Ничтожность договора купли продажи

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Дмитрий Иванов. Юрист Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

1. Оспоримые сделки.
2. Ничтожные изначально сделки.

Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

• Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
• Мнимая сделка;
• Притворная сделка;
• Некорректное составление договора покупки надела земли;
• Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
• Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в доме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной. Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

• Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
• Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
• Форма заключения договора (письменно);
• Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела

выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу). Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).

Оспоримые сделки

Дмитрий Иванов. Юрист Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

— Дмитрий Иванов. Юрист

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

• Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
• Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
• Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
• Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
• Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
• Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов. Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были

нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
2. Сбор необходимых доказательств.
3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

• Наименование судебного органа;
• ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
• Сущность требований истца;
• Цена иска (если присутствует);
• Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
• Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Как купить квартиру в Таиланде вы можете узнать в нашей статье.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана .

Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.

Случаи из судебной практики

В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М. взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли. Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам. В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И. угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И., а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
2. Сбор необходимых доказательств.
3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

• Наименование судебного органа;
• ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
• Сущность требований истца;
• Цена иска (если присутствует);
• Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
• Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М. взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли. Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам.

В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И. угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И., а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта. Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства – сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ. В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка – это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

В соответствии со ст. 178 ГК РФ, «существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».
Если суд признает сделку недействительной на этом основании, то наступает двухсторонняя реституция. Кроме того, сторона-истец вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона-истец обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

3. Гражданина могут признать ограниченно дееспособным, если он злоупотребляет спиртными или наркотическим средствами.

Сделка, совершенная гражданином, признанным ограниченно дееспособным, также может быть признана судом недействительной. Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.
Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция.

4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя.

Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется.

5. Признать сделку недействительной можно, если гражданин заключил ее, будучи не в состоянии понимать значение своих действий.

Иск подается самим гражданином либо лицами, чьи права нарушены в результате такой сделки. Последствием такой сделки также является двухсторонняя реституция.

6. Если недвижимое имущество находится в совместной собственности супругов, то для распоряжения таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Сроки обращения в суд

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.

В данной статье мы постарались ответить на поставленные вопросы.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
«В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, — неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

— отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

— дарение между не родственниками;

— снятие с регистрационного учета по доверенности;

— снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

— признание прав собственности по решению суда;

— нерыночная цена в договоре;

— неэквивалентная мена без доплаты;

— свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия «добросовестный приобретатель» покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
— появление родственников после исполнения договора ренты;
— появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
— ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
— проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах, запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.

Агентство недвижимости «Сигма» готово помочь Вам решить любой вопрос связанный с продажей или покупкой недвижимости, обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская». тел.89220145685 или отправьте запрос для работы с нами.

Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

2 266 просмотров

Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

Варианты признания сделки недействительной

Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

После регистрации

На каком основании сделка может быть признана недействительной

Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

• При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).

Пример: На момент продажи в квартире проживает арендатор. Договор аренды, заключенный с ним, предполагает, что до его окончания собственник жилья не имеет права продавать эту квартиру. Если этот пункт будет нарушен, арендатор может подать заявление в суд и признать договор недействительным.

• Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).

Исключение в данном случае может быть сделано относительно лиц, которые были признаны совершеннолетними в судебном порядке.

• Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).

Пример: Человек, в силу психических расстройств, был признан недееспособным по решению суда. Однако в некоторых случаях он может вести себя абсолютно адекватно, из-за чего вопрос о его дееспособности при заключении сделки не поднимался. В такой ситуации его попечитель может потребовать признать сделку недействительной (при условии, что попечитель не давал своего согласия).

• Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).

Пример: Покупатель мог допустить ошибку в договоре или просто не знать о том, что, например, рядом с домом, в котором он купил квартиру, будут возводить огромный промышленный комплекс (это, очевидно, как минимум очень сильно снизит стоимость квартиры). Если покупатель сможет это доказать, то он также сможет и оспорить сделку. Из всех существующих вариантов этот – самый спорный и сложный. Лишь в редких случаях действительно удается доказать в суде, что человек не владел всей необходимой информацией.

• Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).

Пример: Продавец не хотел расставаться с квартирой, однако покупатель обманул его, убедив в том, что сразу после сделки, он безвозмездно предоставит другое аналогичное жилье, но в соседнем районе. Разумеется, после того как право собственности перешло новому владельцу, он и не подумал выполнять свои обещания, которые, к тому же, не были зафиксированы в договоре.

• После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.

Пример: У усопшего трое наследников-сыновей. После его смерти, двое наследников находились в командировке, в другой стране, и не могли знать о произошедшем. Единственный наследник, который находился рядом с отцом, сразу после его смерти обращается к нотариусу, вступает в право владения и продает жилье. Оставшиеся двое, сразу после того, как узнают о сложившейся ситуации, могут подать иск в суд и признать договор купли-продажи недействительным.

• При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
• В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

В данном случае абсолютно не важно, происходит ли оспаривание после смерти продавца или же после регистрации сделки. Такие особенности истца не интересуют. Вне зависимости от текущего положения дел, договор все равно может быть признан недействительным.

Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

В редких случаях вторая сторона добровольно соглашается «вернуться на исходные позиции», однако это актуально только в том случае, если нарушение законодательства не было преднамеренным.

На каком основании сделка может быть признана ничтожной

Основные причины признания сделки ничтожной:

• Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
• При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
• Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.

Пример: Владелец является крупным должником, и он узнает, что в ближайшее время его имущество будет арестовано и продано с торгов. Он якобы «продает» свою квартиру брату/супруге/детям или иным третьим лицам, но фактически, продолжает ею пользоваться. Такая сделка будет признана фиктивной.

• На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

Пример: Должник, имущество которого уже арестовано, продает квартиру третьему лицу, которое не в курсе сложившейся ситуации. Так как уже к моменту продажи должник не имел права распоряжаться квартирой, такая сделка будет признана ничтожной.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

Пример: Продавец реализует квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов. При этом он не получил согласие жены, не получит разрешение от органов опеки и, в результате, сделка может быть оспорена. Однако в данном случае договор скорее будет признан ничтожным, ведь без разрешения органов опеки или согласия супруги подобные сделки автоматически считаются недействительными.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

Порядок действий

1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
6. Дождаться даты заседания.
7. Присутствовать на суде.
8. Получить решение суда.
9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы. Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
• Договор купли-продажи.
• Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

Расходы

Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

Сроки

Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

На что будет потрачено время	Сколько будет потрачено времени
Поиск доказательств	От 1 дня
Составление заявления и подача иска в суд	От 1 дня
Ожидание заседания	До 1-2 месяцев
Ожидание решения суда	От 1 недели
Ожидание, пока решение суда вступит в силу	1 месяц

После этого, если ответчик не хочет добровольно выполнять условия решения и придется обращаться в ССП, процедура взыскания может растянуться на несколько месяцев или даже лет.

Иск о признании договора купли продажи квартиры недействительным

Исковое заявление можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к опытным юристам. Учитывая тот факт, что в зависимости от ситуации вариантов формулировок может быть огромное количество, лучше, разумеется, обращаться к специалистам. Представленный ниже образец может быть взят за основу.

Содержание иска о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

В иске такого типа должна быть примерно следующая информация:

• Данные суда, в который обращается заявитель.
• Информация об истце и ответчике.
• Данные о сути сделки, которую нужно признать недействительной.
• Доказательства того, что договор действительно может быть признан оспариваемым или ничтожным.
• Приложенные документы.
• Дата и подпись.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным

Скачать образец искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры Признание сделки недействительной – это достаточно распространенная и серьезная проблема, из-за которой у продавца или покупателя могут возникать серьезные риски не получить обратно свое жилье или выплаченную сумму. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что нужно обращать внимание в первую очередь при заключении договора купли-продажи. Они же могут представлять интересы клиента как в процессе покупки жилья, так и в суде, если это потребуется. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 500 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Просмотров 110

При подробном рассмотрении даже в идеальном жилье, продаваемом на вторичном рынке, можно обнаружить ряд недостатков. Иногда реальность настолько разнится с ожиданиями, что новый собственник хочет расторгнуть сделку купли-продажи. Продавец также может быть инициатором разрыва договоренностей, если Покупатель не выполняет обязательства. Расторгнуть договор при покупке недвижимости можно на законных основаниях. Насколько сложно это сделать, зависит от содержания соглашения, порядка оплаты и ряда прочих сопутствующих обстоятельств.

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры

Прежде чем перейти к подробной инструкции по оспариванию сделки, необходимо определиться с основными понятиями.

Недействительной считается купля-продажа, которая не влечет никаких правовых последствий, прав и обязанностей сторон. Заключенное соглашение «обнуляется» в силу ряда нарушений, сопутствующих его подписанию.

В зависимости от обстоятельств, которые повлекли недействительность, сделки делятся на оспоримые и ничтожные.

Оспоримость

В результате некорректно проведенной продажи могут быть нарушены права обеих сторон договора или третьих лиц. Если законность отчуждения недвижимости подвергается сомнению, вопрос подлежит рассмотрению в суде, а сделка называется оспоримой.

При оспаривании заинтересованное лицо — истец обращается в суд с заявлением, где отражается просьба восстановить справедливость, приводятся доказательства нарушения его прав. Например:

• наследник, не принявший наследство по объективным причинам, может заявить о праве на часть проданной квартиры;
• ребенок, по достижении им 18 лет, вправе потребовать отмену купли-продажи, если родители не учли его имущественные интересы, приобретая квартиру за средства материнского капитала.

При оспоримости исход непредсказуем. Суд может признать договор недействительным или законным.

Оспаривать сделку можно по следующим основаниям:

• Договор составлен с нарушениями действующего законодательства.
• Сделка заключена юридическим лицом, в сферу деятельности которого не входит осуществление операций по продаже (покупке) недвижимости.
• В процессе оформления не было получено согласие третьего лица или госоргана. Оспорить продажу может супруг, которого не попросили подготовить письменное согласие на продажу совместно приобретенной квартиры; банк, если имущество находилось в залоге; ООП, если продавец (покупатель) не обратились, зная, что в сделке принимают участия несовершеннолетние или недееспособные граждане.
• Договор был подписан несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет (кроме случаев досрочного обретения полной дееспособности с 16 лет). С иском о признании отчуждения квартиры незаконным могут обратиться родители, попечители ребенка.
• Сделка совершена лицом с ограниченной дееспособностью. Договоренность признается недействительной по иску попечителя.
• Временная недееспособность Покупателя или Продавца. Если выяснится, что дееспособный гражданин в момент подписания соглашения был в состоянии, при котором не мог осознавать происходящее, операция признается недействительной.
• Заблуждение. Если сторона, подписывающая соглашение, неясно понимала суть происходящего, ошибалась по поводу предмета и сути договора, по иску заблуждающейся стороны сделка может быть признана недействительной. Стоит уточнить, что заблуждение должно быть существенным, например — был неверно идентифицирован объект, то есть человек приобрел не ту квартиру; одна из сторон допустила ошибку или опечатку, повлекшую неправильной толкование сути соглашения; Продавец (Покупатель) не понимал, с кем заключает соглашение, при каких обстоятельствах и что из этого следует. Если дело дошло до суда, а вторая сторона согласилась подкорректировать условия до тех, с которыми была согласна первая сторона изначально, отчуждение отменить не удастся. Если сделка будет признана недействительной, заблуждающийся должен возместить контрагенту убытки.

Стороны вправе не обращаться в суд, а договориться о выплате компенсации пострадавшей стороне в размере понесенного ущерба, о выделении доли в квартире или прийти к компромиссу иным путем. Сам же договор остается законным основанием для перехода права собственности, пока в суде не будет доказано иное.

Ничтожность

Договор купли-продажи, не соответствующий требованиям законодательства, составленный с рядом грубых нарушений, считается ничтожным, как и сама сделка.

При этом не нужно дожидаться решения суда для оглашения договоренностей ничтожными, поскольку они таковыми являются априори.

Стороне, требующей отмены прав и обязанностей, не запрещено обращаться в суд для признания операции купли-продажи недействительной по причине ее ничтожности.

Сделка признается ничтожной, если:

• Договор был заключен без возникновения правовых последствий (мнимая покупка) или же стороны оформили куплю-продажу, чтобы прикрыть ею иную сделку (ст. 170 ГК РФ). Пример — заключение ДКП без фактической передачи денег для снижения размера налогов.
• Одна из сторон — недееспособный гражданин с психическим расстройством. Если вторая сторона знала о недееспособности контрагента, она должна возместить расходы, связанные с оформлением соглашения. Однако если опекун психически нездорового человека подаст иск с просьбой признать операцию по отчуждению законной, предоставив доказательства, что в результате недееспособный гражданин получил выгоду, сделка может быть признана действительной.
• Договор оформил ребенок, не достигший 14-летнего возраста. По закону от его лица должен действовать официальный представитель — опекун или родитель. Однако если последний заявит в суде, что покупка (продажа) выгодна для малолетнего участника правовых отношений, соглашение может быть признано действительным (ст. 172 ГК РФ).
• При оформлении использовались фальшивые или украденные документы; для получения подписи собственника привлекались третьи лица, действующие с целью обмануть, ввести в заблуждение.
• Продаваемое имущество подлежит изъятию за долги.

Наличие факторов, влекущих недействительность сделки, еще не означает ее отмены в суде. Для аннулирования договора необходимо предоставить доказательства нарушений. Если контрагент действовал честно и добросовестно, не мог знать об ущемлении интересов третьих лиц, суд может отказать в удовлетворении иска.

Оспаривание сделки до и после регистрации права собственности

Если госрегистрация перехода прав собственности еще не состоялась, договор можно расторгнуть быстро и без лишних издержек. Для этого достаточно достичь компромисса и заключить соглашение о расторжении ДКП.

Иногда стороны выявляют разногласия после подачи документов в Росреестр. Договорившись об отмене операции с недвижимостью, нужно незамедлительно обратиться в Росреестр, подать заявление об отмене госрегистрации и соглашение о расторжении договора.

После регистрации оформить отмену будет сложнее. При взаимном согласии на отмену продажи придется заключать обратный договор, где Покупателем будет бывший собственник, а Продавцом — прежний приобретатель имущества.

Согласно практике, чаще недовольной остается одна из сторон, и единственный способ признать сделку недействительной — обратиться в суд. В случае принятия положительного решения недвижимость возвращается бывшему владельцу, а деньги — Покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Инициировать процесс оспаривания купли-продажи могут только лица, интересы которых оказались ущемлены в результате отчуждения имущества. Ими могут быть:

• непосредственно Продавец и Покупатель квартиры;
• дети, которые имели право на получение жилья взамен принадлежащей им квартиры (доли);
• супруги, несогласные с продажей;
• родственники, которые имели право на проживание в квартире — пребывающие в местах лишения свободы, на стационарном лечении в оздоровительном учреждения, проходящие срочную службу в армии;
• опекуны и иные граждане, имеющие право на часть имущества или проживающие в проданном объекте недвижимости;
• органы опеки и попечительства, если выясняется, что сделка совершена с несовершеннолетним (недееспособным) лицом без их ведома и согласия;
• прокуратура — в случае нарушения законодательства, нецелевого использования бюджетных средств или при поступлении жалобы от третьих лиц.

Мнение эксперта Александр Фомичев Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту Есть разница между расторжением и оспариванием сделки. Расторгнуть договор можно и добровольно. Если не произошла Госрегистрация, Покупателю и Продавцу достаточно заключить соглашение, и квартира перейдет обратно собственнику. Оспаривание же имеет место, когда возникают противоречия, конфликты, зачастую — с задействованием третьих — заинтересованных лиц. Для признания договора недействительным придется обращаться в суд с соответствующим иском, срок подачи которого ограничен законодательством.

В какой срок можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Существует понятие «исковой давности». Согласно ст. 195 ГК РФ — это срок, в который гражданин, чьи права были нарушены, сможет подать иск в защиту своих интересов.

При определении срока руководствуются ст. 181 ГК РФ. Временные интервалы, в которые граждане могут обратиться в суд, составляют:

• 1 год, если в иске стоит требование о признании оспоримой сделки недействительной. Течение срока начинается со дня, когда прекратились действия, направленные на принуждение к подписанию соглашения. Если гражданин не знал и не мог знать о наличии обстоятельств, определяющих недействительность договора, срок начинает отчитываться с даты, когда пострадавший получил информацию о нарушениях.
• 3 года в случае требования признать ничтожную сделку недействительной. Течение срока начинается с момента исполнения этой сделки. Если же иск подает заинтересованное лицо, чьи права были ущемлены, начало 3-летнего срока начинается с даты, когда истец узнал о нарушениях.

Иногда родственники пытаются оспорить сделку после смерти продавца. Ответчиками в данном случае будут выступать новые собственники, а истцами — наследники.

Пример 1. Гражданин Пахомов развелся с женой в 2014 г., а в 2017г. — продал квартиру. В 2018 г. он скончался, его законными наследниками стали дочь и сын. Дети и бывшая супруга не знали о продаже имущества. Они обратились в суд о признании договора недействительным, поскольку сделка прошла без одобрения бывшей супруги, а квартира являлась общей собственностью, хоть и была оформлена на мужа. Согласно решению суда, ДКП был признан недействительным. Пример 2. Гражданка Савельева преклонного возраста продала квартиру и переехала жить к сыну, которому отдала вырученную от продажи сумму. Спустя год женщина скончалась, а ее дочь обратилась в суд о признании ДКП недействительным, и предоставила документы, что собственница состояла на учете в психоневрологическом диспансере и признана недееспособной. В итоге ДКП признали недействительным, имущество было разделено между наследниками. Покупатель доказал передачу денег и потребовал в суде вернуть ему сумму, выплаченную за квартиру. Наследники оказались малообеспеченными, и по решению суда их обязали выплачивать по 6 тыс. руб. ежемесячно.

Юридическая практика насчитывает ряд обратных ситуаций, когда обманутыми остаются собственники. Подобных случаев можно было бы избежать, обратившись к юристу, тщательно проверив документы, корректно составив договор.

Порядок признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Перед судом необходимо предпринять пытки досудебного урегулирования спора. Для этого в адрес ответчика направляется уведомление об отмене договора. Вторая сторона может не торопиться с решением, ей отведен срок 30 дней. Если ответа нет или он отрицательный, можно обращаться в суд.

Чтобы отстоять свои права и добиться признания следки недействительной, необходимо действовать поэтапно:

1. Собрать доказательства, подтверждающие нарушение закона, несоблюдение условий договора, игнорирование интересов третьих лиц.
2. Оформить исковое заявление.
3. Оплатить госпошлину.
4. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
5. Принять участие в судебном процессе.
6. Получить решение суда. Если оно положительное — обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности.

От сбора доказательств зависит, будет ли принят иск, признают ли сделку недействительной. В качестве подтверждения нарушений выступают:

• Фальшивые документы. Подлинность каждого паспорта, свидетельства может проверить нотариус. Сведения о том, кому и когда продавалась недвижимость, можно получить из выписки ЕГРН.
• Данные о наличии зарегистрированных в квартире лиц. В домовой книге указано, кто прописан в квартире. Если в эту категорию входят дети, не достигшие 18 лет, супруг, неимущие граждане, которым жилье было предоставлено в качестве служебного до 2005 г., получатели ренты, сделка оспорима. Продавец не мог продать квартиру, выселив указанных лиц и не получив согласия на продажу от них лично или их представителей.
• Справка о психическом здоровье Продавца (Покупателя). Контрагент должен произвести запрос в психоневрологический диспансер для получения данных о вменяемости и дееспособности второй стороны соглашения. Если в больнице отказывают в предоставлении информации, можно запросить данные через суд путем подачи ходатайства.
• Сведения о невыполнении условий договора. Если контрагент не вносит оплату в установленные сроки, необходимо предоставить выписки со счета об отсутствии поступлений на счет.

В качестве доказательств нарушений можно использовать диктофонные записи, распечатки переписок, привлекать третьих лиц для дачи показаний.

Вооружившись доказательствами, можно приступать к составлению иска.

Иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Документ составляется в письменной форме в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. Иск состоит из нескольких частей:

• Контактной информации, расположенной в правом верхнем углу. Здесь указывается наименование суда, ФИО истца, ответчика, их адреса и личные данные. Ниже рассчитывается цена иска. Она составляет определенную сумму плюс процент от цены договора.
• Основная часть, где приводится полная информация о сделке: когда был заключен договор, какие условия нарушены, чьи интересы были ущемлены.
• Прошение. В зависимости от того, является истец Продавцом или Покупателем, он может просить либо вернуть недвижимость, либо выплатить сумму, уплаченную в счет стоимости квартиры. Также можно потребовать возмещение судебных издержек.
• Список документации.
• Подписи сторон.

К иску необходимо приложить перечень документов:

• копии исков для каждого из заинтересованных лиц;
• чек об оплате госпошлины;
• уведомление, подтверждающее попытки урегулировать спор до суда;
• договор купли-продажи;
• выписку ЕГРН;
• доказательства нарушений законодательства, позволяющие признать сделку недействительной.

Если документы не будут поданы в нужном объеме, судья может оставить иск без рассмотрения или вернуть для устранения недочетов.

Госпошлина

Сума, обязательная к оплате, рассчитывается согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от стоимости квартиры. Например:

• если цена имущества колеблется в пределах 100-200 тыс. руб., госпошлина равна:
  3 200 руб. + 2% Х (цену жилья – 100 тыс. руб.);
• при стоимости имущества от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб., госпошлина составит
  5 200 руб. + 1% Х (цену жилья – 200 тыс. руб.);
• для недвижимости дороже 1 млн. руб. госпошлина составит:
  13 200 руб. + 0,5% Х (цену жилья – 1 млн. руб.).

Предельная сумма, подлежащая оплате — 60 тыс. руб.

Принятие судебного решения

После подачи документов судья рассматривает обращение в течение 5 дней, а затем назначает даты предварительного и основного заседаний.

В целом процесс принятия решения занимает около 2 месяцев, однако особо трудные случаи, при которых требуется сбор дополнительных сведений и проведение экспертиз, может растянуться на полгода и более. В итоге каждая из сторон вправе оспорить вынесенное решение в порядке апелляции. Для выяснения всех тонкостей процесса рекомендуется заручиться поддержкой юриста.

Отменить сделку купли-продажи нелегко по ряду причин: Продавец зачастую не желает расставаться с деньгами, Покупатель отстаивает право на приобретенное имущество, третьи лица препятствуют отмене договора. Проще оформить обратную сделку, но если компромиссы недостижимы, дальнейшие шаги лучше обдумать с юристом.

Какие обстоятельства однозначно повлекут недействительность сделки? Как правильно составить иск? В какой суд обратиться и как правильно себя вести в ходе слушания для получения положительного решения в суде? Ответы на все вопросы подскажет юрист сайта.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 609 задать вопрос эксперту

Оспаривание договора купли-продажи земельного участка, предоставленного из публичных земель для ИЖС и ЛПХ

С 01.03.2015 года, в связи с внесением изменений в Земельный Кодекс РФ, полномочия по распоряжению земельными ресурсами передано от муниципальных районов сельским поселениям, по большей части не имеющим в своем штате специалистов по земельным вопросам. Между тем, с указанной даты применяются ряд новых процедур по отчуждению земельных участков, в частности, процедура предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
Суть процедуры проста: заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Последний размещает информацию о предстоящем предоставлении земельного ресурса (извещение) в трех публичных источниках (местный печатный орган, официальный сайт муниципального образования и сайт torgi.gov.ru.). Согласно пп. 2 п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ — В извещении указывается информация о праве граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, заинтересованных в предоставлении земельного участка в течение тридцати дней соответственно со дня опубликования и размещения извещения подавать заявления о намерении участвовать в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка; Согласно пп. 2 п. 5. ст. 39.18 ЗК РФ — Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 ЗК РФ при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.
По общему правилу, течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГУ РФ).
Применительно к процедурам, применяемым в делах о несостоятельности (банкротстве), в 2010 году ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой для решения вопросов, связанных с применением установленных Законом о банкротстве сроков, при отсутствии специальных правил их исчисления необходимо руководствоваться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно приведенной 191 статьей ГК (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июня 2010 г. N 12130/09)
Применяя данную позицию к новой процедуре отчуждения земельных участков, можно сделать вывод о том, что ст. 191 ГК также подлежит применению к порядку исчисления 30-го срока, установленного ст. 39.18, 39.17 ЗК РФ. При этом возникает вопрос: Неверное исчисление срока на прием заявок от потенциальных покупателей нарушает публичные интересы, либо, имеет место быть нарушение прав конкретного лица, подавшего заявку в спорный день?
Данный вопрос имеет принципиальное значение для квалификации сделки по предоставлению земельного участка в качестве оспоримой или ничтожной.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 — применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Соответственно, круг лиц, имеющих правовой интерес в удовлетворении заявленных требований разнится в зависимости от ответа на поставленный вопрос. В первом случае, правовой интерес имеет само публичное образование, и соответственно, прокурор (процессуальный истец).
Во втором случае, правовой интерес имеет конкретный гражданин, чьи права нарушены прямым предоставлением участка, минуя конкурсную процедуру.

Следующий вопрос, вытекающий из ранее поставленных, заключается в соблюдении баланса частных и публичных интересов. Участники рассматриваемых правоотношений не являются субъектами экономической деятельности. В большинстве своем указанные граждане не имеют профильного юридического образования, соответственно, не знакомы с правилами исчисления сроков в гражданском праве. Соответственно, допущенное нарушение уполномоченным органом для заявителя не является очевидным. Между тем, потенциальные правовые последствия — плачевны — «дамоклов меч» оспаривания сделки купли-продажи земельного участка в течение срока исковой давности, в связи с нарушениями, допущенными, потенциальным Истцом (муниципальным образованием).
Подлежит ли применению к сложившимся правоотношениям п. 5 ст. 166 ГК РФ (Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки)?
Проведя аналитику отчуждения земельных участков по данной процедуре на основе данных сайта torgi.gov.ru, с ужасом обнаружила, что в некоторых субъектах РФ до ¼ части земельных участков в описываемой процедуре отчуждалось с данным нарушением. По моему глубокому убеждению, это закономерный результат передачи права распоряжения земельными ресурсами в руки не подготовленных специалистов.
Судебная практика по данному вопросу — отсутствует.
Буду благодарна коллегам за выраженное мнение.

Земля – это самый ценный актив (который уже не производят), и потому сделки с ней строго регламентированы. Нельзя, например, продать землю, не поставленную на кадастровый учет, находящуюся под арестом, нельзя произвольно изменить разрешенный вид использования. И все-таки по-прежнему купля-продажа земли производится с нарушениями, что приносит неосторожным покупателям (или продавцам) колоссальные убытки. И тогда возникает вопрос: кому доверить исправление уже сделанной ошибки, оспаривание договора купли продажи земельного участка?

Оспаривание ДКП земельного участка. Когда возможно?

Основное условие для постановки вопроса: заключена ли сделка фактически? Оспаривание договора купли-продажи земельного участка возможно лишь тогда, когда сделка прошла процедуру госрегистрации, и состоялся переход права собственности. Лишь тогда, когда возникли юридические последствия для участников, лишь когда возникли или прекратились права. Из вышеизложенного следует, что не являются основаниями для оспаривания:

• отсутствие госрегистрации перехода права;
• неисполнение иных обязательств, предусмотренных договором.

И не следует рассчитывать на то, что суд априори будет на чьей-то стороне только потому, что эта сторона является покупателем, считает себя пострадавшей или по иной причине. Суд в идеале должен представлять собой независимого арбитра, который, как на весах, взвешивает доводы обеих сторон и лишь после этого, руководствуясь законом и правосознанием, вынесит вердикт. И любой юрист по земле с немалой горечью признает, что далеко не всегда внутреннее убеждение судьи на 100% совпадает как с законом, так и с фактическими обстоятельствами дела. Впрочем, далеко не всегда это вина судьи. оспаривание договора купли продажи земельного участка требует серьезной проработки и формирования доказательственной базы. Чаще всего фактически правая сторона, пренебрегая квалифицированной помощью юриста, самолично сводит на нет все шансы на успех.

Притворная сделка

Вот яркий пример того, как «пострадавший» может стать виноватым. Что стоит заключить ДКП земельного участка не за 1 млн руб., а за 300 тыс. – просто чтобы не платить НДФЛ. Причем покупатель успокаивает себя тем, что, мол, я-то не уклоняюсь от уплаты налога, не задумываясь о том, что в любом случае он сознательно и умышленно участвует в притворной сделке. И, если вдруг возникнет желание оспорить договор купли-продажи земельного участка – у покупателя, продавца или же еще у кого-либо, — то по общему правилу стороны возвращают полученное строго по условиям договора (т.е. 300 тыс.). Так что прежде, чем выбирать основание для оспаривания, следует скрупулезно проанализировать ситуацию, чтобы не прогадать. Оспаривание договора купли продажи земельного участка, помимо прочего, как инициатива может исходить от органов власти (например, налоговиков), или кредиторов (если речь идет о сделках банкрота), или наследников (в случае если объект входит в состав наследственной базы. Все они вправе поднять вопрос о притворности совершенной сделки и не факт, что вам удастся убедить суд в обратном.

ДКП заключен неправомочным лицом

Достаточно распространенное основание, когда земля продается лицом, не имеющим прав распоряжаться ею. Может иметь место прямое мошенничество, использование поддельных документов, или же заключение ДКП земли по доверенности, в которой не указано такое правомочие, как распоряжение земельным участком. Несмотря на то, что рынок недвижимости все-таки постепенно приобретает цивилизованные формы, необходимость оспорить договор купли-продажи земельного участка по указанному основанию возникает постоянно – причем как у бизнесменов и фирм, так и у частных лиц. Нередки случаи продажи земель:

• супругом, в отсутствие согласия второго супруга;
• участником общей долевой собственности, не уведомив своих «коллег»;
• гендиректором, без согласования с собственником,

т.е. сделки, совершенные с превышением полномочий (пределов правоспособности). Подобные случаи также требуют судебной защиты правообладателей, чему призвана служить такая процедура, как оспаривание договора купли продажи земельного участка.

Неадекватность и вынужденность

Неспособность адекватно оценить последствия поступка по причине психического расстройства, болезни, продажа земли в результате обмана, по принуждению — увы, но и подобных оснований для оспаривания ДКП с землей меньше не становится. Нередко недобросовестные контрагенты используют свое плачевное состояние (реальное или мнимое) для того, чтобы добиться «справедливости». Именно поэтому так востребована и необходима такая наша услуга, как «Сопровождение сделок купли-продажи земли». Квалифицированный юрист по земле сможет не только предотвратить злоупотребление, но и обезопасить от возможных претензий, в т.ч. и обвинений в откровенной уголовщине (мошенничестве, угрозах, обмане и т.п.).

Оспаривание договора купли-продажи земельного участка предполагает не только работу с самим договором. Практика показывает, что всегда требуются и иные действия, например, предъявление требований о недействительности записей в ЕГРН, свидетельства; об изъятии земель из незаконного владения; об обязании снести незаконные постройки и т.п. Целесообразно все необходимые действия совершать в комплексе, что позволит избежать временных проволочек и дополнительных издержек.