пройти регистрацию, а также внести первоначальный взнос. Средняя продолжительность таких продаж варьируется в пределах 3-6 месяцев.

При невозможности реализовать в один заход, повторно реализацию проводят спустя 30 дней.

Как и где проводятся торги

Обычно торги проводятся на открытых площадках ФССП. Чтобы на них попасть, предварительно требуется стать их участником.

Для этого, после выбора посредством сайта интересующей квартиры, происходит заключение договора непосредственно с продавцом о внесении задатка. Его размер указывается в описании конкретного объекта.

Так делают все участники торгов, а тем, кто проигрывает, эта сумма возвращается в полном объеме.

Когда покупатель победил, но после этого отказался покупать квартиру – по правилам его задаток остается у продавца.

Всего же после внесения задатка требуется предоставление следующих документов:

• заявка для участия, заполненная в специальной форме;
• платежные документы, где присутствует отметка от банка для подтверждения факта внесения задатка;
• копия паспорта;
• опись подаваемых бумаг, где обозначена дата, а также время отправки заявки;
• конверт, в котором содержится лист бумаги, где указана сумма сделки, превышающая стартовую. Его требуется хорошо запечатать.

В день торгов все документы участников проверяются, по результатам чего человека допускают либо нет. Отказ можно получить только в случае отсутствия либо некорректности сданных документов.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры у банка

При приобретении залоговой квартиры есть ряд негативных сторон:

• длительность процедуры;
• возможность предыдущих владельцев через суд оспорить продажу;
• отмена сделки с потерей средств, если предыдущим собственником для покупки был использован материнский капитал.

Но существуют и определенные положительные стороны:

• качество недвижимости (банки, выдавая кредиты, не берут в залог рухлядь);
• юридическая чистота сделки;
• более низкая стоимость квартиры.

Когда люди, у которых недвижимость находится в залоге у банка, не возвращают кредит, финансовая организация через суд арестовывает её. После этого, посредством открытых торгов, квартира реализуется.

Обычно такие объекты покупаются по стоимости ниже рыночной, что делает их привлекательными.

Рассказываем о том, сколько можно сэкономить на покупке залоговой недвижимости банков Фото: Семен Лиходеев/ТАСС

Купить квартиру можно не только у частных лиц и застройщиков. Куда дешевле в сравнении с аналогичными рыночными предложениями реализуется недвижимость, по тем или иным причинам конфискованная у бывших собственников. На аукционах, публичных торгах и в базах залогового имущества выставляют не только квартиры. Иногда там продают загородные дома, садовые участки и коммерческую недвижимость. Вместе с юристами разбираем основные преимущества и недостатки покупки банковского конфиската.

К категории залоговой недвижимости банков относятся те объекты, которые приобретались с привлечением заемных средств. «Действует правило: если заемщик по ипотечному договору перестает выплачивать долг по кредиту, банк или иная кредитная организация вправе изъять и реализовать залоговую недвижимость», — говорит адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. Для справки: долг россиян по ипотеке достигает 5,9 трлн руб.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на такое имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера стоимости заложенного имущества, объясняет юрисконсульт офиса «Таганское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Иван Лабека.

Среди предложений о продаже залоговой недвижимости есть действительно выгодные варианты. Купить такое жилье можно несколькими способами. При этом разные схемы приобретения отличаются неодинаковой степенью риска.

На аукционе банка

Залоговую недвижимость банки продают в основном на аукционах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. При такой схеме недвижимость продается с добровольного согласия должника — банк-кредитор договаривается о реализации заложенного имущества во внесудебном порядке. «Скорее всего, в ближайшие годы аукционы будут проводиться чаще, поскольку банкам так или иначе надо избавляться от такой недвижимости», — говорит Старинский.

Все участники аукциона вносят задаток в размере не более 5% от начальной цены продажи залогового имущества. Проигравшим этот задаток возвращается в полном объеме, а у победителя он идет в счет будущей покупки. «При этом стоит отметить, что торги выигрывает лицо, предложившее наиболее высокую цену за продаваемую недвижимость. Начальную цену лота определяет независимый оценщик», — добавляет Александр Тарасов. При этом если стоимость оценки явно существенно ниже рыночной, это может свидетельствовать о рисках, связанных с продаваемой недвижимостью и организацией торгов, предупреждает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

Приобрести имущество проблемных заемщиков со значительной скидкой по такой схеме вряд ли удастся. «Банки стараются реализовывать такую недвижимость по более или менее рыночной цене», — объясняет Евгений Корчаго. А в результате азартной борьбы стоимость объекта в ходе аукциона может запросто превысить среднерыночные показатели.

К тому же есть риск приобрести жилье с сюрпризом. В квартире могут быть прописаны бывшие собственники, дети или люди с инвалидностью, которых бывает невозможно снять с регистрационного учета. Таким образом, освобождение квартиры может растянуться на длительный срок. «Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой залоговой квартиры целесообразно обратиться в регистрирующий орган и убедиться, что в квартире никто не прописан», — советует адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.

На публичных торгах

Если заемщик не платит по кредиту и не готов продавать жилье добровольно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Они проводятся либо на персональных интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. «Реализация конфискованного банком за невыплату кредита имущества через публичные торги — более длительный и сложный способ. Они проходят только после окончания судебного процесса, в котором суд по иску банка-кредитора принял решение обратить взыскание на заложенное имущество», — рассказывает Александр Тарасов.

Как и в случае с аукционом, квартира достается тому, кто предложил лучшую цену. «Если торги не состоялись, то на повторных цена объекта может быть снижена на 15%. Но, безусловно, на наиболее востребованные объекты недвижимости немало претендентов для покупки, в связи с чем цена на них снижаться не будет. Реальный шанс выгодно приобрести недвижимое имущество на публичных торгах — постоянно отслеживать проводимые торги», — объясняет Маргарита Захарова.

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными — это один из ключевых рисков. Например, если организаторы или участники нарушат правила проведения торгов и тем самым повлияют на их результат. «Чтобы убедиться в том, что торги санкционированы, следует запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта либо иных документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения торгов», — предупреждает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

В течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. «Если суд удовлетворит жалобу бывшего собственника, добросовестный покупатель будет обязан вернуть залоговую недвижимость. А банк, в свою очередь, вернет ему потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда — важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки», — предостерегает Александр Тарасов из «АВТ Консалтинга».

На онлайн-витрине банка

Квартиры, которые не удалось реализовать в процессе торгов, банки размещают у себя на официальных сайтах. Задача банка — продать залоговое жилье в короткие сроки, чтобы покрыть долг и образовавшиеся убытки. «Как правило, цена реализации таких объектов недвижимости соответствует среднерыночной стоимости. При этом банк гарантирует юридическую чистоту и прозрачность проведения сделки», — рассказали в пресс-службе банка ВТБ.

Однако если кредитная организация не может продать имущество по надлежащей цене, она всегда будет стремиться продать ее дешевле, считает Евгений Корчаго. «Недвижимость — это нецелевой актив банка, ему нечего с ней делать. Поэтому скидка может составлять до 50% в сумме, а иногда и больше. Могу привести свой пример. Квартира, которая приобреталась мною у банка, за последние полгода была не продана и трижды переоценена в сторону уменьшения», — делится он.

Многие банки для покупки жилья из залоговой базы предоставляют кредиты с более выгодной процентной ставкой. «Клиент может рассчитывать на льготные условия. Например, на льготную ставку по ипотеке или бесплатный аккредитив для расчетов», — комментирует директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин. «Оплатить покупку имущества покупатель может как за счет собственных средств, так и привлекая кредитные средства банка на специальных льготных условиях», — добавили в пресс-службе ВТБ.

Рисков для покупателя при такой схеме действительно очень мало, подтверждает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. «Но стоит учитывать, что покупатель сам должен изучить историю квартиры, так как банк не обязан сообщать ему обо всех нюансах», — предупреждает он.

Однако, как и в случае с торгами, посмотреть квартиру до покупки не получится. «Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни судебные приставы-исполнители. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние подъезда и дома. То есть узнать, когда он был построен или из какого материала сделан. Максимум — поговорить с соседями», — советует Иван Лабека.

Еще не конфискат: ипотечную квартиру можно купить напрямую у заемщика

Заемщик, который оказался в сложной финансовой ситуации, может самостоятельно продать свое жилье и на вырученные средства погасить остаток задолженности. «Залоговое имущество, пока оно не перестало быть частной собственностью и просто находится в залоге у банка, банками не продается. Такое имущество в случае дефолта заемщика продается самим заемщиком с согласия банка», — объясняет руководитель департамента по информационной политике АО «Российский аукционный дом» Алина Куберская.

Если должник не может или не хочет платить кредит, обе стороны заинтересованы погасить долг в кратчайший срок. «Происходит сделка купли-продажи между должником и покупателем, расчет между должником и банком и снятие обременения. В результате покупатель приобретает квартиру, банк получает деньги, а должник избавляется от долга», — рассказывает юрист адвокатского бюро «А2» Дени Мурдалов.

При таком варианте потенциальный покупатель получает большое преимущество — он может лично осмотреть квартиру или пригласить экспертов для оценки технического состояния жилья. Кроме того, есть хороший шанс получить скидку. «В данной ситуации заемщику необходимо как можно быстрее найти покупателя и получить денежные средства в счет оплаты своего долга перед банком, поэтому он готов пойти на существенное снижение цены», — считает Иван Лабека из «Инкома».

Перерегистрировать собственность по закону можно только после полного погашения долга. Только в этом случае банк снимет с имущества все обременения. А вот бывший должник тем временем может передумать продавать свою квартиру. В результате покупатель не сможет ни получить у банка уплаченные по договору деньги, ни принудить продавца оформить переход права собственности. Кроме того, нечестные заемщики иногда берут задатки сразу у нескольких заинтересованных лиц.

Самый простой способ обезопасить себя — заключить всестороннюю сделку между покупателем, продавцом и залогодержателем, уверен член совета при председателе Совета Федерации по взаимодействию с институтами гражданского общества Евгений Корчаго. «Погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности. При этом денежные средства закладываются в банковскую ячейку, и доступ к ним получает уже не продавец, а залогодержатель. Если сумма от продажи квартиры больше, чем сумма по залогу, то денежные средства могут быть заложены в две ячейки. Этот способ действительно работает, нам нередко приходится сопровождать подобные сделки», — говорит он.

Цены и советы юристов

Покупка залоговой недвижимости привлекает своим ценником. Логика здесь простая — торговой площадке нужно продать объект, поэтому начальная цена недотягивает до рыночной, объясняет эксперт «Инком-Недвижимости» Иван Лабека. «А поскольку рядовой покупатель не ищет себе квартиру на сайтах электронных торговых площадок, в этом сегменте рынка ажиотажа среди покупателей нет, поэтому квартира продается часто по цене ненамного выше начальной», — добавляет он. «Если анализировать цены на залоговую недвижимость, то они ниже рыночных в среднем на 10–15%», — говорит Александр Тарасов.

«Практика показывает, что такие схемы покупки недвижимости могут быть интересны тем, кто ищет, например, квартиры в конкретном районе, определенного метража, а аналогичные предложения на рынке отсутствуют», — добавляет Александр Тарасов из компании «АВТ Консалтинг».

Риск купить проблемный объект среди залоговой недвижимости снижен. До заключения сделки кредитная организация самостоятельно проверяет предмет залога. Такое жилье должно котироваться на рынке и быть ликвидным на тот случай, если в будущем банку потребуется реализовывать его своими силами. «Риски покупателя такой недвижимости не больше, чем при обычной купле-продаже. Разница состоит только в большом объеме документов, которые требуется изучить перед совершением такой сделки», — рассказывает юрист Дени Мурдалов из «А2».

Эксперты рекомендуют покупателям залоговых квартир заранее запрашивать выписку из ЕГРН, техническую документацию, выписку из домовой книги, внимательно изучать отчет о независимой оценке недвижимости. «Потенциальному покупателю также необходимо ознакомиться с условиями соглашения о залоге и понять, обоснованно ли залогодержатель обратил взыскание, а также соответствует ли процедура реализации имущества условиям соглашения», — советует адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Маргарита Захарова.

При просрочке в выплате ипотеки банк может получить квартиру, находившуюся под залогом. Такая недвижимость затем продаётся. Можно и продать ему квартиру в счёт долга, если нет возможности платить кредит.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Банк может выкупить или получить через суд квартиру должника. Такие квартиры можно купить на аукционе или у банка, в том числе с оформлением ипотеки.

Продают ли банки квартиры?

Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.

Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:

1. Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
2. Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
3. Реализация происходит через аукцион.

Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё. Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.

В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.

Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.

При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Читайте у нас как встать на очередь на получение земельного участка!

Узнайте о возможности получения бесплатного участка на Дальнем Востоке в нашей статье.

Что такое очередь на получение земли вы узнаете в нашем материале.

Как продать квартиру банку?

Найти покупателя на квартиру в ипотеке может быть довольно сложно и долго. А во время поисков необходимость уплаты кредита не прекращается, то есть долг растёт.

В подобной ситуации есть ещё один выход – продать квартиру банку. А он уже выставит её на продажу.

Но это возможно только с согласия самой организации, а его удаётся получить не всегда. Дело в том, что банку удобнее получить сразу деньги.

С другой стороны, добровольная передача недвижимости предпочтительнее, чем её продажа через суд. В таком случае реализовать квартиру получится быстрее.

Если такое согласие получено, оформляется соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга. Это происходит таким образом:

1. Сначала нужно получить принципиальное согласие банка.
2. Обсудить, какая сумма будет принята в качестве стоимости квартиры. При судебной реализации её определят около 80% от рыночной. Поэтому не стоит рассчитывать на значительно большие деньги.
3. Затем эта сумма сравнивается с долгом. Сюда включается и невыплаченная часть стоимости жилья, и проценты, и пени и штрафы, если они есть. Отсюда видно, покроет ли стоимость задолженность полностью.
4. После обсуждений подписывается соглашение.
5. Оформляется передаточный акт на квартиру.
6. В Росреестре оформляется право собственности банка.

В соглашении обязательно указываются:

1. ФИО и паспортные данные заёмщика.
2. Сведения о банковском отделении.
3. Полные данные о квартире, такие как адрес, кадастровый номер, площадь и другие.
4. Номер и дата заключения ипотечного договора.
5. Те условия, о которых договорились стороны (включая дату, к которой квартира должна быть передана).

Необходимо помнить, что прекращение обязательства происходит в момент передачи имущества. Для недвижимости это будет день получения выписки о собственности. То есть до этого времени обязанность по уплате процентов сохраняется. Это же относится и к штрафам и пени за просрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Продажа залоговых квартир от банков в Москве

В наше время многие люди покупают жилье в ипотеку. Популярность такого способа приобретения недвижимости объясняется доступностью и приемлемыми условиями. Особенно ипотечное кредитование распространено среди среднего класса граждан столицы. Не многие могут позволить себе накопить средства на покупку дорогостоящего жилья в Москве. Даже самое малометражное жилье в столице имеет большую цену.

Одновременно с увеличением количества ипотечной собственности участились случаи, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Зачастую владелец квартиры принимает решение о ее продаже. Но что делать, когда покупатель не находится, а время для погашения ипотеки уже истекло? Одним из способов решения такой проблемы — продажа залоговой квартиры банком.

Что такое залоговая квартира у банка

Залоговым имуществом считается собственность заемщика, который по определенным причинам отказывается от расчетов с банком. Реализация таких квартир может происходить как должником, так и самим банком. Для продажи ипотечного жилья собственником, необходимо получить разрешение от банка на реализацию.

Все заемщики подписывают договор с банком и знают, что несвоевременное погашение и оплата может повлечь за собой арест квартиры с последующей продажей ее на торгах. Это вынужденная мера, которая позволит кредитору вернуть проценты и средства. Таким образом, банк выставляет на продажу объект недвижимости, находящуюся в залоге в связи с невыполнением ипотечного договора.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:

• Стоимость квартиры намного ниже рыночной
• Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
• Жилье имеет юридическую прозрачность
• Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
• Сделка защищена от мошеннических схем

Минусы:

• Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
• Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
• В квартире могут остаться зарегистрированные люди
• Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
• Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)

Как купить квартиру в залоге от банка

Принимая ответственное решение о покупке залоговой квартире обязательно учитывайте состояние здания, расположение и другие технические параметры. Обязательно оговаривайте все условия с банком и лишь тогда принимайте правильное решение.

Давайте рассмотрим ситуацию, когда банк продает квартиру должника, из-за невыполнения кредитных обязательств. Все не так уж и сложно, как думают недобросовестные заемщики. Для начала банк подготавливает документы и передает их в суд. Выносится решение, на основании которого банку разрешается выставить жилье на продажу. На официальных сайтах банков или других финансовых организаций, вы всегда сможете увидеть информацию о продаваемых объектах с торгов. При покупке квартиры в залоге у банка, соблюдайте стандартные требования. Убедитесь, что залоговое жилье не имеет:

• Долга по коммунальным платежам
• Зарегистрированных граждан
• Вопросов с регистрацией
• Проблем с документами

В основном при продаже залоговых квартир банками, риски отсутствуют. Но если у вас возникли сомнения, касающиеся приобретения или вопросы, связанные с дальнейшим оформлением правовых документов, привлекайте юристов или опытных риелторов.

Продажа залоговой недвижимости

Основные правила продажи квартир с торгов указаны в ст. 57 и 58 ФЗ об ипотечном имуществе. На законодательном уровне публичные аукционы организуются по месту нахождения объекта залоговой собственности. Время и место проведения широко освещается в интернет ресурсах. Все желающие могут попасть на него и принять активное участие.

На основании договора с заемщиком, кредитная организация получает право на заложенную квартиру. Затем происходит продажа объекта, вырученными средствами погашается ипотека, а остаток средств передается бывшему собственнику. В России практика открытых аукционов еще не так широко распространена и залоговая недвижимость может быть передана на торги только по решению суда. Он же определяет стартовую стоимость квартиры, но она в любом случае будет ниже рыночной. Цель банка — без потерь получить назад свои средства.

Залоговые квартиры от банков в Москве

Выставленное на продажу собственником ипотечное жилье всегда вызывает недоверие у москвичей. И после предложенной ипотечной квартиры на продажу, покупателей может попросту не быть. Это неприятный сюрприз влечет за собой большие проблемы. Продажа залоговой квартиры может происходить и в принудительном порядке. На основании договора между заемщиком и банком, должник передает свое жилье банку в счет погашения ипотеки. При этом обязательно он должен снять с регистрации всех родственников и выписаться сам. Банк прослеживает все действия заемщика, поэтому риски со стороны покупателя практически отсутствуют.

Очень редко продажи с торгов могут быть оспорены и признаны недействительными. Процедура проведения торгов банком или другим кредитным учреждением Москвы всегда соответствует действующему законодательству.

Продажа квартир в залоге Сбербанка

Сбербанк России — одна из самых популярных и серьезных кредитных организаций. Для желающих купить недорогую квартиру, распродажа квартир в этом банке может стать отличным вариантом. Сбербанк начинает продажу залоговых квартир только после вынесения судебных решений.

Это происходит, когда заемщик регулярно нарушает условия договора и не оплачивал текущую ипотеку. На такие меры Сбербанк идет крайне неохотно. Но если другие методы не помогает, то приходится продавать жилье с торгов. Приобретение залоговой квартиры у Сбербанка — гарантия для покупателя. Что квартира приобретается с юридической чистотой. Стоимость намного ниже рыночной, документация гарантированно подготовлена. Вам стоит лишь зарегистрироваться на сайте банка и принять активное участие в торгах.

Конфискованные и залоговые квартиры в Москве

Банковский конфискат в последнее время пользуется популярностью у москвичей. Прозрачность проводимых торгов позволяет покупателям купить недорогую квартиру ничем не рискуя. Среди предложений о продаже на аукционах Москвы есть действительно очень выгодные квартиры. Существуют такие способы продажи залоговых квартир:

• На аукционах (в конечном результате квартиру получает тот, кто предложит большую сумму)
• На публичных торгах (схема мало чем отличается от аукциона)
• В интернет ресурсах (на онлайн-витрине банка)

Мы советуем вам скрупулёзно подойти к приобретению залоговой квартиры в Москве, проверять все регистрационные и технические документы, независимую оценку, выписки из домовой книги и справки об отсутствии долгов. Разберитесь на каких основаниях банк выставляет данную квартиру на торги и соответствуют ли действия банка условиям соглашения.

АН Чистые Пруды знает все тонкости, связанные с продажей залоговых квартир от банка. Мы проконсультируем и ответим на все интересующие вопросы, связанные с покупкой и продажей ипотечной собственности. Наши квалифицированные юристы изучат вашу проблему и найдет способы ее правильного решения. А также мы поможем выстроить тактику поведения с банком или другой финансовой организацией касательно продажи вашей залоговой квартиры. Компания Чистые Пруды всегда найдет правильное решение ваших непростых квартирных задач.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.